惠州市经济职业技术学院合作项目可行性报告.doc

惠州市经济技术学院合作项目可行性研究报告惠州市经济职业技术学院合作项目可行性研究报告2007年12月编制目 录一、城市背景及城市主要经济发展指标-2（一）惠州市基本概述-21、区位概述-22、自然条件-33、历史、人文、文化概述-34、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分-35、惠州市人口规模、结构及分布-46、惠州市宏观经济表现以及总量性表现-47、惠州市城市规划及未来发展前景-12二、惠州市房地产市场发展概述-22（一）惠州市房地产市场发展进程及主要特征-221、惠州市经济社会发展历程与特点-222、惠州市房地产市场总体发展概况-233、惠州市商品房供求量分析-234、惠州市房地产发展特点-24（二）土地供应情况及相关数据-251、惠州市住宅土地供应情况-25（三）2004-2007年惠州市房地产市场整体发展情况-27（四）惠州市各区域住宅市场特色及市场表现-291、惠州市热点片区分析-292、热点片区项目分析-30一、城市背景及城市主要经济发展指标（一）惠州市基本概述1、区位概述惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口321万。惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。2、自然条件惠州具有得天独厚的自然地理条件和十分优越的经济地理条件。东江、西枝江横贯市中部。海岸线长223公里，港湾多，水深，水面来，腹地宽广，具有建设现代化深水良港的优越条件。境内北部多山地，中部、西部和沿江地带多冲积平原，东部和南部为丘陵、台地。最高峰莲花山海拔1336米。惠州属亚热带季风气候，北回归线横贯全市。境内雨量充沛、阳光充足、气候温和、四季长青。年平均降雨量1700毫米，年平均气温22 。 惠州资源丰富，特产繁多。地下蕴藏有铁、煤、钨、钛等矿产资源30多种。惠州旅游资源丰富、自然景色众多，有国家级自然保护区一处，有国家级风景名胜区二处，有多处省级自然保护区，省历史文化名城，有一座国家森林公园，有著名温泉汤泉和风光旖旎的海滩。3、历史、人文、文化概述惠州是广东省历史名城。至今1400多年，一直是东江流域政治、经济、军事、文化中心和商品集散地。从唐到清末一千多年间，有430多位中国名人客寓或履临惠州，同时惠州因东坡的到来而闻名遐迩。 惠州人杰地灵、英才辈出。其中著名的有：中国农工民主党创始人邓演达；中国近代民主革命的著名政治家、國民黨左派领袖廖仲恺；中国人民解放军创始人之一、抗日战争时期赫赫有名的新四军军长叶挺；还有马来西亚的传奇人物，开发吉隆坡的先驱叶亚来。4、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积11158平方公里，人口330万人。 惠州市于1988年1月经国务院批准升格为地级市。下辖三区三县,即惠城区、惠阳区、大亚湾区、惠东县、博罗县、龙门县。惠城区是市政府所在地。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口321万。5、惠州市人口规模、结构及分布6、惠州市宏观经济表现以及总量性表现6.1、惠州市产业结构、产业支柱及特色“2+6”强势支柱产业 “2+6”强势支柱产业即石化、电子信息两大主导产业和特色农业、汽车零部件业、水泥建材业、服装制鞋业、旅游业和港口物流业等六大重要产业。全市“2+6”强势支柱产业体系将实现增加值1200亿元以上，占当年全市gdp总量的七至八成。1、石化产业。目前，惠州市石化产业的强势地位尚未形成，2005年，全市规模以上石化企业实现工业增加值20.68亿元，仅占全市gdp总量的2.57%。中海壳牌南海石化项目建成投产和中国海油惠州1200万吨炼油项目开工建设，预示着惠州市石化产业快速发展的“双引擎”已经启动。在大项目的辐射带动下，与大项目配套和衔接的中下游相关项目纷纷落户，以大亚湾石化区为基地的“世界级石化新城”雏形初具，做大做强惠州市石化产业指日可待。据预测，到2010年，惠州市石化产业将完成工业总产值1200亿元以上，实现增加值500亿元以上，占全市gdp的比重将达30%左右，从而使石化产业成为推动惠州市经济发展最重要的支柱产业。2、电子信息产业。惠州市是国家信息产业部授予的全国首批九个“电子信息产业基地”之一。电子信息产业是惠州市“十五”时期的强势支柱产业，全市电子工业总产值以年均18.2%的速度递增，2005年实现增加值213.76亿元，占全市gdp比重约26.62%.