#地项目建设节奏策划.ppt

- 1 - 4#4#地项目建设节奏策划地项目建设节奏策划 20122012年年0303月月0101日日 - 2 - n n 项目开发思路项目开发思路 n n 开发策略开发策略 1 1、分区分组团开发：以销定产，可进可退、分区分组团开发：以销定产，可进可退 ！ 2 2、一期、一期A1A1组团建设思路组团建设思路 3 3、其他组团建设思路、其他组团建设思路 A A、根据销售情况，滚动开发其他分区和组团；、根据销售情况，滚动开发其他分区和组团； B B、为尽早取得按揭贷款回款，加快主体结构，在确保质量的前提下、为尽早取得按揭贷款回款，加快主体结构，在确保质量的前提下 尽早实现结构封顶；尽早实现结构封顶； CC、根据市政条件及周边情况，防范入住风险，放缓入住时间，同时、根据市政条件及周边情况，防范入住风险，放缓入住时间，同时 为确保装修观感质量，适当放慢装修、市政及园林景观施工周期。为确保装修观感质量，适当放慢装修、市政及园林景观施工周期。 n n 前期施工策划前期施工策划 n n 1 1、临水、临电及临设布置及交通组织；、临水、临电及临设布置及交通组织； n n 2 2、清理地块障碍并提前修筑场外环形道路；、清理地块障碍并提前修筑场外环形道路； n n 3 3、清点关注地下管线和文物埋藏情况，提前进行处理和挖掘。、清点关注地下管线和文物埋藏情况，提前进行处理和挖掘。 - 3 - 地上部分面积： A地块108664平米 B地块61767平米 C地块4159平米 地下部分面积： 人防车库：16000平米 A地块10000平米 B地块6000平米 A地块三个人防车库的面积 分别4000，2000，4000平米 地下设备用房：3000平米 A地块2000平米 B地块1000平米 具体位置未定。 地下车库及小高层建筑基础挖深，预计在5-6米，二者 相差不大；方案在商讨中；车库顶覆土厚1.5米左右 n n 项目概况项目概况 - 4 - - 5 - 六期六期 七期七期 八期八期 五期五期 一期一期 二期二期 三期三期 四期四期 开盘时间：2012年11月 销售周期：2012年11月-2012年12月 推售套数：302套 开盘时间：2013年1月 销售周期：2013年1月-2013年4月 推售套数：304套 开盘时间：2013年5月 销售周期：2013年5月-2013年7月 推售套数：324套 开盘时间：2013年8月 销售周期：2013年8月-2013年10月 推售套数：264套 开盘时间：2013年11月 销售周期：2013年11月-2014年3月 推售套数：216套 开盘时间：2014年3月 销售周期：2014年4月-2014年7月 推售套数：270套 开盘时间：2014年8月 销售周期：2014年8月-2014年11月 推售套数：360套 开盘时间：2014年12月 销售周期：2014年12月-2015年3月 推售面积：4000平米左右 A地块卖1年，B地块卖1年 n n 推推盘计划盘计划 - 6 - 开盘节奏与建设组织的矛盾： 1、开工建设方面：销售绕着圈开盘，如单纯为减少投资，楼座建设顺序完全跟随销售顺序，施工组织和现场部署难度 很大，因此建设节奏只能尽量考虑销售计划来安排，进行合理的区域划分，分组图错开一定工程进度，以减少开盘前 的投资； 2、竣工入住方面：因开盘跨越1年，如为减少投资而把两个组团的施工进度错开较长时间，则两个组团需分批入住， 但是分批入住受以下问题制约： （1）施工扰民； （2）第一批入住时市政条件及公用的设备实施不到位； （3）如A地块市政为共用系统，消防、给排水系统未完工无法竣工验收； （4）因前三次开盘楼座在周边，如分开两套市政及设备系统设计，难度大，成本高； 因此，A地块合理安排为统一入住，B地块统一入住。 3、为最大限度减少未开盘楼座的建设投资，在合理的施工区域划分中，优先保证已售楼座的结构施工为按揭回款创造 条件，适当放缓未售楼座的结构施工，均衡付现。 4、该地块大市政现状条件不佳，过早入住会存在四源条件不具备的风险。 n n 矛盾分析矛盾分析 - 7 - 整体思路：分区开发，可进可退。 四号地AB两地块，A地块建筑面积10万平米，B地块建筑面积6.3万平方米，从施工来看，两地块分别整体施工 较好。 A地块先行建设，因周边地块均未开发，市场情况尚不明晰，同时考虑减少前期资金的投入和自身造血能力，将 销售一期范围内的4栋楼作为试水楼盘，根据证照办理进展，8月份可拿到施工许可证，此范围土方先期开工，拿到施 工许可证后便开始进行结构施工，并于2012年底春节前完成结构封顶；2012年11月销售一期开盘后，市场情况已基 本明了，如情况较好，则立即开始A地块剩余楼座的施工，销售二期、三期楼盘区位集中且有4个楼座为9层小高层， 抢结构封顶对销售回款有直接好处，因此先行开始售二、三组团范围内楼座施工：2012年11月15日开始土方施工， 2012年春节前完成土方施工；考虑A地块同时入住，剩余楼座最迟要在2013年初开始土方施工。