广州市仰忠汇饰品城项目发展前景分析.docx

赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送广州仰忠汇项目发展前景分析目录一.饰品行业前景2(1)从世界各国角度考虑2(2)从中国国内角度考虑2二. 广州万福路泰康路德路饰品批发商圈3(1)万菱玩具精品广场4(2)泰康仰忠精品批发广场5(3)越和仰忠精品批发市场6(4)广州万福精品广场6(5)总结6三.粤海仰忠汇项目区位分析7(1)地理位置7(2)交通状况7四. 粤海仰忠汇产品推广策略和营销方案9(1)推广策略9(2)营销方案10五.预测仰忠汇未来的收益情况和经营状况11(1)关于仰忠汇项目周边售价的对比11(2)仰忠汇项目的地段卖点12(3)仰忠汇项目的行业卖点12(4)总结13广州仰忠汇项目发展前景分析一.饰品行业前景 (1)从世界各国角度考虑据我国权威机构对中国女性饰品市场的调查，女人占据饰品消费市场的最大份额。2011年世界四大时尚之都以及东京、香港等城市的饰品年贸易总量近1000亿美元，我国女性饰品人均占有率不足5，而东京女性饰品人均占有率达68.2、新加坡48、香港54、韩国68、马来西亚为47，泰国为68。这表明，中国的女性饰品行业极具开发价值。 (2)从中国国内角度考虑中国已成为亚洲最大、世界第二的消费市场，2002年以来，消费年增长13.1%，是世界第二大金饰消费市场，亚洲最大、世界第五钻石消费市场，全球最大翡翠、玉石消费市场。2007年中国奢侈品消费占全球份额的18%。据统计，中国有6.5亿的女性人群，随着经济的快速发展以及消费支出的增加，中国在经济发展和消费市场都已进入世界前列，未来10年我国外贸再增一倍，饰品行业年飙涨18%，年消费需求达4千亿。 随着中国人物质生活需求的逐渐提高，从首饰到衣饰、从婴儿到老人、从女人到男人饰品已渗入现代生活的每一个细节。平均每个人一生至少拥有500件饰品以上，平均每人每天佩戴2-3件饰品以上，平均每人每5天更新12件饰品以上，中国每年仅手链销量高达280亿米，长度可绕地球700圈，从必需品到装饰品，人一生离不开饰品。饰品行业是中国的朝阳行业，每年精饰品交易金矿达千亿。二. 广州万福路泰康路德路饰品批发商圈 广州的饰品业始于上世纪70年代中后期，是我国最早生产和销售饰品的地区和中国饰品行业的发源地。广州从事饰品生产的大、小厂家达4000多家，从业人员100多万。广州是中国饰品的生产和批发基地 中国饰品行业的集散地之一 。70年代发展以来，历经40年到现今，广州饰品商圈发展为 20家专业批发市场 、11万营业面积、2000种国际饰品品牌、数十万家实力商户 、5大洲常年采购商、年成交额过1000亿元、高端饰品批发饰品少。泰康路与万福路一带是全国有名的精品批发商圈。从泰康路一直往万福路向东走，集结了多达7家以精品、饰品为主营业务的批发专业市场。 过去泰康路、万福路主要是一些中低档次小商品批发市场，随着仰忠街精品市场的拆迁和迁移，并且涌现了万福精品批发广场、越和仰忠精品批发广场等几个精饰品批发商业项目，对未来商圈聚集人气和提升区域商业价值很有帮助。同时，越秀南长途汽车站也对带动人流有一定促进作用。 目前，泰康路、万福路和解放路一带已经成为辐射整个华南、亚洲、非洲等地区的成熟的饰品、精品批发零售专业市场商圈。广州的饰品市场带领全国饰品行业不断成长、成熟。泰康仰忠精品批发城随着多年的发展，目前也成为具有相当影响力的精品批发市场之一，现时泰康城9楼进行发售，销售均价大约在2万-3.5万/平方米左右的均价。首层到四层的铺位现时已经去到一铺难求的阶段，而且均鲜有铺位放租，首层铺位的租价基本上超过1000元/平方米，人流十分畅旺。二层的铺位也基本达到1000元/平方米的这个幅度。6层（原幸运楼）目前正在进行招商，约完成80%的招商，租金约280-550元/平方，其招商人员透露预计10月份会带租约出售，售价约5-6.5万/平方!(1)万菱玩具精品广场 万菱广场地面楼高 138.9米，一共41层，是广州较大规模的精品批发市场，-4至-2层：为地下停车场，拥有300多个的停车位；负1至8层为玩具精品、家居饰品、文具、礼品、毛公仔批发市场，以经营中档精饰品为主.万菱广场玩具精品批发中心目前已经成为华南地区较具规模，较具影响力的精品饰品批零集散地，其铺位现时已经去到一铺难求的阶段，负层到八层均鲜有铺位放租，首层位置较佳的铺位租价更是飙升到最高2000元/平方米，人流十分畅旺。铺位放售更是少之又少。 (2)泰康仰忠精品批发广场 泰康城广场占地面积6000多平方米，商场经营面积近2万平方米。泰康仰忠精品批发城是广州市大型室内小商品精品交易市场。场内设有6层交易区（6楼现在招商），平均每层经营面积约有3000平方米，共有600多户商家经营，主要经营珠宝首饰品、头饰、襟花、腰带、工艺项链、手镯、珠链、帽子、丝袜、手机饰物等。