“十一五”时期，惠州市将继续发挥电子信息产业基础雄厚的优势，以仲恺高新技术开发区和数码工业园为依托，加快发展消费类电子终端产品、通讯设备、计算机和新型电子元器件等，进一步做大做强惠州市电子信息产业，巩固其强势支柱产业的地位。到2010年，全市电子信息产业将实现工业总产值2000亿元以上，实现增加值400亿左右，占全市gdp的比重将保持在2025%左右。3、特色农业。经过近几年的努力，惠州市已初步形成了以梅菜、甜玉米、马铃薯、韭黄、荔枝、年桔六大特色农产品生产和加工为主的特色农业体系。“十一五”期间，惠州市将在此基础上，采取一系列引导、激励和扶持措施，做大做强特色农业。到2010年，全市将形成15万亩梅菜、80万亩甜玉米、18万亩冬种马铃薯、2万亩韭黄、48万亩荔枝和15万亩年桔的生产规模，年产值将达到20亿元以上。同时，一批在国内外具有一定竞争力的农业龙头企业得以发展壮大，特色农产品的深加工能力和特色农业的技术含量、附加值进一步提高，农业产业化程度进一步提升，农业增效和农民增收效果将更加明显。4、汽车零部件业。发展汽车业一直是全市人民的梦想与追求。近几年，在全国汽车工业整体布局基本定型、发展整车项目难度较大的情势下，惠州市致力于发展汽车零部件业，并取得了较大的成就。目前，全市共有汽车零部件企业40余家，产品包括汽车音响、轿车悬挂系统、转向节、刹车盘、曲轴、汽车线束、仪表控制系统等30多个品种，2005年产值达60多亿元。“十一五”期间，随着年产能达180多万条的普利司通汽车轮胎项目建成投产，惠州市以汽车发动机、汽车线束、汽车音响、汽车轮胎、汽车电子五大产品为核心的“汽车零部件生产基地”将进一步形成和壮大。到2010年，该产业年产值将达150亿元以上，实现增加值50亿元左右。5、水泥建材业。建材业是惠州市的传统工业，主要产品有水泥、加气混凝土、管桩、花岗石和大理石材料、新型墙体材料等，目前年产值达亿元，其中水泥年生产能力700多万吨，但以传统的立窑生产工艺为主。近年，惠州市龙门县依托本地丰富的石灰石资源优势（储量达9亿立方米以上），吸引了台湾环球、梅州塔牌和东莞光大三家大型水泥生产企业落户建设，年产万吨和万吨的新型干法水泥生产线共条。惠州市博罗固力水泥有限公司和博罗罗浮山水泥有限公司也分别在建年产100万吨的生产线各条。预计到“十一五”末，惠州市水泥年生产能力将达到2000万吨以上，一跃成为广东主要水泥生产基地之一。同时，由于大项目建设的带动效应，其他建筑材料也将取得新的发展。预计到2010年，惠州市以水泥生产为主的建材业年产值将突破100亿元，增加值可能突破30亿元。6、服装制鞋业。改革开放以来，惠州市服装制鞋业由小到大，逐步发展为惠州市传统支柱产业之一。目前，全市共有服装纺织企业1000多家，从业人员超过20万，年产服装4亿多件，完成工业产值120多亿元；全市共有制鞋及配套企业3000多家，年产鞋6亿多双，工业总产值超过150亿元。“十一五”期间，惠州市将进一步优化发展环境，着力推进技术创新，重点发展好以惠城区为核心的“中国男装名城”和以惠东县吉隆-黄埠为核心的“中国时尚女鞋生产基地”，打造一批国内外知名品牌，做大做强服装制鞋业。预计到“十一五”末，全市服装制鞋业完成工业总产值将超过350亿元，实现增加值100亿元左右。7、旅游业。惠州市拥有得天独厚的旅游资源，旅游业发展潜能巨大。“十五”期间，全市旅游业各类经济指标以近16%的年均速度增长，2005年，全市旅游接待总人数830万人次，过夜游客370万人次，旅游总收入达43亿元人民币，旅游业已成为惠州市重要产业之一。未来几年，随着惠州市旅游环境进一步优化，“江湖山泉海”等旅游资源进一步开发，惠州市“宗教名山游”、“温泉健康游”、“东江夜景游”、“海滨度假游”、“石化名城游”、“历史文化游”等旅游品牌的知名度、美誉度和吸引力将大大增强，在更多的旅游线路中变“过境地”为“目的地”，在吸引更多游客的同时，将更多的“过客”留为“住客”，从而进一步提高旅游效益，并促进全市餐饮、酒店、购物和娱乐休闲等第三产业的发展。预计到2010年，全市旅游接待总人数可达到2000万人次，其中过夜游客超过1000万人次，旅游总收入将会超过100亿元。8、港口物流业。虽然目前惠州市港口物流业的发展规模还不大，对全市经济发展的贡献还不是很突出，但从全市经济发展趋势分析，港口物流业将在未来几年得以快速成长，并成为惠州市重要支柱产业之一。随着惠州市众多大项目相继投入建设或建成投产，以及全市生产制造工业进一步做大做强，物流市场充分发育，对现代物流业的发展有了迫切的需求。