《合同风险控制》PPT课件.ppt

内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 风险的定义 价值损失的可能性 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 内容 风险要点简述风险要点简述 签署合同的基本要求签署合同的基本要求 居间服务合同解析 存量房买卖合同解析存量房买卖合同解析 1 2 3 4 补充协议解析补充协议解析5 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.1.风险要点简述风险要点简述 合同订立的风险合同订立的风险 合同履行的风险 合同后风险合同后风险 1 2 3 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.11.1合同订立的风险合同订立的风险 签约前的审查内容签约前的审查内容 契约当事人信息核查契约当事人信息核查 拟出售房屋权属状况拟出售房屋权属状况 特殊房产的处理特殊房产的处理 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.2合同履行风险 权属风险 1 交易资金风险交易资金风险 2 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.2.1合同履行风险：权属风险 房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明 登记流程：提交资料登记流程：提交资料- -审查审查- -受理申请受理申请- -复审复审- -确确 认权利认权利- -制作产权证制作产权证- -核发产权证核发产权证 现实情况：时滞性现实情况：时滞性 意外：核发前被查封意外：核发前被查封 解决方案：加急出本解决方案：加急出本 见新本付清购房款见新本付清购房款 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.2.2合同履行风险：交易资金风险 动产：物的转移代表权利转移动产：物的转移代表权利转移 传统交易模式：一手交钱一手交货传统交易模式：一手交钱一手交货 不动产：登记为所有权生效要件不动产：登记为所有权生效要件 交易模式：给付对价、物业交割、核发产交易模式：给付对价、物业交割、核发产 权证权证 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.3合同后风险 居间合同后，担保合同中 1 担保责任的解除担保责任的解除 2 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中 为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保 为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段 性反担保性反担保 为客户代业主垫资提前还款提供全程担保为客户代业主垫资提前还款提供全程担保 个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供 全程担保全程担保 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.3.2合同后风险：担保责任的解除 客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行 客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中 心 客户代业主垫资提前还款：自客户代为垫资还款至提交 过户登记 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 1.3.2合同后风险：担保责任的解除 根据风险成因确定防范措施根据风险成因确定防范措施 合同订立的风险：签约前的审查内容合同订立的风险：签约前的审查内容 合同履行的风险：确定交易履行方案合同履行的风险：确定交易履行方案相关流程的先相关流程的先 后顺序后顺序 单笔买卖业务的终止符：物业交验单笔买卖业务的终止符：物业交验 涉贷业务的终止符：他项权利证涉贷业务的终止符：他项权利证 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.