2008年7月淮南房地产市场调研报告.doc

1 2008 年七月淮南市场调研报告 一、一、宏观政策回顾 本月受奥运开幕在即的大环境影响，市场未见大举措，房地产政策在此环境下， 维持不变。同时受困于土地市场拖累，一线城市低价普遍走低。带动市场陷入萎 靡，但由于市场刚性需求仍然继续，二线市场仍旧出现供求旺盛的局面。 2008 年，被形容为中国楼市 “最困难的一年” ，土地交易在某些城市屡屡失 败,商品房成交量锐减,开发商促销花样不断翻新。而在近期，有关“救市”的 争论此消彼长。成为本月最热闹的话题。 目前，最危急的深圳，局部房价已出现超过 30%的跌幅，是否这种颓势会不 会蔓延至其他城市？但据权威人士分析：由于中国每个区域市场都会呈现不同 的特点，各地房价走势存在差异化。前三年，中国各地房地产市场态势基本一 致，都是呈现上扬趋势，实际上这不太正常.从现在来看，市场已进入一个相对 稳健的整合期，各区域市场的区别、房价走势的差异，已经开始显现。 对于中国房地产要不要“救市”的争论，专家则认为：中国楼市并没有到如此 危急的状态，并不需要刻意救市。中国房地产市场目前的确面临一些挑战。因 为过去几年中国房地产发展太快，衍生出土地管理、房价上涨以及经济发展与 社会发展不同步的问题。但可以看到，中国政府已经在关注并着手解决这些问 题，比如加强经济型住宅建设，更有效地解决中低收入家庭的住房问题。总体 来说，中国房地产市场目前的形势还将保持不错态势。 二、经典案例 华润置地绿色地产启幕华润置地绿色地产启幕 2 7 月 19 日，华润置地西堤红山项目在北京亮相，这是华润置地首个“绿色地产”实践 项目，表明公司在绿色生态住宅的探索和尝试方面迈出实质性的一步。 实践绿色生态观实践绿色生态观 西堤红山项目位于广安门外，紧临北京西二环，毗邻金融街和三里河中央政务区，规划 总建筑面积 28 万平方米，包括住宅、酒店式公寓、会所、商业配套、教育配套等。 据了解，西堤红山产品类型丰富，户型涵盖了从一居室到复式大宅的多种产品，以 90 平 方米两居，130160 平方米的三居、四居和酒店式公寓为主。 华润置地在几年前就已经着手进行“绿色地产”的技术研发。据内部工作人员介绍，西 堤红山成为首个实践产品，缘于企业对未来行业走势的判断。“华润置地认为在倡导生态文 明与对土地的集约化开发并存的社会中，在高密度住宅区内做好绿色生态住宅是绿色地产的 必然方向。” 西堤红山项目第一次集中应用了 50 多项专业建筑技术，最终整合形成了热环境系统、声 环境系统、能源系统、绿色建筑材料系统等 8 大生态系统。体现了华润置地与专业建筑机构 多年来的主要课题成果。 同济大学和清华大学的专家组认为，从规划设计到开发环节，项目中实现了对生态技术 的深入运用。 “这些技术都是切实的，能够对生活细节产生影响。客户可以享受健康与舒适的生活方式， 又不以资源的消耗为代价。”华润置地北京公司工作人员介绍。 例如，研究表明，全世界的生活垃圾每年增加约 5%，总体中 60%为有机物。日本常见的 生化垃圾处理站能把生活垃圾中的有机物消解 95%，残余物可用于园林施肥。西堤红山项目 已经采用了生化垃圾处理技术，同时以软硬件设施为业主使用这种处理方式提供便利。 对“绿色地产”的探索在行业中已有先行者。据业内人士介绍，这些项目效果虽然不错， 3 但建造成本 30%40%的激增，使其难以大面积推广和普及，并且增加了用户的使用成本。 据介绍，西堤红山在技术运用上虽然也产生了成本增加，但幅度远小于以上数字。居住 者的生活舒适度得到明显改善，生活成本有效节约。“这表示此类绿色产品具有普适性，能 够广泛推广。”上述人士评价。 品牌价值新增长点品牌价值新增长点 值得注意的是，西堤红山是华润置地今年在北京首推的新项目，其正式开盘时间为 9 月 份。 据项目相关人士透露，由于西堤红山将是西二环板块未来少有的大规模楼盘，拥有优质 的教育配套，以及高品质产品匮乏，首期推出的约 300 套物业已经吸引了相当关注，公司预 计能够在短时期内完成销售。 在今年下行的市场态势中，这无疑是一个积极信号。“长远来说，这一项目将承担在稀 缺地段实现最大品牌价值的任务。将其定位为绿色生态城，正是为了夯实其产品品质和 品牌价值。” 华润置地内部人士表示。 “新的市场阶段，华润也在重新调整品牌发展的策略。今年的市场调整给了华润置地一个 冷静思考的时机，放慢脚步把产品做得更加细致，令产品品质与价格比更为合理，实现产品 附加值的增加。”朱华越表示。 华润置地的产品线自 2002 年以来全面铺开，已经形成了包括凤凰城、翡翠城、橡树湾在 内的清晰的产品脉络：按照产品系列与规划区分不同住宅类型，将已经成功的开发模式复制 应用到同类地块中去。 如橡树湾系列项目均为高校附近形成的具有文化特性的社区，自 2006 年推出以来，形成 了巨大的品牌影响力，目前，华润置地在全国已经开发了 4 个“橡树湾”项目。 而此次 西堤红山作为首个“绿色地产”产品的亮相，似乎也昭示着华润绿色生态住宅产业化模式的 4 正式启幕。 “项目开发的初衷是希望发展成新的产品线，因为生态环保住宅的开发是未来的一个产业 趋势，我们相信这类产品能够经受住市场的考验，因为它具有长久的生命力。”华润置地内 部人士表示。 据悉，就在西堤红山项目内，一座“生态体验馆”正在构想和酝酿之中。它被称为“生 长的空间”，将作为华润置地生态住宅理念和技术研究成果的展示窗口，与公众进行交流、 互动。 三三、七月份淮南市场货量 市场供应情况：截止至7月份底，在销售项目总数: 76个，入网售总面积: 793.4万（较上月增长4.69万） 总幢数: 996幢（较上月增长16幢） 总推货量: 42112套（增长率1.27%） 可销售总套数: 7402套（较上月减少136套） 可售面积: 77.17万（较上月减少3.04万，降低3.79%） 淮南市场竞争日趋激烈。 住宅部分住宅部分 去年淮南市的住宅成交价格来看，1 月份的成交价格均价为 2608.04 元/，2 月份成交均价为 2796.75 元/，三月成交均价为 2795.78 元/，四月成交均价为 2787.45 元/，五月成交均价为 2933 元/，五月由于开盘项目较多，造成均价上涨。六月分市场价格突破 3000 元/。七月份有缓步下跌，均价 2820 元/。 5 均价（元/） 2400 2500 2600 2700 2800 2900 3000 3100 月月月月月月月 6 销销售面售面积积构成构成 成交套数成交面积()面积比率 70以下22410751.77508.05% 70-9034328355.047021.22% 90-11039438542.934028.84%849021.71%067013.13% 150-180172767.97602.07% 180以上306655.96104.98% 成交均价构成成交均价构成 成交套数成交面积()面积比率 1500 元以下111452.171.09% 1500-2500 元16519452.323014.56% 2500-4500 元1099106424.341079.65% 4500-6500 元845341.604.00% 6500-8500 元4170.34500.13% 8500 元以上 四、四、竞竞争个案分析争个案分析 （一）（一）竞争个案推案情况 1、在售的大型住宅个案共 16 个： （1）田区的山水居、优山美地青年守则、阳光国际城、金豪阳光花园、 7 上东锦城、金茂阳光花园、金徽华庭、惠利花园城、奥林盛世名城、盛 世名门、云景华城、金大陆财富中心、银鹭万树城、新时代广场、鑫诚 花园、龙湖路 1 号； （2）八公山区的锦锈康城。 2、本月无新盘推出。 3、处于正常销售期的个案 18 个： （1）田区的山水居、阳光国际城、上东锦城、金茂阳光花园、金徽华庭、 金豪阳光花园、惠利花园城、奥林盛世名城、鑫诚花园、盛世名门、云 景华城、金大陆财富中心、新时代广场、银鹭万树城、领城、春晓名城、 民生淮河新城、龙湖路 1 号； （2）竞争个案产品类型 个案产品类型主力产品 山水居多层、别墅多层 公园 2010多层多层 领城多层、小高层多层 优山美地多层、小高层、高层多层 阳光国际城多层、小高层、高层小高层 上东锦城小高层、高层高层 新时代广场高层高层 阳光 365高层高层 新光花园小高层、高层高层 奥林盛世名城多层、高层高层 金豪阳光花园多层、小高层多层 盛世名门高层、小高层小高层 银鹭万树城多层、小高层、别墅多层 金大陆财富中心高层高层 8 龙湖汇景豪庭高层高层 