《不动产这样投资》PPT课件.ppt

這樣投資 不動產投資信託基金 (REITs)就對了 2 不動產證券化投資信託基金(REITs) 壹、證券化的概念 貳、不動產證券化產品介紹 參、投資REITs 肆、REITs投資風險 伍、證券化訊息 簡 報 大 綱 壹、證券化的概念 一、我國的證券化條例法規架構 5 二、證券化之種類 資產證券化(Asset Securitization)是指企業單位或金融機構 將其能產生現金收益的資產加以群組(Pooling) ，重新包 裝並轉換為各式各樣的受益證券(Tranching) ，然後發行 證券(Securities) 出售給投資人，以取得資金之過程。 不動產證券化(Real Estate Securitization) ，乃專指不動產 所有權或不動產相關權利之證券化，係將傳統不動產之 直接投資轉變為證券投資型態，以結合不動產市場及資 本市場，使不動產的價值由固定的資本型態轉化為具有 流動功能的可投資性證券。 6 三、證券化之意義 指創始機構依金融資產證券化條例之規定， 將資產信託與受託機構或讓與特殊目的公司 ，由受託機構或特殊目的公司以該資產為基 礎，發行受益證券或資產基礎證券，以獲取 資金之行為。 指受託機構依不動產產證券化條例之規定成 立不動產投資信託或不動產資產信託，向不 特定人募集發行或向特定人私募交付受益證 券，以獲取資金之行為。 7 四、證券化的概念-企業籌資管道 向銀行融資 發行證券 (間接金融) (直接金融) 企業金融證券化 金融資產證券化 不動產證券化 (資產證券化) 8 五、證券化與資本市場 項 目取得資金方式 傳統（企業金融）證券化 公司發行股票、公司債券等流通性強 的金融商品，以取代傳統金融機構之 短期融資與長期貸款。 資產證券化 債權證券化 （金融資產） 不動產抵押貸款債權證券化 其他消費性債權證券化（汽車貸款、 租賃租金、信用卡債權、應收帳款、 對中小企業放款等） 不動產證券化 不動產投資信託（REIT） 不動產資產信託（REAT） 貳、不動產證券化產品介紹 一、不動產證券化制度架構 11 二、不動產證券化之基本概念 商用不動產類型 辦公大樓 證 券 化 購物中心 工業廠辦 其 他 現金流量與法 律架構安排 租金收入與資產價值 受益證券 投資人 金融機構 企業法人 個人投資者 共同信託基金 12 項目 REITREAT 性質投資於不動產產之金錢信託不動產產信託(分為融資型或賣斷型) 目的不動產產實質所有權利小口化、上 市交易流動化 委託人以活化不動產產以及籌資為目的 受益證券之特 性 1.所有受益證券權益相同 非固定收益之股權性質證券 1.分為優先順位受益證券與次順位受 益證券，優先順位受益證券有票面 利率，次順位多為信用增強之用。 優先順位受益證券為債券性質證券 募集方式公募、私募皆有公募、私募皆有 存續期間多為永續經營有存續期間，多為5或7年 NAV之計算公募時須每日計算並公告淨值值公募時須每日計算並公告淨值值 受益證券之收 益來源 基金所投資之不動產產及相關權利 之營運利益或其他投資收益 受益證券利息及部份本金分配來源為 不動產產營運收入，本金償還來源為委 託人償付或出售不動產產收入(視融資 行為或出售行為) 收益分配每年分配(年度結束後6個月內)依契約約定 發起人或委託 人是否持有受 益證券 發起人若因讓與不動產產或不動產產 相關權利而持有受益證券者應集中 保管，且自持有受益證券起一年內 不得中途解除保管、轉讓或設質 多持有次順位受益證券作信用加強之 用 三、不動產證券化商品型態 13 6.管理標的資 產 4.購買證券價金 2.信託標的資產 7.分配信託利益 受託機構 標的資產所 有人 投資人 3.受益證券 不動產管理機構 主管機關 1.核准 標的不動產 5.委任管理標的資 產 律師 會計師 估價師 信評機構 專家評 估 四、不動產資產信託運作架構圖 14 專家評 估 投資人1 投資人2 投資人N 主管機關 1.核准 2. 支付價金購 買受益證券 3.運用信託資金 6.分配信託利益 銀行存款 不動產及其相關權利 受益證券 其他經主管機關核准投資或運用 之標的 受託機構 不動產管理機構4.委任管理不 動產 5.管理運用不動 產及基金 律師 會計師 估價師 五、不動產投資信託運作架構圖 六、不動產證券化商品規劃 16 七、不動產證券化之效益 對不動產所有者 提高不動產之流動性 降低持有風險及財務負擔 增加籌措資金管道 有效開發利用不動產 對不動產與金融環境 提高整體不動產市場效率 提升環境品質 擴大資本市場規模 促進金融商品多元化 對投資人 增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動 產投資 流動性高 風險性低且收益良好 17 八八、不動產證券化不動產證券化案例案例 REAT(資產信託)金額年度REIT(投資信託)金額年度 嘉新國際(股)公司44.193上櫃 富邦一號58.394上市 中欣實業(股)公司693私募 國泰一號139.394上市 遠雄人壽保險5.393私募 新光一號11394上市 富泰建設及全億建設44.493上櫃 富邦二號73.0295上市 新光人壽保險2893上櫃 三鼎38.5195上市 全坤興業(股)公司693私募 基泰之星 24.795上櫃 新光人壽保險30.894上櫃 國泰二號7295上市 新光人壽保險13.9295上櫃 駿馬一號4196上市 單位：億元 參、投資REITs 一、REITs：權益型、抵押權型和混合型 權益型(Equity REITs ) ：指直接經營具收益性不動產之 投資組合，主要收入來自租金，或買賣不動產的交易 利潤，型態類似股票。 