投资机会与风险简报.doc

/sundae_meng 投资机会与风险（2014年第1期，总第12期）中国人民银行上海总部国际部 2014年1月23日目 录 海外信息l 中国绿地控股集团向伦敦房地产项目投资12亿英镑 /2l 2014年G7国家与金砖四国合计需发主权债7.43万亿美元 /2l 全球制造业现强劲复苏迹象 /3l 美国房地产泡沫重现 /3l 英国政府或在2014年出售全部莱斯银行集团股份 /4投资机会l 加勒比开发银行贷款开发项目推荐 /4l 非洲开发银行贷款开发项目推荐 /5政策导读l 央行等六部委发文支持符合条件科技企业境外上市 /7l 渤商所启动现货商品跨境人民币结算业务 /7l 越南提高外资在金融机构持股比例 /8专题分析l 2013年中国资本投资海外房地产情况分析 /10海外信息l 中国绿地控股集团向伦敦房地产项目投资12亿英镑2014年1月，绿地控股集团投资12亿英镑于伦敦两个房地产开发项目。其中一个项目为购买伦敦历史悠久的Wandsworth区Ram Brewery地块，价值达6亿英镑，该集团将把上述地域打造成居住商业区。另一个价值6亿英镑的伦敦地产开发项目，地处泰晤士河沿岸的Canary Wharf地区，该集团将在此建造伦敦最高的奢华住宅区。 绿地集团是近年来大举进军海外房地产市场的中资机构之一。该集团表示，2014年该集团将投资50-80亿美元到海外房地产项目，投资国可能为加拿大、法国和新加坡。预计2014年从海外房地产的收入可达130亿元人民币。为筹集更多资金用于海外投资，绿地集团已向5家私募公司发行了117.3亿元人民币的股份。l 2014年G7国家与金砖四国合计需发主权债7.43万亿美元彭博1月6日报道，2014年七国集团（G7）和巴西、俄罗斯、印度、中国等金砖四国（BRIC），合计需为主权债务融资7.43万亿美元。该规模或与2013年相近。若加上偿付利息的需要，2014年11国需再融资的债务规模将再增加约7120亿美元，总额增至8.1万亿美元。预计全球最大债务国美国的发债占比最高，2014年的市场交易规模，将在11.8万亿美元基础上增加约1870亿美元。俄罗斯、日本和德国的融资需求将减少，意大利、法国、英国、中国和印度的融资需求将增加。 中国2014年到期债券金额将增加12%至1430亿美元，巴西为1210亿美元，印度为850亿美元，俄罗斯为100亿美元，中国拟到期债券规模居新兴市场经济体之首。 截至2013年12月底，全球政府债券收益率升至1.84%，全年上涨0.41%，涨幅创2006年以来新高。 l 全球制造业现强劲复苏迹象英国金融时报2014年1月3日报道，全球制造业在2013年底恢复勃勃生机，制造业活动出现近3年来最大幅度增长。 摩根大通和Markit编制的全球采购经理指数（PMI）在12月升至2011年4月以来的最高位，达到53.3，高于11月的53.1。新订单继11月达到2年半高位后，12月增长略有放缓，但出口订单连续第6个月上升。就业也出现2年半以来最快增长。 按国别看，美国制造业活动继续快速扩张，美国制造商正以2011年6月以来最快的速度聘用工人，新订单则飙升至2010年以来最高水平；欧元区也显现复苏迹象，工业活动以2011年以来最快速度增长；12月，德国PMI达到54.3，为30个月高位；意大利PMI飙升至53.3，达2011年年中以来最高位；英国PMI达到57.3，低于11月的58.1，但仍接近历史最高位。l 美国房地产泡沫重现纽约时报1月13日报道，在经历金融危机、衰退和缓慢复苏过后，美国房地产泡沫问题重新出现。 报道称，当美国房价和房租出现显著差异时，房产泡沫就会出现。1997年，美国房价与房租开始出现缺口，1997年到2002年，房价的平均复合增长率为6%，超过了3.34%的房租平均复合增长率。到2007年泡沫破裂时，房价的平均复合增长率仍然保持在6%。2011年至2013年第三季度，房价增加了5.83%，再次超过了2%的房租增长率。 报道认为，本次和上一次泡沫均由美国政府房产政策引起。