北京中关村不动产商会信息简报2012年第1期2012-56页.doc

信息简报服务创新共赢 本 期 目 录热点透视全国用地价格增速深度回调 宅地环比零增长对比日本楼市 党报称中国无全国性泡沫政策导向北京副市长:今年房价调控目标是稳中有降政协委员建议放松限购 官方称政策不变产业环境2012年房企进军商业地产风声再起 表现抢眼投资向商业转移 西安高端写字楼成稀缺产品投资超过百亿 港资房企布局二三线商业地产一线城市租金普涨 未来商业地产泡沫将隐现业界动态保利静默两月后拿地全年签约732亿北京甲级写字楼一年内租金狂飙 涨幅接近五成北京中汇广场深陷产权纠纷的漩涡从扩张到退出 房地产外资利用临调地产大佬扎堆外滩地王 神秘“第三方”万达现身地产商营销格局求变 2012北京商业地产或持续上涨房企新一轮洗牌开始 三成或将出局沪甲级写字楼租金猛涨跨 跨国企业追涨扩租商业地产未火 说明房价下跌空间巨大商住公寓与写字楼各领春秋未来三年地产私募基金规模或达5000亿美国房价一路惨跌 2012年到美国去买房一线城市写字楼租金一年上涨三成 北京突出亦庄将建130万平综合商务区 比肩国贸商圈中关村海淀园为园区企业发放4亿元“年终奖”行业分析CBD写字楼市场现状与展望工业地产发展关键不在地价而在政策经营之道专家指出投资写字楼的“三四法则”专家建言做商业地产不应盲目建设购物公园热点透视【全国用地价格增速深度回调 宅地环比零增长】根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2011年第四季度全国地价总体水平微幅上涨，环比、同比增速持续回调。全国各业用地价格增速深度回调，住宅地价环比零增长。2011年第4季度，全国主要监测城市地价总体水平为3049元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米；环比增长率分别为0.29%、0.69%、0.00%、0.44%；同比增长率分别为5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。全国综合地价环比增速较上一季度下降1.04个百分点，增速连续四个季度回调；同比增速连续2个季度回调，较上一季度下降2.43个百分点。全国各用途平均地价增速持续放缓，商服、住宅、工业地价环比增速连续三个季度回调，同比增速连续两个季度回调。全国主要监测城市地价增幅普降，综合地价环比负增长的城市约占1/3。住宅地价变化与综合地价基本一致，环比增幅超过3.0%的城市仅有5个，分别为太原、邯郸、兰州、石家庄、岳阳；环比负增长的城市由上一季度的12个增加到37个，其中，降幅较大的城市有芜湖市（-9.47%）、温州市（-7.58%）、嘉兴市（-4.71%）、深圳市（-3.70%）、廊坊市（-3.29%）。同比负增长的城市增至8个，分别是温州、芜湖、杭州、廊坊、昆明、哈尔滨、厦门、合肥。Top 【对比日本楼市 党报称中国无全国性泡沫】作者简介：谢经荣，民盟成员，中国人民大学教授。现任全国工商联副主席、十一届全国人大财经委员会委员。主要从事土地经济、房地产金融方面的研究。我国正处于快速发展期，居民生活水平的提高和城镇化的快速推进对房地产形成了巨大需求。近年来，我国房地产业发展较快，成为经济增长的重要动力。但一些城市房价上涨过快，超出了一般居民的购买能力，也给整个经济平稳较快发展埋下了风险隐患。这篇文章分析了最近20年国外发生的几次房地产泡沫的特点和治理的经验教训，具有一定启示意义。编者房地产泡沫是由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。在过去20多年里，世界范围内出现了三次影响较大的房地产泡沫破灭，即1991年日本房地产泡沫破灭、1997年泰国等国家和地区房地产泡沫破灭和2007年同美国次贷危机相关的房地产泡沫破灭，对有关国家以至世界经济造成了巨大危害。国外房地产泡沫的特点房地产泡沫的产生、发展和破灭具有规律性：房地产泡沫发展过程具有暴涨、暴跌的特点；破灭时产生的影响大而恢复慢；房地产泡沫主要是区域性的。日本房地产泡沫始于1983年。当时，日本国际经济地位上升，东京国际金融中心形成，众多国外大公司进入日本投资购买房地产，引起日本房地产价格飞速上涨，推动日本房地产泡沫形成。上世纪80年代前期，东京等大城市房地产价格每年上升30左右，1987年、1988年两年商业房地产价格较上年分别上升40、50。泰国1988年1992年房地产价格每年上升20%30，1992年1997年每年上升40。房地产价格长期快速上涨导致大量投资、贷款流向房地产行业，房地产市场成为财富的聚集地。日本房地产泡沫自1983年产生到1991年破灭，历时8年。泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多。房地产泡沫自产生到破灭，印度尼西亚历时8年，马来西亚历时约7年。当房地产泡沫膨胀到一定程度，遇到社会经济环境突然变化，就会迅速破灭，这一过程一般为12年。泡沫形成时房地产价格长期快速上涨和泡沫破灭时房地产价格暴跌，是房地产泡沫的重要特点。房地产泡沫破灭造成的影响大、涉及面广，恢复困难、持续时间长。房地产泡沫破灭后，日本经济从1991年2月开始陷入萧条，历时长达32个月，随后的七八年一直停滞不前。