四通八达的交通网络和港口设施是惠州市发展现代物流业的强势有利条件惠州港是广东省最深入内陆的优良海湾，是发展港口物流的理想海域，京九铁路和惠澳铁路的建成，使惠州港成为京九铁路南中国线最近的出海口，已建成的广惠高速、深汕高速、粤赣高速、惠盐高速、惠澳疏港大道和正在建设的惠深沿海高速、惠莞高速、广河高速等将为惠州的交通物流运输业提供快速便捷的通道。招商物流、深圳农产品股份公司、中国物流集团、中海物流有限公司等国内知名物流企业进驻惠州，香港和记黄埔加盟惠州港的开发建设，这些都是惠州市港口物流业加快发展的前兆。据预测，到“十一五”期末，惠州市港口物流业发展将初具规模，年实现增加值将达到50亿元以上。四大强势经济板块从区域发展的角度分析，未来五到十年，随着大项目诱发的产业集聚作用和强力推进中心镇建设和县域经济的发展，惠州市将在区域经济协调发展的同时，形成开发区经济板块、城市中心区经济板块、工业园区经济板块和中心镇经济板块等四大强势经济板块。1、开发区经济板块。由惠州市两个国家级开发区大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区构成的开发区经济板块将是惠州市未来五到十年内成长最快、总量最大的强势经济板块。石化产业和电子信息产业是该经济板块的绝对强势主导产业。两大开发区2005年共实现生产总值约153亿元，约占全市生产总值的19%.未来几年，随着今年初中海壳牌南海石化项目建成投产，以石化产业为龙头的大亚湾经济技术开发区即将迎来“裂变式”快速发展；仲恺高新技术产业开发区进一步完善和壮大，区内以电子信息产业和制造业为主导产业的各大企业进一步做大做强，区内生产总值将以年均16%以上的速度递增。估计到2010年，大亚湾经济技术开发区可实现生产总值500亿元以上，仲恺高新技术产业开发区将实现生产总值250亿元左右，两大开发区全年实现生产总值将占全市当年生产总值的40%以上，从而使该经济板块成为支撑惠州市经济快速发展的最强势板块。2、城市中心区经济板块。从地理位置上看，城市中心区经济板块主要包括惠城区的江南、江北、桥东、桥西、龙丰、河南岸、水口、小金口八个镇、街道办事处和三栋镇，以及惠阳区的淡水、秋长、沙田和永湖四个镇。2005年，该经济板块实现生产总值约330亿元，约占全市生产总值的41%.未来几年，随着惠淡大道建成和惠澳疏港大道改建为准高速公路，惠城区和惠阳区将进一步融合，并通过拓展发展空间、推进功能互补实现快速发展，从而使该地区成为惠州市又一强势经济板块。该经济板块既是惠州市经济、政治、文化中心，又具有雄厚的工业基础，旅游资源极为丰富，未来五至十年将致力于推进电子信息产业和城市旅游、会展、餐饮、房地产、文化传媒和商贸物流等第三产业的发展。预计到2010年，该经济板块可实现生产总值600亿元以上，占全市生产总值的35%左右。3、工业园区经济板块。规划总面积60平方公里的惠州数码工业园和总面积达8平方公里的惠阳三和经济开发试验区是惠州市两个省级工业园区，共同构成惠州市工业园区经济板块。目前该经济板块的发展尚属起步阶段，2005年两个工业园区实现生产总值共约20亿元。在未来经济发展中，随着惠州市营商环境进一步优化、大项目的“榕树效应”进一步发挥，以及全市招商引资工作不断强化和创新，两大工业园区将在未来五到十年进入快速成长期。预计到2010年，数码工业园区将实现生产总值100亿元以上，三和开发区年生产总值将突破50亿元，使该经济板块年实现生产总值达150亿元以上，占当年全市生产总值的10%左右。4、中心镇经济板块。中心镇在发挥辐射带动作用，推进区域协调发展方面具有极为重要的作用，惠州市18个中心镇（其中省定13个，市定5个）是惠州市经济发展中的又一重要经济板块，2005年，全市中心镇共实现生产总值262.9亿元，占全市生产总值的32.7%.未来五至十年，随着惠州市着力推进社会主义新农村建设和各项旨在促进中心镇加快发展政策的落实，中心镇经济板块将进一步成长壮大。估计到2010年该经济板块将实现生产总值400亿元以上，占全市生产总值20%左右。同时，由于发展基础和地理区位环境不同，未来几年各中心镇在不断发展的同时，也将进一步呈现差异化。到“十一五”期末，陈江、水口、小金口、新墟、淡水、罗阳、石湾、园洲、龙溪、吉隆等市郊和沿江、沿海发达中心镇生产总值可能突破30亿元，杨村、平山、稔山、龙城、平陵等区域性中心镇生产总值可能突破15亿元，横沥、多祝、永汉等山区中心镇生产总值可能突破10亿元。6.2、惠州市相关数据指标7、惠州市城市规划及未来发展前景7.1、惠州市城市性质、定位惠州市是珠江三角洲地区性中心城市；惠州市是电子信息、石油化工为主的制造业基地之一；惠州市是风景旅游城市和历史文化名城。