昆明城中村项目可行性研究及规划建意.doc

打造品牌地产.引领时尚商居昆明市xx区xx基地可行性研报告及规划建意 （）议居北京xx房地产营销策划服务机构 2009年目 录第一章 项目发展背景总论1、 1 项目背景1、1、1 项目市场背景2008年，昆明“城中村”的改造进入了一个特殊的历史时期，从2008年2月27日起，“城中村”由原来的“整治”变成了“改造”由简单的“治理”质变到“洗心革面”的“整形”。根据城市规划和昆明市对产业结构调整的有关要求，为满足昆明市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，昆明市羊甫房地产开发有限公司，经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的调研、分析、比较，并根据当前房地产市场现状与发展趋势，该公司预投标建设位于昆明市xx区，xx街道“小厂自然村”城中村改造项目开发权。该地块初步方案设计已经基本完成，各项前期工作和报批方案工作已相继开展。1、1、2 项目开发公司背景1、2 项目可行性研究目的121为项目投资决策提供依据。122 为项目运作提供指导性建议。123论证项目的经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益以及边际效益。1、3 项目可行性研究的前提条件1政府的立项批文。1、 土地及项目权属落实的证明文件。2、 与合作单位就项目达成的协议、意向。3、 建设用地规划许可证。4、 规划行政部门的规划设计要点。5、 建设用地现状的地形图。（1：500或1：1000）6、 建设用地现状管线图。（1：500）7、 委托编制“项目可行性研究报告”的合同或协议或决策层关于编制“项目可行性研究 报告”的批准文件。8、 业主（委托方）对于“可行性研究报告”编制的相关文件。（书面意见、批复、决定等）1、4 项目资金筹措状况1、5 项目可行性研究结论基地属于昆明市政府主抓的 “城中村”改造重点工程之一，基地位于昆明市xx区，xx路与xx路的交汇处，城市规划中cbd（中央商务区）的范围之内，属于核心区城市亮点的精品工程。是开启昆明“公园地产开发模式”首善之作。有着不可替代的“城市地位”。根据对昆明市住宅市场分析预测，项目开发市场销路基本看好。但项目财务分析，及项目经济效益测算有待进一步的精准。 本项目开发为“城中村改造”用地，有利于企业品牌及企业形象的树立，有明显的社会效益。从目前昆明房地产市场状况分析表明，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整产品建议，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作的主观能动性，尽可能控制开发建设成本，尽量减小项目投资运作风险。项目概况2、1 项目位置2、1、1 项目地理位置城市：昆明市行政区划：xx区隶属于： 非城市区划：为2020城市整体规划cbd（中央商务区）内项目区位图昆明北站咫尺之遥本 案 昆明站车程约15分钟距基地约10公里左右哭泣昆明国际机场车程约30分钟左右距基地约25公里区域局部放大图项目周边，昆明各级行政组织云集，政治地位及行政地位凸显。本 案212 项目现状项目四至：北临环城北路，南至xx街，西到xx江，东到xx路周边道路：北部：环城北路即城市一环路（昆明城市快速路）路宽：18 米 双向 四 车道昆明主干道南部：xx街，xx区域主干道，城市次干道，路宽：18 米 双 向 四 车道东部: xx路，是贯穿昆明南北的城市主干道，即昆明城市的中轴线，路宽18米双向四车道分析目前，城市一环路东向西行驶进入项目较为方便，道路出口距项目基地约30 米，反之出入较为不变。xx路与xx街的车流量较大，易造成车辆拥堵，本案周边道路设施较为健全，通达性相对较好，但外部交通组织能力相对较弱，对社区内外部的交通组织、出入口个数、及位置关系的规划要求较高。昆明规划路示意图从2008-2020的昆明最新城市道路建设规划图来看，未来几年昆明城市的路网建设发达，形成立体的交通枢纽，但目前存在较大的交通拥堵现象。城中村改造与道路的建设相互阻碍的问题较为严重，制约了城市建设的快步发展。本案城市轨道交通规划示意项目位于昆明城市轨道交通2、3、5、号线规划范围内，极大提升项目区域的交通通达性，为本项目销售增加了高产品附加值。213项目周边环境基地位于昆明老城区比邻一环外，城乡结合部的氛围相对较浓。城市率水平相对较低。