圆明新园精品酒店可行性研究报告书.doc

目 录第一章 项目概况及本报告编制依据31.1项目名称31.2项目建设单位31.3地块坐落位置与环境31.4本报告编制依据31.5项目开发公司状况31.6项目概况41.7项目建设招投标形式51.8结论概述5第二章 珠海政治经济自然社会环境及发展状况62.1珠海历史沿革62.2珠海自然地理交通人文环境72.3珠海宏观政治经济环境92.4项目所在区域发展规划和趋势122.5建设条件13第三章 精品酒店市场分析143.1精品酒店介绍143.2精品酒店现状153.3精品酒店入住率与价格分析173.4我国发展精品酒店的优势173.5市场预测18第四章 精品酒店项目分析204.1项目分析（swot分析）204.2项目定位20第五章 规划方案及技术方案225.1项目总体规划方案225.2方案生成过程225.3 建设内容235.4工程地质、水文地质条件235.5市政给水设计265.6室外排水排污设计265.7用电设计265.8智能化系统设计275.9燃气设计29第六章 公用设施及环境保护方案306.1项目对公共设施的需求306.2环境保护方案306.3项目物业管理31第七章 项目实施计划337.1工程筹划与管理337.2实施计划337.3资源供求33第八章 投资估算及资金筹措358.1投资估算358.2项目总投资378.3资金筹措37第九章 财务效益与社会效益分析389.1财务基础数据389.2财务评价399.3 社会效益评价40第十章 风险分析与对策4110.1 风险分析4110.2 风险对策41第十一章 结论42附表附表1 营业收入及税金估算表附表2 总成本费用估算表附表3 损益表附表4 全投资现金流量表第一章 项目概况及本报告编制依据1.1项目名称圆明新园精品酒店项目1.2项目建设单位珠海经济特区圆明新园旅游有限公司1.3地块坐落位置与环境位于珠海九洲大道石林山下，广东省珠海市九洲大道兰埔，东、西、北三面环山，南面平坦开阔，交通便利，风景幽雅。1.4本报告编制依据（1）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325号）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）国家相关政策、行业法规、规范和标准；（4）珠海经济特区圆明新园旅游有限公司提供的项目相关资料。1.5项目开发公司状况珠海经济特区圆明新园旅游有限公司成立于1992年11月，现有员工500多人，总资产10亿多元，为国有大型上市企业，隶属于珠海市九洲港务集团有限公司。公司包括目前珠海市最大的旅游景点圆明新园、华南地区最大的情景式水上乐园梦幻水城两大主题公园。其中圆明新园是以被称为“万园之园”的北京圆明园被焚烧前的建筑为原稿，按照1：1的比例仿建了其中部分经典景观，集中再现了当年北京皇家园林的宏伟气势；同时结合现代旅游景点特色，赋予了她新的文化内涵，是珠海市目前最大的旅游景点，成为珠海旅游的必游之地。梦幻水城是以世界文明古国埃及为背景建设的一座大型情景式水上乐园，园内共有20多种最先进的水上游玩、娱乐设施，是目前中国水上娱乐公园的第一品牌。自1997年2月圆明新园主题公园开业以来，两园共接待游客达1100多万人次，营业收8亿元，创利税1.4亿多元，取得了显著的经济效益和社会效益。珠海经济特区圆明新园旅游有限公司自成立起，就以超前的意识对整个圆明新园景区进行高起点的设计，规划成一个集旅游、度假、住宿、购物、娱乐、休闲为一体的大圆明新园旅游休闲度假景区。现在，以游览观赏为主的圆明新园，娱乐参与为主的梦幻水城，已基本实现了功能互补，两园互动、静、闲皆宜，观赏、娱乐俱备，为建设大圆明新园度假休闲景区奠定了良好的基础。目前，圆明新园在现任总经理唐塑格为核心的经营班子的带领下，紧紧抓住市场发展方向，努力提高经营管理水平，锐意进取，在实现圆明新园10年来“长盛不衰”的同时，又大力开拓创新，不断推陈出新，从“圆明沧桑”、“东方神珠”、“大清王朝”到如今的“大清海战”，园内表演节目根据游客及时代的需求不断地改进，使得圆明新园保持持久的活力。与此同时，圆明新园在珠海九洲港务集团的领导下，正启动园内二次规划，特别聘请国际知名规划公司美国易道企划公司，为新园的未来描绘新的蓝图，旅游商业区、宫廷酒店是圆明新园二次腾飞的主要项目，这些项目的建成将极大地丰富和完善圆明新园的基础设施，有力促进和加快将圆明新园建设成为一个旅游休闲度假景区。1.6项目概况本项目拟在圆明新园原有清代建筑风格的海鲜城上进行改造，即拟在7344.23平方米的新星海鲜城上进行改造，建筑面积共计7800平方米，主要包括有145.8精品客房7间，61.64精品客房3间，其他客房49间以及大堂、商务中心，精品店、中餐厅、西餐厅等功能用房。本项目技术经济指标见表1-1所示。