某旅游项目-生态公园（二期工程）扩建项目可行性研究报告.doc

某生态公园（二期工程）扩建项目某生态公园（二期工程）扩建项目 可可可可 行行行行 性性性性 研研研研 究究究究 报报报报 告告告告 第 2 页 共 46 页 目目目 录录录 1.总论总论1 1.1 项目慨况 1 1.2 项目背景3 1.3 项目可行性研究原则、范围与依据4 1.4 主要技术经济指标 6 2.项目建设的必要性项目建设的必要性7 2.1 国内外休闲农业发展现状与趋势 7 2.2 人类追求绿色健康食品需求的趋势 8 3. 市场分析与预测市场分析与预测10 3.1 宏观市场分析 10 3.2 微观市场分析 11 3.3 未来市场预测 12 4.项目建设条件及建设规模项目建设条件及建设规模14 4.1 地理条件14 4.2 绿色食品原料供应16 4.3 社会经济条件16 4.4 建设思路与建设规模 17 5.项目建设方案项目建设方案18 5.1 项目策划18 5.2 项目构成 18 5.3 平面布局 19 5.4 建筑工程方案 20 6.农副产品加工技术与工艺流程农副产品加工技术与工艺流程22 6.1 生产工艺参数与技术要点 22 6.2 产品质量标准 24 6.3 主要工艺设备配置 25 7.环保、节能、劳动安全与公共设施环保、节能、劳动安全与公共设施26 7.1 环境污染防治与环境保护 26 7.2 节能 28 7.3 劳动保护与安全 29 7.4 消防29 7.5 公共设施 30 8.组织架构与劳动定员组织架构与劳动定员30 8.1 项目组织架构30 8.2 劳动定员 31 9.项目实施进度计划项目实施进度计划32 第 3 页 共 46 页 10.投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措33 10.1 项目工程总投资估算33 10.2 项目投资计划及筹资方案 34 11.财务预测与分析财务预测与分析36 11.1 编制依据 36 11.2 项目收入预测 36 11.3 项目总成本费用估算 37 11.4 项目损益分析 38 11.5 项目现金流量分析 39 11.6 综合财务分析 39 12.项目融资与还贷计划项目融资与还贷计划41 12.1 项目融资必要性与融资额度 41 12.2 贷款偿还计划 41 13.可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议42 表格 1 项目管理团队素质结构一览表 .3 表格 2 项目研究依据一览表 .5 表格 3 项目主要经济技术指标表 .6 表格 4 建筑物面积分布表 21 表格 5 设备选型配置一览表 25 表格 6 项目实施进度一览表 32 表格 7 项目总投资额估算表（单位：） .34 表格 8 项目投资及资金筹措方案表（单位：万元） 34 表格 9 项目收入预测（单位：万元） 36 表格 10 单位生产成本产能耗量收入预测表（单位：万元） .37 表格 11 总成本费用表（单位：万元） .38 表格 12 项目损益分析（单位：万元） .38 表格 13 现金流量分析（单位：万元） .39 表格 14 财务内部收益率计算表 .40 表格 15 项目偿还贷款本息方案表(单位:万元) 41 某旅游项目扩建某旅游项目扩建某旅游项目扩建某旅游项目扩建 可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 1.1.总论总论 1.11.1 项目项目概况概况 1.1.1 项项目名称目名称 湖南某生态公园（二期工程）扩建项目(以下简称项目)。 1.1.2 项项目地点目地点 湖南某县瓮江镇盘石村。 1.1.3 项项目建目建设单设单位位 某生态园有限公司（以下简称公司）成立于 2003 年 6 月，注 册资本 800 万元，主要从事旅游、休闲农业、餐饮、娱乐业的开发 与经营，先后投资 3000 万元，兴建了某生态园、某县金碧辉煌娱 乐城、某县蓉园洗浴中心、某县湘悦酒楼以及某县连云山峡谷漂 流等项目，每个项目都取得了可喜的成绩。其中，某生态园和连 云山峡谷漂流已成为湘北地区旅游业的名片而享誉三湘，某生态 园是岳阳地区唯一一家五星级休闲农庄。 法人代表江鹏程，1964 年 1 月出生于某县长寿镇，1984 年 毕业于中国地质大学，1987 年在中国地质大学就读在职硕士。