抵押權型( Mortgage REITs) ：乃直接向不動產持有者 或經營者放款、或投資於不動產相關的放款債權或證 券（如Mortgage-Backed Security ; MBS , Commercial Mortgage-Backed Security ;CMBS等），收益來源主要 為利息收入。 混和型(Hybrid REITs) ：權益型及抵押權型的綜合體， 主要投資標的包括不動產本身及抵押放款債權，由基 金經理人依照不動產市場景氣及利及利率變動，隨時 調整投資比率。 投資型REITS開發型REITs 風險/報酬比較 長期報酬率比開發型 高，風險較低 長期報酬率比投資 型低，風險較高。 但單一物件如果成 功，報酬率可能相 當好。 未來收益可預測性 收益來源為租金收入 ，租賃契約時間較長 ，可預測性高 物件開發中，並不 存在不動產收益或 現金流量，收益預 測難度高。 二、投資型與開發型比較 權益型 Equity REITs 抵押型 Mortgage REITs 商用動產抵押債 CMBS 商業不動產擔保債務憑 證CRE CDO 通貨膨漲可抗通膨無法對抗通膨無法對抗通膨無法對抗通膨 利率 短期受升息影 響，主要是資 金板塊挪移所 致，中長期和 利率關係不大 升息時利差縮 小，收益下降 ，與利率關係 相對密切 升息時債券價格 下跌，中短長期 皆受利率影響， 並成反向變動關 係 升息時債券價格下跌， 中短長期皆受利率影響 ，並成反向變動關係 收益來源 租金收入 資本利得 金融仲介賺取 利差資本利 得 主要為利息收入主要為利息收入 成長性 高度參與不動 產市場的榮 景 部分參與不動 產市場的榮景 無法參與不動產 市場的榮景 無法參與不動產市場的 榮景 三、權益型REITs、抵押型REITs、CMBS 、CRE CDO比較 四、我國市場銷售的REITs商品 上市(櫃)掛牌的REITs 以不動產證券化商品為投資標的REITs共同基金 國內投信公司核准發行之全球型REITs基金 投信投顧公司代理之海外基金 富邦一號國泰一號新光一號富邦二號三鼎基泰之星國泰二號駿馬一號 掛牌日2005/3/102005/10/32005/12/262006/4/132006/06/262006/08/142006/10/132008/04/30 REITs類型 Diversified REITs Hotel REITs Diversified REITs Office REITs Diversified REITs Diversified REITs Office REITs Office REITs 不動產資產規模 86.75億元145.45億元142.67億元80.19億元37.67億元26.32億元88.18億元46.85億元 融資比率上限 35%35%35%35%35%35%35%35% 目前負債比 25.7%0.8%7%2%1.5%1.2%2.5%1.4% 加權平均屋齡 7.3年29.7年17.3年11年18.3年7年23.7年17.7年 信評 (長期/短期) twA+ twA-1 twA- twA-2 twAA twA-1 twA+ twA-1 twA- twA-2 twBBB+ twA-3 A(twn) F1(twn) twA twA-2 每股淨值(元) 04/20 11.9511.1412.5211.5311.1010.8612.6511.35 2007年股利率 4.2%3.82%3.43%3.67%3.23%3.85%4.61%2.37% 2008年股利率 3.72%4.36%3.15%3.61%3.26%3.45%3.38%3.77% 持有物業類型比重(依投資金額) 辦公室 66%11%19%100%60%51%100%100% 商場 27%12%74%40% 商務住宅 7%7%49% 飯店 77% 國內REITs比較 名稱 三個月 (%) 六個月 (%) 一年 (%) 兩年(%) 成立以來 (%) 寶來全球不動產證券化A不配息2.90-15.07-42.63-59.1186-42.4618 寶來全球不動產證券化B配息1.57-17.36-45.60-62.9021-48.1 台灣工銀北美收益資產證券化05.49-16.57-19.6498-17.4008 建弘全球不動產證券化A不配息-3.39-19.25-42.80-57.7883 金鼎亞太地產A-4.46-12.40-42.61-51.3909-36.0308 建弘全球不動產證券化B配息-4.61-21.07-45.32-60.1174 