表1-1 技术经济指标序号名称单位指标备注1建筑面积78002大堂585.63大堂吧393.34商务中心176.75接待办公室176.76精品店2887中餐厅414.78西餐厅311.89游泳池m3316110客房数量间59其中：36-60标间间3075-95套间间19145.8精品客房间761.64精品客房间31.7项目建设招投标形式根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。1.8结论概述1、随着政府对旅游业的不断重视和旅游业的迅速发展，来此旅游者的数量将不断增长，对旅游服务设施的要求也越来越高，巨大的买方市场会使酒店得以赢利及良好运作。2、原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的圆明新园为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件。3、本项目经济效益较好，财务风险在可控范围内。本项目建成并投入运营后，将为投资者带来可观的经济效益、为珠海圆明新园旅游业增添新的亮点、为珠海市贡献较大的社会效益。综上所述，本项目是可行的。第二章 珠海政治经济自然社会环境及发展状况2.1珠海历史沿革珠海市大部分地区自南宋起至民国时期属中山县(原名香山县)辖地。考古，发现的磨光石和彩陶说明，早在新石器时代距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活。在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。战国时期，为百越之地。秦始皇统一中国后，于三十三年(公元前214)在岭南设南海郡，属南海郡辖地。汉初为南越国辖地。汉元鼎六年(公元前111)，属番禺县辖地，直至东汉。三国时期，属吴国辖地。东晋咸和六年(331)，分南海郡之东为东官郡，届东官郡辖地。属南海郡辖地。直至东汉。直至南北朝，于刘宋元熙二年（420）又改东官郡为东莞郡，属东莞郡辖地。隋开皇十年(590)，属宝安县辖地。唐至德二年(757)，宝安县更名东莞县，属东莞县辖地，并开始设置香山镇(今珠海市山场)。香山镇的名称，是由于境内诸山之祖五桂山奇花异草繁茂，神仙茶丛生，色香俱绝而得名。唐代之后，经五代和宋代，香山镇仍属东莞县。北宋元丰五年(1082)，设立香山寨，仍属东莞县。至南宋绍兴二十二年(1152)，将原属东莞县的香山寨划出，并把南海、新会、番禺、东莞4县的部分海滨之地，置香山县，隶属广州府。元至正十九年(1282)，香山县隶属广州路。明洪武元年(1368)，香山县隶属广州府。清顺治二年(1645)，香山县仍隶属广州府。民国元年(1912)，香山县直属省辖。2至9年，隶属粤海道。10年以后，隶属中区绥靖公署所辖，14年4月15日，为纪念孙中山先生，香山县改名为中山县，属广州行政区管辖。19年5月至23年10月，中山县政府设置唐家。(25年广州行政区改称为第一行政督察区，抗战期间曾改称第四行政督察区，35年后复称第一行政督察区)，36年属省府直接督察区所辖。建国后，中山县隶属珠江专区，1952年隶属粤中行政区。1952年12月31日，建立渔民县，宝安、东莞、中山3县所属海岛为渔民县的行政区域，由粤中行政区领导。1953年4月7日渔民县正式定名为珠海县，将中山县属的中山港乡、东莞县属的万顷沙及珠江口外附近的三灶、大横琴、小横琴、南水、北水、高栏、荷包、淇澳、龙穴、内伶仃、外伶仃、三门列岛、万山群岛、担杆列岛、佳蓬列岛等全部100多个海岛划归珠海县，县政府设于唐家，隶属粤中行政区管辖。1959年3月22日，珠海县撤并入中山县。1961年4月17日恢复珠海县建制，县政府驻香洲。1979年3月5日，珠海县改为珠海市，市革命委员会(1980年改为市人民政府)设在香洲。同年11月定为省辖市。1980年8月5日，中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在珠海设置经济特区，面积为681平方公里。1983年6月29日，国务院批准调整珠海经济特区范围面积为1516千方公里。1983年5月，斗门县划归珠海市管辖。 1984年8月，珠海市设立市辖区香洲区。 1989年4月5日，珠海经济特区面积调整为121平方公里。2.2珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距36海里（最近的海岛相距3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约140公里，距深圳约200公里。全市总面积7650平方公里，其中陆地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸线长691公里，珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2007年全市总人口187.6万人（其中户籍人口97.3万）。有海外华侨3.1万人，港澳同胞195万人。珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。 