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 2 页 共 46 页 1984 年，大学毕业后，被分配到湖南地质矿产局，先后担任团委 书记、省直机关团委区片副书记和所长助理等职，1990 年辞职下 海经商。2002 年，江程鹏同志回到家乡岳阳某县，投资某生态旅 游园项目，并经营管理至今。2006 年，江程鹏同志荣获湖南省十 佳青年农民称号。 公司现有员工 76 人，通过 4 年多的努力，已经培育了一支 技能齐全、训练有素的项目开发管理团队，其中高层管理人员 5 人，均有丰富的从业经验和技能水平。公司具有各项符合现代化 企业理念的规章制度、营销战略、工作流程、绩效考评体系，企业 正处在高速发展阶段。 项目管理团队简况及其素质结构见下表。 图表 1 项目管理团队素质结构一览表 序号姓 名性别年龄文化程度 职 务 01江鹏程男45硕士董事长 02钟凌湘男32大专总经理 03喻惠国男58大专副总经理 04黄安根男55大专 财务总监 05张燕舞女27大专 营销总监 1.1.4 项项目目简简介介 某生态公园北与江口村相连，南接金罗村和英江村，西临九 丰村，东界张市村，面积 2.25 平方公里。同时为了保护和控制景 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 3 页 共 46 页 区内的生态环境，从核心规划边界向外扩充 200 米，形成景区的 生态控制范围，面积为 1.85 平方公里，并将江口村、九丰村、英 江村、金罗村、仗义村、张市村的山林划入生态公益林保护范围； 某景区的旅游经济影响范围将辐射至岳阳、长株谭地区以及部分 湖北江西广东省区。 整个项目分三期建设，一期工程总投资 2880 万元，形成固 定资产 2450 万元，现已运营 4 年。某已成为某县主要旅游景区 和亮点景区。4 年来，累计接待游客 50 万人次，其中接待港、澳、 台地区和日、韩等国人士 2000 余人次，中央军委原副主席张震、 全国政协原副主席毛致用以及原湖南省委书记杨正午、原省长周 伯华、省委常委副省长徐宪平都曾到某视察或入住盘石山庄。 本项目系第二期工程，主要建设三大类旅游区即民俗体验类 旅游区、休闲度假类旅游区、拓展类旅游区。项目总投资 2291 万 元，建设工期为 8 个月。项目建成后，20082012 年内年均销售 收入 1507.05 万元，累计增加利税收入 3617.71 万元左右。 项目三期工程正在详细规划中，预计投资 2100 万元。 1.21.2 项目背景项目背景 随着经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，城市化的 不断扩大，闲暇时间的逐渐增多，生活节奏的不断加快以及竞争 的日益激烈，人们对于休闲活动、接触大自然、回归俭朴生活的 需求正快速成长，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 4 页 共 46 页 山村自然环境中放松自己。 1.2.1 某某县县旅游旅游态势态势 某县重视旅游业的发展，县九届党代会，十四届人大一次会 议将“建设生态大县，发展旅游产业”确定为全县社会经济发展的 首选战略，将发展生态旅游作为县域经济发展的一项重要措施来 抓。2004 年，县旅游局以建设旅游大县为目标，大力推进旅游精 品建设，全年共接待境内外游客 22 万人次，比 2003 年同期增长 18.1%，旅游收入达 2200 万元，比上年同期增长 22.4%；2005 年 全县共接待境内外旅游人数达 20 万人次，旅游收入 8000 万元。 某县预计 2008、2009、2010 年接待旅游人次分别达到 50 万、 80 万、100 万，这为本项目带来巨大商机。 1.2.2 盘盘石村基本情况石村基本情况 盘石村具有良好的生态资源，经济基础较好，旅游业已经开 始萌芽，并得到了当地政府和村民的大力支持。某景区 2002 年 底奠基建设，作为某县重要的生态旅游景观，其依山傍水，山体 植被茂盛，湖光山色秀美，山水植物构成了某特有的风景。目前 某景区以商务会议旅游为主要旅游形式，游客以某县、岳阳市的 商务会议专项旅游的游客为主。 山：盘石村面积的 80%为坡地，林地面积 3200 多亩。 水：汨罗江盘石村段的水域面积有 0.97 平方公里，年最 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 5 页 共 46 页 高水位 57 米，最低水位 51 米，分别在 1954 年和 1983 年发过洪水。 