签署合同的基本要求 签署签署 的要求的要求 姓名顺序与签署的其它文件一致姓名顺序与签署的其它文件一致, ,多个名字时前后顺序一多个名字时前后顺序一 致致 房屋成交价格与买卖合同保持一致房屋成交价格与买卖合同保持一致 服务项目的选择及费用的计算务须准确，明确注明费用服务项目的选择及费用的计算务须准确，明确注明费用 的承担主体的承担主体 不能如期（签约当日）交纳服务费的，要求付费方出具不能如期（签约当日）交纳服务费的，要求付费方出具 书面欠条，约定付费期限，签字并按手印书面欠条，约定付费期限，签字并按手印 合同附件（基本费用清单）的填写要求：不填则罢，要合同附件（基本费用清单）的填写要求：不填则罢，要 填必须保证信息的绝对准确，注意与合同正文的统一填必须保证信息的绝对准确，注意与合同正文的统一 合同变更的处理合同变更的处理, ,合同变更单合同变更单 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.签署合同的基本要求 签署签署 的要求的要求 全面网签全面网签 提示买卖双方谨慎对待合同中涉及到的选择性、补充性、填补性及提示买卖双方谨慎对待合同中涉及到的选择性、补充性、填补性及 修改性的内容，按照要求勾划修改性的内容，按照要求勾划 房屋座落、面积以产权证标注为准，无产权证的，以购房合同为准房屋座落、面积以产权证标注为准，无产权证的，以购房合同为准 房屋权属需清晰、无债权债务纠纷，符合上市交易条件房屋权属需清晰、无债权债务纠纷，符合上市交易条件 在租房产在租房产买卖不破租赁，承租人享有同等条件下优先购买权买卖不破租赁，承租人享有同等条件下优先购买权 房产的建成年代房产的建成年代根据证件资料判断根据证件资料判断建委核查建委核查业主出具业主出具 书面证明书面证明 自行过款的风险提示，建议资金托管自行过款的风险提示，建议资金托管/ /监管，不鼓励经纪人对此提监管，不鼓励经纪人对此提 供见证服务供见证服务 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.签署合同的基本要求 签署签署 的要求的要求 买受方贷款及其额度的审批具有不确定性，贷款不能的后续处理买受方贷款及其额度的审批具有不确定性，贷款不能的后续处理 拟交易房产项下发生的物业费及其它杂费，交付前出售方承担，交拟交易房产项下发生的物业费及其它杂费，交付前出售方承担，交 付后由买受方承担付后由买受方承担 合同履行过程中因政策原因产生新税费的承担合同履行过程中因政策原因产生新税费的承担 户籍迁出户籍迁出 合同签订人签订位置准确，明确签订时间合同签订人签订位置准确，明确签订时间 重视合同附件一附属设施设备、装饰装修及相关物品清单，是前期重视合同附件一附属设施设备、装饰装修及相关物品清单，是前期 勘验及后期物业交割的依据勘验及后期物业交割的依据 家具、家电及其它用品需标明品牌、规格、数量、新旧程度及性能家具、家电及其它用品需标明品牌、规格、数量、新旧程度及性能 状况状况 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 3.居间服务合同解析 权属：房屋是否可以交易？权属：房屋是否可以交易？ 出售方：谁有权利卖房？ 买受方：谁有权利买房？买受方：谁有权利买房？ 居间方：承担哪些居间代理活动？居间方：承担哪些居间代理活动？ 1 2 3 4 合同履行：操作流程如何保障？合同履行：操作流程如何保障？ 5 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 3.居间服务合同解析 2.12.1权属：房屋是否可以交易？权属：房屋是否可以交易？ (1)(1)产权清晰，无查封，无纠纷产权清晰，无查封，无纠纷 (2)(2)符合上市交易条件符合上市交易条件 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.