中国房地产形势分析及趋势研判.doc

精品资料.为你而备2012年中国房地产市场形势分析及趋势研判 房产之策第一部分 2011年市场回顾一、2011年调控内容、政策文件、核心规定回顾限贷1月26日：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知（国八条）二套房贷款首付不低于60%。停发三套贷款。限购1月26日：“国八条” 大城市本地居民限购2套，外地居民限购1套，无纳税证明或社保证明外地居民停售。7月12日：“国五条” 二三线房价上涨过快的城市限购。限价“国八条” 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标（涨价不超过GDP或居民收入增幅）。发改委商品房销售明码标价规定从5月1日起企业明码标价，开盘限涨，涨价要重新申报备案。信贷央行上调存款准备金率2010年1月以来两年内连续上调了12次，最高达到21.5。央行上调房贷利率。重庆首套房贷款利率大多上浮10%-20%；二套房贷款利率上浮30%。税收1月27日：财政部关于调整个人住房转让营业税政策的通知，不足五年转让全征营业税。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，首套90平方米以下，契税1%；首套90144平方米，契税1.5%；其他房产，契税3%；各地普遍上调土地增值税，144平方米以下的普通住房土增税2%；非普通住房及车库土增税3.5%；独栋别墅及商业地产土增税5%。重庆、上海房产税征收试点。主城九区个人拥有的独栋住房0.5%。房价高于主城上两年均价3倍以下的住房0.5%；房价高于主城上两年均价3-4倍的住房1%；房价高于主城上两年均价4倍以上的住房1.2%。外地三无人员第二套普通住房0.5%。保障房2011年政府工作报告：开工建设1000万套保障性住房。十二五规划：五年内开工建设3000万套保障性住房。问责1月26日：“国八条” 新建住房价格控制目标纳入地方政府考核，实行约谈问责制。出台系列政策组合拳目的在于全面控制市场投资投机需求，做到“高端受限 制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牵制” ，通过减少需求来控制房价过快上涨。二、2011年房地产市场总体发展态势回顾1、2011年市场基本面以增长为主2011年1-11月，我国房地产市场虽然经历了有史以来最严厉的限购、限贷、限价政策的影响，但市场总体规模仍然保持着持续增长，各项指标并未因调控而大幅衰减，市场基本面仍然是以增长为主。 2008-2011年全国商品房销售情况表2008-2011年全国商品房销售额同比2008-2011年全国房地产开发投资完成情况表2008-2011年全国房地产新开工面积对照表2、一线城市销售有所萎缩严厉的调控政策对全国市场总体规模及大型房企的影响并不是十分巨大，受影响最深的是一线大城市。北京市近三年1-11月商品房销售及新开工面积对比上海市近三年1-10月商品房销售及新开工面积对比（数据来源：上海统计局）深圳市近三年1-10月商品房销售对比3、回款较差加上信贷紧缩，造成企业资金链紧张从国家统计数据来看，今年我国房地产市场交易总体上受宏观调控的影响不是很大，但为什么大家收到的、看到的、听到的全是销售受阻和打折降价的信息呢？原因很简单，2011年各大企业销售很好，但回款较差。由于存款准备金率不断上调，银根紧缩，信贷额度有限，开发贷款及按揭贷款很难办理，企业现金流极为紧张。根据人民银行发布的2011年金融机构贷款投向统计报告，2011年，房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。2011年，房地产开发贷款增速总体回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。其中保障性住房开发贷款增量占比提高。由以上数据可以看出，开发贷款及按揭贷款仅2.096万亿，仅占25.1%，低于历年同期。与此同时，由于2010年市场形势好，房地产企业加大了开工力度，目前施工在建规模有史以来最高，各大企业资金支付压力极大。 