因为根据政策，很多人可在首付金很少的情况下买房。目前，联邦住房管理局只要求购买者支付3.5%的首付，房利美和房地美的首付也仅为5%。l 英国政府或在2014年出售全部莱斯银行集团股份路透2013年12月30日报道，英国每日电讯报引述匿名消息称，英国政府可能在2014年出售所持莱斯银行集团价值184亿英镑的全部股份。未来12个月政府将可能同时面向散户和机构投资者出清股份。“业绩公布之后是进一步面向机构投资者售股的绝佳时期。之后在秋季进行出售的构想似乎可行，此时将同时考虑机构和散户投资者。”英国政府2013年9月卖出莱斯银行6%的股份，获得逾32亿英镑(52.8亿美元)。政府目前持有莱斯银行约33%的股份，五年前该行与苏格兰皇家银行获得政府救助。l 加勒比开发银行（CDB）贷款开发项目推荐1.2013年12月24日，安圭拉岛将从CDB获得总额为330.5万美元的融资，以扩大高等教育入学比例，并鼓励女生参与非传统课程领域。该款项将用于建设安圭拉岛社区大学设施，增强学院管理能力，提高课程质量及相关性。2.2013年12月23日，CDB正在向巴巴多斯提供总额为461.5万美元的贷款，以支持该国第二大城镇Speightstown抵抗暴风雨灾难的排水能力。3.2013年12月19日，圭亚那政府将从CDB获得总额为2500万美元的贷款，以保护一些社区免受因气候原因造成的水灾和其他灾害的影响。该项目包括海岸与河道防护工程、海岸监测分析以及社区教育等。4.2013年12月18日，CDB将为海地共和国政府提供总额为1100万美元的拨款，以帮助该国改善初等教育和贫穷儿童教育状况。关于上述项目的信息,请登陆/。l 非洲开发银行贷款开发项目推荐1.利比里亚共和国工商部已从非洲开发银行的非洲贸易基金(AFTRA)获得价值近100万美元的捐赠款，用于资助贸易服务部门的相关建设，以强化政策框架，提高其人员分析、制定及执行贸易政策的能力，改善工商部和国家港务局的机构效力。项目具体包括技术援助、人力资源能力提升和后勤支持。有意申请者可联系项目专员Samuel R.Monger，具体联系地址：Ministry of Commerce, Ashmun & Gurley Streets, 1000 Monrovia, 10 Liberia；邮箱地址：。2.苏丹财政部和国家经济部获得非洲开发银行190万记账单位（UA）捐赠款，用以资助完成减贫战略计划书（PRSP）所需的技术援助和能力建设项目，帮助苏丹减少贫困，推动其经济和社会发展。具体包括家庭收入、开支和贫困调查；准备、执行和监督PRSP；项目管理等。2014年3月可获得相关竞标资料。有意申请者可联系该国财政部和国家经济部Faiza Mohamed女士，具体联系地址：Ministry of Finance and National Economy, Nile Street, PO Box 298 Khartoum, Sudan。联系电话：0912118049或83776794。关于上述各项目的具体招标信息，也可直接登陆非洲开发银行网站（），查阅“Project & Operation”栏目下的“Procurement”。政策导读l 央行等六部委发文支持符合条件科技企业境外上市1月15日，中国人民银行会同科技部、银监会、证监会、保监会和国家知识产权局，联合发布关于大力推进体制机制创新 扎实做好科技金融服务的意见，以此联手推动金融与科技深层次融合。该意见指出，支持科技企业上市、再融资和并购重组，其中包括适当放宽科技企业的财务准入标准，简化发行条件；支持符合条件的科技企业在境外上市融资；支持科技上市企业通过并购重组做大做强。l 渤商所启动现货商品跨境人民币结算业务2013年12月17日，总部位于天津的渤海商品交易所（简称渤商所）宣布，该交易所现货商品跨境交易人民币结算业务已全面启动，境内外企业可以通过其跨境电商平台，直接使用人民币结算进出口贸易。渤商所成为中国首个开展跨境人民币交易结算业务的非银行类机构。 渤商所相关负责人表示，首批跨境交易品种是天然橡胶和铁矿石，天然橡胶已在挂牌销售，铁矿石也即将上市。