目前，基地尚未启动拆迁，整体环境脏、乱、差，人口综合素质普遍不高。实景拍摄（2009年 2月 4 日）基地面积规划用地面积73057平方米 建设用地约 亩城市待征绿地面积：约20010平方米城市待征道路面积：约 平方米基地状况本项目基地分两部分构成（以下称ab区）第一部分a区：在环城北路以北一环路外，基地形状呈不规则“矩形”，南北跨度较长，约 米，东西跨度较短约 米，基地内拆迁工作已经完毕，基地内尚存部分构筑物。地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为 高程差为 米左右。第二部分b区：环城北路以南，城市一环路内，基地形状呈不规则“砍刀型”，基地内有城市待征规划路贯穿基地南北（路宽约15米），连通环城北路与xx路，将地块一分为二。b地块含有城市待征规划绿地约30亩，规划建设为城市景观街心公园“xx公园”-a区地块b区地块2。1。4基地内基本情况小厂村基本概况基地西面约150米处的母亲河“xx江”，自北向南蜿蜒流淌汇入滇池，河道两边高楼林立，景观相对优美，但河面在此路段较为峡窄，加之楼体的遮挡，景观观赏性相对较弱。由于xx江为地上河，受高低落差影响，有临河无水景的弱点。基地内部缺乏可保留的自然植被及自然景观，社区景观以人工造景为主。基地周边自然景观资源相对较好，（除xx江自然景观带）西面约300米为圆通动物园及翠湖公园，苍翠环抱、碧水相连。基地外部景观资源具备一定的借景优势。基地现为xx街道“小厂自然村”，村内均为村民自建房，目前尚未启动拆迁工作。该村共计人口2826人，其中户籍人口1126人，非户籍人口1700人。该村土地状况：国有土地47宗，集体土地65宗，共计112宗。该村建筑状况：村民自建房面积约4200平方米，出租面积约7000平方米，合计总面积约11200平方米。基地完整性：基地内无受保护的古建文物，无可利用的构建。基地涵盖待征绿地，及市政道路，土地完整性相对较差，给项目整体规划布局及项目的运作带来较大的难度。分析：区域外来人口与户籍人口比例为60%：40%：相差较为悬殊。然，该村房屋出租面积高于村民自建房面积20%，村内户籍人口的主要生活来源为出租款、股东分红。“城中村”的改造，对村民生活收入产生较大影响，对外来人员无形中增加了时间成本及生活成本 。故，村民对于拆迁补偿事宜会较为明感，利益博弈的谈判周期有可能拉长。如此，会导致项目开发时间的推延，延误项目销售进程，造成资金回流缓慢，同时增加项目计划外的开发成本。此部分资金及人员的安置应着重考虑。基地内有正在经营的医院、多家企事业单位、大型娱乐城等，目前该类经营性场所经营状况较好。其中部分场所的年租金是该村股东收入的重要来源之一。（村民股东化）据悉，医院的年租金在300左右，经营纯收入约在1000万左右，如何平衡这些经营场所的拆迁补偿事宜。这类补偿，较村民拆迁补偿更具难度。无论是拆迁补偿款还是原地回迁，都将产生“牵一发动全身”的连锁反应。基地内，市政待征道路及城市待征绿地合计占地面积较大，降低土地的利用性，提高了项目容积率。同时，市政道路的建设费用，代征绿地的营造费用，直接加大项目开发成本。31基地地质情况：项目气候：地貌：基地位于昆明市盆地中部，较其他区域相对较高，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。水纹地理：基地内地下水位高程为 米，地下水埋深 米根据基地水质分析结果资料，基地区范围内地下水的化学类型，对地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知和省建抗(1993)44号关于抗震设防烈度有关规定的通知，本工程按昆明市地区标准，设防烈度要求为8度。土地工程地质评价：依据岩土工程勘察规范（gb5002194)、建筑地基基础设计规范(gbj 789)、建筑抗震设计规范(gbjll89)、土的分类标准(gbjl4590) 。根据基地地质勘察报告附图：平面地形图（没有）附图：地形地貌图（没有）附图：地下状况图（没有）41基地社会概况及分析411目前，基地内部基本生活配套设施，尚可以满足日常的生活需要，随处可见村民自行开设的小卖铺、便民餐馆、私人诊所、档次较低的邻里型便利店、菜场等，但整体档次较低，购物环境较差。但，因基地所处位置三面临城市主次交通干道，交通的便利优势尚可以弥补。412基地位于昆明城市的核心，处于规划中cbd范围内，是省、市政府部门着力打造，投入大量资金的重点区域。