房地产泡沫破灭导致大量企业倒闭，进而造成金融机构不良债权大幅度增加甚至倒闭，1995年3月日本金融机构不良债权额达40万亿日元。房地产价格、股价的缩水降低居民的消费欲望，日本1993年消费增长降为负值，严重影响经济发展。房地产泡沫破灭还影响企业投资积极性，造成失业增多，贫富差距扩大，整个社会信心长期不振。泰国房地产泡沫破灭造成曼谷办公楼空置率高达2/3，导致400亿美元的银行呆账，破坏泰国的银行业和金融体系，大量企业停产、倒闭，失业率大幅上升，引发了全面的经济危机。房地产泡沫破灭后形成的不良债权需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢复。为达到正常生产水平，日本用了10年时间，泰国等用了5年多时间。房地产价格受国家经济、金融、税收等政策的影响，因而与国民经济有类似的周期性规律，但房地产市场是否出现泡沫主要取决于城市市场状况。日本发生房地产泡沫时，价格上涨过快的情况主要出现在大城市圈，特别是首都圈。泰国、印度尼西亚的房地产泡沫也局限在曼谷、雅加达等城市。所以说，房地产泡沫具有较强的区域性，它的产生主要同城市市场相联系。Top政策导向【北京副市长:今年房价调控目标是稳中有降】北京市副市长陈刚在两会政务询问咨询会现场表示，今年北京将继续“稳中有降”的房价调控目标，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引导租赁型住房消费。“去年一年的房地产调控，北京房地产市场成交量快速下降，房价也达到了稳中有降的调控目标，但还没有达到一个合理水平，因此，今年北京市将继续保持房价稳中有降的调控目标不变。”陈刚明确表示。“北京自住型和改善型购房需求一直得到保护和支持，今年将继续支持自住和改善型购房需求。”陈刚强调，调控政策不会误伤刚性购房需求，今年还将对有些调控政策进行细化。近期国土部公布的“北京获批在集体建设用地上试点建设租赁房”试点进展情况，陈刚表示，目前正在加快试点项目进展，将在一季度尽快公布。他强调，集体建设用地建租赁房将纳入公租房管理体系，租赁对象必须通过公租房资格审核。此外，陈刚还强调，北京将通过一定措施积极引导租赁型住房消费，除了加大投入建设“租金低于市场租金”的公租房外，还计划通过一定税费优惠政策，鼓励企业或中介经营租赁房，让租房市场在房源增加的同时，租金日趋稳定和理性。他透露，明年北京计划建设的保障房中，公租房占面向社会公开配租配售保障房的比例将超过60%，比今年的比例更高。“由于公租房租金略低于市场租价，必然对市场产生良性、稳定的作用。另一方面，我们正在探索鼓励大的房屋中介通过大量收集房源，然后再以稳定的价格转租出去。”Top 【政协委员建议放松限购 官方称政策不变 】 去年2月，北京实施了全国最严厉的房地产调控措施。市政协委员、万科集团副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对首次购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。而市住建委则表示，北京将坚持房地产调控政策不放松不动摇，促进房价合理回归。政协委员：投资萎缩或致短缺毛大庆称房地产投资销售呈大幅度萎缩毛大庆认为，目前房价过快增长的趋势得到了有效的抑制，并且随着信贷、货币政策收紧以及房地产开发流程的改进和完善，全市商品房成交均价已从9月份开始有实质性下降。据统计局公布的数据，自去年3月份开始，北京楼市成交面积一直稳定在50万平米左右，仅为2010年平均成交面积的二分之一，2009年的三分之一。去年11月份北京商品房批售面积96万平米，环比下降15%，同比下降30%；商品房住宅成交金额148亿元，同比萎缩42%，环比下降13%；成交均价19821元/平米，同比下降7%，环比下降4%；商品房库存继续增加，已到达年内最高点1104万平米。毛大庆认为，北京的调控政策切中要害，遏制房价过快上涨，短期内已经获得成功。但由于未来商品房供应可能大幅下滑，房价长期稳定的基础还不稳固，也需要在后续的政策制定过程中给予关注。而且目前也出现了开发商拿地意愿极低、首次购房家庭信贷成本过高、郊区新城购房锐减影响人口引导等问题。他建议，在坚定落实现有的调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。Top 产业环境【2012年房企进军商业地产风声再起 表现抢眼】1月10日晚，富力地产公布了2011年全年销售业绩。据悉，其去年完成销售300.4亿元，比调低之后的目标320亿元略低。富力2011年12月份的协议销售额为30.3亿元，销售面积约238,000平方米；其中包括在12月开售的三个全新项目，分别是广州富力盈凯广场、南京富力城和太原富力爱丁堡公馆。富力地产董事长助理陈志濠表示：集团一直灵活调节市场策略以应对市场的状况，单以去年12月下旬推出的商业项目广州富力盈凯广场为例，其良好销售反映市场对商业地产存在稳健的需求。我们相信过去一年调控已经获得成效，集团亦会继续作出相应措施，于2012年调升商业地产项目的比例。无独有偶，瑞安房地产发布日前发布的公告显示，2011年107亿元的销售额当中，商业整体销售占据很大比例，其中59亿元为物业销售，48亿元则来自商业整体销售。