城市产业综合体发展的现状、趋势(31页).doc

城市产业综合体发展的现状、趋势特为潍坊潍城区政府制作2012年6月6日 安邦信息检索服务【观点时评：城市综合体的白热化竞争】1【城市升级 城市综合体受宠】2【城市综合体狂热泡沫隐现 如何差异化竞争？】3【城市综合体“狂飙” 广州、佛山在建将建项目至少42个】4【城市综合体“大跃进”隐忧：难逃商圈“魔咒” 定位成迷局】7【常州中华纺织博览园开建 首创主题体验式城市综合体】8【政府、商业经济双重推动下 城市综合体泡沫浮现】9【专业市场+综合体 做不一样的商业地产】10【恒大地产斥资6亿上海打造“海上威尼斯”旅游综合体】12【城市综合体大热 开发商应谨慎投资小心被“烫伤”】13【二三线城市综合体开发 变“先天缺陷”为“后发优势”】15【城市综合体从概念设计模式走向资源竞争】15【王玉珂：城市综合体是趋势 郑州缺高端项目】18【综合体前景向好需政府摆好方向】19【综合体投资热向外扩散】21【建设城市综合体 热潮需要冷思考】22【长安汽车合肥汽车综合体开工】23【张宝东：滨海汽车园将打造以汽车为主题的城市综合体】23【南京雨润投资150亿建农副产品全球采购中心】24【雨润投资7亿元 助力五河发展】24【雨润集团农副产品冷链物流中心将落户辽宁盘锦】24【雨润集团将投资55亿建常州城市综合体】25【市政府与雨润签协议 50亿建冷链物流中心】25【雨润借惠农政策玩圈钱游戏 违规获取免费土地】26【雨润肉类产业集团与金陵连锁酒店达成采供战略合作】27【雨润肉制品连续十四年市场占有率全国第一】27【观点时评：城市综合体的白热化竞争】2012-06-05商业地产的这轮狂热，甚于98年大房改后的住宅地产热潮。当此之时，不仅有炒房可以暴富的市场观念基础，还有国家2008年刺激经济后的社会流动性推波助澜，更有地方政府为了政绩盲目上马商业地产项目，开发商遭遇最严厉调控后不约而同转向商业地产有关。据成都本土数据研究机构，锐理数据发布的最新信息，2011年成都综合体的兴建达到了历史最高峰，据2011年上半年不完全统计，大成都范围内在建的城市综合体达到了150个，主城区超过了110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万方，从个数和总体量上看，成都已是全国之最。而在成都之外，的县级市区，城市综合体的热度丝毫不逊色。四川省西北部，某县级市市区人口27万，现有3万以上的购物中心已达3个，体量约15万，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体2个，总体量52万平米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。并且规划在3至5年，总投资近200亿，完成30个棚户区改造，首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元。而这其中，几乎有一半项目都是打着综合体的旗号。商住比例达到前所未有的高点，未来商业体量也早已超过人均5平米这样的水平不管国际水准是1.5还是3，中国特色应该是多少，至少目前的阶段性供应高峰，必将导致商业地产泡沫横飞。在此种环境下，试问？如何差异化竞争？首先，商业地产的竞争，是开发理念的竞争。因为商业地产不成熟，开发商发迹于住宅地产，因此，披着商业地产名义，进行实际上的“住宅化”商业开发，就输在了竞争的起跑线。带租约销售还比卖完跑人要好点。为何，因为，商业地产的本质是商业经营，地产仅是载体，在国外，是有房地产基金介入，从而在融资渠道上规避了银行高息让开发者短视。但就这一点，很多开发商不久就会葬送在银行还款，或者高利拆借的路途中。其次，商业地产的竞争是定位的差异化。这是一种简单的、技术层面上的问题，目前的市场形势是，往往绕不开家庭式购物中心、时尚白领购物中心、甚至已经细分到演绎中心这样的细分市场。细分，则需走小众化路线，目标客群市场面窄，风险大；走大众路线，简直是刺刀见红的拼杀。举例说，你开着在主城区任意行驶半小时，都可以找到几个定位几乎相同的城市综合体。然后，商业地产的竞争是商家资源的竞争。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失败，则方案最后都是徒劳无功。这一点上，跟住宅不同，商业的销售仅仅是招商成功后顺带的结果。所以，商业地产竞争到最白热化，就是商家资源的竞争。往往大型集团性公司，行业跨度比较大的，其所运作的城市综合体成功的几率则大些。在国内典型如万达，都说是和国际巨头沃尔玛等结成联盟，有了定制地产，才有了万达的迅速扩张，但如果没有万千百货，万达影城、电玩、等自身的主力店和次主力店一起，哪能到处攻城略地，甚至搞出绵阳援建学校被拆一事？但商业地产最最核心的竞争力还是智商的竞争。为何，因为商业地产的成败跟商业公司的专业度无关，跟规划设计团队是否洋玩意无关，跟自身融资能力高低无关，跟宏观调控和房地产基金是否开放也无关你若实事求是，反思下自己，如果正确评价决策者是个平常人的智商，那么当这个决策者想到进军商业地产的时候，一定有无数个平常智商的决策者也想到了在商业地产捞金。已经掉进汪洋红海的尔等，试图在红海之中寻找蓝海，岂不是缘木求鱼？这又好比阿斗，即便是神机妙算的诸葛亮也扶他不起。再重复一遍，此时此刻，此种经济环境背景下，冲进商业地产，如果实力资质平平，本身就失先机，败了一半，天王老子来了，也是无力回天唯一能做的就是尽力而为，期盼经济基本面能够再次刮起台风，铁公鸡都会飞的乱镜中，再踩一次狗屎运。