xx区“一都、两商圈、三街区”的发展格局是区域发展的动力引擎，助推区域发展的整体提速。同时，应证了恒古不变的价值定律“地段决定价值”4，2控规要求容积率：绿化率：限 高：43市政管线（需贵司提供地勘资料）给水： 雨水： 污水： 供热：供电：燃气： 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理基地周围是否有可接入的市政管线44（附）小厂村人口综合评测相关数据44。1总人口构成户籍人口1126非户籍人口17004411户籍人口情况1、年龄结构16岁11.47%16-19岁7.36%20-29岁11.04%30-39岁22.08%40-49岁18.83%50-59岁16.45%60-69岁7.58%70岁以上5.19%2、职业构成党、政、行机关干部1.10%党、政、行机关职员2.20%军、警保全2.20%服务人员2.60%各企事业单位体力劳动者7.60%农民9.10%家庭主妇16.30%无业、待业、失业、下岗33.20%3、学历构成大专及以上7.60%初中以下75.10%高中及其他17.30%4、家庭年均收入构成10000元及以下28.40%10001-30000元49.60%30001-50000元14.90%50001-70000元3.50%70001-90000元4.00%110001-130000元7.00%150000元7.00%5、收入来源构成房屋出租41.16%自由商业盈利16.43%集体经济分红17.04%固定工作收入7.33%外出务工6.39%退休、保险、社保6.20%兼职收入2.91%农业收入1.35%其他0.77%股票、基金0.42%6、生化档次中档36.00%低档34.00%中档偏低21.00%中档偏上6.00%高档2.00%4412非户籍人口（外来）1、年龄构成16岁22.90%16-19岁3.40%20-29岁25.70%30-39岁26.30%40-49岁13.40%50-59岁6.70%60-69岁1.70%2、职业构成自有雇用/个体小商贩34.10%无业、待业、失业、下岗19%离退休人员2.80%自由职业3.40%各企事业单位体力劳动者17.30%学生11.70%家庭主妇5%企业办公室职员或业务2.8服务员1.70%企业中高层管理1.70%其他0.60%3、学历构成大专及以上8.4%初中以下82.6%高中及其他9%4、家庭年平均收入10000元及以下26.50%10001-30000元47.10%3001-50000元11.80%50001-70000元5.90%70001-90000元2.90%110001-130000元1.50%150000元1.50%5、收入来源构成房屋出租1.76%自由商业盈利41.18%固定工作收入19.26%外出务工33.8%兼职收入0.31%农业收入0.44%6、生活档次中档40%低档27%中档偏低25%中档偏上7%以上相关数据的归总经济状况1、户籍村民：以土地、物业出租为主的集体经济为主2、集体经济的构成形式：股份合作制社区结构二元社区，本地人与外来人员几乎互不往来，相互隔离。结论1、村内人口密度相对较大，高密度及不相称的城市建设是居住状况恶劣的主要因素；2、学历水平普遍不高，远未达到城市平均水平；3、村内男女比例较均衡，人口结构以中壮年为主，但大都不愿从事其他社会劳动，低收入人群所占比例较大；4、人口结构构成复杂，失业和无业人员较多，社会治安存在较大隐患；5、外来人口流动性较强，多与从事的工作有关，稳定性较差；6、村内外来人口多为来自省内地州的农业人口；第二部分：市场分析2.1 宏观经济研究分析21.1昆明在省内的经济地位表一、昆明2006-2008gdp贡献年 份省内生产总值（亿元）昆明生产总值（亿元）省内排名曲靖生产总值（亿元）20064001.8712031536.820074721.771393.61650.420081605.391表二、三次产业贡献农业昆明云南省最重要的鲜切花生产基地，呈贡县被称为“中国花卉第一县”，县内建有全国最大的花卉交易市场斗南花卉市场及昆明最大的国际花卉拍卖中心昆明国际花卉拍卖中心工业昆明云南省重要的工业基地，以形成了机电、卷烟、冶金、化工、食品、生物制药、建材 、电力等较为健全，配套功能较全的工业体系服务昆明云南省商贸中心，及重要的旅游城市，2008年全市旅游总收入197.12亿元，占元南省的 %分析l 昆明市地区生产总值连续多年的省内排名第一，位居第二的曲靖尚不及昆明的二分之一l 昆明的三次产业在云南均具有重要的地位结论昆明为云南省的经济中心，三次产业对云南省经济贡献作用明显，具有不可替代的重要地位。