珠海市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长75公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。广深珠高速公路已1999年12月底通车。广珠铁路于1997年10月23日动工建设，全长142公里，总投资34亿元，按国铁级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达950万吨，客运量可达1.6亿人次。 按现代化国际机场标准建设的珠海机场, 占地400万平方米，机场跑道4000米，已开通国内航线32条，每周81个航班。珠海机场自1995年5月通航，至今已安全运营12年。2007年珠海机场的旅客吞吐量有望达到103万人次，比2006年的80万人次增长31%；运输起降9146架次，同比增长21%；服务范围从不足200万人口的珠海、澳门，逐步扩展到超过2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计2008年珠海机场的旅客吞吐量能达到132万。 珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温223，1月均温149。7月均温284，最低气温25。年降雨量为17704毫米，其中4-8月占全年降雨量的76。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流，1990年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第一；先后荣获“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”、“国家级生态示范区”、“中国优秀旅游城市”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”、 “2004中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市”等荣誉称号。珠海人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军、第25届世乒赛男单冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第一家医院（仁济医院）创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。珠海历史古迹丰富，拥有距今3000年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。2.3珠海宏观政治经济环境珠海是国家首批设立的经济特区之一，我国改革开放的试验田和窗口。经过20多年的发展，珠海经济社会各项事业取得了突出成就，从一个以农渔业为主的边陲小镇发展成为初具规模的现代化花园海滨城市。1、基本政策方针、发展战略根据珠海市国民经济和社会发展十一五规划纲要，珠海市近期经济社会发展的指导思想是以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学发展观统揽全局，坚持以人为本，速度与效益并重，经济与环境双赢，科学规划、合理布局，城乡区域协调发展五大原则，大力推进发展模式、体制机制、对外开放、科技自主、城市建设与管理五大创新，发挥区位、环境、特区品牌三大优势，全面实施“工业强市”、“科教兴市”、“三产旺市”三大战略，以重大基础设施建设为突破口，以新型工业化为主线，以改革开放和自主创新为动力，着力培育集散、生产、创新、服务四大城市核心功能，实现我市经济社会新一轮跨越式发展，加快建设珠三角现代化区域中心城市和实践科学发展观先行示范市。“十一五”期间，必须以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持三大发展战略，转变观念，创新模式，实现我市经济跨越式发展，在全面推进现代化建设中发挥示范作用。发展目标为使得经济发展再上新台阶，力争到2010年基本实现社会主义现代化，人均gdp超过1万美元，人民生活总体上达到富裕的小康水平。近期主要任务是实现以上发展目标，必须加快工业化进程，增强自主创新能力，统筹城乡区域协调发展，深化改革开放，坚持发展经济与保护环境双赢，加快推进和谐社会建设，努力完成十大任务，实现经济社会又快又好发展。2、经济总量建市以来，珠海经济实现快速发展。生产总值、工业增加值、固定资产投资分别由2003年的476.71亿元、223.92亿元、141.05亿元增长到2007年的886.84亿元、471.93亿元、343.16亿元，年增长速度分别在13、15、17以上。详见图2-1，图2-2，图23。