【城市升级 城市综合体受宠】2012-06-01万达、绿地进军佛山，均以城市综合体为载体，城市综合体再次成为市场的焦点。拥有较强的积聚效应，城市综合体受政府重视万达的千灯湖金融高新区项目，集住宅、公寓、商业、办公、酒店等于一体，其中包括9万的商业中心、2万的地下商业，六个单个建筑面积超过3000的商业店，一家6000影院。而绿地签约的三个项目均是个城市综合体项目，分别位于禅城、南海、顺德。城市综合体，由于投资大、整合资源多，对地产商要求较大，因此政府也希望引进实力地产商来开发这些城市综合体项目。城市综合体由于汇聚了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能于一体，较有较强的积聚效应，能够在短时间内提升区域竞争力，迅速推动区域发展，越来越受到地方政府的重视。还有，对于地产商而言，由于住宅受调控波动较大，地产商如果以住宅为主的单一模式，必然会受到较大波动，风险明显增强，近几年，万达、绿地、保利、恒 大等品牌房企，纷纷加大城市综合体的开发力度。城市升级，催生城市综合体开发高潮近两年，佛山涌现了一批批城市综合体，岭南天地、保利东湾、保利天玺、东平广场、广佛智城、智慧新城、中小企绿色总部基地等，对城市升级的推动起到重要作用。目前佛山正在进行城市升级行动计划，未来三年在城市建设方面投入将达到2600多亿元，在城市升级项目中，有不少是城市综合体项目，需要借助实力地产商来开发。在刚刚出炉的佛山现代服务业发展规划中，也明确提出要全力推进季华路城市综合体建设。此外，目前正是佛山“三旧”改造的高峰期，也需要借助城市综合体来推进。在以往的“三旧”改造中，普遍是“住宅+商业”形式，以住宅为主，商业为辅。去年年初，市政府就已经下发一号文，叫停这种简单的“三旧”改造，明确要求“三旧改造”必须优先用于发展工业及生产性服务业，因此，在新的形势下，城市综合体更受宠，更易受到当地政府的青睐。 “勾地”制度，中小房企拿地更难了目前，佛山城市综合体项目地块的出让，普遍采取“勾地”制度。实施“勾地”制度后，对于出价并未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”。如果地产商“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，出价高者将得到土地；若无人竞价，按规定“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。这样，政府可以规避土地出让时面临的“流拍”风险。这种“勾地”制度，避免政府部分对地块规划的闭门造车，让更多有经验的开发商添加意见，特别是那些城市综合体项目地块，如有多家地产商有兴趣，政府往往根据各地产公司提供的方案来选择合作开发商，根据提供的方案设置相应的规划条件，最后再进行“招拍挂”阶段，价高者得。 这种“勾地”制度的普及，使中小地产商拿地的难度越来越大。名词解释：城市综合体 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。【城市综合体狂热泡沫隐现 如何差异化竞争？】2012-06-04商业地产的这轮狂热，甚于98年大房改后的住宅地产热潮。当此之时，不仅有炒房可以暴富的市场观念基础，还有国家2008年刺激经济后的社会流动性推波助澜，更有地方政府为了政绩盲目上马商业地产项目，开发商遭遇最严厉调控后不约而同转向商业地产有关。据成都本土数据研究机构，锐理数据发布的最新信息，2011年成都综合体的兴建达到了历史最高峰，据2011年上半年不完全统计，大成都范围内在建的城市综合体达到了150个，主城区超过了110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万方，从个数和总体量上看，成都已是全国之最。而在成都之外，的县级市区，城市综合体的热度丝毫不逊色。四川省西北部，某县级市市区人口27万，现有3万以上的购物中心已达3个，体量约15万，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体2个，总体量52万平米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。并且规划在3至5年，总投资近200亿，完成30个棚户区改造，首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元。而这其中，几乎有一半项目都是打着综合体的旗号。商住比例达到前所未有的高点，未来商业体量也早已超过人均5平米这样的水平不管国际水准是1.5还是3，中国特色应该是多少，至少目前的阶段性供应高峰，必将导致商业地产泡沫横飞。在此种环境下，试问？如何差异化竞争？首先，商业地产的竞争，是开发理念的竞争。因为商业地产不成熟，开发商发迹于住宅地产，因此，披着商业地产名义，进行实际上的“住宅化”商业开发，就输在了竞争的起跑线。带租约销售还比卖完跑人要好点。为何，因为，商业地产的本质是商业经营，地产仅是载体，在国外，是有房地产基金介入，从而在融资渠道上规避了银行高息让开发者短视。但就这一点，很多开发商不久就会葬送在银行还款，或者高利拆借的路途中。其次，商业地产的竞争是定位的差异化。