据了解，瑞房在最后两个月内，积极推出大量商业项目，得益于商业地产市场的发展，瑞房也迅速回笼资金。中国指数研究院黄瑜院长表示，根据国家统计局的宏观数据，2011年111月商业及办公楼销售面积和均价都在10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%。商业用房销售额增长30%。从数据中可以看出大家还是非常看好商业地产市场。未来一年，商业地产量价齐增，无论企业还是个人投资，还是一个很好的机会。商业地产表现抢眼据上海热销写字楼排行榜最新消息：在以成交面积为核算基准的基础上， （1.21.8日）期间，位于嘉定真新板块的中环财富杰座商住楼一周成交1104平方米，排名上海写字楼成交面积榜首；位于虹口两成板块的凉城地区中心(公寓式办公楼)成交1036平方米，排名第二；位于宝山杨行板块的世华国际广场成交993平方米，排行第三。上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，2012年首周上海商住楼成交表现抢眼，除了排名榜首的中环财富杰座，还有5个商住项目，分别是凉城地区中心、绿地领海、中铁中环时代广场、上置美兰优湖、瑞景公寓，共计6个商住楼排名上海写字楼一周成交面积前十。2011年年底，以“不限购、不限贷”和商住两用为卖点的商住楼成交短期内受到一定冲击，成交活跃度有所减弱，开盘量也有一定下降；不过由于多个城市2012年“限购令”政策仍将继续执行，商住楼仍有望成为上海楼市的一大亮点。作为多中心城市的北京，也是商业地产布局的必争之地。第一太平戴维斯最新发布的研究报告指出，在调控大背景下，北京等一线城市的商业地产持续升温。数据显示，2011年四季度，北京甲级写字楼资本值环比攀升5.8%，至52294元/平方米，同比上涨33.4%；北京写字楼平均租金环比上涨了7.5%，毛收益率环比增长0.12个百分点至6.38%，同比上涨0.58%。预计2012年将有27.4万平方米的新增供应进入北京租赁市场，且平均出租率仍将保持乐观。而随着2012年续租成本增加迫使部分租户转向非核心商务区寻求办公面积，市场整体租金涨幅将进一步放缓。2011年广州商业地产随着外资、港资等各路资本进入，商铺、商用公寓和写字楼也呈热销态势。有媒体报道，2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米。开发商热情不减近日，中国地产上市公司十强之一的金地地产宣布进军高端写字楼。据了解，金地集团进入房地产业10多年，此前从未涉足写字楼项目开发。其待建的国际甲级写字楼“金地中心”紧临北京长安街，高达168米。事实上，自楼市调控新政出台以后，有嗅觉敏锐的开发商早已加快转型，商业物业的高回报率吸引着众多房企的视线。有关人士分析认为，2011年商业地产表现较为突出，从城市的产业结构来看，商业地产在一线城市目前发展比较快。即使从北、上、广、深来看，未来商业地产的核心城市还是北京、上海等以金融业为主导的城市。SOHO中国董事长潘石屹在接受“破局2012中房网2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”时表示，不看好2012年的住宅地产和二三线城市的商业地产，仍将谋求在京沪核心地段的商业地产发展。潘石屹表示，商业地产，尤其是写字楼的利好，主要看其租金的价格是上涨还是下跌。但目前可以看到，上海、北京繁华地段办公楼写字楼的租金价格都在涨，比如金融街、中关村、东二环都有很大的上涨幅度，高档写字楼的租金最低为10元/平方米，也有20元/平方米的，在未来的一段时间里，这个价位仍很坚挺，因为供应量是一个下降的趋势，而需求量是一个上升的趋势，而租赁市场是不存在任何泡沫的，是对市场的真实反映。首创集团总经理、首创置业公司董事长刘晓光表示，房地产在2012年将面临更加严峻的市场情况。而首创已提前布局，加速商业地产的进一步升级，向“产业+地产”转型。世联地产董事长陈劲松在日前举办的“房地产行业市场趋势及分析研讨会”上表示，2011年各城市主要CBD的租金都在上涨，这是市场自然发生的，因为目前政府没有租金管制，租金上涨意味着中国经济转型正在发生。对于经济转型，陈劲松解释，“租金在涨，只要租金涨，楼价再降一降，出租回报很合理，不是不可能达到的。如果降得快，就很快可以达到。这就是中国今后的城市转型，也因此2012年市场的亮点依旧在商业地产。”Top【投资向商业转移 西安高端写字楼成稀缺产品】2011年西安的“三限”政策出台，此政策的实施把大批投资炒房客挡在门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力。同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购、限贷的商业地产开始火热起来，房产投资逐步向商业转移。如今，2011年已经成为过去，在这一年里，我们听到关于写字楼的形容词更多的是“售罄”、“抢购”，住宅的“三限”政策挤出的写字楼投资需求，使写字楼用一年的时间就完全摆脱了“商住倒挂”现象。写字楼很多，但是高端写字楼却越来越少，市场则又出现高端写字楼供应与需求的“倒挂现象”。高端写字楼除了地理位置，就是配套和环境了。成熟的生活配套设施是必备的条件，比如高端酒店、餐饮、会所、银行等。