经济：盘石村全村 127 户，人口 538 人，2003 年全村 gdp 总值为 64.56 万元，人均 1200 元，2004 年全村 gdp 总值 96.84 万元，人均 1800 元，2005 年全村 gdp 总值 118.36 万元，人均 2200 元。 旅游业：2004 年景区接待游客 10 万人次，营业收入 540 万元，2005 年接待游客 12 万人次，营业收入 597 万元。 1.31.3 项目可行性研究原则、范围与依据项目可行性研究原则、范围与依据 1.3.1 可行性研究原可行性研究原则则 严格执行国家有关标准、规范、法规和政策，坚持安全可 靠、保护环境的原则，合理确定服务方案。 以市场为导向，以经济效益为中心的原则，根据农家生态 旅游市场实际营销情况，全面分析供求关系，提出合理的 建设规模。 1.3.2 可行性研究范可行性研究范围围 本报告通过周密的市场调研与投资论证，重点研究和阐述下 列本项目相关问题： 项目背景及项目建设必要性； 市场分析与建设规模； 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 6 页 共 46 页 建设条件与厂址选择； 建设方案与功能布局； 项目实施计划； 投资估算与资金筹措； 效益预测与财务分析； 项目融资与风险防范。 1.3.3 可行性研究主要依据可行性研究主要依据 图表 2 项目研究依据一览表 序号序号来来 源源内内 容容 1某县政府某年鉴2005 年 10 月 2某县旅游局某县旅游发展总体规划 ，2005 年 10 月 3湖南省人民政府湘政发200524 号 4某县旅游局某风景区详细规划 2005-2020 年 5湖南农业产业化建设领导小组湘农产20052 号 6岳阳市财政局岳市财农200526 号 7开发商公司章程、法人执照、营业执照、财务报表 8开发商项目市场调研情况、项目简介、公司简介 9开发商农业基本建设项目管理办法和其它相关资讯 10 项目可研编制单位有关专家顾问对宏、微观市场的洞察、把握及了解 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 7 页 共 46 页 1.41.4 二期项目二期项目主要技术经济指标主要技术经济指标 图表 3 项目主要经济技术指标表 序号指标单位指标值备 注 1 总占地面积亩 2700 开发 14 亩用地，租赁其余 用地保护生态平衡 2 总建筑面积 4700 3 主要设施设备万元 190 原有设施装饰设施添置 4 绿地率 %61.7 5 项目建设周期月 8 7 项目投资总额万元 2290 8 投资利润率 %11 9 投资利税率 %16 10 全部投资回收期年 4.48 11 财务净现值(k)万元 124.78 12 项目内含报酬率(eirr) %12.37 13 项目贷款偿还期年 4 人民银行 3-5 年贷款利率 14 项目资产负债率 %43.65 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 8 页 共 46 页 2.2.项目建设必要性项目建设必要性 2.12.1符合国家产业发展政策，属于国家鼓励发展的产业符合国家产业发展政策，属于国家鼓励发展的产业 目前，我国正在大力建设社会主义新农村,国家十一五规划 纲要指出，坚持把解决“三农”问题作为重中之重，实行工业反 哺农业、城市支持农村，推进社会主义新农村建设。2006 年，全 国的旅游主题为中国乡村游,将“旅游产业促进社会主义新农村建 设”作为旅游业发展的重要目标之一，进一步加强乡村旅游产品 项目的开发。 国务院提出发展休闲农业和乡村旅游是建设现代农业、推进 社会主义新农村建设、构建和谐社会的重要途径。为拓展农业的 休闲和文化传承功能，满足城乡居民日益增长的休闲观光需求， 促进农民增收和城乡统筹，又好又快地发展休闲农业和乡村旅游 产业。 。 2.22.2 国内外休闲农业发展现状与趋势国内外休闲农业发展现状与趋势 20 世纪 70 年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产 业规模，目前在世界各国形成了传统休闲农业、都市型休闲农业、 科技型休闲农业、奇异型休闲农业等多种休闲农业经营模式。