这是一种简单的、技术层面上的问题，目前的市场形势是，往往绕不开家庭式购物中心、时尚白领购物中心、甚至已经细分到演绎中心这样的细分市场。细分，则需走小众化路线，目标客群市场面窄，风险大；走大众路线，简直是刺刀见红的拼杀。举例说，你开着在主城区任意行驶半小时，都可以找到几个定位几乎相同的城市综合体。然后，商业地产的竞争是商家资源的竞争。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失败，则方案最后都是徒劳无功。这一点上，跟住宅不同，商业的销售仅仅是招商成功后顺带的结果。所以，商业地产竞争到最白热化，就是商家资源的竞争。往往大型集团性公司，行业跨度比较大的，其所运作的城市综合体成功的几率则大些。在国内典型如万达，都说是和国际巨头沃尔玛等结成联盟，有了定制地产，才有了万达的迅速扩张，但如果没有万千百货，万达影城、电玩、等自身的主力店和次主力店一起，哪能到处攻城略地，甚至搞出绵阳援建学校被拆一事？但商业地产最最核心的竞争力还是智商的竞争。为何，因为商业地产的成败跟商业公司的专业度无关，跟规划设计团队是否洋玩意无关，跟自身融资能力高低无关，跟宏观调控和房地产基金是否开放也无关你若实事求是，反思下自己，如果正确评价决策者是个平常人的智商，那么当这个决策者想到进军商业地产的时候，一定有无数个平常智商的决策者也想到了在商业地产捞金。已经掉进汪洋红海的尔等，试图在红海之中寻找蓝海，岂不是缘木求鱼？这又好比阿斗，即便是神机妙算的诸葛亮也扶他不起。再重复一遍，此时此刻，此种经济环境背景下，冲进商业地产，如果实力资质平平，本身就失先机，败了一半，天王老子来了，也是无力回天唯一能做的就是尽力而为，期盼经济基本面能够再次刮起台风，铁公鸡都会飞的乱镜中，再踩一次狗屎运。【城市综合体“狂飙” 广州、佛山在建将建项目至少42个】2012-06-01早在上个世纪，法国拉德芳斯建立第一个城市综合体，这种业态就在世界大城市取得成功，美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域。近两年，人们惊奇地发现，身边的综合体也快速涌现。如果说你还只知道太古汇、国金中心，那么你out了。2012年，初步统计，广州在建、将建的综合体项目至少有20个，广佛两地总计至少有42个。广佛之外，全国综合体建设也呈现燎原之势。杭州要再建100个；南京原本至2015年建30个，结果提前三年实现50个；河北投巨资也将在县市建100个开发商同样积极性高涨，万达集团、SOHO中国、凯德置地等都将加大投资力度。疯狂的背后是什么？城市综合体顺应了中国城市化发展的需要，符合土地集约化，人们居住、消费观念的转变。但短时期内的疯狂，导火索来自房地产调控，投资城市综合体为开发商未来资金稳定性提供保证，成为最直接的利益驱动。另一方面，城市综合体也为城市带来名片效应，使得地方为了功绩而积极推动。就这样，政府、开发商、消费者三方一拍即合。万达集团董事长王健林说，“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。”看来，大家都争做研究生。本次，我们统计的城市综合体，至少包括居住、办公、酒店、商业、休闲等之中的三种以上功能。广州在建将建综合体至少20个5月中旬的最后一个周末，广州第二个万达广场番禺万达广场（项目招商信息）正式开放销售中心，吸引了逾千人到场。若想求得一铺，还真难。该广场是集大型商场、文化中心、商业步行街、甲级写字楼等于一体的大型城市综合体，每间商铺的售价大多在千万元左右，如此售价仍有多人蜂拥而至。近年来，在广州以“城市综合体”名义建设的项目就像雨后春笋，噌噌噌地冒了出来。一般说来，城市综合体包括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能，并且相互依存。按照这种标准，广州在建的综合体有，天汇广场（项目招商信息）、保利琶洲项目、白云绿地中心、从化首个综合体欣荣宏国际商贸城、增城最大综合体富港东汇城、花都最大综合体雅居乐锦城，还有合生广场、万达广场、合景誉山国际、敏捷万博项目、奥园万博商业项目、越秀财富世纪广场、南沙珠江湾、保利东江首府、增城东凌广场等。据南都记者初步统计，2012年广州在建、将建的城市综合体至少20个，总建筑面积接近1400万平方米，体量相当于33个正佳广场。其中，总建面50万平方米以下10个，50万至100万平方米的7个，100万平方米以上的有3个。随着广州城市的向外延伸，城市综合体加速发展。目前广州的城市综合体按地理分布特征主要是CBD城市综合体、城市副中心区域、交通枢纽型、商圈型几种。CBD城市综合体如天汇广场、保利琶洲项目；城市副中心城市综合体，如番禺万博中心的万达、敏捷、奥园项目，欣荣宏国际商贸城、富港东汇城、雅居乐锦城、绿地中心等。还有交通枢纽型城市综合体，如聚集于越秀财富世纪广场；城市典型商圈内的综合体，如合生广场。此外，由旧城改造催生了一些综合体项目，也占据了城市商圈的核心区域。从发展速度看，虽然市中心商圈型综合体存量多，但城市副中心城市综合体的建设速度却很快，开发商建设热情丝毫不逊于市中心。按照广州发展规划，东部、南部、北部都将纳入快速发展的轨道上来，城市综合体也成为体现现代化的耀眼名片。佛山凶猛，一座小城22个综合体佛山，随着广佛一体化的加速，以一年22个综合体的速度，追赶广州。其来势之凶猛，印证了一句古语：不鸣则已，一鸣惊人。