图2-1 2003年2007年珠海市生产总值完成总量图2-2 2003年2007年珠海市工业增加值图2-3 2003年2007年珠海市固定资产投资3、居民生活水平珠海市自2003年以来，居民生活水平逐年提高，2007年城镇居民人均可支配收入达到61071元，同比上年增长9.2。详见图2-4。图2-4 2003-2007年珠海市人均gdp4、产业结构特点2007年珠海市第一产业增加值22.67亿元，增长4.0%，同比加快0.3个百分点；第二产业增加值501.40亿元，增长19.5%，同比回落1.4个百分点；第三产业增加值362.77亿元，增长13.4%，同比加快1.6个百分点。2007年一、二、三产业对gdp增长的贡献率分别为0.6%、65.4%和34.0%，与上年同期相比，第三产业增长贡献率提高了2.7个百分点。三次产业的比重由上年的2.7：55.5：41.8调整为2.6：56.5：40.9。具体见表2-5、表2-6。表2-4 2003年2007年第一、二、三产业总量指 标计量单位各年实际完成总量2003年2004年2005年2006年2007年地区生产总值（现价）亿元476.71551.68634.95747.7886.84其中：第一产业亿元17.7217.9919.3321.0522.67第二产业亿元245.29285.09339.18413.56501.4第三产业亿元213.7248.6276.44313.09362.77 珠海统计信息网表2-4 2003年2007年第一、二、三产业增长速度指 标增长速度（%，与上年相比）2003年2004年2005年2006年2007年地区生产总值（现价）17.514.213.416.416.5其中：第一产业8.83.34.93.74.0第二产业19.815.616.720.919.5第三产业15.513.310.011.813.4珠海统计信息网2.4项目所在区域发展规划和趋势1、珠海市城市规划描述珠海是国家的经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。2003年5月，珠海市城市总体规划（20012020）获国务院批准。本次规划的规划期为20002020年。其中：近期为2000年2005年；中期为2006年2010年；远期为2011年2020年；2020年以后为规划远景。把珠海建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。2、旅游规划描述根据珠海市旅游发展总体规划（20072020），珠海市旅游发展的战略定位为：1、以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地；2、国内高端休闲度假旅游产品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区；3、珠三角旅游创新的重要基地。本项目所在地主打都市休闲牌。3、珠海市“十一五”期间重大建设项目（1）广珠城际快速轨道根据广珠城际快速轨道的初步设计方案，广珠线沿线共设20个站，其中珠海段5个车站，分别是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。2005年年底动工，预计2009年可全线通车随着广珠城际快速轨道的建设，将对该地区功能定位、人口容量、土地使用性质和开发强度、城市空间、交通组织带来较为全面的影响，对周边地区也将起到很大的辐射和带动作用。（2）珠港大道、珠海大道建设，“五纵、三横”公路网规划目标，形成珠海市至省会和邻近城市1.5小时交通圈。2.5建设条件1、本项目原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的圆明新园为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性。2、本项目在原有建筑基础上进行改造，建筑工程量很小。3、本项目市政配套设施已相当的完善不会有任何的问题。第三章 精品酒店市场分析3.1精品酒店介绍1、精品酒店含义源于法语的“boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密，豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。这类酒店在装饰环境上，强调“小而精致”。它的客房数量不多，但其内部装修极其豪华，别具特色。在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：1，甚至4:1，而在星级酒店，这个数字通常是1：1，最多是2：1。这类酒店面向的客户群体是高收入、高品位的极少部分人群。 2、精品酒店的特征（1）服务的个性化与精细化精品酒店的经营理念是为客人打造“a home away from home(家外之家)”，也就是将标准酒店模式改造成截然不同的感觉使其更加舒适、更加适于居住，因此精品酒店的服务要更显精致和细微。精品酒店积极提倡和采用“管家式”服务形式。