2011年全国房地产施工在建面积2011年全国房地产新开工面积 由于2010年销售形势好，各大企业加大了2011年的销售目标，由于目标普遍定的较高，使得很多企业到了年底都难以有效完成目标，而完成情况又直接决定了职业经理人及其团队的奖金。大型房企1-11月完成销售额（亿元）2011年年度目标（亿元）完成情况保利地产676515131%恒大地产791.1700113%中海地产665.2652102%中建国际302.5300101%华润置地301300100%融创中国175.618396%碧桂园39443092%龙湖地产356.440089%万科1157.2不详富力地产263.232082%远洋地产23930080%世茂284.5736079%雅居乐28037076%合景泰富10915073%首创置业101.215067%金地262.140066%绿城30755056%为了完成年度目标及回笼现金，缓解资金压力，各大企业从2011年10月份起，普遍推出了以价换量的打折促销活动。10月以来，上海、北京、广州等一线城市的部分楼盘率先吹响了房价调整的号角。最先降价的城市是上海，最先引发大幅降价的是龙湖郦城，紧接着是绿地秋霞坊、中海御景熙岸。龙湖郦城从18000元/平方米降到14000元/平方米；中海御景熙岸从23000元/平方米降到17000元/平方米。一线城市的打折促销，形成了市场降价表象，经媒体及专家的炒作放大后，诱发了市场持币观望，进一步引发了当前全国性的市场疲软与打折促销现象。4、全国市场成交及代理区域成交形势（1）全国全国商品房月度成交量变化比全国房价先扬后抑，总体出现微弱下降，环比逐月下降（2）代理区域一：金华调控之下，整体成交严重缩水。从月度成交数据来看，市场成交因调控政策的影响波动非常频繁。从2月份开始市场成交就出现了连续下滑，直到5月份，政策出台后过了1个月的缓冲期，在开发商开始尝试救市的时机，市场出现了短暂的止跌；但是因为此次调控中央态度坚定异常，也就使得双方进入长时间段的博弈期，市场成交也就变得忽上忽下，但是整体上，市场体成交量正在快速下滑。金华商品房成交走势由中国房地产指数系统发布的百城价格指数显示，12月份金华样本住宅平均价格为7995元/平方米，较11月份环比下跌2.85%，环比跌幅居全国百城首位，比全国百城住宅平均价格（8809元/平方米）低了9.24个百分点。金华商品房价格走势（2）代理区域二：无锡受本轮调控政策影响，2011年无锡市商品房销售面积444.81万平方米，同比减少38.16%，销售金额409.46亿元，同比减少31.62%；其中商品住宅销售面积344.22万平方米，同比减少42.22%，销售金额294.19亿元，同比减少37.13%。无锡商品房成交走势同样，受政策影响，无锡商品房价格上涨速度被充分抑制，2011年一、二季度价格涨幅逐季回落，第三季度商品住宅均价环比下跌0.59%，第四季度受部分楼盘降价的带动影响，商品住宅均价进一步小幅下调。无锡商品住宅价格走势三、2011年宏观调控下的市场现象回顾1、经济增速放缓2011年第一季度GDP增幅9.70%，第二季度9.50%,第三季度9.10&，第四季度8.90%。GDP增幅呈现逐季回落的态势。2001-2010年GDP增长与房地产投资占比表年份GDP增长房地产投资占比对GDP贡献率20017.3%6.5%20028%7.5%23%20039.1%8.7%16.6%20049.5%9.6%15.4%20059.9%8.6%5.7%200610.7%9.3%21.2%200711.4%10.3%15.8%20089%10.2%9.8%20098.7%10.8%16.3%201010.3%12.1%19.2%2、房价下跌引发业主维权的社会矛盾3、信贷紧缩导致实业陷入不景气4、信贷紧缩导致国内外大量热钱流入房地产业和实体经济，民间借贷、影子银行肆虐，增加了社会经济的不稳定性，导致社会不和谐因素增加5、地方政府财政收入萎缩总结评论：基于上述基础，之策房产营销代理机构认为，适度的降价是合理的，但大幅降价，最终损害的是整个社会经济的持续发展，因此，保持房价稳定以及小幅上涨是国家经济发展的必然选择。因此，之策认为，预计今年第二季度，房地产政策，尤其是信贷政策，将会出现定向松动。