惠利花园城多层、小高层多层 金茂国际花园多层多层 翰林雅居小高层小高层 鑫诚花园高层高层 颐园世家高层高层 蓝堡国际公馆多层、高层高层 云景华城多层、小高层、高层小高层 北京名都商业、高层高层 双子星座高层高层 民生淮河新城多层、小高层、花园洋房多层 龙湖路一号商业、高层高层 斯瑞明珠城多层、小高层、高层小高层 巴黎春天多层、小高层、高层高层 现代花园多层多层 荷苑小区多层多层 紫金华庭多层多层 锦锈康城多层多层 洞山九龙湾多层多层 金徽华庭高层、多层高层 大型社区的产品类型齐全，每个社区都会有高层、小高层、多层， 但是主力产品都是带电梯的高层、小高层为主。西部板块的八公山区 和北部板块的潘集区的项目都是以多层为主。 （3）面积分析 个案规划面积（）主力面积（） 山水居859-2289699-102/137 优山美地896-130896 阳光国际城90-148116-121 上东锦城30-225130 9 大型社区户型面积齐全，其中田区的“上东锦城”项目还设有小面 新时代广场93-13193 新光花园115-139115、139 阳光 3659853-1361213463/136 奥林盛世名城79-141120 金豪阳光花园9325-1425112511 盛世名门77-139131-133 银鹭万树城80.64-200110-120 金大陆财富中 心 公寓 40-90 住宅 107-142 公寓 48/59 住宅 107/132/142 龙湖汇景豪庭88-223115 惠利花园城93-127（260）95-120 金茂国际花园96-200133/118 翰林雅居1165-1511313713/145 鑫诚花园1054-1591372 颐园世家100-140130 蓝堡国际公馆70-140110 北京名都/ 云景华城86-14594 双子星座5689-11637/ 斯瑞明珠城80-2208119/119 巴黎春天80-12980/120 领城118-148128 春晓名城88-13090 现代花园8485-1588110748 荷苑小区90-10898 紫金华庭80-13090-110 锦锈康城80-130110 洞山九龙湾80-128110 金徽华庭80-14096 10 积的单身公寓，但主力面积仍以 130-150 平方米的三户二厅为主。 （4）价格分析 个案 主力总 价 住宅 均价 商业 均价 销售率销售阶段备注 优山美地23/243300无99%二期现剩余房源价格 阳光国际城30/31无无无无无 上东锦城304850无53%二期 新时代广场26.9无无无无无 新光花园32-393000无98%一期 阳光 365353000 800098%/100 % 一期 奥林盛世名城322960无80%二期 金豪阳光花园352800无80%一期 盛世名门353100无二期 银鹭万树城333200无99%二期 金大陆财富中 心 公寓 19-23 住宅 32/42 4000 无 合肥百大 进驻 99%一期 龙湖汇景豪庭323000无100%三期 惠利花园城353200无80%四期 鑫诚花园453700 2300090%一期现购房均赠海 南双人游 北京名都/无 无10 月开 盘 现办会员 金茂阳光花园 33/352600 无 95% 一期已售 完、二期 还末动工 翰林雅居 32/42- 全部销售完 颐园世家 353500 已售完四期已售 11 完 暂无 5 期 蓝堡国际公馆 32 末定住宅已销 售完 云景华城 (优士阁) 333200 共 4 层， 1 层 8680 元/平米 2-4 层 3500 元/ 平米 一期还有 一栋没卖， 二期 9 月 份开盘 双子星座 30 3400- 3500 85% 一期还有 2 栋，约 40-50 套 末售 商铺已被安徽 商之都租去 春晓名城 20 尾盘销售 2400 无二期现接 受预定 领城 353500 末定一期目前 已基本售 完、有两 栋暂末开 盘 8 月份 开盘 12 淮河新城 332890 无 90% 目前销售 c 组团 9- 10 月份销 售 d 组团 斯瑞明珠城 352900 已售完目前销售 四期 巴黎春天 253000 无目前售三 期已基本 售完、四 期、五期 开盘时间 末定 锦锈康城 20-25 朝阳帝堡 303200 无 80% 一期在售、 二期末定 洞山九龙湾 262680 无 99% 目前售二 期尾盘、 三期 8 月 份开盘 金徽华庭 323400 末定一期 2 栋 已售完、 2 期开盘 13 时间末定 五、七月份市五、七月份市场场分析分析 从市场上价格的分布上看：七月份市场的整体价格较上月价格有 缓步下跌，市中心地区的价格恒温不变，目前主要集中在 3200 元/平方 米左右的价格水平。