起源于英国的“管家式”服务，不仅可以让顾客感觉到酒店有“家”的感觉，而且用“管家”取代大堂福理，这种一对一的对客服务可以更好地了解顾客的需求，在服务上更能贴近顾客，为客人提供全方位全过程的个性化服务和“贵族式的贴身服务”，给宾客真正带来“宾至如归”和“上帝”的感觉。（2）市场定位的精准性无论是在西方还是东方，个性化消费是一种趋势。面对这一趋势，饭店业对市场进行了高度细分，为各个细分市场设计了不同的产品，运用了差异化竞争战略和补缺营销的思想。精品饭店是饭店市场高度细分过程中出现的一类较为特殊的产品。它运用了先进的管理理念，满足了特定补缺市场(nicha)的需求并以其独特的优势获得快速的发展。其目标客源主要是喜爱精品酒店文化的高端国际商务和度假客人，房价标准一般不低于相同城市的五星级酒店平均价格。（3）建筑风格和装饰艺术的独特性精品酒店通常将更多的资金投人在酒店设计装修，它们的设计基本出自名师之手，体现最时兴设计和美感，无论是酒店外观设计，还是大堂里配饰的艺术品，以及客房家具摆设，甚至一个小小的门铃都要符合设计的文化、个性、风格的要求。精品酒店内陈设的艺术品和工艺制品80%以上应该是原作和珍品，所有陈设要体现设计思路。例如位于旧金山阿果诺特的kimpton酒店，其设计风格的主题为“航海”，酒店的大堂铺着木地板，大堂内的休闲沙发像一只只仿造的这个蒸汽船；香港首家精品酒店jia有法国设计大师philippe starck设计，不以华丽气派经营，取而代之的是各种设计感极强、舒适的家具、灯饰。可以说，精品酒店的建筑风格和装饰艺术是独树一帜的。（4）深厚的文化底蕴精品酒店的文化底蕴是通过酒店名称，酒店建筑特色，产品服务特色，酒店选址的地域文化，或传统同老店传承经营管理模式等单体形象要素表现出来，或是上述多个要素的集合体，宾客人住精品酒店就能够感受到强烈的尊贵感或情趣感，充实感或自然感，复古感或时代感，宾客感觉的过程就是对酒店品牌形象认知的过程，以及进一步的认同和肯定。例如欧洲有很多的独立饭店，如一些城堡、城区古建筑和其它具有历史感的设施改建而成的饭店，往往具有独特的历史和文化渊源，它们构成了精品饭店一个重要组成部分。3.2精品酒店现状精品酒店发展速度快，发展的地域广现已越过美英边界，覆盖到世界众多国家和地区。精品酒店目前在全球众多国家和城市都有“据点”。一些酒店巨头投资的精品酒店情况见表3-1所示。表3-1 酒店巨头投资的精品酒店一览表序号投资方精品酒店项目备注1喜达屋酒店集团w酒店starwood已在全世界建立了19家w饭店，并有7个正在开发和建设之中。starwood饭店集团希望w酒店也能打造成世界级品牌2万豪酒店集团bulgari酒店与意大利珠宝商和奢侈品制造商bulgarispa共同创立3洲际酒店集团indigo品牌酒店洲际酒店集团的目标是在7-10年的时间里建立150-200家设计师酒店4希尔顿集团trafalgarhilton酒店目前在伦敦开设了第一家5精选国际酒店集团clarion collection酒店2005年推出第一家精品酒店6in-tercontinental房地产ninezero精品酒店开发商性质，非酒店集团一般而言，精品酒店的规棋偏小，一般以50一80间客房为佳。“重质不重量”成为他们的核心竞争力所在，如日本东京claska精品酒店虽然只有9间客房，但丝毫不影响其作为经典精品酒店的形象，见表3-2所示。表3-2 世界部分著名精品酒店的客房数量序号精品酒店名称国别客房数量1plaza thnee酒店美国纽约1152one ldwych酒店英国伦敦1053adare manor酒店爱尔兰634les rayeres酒店法国兰斯195londolozi酒店南非486claska酒店日本9目前中国精品酒店的数量还比较少，分布区域也主要集中于上海、北京、苏州等经济发达的城市和丽江、三亚等知名旅游胜地，见表3-3所示。表3-3 中国部分精品酒店一览序号地点精品酒店名称客房数量备注1上海璞邸精品酒店52雅高集团投资，以城市历史与设计为卖点2上海老时光酒店12上海英式住宅，历史取胜3上海jia酒店60在香港也有一家jia酒店，设计见长4上海首席公馆（黄金荣老公馆）32华典精品酒店投资公司投资，房价将超过380美元，以城市与历史取胜5上海m suites/上海啤酒厂旧址，主体建筑由上世纪30年代著名匈牙利建筑大师乌达克设计6上海衡山马勒别墅饭店/上海衡山旅游公司投资，以历史取胜7上海w酒店/starwood集团8北京长城脚下的公社236soho中国投资，以设计取胜9北京hotelg110以六十年代怀旧的好莱坞风格为设计灵感，以动感、时尚及舒适为概念10云南丽江悦榕庄55banyan tree投资，以融合纳西文化取胜11海南三亚悦榕庄61banyan tree投资，以融合当地风景取胜12苏州苏州御庭精品酒店45以独特的建筑设计和郁郁葱葱的热带花园风格取胜3.3精品酒店入住率与价格分析精品酒店自诞生以来，以其良好的市场表现和消费发展趋势，赢得了众多投资者和管理者的青睐。我国精品酒店整体入住率达到了70%以上，经营业绩不俗。