上周，大连万达以底价20.36亿元竞得广佛地铁金融城南侧的桂城A 30街区地块，这是万达首次进入佛山，将打造集合大型购物中心、甲级写字楼、城市商业街等于一体的城市综合体，总投资约70亿元。万达只是一个认识佛山的窗口。在佛山，今年新建或者新规划的大型楼盘，不少都在住宅之外还兼具商业中心、写字楼或者公寓等其他配套，有些项目还需要配建有酒店以及大型公交站场。尽管定位、规模、主力业态各不相同，以一个项目至少具备三种业态的标准统计，目前佛山在建或者将建的“城市综合体”项目至少在22个以上。这其中从规模以及定位来看，最值得注意的是类似于规模过百万平方米的祖庙岭南天地、佛山新城的保利东湾、乐从的佛奥星光广场、新鸿基的澜石旧改项目等以旧改为带动，并兼顾部分市政功能的大型综合体项目。这类项目由于体量更大，因此定位也更加复合，几乎囊括了居住、办公、购物以及休闲等多数功能。其次，类似于万达广场、广佛地铁金融城、保利中环广场以及海盛东方城这类以大量复合型商业为主的，总体量近百万的大型商业配套型综合体。此外，还有相当一部分例如星星华园国际、碧桂园城市花园、富丰新城、汇银W新港湾以及桂丹颐景园等，以住宅为主，同时项目配建有公寓、酒店或者集中商业的综合项目。佛山城市综合体的区域分布，已经开始明显地从“扎堆”中心区，逐渐到向着热点镇街扩展。全国井喷增长，速度超出想象广佛只是个样板、是个缩影，放眼全国，城市综合体建设可谓遍地开花。有资料显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中相当一部分增量集中在中西部城市的新城区。早在2008年，杭州提出要建设100个城市综合体，2010年，杭州再次提出，要再建100个城市综合体。杭州之后，越来越多的城市进入城市综合体的疯狂之路。在上海，据易城中国发布2011年发布的一份报告，未来三年，上海城市综合体新增供应将多于北京，10万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米，其中处于郊区的新兴城区型综合体约占56%，集中在城市中心的商圈型城市综合体存量最大。有趣的是，如果说前几年的豪宅标准是资源、配套、物管等，那么上海现在价格最贵的顶级豪宅，却必须是城市综合体，售价达到6万-10万元/平方米。视线转到珠三角，据2011年的最新统计，深圳在过去30余年间，建成并投入使用的，完整而均衡地囊括了住宅、集中商业、写字楼、酒店四种业态的综合体屈指可数，但是在未来的几年中，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，分布在深圳各个区域，其中又以福田、南山两区为多，合计建筑规模1044.79万平方米。总体量低于30万平方米的只有3个，高于100万平方米的有4个，平均规模65万平方米左右，未来深圳综合体向更大规模发展的趋势已经可见一斑。当我们再扩大到全国“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容并不为过。城市综合体在全国各地聚焦每个改造的城中村就是一个综合体猎德村、琶洲村、杨箕村、林和村一个个城中村改造正在探索中前行，广州旧城改造，也经历了从拒绝开发商到接受开发商的反复过程，富力、保利、新鸿基、合景泰富等纷纷加入。值得注意的是，这些旧改项目无一例外都是居住、商业、办公、娱乐集一体的城市综合体。按照计划，广州将在2020年之前完成全部138条城中村的改造。富力、合景泰富以及新鸿基三家地产大佬联手打造天汇广场（项目招商信息），是广州首个由开发商投资的城中村改造工程。天汇广场定位为C B D都市综合体旗舰项目，行宫“天銮”、国际名品Shopping Mall、希尔顿旗下顶级品牌六星奢华酒店、超甲级写字楼等多种顶级物业形态。另外，将兴建公交车站场、连接地铁5号线猎德站的地下隧道，东侧的猎德村古河道两岸也建设为具有岭南风情的特色商业区。保利地产以1.42亿元底价独揽琶洲村改造项目，总建筑面积185万平方米，是目前C B D区域最大的城市综合体，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体。此外，富力杨箕村、保利冼村、新鸿基林和村城中村改造项目，都将规划为综合体项目。珠江地产的海珠沥滘村项目，具体的方案尚未出台，但也规划有住宅、写字楼、酒店等。广州房地产专家韩世同分析，“开发商在拿地之后根据市场确定物业，而规划写字楼、公寓、酒店也是为了更加适应市场需求，灵活度更高。如果只做单一，或者一两种业态，资金回笼会比较慢，经营有风险。正是因为大家都看到有利可图，所以才积极推进城市综合体建设。”值得注意的是，在保利冼村项目的规划中，明确规划出一部分区域为村集体的可持续发展提供保证。改造后的冼村，B区则为村民物业复建区，村民公寓14万平方米，集体酒店物业3万平方米，为村集体的可持续发展提供保障。A区为村民住宅回迁区，设有幼儿园、祠堂、配套商业裙楼等，为村民提供优质的居住环境。C区为融资项目区，包括商业、商务办公、公寓酒店，最高楼达55层，形成区域标志性建筑。改造涉及到多方利益，一些项目进度缓慢也往往因为利益未谈妥。广州城中村改造，是政府、村民、开发商多方协调的结果。“一是政府主导，广州已经把积极推动新型城市化建设提到日程上来；二是城市综合体是区位价值与土地价值的最佳融合，也是房地产向复合型商业地产发展的必然趋势”，合富辉煌首席分析师黎文江表示，而对于村民来讲，要实现可持续发展，必须自己持有物业，以出租自家房屋的方式获取稳定的收入，或是靠当地村委会的酒店、旅店项目出租，获得一定的分红。