境内外企业可以通过渤商所平台在网上直接使用人民币结算来进出口已挂牌销售的品种，实现跨境交易人民币结算。境外交易商也可以直接参与渤商所平台交易，不受注册地限制，类似一个“网上自贸区”。 渤商所为目前中国境内最大的综合型现货商品交易所，交易品种近70个，涉及石油化工、煤炭能源、农林、金属等领域。2013年4月9日，人民银行正式批准渤商所成为全国首家现货商品跨境交易人民币结算试点平台。10月，人民银行天津分行制定了 天津市商品交易所现货商品跨境交易人民币结算业务管理办法，出台了渤商所现货商品跨境交易人民币结算有关配套政策。l 越南提高外资在金融机构持股比例2014年1月，越南总理签署法令，从2月20日起，将外资在该国金融机构的持股比例由原15%提高到20%。此举旨在利用外资在技术、专业人员和资金方面的优势，加快越南银行业的重组进程。 2012年3月，越南总理曾签署计划，拟在2015年前通过对国有银行私有化、推动兼并竞争力较弱的银行，来实现银行体系的重组。越南政府表示，在特定条件下，例如金融机构竞争力太弱或面临严重困难，对外资的持股比例甚至可放宽至20%以上。 战略投资者的相关投资条件包括：如投资者总资产超过200亿美元，可持有上限为20%的股权；如投资者总资产超过100亿美元，可持有上限为10%的股权。 市场分析认为，上述举措将有助于解决越南银行业较高的坏账问题。近年来，由于国内外需求降低和不良债务问题，越南经济增长出现明显下滑。2013年该国GDP年增长率为5.42%。越南国家银行披露，截至2013年9月末，该国银行体系坏账率为4.62%，预计到2015年可降到3%。 自20年前越南对外开放银行业以来，一些外资银行已成为该国银行业的战略投资者。其中包括日本瑞穗实业银行、渣打银行、法国兴业银行、马来亚银行和汇丰银行。2012年12月，越南工贸股份商业银行已与三菱东京日联银行开展入股谈判。2013年12月，越南投资发展银行与三井住友信托银行签署了谅解备忘录，预计该行将成为下一个引进外国战略投资者的银行机构。专题分析2013年中国资本投资海外房地产情况分析随着人民币升值，国内个人投资者及机构投资者资金日渐充裕，加之可供其选择的国内投资渠道有限、国内外信贷环境差异及金融危机后海外资产估值处于相对低谷等因素的影响，中国个人投资者、房地产企业及机构投资者在最近几年不约而同地将目光投向了海外房地产市场。一、2013年中国资本投资海外房地产的特点（一）投资大幅增长2013年年初至第三季度末，中国海外房地产交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。仲量联行 仲量联行（Jones Lang LaSalle）是一家总部位于芝加哥的房地产及资本管理公司，拥有大约170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。公布的数据显示，2013年期间，中国海外房地产投资继续大幅增长。截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%。中国房地产机构投资者海外投资的目的地总体仍然保持不变，表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳大利亚等。其中，中国房地产机构投资者在欧洲的交易额自2012年以来持续增长，2013年第三季度末已接近20亿美元，同比上涨25%。此外，中国房地产机构投资者对购买美国和澳大利亚资产的兴趣也有所增加，投资对象为当地的商业房地产。2013年第三季度，中国境外投资者在澳大利亚商业房地产市场的交易额接近5亿美元，较2012年同期上涨近一倍。中国房地产机构投资者2013年开始以大手笔进军美国房地产市场，前三季度在美国房地产市场的总投资额已突破20亿美元。在个人海外房地产投资方面，世邦魏理仕 世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务和投资公司(按2012年的营业额计算)。