惠州市定位于珠三角东部的次中心城市，是珠江三角洲东部交通的门户。惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地具有极高的区域辐射和服务功能。惠州是广东省石化产业基地，产业强市。拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。7.2、城市功能定位城市性质：珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。城市职能：（1）中心城市职能：惠州市是珠三角东部的次中心城市，随着规划区经济实力的提高，次中心城市的地位将会进一步突出。由于扼守珠江三角洲东部交通门户的地理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、居住、旅游等方面。 （2）产业职能：惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等）。建立起旅游业产业集群。城市发展目标：总体目标：产业强市，拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。第一阶段：到2010年，积极推进拥有惠州产业特色的工业化发展速度、质量和规模，梳理和整合空间资源、城市空间结构和产业布局，加大基础设施、环境整治等基础性投入，构建良好发展环境，夯实发展基础，为城市的全面腾飞提供支持。第二阶段：到2020年左右，推进现代化建设质量，建设魅力独特、经济强盛、生态环境优良、城乡协调、文化及旅游产业发达、社会文明、适宜人居的城市，全面提升城市战略地位。远景发展：全面实现现代化，建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的产业强市，拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。7.3、未来城市空间布局1、惠州市域空间划分为四级，城镇集中发展区、独立建设区、限建区、禁建区。（1）城镇集中建设区：依据规划分区实施，由规划建设单位负责协调，国土、环保、水利、电力、电信等单位协同建设。（2）独立建设区：适度建设，由所在地方政府进行建设审批，报上级规划行政主管部门备案。（3）限建区：规划区内不宜开发建设，成立市级区域管理部门，统一管理协调。对进入本区的产业采取准入性政策，严格限制国家或广东省产业政策明令禁止和国家已公布的淘汰产品；污染环境、破坏资源、损害健康和社会公利的项目；占地大、用水多、耗能大、技术落后以及会对附近生态保护地区环境产生危害的建设项目。（4）禁建区：禁止建设，由各级林业、环保、文物、旅游、水利、国土、规划建设等部门联合划定，以行业为主，协调管理。2、规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心网络放射”状。一区：惠城惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴。四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用。五轴：惠城数码工业园联想工业园三和开发区惠阳城镇轴；深圳（香港）新圩陈江惠州市区杨村河源发展轴；广州博罗县城惠城区惠东县城稔平半岛发展轴；深圳（香港）惠阳惠东县城汕头发展轴；惠城龙门城镇发展次轴。七节点：规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。3、产业空间布局目标（1）第一产业：以可持续发展为原则，以各类资源为基础，以农业七大体系建设为支撑，以市场为导向，重点发展符合惠州生态要求的、技术含量高的现代农业，培育若干生态型都市农业发展基地。（2）第二产业：走新型工业化道路，围绕核心产业加快形成以石油化工产业、电子信息产业、现代制造业为主体，以优化改造后的传统优势产业为基础，以都市型工业为重要补充的新型工业结构。（3）第三产业：提升第三产业发展质量，重点发展现代服务业与旅游文化产业。第一产业空间布局：调整农业结构，发展现代都市型农业，实施规模经营，向二产、三产延伸。因地制宜发展设施农业、精品农业、加工农业、籽种农业、观光农业、出口农业，逐步提高农业的综合生产能力和经济。第二产业空间布局：大力发展石油化工等基础性产业以及电子信息、电器机械、机械装备产业、新材料等高新技术产业和现代装备制造业，鼓励发展服装、食品、印刷、包装等都市型工业，限制和转移无资源条件的高消耗、重污染产业。