5 月新盘项目朝阳帝堡与北城区超大社区淮河新 城均以均价下调避暑，销售均价分别下调到 3200 元/平方、2890 元/平 方，下调幅度 10100 元/平方；鑫诚花园则以购房均赠海南双人游保持 原有价格 3700 元/平方；领城以异型框架结构打造品质社区， “水上向前 冲”活动加上商贸的舞台推广、逐步放量，均价由上月 3000 元/平方升 至 3500 元/平方。 大亚湾房地产市场播报大亚湾房地产市场播报 （7 7 月刊第七期）月刊第七期） 目目录录 一、7 月份市场综述 2 二、大亚湾宏观政策和片区热点播报 .2 1.1 惠州：“你好，惠州”万科正式亮相惠州2 1.2 大亚湾：中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛3 1.3 大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾 4 1.4 大亚湾：欲建“现代滨海商都”. . . . . . . . 5 三、土地市场 .6 14 1大亚湾区域 7 月土地转让情况. 四、一手房市场 .6 17 月重点在售楼盘供销数量. 7 27 月重点将售楼盘基本情况及营销节点 7 五、客户分析 .10 六、下月市场展望 .11 15 一、大亚湾一、大亚湾 7 7 月市场综述月市场综述 综观整个 7 月份，大亚湾房地产市场成交量较之前几月有所下跌。一级土地市场只有 6 月份一副用 地在挂牌转让，在 6 月并未成交，挂牌起始价均在 750 元/平米。土地市场面临新的调整，开发商拿地趋 于谨慎。 二级市场趋于平稳，无明显变化，重点楼盘均有走量。价格波动性不大，保持平稳，部分楼盘采取 低折扣和特价房及各类活动来刺激市场，取得了一定的效果并引起深圳客户的关注。同时受市场存量和 政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市，下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场 的竞争将更加白热化。 二、大亚湾宏观政策和片区热点播报二、大亚湾宏观政策和片区热点播报 1.1 惠州:“你好，惠州”万科正式亮相惠州 2008 年 7 月 25 日，对惠州楼市而言，是个大事件的日子。今日 18 点整，万科惠州新品发布会暨万客 会启动仪式在美丽的西湖之畔康帝国际酒店隆重召开，这也标志着万科新项目万科金域华庭正式亮相 惠州。 16 出席本次仪式的领导嘉宾有万科深圳区域常务副总经理肖楠、深圳总经理蒋春阳、以及万科惠州总经 理杨津湘等，来自凤凰卫视的著名主持人陈晓楠主持了本场仪式。在康帝酒店中国厅超大的会议的现场， 坐满了来自惠州地产界及政要人士，还有许多万客会的成员客户，现场人声鼎沸，热闹非凡，持续一个 多小时的发布会也给到场的观众带来了全新的视觉大餐。 发布会上，万科以一幕精彩绝伦的沙画艺术带来了万科对惠州的第一声候：“你好，惠州”。万科 深圳区域常务副总肖楠、万科总工程师蒋春阳、万科杨津湘等人分别从万科的发展历程、万科的建筑、 万客会等三个方面全方位展示了万科立体的形象和地位，也进一步现露出万科进驻惠州的信心和实力。 最后，在现场无数支荧光笔的点耀下，万科与现场的观众一起进行了万客会的启动环节，也宣布了万科 正式进驻惠州这块山水宜人之城，并将在惠州掀起一阵万科热。 万科惠州项目总占地 15 万多平米，一期占地约 56000 平米，一期为 15 层小高层产品，居家型 85- 180 的二-四房，万科这回选中惠州是看好了惠州江北区的发展前景，整个江北区做为惠州 cbd 的区域， 前景不可限量，而且万科的地块规划属于江北的住宅中心区，未来的升值潜力是可预见的。 