居间服务合同解析 目前业务涉及到的房屋权属性质：目前业务涉及到的房屋权属性质： 商品房商品房 公房：标准价、优惠价的不能补成成本价的，做不了抵押消费贷款公房：标准价、优惠价的不能补成成本价的，做不了抵押消费贷款 央产房：央产上市证明央产房：央产上市证明 5 5年以上经济适用房年以上经济适用房 5 5年以内经济适用房年以内经济适用房 回迁房回迁房 康居房康居房 商铺商铺 写字楼写字楼 使用权使用权 产权证未下发产权证未下发 改底单改底单 婚前与婚后财产婚前与婚后财产 普通住宅与非普通住宅普通住宅与非普通住宅 减免减免 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 温馨提示 交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围 房屋权属有争议房屋权属有争议 房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购 买权的买权的 房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的 被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的 交易房屋存在严重质量瑕疵的交易房屋存在严重质量瑕疵的 未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房 屋屋 尚未取得房屋所有权证的房屋尚未取得房屋所有权证的房屋 仅拥有使用权的房屋仅拥有使用权的房屋 五年内经济适应住房的买卖五年内经济适应住房的买卖 特殊房产，譬如军产房、乡产房及国家安全保密单位房产特殊房产，譬如军产房、乡产房及国家安全保密单位房产 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.居间服务合同解析 2.22.2出售方：谁有权利卖房？出售方：谁有权利卖房？ 产权人本人签署或取得权利人的有效授权产权人本人签署或取得权利人的有效授权 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.居间服务合同解析 产权人情况产权人情况: : 至今未婚至今未婚: :单身证明单身证明 已婚：配偶同意出售证明已婚：配偶同意出售证明 离异：离婚协议离异：离婚协议/ /离婚证离婚证 再婚再婚: : 婚前婚后财产婚前婚后财产 丧偶：继承公证丧偶：继承公证 继承：产权人身故继承：产权人身故/ /产权人及配偶均身故产权人及配偶均身故 继承公证继承公证 外籍人士外籍人士: :链接链接 港澳台港澳台: : 未成年人未成年人: : 监护公证监护公证 单位单位 按揭按揭 公证公证( (委托委托) ) 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.居间服务合同解析 2.32.3买受方：谁有权利买房？买受方：谁有权利买房？ 未婚 已婚 外籍人士 港/澳/台 未成年人 个人与单位 按揭 公证 全款 市属公积金 国管公积金 房屋抵押贷款 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.居间服务合同解析 小结：小结：契约当事人信息核查事项 产权人本人证件核实 合法受托人委托书及/或委托公证书 当事人的权利能力和行为能力产权证、身份证件及 通过沟通的初步判断 共有权人的处分意见共有权人信息核实、能够出具 同意出售证明 未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人 法定代理人代理或监护人代理（监护公证） 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.居间服务合同解析 2.42.4居间方：承担哪些居间代理活动？居间方：承担哪些居间代理活动？ 接受买卖方的委托(替卖方发布信息,带买方看 房) 代收转付定金 撮合交易(提供订立合同的机会) 合同履行保障(签后服务) 买方拿房本并入住,卖方拿售房款 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.2.居间服务合同解析居间服务合同解析 2.5 2.5 合同履行：操作流程如何保障？合同履行：操作流程如何保障？ 2.5.1流程控制风险 最简单稳妥的解决方案：分段付款，见本付清 2.5.2见本前必须完成的几个环节 全款交易：签看房确认书-签定金协议，支定金-签买卖 合同、居间合同-文件齐全报单-过首付-过户-出证-物 业交割-付尾款 商贷交易：过首付-评估-面签-批贷-过户-见本/见税放 公积金交易：过首付-过户-面签-评估-见本/见税放 转按揭：过首付-提交资料-评估-银行审核并办理手续- 赎楼解押-过户-出本-抵押 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.2.居间服务合同解析居间服务合同解析 2.5 2.5 合同履行：操作流程如何保障？合同履行：操作流程如何保障？ 