第三产业空间布局：依托电子信息产业和石化产业的快速成长，协调深圳现代物流业的大发展，发挥惠州城市特殊的区位优势和交通枢纽能力，配合城市化进程，加快发展现代服务产业，推动物流、旅游、商贸专业市场同步发展，成为粤东区域的经济、交通、文化发展的中心。7.4、惠州市未来城市交通体系规划对外交通规划港口定位：以为外向型经济发展和大型临海工业开发提供服务为特色的重要外贸港口，发展方向是以石油化工产品、集装箱为主，兼顾件杂货和大宗散货运输的多功能、综合性的全国主要沿海港口。港口规模：2010总吞吐量8690万吨，2020年达到15490万吨。惠州港与深圳的几大港口（盐田、蛇口、妈湾等港）存在不同的分工，其中惠州港服务于产业发展的功能更为突出。同时，未来集装箱与其他散杂货也存在超常速度增长的可能性，考虑规划的弹性，应结合城市道路网络规划梳理疏港系统，以应对不同阶段可能出现的各类疏港需求，切实支撑港口的发展。港口集疏运方式：惠州港进出口货物的类别构成中以油气品为主，港口的集疏运方式中水运、管道运输将占主要部分，预测远期水运占集疏运总量的40%，管道运输占25%，公路运输占30%，铁路运输占5%。陆路疏港系统 （1）利用沿海高速公路向南与盐坝高速公路（沿海高速公路）联系盐田港及深圳坝光精细化工园区； （2）通过大亚湾西一路向西与深圳快速道路系统（南坪快速路和龙岗区外环路）衔接，联系深圳东部大工业区、盐田港、平湖铁路物流中心； （3）经大亚湾西一路、西a路、惠阳西外环快速路向西北方向与省道s358（远期为快速路）衔接，进而向北通过国道g205与陈江物流园区联系，远期再由陈江分别通向广州方向和东莞方向； （4）由惠澳高速向北与韶关、河源方向联系，同时与广汕高速公路、莞惠高速公路、深汕高速公路衔接，联系东莞方向及惠州淡水湖地区（惠州数码园）； （5）通过沿海高速公路向东与深汕高速公路衔接，联系粤东其它城市。 （6）碧甲港区可以利用广惠高速东延线进行疏港。铁路交通规划铁路系统：铁路主要包括京九铁路（客运功能和货运功能）、夏深沿海铁路（客运功能为主）、惠深铁路（客运功能和货运功能）和惠大铁路（港口的集疏运功能为主）。铁路货运枢纽包括：惠州北站、陈江站、惠阳站和大亚湾站；铁路客运枢纽包括：惠州北站、沿海高速铁路站、惠阳站和大亚湾站。规划沿海高速铁路站位于惠大铁路与沿海高速铁路交汇处，兼顾惠城与惠阳两个中心城区，形成惠州市（区域性）客运交通综合换乘枢纽。利用莞深高速公路，向西为东莞相邻区域提供服务，向东与规划预留的新机场区域接驳。机场规划 机场定位：近期利用现有机场，定位为珠三角地区的支线机场和地区性航空货运中心；远景规划区域性机场。机场选址：陈江军垦农场和惠东北面现状机场以东区域。两处选址各有优缺点：一方面，现状军用机场以东为山区，偏离了珠三角东岸主要发展区，机场服务腹地有限，而选址陈江交通便利，对片区的带动作用明显，且机场腹地相对较大，区域服务均衡；另一方面，由于现状军用机场以东地区偏离城市的建设区，对城市的建设用地影响很小，而陈江地区发展对用地的需求逐年增加，机场的选址可能对其用地造成影响。 机场的建设时序判断：近期利用现状军用机场是较为现实和可行的，而远景机场的发展受到诸多因素的影响和制约，建设时间难以明确，规划以控制机场用地和相关空域为主要目的。近期出入机场的主通道：莞惠高速、惠澳大道、国道g324、省道s357，惠城三环路、四环路和惠阳外环路则通过与上述干线道路衔接可以到达机场。远期出入机场的主通道：视机场选址而定，莞惠高速、惠澳大道、深惠高速、国道g324、国道g205、省道s357和惠城四环路等可能成为出入机场的主要通道。城际轨道交通（城市轨道交通链接） 城际轨道广州惠州线、深圳惠州线分别经博罗、惠阳城区与一号线接驳，并在江北铁路客运站和惠阳中心区形成轨道交通换乘枢纽。公路（高速公路、公路）高速公路：规划和建设强调服务发展、连接重点、衔接设施、建立网络的战略，形成区域交通的重要载体。现状高速公路包括惠深高速、深汕高速、惠河高速和广惠高速；规划高速公路包括莞惠高速、粤湘高速、沿海高速、惠州盐田港疏港高速（惠澳高速）。干线公路：国道g205、国道g324、省道s120、省道s357、省道s358以及与深圳龙岗区联系的其他两条道路。对外道路交通出入口：深圳方向四个；东莞方向四个；广州方向两个；汕头方向三个；河源、韶关方向三个。城市交通体系规划城市干道：以高速公路、快速路、主干道路构成都市区次区域间联系通道，次区域之间最少保证两条通道。