2.1.2 昆明经济发展趋势表三、经济指标对比经济指标对比20072008数额增幅数额数额地区生产总值(亿元)1393.6912.51605.3912财政总收入(亿元)340.2225.9425.1925全社会固定资产投资(亿元)818251053.1628.8社会消费品零售总额(亿元)569.4217.6700.7423.1城镇居民年平均可支配收入(元)120836.11448213.3分析“十一五”规划实施以来，昆明的社会经济有了长足的发展，自2005年以来各项经济指标有稳步上涨且增幅较大。尽管经济上涨较快，但其整体社会经济生活水平仍旧相对较低，主要原因如下：1、工业化落后于城市化，未形成强有力的产业支撑，新的支柱性产业增长缓慢，有影响力的名优品牌不多；2、民营经济发展较慢，占经济总量的比重不高，对经济的拉升作用不明显；3、城乡规划尚未全面覆盖，规划管理相对滞后；4、市政基础设施薄弱，2.1.3 昆明产业结构与人民生话水平表四、近年昆明产业格局构成 昆明国民生产总值构成 单位（%） 年份 第一产业 第二产业 第三产业20047.744.947.420057.344.947.820066.846.147.120076.74647.320086.546.147.4表五、人均生活水平年份总人口非农业人口所占比率城镇化率人数增幅人数增幅2006514.31.15213.522.6541.0158.992007517.70.51215.160.7741.5259.12008623.95.59370.0841.939.8860.12人数（万）比例（%）第一产业139.6440.08第二产业78.0822.8第三产业124.7736.4结论l 昆明三二一产业结构表现较模糊，第二与第三产业几乎形成黄金犄角的产业格局,相互依存，对昆明经济的贡献不相上下。但第三产业略高于第二产业，仍占据昆明经济的主导地位。随着，未来工业强市的发展战略的跟进，产业格局发生改变将成为必然。l 昆明城市规模与其城镇化不相适应，农业人口仍让占据较大比例，l 2008年开始的大规模的城中村的改造，有助于昆明城市化率的快步推进2.1.3 居民收入水平的变化表六、生活水平变化系列对比工资标准在工职工工资总额（万元）单位在岗职工人数（万人）职工人均工资数额（元）增幅（%）200614396937058542118422.022007-76588721875.93.32008-基尼系数城镇居民人均可支配收入(元)农村居民纯收城乡收入差距数额(元)增幅(%)数额(元)增幅(%)20061076610.235206.83.06:12007120836.140037.13.02:120081448213.246108.13.14:1不同行业收入比较高位中位低位会计人员49736141946793行政办公48128143566543医生38296216008775新闻出版30285143077619居民储蓄余额数额(亿元)增幅(%)20061156.07-20071212.1716.3320081525.3625.84结论自2005年后,昆明城镇居民可支配收入,与农村居民的纯收入有显著的提高,表明社会居民生活水平以进入新的发展阶段,消费结构将会逐步改变,奢侈品及购房需求将成消费增长新中点。2.1.4 居民消费结构变化表七、居民消费支出居民消费支出指标200620072008数额(元)增幅(%)数额(元)增幅(%)城镇居民人均可支配收入10766.0512083.4812.241448213.3城镇居民消人均费支出7745.618706.6012.419953.528食品3397.223883.9314.334520.8916.4衣着732.09891.2621.74948.306.4居住731.76766.0846.90-医疗保险636.96779.8222.43829.736.4交通/通信998.861142.0614.34-表八、各区消费支出对比区域指标五华xx官渡西山呈贡人均可支配收入元11322.1414081.5511582.6011103.5312617.20人均消费支出7946.8410181.889098.757697.088954.09食品4099.354039.393929.403590.493236.96衣着957.55958.03782.61770.26871.24居住577.141032.15882.57638.232089.93医疗保险666.611018.74928.30586.03377.51交通/通讯779.051655.941197.16932.53956.92结论昆明城镇居民生活水平稳步攀升,但整体生活水平有待进一步的提升,受”十一五”规划的影响居民用于居住类的支出,将有持续快速增长的趋势;昆明宏观经济研究结论昆明市云南省经济中心，是省内核心经济支柱城市，在省内占有重要的经济地位，经济总量及发展速度实现平稳较快增长，人民生活水平持续增高。