当然高端写字楼对环境也很挑剔，比如大面积的绿化、充足的停车位、便捷的交通等。写字楼从外表和内在一看便知是否是高端产品。如果是知名设计公司设计，那么他们会在设计前考虑客户愿望、城市环境来进行详细调研，把设计理念与城市环境巧妙融合在一起，设计出真正适合这个城市的高端作品。还有就是写字楼内部的配置，比如空调、电梯、智能化的级别和档次，这部分往往直接决定写字楼的品质，也是客户群辨识写字楼好坏的直接因素。专业的物业管理可以给客户平时的工作环境带来信心和活力，让客户在这种高档生活环境中感受到自己的价值。在西部大开发第一个十年，西安城市建设蓬勃发展，也吸引了大批企业抢滩，西安写字楼市场出现第一波开发潮。沿未央路、长安路、南二环、高新区高新路、科技路、唐延路，甲级写字楼呈现出点状布局，在很大程度上满足了企业办公和产业发展的需求。在E阳国际、老三届世纪星大厦、高科广场、旺座国际、旺座现代城、金桥国际等高端写字楼建成之后，高端甲级写字楼市场开发几乎成为空白。在西安写字楼开发过程中，由于住宅的价格高于写字楼的价格，而且产品同质化现象严重，竞争激烈，开发商开发写字楼的兴趣逐渐降低，转战开发住宅市场，在近两年，西安甲级写字楼市场供应几乎出现断档。但伴随着西安国际化大都市建设的推进，关天经济区启动深入，西安再次迎来投资高潮，商务办公需求逐渐掀起，进而引起现阶段的写字楼产品销售形成热销趋势。记者走访正在销售的老三届首座时发现，该售楼部人群接连不断，有的是来观看刚刚开放的样板间，有的是前来咨询节假日期间的优惠活动，还有大部分则是来咨询办公用的。大家要么是想改善办公环境的公司，要么是中小企业新入，要么是纯投资者，各有各的观点，各有各的用途。老三届首座置业顾问告诉记者，从市场形势来看，由于限购、限贷、限价政策的实施，住宅市场压力过大，形成房地产市场冬眠状态。但是在这期间，商业地产销量凸显热潮，很多开发商都转型商业地产。总体看来，部分写字楼的售价水平低于高档公寓的价格，而相反租金水平却要高于高档公寓的租金水平。所以从租金来看，目前投资写字楼市场更为划算。从产品面积看，3599平方米的写字楼在市场接受率较高，而过于大的户型销量较低。从消费者来看，所追求的则是品质型物业管理。从市场板块看，地理位置要好。在2011调控之年，由于商业地产不受限购政策，高端的写字楼也较少，就形成了一种供不应求的状态，这也是写字楼开发的好时机，或许成为市场的一道风景线。而随着西安城市国际化大都市建设的不断深入，将会引发新一轮甲级写字楼的开发高潮。据记者了解，重点形成区域主要在经开区行政中心周边以及浐灞生态区金融商务区。据悉，在2012年，这些区域将会有很多甲级写字楼开发产品。 Top【投资超过百亿 港资房企布局二三线商业地产】随着内地住宅市场调控逐步深化，部分城市的住宅市场已渐渐步入量价齐跌的状态。在销售压力增大、货币紧缩的双重夹击下，土地市场也随着冷清，昔日内地房企纷抢“地王”此起彼伏的胜景不在。就在内地房企纷纷取暖御寒的同时，去年年底，多家港资房企已悄然完成二三线城市商业地产布局。包括和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安、仁恒置地在内的多家港资房企频频采取行动投资商业地产项目。据不完全统计，自2011年10月以来，这七大港企已在内地土地市场投资百亿以上。目标：二三线作为香港最大的开发商之一，李嘉诚旗下和记黄埔和长江实业的动作尤为更引人注目。去年11月初，和记黄埔子公司以8亿元底价投得广东佛山市南庄生态区商居用地，这是李嘉诚旗下企业首次进入佛山。进入12月份，和记黄埔联合长江实业再次出手，以19亿的总价拿下大连西岗区一幅住宅商业混合用地地块，总建筑面积19万平米。11月28日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国，以总价约65亿获得重庆市中心两江交汇处一商业地块。10月28日，嘉里建设与香格里拉联合体在公开竞买中摘牌福建莆田市一宗商业地块，总面积14.76万平米，总价4.555亿。回顾2011年三季度末以来，其他几家大港资房企也频频行动。仁恒置地联合两家企业斥资30亿收购珠海市唐家湾两宗商住地块；恒隆地产以34.97亿将昆明两宗商业地块收入囊中。瑞安集团以31.98亿的底价将南京今年以来最大体量的G51麒麟科技园商住地块揽入怀中；新世界发展则斥资14亿购买上海实业旗下公司所持青岛地块50%的权益。值得关注的是，这七大港企“跑马圈地”的佛山、大连、重庆、莆田、珠海、昆明、南京等地均是国内二三线城市，购地用途也几乎全为商业用地。“港资房企此时出手拿地一点也不奇怪。”对此，中国房地产协会商业地产专委会常委副秘书长陈云峰表示，目前正值内地房企资金捉襟见肘之际，土地市场日益萧条。为此，地方政府出台多种措施来提振市场，因此港资房企此时出手，“实际上就是在抄底”。显然，对众多港资房企而言，选在房地产调控带来的行业低谷之际，选在成本价格较低、商业潜在价格高、地方支持性政策多的二三线城市布局商业地产已成共识。谋略：“反周期”“港资开发企业一直坚持低负债率的稳健发展，现金储备充裕，表现出的这种拿地实力并不意外。”亚豪机构市场总监郭毅表示，与内地企业依靠高杠杆率提升利润不同，由于资金杠杆率过高，内地房企一旦受外部原因影响销售停滞，往往就可能造成现金流失控，造成企业运行风险，现在大部分房企正处于艰难求存的状况，无力大举拿地。