2.5.3正确认识交易履行方案的个性化 基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为 ，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无 限种可能。只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即 可按照个人意愿选择履行方案。适当的履行方案可以最 大限度的缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起 到事半功倍的效果。只要我们用心去为交易双方着想， 一定能够找到更好的解决方案。 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 2.居间服务合同解析 居 间 服 务 合 同.doc 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 3.买卖合同解析 北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版） .doc 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 补充协议的鉴于条款（开头）补充协议的鉴于条款（开头） 根据根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法、中华人民共和国城中华人民共和国城 市房地产管理法市房地产管理法及其他有关法律法规之规定，甲、乙及其他有关法律法规之规定，甲、乙 、丙三方经友好协商，就、丙三方经友好协商，就 （物业地址）（物业地址） 房产买卖事房产买卖事 宜所签订的宜所签订的北京市房屋买卖合同北京市房屋买卖合同和和居间服务合同居间服务合同 （合同号：（合同号： ）作如下补充：）作如下补充： （1 1）界定是对哪些合同的补充）界定是对哪些合同的补充 （2 2）界定标的物业地址）界定标的物业地址 （3 3）居间合同号）居间合同号 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 补充协议的其他条款（结尾）补充协议的其他条款（结尾） 本协议一式三份，三方各执一份，自三方签字本协议一式三份，三方各执一份，自三方签字 或盖章之日起生效，效力等同。如本协议与或盖章之日起生效，效力等同。如本协议与 北京市房屋买卖合同北京市房屋买卖合同和和居间服务合同居间服务合同发发 生冲突，以本协议为准。生冲突，以本协议为准。 （1 1）冲突时，效力高于）冲突时，效力高于北京市房屋买卖合同北京市房屋买卖合同和和居间居间 服务合同服务合同 （2 2）补充协议签署日期不能在）补充协议签署日期不能在北京市房屋买卖合同北京市房屋买卖合同和和 居间服务合同居间服务合同之前，可以等同或滞后。之前，可以等同或滞后。 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 做低合同价做低合同价 甲乙双方协商一致，乙方支付房款人民币甲乙双方协商一致，乙方支付房款人民币XXXX元、综合补偿款人民币元、综合补偿款人民币 XXXX元，二者不可分割，甲方净得款项共计为人民币元，二者不可分割，甲方净得款项共计为人民币XXXX元。丙方的服元。丙方的服 务费以甲方净得款项为基数计收，由甲务费以甲方净得款项为基数计收，由甲/ /乙方交纳。（对于此条款乙方交纳。（对于此条款 说明如下：说明如下：1 1、将交易价格拆分为房款和综合补偿款时，不要写总、将交易价格拆分为房款和综合补偿款时，不要写总 价、总房款、交易价格、成交价之类；价、总房款、交易价格、成交价之类；2 2、如业主不是净得价，则、如业主不是净得价，则 此条中的此条中的“净得净得”改为改为“所得所得”；3 3、不得约定、不得约定“房屋价格以过户房屋价格以过户 时政府指导价为准时政府指导价为准”） 授权委托书替代授权委托书替代 （1 1）将交易价格拆分为房价款及综合补偿款，二者不可分割）将交易价格拆分为房价款及综合补偿款，二者不可分割 （2 2）不体现总价、总房价、总价款、交易价格、成交价字样）不体现总价、总房价、总价款、交易价格、成交价字样 （3 3）居间服务费以买受方所得价款计收）居间服务费以买受方所得价款计收 （4 4）做低合同价对合同效力的影响）做低合同价对合同效力的影响 （5 5）退税的影响）退税的影响 （6 6）案例）案例20:20:客户以做低合同价为由要求退还所有费用及定金客户以做低合同价为由要求退还所有费用及定金 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 交易双方要求丙方确认税费条款 按照国家法律、法规及相关政策规定，纳税系甲乙双方 应尽之法定义务。