但与其他西部城市相比，略显落后。昆明产业格局近年发展较为模糊，第二、三产对昆明的经济贡献基本持平，随着工业强市的发展规划的逐步实施，在2012年左右产业格局将发生改变。目前商贸业与旅游业具有较大优势，房地产业发展迅速。2006年以来，随着产业行业工业产值的增长，第二产业得以长足的发展。l 居民收入水平自2004年后持续增长，但城镇居民的消费支出仍以食品类为主，居住支出比例相对较低，恩格尔系数较高。l “十一五”规划提出“建设现代新昆明的口号”即呈贡新城成为城市空间布局的新核心后，老城区大量的城中村改造，成为未来五年又一新的目标，拉动房地产业快步发展。l 政府新政。积极转变政府职能，高度重视“软环境”的建设，为招商引资创造良好的投资环境，使得昆明的成市建设得以较快的提升。2.2 昆明产业链研究2.2.1 昆明经济构成表一、三次产业所占比重结论三次产业构成中，第一产业比重总量呈逐年下降的趋势。二三产业所占比重较大，第二三产业的零售行业是近几年昆明市经济发展的主要带动力量。预计第一产业的比重将持续下降，第二产业将随“工业强市”规划的逐步实施而有所上升，比重将有2007的46%上升到2010的48.6%，而第三产业将会小幅下挫，由2008年的47.4%下降到2010年45.9%2.2.2 各产业增速情况表二、产业增速对比第一产业 昆明第一产业呈现低速稳步增长的态势，4年复合增长率为5.33% 第一产业花卉及烤烟产量尤为突出第二产业 第二产业在2007年开始衰退。4年复合增长率为14。4%。2008年增长率仅高于2003年的增长水平 第二产业烟草工业及冶金业占主导地位第三产业 第三产业呈现稳健快步增长态势，4年复合整张率为10.65%，自2006年开始第三产业增速加快，上升趋势明显，但仍低于相应年度地区gdp的增速 第三产业中交通运输、仓储业房地产业占主导地位三次产业分析昆明第三产业分析房地产业 第三产业中，房地产业增长迅速，房地产投资总额从2003年的68亿增至2008年的259.29亿元较2003年增长74%，同比增长16.8%，表明房地产业已经成为昆明市经济增长的重要动力 通过2007年与2008年增速的对比，增长动力依然强劲，表明昆市的城市扩张迅速，集聚能力不断增强。住宿餐饮业第三产业中，住宿餐饮波动较强，2005年一度成为负增长，07年增幅迅速上涨，曾幅创历史新高，4年的复合增长率达到11.4%（略低于地区复合增长率）进出口贸易第三产业中，贸易增速较快，进出口贸易从2003年的18亿美元增至2008年73.08亿同比增长9.3%，昆明进出口贸易基本持平，08年进口贸易37.81美元，出口贸易35.27美元，08年的金融风暴对其影响较小旅游业 第三产业中，旅游业的增幅波动加大，稳定性较差，2008年全年接待境外游客，同比下降1.8%，旅游外汇收入仅为2.03亿美元同比下降1.8%，同年国内旅游却显现出较高的增长势头，全年旅游总收入197.12亿元，同比增长17% 旅游业的波谷走势，凸显旅游产业的高风险性及不稳定性批发零售业第三产业的批发零售业，相对稳定增速平稳，表明社会消费能力不断的曾强，昆明商业服务业发展平稳。结论昆明市批发零售、金融、贸易、房地产、等行业增速强于第三产业的平均增速，表明昆市居民生活整体水平较低恩格尔系数较高，产业基础较薄弱，目前正处于城镇化向城市化过度发展的重要阶段。正面临新一轮经济提速的重要关口。昆明产业链研究结论昆明经济结构中，第二和第三产业占城市经济的主导地位，所占比重较为接近，形成黄金犄角的互动格局，带动相关产业链的持续增速发展。第三产业中，旅游产业增速有所放缓，房地产业自2006开始增速明显，对第三产业的拉动作用明显、贡献较大。