第二部分 2012年市场发展趋势预判一、影响2012年房地产调控政策变化的几大因素1、经济增长放缓的程度（GDP增速）2、物价通胀控制的程度（CPI增速）3、房价回落的程度4、因房价下跌引发社会矛盾的激化程度5、因房地产业资金链断裂引发的各种社会隐患6、国际经济形势的影响分析：当前宏观经济处在一个关键时期，一方面面临着物价通胀需要紧缩货币政策及信贷政策来减少流动性，另一方面又因信贷紧缩导致部分企业面临生存危机而影响着经济社会的稳定发展。就目前而言，通货膨胀的压力远高于经济滞涨的压力，房价上涨的社会矛盾远高于房价下跌的社会矛盾。从国家宏观调控，控制通货膨胀的方面来看，中央把控制物价摆在宏观调控的首要位置。2011年11月份CPI虽然已降为4.2%，但仍略高于3%-4%的合理水平；而去年全国GDP增幅虽然呈现逐季回落的态势，但即便第四季度GDP增幅8.9%，仍处于一个正常区间。国家统计局局长马建堂认为，如果GDP能够保持8.5-9%的增速，物价能够得到比较好的控制，结构调整的力度比较大，很可能是一个比较理想的宏观经济格局。从中长期看，“十二五”规划确定的目标是7%。对此，马建堂认为，2011年，我国国民经济保持了平稳较快发展，物价又逐步趋稳，非常不容易。申银万国首席宏观分析师李慧勇判断，今年全年GDP增长约为8.6%，前低后高，第二季度是全年低点。针对这个预测，之策房产营销代理机构预计，当CPI降到4%、GDP增幅回落至8.5左右，同时，全国性的房价平均下降10-15%左右时，房地产信贷政策将会出现定向松动。预计在今年第二季度后房地产信贷会适度放松。此外，国际经济形势在经历了一年的调整之后，并未出现转折性的改观，以中国目前在世界上的经济地位，必然要通过汇率、加大贸易进口等措施，承担起更多的杠杆责任。因此，中国的经济必须要稳健、并保持平稳较快的增长。基于目前全国的经济形势和房地产业在中国经济中承担的支柱作用，通过适度放松调控来维持房地产市场的稳定，是中央政府必然的选择。总之，国家宏观调控的目的在于“在通货膨胀，维护物价稳定的基础上，保持国家经济的平稳较快增长，维护社会稳定”。因此，对房地产市场进行宏观调控，不是彻底打压使其萎缩低迷，而是为了控制房地产市场的“过热”，使之保持在一个适应经济发展的“适度增长”的范畴内。同时，控制房价过快上涨的另一个目的，也是国家转变经济增长方式，调整经济结构中的重要一环。但是，转变经济增长方式，调整经济结构毕竟是一个长期的、持续的过程，并不是一蹴而就的事。因此，以中国现在的经济状况，政府还是会避免经济硬着陆的发生，这也可以同时理解为房地产市场经济仍将是国家经济的支柱。预测：1、二、三季度房地产信贷政策将会有所放松一旦信贷政策放松，开发企业资金压力得到缓解之时，也就是房价触底之时，同时也是市场开始回暖之时。乐观预计调控放松可能在今年5、6月份，悲观预计可能在今年7、8月份。最迟18大召开前为了维稳，一定会有所松动。2、房地产市场将在年中触底回暖调控政策一旦放松，经过一两个月的预热期，市场便会触底回暖，乐观预计8、9月份开始回暖，悲观预计9、10月份开始回暖。3、不会出现报复性增长势头虽然信贷紧缩政策可能会出现松动，但由于限购政策不会在短时间内松动，因此，即使市场回暖，也很难出现报复性增长势头。4、供过于求未来3年房价难以大幅上涨自1998年以来全国累计开工建设商品房面积106.85亿平方米，实现销售71.6亿平方米，库存35.25亿平方米，其中2008年以来库存20亿平方米。未来市场必将供过于求，竞争十分激烈，房价难以大幅上涨。1998-2011年全国住宅用地开工量及成交量统计（单位：亿平方米）年份住宅用地开工量成交量库存量19982.041.220.8219992.261.460.820002.961.861.120013.742.241.520024.282.681.620035.473.372.120046.043.822.2220056.815.551.2620067.936.191.7420079.547.741.8200810.266.63.66200911.649.482.16201016.3810.435.95201117.58.968.54小计106.8571.635.25二、未来10年房地产发展形势研究与分析1、城市化战略和工业化战略，推动房地产业持续发展目前，中国城镇化率已经达到将近50%的水平。中国城镇化发展研究中认为，我国至2020年城镇化率与其年均提高1个百分点是较为合适的。以此类推，我国至2020年的城镇化率可能达到60%，城镇人口年均增加180