元大全球地產建設入息不配息-5.36-2.22-22.17-38.2 瑞銀亞洲全方位不動產-5.92-2.33-39.58-57.1959-53.9 安泰ING全球不動產證券化累-6.19-16.31-40.34-53.2586-33.3 元大全球地產建設入息配息-6.25-3.62-24.90-41.5 金鼎亞太地產B配息-6.97-17.47-50.60-60.3269-46.6 安泰ING歐洲不動產證券化不配 息 -7.04-14.26-43.59-45.9 全球不動產證券化（REITs)基金 名稱 三個月 (%) 六個月 (%) 一年 (%) 兩年 (%) 成立以來(%) 安泰ING全球不動產證券化配息-7.26-17.98-42.48-53.4935 群益全球不動產平衡A不配息-7.71-15.52-36.89-52.1 台壽保亞太不動產證券化A不配 息 -7.78-6.59-44.98-49 安泰ING歐洲不動產證券化配息-7.79-15.15-45.62-47.9 台壽保亞太不動產證券化B配息-8.26-7.92-46.07-50 群益全球不動產平衡B配息-8.33-16.76-38.65-53.8 保誠亞太不動產證券化B配息-9.04-15.20-45.656 - 57.9091 -53.7 保誠亞太不動產證券化A不配息-9.06-15.26-45.68 - 57.0909 -52.8 富邦全球不動產平衡-10.31-27.23-43.25 - 58.4951 -48.7 資料來源：Bloomberg(2009/04/09)。 (續) 五、REITs收益特性 抗通膨 低風險 收益穩定 在經濟穩定成長的環境下，租金及地價 穩定成長，提供REITs穩定的現金流、長 期相對穩定的資本利得，及中長期穩定 成長的可能 六、投資人的誘因 分享優質不動產的收益，且該收益的來源頗為 分散 投資組合中多一種投資工具，而且提供6%分離 課稅的優惠 無須擔心不動產業主的信用風險 假設風險系數相同時，受益證券的報酬率較高 且穩定 REITs的投資組合內容不易憑空消失 七、投資人的誘因 (REITs收益分配及相關稅賦) 不動產投資信託基金投資所得依不動產投資信 託契約約定應分配之收益，應於會計年度結束 後六個月分配 投資人的稅賦: 配息所得:受託機構分配受益證券所得時， 按6%分離課稅扣繳稅款 證券交易稅:依不動產證券化條例發行之受 益證券免徵證券交易稅 投資REITs投資不動產投資不動產類股 投資型態參與不動產投資、經營直接購入不動產投資參與不動產投資、經營 收益來源租金收入租金、買賣交易利潤 租金、買賣交易利潤、土地 開發收入 影響收益主因不動產景氣及經營績效不動產景氣不動產景氣及經營績效 專業管理團隊有無要 資產專業鑑價有無無 資產品質佳不一定不一定 投資風險風險相對分散標的少，風險集中股價波動大 信用評等可經信評機構評定等級無無 借款比率上限有無無 收益穩定性高低低 每年配息有有不一定 強制收益分配90%100%以股利分配100%無 流動性佳不佳佳 交易手續費0.1425%仲介費(賣4%，買1%)0.1425% 稅率股息分離課稅6% 土地增值稅2040% 地價稅15.5%，房屋稅1.23% 租金收入繳納所得稅 證券交易稅0.30% 股息收入繳納所得稅 八、投資不動產管道之比較表 九、報酬率比較 定存普通公司債 政府公債 債券型基 金 REITs(估) 稅前收益 1.085%2.15% (五年期) 1.375% (十年期) 1.80%3.7%4.5% 利 息 稅 賦 法人25% 營所稅 25% 營所稅 25% 營所稅 就源扣繳 10%20% 分配收益 時免稅 分離課稅 6% 個人 綜合 所得稅 綜合 所得稅 綜合 所得稅 31 不動產投資信託大多以可估算且有穩定現 金流量的不動產為投資或證券化標的，故只要 不動產所有者，提供可估算且有穩定現金流量 的不動產（如辦公大樓、旅館、百貨公司、購 物中心）為證券化標的，且其收益可接受，自 會有投資人願意投資該受益證券，而使得不動 產所有者得以降低持有風險及財務負擔，投資 人亦得以投資一風險低及流動性高的金融商品 ，讓資金運用更有效率，達到不動產所有者及 投資人雙贏的局面。 十、不動產所有者及投資人雙贏 肆、REITS投資風險 一、REITs的價值評估 REITs的整體價值，包含創造收益(income)與長 期的資產利得(Capital Gain) 評估REITs商品的投資價值的重要指標： 不動產的資產(配置、品質) 未來增值潛力 管理團隊能力(經營能力及財務策略) 二、REITs收益變項 REITs的收益率僅屬預估值，不同於債券 是不保證有固定收益 REITs成長動能影響收益率 內部成長-所持有的標的物的租金成長及費用控管 外部成長-透過財務槓桿 三、REITs投資風險-投資風險揭露 投資風險 市場流動性不足風險 不動產及不動產相關有價證券 受益證券 投資期間的變動風險 信託財產預期收益 不動產及不動產相關有價證券 受益證券報酬率 管理機構產生的風險 融資舉債的風險 其他風險 美國澳大利亞香港馬來西亞新加坡泰國 股利支付率最低90