还 可拿自己收获的农产品参加各种展评活动。如法国农村的葡萄园 和酿酒作坊很多都是对外开放的，游客不仅可以参观和参与酿制 葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 9 页 共 46 页 将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣。这 些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒 的收入。 我国的台湾地区在 20 世纪 70 年代逐渐达到中等小康生活 水平、人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始 陆续将果园、农场于农闲或假日开放社会大众参与，观光果园在 台湾出现。经过单一果园、多类农园、主题式农园和整合式农园 四个阶段的发展，目前已拥有 1000 多家休闲农园，已成为一种 新兴的农业发展形态。进入 90 年代，随着我国人民生活水平提 高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。一些有特色的休闲农业基 地，如浙江金华石门农场的花木公园、自摘自炒茶园，富阳县的 农业公园；福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园， 建阳县黄坨乡蛇园，东山县鲍鱼观赏村；广西柳州水乡观光农业 区；山东枣庄石榴园；海南亚珠庄园；河南周口市“傻瓜农业园”； 上海浦东“孙桥现代农业开发区”；四川成都市郊区的“小农庄度 假村”等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览 空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。 据中南林学院的朱玲介绍，目前广东省已有 80 多个观光果园， 每年接待游客 400 多万人，收入达 10 多亿元。 2.32.3 符合农村城市化发展的需要符合农村城市化发展的需要 无论是经济可持续发展还是社会可持续发展，在所有的发展 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 10 页 共 46 页 中国家内，都涉及农村城市化问题，因为农村城市化是一个不可 避免的发展趋势。走经济可持续发展道路，拓宽市场经济，为农 民提供新的就业机会，走环保的路子，发展便利交通模式，提高 能源效率实现节能，发展第三产业，合理使用土地，以尽快消除 贫困，建立 防治自然灾害的系统。为了推进农村经济向农村城 市化方向前进，我们在综合治理上下功夫，教育引导广大群众从 思想观念、思维方式、工作和生活方式等方面尽快 适应推进农 村城市化的需要；我们为了在开发利用自然的同时，从保护自然、 保护生态环境入手，尽量提高生态环境质量，使发展建立在生态 系统良性循环的基础上 来发展我们的经济，这是与当前的大气 候相适应的，符合城市化建设的需要。 2.42.4 创造良好的社会效益和经济效益创造良好的社会效益和经济效益 本项目的开发，将推进农业产业的战略性调整，提高农民及 其他社会成员的整体素质，为区域经济注入新的活力有着积极而 现实的意义,并有良好的经济效益和社会效益。 随着我国农业已经从全面短缺向供应平衡或供过于求转变， 以及人们在旅游、游憩等领域消费水平的提高，不少经济较为发 达的城市对其郊区的农业产业结构进行了调整，以适应人们多层 次、多样性消费的需要，适应我国农业格局的改变需要。城市郊 区农业已不仅仅是为城市提供粮食需求，而更多、更重要的是提 供环境与休闲资源场所。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 11 页 共 46 页 在这一前提下，城市休闲农业也应运而生，发展休闲农业还 能增加农村就业机会，增加农民收入渠道，提高农民收入，改善 农村产业结构。并且增加城乡居民接触，拓展农民人际关系，缩 短城乡差别，提升农村生活品质有着重要作用。而本项目的开发， 既可增加农民收入，促进了农业发展，又能增加国家、地方税收 和金融机构效益，对区域经济的发展将有不可替代的促进作用。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 12 页 共 46 页 3.3. 