2013中国资本进军海外房地产投资报告显示，在美国购置私人住宅的海外投资者中，中国个体投资人所占的比例从2007年的5%上升到2012年的11%，投资总金额约为90.8亿美元，成为仅次于加拿大的第二大投资群体。（二）品牌房企大举“出海”2013堪称中国品牌房企的“出海”元年大宗的投资计划几乎都是在今年出现。截至目前，碧桂园、万达、绿地及中国铁建、中国建筑、万通等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或有明确的投资计划。根据中国海外投资联合会的数据显示，房企在海外的总投资规模已达上百亿美元。2月19日，万科宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。随后在4月16日，万科又宣布与新加坡吉宝置业联手开发新加坡东部的一个住宅项目。10月2日，绿地集团与Forest City Ratner Companies(森林城公司)签署谅解备忘录，将成立合资公司(绿地集团持70%股权)，共同收购开发后者持有的布鲁克林大西洋广场地产项目，总投资预计将超过50亿美元。10月18日，复星国际宣布以7.25亿美元的价格买入摩根大通位于美国纽约曼哈顿的总部大楼第一大通曼哈顿广场。12月1日，富力地产发布公告称，其全资子公司以人民币85亿元(45亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地，性质为住宅及商业物业。（三）个人境外投资房地产出现高潮大部分海外土地和房产都拥有永久产权，其生活环境比国内具有更大优势，中国个人投资者近年来开始热衷于海外房地产投资。投资动机已由传统的移民及子女教育延伸至资产保值及增值，投资方式也更加多元化。除了买房自住，还出现以房养学、自建住房等形式的投资；投资类型除别墅以外，还有公寓、农场、庄园、豪宅等。2014年1月，搜房国际发布的2013年中国人海外购房趋势报告显示， 2013年中国人海外购房者需求最集中的十五个目标国家依次为美国、澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国、西班牙、塞浦路斯、葡萄牙、韩国、泰国、希腊、法国。其中首选国家为美国，共吸引了20.69%的海外购房者。欧洲诸国正迅速成为关注新焦点，其购房移民政策对中国购房者显现出了强劲的吸引力。报告同时显示,2013年一线城市海外购房群体仍然非常集中，二三线城市新富人群迅速加入。其中上海占比最高，达到16.83%；北京位列第二，占比15.43%；深圳和广州分别以8.56%和6.50%位列三、四位。二、中国资本投资海外房地产的原因及发展趋势目前，国内个人投资者及机构投资者总体而言资金相对充裕，但可供其选择的国内投资渠道有限，加之面临国内外信贷环境差异、人民币升值及金融危机后海外资产估值处于相对低谷等因素的影响，中国个人投资者、房地产企业及机构投资者在最近几年不约而同地将目光投向了海外房地产市场。（一）个人投资者：持续活跃世邦魏理仕分析认为，中国个人投资者近年活跃于投资海外房地产的主要原因有二：其一是自发动因。作为国人熟悉的投资品种，个人投资者近年来越发看中海外房地产直接投资带来的资产保值及增值，以及其能兼顾的移民及子女留学等功能。其二是无奈之举。中国股市表现持续低迷，国内金融产品种类相对欠缺、层次较为扁平，缺少短期、中期、长期等全周期投资产品，而当前日趋严厉的国内房地产投资管控政策原本使有限的境内投资渠道更加局促。根据中国当前可投资资产超过一千万人民币的高净值人群的资产规模估算，未来或有1.1万亿人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。在投资目的地方面，以美国、加拿大、澳大利亚等为代表的传统移民及留学首选地，由于兼具市场容量大、物业价格相对较低，且鲜有限制海外资本投资本地物业的政策调控记录等优势，预计将会成为一定时期内中国个人投资者进军海外的主流选择。