淡市拿地、旺市出货向来是房地产业的发展规律。与内地房企相比，在经历了数次金融波动之后，已深谙地产行业规律的港资显然有超强的“反周期”操作能力。反观，相对缺乏经验的内地房企似乎还不能做到如此收放自如的地步。郭毅表示，目前国内很多二三线城市的地块，位置前景都很好，几乎可以以底价摘得，这在前两年房地产一路飞涨的时期是不可想象的。此外，郭毅认为，大体量商业地产和包含商业属性在内的综合开发，不仅能为当地政府创造就业与持续税收，同时对于开发投资者来说，也能实现稳定的收益。特别是二三线城市，城市化率正在逐步走高，对于大型、综合性商业的需求旺盛，地方政府基于政绩给予大型房企一些土地和税收上的优惠，促进招商引资，因而吸引到港资及外资企业。一面是内地房企债台高筑没钱拿地，一面则是面对土地市场骤然降温，地方政府逐渐降低的土地出让门槛，而二三线城市土地市场供需比例失衡也无疑让资金实力雄厚的港资和外资房企有机可乘。“一线城市商业地产局部已表现出过热，核心区域的进入成本高、竞争大，而二三线城市反而是商业地产发展的热点区域，说明港资对整体楼市判断敏锐。”北京中原市场研究部总监张大伟对此表示，港资和外资房企在内地拿地的速度加快，最核心还在于他们长期看好内地房地产市场。另一方面，对于商业地块最重要的是运营经验，目前国内能够熟练操作商业地块的企业很少，而港资及外资企业这部分经验比较多，很多对于国内企业是风险的项目，对于这些企业来说反而是机遇。Top【一线城市租金普涨 未来商业地产泡沫将隐现】零售地产大规模供应量或将导致空置率上升。国际房地产咨询机构高纬环球发布报告称，未来北京等多个城市零售地产将迎来高供应量。在传统住宅开发商涉足零售地产渐成趋势时，一些小型房企开发大体量购物中心，经验不足也将导致经营面临更大挑战。一线城市去年租金普涨2011年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市和成都，核心商圈优质商铺租金普遍呈现上涨趋势。其中，广州、深圳核心商圈优质商铺租金上涨幅度分别超过8%和10%。北京不同核心商圈优质商铺租金水平则保持平稳或小幅上升。王府井租金报价在去年12月达到2300元/平方米/月，同比上涨15%。CBD、中关村商铺租金同比也有6.8%和13.9%的上涨。三里屯商圈12月租金同比则下降。高纬环球分析表示，国内宏观经济的积极表现提升了消费者信心指数，不断增长的购买力推动了零售地产的发展。同时受欧美经济不确定性的影响，国际零售品牌也纷纷将中国一二线城市作为扩张重点。供应大增致泡沫隐现近年来，随着住宅市场调控政策收紧，不少传统的开发商开始不同程度进军商业地产。2012年，北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心体量达78万平方米。高纬环球介绍，在这一趋势中，零售地产市场竞争越来越强。一些小型的、缺乏经验的开发商建成的购物中心体量甚至超过10万平方米。这将给招租和经营带来更大挑战，或导致更多的问题项目出现。高纬环球中国区研究部董事张平认为，大供应量加上缺乏专业经验的定位运营，将导致商业地产泡沫隐现。高纬环球中国区投资部董事叶成宇表示，住宅市场的调控引起开发商资金链空前紧张，融资压力巨大，则将导致很多项目或公司进入交易市场，2012年并购将空前活跃。在商业地产领域，核心位置成熟的商业物业将是大多数投资客户的首选，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构投资者关注的收购对象。Top业界动态【保利静默两月后拿地全年签约732亿】2012年1月9日晚，保利地产发布公告称，2011年12月公司实现签约面积51.96万平方米，同比下降16.47%；实现签约金额56.21亿元，同比下降37.68%。虽然12月份的签约金额同比依然大幅下降，但环比来看，保利的业绩其实还在增长，与此同时，纵观整个2011年的房企表现，保利的营业收入也不算低。业绩公告显示，2011年，保利地产实现签约面积650.29万平方米，同比下降5.54%；实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%；实现营业收入470.27亿元，同比增31.02%；归属上市公司股东的净利润65.13亿元，同比增32.39%；基本每股收益1.1元，同比增32.39%。五月连降与732亿单从12月份业绩来看，保利近五个月呈现了“同比下降”的态势。11月份，保利实现签约金额49.26亿元，同比下降27.86%；10月份，保利实现签约金额54.20亿元，同比下降39.27%；9月份，保利实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%；8月份，保利实现签约金额60.22亿元，同比下降11.99%。早在12月初的时候，东兴证券就预计，“保利12月份的销售业绩同比将继续下滑，幅度可能会继续扩大。”山西证券此前也认为，保利销售面积连续4个月销售同比下降均超过25%，这在2007年以来从未有过，表明公司销售受到前所未有压力；从目前房地产市场情绪看，公司12月份销售向好可能性非常低，因此公司全年销售面积同比下降已成定局。虽然最终签约金额的同比下滑幅度远超11月，而且全年销售面积的同比下降已成定局。