《收楼宝典大全》word版.doc

收楼宝典大全一、收楼原则：1、集中验收。人越多越好，气势占优。时间最好选在周末，一是大家容易聚齐，二是小区里人气旺。万一需要，已入住的业主可以随时声援。缺点：容易给开发商留下“经理不在”的借口。2、做好资料准备。收集尽可能多的有关法律、法规。多复印些，发给不明真相的业主。发动群众、武装群众。3、做好长期、艰苦斗争的准备。敌人是不会善罢甘休的。被发现了尾巴，甚至会狗急跳墙。要有信心，因为正义在我们这里；但又不要抱幻想，无产阶级不去斗争，资产阶级就不会自动退出历史舞台。4、战略上要藐视敌人，因为开发商理亏；战术上又要重视敌人。开发商不是白痴，又是有备而来。5、战略重点：房屋面积实测数据表。(要盖测绘队公章)。此乃开发商之软肋、七寸之所在。6、战术技巧：千万不要轻易签字收楼。除非确认自己的利益得到了切实的保证。7、经验：不要为少跑几趟路，上了物业的当。收楼后肯定会后悔二、收楼过程：第一步：接到收楼通知单按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。关注一: 收楼时限发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有商家并不管你有没有收到。有位林生就因为出差在外没收到通知书错过收楼期，结果吃了哑巴亏。拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。第二步：做足准备工夫收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些。 其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收楼通知书，等等。 最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与点心，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。第三步：查证 应要求发展商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（取代原来的竣工综合验收合格证，依据中华人民共和国行政许可法，国务院在国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发200416号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收）简称“三书一表”，还有各种相关验收表格，如住户验房交接表（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如楼宇验收记录表）等。关注二：证件不齐要交楼根据国务院年月日颁布的城市房地产开发经营管理条例（国务院令第号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。但是，“三书一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是建筑工程质量认定书，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。拆解招数：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见*;*;*;*;表”等字样并妥善保留好相关文件副本。第四步：验楼细节不放过查验完各种证件后，收楼的关键时刻验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由商家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。关注三：先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大。拆解招数：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。关注四：疲劳战收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记，等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商干涉。拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。关注五：灰尘满积清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。拆解招数：应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。验楼是整个收楼过程的“戏肉”。第五步：验楼结果在录验完楼后，买家应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。关注六：大事化小对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。拆解招数：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。房屋接管验收楼中发现质量问题如何解决：1、门：(1)看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。(2)目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。(3)试门是否运作自如、开关时有无特别声音。(4)试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。不上锁是否会自动关上或者打开。(5)关门听隔音效果并了解密封程度。(6)卫生间的门下方须油漆，且离地1.5厘米。(7)直角接合部是否严密。(8)四角是否呈直角(9)是否与墙在一个平面上2、窗：(1)看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。(2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。(3)看窗户玻璃是否完好。(4)试窗是否开关或推拉灵活自如。(5)看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。(6)试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。(7)看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。(8)留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。(9)外窗框处理是否粗糙3、墙壁、天花：(1)目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质量通病，基本不碍使用；与墙角呈45度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重的结构性质量问题）。(2)环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍和裂痕）。(3)用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。）。(4)墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。(5)房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。(6)看顶棚天花有无渗水、裂痕,麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响）。(7)阴阳角是否平直。4、厨房、卫生间：(1)龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。(2)面盆表面有无划痕。(3)地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。(4)地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡24小时以上检验防水层；不可行的话只能询问并记录）。(5)试排风扇。(7)浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。5、电源插座、电源开关、电闸：(1)试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适）。(2)检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。(3)空调插座应与其他线路分开。(4)离地30厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童）。(5)厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。(6)卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必须是磁口安全灯座。(7)有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。(8)询问电力线（2.5平方）、空调线（4平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员介绍线路规格为”。6、管道(1)各种管道表面镀层是否完好无破损。(2)过墙线是否有导管，导管连接是否紧密(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。(4)排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅）。(5)看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。(6)放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水实验)7、地面如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。8、水表a.是否安装b.是否有水表空走c.阀门关闭不严d.阀门脱丝，连接件滴水e.截止阀生锈影响水质9、电表a.是否安装b,使用数目10、其它(1)测量室内使用面积尺寸。(2)目测大致地平。(3)测量层高，与售房合同比较。(4)查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞（要记录！你要不给我留，就别怪我瞎打乱挂了！）(5)有无专用垃圾道，其有无堵塞。(6)验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：1）影响房屋结构安全和设备安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。2）如果发现不影响房屋及设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理。3）如果发现问题至少要在收楼文件上注明”室内情况尚不清楚”或”楼房状况未明”等字样。 收楼须知：收楼须知(转贴)一.业主验房项目名称：_开发商：_物业公司：_房屋楼号：_验房日期：_验房人员：_文件1.房屋权属文件：国有土地使用权证上是否有抵押记载？是否2.房屋质量文件：住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收备案表？是否3.各种相关验收表格：是否有住户验房交接表、楼宇验收记录表、商品房面积测绘技术报告书、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件？是否4.如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？是否门5.每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？是否6.门与门框的各边之间是否平行？是否7.门插是否插入得太少？是否8.门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米）是否9.每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？是否窗10.窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙）是否11.各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？是否12.窗与窗框各边之间是否平行？是否13.窗户玻璃是否完好？是否14.窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水）是否墙15.屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45斜角，说明有结构问题）是否16.承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是否17.房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位）是否18.墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是否19.从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是否20.墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）是否21.山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是否22.内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？是否23.墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是否24.墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是否天花板25.是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）是否26.是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是否27.卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是否28.顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是否地面29.检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好）是否30.看地板有无松动、爆裂、撞凹？是否31.木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声是否32.地板间隙是否太大？是否33.柚木地板有无大片黑色水渍？是否34.地脚线接口是否妥当，有无松动？是否35.用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？是否卫生间36.坐厕下水是否顺畅？是否37.冲厕水箱是否有漏水声？是否38.浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层）是否39.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是否40.浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察）是否41.水口内是否留有较多的建筑垃圾？是否42.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是否43.淋浴花洒安装是否过低？是否厨房44.电、水、煤气表具是否齐全？是否45.电、水、煤气表的度数是否有零开始？是否46.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是否47.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是否48.墙面瓷砖砌筑是否合格？（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实）是否49.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？是否50.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是否51.您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日子也一定不好过）是否52.水口内是否留有较多的建筑垃圾？是否53.水池等是否有渗漏现象？是否54.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？是否水55.上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道）是否56.是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）是否57.自来水水质是否符合标准？（注意区分市政水和小区自供水）是否58.供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质）是否电59.电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源）是否60.户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是否61.各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）是否62.是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2元，而且还没有保障）是否63.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是否64.所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）是否暖65.暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端）是否66.供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板）是否67.水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16，不得低于14）是否气68.燃气是否已经开通？是否69.煤气、热水器开关位置是否妥当？是否管线70.燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）是否71.居室、客厅有否各种管线外露？是否隔音71.将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是否精装修72.和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是否提示：1.不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。2.A、房屋的住宅质量保证书-可带走住宅质量保证书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。B、住宅使用说明书-可带走住宅使用说明书应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。C、竣工验收备案表建设工程竣工备案表复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是