【城市综合体“大跃进”隐忧：难逃商圈“魔咒” 定位成迷局】2012-06-01地产调控风声依旧，各路资本纷纷杀入商业地产领域，而二三线城市如今已是无“城市综合体”不欢了。沈阳市中心区域在建综合体项目超过50个，杭州提出要建设100个城市综合体，而成都在建的城市综合体也高达100多个。中房信统计数据显示，2011年至2015年这五年时间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市的新城出现。在城市综合体超速发展的背后，是越来越多房企对综合体的投入增加。近日除了商业地产龙头万达集团继续在佛山等地攻城略地外，5月26日，佳兆业旗下的商业集团联手国内零售连锁巨头华润万家，欲在八地打造佳兆业广场。目前包括世茂、中粮、华润、恒大、花样年等开发商均表示，未来将继续在城市综合体方面发力。但实际上，相比如法国的拉德芳斯，以及日本六本木，北京西单大悦城等堪称“高富帅”的商业综合体只是少数，一些综合体相较之下略显尴尬，如北京首都时代广场一度无奈挂牌转让，号称“全球最大Mall”的东莞“华南Mall”至今经营不善。商圈“魔咒”在北京的望京、亦庄和通州等不少区域，不少城市综合体由于超前规划，选址之处没有相应的商圈辐射，并未能聚拢足够人气。5月4日，记者来到位于望京北部商圈的六佰本，由于从大区位上位置较为偏僻，区域商业氛围并不浓厚。这条以“望京的随便消费区”为广告语的小型城市综合体，其商业街长达600米、体量10余万平方米，其特色似乎正被凌乱的业态分布带离了应有的方向。下午3点，六佰本东区三层的餐饮中心空无一人，唯一开张的一家江苏菜馆连前台也不见人影。据记者统计，二楼空置的店铺约占一半左右，而整个下午记者所见到的顾客仅十余人。记者随意走进一家茶铺，店老板热情邀记者喝上两杯普洱，聊起这里人气不足，老板说“卖茶不需要像商场那么多人”。相似的情况也出现在望京南部的悠乐汇商业区，同处望京核心居住区，总建筑面积22万平方米的商业综合体悠乐汇的空置状况更为明显，其实际租用面积不足总量的三分之一。针对六佰本与悠乐汇空置率较高的问题，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平说，其从选址到项目定位、操作等都是有问题的，尤其是整个望京商业区域规划都不合理。商业的供应量与人们的需求有脱节，开发过大、超前，没有形成足够的商圈辐射能力。此外，在北京诸如悠唐生活广场、大钟寺中坤广场等大体量项目中也存在着类似问题。华润置地北京大区总经理蒋智生表示，做商业地产选址是第一步，开发商应根据区域特点来进行招商，比如万达的订单地产模式满足了定位能力和招商能力两个核心能力的要求。但实际操作中通过规划定位“扭转乾坤”的例子也不少，位于北六环外的北京永旺国际商城则通过特色定位和服务的差异化聚拢了强大的人气。 定位谜局 位于朝阳北路与青年路交会口的朝阳大悦城，自2010年5月开业以来，仍在摸索定位的路上行走。去年，朝阳大悦城就对店内的100多个品牌进行大幅调整，其定位也从最初的“家庭城”，变为打造京东地区时尚年轻人的消费目的地。5月6日下午，记者来到位于北京东部朝青板块的朝阳大悦城实地探访。自3月与永旺百货解约后，永旺位于一至四层的百货部分已经撤出，仅保留地下一层的永旺超市。在商场一层，数百平米的区域在进行装修。定位调整中的大悦城，无论是从ZARA、GUESS、GAP等服装品牌的选择上，还是从内部轻快、活力的装修风格上，年轻化、时尚化的转型显而易见。但记者发现从商场客流来看，仍以家庭型居多，年轻的父母带小孩逛街的场景最为常见。而同为中粮旗下的北京大悦城项目，朝阳大悦城常被拿来与西单大悦城比较。记者在西单大悦城看到，青年男女客群熙熙攘攘，而从项目定位上说，每个楼层主题鲜明，业态组合极佳。业内人士认为，西单大悦城是一个天时地利人和都集全的特例，很难复制。从目前来看，不管是万达旗下的万达广场，还是绿地集团的超高层建筑，多数品牌开发商仍然有着自己的清晰定位。北京万科总经理毛大庆透露，万科将主要围绕社区做大型综合体，目前万科分别在北京昌平、房山、大兴做的三个综合体项目，预计将在2013年年底至2015年年初陆续完成。慎入综合体不少业内人士均对记者表示，二三线城市之所以如此热衷城市综合体建设，政绩工程不能不说是一个重要原因。万达集团董事长王健林此前在接受记者采访时亦表示，来拜访万达希望万达去投资的地方领导人“太多了，只能一个一个挑”。 “商业地产是一个新的领域，一个非常专业的领域”， 21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，定位对不对，业态怎么分布，人流能不能到位等各方面都很重要。企业要对自身的项目开发经验、运营能力具有十分清醒的认识。业内人士表示，城市综合体由于体量巨大，后期运营管理复杂，因此必须持有经营，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。蔡宇翔表示，相比伦敦、东京甚至上海，北京的城市综合体水平略逊一筹，这和开发商的专业能力有很大的关系。广为人知的是，东京六本木新城作为日本乃至全世界著名的商业综合体，开发历时17年，其敬业和专注的精神让业内赞叹。在业内人士看来，由于商业地产有着至少三到五年的养商期，城市综合体八年以上的养商期都不算过分，因此短期运营不善不能归结为失败。