但环比的话，保利12月的签约金额却是近三个月以来的“最好值”。至于保利2011年的业绩表现，事实上也在市场的预料之内。华泰证券11月底的时候就认为，预计保利2011年全年可实现700亿元以上的销售金额，较2010年的627亿元同比增长在10%以上。广发证券亦在12月6日发布研究报告称，“预计保利今年全年销售额为730亿元，较2010年增长接近10%。”广发证券解释，主要是保利具备在弱市下兼并整合的能力，因此2011年的业绩和销售增长比较稳定。东兴证券则做了详细的评价，其表示，保利2011年销售业绩主要来源城市是二线城市，但由于二线城市限购，公司的销售难免受到较大影响，但公司今年积极调整产品结构，加大了商业地产的布局，因此保利积极开发其他产品形式以应对住宅市场寒冬期的经营策略，有助于公司顺利挺过市场低迷期，预计在市场转暖时保利有可能率先爆发。静默之后的拿地在公布12月业绩的同时，保利还发布了当月的拿地情况。12月19日，保利全资子公司保利(北京)房地产开发有限公司通过挂牌方式取得石家庄市金石化肥厂两宗地块，其中地块一的宗地总面积为222651平方米，出让宗地面积约13万平方米，地块二宗地总面积32万平方米，出让宗地面积17.5万平方米，成交总价20.22亿元。上述土地用途为商住用地，其中住宅用地容积率3.0，商业用地容积率4.5(地块一另含幼儿园、小学用地25368平方米计入容积率指标计算)。该项目拟引入合作方共同开发。此外，保利全资子公司保利华南实业有限公司也通过挂牌方式取得佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区地块，用地面积17万平方米，容积率3.6，成交总价17.78亿元，土地用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地。该项目拟引入合作方共同开发。实际上，保利12月份的两次拿地有点非同寻常，因为10月、11月连续两个月，保利都不曾有过任何拿地举措。东兴证券当时认为，保利连续两个月未在土地市场上积累土地储备，反映了公司对未来市场走向的谨慎情绪。山西证券也预计，由于土地价格下降刚刚开始，保利可能不会在土地价格下跌时去购买土地，因此公司对土地市场采取谨慎态度符合预期。静默两个月后，再次拿地似乎表明了保利对土地市场的积极性展望。而且，保利高层此前也向观点地产新媒体表示，“公司还是会采取比较积极的态度去拿地，具体会根据项目推出市场后的反映情况来决定拿地节奏，公司并没有明确说减少拿地。”Top【北京甲级写字楼一年内租金狂飙 涨幅接近五成】北京写字楼 “企业最好是世界500强或是知名公司，注册资本必须在千万以上，而且现在最小出租面积在1000平方米以上，租金价格为每平方米1000元/月。”国贸三期负责写字楼租赁的一位销售人员向记者表示。而在去年刚刚开业时，国贸三期的最高租金只有480元/平方米/月，短短的一年时间内其租金涨幅就超过了100%。高力国际发布了2011年北京物业市场分析报告，在过去的一年里北京甲级写字楼租金环比涨幅达到了42.64%，是北京甲级写字楼历史上最大的一次涨幅。“时值年底不少写字楼虽然有少量的退租空间，但是基本上会被业主留着扩租之用，现在可谓一房难求。”中原地产的一位负责人表示。“尽管今年有将近40万平方米的甲级写字楼入市，但是租户的选择依然有限。北京写字楼市场整体空置率于年末已经跌至4.8%，为历史最低点。”高力国际华北区调研部董事谢靖宇表示。据悉，目前在京城的写字楼市场上，内资企业占据了市场主导，无论是租赁还是买卖。高力国际分析，造成租金大幅上涨的主要原因是来自市场的巨大需求，其中以金融、汽车、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业最为强劲，如礼来制药、夏普、大众金融和丰田均在今年迁址、扩租和续约，各自新租赁的面积达到了5000平方米和3万平方米不等。与此同时，内资公司也进入了扩张办公空间的高峰期，如葛洲坝集团、百度等。与企业旺盛需求形成对比的是，北京热点区域的写字楼供应量却无有效的增长，如在CBD、金融街、燕莎等地，空置率基本上在1%左右。高力国际预计，尽管经济增长预期放缓，但北京写字楼市场的需求增长将可持续，市场依然处于供不应求的态势。明年甲级写字楼将是市场多年不遇的供应真空期。“未来的一段时间内市场上不会有新的甲级写字楼出现，最快也要等到2013年望京区域的几个项目落成，而中服地块项目至少要到2014年才能上市。” 谢靖宇表示。目前北京主要有六大写字楼区域，分别为CBD区域、东长安街、燕莎区域、东二环区域、金融街和中关村，现在只有CBD东扩的区域还有潜在供应，其他区域可用土地基本枯竭。Top 【北京中汇广场深陷产权纠纷的漩涡 】 北京东二环核心地段，建筑体量高达12万平方米，保守估计资产总值40亿元，本属于黄金项目的中汇广场却因为一场旷日持久的产权纠纷而未能兑现其黄金价值，成为京城久负盛名的问题楼盘。而今年3月，项目最初的开发商ST昌鱼突如其来的一纸状告，让这个问题楼盘背后的复杂纠纷再次浮出水面。悲催的是，这场发生在中天宏业和ST昌鱼之间的抢楼大战至今胜负未果，难言结束，阴霾之下的中汇广场在2011年终究曙光难现，命薄至此，实非其他项目可比。北京中汇广场搏命诉讼仍在进行2011年3月，ST昌鱼一纸简单的公告再次将已经易名为中汇广场的华普中心推向舆论焦点，纠纷再次上演。