1.2 中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛 中海壳牌项目落户大亚湾畔，搅热了整个大亚湾海域。深圳万科房地产公司看中了距大项目不远的风 景优美的大辣甲海岛，正协商买下其 40 年的租赁权，拟投资 10 亿元进行旅游开发。目前大辣甲岛项目 已进入最后审批阶段。 下半年可建成高标准酒店下半年可建成高标准酒店 如不出意外，这应是深圳企业在惠州买下的第二个海岛。1998 年，几位深圳人曾花 650 万买下地处 惠东巽寮湾的三角洲岛，开创了全国之先河。 惠州市有大小海岛 140 个，其中 136 个是无居民海岛。这些海岛大都集中在大亚湾海域。大大小小 的岛屿如散落的珍珠，美不胜收。大辣甲岛就是大亚湾第二大岛，距离澳头港和中海壳牌项目都仅有十 海里左右，原称大六甲，取六岛相合之意，此处过往渔民多操潮汕话，因潮汕话中的“六”念成“辣”， 于是习称为辣甲岛。 大辣甲岛面积达 2.64 平方公里，拥有多处天然沙滩浴场和许多珍稀海洋植物，是一个风景优美的生 态岛。目前，深万科已对海岛进行了全面勘探和规划，拟分批分步骤对海岛进行全面开发。计划总投资 10 亿元，分 5 年推进。首期投资 2 亿元，将建设高标准酒店及相关旅游设施，首期工程预计今年下半年 就可建成。 冲着中海壳牌项目而来冲着中海壳牌项目而来 大辣甲岛曾是军队驻防要地，后来成了惠阳渔业局下属的咸鱼收购、加工基地。1998 年，惠阳、大 亚湾旅游部门开始把大辣甲岛作为旅游点正式向游客开放。大辣甲岛也随之多次易手，由于其投入不足， 旅游设施简陋，一直惨淡经营。 大亚湾旅游局一位负责人认为，此次深万科入主大辣甲岛，预示着大辣甲岛发展的春天真正到来了。 17 随着中海壳牌项目的落户，其周边的旅游业持续升温。深万科刚好在这个时候挟巨资切入大辣甲岛，实 是明智之举。今年年底前，中海壳牌项目正式投产。而深万科在岛上投资的高档酒店也可能随之建成。 从这点上说，深万科就是冲着中海壳牌项目而来。 他分析说，深万科对大辣甲岛的经营模式，有可能与惠东三角洲岛相类似，旅游度假和房地产业相 结合，推行会员制，走高档路线。 1.3 大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾 进入 5、6 月份以来，由于一些开发商主动采取了加强服务与调整价格等营销措施，加上一批 知名品牌开发商开发的高品质别墅、洋房的入市，市场人气明显加强，大量深圳的高端置业客户 重新回到大亚湾。位于大亚湾大道与龙海二路交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾 ”项 目，自临时接待中心开放接受咨询 以来每天都有数十批来自深圳及周边地区的客户到现场或电 话咨询 ，一片热闹非凡的景象；而上周末，珠江东岸看楼团整整坐满了三辆大巴，重现了去 年楼市高潮时的情景。由于蓝色滨海特色、城市价值、大品牌、高品质等诸多因素的吸引，大量 深圳置业者断然走向大亚湾。 双双城城融融合合推推动动投投资资与与居居住住双双双双转转移移 大亚湾位于惠州市南部，西接深圳龙岗 ，陆路距香港 60 公里 ，海路 47 海里 ，属于广东省经 济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围，并建有国家一类对外开放口岸惠州港。开 发区交通条件十分便利。距惠州机场36 公里 ，深圳机场 70 公里 ；京九铁路支线 惠（州） 澳（头）铁路已建成通车；深汕高速公路从大亚湾西北面擦边而过，新建成的惠澳疏港大道可与 深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速连通，澳深沿海高速公路到深圳沙头 角只有 20 多公里。 大亚湾良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20 多个国 家和地区的客商巨额投资，其中有世界500 强企业 12 家，投资额达 43 亿美元的中海壳牌南 海石化项目及基建投资额达193 亿元人民币的 1200 万吨中国海油惠州炼油项目的先后建成及 投产，将使大亚湾形成经济总量和综合实力均处领先地位的世界级石化工业区。