随着区域人气的不断聚集，以及相关交通配套的完善，短期内人气不足的综合体项目也会反败为胜。亚太商业不动产学院院长朱凌波指出，后期通过运营管理调整也十分重要。比如东方新天地等就通过调整卖场模式，逐渐达到聚集消费群体的效果，不断调整以迎合区域需求是城市综合体发展的必由之路。【常州中华纺织博览园开建 首创主题体验式城市综合体】2012-05-31在朝阳片区生活的老居民都知道往劳动中路方向早些年分布着多家纺织厂和服装厂，可以说是纺织工业的聚集地，老三集团、名力纺织厂当时算得上是家喻户晓的牌子。早在2010年底常州市政府已规划建设中华纺织博览园，今年2月份名力纺织厂及周边地块的成交也进一步推动了这一个重大项目的实施，目前拆迁安置房正在稳步建设中，沿运河保护的规划也将实施。在文化宫坐8路车到采菱桥下，车站对面就是常州名力纺织厂，从外围不难看出名力纺织厂的占地面积确实很大，虽然厂内的建筑已经斑驳不堪，但也无法掩饰其辉煌的过去。门卫大叔告诉记者现在厂子已经停业，记者在厂内走了一遭，看到中华纺织博览园规划图已经张贴在了最显眼的地方。3月16日这里已经举行了中华纺织博览园的开工仪式。查氏集团与常州名力纺织厂常州名力纺织有限公司系由香港查氏集团所属翔源有限公司独资经营的中型棉纺织企业，投资总额2950万美元，注册资本1418万美元，1996年3月正式投入生产。查氏集团于1949年在香港成立，现在拥有员工数以万计，业务遍布亚洲、欧洲、美洲及非洲等世界各地，涉及纺织、印染、针织、服装、化纤、染料化工、家用建材、房地产开发及管理、酒店、金融业等多门类多元化跨国企业集团。集团创始人查济民博士是一位睿智谦逊的长者，具有超人的创业精神和魄力。他的事业端始于纺织，因此对纺织情有独钟，亦成为其毕生之珍爱，并始终得到其夫人查刘璧如的鼎力辅佐。他十分关心国内经济建设，并先后在浙江省投资创办了海新纺织有限公司、海宁纺织综合企业有限公司、海宁新高纤维有限公司、杭州一棉有限公司；在江苏省投资创办了常州名力纺织有限公司、常州港华化工有限公司、东台名力纺织有限公司；在广东省投资创办了中山市大同纺织有限公司、英陶洁具有限公司。查氏集团与中华纺织博览园 规划中的中华纺织博览园位于京杭大运河老线南侧，丽华北路与劳动中路交界处，总投资25亿元，总建筑面积约51万平方米。项目由香港查氏集团投资，在名力纺织工业遗存基础上打造，集旅游、文化展示与保护、居住等于一体，这也是为了纪念刘国钧、查济民两位爱国民族实业家，展示中国近代民族纺织工业发展的历史文化，体现常州在中国近代纺织工业史上的重要地位和城市特色。在中华纺织博览园的功能定位上首先，它是传承中华纺织工业的历史文化，要让历史在园区充分展现，让人们了解中国纺织工业的发展历程；其次，它也是一个商业旅游项目，要为人们创造美好生活的空间；再次，它又是展示运河文化的重要窗口，老运河的保护和利用要在此得到充分体现；第四，它还是一个时尚生活区。 中华纺织博览园是中国第一座全面表现纺织产业发展历程、结合运河旅游风光开发的主题体验式城市综合体。如果说古运河建设得如同一条项链，串起两岸颗颗明珠，那么，其中即将要建设的纺织博览园将成为这条项链上最璀璨的明珠。【政府、商业经济双重推动下 城市综合体泡沫浮现】2012-05-21尽管以大型购物中心为主的城市综合体已经已经显露种种弊端，但仍然成为各房企追逐的对象。统计数据显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市的新城出现，而这些新城的统一特征是“无人口、无产业、无交通”。分析人士认为，背后的一个重要原因与房地产宏观调控大势相关，在住宅用地越来越难拿、住宅开发几乎被银行列入禁贷名单的情况下，商业地产被打开方便之门，成为土地与资金的双重突破口。房地产业内人士表示，商住项目除了银行可以给予贷款支持外，政府还可能因为对当地税收的更多拉动而给予一定的补贴。而且因为商业综合体项目中配备了一定比例的住宅和酒店式公寓，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅和酒店式公寓销售变现，由此完成了借道融资的全过程。对于地方政府而言，先不论最终经营如何，单单是这些项目的开工启动就足以大力拉动当地G D P。表面上看政府和开发商都可以得利，但城市综合体本来就存在消费不足的问题，再加上重复建设，“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多，大型商业地产的风险不可小视。【专业市场+综合体 做不一样的商业地产】2012-05-142012年3月30日，由中国商业地产第一门户网站赢商网与21世纪中国商业地产研究院等发起主办的“商业推动地产论坛第七届年会”在广州隆重举行。会议期间，赢商网记者独家采访了香港五洲国际集团有限公司高级副总裁赵立东先生。 截至2012年3月底，五洲国际集团已在江苏无锡、南通、盐城、淮安，重庆市，浙江杭州，山东烟台、德州，辽宁沈阳，湖北襄阳，云南大理等7省11个城市开发运营26个项目，总面积超过1500万平方米。其中大型专业市场代表有：五洲国际装饰城、五洲国际工业博览城等；城市（镇）综合体代表有：五洲国际广场、五洲哥伦布广场、五洲美食城等。短短几年成为江苏省最大的专业市场与城市综合体开发商和运营商，根据权威机构的统计资料显示，五洲国际开发的专业市场总建筑面积在长三角地区位居第三，仅次于浙江义乌小商品城和中国轻纺城集团；开发的城市综合体总建筑面积在长三角地区位居第二，仅次于大连万达。