泰康仰忠精品批发城随着多年的发展，目前也成为具有相当影响力的精品批发市场之一，现时泰康城9楼进行发售，销售均价大约在2万-3.5万/平方米左右的均价。首层到四层的铺位现时已经去到一铺难求的阶段，而且均鲜有铺位放租，首层铺位的租价基本上超过1000元/平方米，人流十分畅旺。二层的铺位也基本达到1000元/平方米的这个幅度。6层（原幸运楼）目前正在进行招商，约完成80%的招商，租金约280-550元/平方，其招商人员透露预计10月份会带租约出售，售价约5-6.5万/平方!(3)越和仰忠精品批发市场 该项目由广州市越和投资管理（集团）有限公司负责经营管理。该项目占地4000平米，只有平层。经营精品、手套、帽、吊饰等品种批发。 小结： 目前的经营兴旺，场内基本没有铺位出租，只有少部分是一手租户进行放租，该市场的经营氛围已经形成，据了解，现时大部分租户的租约将于明年年底到期，现时申请续租或新入场租赁的申请已经达到200多个。 (4)广州万福精品广场 广州万福精品广场共三层，是“华荟大厦”的裙楼，面积达8000平方米，拥有商铺500间，经营时尚饰品、银饰珠宝、首饰、皮具、围巾、帽类、时尚手袋、钟表等各种饰品。以中低档精饰品经营为主。 小结： 广州万福精品广场总体规模相对较小，而且位置也相对远离了传统的泰康路，高第街等核心精品商圈地段，因此其售价和租价也相对其他市场便宜，据了解，其首层基本没有铺位出租或者出售，二层和三层剩余少量铺位出租。 (5)总结以北京路为界，北京路以左的泰康路上的饰品批发商场租金高，租赁情况良好；而万福路上的批发市场场地规模小，建筑陈旧，租金不高，经营低端饰品批售为主。 三.粤海仰忠汇项目区位分析(1)地理位置粤海仰忠汇位于北京路与万福路交汇处，所在位置正是中国饰品发源地仰忠街旧址。项目处于广州规模最大、发展潜力最好的仰忠泰康饰品商圈的核心位置，同时 毗邻“北京路商圈”。坐拥两大商圈的百万人流，商业氛围十分浓厚。如下图所示。(2)交通状况交通便利优越,是地铁6号线北京路站上盖物业；地铁1号线、2号线、6号线三地铁构成的优越交通网络；周边公交站众多，途径50余条公交线路，通达大广州全城。机场一小时内可通达。如下图所示。a.地铁方面：b.停车场方面：c.公交车方面：d.机场及高速方面：四. 粤海仰忠汇产品推广策略和营销方案(1)推广策略通过仰忠汇强势的全球推广以及多元化立体自媒体体系，仰忠汇将成为推广中国时尚首饰的国际品牌推广平台，将中国时尚首饰的众多品牌进一步推向世界a.微信推广：通过建立微信“粤海仰忠汇”公众服务号进行推广。b.微博推广：通过建立微博号“粤海仰忠汇”公众服务号进行推广。c.出租的士推广：通过广骏集团、白云集团等的士后的宣传标语进行推广。d.广州各大地铁灯箱推广：通过在广州各大地铁进出口及车厢内的宣传标语进行推广。e.互联网推广：通过制作粤海仰忠汇专题片来进行推广(2)营销方案a.对经营者方面：粤海集团强势进入时尚首饰流通领域，实行统一营运，统一管理，只租不售，方便业主进行综合调控。同时，“只租不售”的模式比“只售不租”更容易吸引国际品牌进驻。这是因为国际商家在选择合作对象方面非常严谨，如果项目采取租售并举，即使只对外出售一间商铺，那么，除非该项目非常具有吸引力，否则，他们不会轻易考虑。再者，对外出售商铺，以后就要面临统一经营难的问题。b.对顾客方面：仰忠汇汇聚饰界精英，品种齐全，采取一站式采购方式，为客户提供一全方位、多渠道的采购平台。它集合了众多供应商，客户进入这个平台后无需为采购而费心，对方为客户提供一系列后续服务，满足代购、配送及节约 管理等要求，解决客户所需。如果客户采购很多种类数量的话，对方还可提供一个采购整合方案，为客户节约成本，合理搭配资源。c.对租户方面：鼓励、扶持时尚首饰实力企业在仰忠汇设立产品展示旗舰店、营销部和设计研发中心。五.预测仰忠汇未来的收益情况和经营状况(1)关于仰忠汇项目周边售价的对比万福路-泰康路-一德路已形成广州最大最成熟的精饰品批发商圈，每年这里产生的交易额达千亿元。而商圈内的租金也是水涨船高，其中以万菱广场和泰康城租金位居一、二，首层铺租金超千元/平方。 商圈内的商铺租赁率都达97%以上，需求旺盛。而商圈内可售商铺更加稀缺，除了泰康城有散铺出售外，其他均只租不售。由此可见，粤海仰忠汇的推出，必定能引爆全球市场对饰品批发采购的旺求。(2)仰忠汇项目的地段卖点通过规划图可以看到，在北京路国际商贸旅游区商圈内，仰忠汇占据商圈中心的位置，项目的地段价值将是北京路的商圈中心。其具体卖点如下： 1.北京路上的商铺难求，即使有也是天价，现在58万有间北京路上的产权铺，机会稀缺珍贵。 2.项目的商铺不单是北京路上的铺，还是北京路唯一地铁上盖的铺！地段更加稀缺珍贵。 3.根据政府规划，北京路即将南扩，南扩后项目所在位置将是北京路商圈的核心位置。买现在更是买未来的北京路核心铺。(3)仰忠汇项目的行业卖点具体如下： 1.广州是中国的商贸之都，批发业是广州的商业根基，在广州，批发业一直兴旺，做一行旺一行 2.饰品批发是广州批发行业的支柱型行业，饰