丙方作为居间方可基于甲乙双方的委 托，以现行有效的税收政策为前提，为甲乙双方提供拟 交易房产将涉及到的税目及其相应税率的咨询，亦可按 照甲乙双方的要求为其初步计算相关税费数额，但丙方 所提供上述信息仅供甲乙双方参考，具体事项的确定可 由丙方陪同甲乙双方前往房屋所在地税务登记机关核实 确认。 (1)可以提供参考金额 (2)可以陪同查询 (3)纳税人缴纳,不能转嫁 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 收付房款收付房款 甲乙双方协商约定自行交割购房款，丙方已充分告知风甲乙双方协商约定自行交割购房款，丙方已充分告知风 险，由此产生的一切风险概与丙方无关。险，由此产生的一切风险概与丙方无关。 甲乙双方自行办理购房资金托管，并按照银行规定及双甲乙双方自行办理购房资金托管，并按照银行规定及双 方约定之解冻条件办理资金解冻、划转。方约定之解冻条件办理资金解冻、划转。 （1 1）明确告知自行过款风险）明确告知自行过款风险 （2 2）案例）案例21:21:自行交割的风险案例（一次性）：买方一次性交款，公自行交割的风险案例（一次性）：买方一次性交款，公 证方式，房屋被查封，查封一年后解除，卖方的购买此房屋留的证证方式，房屋被查封，查封一年后解除，卖方的购买此房屋留的证 件是护照，公证时留的是香港的身份证，不一致，建委要求一致证件是护照，公证时留的是香港的身份证，不一致，建委要求一致证 明，卖方已找不到。明，卖方已找不到。 （3 3）买方不买，卖方不卖的风险，房款不能退回纠纷。）买方不买，卖方不卖的风险，房款不能退回纠纷。 （4 4）推荐选择资金托管，有义务告知资金监管。）推荐选择资金托管，有义务告知资金监管。 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 贷款改全款贷款改全款 甲乙双方协商一致，乙方申请商业贷款甲乙双方协商一致，乙方申请商业贷款/ /公积金贷款向公积金贷款向 甲方支付购房余款，如乙方改为全款支付的，则丙方收甲方支付购房余款，如乙方改为全款支付的，则丙方收 取的贷款服务费不予退还。取的贷款服务费不予退还。 (1)(1)比较强势比较强势 (2)(2)实际操作中，退费的情况多实际操作中，退费的情况多 (3)(3)尽全力在公司办理贷款才能保证客户不退费（配合交易尽全力在公司办理贷款才能保证客户不退费（配合交易 中心了解客户真实需求，提供解决方案）中心了解客户真实需求，提供解决方案） 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 见税发放贷款见税发放贷款 丙方提供担保：丙方提供担保： 乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及/ /或物业交割后，甲方即可或物业交割后，甲方即可 从乙方贷款银行支取贷款款项，乙方贷款银行见该房产契税票和受理通知从乙方贷款银行支取贷款款项，乙方贷款银行见该房产契税票和受理通知 单后即可将乙方贷款划转至甲方名下。乙方向丙方支付担保服务费人民币单后即可将乙方贷款划转至甲方名下。乙方向丙方支付担保服务费人民币 元。如甲方或乙方未按银行要求交齐资料，则交齐资料后银行方可发放贷元。如甲方或乙方未按银行要求交齐资料，则交齐资料后银行方可发放贷 款款项。银行贷款发放期间，如遇银行政策、流程、系统等因素调整，以款款项。银行贷款发放期间，如遇银行政策、流程、系统等因素调整，以 银行实际要求为准。银行实际要求为准。 （1 1）公司自贷款发放之日起至建委核发他项证书递交银行，承担连带保证担）公司自贷款发放之日起至建委核发他项证书递交银行，承担连带保证担 保。原则是产权证核发后放款。保。原则是产权证核发后放款。 （2 2）房屋在房本下发前被查封，卖方已经拿到全款）房屋在房本下发前被查封，卖方已经拿到全款. .