这样的业绩无疑让五洲国际开始成为商业地产业界备受关注的企业。 在采访过程中，赵立东一直强调五洲国际集团秉持“健康商业、责任地产”的经营理念，在长期的开发运营中，总结出了“二三五”原则，即：成功运作一个商业地产项目，开发占20%，招商占30%，运营占50%。可以看出五洲国际非常重视运营，认为项目的成功一半以上是取决于后期运营。五洲国际坚信这样的一个价值理念才能有质有速的发展。 未来的3-5年，被指出中国商业地产的开发将迎来前所未有的机遇和高潮，五洲国际又是以怎样的姿态去面对这场来势凶猛的战争？ 加大综合体研发 两大核心业务齐头并进 据赵立东介绍，五洲国际目前有两大支柱产业，分别是城市综合体和专业市场。其中城市综合体的代表是“五洲国际广场”，专业市场的代表是“五洲国际工业博览城”。近几年，五洲国际对商业地产的两种模式进行了创新和升级，打造出五洲国际最具创新与竞争力的商业地产产品： 据了解，五洲国际集团从上世纪90年代开始就已经进入专业市场领域，开始运营专业市场。到目前，开发运营的专业市场遍及长三角、中西部，标志性项目有江苏无锡的五洲国际工业博览城、五洲国际装饰城，云南大理五洲国际商贸城等，可以说，每一个项目都成为了一座城市、一个行业的典范和标杆。打造高水准的专业市场对于五洲国际来说是件驾轻就熟的事情。 在发展专业市场的过程中，五洲国际团队敏锐的发现，经济的快速发展使得人们在繁忙工作之余，迫切需要集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式消费中心来满足生活的需要，故2006年，五洲国际集团决定开始进攻城市综合体。在成功开发了哥伦布广场之后，五洲国际集团又相继在无锡开发了五洲中华美食文化博览城、梅村五洲国际广场、五洲新区哥伦布广场、五洲哥伦布广场六龙城，并把发展的视野扩展到杭州、盐城等长三角城市，在杭州开发了杭州五洲国际广场，在盐城开发了盐城五洲国际广场，这些城市（镇）综合体都成为了当地重要的商业项目。 “五洲国际专业市场的操作已经非常的成熟，当然城市综合体还稍微欠缺，还得夯实基础”赵立东坦言道。并透露，五洲国际集团接下来会对城市综合体的研发加大力度，使得两大核心业务齐头并进，发展各半。 谈及两大核心业务接下来的具体方向，赵立东表示，目前的专业市场可以细分成两类，一类是为工业生产服务的专业市场，如五洲国际工业博览城项目；第二类是为生活服务的专业市场，如五洲国际装饰城项目。“我们必须要求它们的业态有一个错位”。另外赵立东还表示，会将专业市场的品类做得更全，需要不断地去扩充业态，并且会逐步将凭效比较低，租客营收效果不是特别好的业态淘汰掉，通过良性的内部的调整，去了解接近于市场需求的合理的布置。 而对于操作还不是特别成熟的综合体项目，赵立东表示，目前更需要做的是将综合体类项目的基础逐步夯实，然后将方向逐步往高端方向发展。“我们接下来会考虑做一个旗舰店，并考虑引进一个高端的百货”赵立东透露道。 专业市场和综合体碰撞出的火花 赵立东认为，商业地产有两个特点是非常明显的，就是规模化和同质化。所以如何在同质化当中找到最适合自己，最个性化的发展模式是最重要的。 “我们目前有一个将两个核心业务结合起来开发一个新的商业模式的尝试”。赵立东表示，专业市场对周边经济的带动是很大的，“但是，我们的专业市场项目在经营户和顾客的配套服务方面，做的不够完善。在项目驻地，具有较高品质的办公、购物、休闲等配套项目还比较欠缺，一般经营户及顾客都需要到比较远的城市中心或者商业中心去消费。”在两个核心业务的操作过程当中，五洲国际集团逐渐意识到客户这样的需求，所以在目前的设计当中，尝试将两个项目连接起来，发展成适合项目自身特点的一个中间类的产品，类似目前国际盛行的第六代商贸市场模式，即Lifestyle Center，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”的理念。 赵立东透露，对五洲来说，山东五洲国际家居博览城、重庆西部商贸城正是运用这种模式取代传统的商贸市场模式。例如，重庆西部商贸城在交易区的另一边满足一些商贸的需求，做一个小的城市综合体，提供休闲、购物和娱乐的区域。另外大理五洲国际商贸城因为紧邻著名的旅游景点洱海，在项目的规划设计上，紧邻洱海的地块被设计成高端住宅。商贸城结合周边的高端住宅就可以产生城市综合体的需求，可以逐渐过渡到城市综合体这一类商业。 这样的一个模式，是五洲国际在目前市场环境下的一个尝试。这种结合既满足了顾客的需求，同时也然让项目的业态更加丰富。 稳步推进“以长三角为基础、向全国拓展”的全国化发展布局 赵立东表示，专业市场和综合体项目定位和需求都不一样，除了考虑可以结合创新的产品，两者在拓展战略上会有相应的针对性，总的战略是“以长三角为基础、向全国拓展”。 对五洲来说，专业市场的主要拓展方向是中西部及东北老工业基地。目前五洲正在对贵州省、黑龙江省、辽宁省、吉林省、黄渤海圈等区域在进行考察。因为专业市场主要是为生产服务的，在目前产业不断向中西部转移、国家致力于振兴东北老工业基地的背景下，到中西部地区及东北老工业基地开发、运营大型专业市场是大势所趋。 城市综合体的重点拓展方向则是长三角和珠三角周边的城市圈。因为这两个区域经济发展水平高，居民人均收入、消费理念、消费习惯包括消费者的需求已经完全和大城市接轨，而且这些区域中还存在先进的商业业态供给量不足的问题，所以在选择城市圈中存在开发城市综合体的机会。 