公告称中天宏业抢占华普中心I段项目并非法对外招租。中汇广场关系到ST昌鱼90%的资产，ST昌鱼寄希望于夺回资产使公司扭亏为盈，而中天宏业则希望结束论战使大厦租售走上正轨。这之后的4月1日，ST昌鱼申请至北京市第一中级人民法院的终审民事裁定书下达，裁定结果为驳回中地公司申请撤销仲裁裁决的请求，维持原仲裁，这意味着ST昌鱼对于中汇广场产权的争夺暂处下风。然而，这场关系到ST昌鱼存亡的官司依然难言结束，据媒体的调查和梳理，有迹象表明，这场官司或许会在进一步的法庭审理中出现新变数。步步惊心的抢楼大战在利益面前，一切合同的漏洞都成为双方紧抓不放相互攻击的利器。在中天宏业与ST昌鱼耗时4年的争夺战中，预售漏洞、交易监管漏洞、限外阻碍、上市公司信息披露监管不严等等问题纷纷浮出水面。中汇广场前身华普中心I段的开发始于2001年，但2003年开始的房地产调控使得该项目资金日益捉襟见肘，以至于到2005年10月因资金短缺一度停工，总共29层的大楼只建到14层。负责项目开发的ST昌鱼旗下中地公司不得不寻求融资，并于2006年6月与中天宏业（摩根大通证券和香港瑞安建业联手成立）签署合作协议，获得11.09亿元款项，中天宏业以项目收购的形式承接华普中心大厦I段的项目后续投入和开发。恰恰是这次合作为日后的抢楼大战埋下了深深的隐患。处于资金饥渴困境的中地公司在合作伊始就受制于人，在签署的合同中留有模糊地带。在2008年限外令引发的一系列问题下，争战双方就支付款11.09亿元是建楼款还是购楼款各执一词，论战激烈。就在激战期间，2009年初的一天夜里，中天宏业组织约200名不明身份人员冲入华普中心工地，抢占了此片大楼，自此，华普中心便处于中天宏业的控制之下。而2009年8月，中天宏业向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁的结果下达，认定11.09亿元为购楼款，该项目权属中天宏业。2009年末，华普中心易名为中汇广场重新上市，然而等待他的依然是无休止的诉讼和争议。从2001年至今，中汇广场可谓见证了北京10年房地产的风风雨雨，而其自身却一直深陷诉讼泥潭，纠纷阴魂不散，虽地处繁华商圈，却落得门前冷落车马稀的下场，这座地处核心商圈黄金地段的项目始终逃脱不了噩梦般的命运。Top【从扩张到退出 房地产外资利用临调】被房地产企业与地方平台所寄予融资厚望的利用外资渠道，也已被“调结构”的调控目标渗透。新年伊始，监管层便对外资利用提出了“稳规模、优结构、上水平”的新监控目标。而作为调整的体现，经国务院批准，国家发改委、商务部已经联合下发了今年的第12号令外商投资产业指导目录（2011年修订）（下称指导目录），并要求自2012年1月30日起施行。入世10周年之际，在这份新增鼓励类条目、减少限制类和禁止类条目的最新指导目录中，外资进入中国内地房地产的限制仍是铁板一块，这令不少向往开放的期盼者颇为惆怅，担忧外资融资渠道将会收窄。实际上，2011年，作为服务业的吸金大户，房地产行业利用外资规模尽管保持了快速增长，但在国内外市场环境以及房地产的持续调控下，去年9月以来，快速增长的势头已经开始出现分歧。一方面，退出内地市场的个案不断涌现，且调性颇高；另一方面，部分外资亦开始逆势拿地，逐渐加码。如今，2012年调控持续的定调已经明确，监管层也频频表示强化对房地产领域外商直接投资的监管，其向市场传达的信号，在多位业内人士看来，已经意味着今年外资在国内房地产行业的投资将更加明显地分化与复杂。2011：外资未远离美国外国房地产投资者协会（AFIRE）的一项最新调查显示，在全球最佳的房地产投资地区中，中国位列第三。这并非偶然，普遍的市场观点认为，中国吸收外资的长期优势正在形成，而高利润的房地产行业则成为了外资青睐的对象。近几年来，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。从摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等国际基金到港台、英国、中东等区域凶猛流入的热钱，2006年，中国的房地产业已经成为外商投资的第二大领域。国家发改委对外经济研究所副研究员陈长缨称，“在第三产业中，外资进入最多的是现代服务业领域，其中房地产业是外资进入最多的服务行业，2001年房地产外资占全部外资比重为11%，2006年上升到13.1%，2010年则高达22.7%。”进入“十二五”开局之年，随着货币政策的回归常态以及房地产行业的持续调控，无论是财政收入增长减缓、力保经济发展的地方政府，还是融资大门层层关闭的房地产行业，都对外资有着更甚往年的热情。这从统计局逐月的统计数据中可以验证。去年10月以前，境内房地产开发企业以利用外资为渠道的同比资金增长速度远远超过其他渠道与平均值。除一季度同比增长速度为45.2%外，前三季累积的同比增长速度已经超过了50%。其中，16月份的同比增长速度更是突破75.5%，成为2008年以来的同比最高值。不过，2011年前三季的凶猛态势，在进入10月后，开始有所回落。其中110月份房地产开发企业利用外资同比增速回降到32.4%，到11月份，这一同比数据更进一步滑落至16.6%。与之相对应，外管局的FDI数据也自10月份开始回落。