其中，惠城与惠阳、大亚湾之间联系主要依托惠淡路与惠澳大道；惠城与陈江联系主要依托国道g205、惠深高速；陈江与惠阳之间联系主要依托国道g205-省道s358、省道s357-惠淡路。轨道交通：构筑“两横一纵”轨道交通线网，在江北、惠阳两个次区域，与区域性城际轨道交通接驳。规划轨道交通采用轻轨形式。其中一号线自江北铁路客运站起，经河南岸、惠城南部新城区、沿海高速铁路惠州站、惠阳中心区至大亚湾中心区；二号线自东莞谢岗起，经陈江至惠城南部新城区的一号线链接；三号线自新桥至坑梓，与深圳轨道三号线衔接。7.5、惠州市城市马安片区总体规划（20072020）一、规划范围：由东江、新开河、西枝江和规划的四环路围合的区域，规划总用地面积约60.55平方公里。二、规划规模：总用地面积约60.55平方公里，其中规划城市建设用地为53.24平方公里，规划控制人口规模为50万人。三、土地利用规划：规划城市建设用地面积为53.24平方公里，其中居住用地面积17.04平方公里，公共设施用地4.27平方公里，工业用地12.65平方公里，对外交通用地1.08平方公里，道路广场用地7.99平方公里，市政公用设施用地0.95平方公里，绿地6.92平方公里，特殊用地0.53平方公里，村民建设用地1.81平方公里。四、村民用地: 规划村民建设用地1.81平方公里，对现状村民用地提出以保留控制及综合整治为主。老村改造：对于规划区内老村庄用地，规划以保留为主，进行合理的控制，防止其无序蔓延；并对其进行综合环境整治，逐步改善居住环境及各项配套设施。新村建设：新村建设将其纳入城市管理的轨道中，杜绝违章建设。在新村建设和老村改造模式上，应以“就地改造，就地解决”为主。针对各新、旧村内市政配套设施不足，采用调整用地性质和用地规模等手段，尽量就地解决。五、功能定位：以居住为主，商贸、工业为辅的综合发展区。六、空间规划结构：规划形成“两个中心、多个功能组团”的空间布局结构。其中“两个中心”为在水口和马安各规划一个商业服务中心，形成水口以公共商业服务为主的中心，马安以专业市场、物流服务为主的中心。“多个功能组团”为以水系、路网为基底，按照功能布局要求形成的五个居住组团和七个工业组团。七、公共设施规划：教育设施：规划9所高中，4所初中，5所九年一贯制学校和21所小学；医疗卫生设施：规划两所500床医院，一所800床医院；文化娱乐设施：规划11处居住区级文化中心；体育设施：规划10处综合体育活动中心。八、道路交通规划：规划形成以快速路、主干道、次干道、支路为主的道路交通系统。规划有1处客运站、1处货运站、9处社会公共停车场、10处加油站。九、绿地系统规划：规划绿地总面积为6.92平方公里，其中公共绿地面积为4.91平方公里，生产防护绿地面积为2.01平方公里。规划形成“三心、四面、十二节点”的绿地结构。其中，“三心”是指规划的三个片区级公园，包括湖滨公园、鹿江沥公园和马安河公园；“四面”是指结合规划区内主要河流水系及其两侧绿地，形成连续的四个滨水开放空间界面；“十二节点”是指沿东江、新开河、西枝江岸线布置的七个居住区级公园和规划的五个街头公园共同形成的绿化景观节点。二、惠州市房地产市场发展概述（一）惠州市房地产市场发展进程及主要特征1、惠州市经济社会发展历程与特点第一阶段（19781988年），积累阶段。惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，gdp年均增长10.4%，1988年达到33.04亿元；人口年均增长1.3%，1988年达到218.06万人；地方财政收入年均增长14.3%，1988年达到2.08亿元；人均gdp年均增长8.5%，1988年达到1526元。这一期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。第二阶段（19891993年），快速发展阶段。经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，gdp年均增长30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资年均增长61%，外贸出口总额年均增长 37.7%，人均gdp年均增长27.2%。从1989年到1993年，惠州市工业生产年均递增57.6%，第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占 gdp的47.8%，第一产业迅速下降，1993年占gdp的17.5%，成功实现了从农业市向工业市的转变。