2.3 昆明城市规划及发展方向2.3.1城市规划及基础建设城市规划及基础建设城市规划及建设重点 昆明自2003年确立了现代新昆明的发展战略，城市发展开始从单中心向组团式合理布局转变 完成整体规划调整，以及呈贡新区8个片区，主城区55个片区，控制性详规和交通规划重要专业性规划，主要涉及省重点工程建设滇池治理改善生态环境城市供水系统教育体育卫生公共安全等基础设施建设 第一阶段：1997-1999筹办“世博会”期间，主要依靠市级财政资金，以及争取国家省力的支持及部分银信贷资金，加大城市基础设施投入力度，城市面貌取得较大转变 第二阶段：2003-2005，世博会后，由于基础设施建设过于依赖财政资金，收资金的约素及城市发展观念的影响，2000-2002年，城市进出设施投资相对较慢。城市发展建设渐渐落后于其他西部省会城市道路交通建设 公路建设：“三纵三横九出口”的道路建设，其中昆明到曼谷昆明到河内昆明到仰观。昆明到孟加拉吉大港的，四条主干线，在中国境内能的部分08年底基本完成且绝大部分为高速公路 水运建设：正在抓紧推进中国陆水联运通道中越红河水运通道 铁路建设：加紧推进中越国际铁路，中老国际铁路等 航空建设：着重建设昆明机场，力争成为中国向东南亚，南亚大行门户枢纽机场 高速及城市快速路：安晋高速，机场高速，二环快速主干道系统三环系统环湖路 城市公共交通体系：轨道交通建设，快速ert改造工程航空港枢纽配套建设东城客运枢纽中心建设2.3.2 城市结构及发展方向城市结构及发展方向城市发展目标建设现代新昆明的主要内容：坚持规划立市“建设一湖四环一湖四片”山水园林城市，以“一湖四环一湖四片一片四区”为载体，以人的现代化为核心，以生产方式及生活方式进步为标志，三大板块协调发展，集湖光山色，滇池景观，春城新姿，融入人文景色和自然风光于一体的森林式，环保型园林化可持续发展的高原湖滨特色生态城市。成为经济指数较高文化特色浓人文环境好投资环境佳，社会安定团结的，面向东南亚，南亚的区域性国际化城市，城市未来发展方向 六大产业片区：呈贡新城高新技术园区安宁片区北部五线空港经济区经济技术开发区 五大旅游景区：石林世博园环滇池旅游园骄子雪山安宁温泉结论l 城市规划及基础设施的逐步完善，很大程度推进昆明城市面貌的改善，吸引大量外来资金，缓解城市建设资金链的紧张。缩短昆明城镇化向城市化转变的过程。l 促进昆明房地产业的大力发展，使之成为昆明主要经济的增涨级。 3 房地产市场未来预期3.1 土地分析3.1.1 土地成交分析土地市场状况08年昆市启动长中村改造计划，5年年内完成336个城中村的改造，面积19.5平方公里，在册人口76万城中村改造使08年昆市土地市场交易格局发生巨大变化在土地储备供应大幅减少，土地交易多集中在呈贡新城和经开区，近郊、远郊土地市场遇冷昆市房地产市场由05-07年的外延式发展转变为内涵式国有土地成交状况08年昆明土地成交情况序号时间数量（宗）交易面积（亩）成交单价（万元/亩）交易金额（万元）备注1第一季度231177.1655.7365607.692第二季度193545.7948.63172426.763第三季度121359.3474.97101904.774第四季度9248.881110.97276502.24合计636331.1797.37616441.4509年国有土地成交状况09年昆明土地成交情况序号时间数量（宗）交易面积（亩）成交单价（万元/亩）交易金额（万元）备注11月份12637.098197.89126080.474523月份11806.1546.3337345.6429合计231443.248113.23163426.1174分析近年，昆明土地市场供应呈明显的供过于求的态势，土地流拍及底价成交的宗地比比皆是，受金融危机、区域重点发展的政策指向、房地产市场的周期性调整等因素的影响，对昆明土地市场交易状况都会产生质的影响。其次，昆明土地交易黑幕始终未能彻底解决，导致部分开发企业深陷狐疑，不敢轻举妄动。第三，呈贡新城、经开区土地地价较低，且放量较大，导致昆明近几年土地成交价格较低； 今年1-3月，成交宗数与去年同期基本持平，但成交总金额及成交单价双双高于去年同期近100%，其原因如下:第一、由于昆明历史遗留的宗地相相对较多，需合理化及程序化的入市，且部分地段相对较好，土地闲置费用的增加，促使土地价格升高；第二、目前上市的用成交的土地85%以上为商业、工业、商住、城市综合体为主，居住用地较少，其基本用地性质决定了土地价格较高；第三、市区内土地供应稀缺、地价高，拉动土地成交价上升较快；土地供应分布分析昆明，老城区及中心区，受土地资源、市场大环境及土地价格的多重影响，土地成交量锐减。今后，将以城中村的改造作为区域房地产开发的重点。2009年大量闲置、位优的市区预计，受2007年昆明市闲置土地处置办法出台，大量盘活闲置土地和存量土地，这类土地基本上会在2009年底至2010年上半年集中放量充斥市场，导致土地价阶段性升高，但整体地价水平与去年基本持平。