《契税知识讲座》PPT课件.ppt

DateDate 1 1 各位领导、各位同仁：新年好！ 今天非常荣幸与大家一起来共同学习契税和 耕地占用税政策业务知识。本人水平有限，也是 刚刚接触“两税”，在政策的理解上可能不是那么 透彻。因此，在学习的过程中，如果有讲得不全 面、不到位的地方请多包涵，多提宝贵意见建议 。你们在工作中如果碰到政策业务方面解决不了 的问题可以打电话来我们可以一起来探讨。 DateDate 2 2 契 税 知 识 讲 座 侯晓峰 2011年2月 * * 3 3 1、基本概念 2、纳税人 3、税目税率 4、计税依据的确定 5、应纳税额的计算 6、纳税环节 7、减免税规定 8、不征收契税的几种规定 9、办理退税的情形 DateDate 4 4 一、契税的基本概念 （一）契税的概念 什么是契税？ * 契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使 用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。是土 地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。 * 它的要点有两个方面： * 1、课税对象：课税对象是土地、房屋权属发生转移（请 问土地出租是否要缴纳契税）这是一个重要的要点。 2、纳税人：承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人 。纳税人是承受方而不是出让方，像营业税、土地增值税 、所得税往往是取得收入一方缴纳税款。 * 现行中华人民共和国契税暂行条例是国务院于 1997年7月7日发布，从1997年10月1日起施行。 DateDate 5 5 （二）契税的特点 契税有哪些特点？ 契税除具有税收的强制性、固定性、 无偿性三个特点外，还有其自身的特点： 1、土地、房屋权属每转移一次，就征 收一次契税； 2、契税由承受房屋、土地权属的一方 缴纳。 俗称谁买谁纳税。 DateDate 6 6 二、契税的纳税人 契税的纳税人是怎样规定的？ 在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人 为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。 1.这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋 所有权。细则第二条。 2.这里所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等 方式取得土地、房屋权属的行为。细则第三条。 3.这里的单位是指企业单位、事业单位、国家机关、 军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户 及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论 内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内 承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。 这就是对纳税人怎么界定的。 DateDate 7 7 三、税目税率 （一）税目 契税税目有五个： 1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让 3、房屋买卖 4、房屋赠与 5、房屋交换 DateDate 8 8 1.国有土地使用权出让（一级市场） 是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家 将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。 是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍 卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。 （划拨）。 2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（二级市场） 是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土 地使用权转移给其他单位和个人的行为。是土地交易二级市 场。 注意：土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营 权的转移。 DateDate 9 9 3.房屋买卖； 是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货 币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 4.房屋赠与； 是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行 为。 5.房屋交换。 * 是指房屋所有者之间相互交互房屋的行为。 * 凡是有这5种行为的都属于转移土地、房产权属。 DateDate1010 除了条例规定的5种方式外还有4种方式转移土地房屋 权属的，应视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与 征收契税（细则第八条）： 1、以土地、房屋权属作价投资、入股（土地增 值税） 2、以土地、房屋权属抵偿债务 3、以获奖的方式承受土地、房屋权属（奥运村） 4、以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地 、房屋权属。 土地增值税也有这么一条是不征收的，后来又明确凡所投资、联营的企 业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营 的,是要征土地增值税的。这个契税还是非常明确是要征的，要视同销售、转 让。比如说奥运会建的奥运村奖给那些冠军，一个人一套房子，那么像这种 获奖方式承受土地、房屋权属也是要缴契税的。 如果是预购方式就会存在退货，退货就会出现退税的现象，按道理应该 是取得权属才能征税，预购时期是没有取得权属的，所以这一条我认为还是 有它不合理的地方. DateDate1111 （二）税率 1、国家规定： （1）条例规定：契税税率为3%5%。 契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%5%的幅 度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市， 在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。 （2）财税（2010）94号规定：对个人购买普通住房（ 144以下），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人 、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对 个人购买90 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一 住房的，减按1%税率征收契税。 这是去年9月下发的新文件，文件把原来财税2008137号规定 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%和财税字（1999）210号规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收 契税第一条都作废了。新文件规定必须同时达到两个条件才能享受优 惠政策。 DateDate1212 （3）财税【2008】24号规定：对个人购买经 济适用房，在法定税率基础上减半征收契税（2% ）。 2、湖南省规定： 湖南省实施若干规定：契税税率为4%。 DateDate1313 3、株洲市政府规定（停止执行）： 株洲市契税征收管理办法规定：契税税率为2%或4%。 其中普通住房为2%; 商铺、写字楼、非普通住宅、别墅、办 公楼以及生产用房、土地使用权出让（转让）等为4%。 关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见规定： 对购买二手住房（不限面积）的，契税税率下调至1%。 （3）契税返还规定：购普通住宅的返1%，非普的返3%，非住 宅的返2%。凡是在2009年3月5日到2010年12月31日购买商品房 （不含别墅），并按规定税率缴纳契税的购房户，可到市财政 局办理返还手续。