（二）房地产企业：试水阶段在面临政策性调控导致的销售回款放缓及信贷持续收紧的预期下，部分房企进军海外以拓宽融资渠道降低资金成本，提升企业运营的灵活性。此外，在经历了近十年的快速发展之后，国内房地产市场已进入新的发展阶段。拿地难度增加、拿地成本上升，日趋激烈的市场竞争、不断增大的市场风险，都对房地产企业的战略及运营管理等方面提出了更为严峻的考验。部分大型房企通过与经验丰富的国外伙伴合作，一方面缩短了自身在海外市场的学习曲线，另一方面更通过吸收先进的海外经验反哺国内实践，进一步提升自身实力。此外，海外多个市场在金融危机之后楼市受创、估值相对较低，或有投资获利机会。尽管近年来国内房企海外投资案例不断增加，企业规模、投资标的、投资目的地亦逐渐呈现多元化趋势，但世邦魏理仕认为，目前中国房地产企业的海外拓展仍处于试水阶段，面临诸多挑战，投资前景亦有待继续观察。就房地产企业投资目的地而言，美国、加拿大、澳大利亚等透明度高的发达市场及与国内地域毗邻、文化背景近似的香港、新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场将会成为未来开发商进军海外的主战场。（三）机构投资者：蓄势待发虽然目前还未有国内保险机构海外投资的成功案例，但世邦魏理仕认为，中国保险资金成功进军海外指日可待。一方面，在2012年获准进行海外及房地产直接投资之前，中国保险机构通过购置自用兼出租、自建自用、项目参股、合组公司及直接购置等形式在国内房地产直接投资方面已积累了一定的经验。另一方面，保险资金，尤其是寿险资金，具有资金量大、成本低、偿付周期长的特点，与成熟市场的商业物业所具有的增值潜力大且能够获取持续稳定现金收益的特点不谋而合。据估算，未来或有约144亿美元的中国险资将投向海外房地产市场。在主权基金方面，截至2012年底中国主权基金规模已达14,900亿美元，居全球之首。尽管中国主权基金成立时间相对较晚，房地产投资经验也相对欠缺，但纵观近10年来全球主权基金的投资流向及房地产累计投资额度，对比其他主要国际主权基金的现有投资组合，同时结合近年来中国主权基金在房地产直接投资领域的积极表现，世邦魏理仕认为，未来中国主权基金的海外房地产直接投资活动将会进一步活跃。在投资目的地方面，鉴于亚太区优质商用地产的可投资物业规模仍相对有限，世邦魏理仕预计短期内中国机构投资者的目光将集中在投资回报稳定的核心投资物业，比如国际门户城市的优质写字楼物业。三、中国资本投资海外房地产的风险提示进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、不熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么房企布局海外或面临各种风险，且未必有好收益。对于中国老百姓而言，“隔海买房”的潜在投资风险也不小。（一）环境、政策、政治和文化背景等不可控风险在投资海外房地产市场的道路上，环境、政策、政治和文化背景的不可控都是中国企业开发的瓶颈所在。2007年买下迪拜人工岛的温州人胡宾，怎么也没想到迪拜会爆发世界集团债务危机。在很多国家，出于贸易保护，在政策上对外资公司的要求都十分苛刻。即使顺利买地，进入了海外市场，海外的开发模式和中国也有不同。以澳大利亚为例，澳大利亚对开发商的资金投入要求较高，中国企业很难在当地拿到贷款。此外，澳大利亚不支持期房销售，开发商难以进行滚动开发，资金回收时间相对较长。（二）市场波动风险由于欧美亚区域经济目前所表现出的不同特点，如美国由于经济上升态势良好，已开始逐步取消经济刺激措施，而欧洲的经济刺激措施仍在维持，亚洲一些地区正在进行平衡性调控，这为全球范围内的房地产投资带来更多挑战，投资者需要仔细甄别不同市场的具体情况，未来几年全球房地产市场的动荡风险增加。（三）潜在的养房风险进行海外置业投资时，房屋维护也是个问题，出租或者再次出售，需要找当地专门的机构代为打理。如果这个代理机构在中国没有注册或者拥有相关资质，一旦遇到问题就可能在国内诉讼无门。此外，每个国家的法律税收政策不一样