赵立东还表示，目前中国的商业地产呈现发展不平衡的形势，有一些地区可能多了甚至出现了泡沫，但是很大一部分地区，特别是中等城市、长三角和珠三角的乡镇等地方还有很大的商业需求。事实上，这些中等城市的消费能力逐渐的在加强。 五洲国际商业综合体的城乡策略在无锡有一定的规模。城镇化是未来中国农村城市的主要方向，在苏南一些经济发达的乡镇开发运营城镇综合体项目就是基于这个趋势的考虑。这些城镇综合体项目一般位于城镇的中心位置，一般是传统的行政和商业中心，五洲国际一般会把这样的项目打造成当地的地标项目，让城镇的居民也能享受到同城市居民相同的生活、服务水平。 模块化复制 明年开始涉足文化产业 从万达建造标准的编纂人之一到目前的五洲国际，赵立东比任何人都清楚，当一个企业进入高速发展阶段，模块化复制是不可以避免的。“五洲国际目前暂时还没能做到一个全体式的模块化和复制”赵立东坦言道。所以五洲国际集团需要继续沉淀出一个思想，然后逐渐把相关项目建筑形态固化成一个标准，固化成一个标准之后按照模块化、流水线来操作。赵立东透露，2012年年底五洲国际会推出第一套建造标准。 在赢商网记者问及建造标准及模式是否会与万达有相应的交集，有着丰富万达管理经验的赵立东坦言，很多方面没有办法和万达去作比较，例如万达需要怎样比例的地，政府可能可以量身订造一块。但是五洲国际没有办法到达这样的程度，原则上会根据建造标准模块化去复制，当然也会根据不同的地貌做特殊的处理。 此外，赵立东还表示，五洲国际只会做适合五洲国际发展模式的商业。五洲国际的要求不是要做全，而是做专，但是部分朝阳行业还是可以尝试。在业态上，除了某些高端综合体必需引进一个高端的百货之外，赵立东表示，五洲国际原则上不做百货，会用次主力业态来替代，引进一些快时尚品牌取代百货。 另外谈及五洲国际自主业态未来的发展时，赵立东表示会涉及到零售、餐饮等。赵立东坦言，推出自主业态对目前的五洲国际来说时机还不太成熟，更多的是需要与非常成熟的商家合作。但是赵立东也透露建立自主品牌是五洲的一个大的方向，只要时机成熟会尝试涉足部分朝阳行业。并表示五洲国际明年中旬会确定涉足文化影视产业，但由于具体细节没有确定故不方便透露更多。【恒大地产斥资6亿上海打造“海上威尼斯”旅游综合体】2012-05-145月14日，恒大地产的海上威尼斯项目在上海揭开面纱。据了解，该项目位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，启东寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望。项目斥资6亿元，围海7.23平方公里，相当于上海市静安区的大小，是以海为特色打造国际级海洋生活旅游综合体，开发建设内容包括威尼斯五星级酒店、国际知名双语幼儿园、国家重点中小学、国际会议中心、商业中心、娱乐中心等九大中心。 “为匹配上海国际化大都市的地位，恒大专门为上海市民量身打造了海上威尼斯这一集团目前规模最大的综合高端项目。”恒大集团董事局主席许家印表示。众所周知，“早而深”的二三线城市战略是恒大地产最引以为豪的战略之一，在这样的战略之下，恒大目前已经是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业，发展势头直逼万科。在快速发展的势头之下，已经很久没有涉足上海市场的恒大为何又调转“枪头”？分析人士看来，这与其加速华东战略布局有关。记者从消息人士处了解到，近日，许家印在上海频频拜会有关区县领导，商谈合作事宜。5月11日，上海市政协副主席、浦东新区区委副书记、区长姜樑等均会见了许家印。据悉，双方就恒大进一步扩大在上海及浦东的投资、加快项目建设和产业发展等相关合作事宜进行了探讨。据悉，许家印此行还将与徐汇区、嘉定区等政府的领导会晤。业内认为，此次许家印上海一行标志着恒大全速推进华东战略，也意味着恒大在华东地区的各大项目即将开花结果。 “上海是华东区域的核心，也是恒大集团投资的重点地区之一。作为我国的金融中心，上海拥有独一无二的城市影响力和辐射力，地理位置优越，城市发展建设需求巨大，恒大集团十分重视在上海的发展，决心进一步深化在上海及浦东的投资发展，配合政府对城市功能配套定位的要求，用一大批标志性的精品项目，推动上海及浦东的国际化建设和新一轮发展。”许家印表示。【城市综合体大热 开发商应谨慎投资小心被“烫伤”】2012-05-09城市综合体是指由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群，是一个可循环的商业生态系统。它还可以简单地解释为将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助得益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体是城市经济发展到一定阶段的必然产物，是随着城市规模扩张、城市化进程加快、城市人口增加、城市空间范围增大，城市经济发展和消费水平、能力等达到一定层次后，在明确需求之下，自然而然诞生与发展起来的;是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。结合我国国情，城市综合体高容积率特征符合我国人多地少，满足我国高强度利用土地的需求。自上世纪50年代，世界第一个城市综合体，法国巴黎的拉德芳斯诞生以来，城市综合体就与庞大的建筑群、商业中心、城市地