综上所述，A地块分 成三个组团进行顺序施工较好。 B地块在2014年三月第一次开盘，如市场形势较好，则B地块与销售同步施工，在2014年3月开始施工，2016 年5月入住。 n n 整体开发思路整体开发思路 - 8 - 一期A1组团 一期A2组团 二期 分期施工区域如右图，分4个区域建 设，顺序依次为一期A1组团、A2组 团、A3组团和二期。 n n 整体开发思路整体开发思路 一期A3组团 - 9 - 一期A1组团 二期 一期A1组团开发时间 分期 开工（土方 ） 施工至正负零开盘 主体结构封 顶 竣工备案 内控入住时 间 合同入住时 间 楼座 一期（A1） 9层 2012-6-152012-10-15 2012-9- 30 2013-1-20 2014-11-15 2014-12-152015-4-12、3、4# 21层2012-9-30 2013-6-201# 1、A1组团为销售一期楼座，面积23105平方米，同时作为样板示范区 ，包括1、2、3、4#楼，2012年6月15日开始进行土方开挖及地基处 理施工，9层的2、3、4号楼作为施工重点于2012年年底完成结构封顶 ，达到贷款放款条件，1#楼2013年6月20日结构封顶。 2、在A1组团中把小区集中大堂、2#楼及该区域的园林景观作为样板展 示区域。 3、该区域的园林最好设计成小区广场，集中优势景观。 4、该区域的市政管线及园林需提前安排设计以便第一时间组织施工。并 需合理考虑燃气外线的路由。 5、2#楼2013-1-20结构封顶，2013-3-15（春节后）开始组织内外 装修，外窗及外立面施工单位需在春节前定标。 6、A1组团建议使用吊篮施工外立面，以便样板区园林市政能与外立面交 叉施工，力争样板区能在2013-8-15开放（即5个月完成2#楼内外檐装 修及该区园林市政施工）。 1 2 3 4 n n 一一期期A1A1组团开发思路组团开发思路 - 10 - 一期A2组团 一期A2组团开发时间 分期 开工（土方 ） 施工至正负 零 开盘 主体结构封 顶 竣工备案 内控入住时 间 合同入住时 间 楼座 一期（A2） 9层 2012-11- 15 2013-5-252013-1-12013-8-31 2014-11- 15 2014-12- 15 2015-5-1 9、10、11 、13# 21层 2013-12- 31 14、13# A2组团为销售二、三期范围楼盘（9、10、 15、14、13、11#楼及15#与11#楼间地 下车库1个，面积共49847平米（包括地下车 库4000平米）。春节前完成土方开挖及地基 处理，9层的4栋楼（9#、10#、11#、 13#）2013年8月底完成结构封顶，21层的 2栋楼在2013年12月31日完成结构封顶，地 下车库延期开工（即2013年10月1日开工） 结构封顶时间与高层同步封顶。 9 10 11 13 14 15 n n 一一期期A2A2组团开发思路组团开发思路 - 11 - 一期A3组团开发时间 分期 开工（土方 ） 施工至正负 零 开盘 主体结构封 顶 竣工备案 内控入住时 间 合同入住时 间 楼座 一期（A3） 9层 2013-3-10 2013-7-102013-1-1 2013-11- 15 2014-11- 15 2014-12- 15 2015-5-15、8# 18层 2014-1-16 6、7、12# A3组团为销售分期的第四、五期，包含6、7 、12、5、8#楼及地下车库两座及设备用房， 面积共43574平米（包含车库及设备用房 6000平米），2013年3月10日开始土方施 工，2013年7月10日出正负零，结构封顶时 间控制在2014年1月16日，地下车库结构封 顶时间与楼座封顶时间一致，以延后车库的付 款时间。 8 12 n n 一一期期A3A3组团开发思路组团开发思路 一期A3组团 57 6 - 12 - 二期 二期开发时间 分期开工（土方）施工至正负零开盘主体结构封顶竣工备案内控入住时间合同入住时间 二期2014-3-12014-6-202013-3-12015-1-202015-10-12015-12-302016-5-1 二期施工时间与销售时间保持一致，二 期施工同时进行，面积共63739平米 （包括地下车库及设备用房3000平米 ）计划2014年3月1日开始土方施工 ，2014年7月10日施工至正负