见表3-4所示。表3-4 中国部分精品酒店价格情况表序号精品酒店名称房型客房市场折扣价备注1璞邸精品酒店豪华房1181商务房1296豪华商务房15262首席公馆（黄金荣老公馆）豪华房1690高级房1980豪华套房3900特级大床房27703长城脚下的公社标准间2185标准间（时尚休闲运动套餐）3206标准间（浪漫之旅套餐）34364丽江悦榕庄花园别墅3254.5花园套房2461高级套房27145三亚悦榕庄泳池别墅2588豪华泳池别墅3278泉浴泳池别墅48886苏州御庭精品酒店豪华园景房1555豪华湖景房1915行政湖景套房28953.4我国发展精品酒店的优势1、具备精品酒店的商消费群体精品酒店的消费群体主要为上流社会和富人阶层的高端消费群体，此类消费群体在中国已经出现。据报载，在上海国际顶级私人物品展开展的前三天，就有七千富豪抵沪采购，成交金额近两亿元人民币。而且(福布斯和胡润中国富豪榜中的首富所拥有的资产已达!00亿元以上，排名第十的富豪也在50亿元以上.这说明，中国的富人阶层实际已经初具规模，他们将成为“boutlque hotel“在中国的主要消费群体，同时，外资企业在华投资的增多，也会给我国发展精品酒店带来大量的高端商务客人；另外，中国已经成为世界上最大的旅游目的地国之一，大量境外游客的涌入，其中的高消费群体，也给国内发展“boutlquehotel”带来大量的客源市场。2、具备打造精品酒店独特资源(地域、个性)我国经济发展至今，已经涌现出经济发达、对外开放程度高的国际现代化都市，它们既是精品酒店消费群体的集中区域，又是世界时尚潮流的汇集地，这些国际化大都市为我国发展精品酒店提供了地域优势。另外，我国地域广阔，拥有众多极具特色的自然资源和人文资源，它们为我国发展精品酒店提供了环境和主题题材。例如我国的九寨沟、桂林山水等一大批优美的自然景观，为建设地域型精品酒店提供了独特的资源优势丰厚的历史文化和众多历史典故及中国特色的古建筑群，为主题型精品酒店寻找了特色的主题。这些自然和人文资源使中国具有发展精品酒店的先天优势。3、外资介入中国精品酒店市场为其发展带来契机据统计数据，美国“boutique hotel“的客房数量虽然只占整个酒店业的1%，而它的总收入却占了整个行业的3%；而且“boutfque hotel”的平均房价和客房入住率，都要高于全服务的星级酒店，因此，发展精品酒店实际惫味着一种商机。另外，由于精品酒店的市场容量有限，谁先占据市场获得成功并拥有自己的忠实顾客就意味着后来跟进的类似特色的酒店可供开拓的市场空间不大，从而形成进入壁垒。所以，率先抢占商机显得尤为重要，目前，精品酒店市场在国外竞争激烈，自喜达屋酒店集团推出w品牌的精品酒店后先后有万豪、希尔顿等酒店集团参与竞争.许多外资集团已经看好中国高消费群体，正筹备在中国开设精品酒店，这些国际饭店集团将成为中国精品酒店的先锋阵营，为中国精品酒店市场的发展带来契机。3.5市场预测精品酒店面向的客户群体是高收入、高品位的极少部分人群。自诞生以来，精品酒店以其良好的市场表现和消费发展趋势，赢得了众多投资者和管理者的青睐。喜达屋集团(starwood)和万豪集团(marriott)都创立了自己的精品酒店品牌。在国内，相对于目前的房地产市场来说，该类酒店的运营成本较低，受房地产宏观调控政策的影口向小，投资风险也相对较小，因此正受到越来越多房地产业界投资商的关注。一位酒店业资深人士分析，细分市场是酒店产业发展的必由之路。精品酒店将凭借着其特色和服务理念，赢得更大生存发展空间。珠海圆明新园是目前珠海市最大的旅游景点，包括有圆明新园、华南地区最大的情景式水上乐园和梦幻水城两大主题公园，成为珠海旅游的必游之地。自1997年2月圆明新园主题公园开业以来，两园共接待游客达1100多万人次，营业收8亿元，创利税1.4亿多元，取得了显著的经济效益和社会效益。而以游览观赏为主的圆明新园，娱乐参与为主的梦幻水城，已基本实现了功能互补，两园互动、静、闲皆宜，观赏、娱乐俱备，为建设大圆明新园度假休闲景区奠定了良好的基础。 由于本项目原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的圆明新园为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件，因此，本项目市场前景广阔。第四章 精品酒店项目分析4.1项目分析（swot分析）1、优势（s）l 与4a级景区圆明新园毗邻的地理位置及良好的自然环境，推出住店客人免费游景区的活动，为酒店带来相当数量的较固定的团队游客；l 酒店与拱北关口、长途汽车站、华润万佳超市咫尺之遥，珠海机场约需35分钟车程，距离九州港码头10分钟车程，可进入性好；l 原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的圆明新园为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性。