但也同时由于前三季高增长的“底盘效应”，在业内人士看来，尽管去年四季度房地产利用外资的增长速度有所回落，但全年来看，外资利用的规模仍是保持了相对较快的增长。纠结：从扩张到退出去年10月份以来，外资进入的凶猛态势却开始有所迟疑。增速回落的原因被归结为发达国家经济复苏乏力，债务危机严重，新兴经济体通胀抬头，不稳定因素增加以及房地产行业调控的累积效应。市场上也开始传出外资撤资事件。DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏接受本报记者采访时表示，上海出现了境外业主抛盘的现象，且有明显增加迹象。而且，进入2011年第四季度后，外资购入大宗物业的交易基本停滞。昔日的喧嚣颇有降温之感。9月底，黑石将其持有的上海Channel1购物中心95%的股权，出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，作价14.6亿元，成为去年外资撤出中国内地房地产市场第一案。该购物中心在2008年被黑石以10亿元价格收入囊中。出租率一直维持至90%。将如此高收益资产卖出，也难怪黑石被一部分观点解读为对中国房地产市场用脚投票。但事实并非如此。廖俊平解释，“黑石的退出更多是因为其设定的投资周期到期，且已实现了预期收益。在美国，他们可能是将这些物业转手给其它更偏好安全性的社保基金等，而不是出售。”北京中原地产亦分析称，目前外资对中国房地产市场并未完全看空。趁机加仓内地房地产投资的外资也不在少数。包括骏豪地产、瑞安集团、恒隆地产、仁恒集团、和记黄埔等这些在各级政府目录上一直是外资身份的港资房企纷纷加大了在内地的并购、拿地速度。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司也以不同形式在北京、上海、广州、大连等重点城市连连扫货。“有进有出，这并不矛盾，只能说明外资在内地房地产市场上有着非常重要的作用。”伍惠敏表示。2012年：发掘“蓝海”但外资撤出内地房地产市场是否成为一种趋势？接受本报记者采访的市场人士和研究人士都出言谨慎。渴求资金的房地产企业已经从中感受到一丝失意。“2012年包括地产行业在内的社会融资需求肯定是要增长的，楼市疲软，融资渠道的持续关闸已经让公司的财务数据不断变坏，今年一二季度会最关键，有一部分企业已经把外资当做了救命稻草。”一位房地产从业人士表示。该人士更表示，在“十二五”的一系列发展规划实施中，由于宽松货币效应逐渐消失、地产行业贡献财税减少，各级地方政府迫于发展压力，也越来越看重对外资的招商引资。“大部分都用在了基础建设、新区开发、重点项目等固定资产投资上。2012年也是如此，多数的地方政府工作报告中都提及了大力引进外资。”该人士继续表示。内地市场对外资的需求增加已无争议。不过，商务部相关人士曾表示，2012年的利用外资增长规模并不乐观。一方面，自去年以来触发部分投资者向美元区回流的国内外市场环境依然存在。另一方面，进入新年，“稳规模、优结构、上水平”新外资利用监管标准也让一直被当作绑架经济罪魁祸首的房地产企业与负债累累的地方政府再次招风。“这种态势下，未来外资对房地产业的投资会出现不同的态度，进出的流动性更强，并且对于中国房地产市场的投资也会更加细分。”上述地产人士分析。这种新的变化趋势也在部分外资机构处得到证实，这些外资机构正在低调寻找“蓝海”，比如商业地产。新加坡凯德置地旗下零售业地产凯德商用产业有限公司，2011年10月中在港交所正式挂牌上市。并称，计划在3至5年内将其内地的购物中心由现时55家增至100家。伍惠敏分析认为，从目前的统计数据来看，外资直接投资内地房地产的资金同比仍是上涨的，而其主要投资类型正在转向商业地产。“外资本来就有零售等服务业方面的先天优势，如果再捆绑商业地产，有可能探索完善的产业链，蓝海并不是空想。”中山大学房地产咨询研究中心廖俊平教授向本报记者介绍，外资对中国房地产的一、二级市场均有介入，其惯用途径包括：收购中国房地产公司的债券和股票；借助地产基金吸引境外资本，在房地产尾盘阶段进行整体收购。Top【地产大佬扎堆外滩地王 神秘“第三方”万达现身】摘要：一家开发商在金蝉脱壳的过程中，将一众地产大佬都卷入博弈；上海外滩“地王”易主大戏，就像一场逆向推理的侦探小说，随着情节的展开，令观众慢慢看出前期一连串交易的轮廓。据第一财经日报报道 一家开发商在金蝉脱壳的过程中，将一众地产大佬都卷入博弈；上海外滩“地王”易主大戏，就像一场逆向推理的侦探小说，随着情节的展开，令观众慢慢看出前期一连串交易的轮廓。从解决土地出让款项的资金腾挪，直至股权主导权的争执突显，外滩8-1地块的操作过程始终充满变数。随着这出“地王”纷争大戏的渐入高潮，神秘“第三方”万达简介最新动态终于现身。为万达“量身定制”2011年年底，原本平淡的上海房地产市场被2枚“重磅炸弹”连续引爆。先由SOHO中国简介最新动态(00410.HK)宣布，以40亿元代价间接持有了外滩8-1地块50%股权；随即复星国际(00656.HK)不甘示弱，称对这一收购持反对意见。在双方各执一词的“口水战”中，早已低调购得外滩8-1地块酒店权益的第三方，无意间被“捅”了出来。根据SOHO中国的公告内容，外滩8-1地块占地面积约4.5472万平方米，总建筑面积为42.2825万平方米，规划用作办公、商业、金融及文化艺术用途。在地上可售建筑面积的26.9968万平方米之中，3