作为大亚湾发展 物流业主要依托的惠州港，全面开发可建成年吞吐能力超亿吨的大型深水避风良港，目前已建成 大小泊位 28 个，年吞吐能力2600 万吨，是京九铁路南端最便捷的出海口。随着香港“和记 黄埔 ”正式加盟惠州港的开发和建设以及欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中 铁公司等一批规模较大的物流企业相继落户，在大亚湾中转的货物日益增多，大亚湾具备了成为 华南地区重要物流中心的能力和条件。 18 另外，在深圳产业大调整的进程中，1000 亿的产业转移有一半落户到大亚湾及周边，经济上的 融合势必带动大量深圳企业主居住地的转移，移居大亚湾将成为大量深圳企业主理性的选择。 “生生活活之之城城 ”吸吸引引深深圳圳置置业业者者 在大亚湾 “五区一岸线 ”的总体规划中，北接惠阳、西邻深圳的大亚湾西区，周边群山环抱， 中间数十平方公里一马平川，被定位为大亚湾的“cld”，目前拥有 “熊猫国际 ”、“德洲城 ” 、等大批楼盘，特别是随着“珠江 东岸 ”和深圳东部集团开发的 “太阳湾 ”等高品质楼盘出 现，一座迷人的生活之城已基本成型。 在政府的规划当中，大亚湾西区确立了工业与商住并重的发展思路，除满足本片区 工业与生 活配套的用地需求外，还充分考虑了龙岗 大工业区的配套及产业 “移民 ”要求，规划了包括 南北两个生活组团和中间的工业组团。 当前， “cld”的基础建设正飞速发展，在交通上市政道路与深圳的完全对接指日可待。随着大 亚湾的路网与深圳的路网融为一体，形成大亚湾快捷的对外交通网络，将促进两地人流、物流、 资金流的快速交换，直接接受深圳强有力的经济辐射，由此成为一个区域新城市中心，将吸引大 量坑梓、 坪山 等地的原住市民迁移。 楼楼盘盘品品质质才才是是当当前前吸吸引引深深圳圳人人的的关关键键 与一年前楼市非理性高涨时不同，除了城市的未来发展、产业转移以及交通体系完善等诸多因素， 在深圳本地尚有大量 房源 积压、销售缓慢的情况下，吸引深圳人置业大亚湾的最强劲和关键的因 素是超凡品质，比如产品的稀缺性、规划设计的优秀合理性、品牌发展商的影响力等等。 在大亚湾， “熊猫国际 ”、“德洲城 ”、 “中天彩虹城 ”、“珠江 东岸 ”等一批已受到市 场热情追捧，深受深惠两地置业者青睐的项目均是四十万平方米 以上规模，出自当地甚至是 全国知名品牌房地产开发商的代表作品，品质上乘是它们最显目的共性。 在大亚湾大道与龙海二路的交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾 ”项目也因超凡的品质 自接受咨询以来，受到了大批深圳高端置业者的关注。深圳市东部开发（集团）有限公司是集工 业、房地产开发、施工、酒店等为一体的大型综合开发企业，曾成功开发了瑞河耶纳、悠然天地、 英郡年华、翰岭院等一批在深圳极具代表性的高品质楼盘。据公司负责人介绍，总占地16 万多平方米，总建面达到43 万平方米的 “太阳湾 ”项目采用现代简约美式建筑风格，无论是 拥有前庭后院、屋顶花园的联排别墅，还是带观景电梯的水景洋房，或是宽景高层、花园公寓与 五星级豪华天幕会所，无一不体现了超凡建筑品质与艺术感的迷人魅力，其具有浓郁异域风情的 水景园 林设计也是东部集团斥巨资精心打造，它的成功开发代表大亚湾生活之城的建设再一次取 19 了里程碑式的进步；有市场分析，“太阳湾 ”项目的入市将在深圳人理性置业的时代在大亚湾 掀起一轮高端抢购的高潮。 1.4 大亚湾：欲建“现代滨海商都” 未来 12 年，大亚湾区将建成以中心北区为核心商业板块的“一板，两心，两轴，两带” 大物 流、大商贸、大市场的现代商业格局，拟将澳头猴仔湾建成“现代海滨商都”。这是昨日从大亚湾区 惠州市大亚湾经济技术开发区商业网点规划 （2008-2020）（送审稿）评审会上获悉的。会议审议 通过了由广东省城乡规划设计院设计的这一规划，待修改完善后报大亚湾区规划委员会批准并向市 民公示。 分开发区级、次区级和社区级三级体系分开发区级、次区级和社区级三级体系 规划对大亚湾区商业功能区按等级体系划分为开发区级、次区级和社区级三级体系。