只要是在这个时间段内签订商品房买卖合同 ，即可享受契税返还。 DateDate1414 四、计税依据的确定 （一）一般规定共有五种： * 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖 的，以成交价格为计税依据。成交价格明显低于正常市场 价格的，以评估价格作为计税依据。 计税价格的如何确定？契税在计税依据方面有个重要的 概念： * 如果评估价格高于成交价格的以评估价格作为计税依据 。 * 如果成交价格高于评估价格的以成交价格作为计税依据 。 DateDate1515 四、计税依据的确定 但在实际操作中纳税人还是有很多异议，目 前我们有些房子的评估价格远远要高于成交价格 ，纳税人觉得不合理，不愿意按评估价格计税， 如果碰到这种情况怎么办？最近省物价局、省国 税局、省地税局联合发文关于开展涉税财物价 格认定工作的指导意见（湘价认2010100号） 文件，如果税收征纳双方在价格方面发生纠纷， 可以委托政府价格主管部门设立的价格认证机构 进行计税价格认定。（不收取任何费用） DateDate1616 国有土地使用权以出让方式取得的又分为两 种情况（协议、竞价、）： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成 交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上 附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承 受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可 依次按下列两种方式确定: 评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相 同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确 认的价格。 土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地 价。 DateDate1717 以竞价方式出让的，其契税计税价格， 一般应确定为竞价的成交价格，土地出让 金、市政建设配套费以及各种补偿费用应 包括在内。 DateDate1818 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地 使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房 屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的 价格差额。（案例1） 4.土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产 方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土 地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。 5.以划拔方式取得国有土地使用权的，经批准转让房 地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交 的土地使用权出让金或者全部土地收益.（案例2） 以上是确定计税依据的5种一般规定 DateDate1919 【案例1】 甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业交换一处厂 房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次厂房交换中 ，应由谁来缴纳契税？ 【分析】根据规定：房屋交换中，交换价格不相等的 ，由多交付货币的一方缴纳契税。本题中，多交付货币的 一方是甲方，因此应该由甲方缴纳契税。 所以在交换价格不等的情况下由多交付货币、实物、 无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。 等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契 税 。 DateDate2020 【案例2】 某金融机构因机构收缩，将某县（原属行政划拨土 地）闲置的土地及房产转让给某房地产开发公司，请问此 次转让房产如何缴纳契税？ 【分析】：税务机关要对两个不同的纳税人征收的 契税，即一方面向某金融机构（转让方），另一方面向某 房地产公司（承受方）征收契税。大家可能会问契税不是 承受方交吗？为什么在一个销售环节既要向承受方征收又 要向转让方征收契税？ DateDate2121 首先，转让方即银行是契税纳税人，其实质上是对过 去受让土地使用权时未缴契税的一种补缴。因为银行所拥 有的土地使用权为国家无偿划拨（我国原国有土地一律是 无偿划拨方式），当初在取得土地使用权并没有缴纳土地 出让金。对过去无偿划拨的土地，承受方在转让时，按照 土地法的规定应当补缴土地出让金。根据财政部国家税 务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 （财税2004134号）文规定：“先以划拨方式取得土地使 用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依 法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出 让费用。” 所以，银行在转让房屋及土地时，应当按照支付的土 地出让金计算补缴契税。 DateDate2222 其次，房地产开发公司购买银行房屋及土地 行为，房地产开发公司也同样构成契税纳税人。 因此税务机关要对两个不同的纳税人征收的契税 ，即一方面向银行（转让方），另一方面向某房 地产公司（承受方）征收契税。 注：对土地使用权出让、土地使用权转让、 房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费 ，属于成交价格的组成部分，不应当从中剔除。 DateDate2323 （二）特殊规定： 1.纳税人因改变土地用途而签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让 合同的是否征收契税？（工业地变商业地） 根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土 地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者 重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。 那么它的计税依据为因改变土地用途应补缴的土 地收益金及应补缴政府的其他费用。 -（国税函2008662号 ） DateDate2424 2.以作价出资方式使用土地是否征收契税 根据中华人民共和国契税暂行条例细 则第八条的规定：以土地、房屋权属作 价投资入股的，视同土地使用权转让、房 屋买卖征收契税，计税依据应按其作价出 资额计征契税。一般都会有个协议，房产 土地作价出资相当于多少钱就按这个出资 额来征税。 -（国税函2004322号） DateDate2525 3.房屋买卖契税计税价格怎样确定？ 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖 合同的总价款，那么买卖装修的房屋，装 修费用是否包括在内？按照政策是要包括 在里面的。 -（国税函2007606号 ） DateDate2626 4、政府以零地价方式出让国有土地使用权的 是否征收契税？ 对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金 ，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免 契税。 -国税函【2005】436号 DateDate2727 五、应纳税额的计算 应纳税额计算公式： 应纳税额=计税依据税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、 房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发 生之日中国人民银行公布的人民币市场汇 率中间价折合成人民币计算。 DateDate2828 六、纳税环节 契税纳税环节：在签订土地、房屋权属转移 合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转 移合同性质凭证之后，办理土地使用权证、房屋 产权证之前。 