l 将规划成一个集旅游、度假、住宿、娱乐、休闲为一体的大圆明新园旅游休闲度假景区，对客户的综合吸引力较大；l 项目区位游客数量多，具有强大的潜在客户群。2、劣势（w）l 圆明新园附近酒店数量众多，各种档次的酒店满足各类游客的需求；l 项目为在原有设施上进行改造，内部功能性设计存在缺陷。3、机会（o）l 广珠城际快速轨道预计2009年通车，将加速珠海市的经济发展；l 本项目精品酒店在区域市场处于无竞争状态，外部环境极其优越；l 外地游客多，消费能力强；l 本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。4、威胁（t）l 市场竞争的程度将加大；l 全球金融海啸对中国经济的影响。4.2项目定位1、整体定位珠海市精品酒店2、定位依据（1）市场需求充分随着政府对旅游业的不断重视和旅游业的迅速发展，来此旅游者的数量将不断增长，对旅游服务设施的要求也越来越高，巨大的客流量将使得酒店得以赢利及良好运作。（2）项目优势条件充分原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的圆明新园为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件。3、客房价格定位根据市场调查，以我国六家精品酒店的市场价格为参照，根据酒店标准、地理位置、酒店管理、竞争战略、通货膨胀等影响因素，综合考虑对进行价格修正（表4-1），预测本项目精品酒店开始运营年标准客房出租价格定位为980元/间天，经营期五年内按照每年10-15%的幅度增长。表4-1 酒店标准客房价格市场比较法加权系数修正表价格单位：元/间.天可比酒店中国地区璞邸精品酒店首席公馆长城脚下的公社丽江悦榕庄三亚悦榕庄苏州御庭精品酒店房 价118116902185271425881555平均价格1985.5价格修正系数0.5评估价格992.76取 价9804、项目客户群定位l 国内、外旅游团队；l 周末、假期、暑假带动的亲子旅行团、自驾车游客源；l 进行商务活动的商务散客；l 周边富裕居民，商家等的休闲客源。第五章 规划方案及技术方案5.1项目总体规划方案本项目拟依托于圆明新园，现有的建筑风格以清代式样为主，因此，为了保持区域形象的一致性和景观的协调性，酒店主体文化定位仍要以清代宫廷风格为主，在酒店内部的家具、装饰装修、色彩色调、服务内容等方面下功夫，营造出浓郁的清代宫廷风味。重点突出“皇室”，“尊贵”等核心形象要素。拟通过住宿、餐饮、游览一卡通（饭店提供高档餐饮、住宿、游览等全方面服务、构建完善的、一条龙式的产品线），与景区联合营销，把游客观圆明新园与餐饮、住宿融为一体，实现酒店与景区的双赢，同时能满足游客方便、快捷、全面的需求。本项目拟在圆明新园原有清代建筑风格的海鲜城上进行改造，即拟在7344.23平方米的新星海鲜城上进行改造，并新建御花园精品酒店1205.52平方米，建筑面积共计7800平方米。5.2方案生成过程其规划设计要充分利用圆明新园的自然资源及原有建筑资源。其重点是现代、舒适、自然。其规划原则：1）城市规划与旅游地配套开发合理衔接；3）合理利用现有的生态景观及文化元素；4）合理利用现有建筑资源；5）合理组织景观线通廊；6）注重与同山地天际轮廓线的节奏与韵律设计；7）注重规划布局的层次感与梯度感设计，体现和谐统一；8）根据地形、地貌合理布置各项内容。规划理念：打造合现化经济发展模式的，符合高品质的圆明新园旅游度假区主题要求，规划成一个集旅游、度假、住宿、购物、娱乐、休闲为一体的大圆明新园旅游休闲度假景区。5.3 建设内容本项目建筑面积为7800平方米，主要包括有145.8精品客房7间，61.64精品客房3间，其他客房49间。本项目主要建设内容详见表5-1。表5-1 建设内容一览表层数建设情况功能数量建筑面积备注首层新建大堂1585.6585.6改建大堂吧1393.32555.09商务中心2176.7精品店128836-60标间101697.0975-95套间6新建145.8精品客房71020.61205.5261.64精品客房3184.92游泳池13161m3二层改建接待办公室2176.72600.29中餐厅1414.7西餐厅1311.836-60标间121697.0975-95套间9三层改建36-60标间8853.5853.575-95套间45.4工程地质、水文地质条件1、地质条件据调查，珠海市露出地层较简单，除广泛发育第四系外，在东北部和中西部零星出露有古生代的寒武系、泥盆系和中生代的侏罗系。项目所在地具有海积平原、拦湾沙堤、低丘陵地形，海积平原第四系沉积物厚度为7-20米的，海岸边为拦湾沙堤，而旅游设置分布的山地属于低丘陵地形，海拔高度在100-180米，并发育有夷平面。在地质构造体系上，大陆部分属新华夏系第二隆起带中次级紫金一博罗断裂带和莲花山断裂带的西南段，并被北西向的西江断裂分割成梯形断块；岛屿部分属北东向的万山隆起带。东南和西北两侧，分别江与珠江口大型新生代沉积盆地和陆地上的珠江三角洲盆地相邻。