区级商业 功能区形成“一板，两心，两轴，两带”的结构特征，包括了核心商业板块的中心北区、商务服务为主 的中心南区，中兴四路、中兴南路两条商业发展纵横轴，以及霞涌生态旅游带和猴仔湾商务观光带。次 区级商业功能区包括西区商业功能区、澳头老城区商业功能区、霞涌商业功能区和大亚湾大道商贸物流 功能区四个次区级商业功能区。社区级商业功能区以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区小商圈， 立足于提供便利服务。 建成后社会消费品零售总额达建成后社会消费品零售总额达 71.571.5 亿亿 本次规划期限为 20082020 年，分三个阶段：近期（2008 年2010 年）、中期（2011 年2015 年） 和远期（2016 年2020 年）。规划对象主要是各级商业功能区、商业中心、零售商业、社区商业（包括 零售类、餐饮类和居民服务类）、商业街、商品交易市场（包含批发市场、综合消费品市场和农贸市场） 和物流基地等商业网点的布局进行规划。 到 2020 年，大亚湾区将建成与城乡居民需求相适应的优势明显、特色鲜明、功能完善、可持续发展 能力强的消费品与生活服务市场体系，建成布局合理、综合竞争力强的现代化物流服务体系，最终成为 区域性的现代化商贸中心和物流中心。社会消费品零售总额的年均增长率不低于 16%，近期目标 2010 年 将约达 13.73 亿元，中期目标 2015 年约达 33.56 亿元，远期目标 2020 年约达 71.5 亿元。 20 三、土地市场三、土地市场 7 月份，大亚湾土地市场一共转让 1 宗土地（乃上月未成交地块） 。这宗土地位于大亚湾澳头区域， 转让的地价为 750 元/平米。 土地编号位置土地用途面积地面价使用年限挂牌起价竞拍时间备注 惠 湾地 交（告） 字2008 22 号 大亚湾澳 头妈庙地 段 居住用地 17500m2750 土地使用 年限至 2063 年 3 月 24 日 止 1312.5 万元 2008 年 6 月 5 日 9:00 时 2008 年 7 月 21 日 16:00 时 两宗地 必须同 时竞买， 不接受 分开竞 买 四、四、 7 月份大亚湾市场重点楼盘均有走量，本月的成交量有所下跌。主要原因是因为 7 月的酷暑天气影响 客户上门，并受奥运会的影响，本月的客户上门和进线量均有所小副下跌。其中惠阳彩虹城、德洲城为 重点销售楼盘。客户主要还是来自深圳，也有部分为本地及惠城客户。在价格方面，大亚湾部分楼盘稳 中有降，但幅度不大，促销方式主要采取特价房、深圳开设展场、优惠折扣和周末活动等手段，满足了 部分深圳客的心理预期。另外惠阳彩虹城也举行了开盘活动。 7 月重点在售楼盘供销数量：月重点在售楼盘供销数量： 片区片区 项目名项目名 称称 物业类型物业类型 项目性项目性 质质 推出推出 套数套数 批售面批售面 积积 均价均价7 7 月营销动作月营销动作折扣折扣 7 7 月销售月销售 套数套数 累计销累计销 售率售率 珠江东 岸 别墅住宅 295610406200 荔枝节 一次性： 9.9 1536% 德洲城小高层住宅 714 34386.9 7 4200 展场、业主 嘉年华 一次性： 9.6 按揭：9.8 3520% 西区 观山悦小高层住宅 668540903800 看楼车 151% 21 君汇上 城 小高层住宅 240266603500 按揭：9.0 096% 惠丰城 花千树 二期 小高层住宅 378210003800 奥运前购买 房号一次享 受额外 88 折 一次性： 9.6 按揭 9.8 1160% 菩提园高层住宅 270224344200 按揭：9.9 045% 中铭君 豪公寓 小高层住宅 335230003800 特惠房 一次性： 9.5 按揭 9.7 145% 美岸栖 庭 小高层住宅 576379934450 荔枝节、西 瓜节、更换 代理商 一次性： 9.5 按揭：9.7 076% 爱 顿第 3 季 高层住宅 464300003600 水果节 一次性：95 按揭：97 8 秋谷阳 光里 小高层住宅 1000800003300 深圳看楼团 284% 峰景湾小高层住宅 312315443800 特惠房、派 单 一次性： 9.5 按揭：9.7 376% 新天名 城 小高层住宅 31024181.64200 