市场分析与预测市场分析与预测 3.13.1 宏观市场分析宏观市场分析 世纪 70 年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产 业规模，目前在世界各国形成了传统休闲农业、都市型休闲农业、 科技型休闲农业、奇异型休闲农业等多种休闲农业经营模式。还 可拿自己收获的农产品参加各种展评活动。 我省休闲农业的发展始于 20 世纪 90 年代，在长沙、益阳两 市最初兴起，形成以钓鱼休闲、吃农家菜、住农家房、观农家景、 干农家活的“农家乐”为主体。经过几年的发展，仅长沙市目前已 有一定规模的休闲农庄 900 多家，其中长沙县、开福区、望城县、 浏阳市等已逐步形成了点片相连的休闲农业产业群。就全省休闲 农庄而言，目前主要包括：观光型休闲农业，客栈型休闲农业，度 假型休闲农业。其中客栈型休闲农业,主要是指位于城郊结合部 和一些主要景区(点)附近,为游客提供食宿;而度假型休闲农业则 是指在满足游客吃住的基础上,还能为游客提供更多的农家生活 方式与农事体验等活动项目。据不完全统计，2004 年底，我省具 备一定规模的休闲农庄有近 5000 家，年经营收入超过 20 亿元， 直接从业人员 10 万左右，接待休闲者近 2000 多万人次，其中年 经营收入 50 万元以上的有 800 多家。邵阳市现有一定规模的休 闲农庄 58 个，年经营总收入 5750 万元，直接从业人员 2369 人， 去年完成利税 568 万元。武陵源的“家庭旅馆村”占地 35 亩,规划 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 13 页 共 46 页 建房 120 户,共有床位 1800 余个,总投资达 2171 万元。新宁县也 大力发展各类家庭旅馆 200 多家,床位达到 2500 张,占全县旅馆 酒店床位的半壁江山。 3.23.2 微观市场分析微观市场分析 据统计我市 2007 年春节黄金周创下历史最好纪录，全市共 接待境内外游客.万人次，实现旅游总收入.亿元，分别 比去年同期增长和.，其中君山岛共接待游客 36500 人次，收入.万元，居全市各景点之最。 据旅游部门分析，我市春节黄金周特色凸现，一是入境游实 现开门红，随着新三峡旅游市场的形成，途经岳阳的三峡旅游重 现昔日风采，春节期间，名来自欧美和东亚的境外游客来 我市游览岳阳楼、欣赏洞庭风光，创春节黄金周入境游客接待历 史新高。由于去年加大了君山爱情岛品牌的宣传，春节黄金周喜 摘硕果，共接待来君山旅游的海内外游客.万人次。老景点岳 阳楼游客也比往年明显增长，春节期间共接待游客.万人次， 比上年增长.和.。张谷英村接待游客.万多人次。 春节黄金周期间，屈子祠、银水洞、任弼时纪念馆、某起义旧址、 五尖山、大云山、幕阜山接待游客也全都突破人次。湘阴 青山岛渔家乐、君山区柳林洲镇的农家乐、团湖荷花园、南湖风 景区龙山野外烧烤等一批独具特色的休闲山庄也在黄金周高峰 时期呈饱和接待状态。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 14 页 共 46 页 随着人民生活水平的提高和休闲旅游、短时度假意识的爆发， 使休闲旅游市场迅速膨胀，旅游业得到了快速发展。不过旅游业 是一种体验性的行业，一般而言，除非特别有吸引力，旅游景区 景点吸引回头客的能力有限。随着周边旅游景区的成熟和老化， 作为生态旅游大县的某县的旅游业将面临难得的机遇。 目前，某已成为湘北地区主要旅游景区和亮点景区，4 年来， 累计接待游客 50 万人次，其中接待港、澳、台地区和日、韩等国 人士 2000 余人次，中央军委原副主席张震、全国政协原副主席 毛致用以及原湖南省委书记杨正午、原省长周伯华、省委常委副 省长徐宪平都曾到某视察或入住盘石山庄。 3.33.3 未来市场预测未来市场预测 休闲农业活动行为源于城乡间的自然、社会、经济和文化的 差异。人们在“黄金周”及双休日将更多地选择舒适、容易成行的 近郊农业休闲方式。从客源上看，省内“长、株、潭”三市经济总量 占全省 31.3%，人均国内生产总值为全省的 1.66 倍，集中了全省 50%以上的高等院校和高新技术产业人才。至 2005 年，三市非农 业人口已超过 400 万人；衡阳、岳阳、常德、郴州、益阳、邵阳等 城市人口规模也将以同样速度发展。届时，全省城市化水平可以 达到 40-50%，可见湖南省内潜伏着一个较大的乡村旅游市场。 