第三阶段（1994年至今），是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长18.3%，地方财政收入年均增长13.6%，实际利用外资年均增长6.7%，外贸出口总额年均增长16.7%，工业生产总值年均增长21.9%，人均 gdp年均增长14.5%。2、惠州市房地产市场总体发展概况惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的1/3、广州的l/2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。从20052006年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。总而言之，随着珠三角一体化程度的加深，有着良好自然资源的惠州，其房地产业应有更好的发展前景。3、惠州市商品房供求量分析2005年，惠州市房地产开发投资总额为43.78亿元，同比增长48%；施工面积484.43万平方米，同比增长25.8%；商品房竣工面积125.63万平方米，同比增长44.9%；商品房销售面积136.76万平方米，同比增长35.2%；商品房销售金额35.52亿元，同比增长55.2%；商品房销售均价为2597元/平方米。年末商品房空置面积94.7万平方米，空置率约24%。2006年上半年,惠州房地产开发投资达到26.28亿元，同比增长61.52%；商品房施工面积422.27万平方米，同比增长36%；竣工面积41.54万平方米，同比增长9%；商品房销售达78.13万平方米，同比增长46%；销售总额达23.27亿元，同比增长7%；商品房销售均价为2978元/平方米。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，在2006年出现供求两旺、行业加速发展的态势。2006年底，惠州市商品房均价已经达到了3100元/平方米。目前，全市人均居住面积约16平方米/人，根据城市规划和发展要求，未来20年内惠州市人均住房面积要达到3035平方米；与此同时，随着城市化的进程和经济的发展，将有越来越多的人加入到这个城市，住宅的需求量将大大增加。4、惠州市房地产发展特点楼盘类型由单一型向复合型推进：商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。商业地产如德赛大厦、世贸中心、双子星大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学惠州一中引入项目内，按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则，双方互惠共赢；体育地产如半岛1号，它配套有一个近100万平方米的文化体育公园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。这显示，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正向多元化转变。商业地产异军突起：惠州经济被众多投资者看好，从去年开始，不断有新的商业地产项目出现，越来越多的商场也开始进驻惠州。2005年新开业大型商场达10多家，其中以大型 购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气候，义乌小商品城建筑面积达1 8万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白，汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商 业广场开业。这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。深圳投资客与开发商开始涉足惠州房地产市场：由于交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳人开始关注惠州的房地产市场并进行投资。从深圳人到惠州置业的趋势来看，他们主要关注高端住宅、地段好的小户型或商铺、大社区的中档住宅。同时，由于深圳的土地资源已日渐稀缺，深圳的开发商走出深圳，已经是必然趋势。一些资源比较丰盛的区域，深圳的开发商已崭露头角，其开发的一些项目的产品根本就是为深圳客户量身打造的。