条例规定：纳税人应当持契税完税凭证和 其他有关文件材料，依法向土地管理部门、房屋 管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手 续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部 门、房屋管理部门不得办理有关土地、房屋的权 属变更手续。 DateDate2929 六、纳税环节 这样规定的原因：一是如果没有缴纳契税而 办理土地证或房产证，会对契税的征收管理造成 极大的困难。因此，我们芦淞区局派专人在房产 局设立窗口负责市区范围内的契税征收，进行严 格把关；二是土地、房屋权属的转移形式多样、 情况复杂，有些是预售未竣工的商品房，有些是 集资房，甚至是期房等。因此，必须有一个制约 手段，就是把契税征收环节置于纳税义务发生之 后，领取土地使用证或房屋产权证之前。 DateDate3030 七、减免税规定 （一）契税一般优惠政策（七项） 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单 位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研 、军事设施的，免征。 2.城镇职工按规定第一次购买经县级以上人 民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定 的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的 部分，应按照规定缴纳契税。 3.因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住 房而重新购买住房的，给予减征或免征。 DateDate3131 七、减免税规定 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后， 重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房 屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，应按照规定 缴纳契税，纳税确有困难的，给予减征或免征。（须有政 府批文，属于商业拆迁的不能享受该政策） 因拆迁而重新承受土地、房屋权属应提供以下资料： 1.货币补偿方式： （1）原被拆房屋产权证（或建筑 执照、规划许可证、土地证等）；（2）拆迁协议书；（3 ）重新购房的合同；（4）购房发票；（5）评估报告（买 二手房）；（6）购房人身份证；（7）房屋初始登记证（ 现房）。 DateDate3232 七、减免税规定 2.实物补偿方式： （1）原被拆房屋产权证（ 或建筑执照、规划许可证、土地证等）；（2）拆 迁协议书；（3）补交房屋差价款的收据；（4） 新房初始登记证；（5）房屋承受人身份证 注：符合城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对 象，包括被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及 领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。 DateDate3333 七、减免税规定 5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地 使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。 6.外国驻华使馆、领事馆、联合国驻 华机构及其外交代表、领事馆员和其他外 交人员承受土地、房屋权属的，经外交部 确认，可以免征契税。 7.财政部规定的其他减征、免征契税 的项目（特殊规定）。 以上是条例细则规定的7项减免税规定 DateDate3434 (二)改组改制企业单位税收优惠政策 归纳：改组改制企业税收有效文件主要有以下5个： 1、财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作 价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的 通知（财税2008129号） 2、关于企业改制重组若干契税政策的通知财税 2008175号 3、财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处 理若干问题的通知财税200959号】（有关概念可以值得 借鉴的 ） 4、国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行 问题的通知(国税发200989号) 5、财政部 国家税务总局关于发布部分到期停止执行税 收规范性文件的通知 财税2009138号（废止了一 些文件） DateDate3535 具体规定： 1.企业公司制改造企业公司制改造，是指根据公司 法的有关规定，将企业改造为有限责任公司或者股份有 限公司的法律行为。就是将企业的资产量化为股份并改变 原有的企业内部治理结构的过程。 非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的 规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份 有限公司，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属， 免征契税。没有发生转移，只是把名称变更一下，经营的 理念改变了，换汤不换药。 有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建 后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 注：上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体 ，并承继原企业权利、义务的行为。 DateDate3636 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司， 以其部分资产与他人组建【合建】新公司，且该国有独资 企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的（绝对控股 ），对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋 权属，免征契税。 国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国 有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国 有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股 公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上 ，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控 股公司。 DateDate3737 2.企业股权转让 股权转让是指公司股东依法将自己的 股份让渡给他人，使他人成为公司股东的 民事法律行为。股权转让是股东行使股权 经常而普遍的方式，我国公司法规定 股东有权通过法定方式转让其全部出资或 者部分出资。 在股权转让中，单位、个人承受企业 股权，企业土地、房屋权属不发生转移， 不征收契税。【这有一个量变到质变的过 程】 DateDate3838 3.企业合并 两个或两个以上的企业，依据法律规 定、合同约定，合并改建为一个企业，且 原投资主体存续的，对其合并后的企业承 受原合并各方的土地、房屋权属，免征契 税。 4.企业分立 企业依照法律规定、合同约定分设为 两个或两个以上投资主体相同的企业，对 派生方、新设方承受原企业土地、房屋权 属，不征收契税。 DateDate3939 5.企业出售 国有、集体企业出售，被出售企业（买方） 法人予以注销，并且买受人【买方】按照劳动 法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全 部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限 不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企 业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业 全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合 同的，免征契税。