全市地壳经历了长期复杂的构造变化。主要有加里东、印支、燕山和喜马拉雅四期，其中以燕山运动最为强烈，影响范围最广，以褶皱、断裂发育和岩浆活动强烈为特征。珠海市新构造运动仍很活跃，表现在西南和东北部均有高热温泉分布，中部又有多处地热异常，还有少量小震活动。本项目未坐落在摺皱和主要断裂带上，但新构造运动可能对其有一定影响。2、工程地质根据岩性及物理力学资料，项目场地可划分为4个工程地质岩类、7个工程地质岩组及10个亚岩组。（1）建筑工程地质条件谷地区，堆积型和侵蚀型并存。堆积型，应在下步查明场地的土质层次，砂土“液化”问题；侵蚀型部分，地势起伏不大的地区，其谷底为花岗岩风化土，风化土层较厚，土质单一，其力学强度较高，承载力（r)=200250kn平方米。河口平原区，沟渠纵横，软土层厚普遍大于10米，地下水位高，均需用大基础和深埋基础或桩基。滨海区的砂堤段，砂质土一般厚3-10米，地下水位高，发生vii度烈度地震时，局部可能出现砂土“液化”，须进行标贯测试，慎重选择场地；其淤泥段，淤泥厚6-10米，不宜作建筑物的持力层。故位于山谷地区的建筑可以采取天然基础或桩基形式，河口平原区和砂堤滨海区建筑采用桩基础。（2）道路与桥涵工程地质条件项目花岗岩中低山丘丘陵区，由于地形较陡，不利于修建公路。而在低丘台地区，风化层较厚，如无植被覆盖，受暴雨冲刷出现“面蚀”、“沟蚀”而影响公路边坡稳定。因此要及时处理已开挖的土坡，以保障路基安全、平原区在地势低洼部分，则需加高路基，桥基应深埋于基岩之上，工程较艰巨。在碎屑岩区，如建桥选址避开断裂破碎带。（3）海岸港湾工程地质条件内河港口因沉积较厚的淤泥及粉砂质淤泥，港口工程需采取深埋基础等措施。在局部岩质河岸，港口工程基础置于新鲜基岩上。珠海市海岸属淤积岸段，泥砂淤积较为迅速，地面常会出现不均匀沉陷，因此，港口工程应选择在沉积物较薄岩岸或堆积速度较小地段修建，工程基础需深埋至基岩或其风化层。3、水文条件对工程有影响的水文条件主要有潮汐、泥沙淤积和波浪现象。珠海市海区潮汐主要是太平洋潮波经巴士海峡和巴林塘海峡传入以后，受地形、河川径流、气象因素的影响所形成，属不正规半日潮，出现潮汐日不等现象。全市各站的年平均潮差均为1米左右，属弱潮河口。由于河道地形、潮波因素影响，海区潮汐的涨潮历时不相等。在珠江口附近，涨潮平均历时约5个小时30分，落潮平均历时约7个小时。沿口门河道上溯，如马口（西江）落潮平均历时达9个小时，涨潮平均历时只有4个小时30分。珠江各口，实测最高潮位一般为2.0-2.5米，淇澳岛最高潮位为1.5米-2.0米，而最低潮位为-1.80米-2.00米。因受太平洋台风和南海台风影响，潮水位可能暴涨。据统计，1848年-1949年，珠海地区遭受台风暴潮灾害60次，暴潮水位多在2米以上，最高达到3.37米（1938年7月27日斗门白蕉）。泥沙的淤积。流经珠海市入海的磨刀门、鸡啼门、虎跳门、崖门及泥湾门五大口门，前四大口门年输沙量分别为2341万吨、496万吨、363万吨和509万吨，合共3709万吨，分别占珠江年人海输沙量的33%、7%、5%和7.1%，合共占52.1%a。珠江上游的泥沙进入河口区后，由于岛屿和各种动力条件的影响，在高栏岛、三灶至淇澳岛一线水域，形成一条沉积带。但泥沙含量有明显的季节变化：洪季，在桂山一横琴一三灶一南水一黄竹湾一线以北，水深10米以浅，悬移质含沙量大于0.1千克立方米；表层含沙量小于底层；枯季前期，高栏岛北面水域，表、底层悬移质含沙量分别为0.2-0.228千克立方米,0.23-0.295千克立方米；枯季后期，大忙岛、高栏岛以北、南水岛东西两侧，直到三灶东南的海区，表层含沙量大于0.巧干克立万术。沿岸泥滩向外推移较快，如磨刀北界，平均每年向外伸展120一160米，淤积速度1-3厘米年。季风和台风是形成波浪的主要因素，珠海夏季多东、东南和南东向波浪，冬季则以东北向波浪为主，如荷包岛附近，南东方向波浪频率占42%。口外海滨平均波高0.9-1.9米，一年之中，冬季波高大于夏季。海区波浪的平均周期，一般在4.0-5.5秒，受台风影响，波浪周期在下半年达到最大值，荷包岛1982年10月发生过一次平均周期为11.3秒的波浪。4、其它不利自然条件（自然灾害） 其它不利自然条件主要有风灾。珠海是个多台风台风地区，历年均造成一定的损失，据记载，最为惨重的台风灾害发生在清同治十三年（1874)农历8月12日晚台风，拔木坏屋无数，澳门尤甚，舟尽复，漂溺万余人死亡人数达千人。本项目已考虑潮汐、泥沙淤积和波浪和季风和台风的影响，在后续设计中将对建筑物、道路的标高进一步明确，并采取防台风、防海浪设计，并设置台风、海啸预警预报系统。5.5市政给水设计本项目在原有建筑基础上进行改造，因此，市政配套设施已相当完善。市政给水可充分利用原有市政给水系统。本项目为三层，拟采用市政直供水。5.6室外排水排污设计在采用原有雨污排水分流制的基础上，为提高水循环利用率和用水效率，减少污水排放量，实现水资源的可持续发展和利用，改善生态环境，将建筑的生活污水收集、处理。卫生间排水