（二）土地供应情况及相关数据1、惠州市住宅土地供应情况2005-2006年份惠州市土地供应情况宗数住宅用地面积(万平米)住宅用地成交价(亿)200543297.0511.86200654266.5719.372007年1-10月份惠州市土地供应情况地块位置面积（）土地用途成交价（万元）地价(万元/亩)1惠州市麦地路15号小区1195商住用地1600892.32陈江大道南与陈甲路交叉口南侧39155商住用地9775166.43陈江白云地段39412商住用地9775165.34陈江罗群村9495商住用地9775686.35陈江仲恺大道边12000商住用地97755436陈江街道办事处9132商住用地9775713.67惠州市仲恺20号小区82369普通住宅及725058.68惠州市古塘坳龙头山47348商住用地71001009惠州市惠环斜下47号小区4108住宅用地700113.610惠州市河南岸36号小区2160商住用地25779.311惠州市龙丰办事处黄屋村尖岭排17014住宅用地197377.312惠州市河南岸33号小区3684住宅用地39070.513惠州市仲恺12、13号小区244052住宅及商业用地2990081.614惠州市火车西站153240.6住宅及商业用地51000221.315惠州市文头岭东江新城184931商住用地80500290.116惠州市文头岭东江新城122414商住用地51000277.417惠州市东江新城长湖岭4603住宅用地830120.118惠州市江北40号小区95239商住用地37000258.919惠州市江北40号小区78620商住用地18000152.620惠州市江北24号小区29539商住用地17000383.621惠州市江北24号小区56059商住用地22500267.622惠州市惠环办事处中星三坳岭5186商住用地1160149.123惠州市东平大路口村牛皮塘5000商住用地1413188.423总计1245955.6378448惠州市中心城区住宅地级基准地价以及地价标准惠州市惠城区城镇基准地价标准 单位：元/平方米土地用途级别价土地级别商业用地 （楼面价）住宅用地（楼面价）工业用地（地面价）营利性公用设施公共建筑用地（地面价）非营利性公用设施公共建筑用地（地面价）商品住宅用地（a类）城镇居民自用住宅（b类）经济适用住房用地（c类）熟地生地熟地生地熟地生地熟地生地熟地生地熟地生地熟地生地i25301250910540520380415290410280430310380260ii1740900700420410300330235360235380270340225iii1350680490320315240260190320205330235305200iv920515330245240190220165285180290210270175v590370245200195150190140255165260190240160（三）2004-2007年惠州市房地产市场整体发展情况（四）惠州市各区域住宅市场特色及市场表现1、惠州市热点片区分析近几年，惠州新开发的商品房主要集聚在惠城区江北片区，河南岸、演达、麦地片区和东平片区等三个片区。江北片区：江北片区作为惠州市行政中心区域，自然形成了以开发高档楼盘为主的区域特征，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产开发的高端水平。区域内现有合生帝景 湾、金裕碧水湾、丽日百合家园等楼盘，由于此区域在规划、建设上起步较高，同时邻近市政府及体育公园等，是未来的行政中心，因而开发商品房的档次都代表了惠州目前的豪宅开发风范，价格在3000-4000元/平方米之间，合生帝景湾由于推出的是带精装修的豪宅，均价已在6800元/平方米左右，带动了区域价格的上升。河南岸、演达、麦地片区：2005年至今，惠州城区片区热点，由河南岸沿演达一路至惠淡路一带延伸，该片集中了惠城区风格不一的20余个中大型商住楼盘，楼盘结构形成多在小高层与高层之间、中等偏大户型为主，部分中小户型。这些新建楼盘加上已成规模的汽车市场、大型建材超市，及大型购物广场的进驻，人气日益旺盛，形成了繁华的新城区，目前南三环路以内的已建楼盘普遍已销售完毕，价格普遍在25003000元/平方米之间，由于各项配套设置已日益完善，在建在售楼盘的价格在缓步上升中。东平片区：桥东东平至大湖溪片区作为老区开发，云集了惠州几个名牌开发企业所开发的品牌楼盘，开发量及供应量占到此片区总体的92左右，作为别墅类型楼盘的开发则占到惠州城区总量的65。还有一些品质较好的中小楼盘，楼盘层次较为分明，主要面对原住居民及一些中产阶级客户类。该片区住宅楼盘价格均价多在30004000元/平方米左右，别墅楼盘均价70008500