案例案例22:22:冯月案件冯月案件 （3 3）买方未拿到房屋即开始还款，如不还款，银行扣公司保证金）买方未拿到房屋即开始还款，如不还款，银行扣公司保证金 （4 4）放款前的物业交验（户口迁出等）很重要，案例）放款前的物业交验（户口迁出等）很重要，案例23:23:放款后物业交验放款后物业交验 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 见税发放贷款见税发放贷款 无需丙方提供担保：无需丙方提供担保： 乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及/ /或物或物 业交割后，甲方即可从乙方贷款银行支取贷款款项，乙业交割后，甲方即可从乙方贷款银行支取贷款款项，乙 方贷款银行见该房产契税票和受理通知单后即可将乙方方贷款银行见该房产契税票和受理通知单后即可将乙方 贷款划转至甲方名下。丙方已告知风险，如有纠纷与丙贷款划转至甲方名下。丙方已告知风险，如有纠纷与丙 方无关。如甲方或乙方未按银行要求交齐资料，则交齐方无关。如甲方或乙方未按银行要求交齐资料，则交齐 资料后银行方可发放贷款款项。银行贷款发放期间，如资料后银行方可发放贷款款项。银行贷款发放期间，如 遇银行政策、流程、系统等因素调整，以银行实际要求遇银行政策、流程、系统等因素调整，以银行实际要求 为准。为准。 （1 1）或签署放款声明，）或签署放款声明，范本范本 （2 2）其它同上）其它同上 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 时效时效 办理时效：自银行面签并认可甲乙双方所备证件、资料符合银行办理时效：自银行面签并认可甲乙双方所备证件、资料符合银行 要求至安排甲乙双方办理过户登记，不超过要求至安排甲乙双方办理过户登记，不超过 个工作日。个工作日。 丙方承诺积极办理本次交易各项事宜。如因甲方或乙方未按丙丙方承诺积极办理本次交易各项事宜。如因甲方或乙方未按丙 方要求配合或因政府主管机关、贷款机构、评估机构及其它不可抗方要求配合或因政府主管机关、贷款机构、评估机构及其它不可抗 力因素导致丙方未能在上述期限内完成，则丙方对此不承担责任。力因素导致丙方未能在上述期限内完成，则丙方对此不承担责任。 （1 1）承诺的前提条件（不可控因素对时效的影响）承诺的前提条件（不可控因素对时效的影响） （2 2）时效起点及结点的约定）时效起点及结点的约定 （3 3）“自然日自然日”与与“工作日工作日”的区别的区别 （4 4）承诺的时间控制，在正常程序所需时限之外，预留必要时间）承诺的时间控制，在正常程序所需时限之外，预留必要时间 （5 5）超过时效可能带来的不利后果，丙方违约责任的界定）超过时效可能带来的不利后果，丙方违约责任的界定 （6 6）不确定情况下的必要咨询及核实）不确定情况下的必要咨询及核实 （7 7）以谨慎承诺时效为原则）以谨慎承诺时效为原则 案例案例24:24:经纪人私下承诺经纪人私下承诺, ,导致业主承担违约导致业主承担违约 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 税费税费 甲乙双方协商一致，就该房产交易过程中产生的税甲乙双方协商一致，就该房产交易过程中产生的税 费（包括本合同履行过程中因政策原因须缴纳新增税费费（包括本合同履行过程中因政策原因须缴纳新增税费 ）由甲）由甲/ /乙方承担，乙方承担， 由承担方直接向主管机关缴纳。由承担方直接向主管机关缴纳。 （1 1）按照政策要求，各自承担）按照政策要求，各自承担 （2 2）按照约定，交易一方自愿承担对方的税费）按照约定，交易一方自愿承担对方的税费 （3 3）合同履行过程中，因政策原因导致新增税费的承担约）合同履行过程中，因政策原因导致新增税费的承担约 定定 （4 4）不由公司代缴）不由公司代缴 案例案例25:25:朝阳地税事件朝阳地税事件 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 物业交验物业交验 自行方式：甲乙双方自行办理物业交验。自行方式：甲乙双方自行办理物业交验。 丙方见证方式：甲乙双方自行办理物业交验，丙方见证丙方见证方式：甲乙双方自行办理物业交验，丙方见证 。 （1 1）放款前做）放款前做 （2 2）物业费用的结清）物业费用的结清 （3 3）附赠家具、家电及其他物品的交割）附赠家具、家电及其他物品的交割 （4 4）户口迁出后，合同才真正履行完毕）户口迁出后，合同才真正履行完毕 （5 5）结清单据保管）结清单据保管 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 公共维修基金公共维修基金 甲乙双方协商一致，甲方拟出售房产项下公共维修基金甲乙双方协商一致，甲方拟出售房产项下公共维修基金 账户内余款一并转让于乙方，甲方应积极配合乙方向相账户内余款一并转让于乙方，甲方应积极配合乙方向相 关部门办理转移登记手续。