总结昆明市内现有土地存量及分布根据近两年昆明市区土地供应成交结果表明，昆明市现有土地存量相对集中在南市区及北市区，老城区土地供应相对较少，呈贡新城及经开区土地存量集中，放量充足昆明市区土地吸纳能力分析目前，昆明空置1-3年的商品房面积约为122.97万平方米，同比增涨186.6%，其中住宅面积约67.18万平方米，空置率较高，土地吸纳能力有限昆明市房地局登记数据统计，来自城外的购房者约占60%，一方面表明昆明作为省内唯一特大型城市的集聚能力较强，另方面表明，本市居民的购房需求相对较弱昆明地价水平昆明主城区住宅用地成交地价区间为190-380元/亩，呈贡新城及经开区成交地价区间为40-80元/亩，由于主城区土地供应稀缺，仅为供应总量的18.5%，导致土地整体成交均价维持在较低的水平。规划参考昆明住宅用地规划（2008-2012图）3.2.1商品房成交分析表一、2007-2008商品房成交情况对比2008年昆明商品房成交情况2007年2008年成交套数（套）6124950331成交面积（万平米）779.8511成交金额（亿元）29.123.5成交均价（元）52334598月均涨幅（%）3.30%0.60%成交套数（套）成交面积 （平米） 成交金额 （亿元） 成交单价（元/平米）2007年61249779829152332008年503315112354598差额-10918-268.8-5.6-635降幅-18%-34.5%-20%-11%表二、2009年1-5月昆明价格分布表三、昆明09年热门板块结论受市场调整期的影响，昆明市场在2007年开始逐步进入回调，到2008年商品房成交量 回归到2004年的同等水平，至今年1-4月昆明商品房成交价格仍是购房者首要考虑的重点因素，理性购房、价格博弈，无不凸显买方市场的来临。预计，房地产市场调整周期仍就会持续一个较长阶段，至2010年的下半年调整基本完毕。再此调整期内，昆明房地产市场交量及价格双双呈波谷形态，价格回调空间约在5%-10%之间。之后昆明房地产市场将进入平稳发展的状态。 2009年是房地产市场调整周期的重要过度年，对开发商资金实力及营销举措都将是不小的考验。3.3.1城中村改造表三、城中村改造区划图城中村基本情况数量总人口（万人）占地面积（平方公里）总面积（万）五华区519.13.6597xx区67202.96653官海区103227.961473西山区11524.65.021112合计33675.719.5438172009年2月9日，在2009年昆明市城中村改造工作会上，明确提出昆明市今年要全面完成主城建成区城中村改造专项规划的编制和审批，再实施45个村的改造，全年拆除城中村各类建（构）筑物150万平方米，全年实际完成城中村改造项目投资100亿元人民币。分析以容积率3.5计算，（相对保守的估算）336个城中村5年内改造放量约为6839万平方米。（不包括新出让的商品房供应放量）而“一村一策”的拆迁方案政策，不仅使城中村改造难度相对减弱，但一定层面上也增加了城中村改造的变数和成本。l 2008年，昆明启动了城中村改造计划，计划五年内完成336个城中村的改造，面积19.5平方公里，在册人口约76万人。l 2008年影响昆明楼市的不仅是房地产周期性调整大势，全面启动的城中村改造计划同样不可忽视。结论城中村的改造，是昆明既呈贡新城后又一重要举措。城中村的改造必将成为，昆明又一吸引内资的投资热点。有助于城市面貌的改善，提升昆明城市综合影响力，同时面临19.5平方公里面积的新增供应，对于成长型的昆明房地产市场而言，很难在短时间内消化完毕。未来3-5年内，对于昆明房地产市场而言机遇与风险共存昆明房地产市场总结1、市场成熟度不高，刚性需求较低（自用和投资类房产均显不足） ，腹地吸纳能力较弱。（60%以上购房人群来自区域外）受大环境及政策导向的影响，价格有所波动，但整体价格水平发展平相对平稳。2、商品房空置率较高，加之城中村改造加大新增供应面积，但市场吸附能力有限，供需矛盾持续加大。3、部分因08年计划上市而未能上市的项目与城中村改造项目分批集中释放，未来3-5年昆明房地产市场竞争将进入白热化，开发企业优胜劣汰面临重组。第三部分：项目定位及开发策略及开发模式区域概况盘 龙 区l xx位于昆明市主城区东北部，东、南面与官渡区相连，北接嵩明和富民两县，西临五华区 l 辖区面积345.83平方千米，建成区面积45.79平方千米。