大亚湾一日 游 一次性： 9.2 按揭：9.6 365% 中心 区北 区 听涛雅 苑 小高层/别 墅 住宅 81565000 复式 6200 平层 4500 别墅 12000 派单 171% 22 海日大 厦 高层商住 320590003500095% 隆基蓝 海湾 小高层商住 41020000 未出 价格 推出起价 2888 起 按揭：9.6 00% 澳头 东方新 天地 高层住宅 382615.75000 一次性： 9.6 按揭：9.8 0100% 总计7575 套套 2008 年后大亚湾市场走量走势图：年后大亚湾市场走量走势图： 0 20 40 60 80 100 120 140 160 3月份4月份5月份6月份7月份 销售套数 本月走量下跌分析：本月走量下跌分析： 纵观 3-7 月份的市场成交量，市场波动性较大，起伏明显。5 月份由于深圳春交会的开展和市场大趋 势的影响，整个大亚湾市场出现了一股“小阳春”的势头。成交量相比 3、4 月份有了提高，借助春交会 的势头，客户对大亚湾的关注程度也有提升。但受宏观经济影响及深圳地产大环境影响，本月成交量受 到很大影响，客户观望情绪继续加重，成交周期长。 重点关注楼盘：珠江东岸。珠江东岸由原来的均价珠江东岸由原来的均价 8000 降到现在的降到现在的 6200。价格下降幅度在大亚湾区 143 套 95 套 142 套 78 套75 套 23 最大。由于市场大环境的影响，导致珠江东岸在低迷的背景下采用了降价的手段，效果明显。从珠江东 岸这个案例上可看出大亚湾整个环境受政策影响大。迫于市场的压力导致降价的结果，将重新定义湾区 的地产格局。 大亚湾新出楼盘较多，货量较大，预计上市主要集中在 8-10 月份，未来下半年货量在 600000 平米以 上。受市场存量的影响，部分楼盘可能会延期开盘。未来市场竞争将更激烈，尤其是小户型产品，在投 资客锐减的情况下，销售吃紧。 重点将售项目情况：重点将售项目情况： 片区片区 项目名称项目名称物业物业位置位置 项目项目 性质性质 推出套数推出套数批售面积批售面积均价均价 预计开盘预计开盘 时间时间 太阳湾 高层、 别墅 大亚湾大道与西二大道 交汇处 住宅 146000 未定9 月 海湾首府高层西二大道交警大队东侧住宅 6567927238008 月份 永昶公寓小高层响水北路与永盛路转角住宅 19630433 未定08 年底 天顺俊园高层 大亚湾大道华南建材城 旁 住宅 39967000 未定10 月 公园道一号高层 西区西三大道（比亚迪 旁） 住宅 19630433 未定10 月 西区 惠丰城花千树 五期 小高层 大亚湾大道与西二大道 交汇处 住宅 6045798610 月 春晓花园 高层/小 高层 大亚湾大道与澳霞大道 交汇处 住宅 312240002600 中心 区 新际首座高层大亚湾体育馆对面商住 70240000 未定10 月份 新都汇小高层澳头圆盘旁住宅 澳头 滨海星城高层 澳头安惠大道南侧，靠 近澳头港 住宅 1400100000 未定9 月份 总计 5139692469 【数据来源：世联惠阳数据部】 在整体市场低迷的大背景下，众多开发商选择了延期开盘销售。在 6、7、8 月份，市场将受到地震、 欧洲杯、奥运会的影响，销售量将有一定幅度的下降。08 年下半年，大亚湾房地产市场推盘量巨增，众 多资源性大盘和投资+自住型中小盘主导市场，产品呈多样化发展。客户的主要来源依旧以深圳关内及龙。客户的主要来源依旧以深圳关内及龙 24 岗客户为主。岗客户为主。 四、客户分析四、客户分析 7 月份大亚湾上门及成交客户依然以深圳客户为主，包含着以龙岗为主的自住客，以二线关为主的自 住兼投资客户，以深圳关内为主的投资客户。大亚湾客户上门情况以路过为主，路过上门寻求购房机会 的这部分客户中，龙岗占的比重非常大，以下是对龙岗坪山购房群体的调查分析： 这是一群以自住为主，经济承受能力不强，主要考虑购房价格，以两房、三房为主要需求的客户，这是一群以自住为主，经济承受能力不强，主要考虑购房价格，以两房、三房为主要需求的客户， 从从 7 月份大亚湾成交情况来看，客户成交周期长、观望、价格比对情况严重，楼盘销售主要以两房、三月份大亚湾成交情况来看，客户成交周期长、观望、价格比对情况