关部门办理转移登记手续。 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 房产证尚未取得房产证尚未取得 甲乙双方协商认可在甲方产权证未取得的情况下就该房甲乙双方协商认可在甲方产权证未取得的情况下就该房 产交易签署产交易签署北京市房屋买卖合同北京市房屋买卖合同、居间服务合同居间服务合同 及其相关法律文件。交易房产的面积、物业地址等相及其相关法律文件。交易房产的面积、物业地址等相 关信息以下发后的甲方的产权证为准。如甲方产权证所关信息以下发后的甲方的产权证为准。如甲方产权证所 体现的面积、物业地址等相关信息与前述合同约定不符体现的面积、物业地址等相关信息与前述合同约定不符 ，甲乙双方应根据产权证相关信息重新签署，甲乙双方应根据产权证相关信息重新签署北京市房北京市房 屋买卖合同屋买卖合同及及居间服务合同居间服务合同，但房屋交易价款及，但房屋交易价款及 其他条款不变。其他条款不变。 (1)(1)中途违约中途违约 (2)(2)有胜诉判例有胜诉判例 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.补充协议解析 免责条款免责条款 因甲乙双方或任何一方不予配合或所提供的资料、证件因甲乙双方或任何一方不予配合或所提供的资料、证件 等不真实、不合法、不完整及因政府主管机关、贷款机等不真实、不合法、不完整及因政府主管机关、贷款机 构、评估机构等原因导致合同无法履行或履行迟延的，构、评估机构等原因导致合同无法履行或履行迟延的， 丙方对此不承担责任。丙方对此不承担责任。 （1 1）交易双方或任何一方不予配合）交易双方或任何一方不予配合 （2 2）交易双方或任何一方所提供证件、资料不真实、不完）交易双方或任何一方所提供证件、资料不真实、不完 整、不合法整、不合法 （3 3）因政府主管机构、贷款机构、评估机构等原因）因政府主管机构、贷款机构、评估机构等原因 （4 4）不可抗力因素）不可抗力因素 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.其它类型补充协议解析 垫资类：单纯垫资、转按揭垫资垫资类：单纯垫资、转按揭垫资 单纯垫资补充协议（甲方有按揭乙方全款丙方垫资适用）单纯垫资补充协议（甲方有按揭乙方全款丙方垫资适用）.doc.doc 转按揭补充协议（甲方有按揭乙方贷款丙方垫资适用）转按揭补充协议（甲方有按揭乙方贷款丙方垫资适用）.doc.doc 公司出资替业为偿还贷款，公司收取垫资费公司出资替业为偿还贷款，公司收取垫资费 卖方贷款银行核实是否存在不良欠款卖方贷款银行核实是否存在不良欠款 建委核实房产权属状况建委核实房产权属状况 其他途径了解业主是否有其他债权债务纠纷其他途径了解业主是否有其他债权债务纠纷 买卖双方委托公司员工并作委托公证买卖双方委托公司员工并作委托公证 同意垫资款自首付款（托管）或贷款（银行发放）中扣划同意垫资款自首付款（托管）或贷款（银行发放）中扣划 案例案例26:26:发现业主有债权债务纠纷后的处理发现业主有债权债务纠纷后的处理 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.其它类型补充协议解析 担保类：单纯垫资、转按揭担保担保类：单纯垫资、转按揭担保 单纯垫资补充协议（甲方有按揭乙方全款丙方担保适用）单纯垫资补充协议（甲方有按揭乙方全款丙方担保适用）.doc.doc 转按揭补充协议（甲方有按揭乙方贷款丙方担保适用）转按揭补充协议（甲方有按揭乙方贷款丙方担保适用）.doc.doc 客户出资替业为偿还贷款，公司收取担保费客户出资替业为偿还贷款，公司收取担保费 卖方贷款银行核实是否存在不良欠款卖方贷款银行核实是否存在不良欠款 建委核实房产权属状况建委核实房产权属状况 其他途径了解业主是否有其他债权债务纠纷其他途径了解业主是否有其他债权债务纠纷 卖方委托公司员工并作委托公证卖方委托公司员工并作委托公证 担保什么？担保什么？ 特殊：买方替业主出资还款，公司未提供担保，风险自担。特殊：买方替业主出资还款，公司未提供担保，风险自担。 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩 4.其它类型补充协议解析 公积金补充协议公积金补充协议, ,范本范本 （1 1）国管的，面