辖拓东、xx、东华、联盟、金辰、青云、龙泉、茨坝8个街道办事处和松华、双龙2个乡（省二类乡），共49个社区、16个村委会。区内共有常住人口65.16万人，户籍人口41.99万人，其中，非农业人口38万人，占户籍人口总数的90.5%；少数民族人口4.48万人，占户籍人口总数的10.67%。l 2008年城中村改造计划正式启动，标志-着xx区的发展将掀开崭新的一页。 区域规划区域整体规划及功能定位盘 龙 区 域 整 体 规 划总用地范围规划居住人口总规划建筑面积规划优势345.58平方米42万人至2012年45.79平方米区划调整使过去“有天无地”的制约瓶颈得以突破，是区划前的3倍，为城区经济的发展拓展了空间。居住、商贸中心占地规划居住人口规划建筑面积备注平方公里居住人口 万总户数 余户万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。区域规划 板块划分主城核心区 重点发展 区 城乡一体化建设重点区 松华坝水原保护区 昆明整体规划将盘龙区定位为具有示范、辐射、带动和支撑力的城市核心区2005-2020年区域内部城市功能规划主城核心政府对盘龙区域的功能定位规划2005-2020年内部城市功能规划p 主城现代商贸服务区 p 绿色经济示范区 p 绿色生态居住区p 现代新型工业区p 松花坝水源保护区 五大功能 重点发展区城乡一体化建设重点区松华坝水原保护区板 块 功 能 及 定 位2005-2020-盘龙区新规划五大功能的内部城市规划，保障了区域有序、合理发展，利于各功能相互促进影响并整合各功能资源使之最大化，确保了区域区定位的发展实现。区域“一都、两圈、三街区”空间新格局 白塔路旅游、服装商业大道 东风东路体育、休闲用品商业大道 北京路通讯产品商业大道cbd核心区东风广场为中心的区域，其东到白塔路、南到拓东路、西到盘龙江、北到东风东路，面积约45公顷左右，主城核心圈城市现代核心商圈cbd中中央商务区盘龙一环路以内的中心城区，东到环城东路、南到拓东路、西到盘龙江、北到环城北路，面积约3.51平方公里。 中央商务区 cbd世博片区北辰片区金实片区昆明北部“休闲餐饮之都” 北部现代区域商圈北京路延长线“一都”、“两圈”、“三街区“商圈规划xx区整体规划分析l 区域未来人口及住宅用地规划，使区域趋向中等城市规模发展，确定了昆明副都市中心的地位l 交通规划，改善了现有的交通状况，区域开放性加强，与其它区域连接加强l 区域政府规划确定了区域产业经济发展方向，产业经济发展将带动区域经济、文化、娱乐等相关发展，保障了区域后续持久性开发发展。l 区域商业规划，确定了区域商业中心，使区域商业趋向集中化、规模化发展l 区域未来发展潜力巨大，保持持久性、永续性发展。项目分析一、swto分析31（优势）311区位优势基地位于昆明城市核心，城市规划中cbd（中央商务区）范围内，交通四通八达，与省委、省政府、市委、市政府近在咫尺。周边配套齐全，商业设施发达，区位条件极佳，在近几年可谓后无来者，具有很大的增值空间。31.2交通优势基地北与“城市一环路”接壤，南与“xx街”连接，东与昆明贯通南北的中轴路“xx路”比肩，规划建设中的“城市轨道”2、3、5号线途径路过且在昆明北站设有站点，多条公交线路在此停留设站，交通通达性较好，交通便利，集聚能力较强。具备多种物业开发的先觉条件。32（劣势）321基地劣势 基地内城市待征市政道路及30亩代征绿地（xx公园），破坏了基地完整性，大大降低了地块的利用率，增加了项目的容积率，降低了项目品质。同时增加项目的开发成本。322竞争劣势基地周边共有17个“城中村”改造项目同时上马。且，其它基地规整、利于整体规划、布局、建设，项目竞争较为激烈。3、2、3开发商品牌劣势 周边基地的开发项目，均为昆明老牌开发企业，具备一定的品牌知名度或市场美誉度且富有丰富的开发经验。对于本项目而言，缺乏品牌与开发经验的支撑。33（机会）3、3、1规划及政策机会昆明市xx区“一都、两圈、三街区”的新空间格局的确定与实施，为项目赋予了新的内涵。2008年，昆明市“城中村”改造的全面启动为项目的开发带来利好消息，促进项目开发顺利推进。3、3、2市场机会目前，昆明主城区土地稀缺，一环内的土地更是少之又少。项目基地位于主城区且又在一环内，成熟的区域及稀缺的地段给项目带来较大的市场机会。333人文机会 当昆明随着经济发展进入现代城市之时，富有韵味的老街、小巷、老宅也日渐被高楼大厦所覆盖，与之同时，当地传统历史文化也被现代文明所取代。昆明“博物馆之城”的构