（鼓励安置职工） DateDate4040 6.企业注销、破产 企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后 ，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业 土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承 受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等 国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与 原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合 同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契 税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用 工合同的，免征契税。 DateDate4141 7.其他 实施债权转股权的企业 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权 后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税 。 【这属于政府决策】债权转股权，是指公司债权人将 其对公司（称为“被投资公司”）享有的合法债权转为出 资（认购股份），增加被投资公司注册资本的行为。 行政性调整和划转国有资产 政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程 中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。 【这也属于政府决策】 DateDate4242 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿 划转 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之 间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公 司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其 设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属 的无偿划转，不征收契税。 注：如果是国有企业必须要有县级以上政府的批文， 私人企业之间土地、房屋权属的无偿划转政府是不管的， 所以对私人企业政府是没有批文的，按道理也可以享受这 个优惠政策（省局答复）。 DateDate4343 事业单位的改组改制比照企业改组改制政策执行 事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中， 1、投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受 原事业单位土地、房屋权属，免征契税。 2、投资主体发生变化的，改制后的企业按照中华 人民共和国劳动法等有关法律法规妥善安置原事业单位 全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少 于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房 屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务 年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的 土地、房屋权属，减半征收契税。 注： 事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国 家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的， 不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税 。 -财税201022号 DateDate4444 （四）减免权限 契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效 的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额 在10000万元（含10000万元）以上的，由省级征 收机关办理减免手续。 DateDate4545 八、不征收契税的几种情形 1. 股权变动导致企业法人房地产权属更名是否征收契税 宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62 的股权而于2000 年更名为宁波首创科技股份有限公司 ，2001 年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公 司16.62 的股权，企业再次更名为哈工大首创科技股份 有限公司。上述由于股权变动引起企业法人名称变更，并 因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中， 土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 -国税函2002771号 DateDate4646 2.企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间 土地、房屋权属的无偿划转是否征收契税 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之 间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公 司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其 设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属 的无偿划转，不征收契税。 本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。 -财税2008175号 DateDate4747 3.全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为是否征收 契税 根据财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干 契税政策的通知（财税2003184号）和国家税务总 局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知（国 税函2006844号）的有关规定，公司制企业在重组过程 中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属 同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土 地、房屋权属的行为，不征收契税。 -国税函2008514号 DateDate4848 4.关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税 房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权 属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转 移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。 -国税函1999465号 DateDate4949 5.以租赁方式使用土地是否征收契税 根据现行契税政策规定，土地租赁行为不属 于契税征收范围，不征收契税。 -国税函2004322号 6.法定继承人继承土地房屋权属是否征收契税 对于中华人民共和国继承法规定的法定 继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖 父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契 税。 -国税函20041036号 DateDate5050 6. 关于离婚后房屋权属变