省际，南面有一个广州、深圳为核心的珠江三角洲城市群；北面 有一个以武汉为中心，包括黄石、黄冈、孝感等大中城市在内的 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 15 页 共 46 页 华中城市群。以上海为中心的华东市场和以京、津为中心的华北 市场虽然距离湖南相对较远，但这是目前我国国内旅游两个最主 要的输出地区，而且多倚重于团队旅游方式和接近大自然的旅游 项目，长距离出游人数正在逐年增加，这亦是湖南休闲农业旅游 不可低估的潜在客源市场。 城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间 风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合 旅游景观与农业生态景观的休闲农业需求增长上。在城市周边和 经济发达地区发展休闲农业具有现实的需要。 岳阳地区唯一一家五星级休闲农庄某生态公园每年的 接待人次都在 10 万以上,随着岳阳旅游事业的蓬勃发展和满足 人们对自然田野生活的向往性、对自然环境发展和保护认知的教 育性、以及对动态生物生态活动和静态农村人文活动的娱乐性, 预计项目在营销策划、品牌优势、资源优势下,接待人次将以每 年 10%增长。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 16 页 共 46 页 4.4.项目项目建设思路与建设建设思路与建设方案方案 4.14.1 项目项目建设思路建设思路 基于项目原有基础条件和市场需求分析,结合实际，确立重 点：一是结合现有条件，以延伸现有游览观光景点发展休闲农业； 二是结合省级龙头企业区域环境美化，扩充和完善休闲农庄功能， 增加参与性和互动性；三是结合农业生态园区，拓展园区功能布 局，发展成为环保基地和观光休闲景点；四是结合区域产业特点， 开发生态旅游资源。五是着力打造“某”品牌，提高项目的市场渗 透力和盈利能力。 4.24.2 项目项目建设规模建设规模 根据市场分析与预测，项目建设规模确定为：扩建农业生态 园地占地 14 亩，增加租赁园林面积增加达 2686 亩，扩建一些参 与性、互动式项目，添置新设备、改造原有设施，使项目年接待能 力达到 50 万人次。 4.34.3 平面布局平面布局 4.3.1 平面布局原平面布局原则则 集中原则 充分考虑景点聚集度、客源流向、线路组织等客观因素，深 度挖掘生态旅游和乡村旅游的休闲、度假功能，使产品整体集中、 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 17 页 共 46 页 合理布局，更好的突出某景区的主题。 主导因素原则 将规划区域内资源分布集中的地块作为能起主导作用的核 心景区来开发，其他分区作为主导景区的辅助区，各区主题鲜明， 功能互补，重点突出，层次分明。 因地制宜原则 空间布局和项目设置时充分考虑资源现状，结合当地的地形 地貌，深度挖掘资源潜力，并在不破坏水体和山地林木的前提下， 对景区进行开发。 可持续性发展原则 以保护资源、保护环境为出发点进行空间布局规划，使景区 的生态保持良性发展态势。 4.3.2 平面布局主要方案平面布局主要方案 根据某景区的资源性质、分布及开发现状，以及对核心资源 保护的需要，整个项目划分为“一心、一环” 的空间格局，即旅游 规划核心和生态控制环。旅游规划核心以盘石村为规划范围，是 发展旅游业的核心地域；生态控制环为盘石村村界向外扩充 200 米，面积为 1.85 平方公里的环状生态控制区域。此区域内禁止砍 伐树木、禁止破坏森林、禁止污染水体，同时禁止建设大型的建 筑工程，起到生态环境保护的作用。 总平面布局图见附件。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 18 页 共 46 页 4.44.4 项目项目建设内容建设内容 某生态公园本着“统一规划，整体开发，分期实施”的建设原 则实施，以已开发的盘石山庄为基础，整个公园按“户外运动，生 态农业，文化博览，休闲度假”四大功能开发建设，将某生态公园 建成一个集运动、观光、休闲、度假、娱乐、购物、会议、住宿于一 体的生态公园。2002 年 10 月以来，公园已经建成或部分建成的 项目有：园区基础设施、盘石大酒店、垂钓中心、沙滩泳场、水上 慢慢游、水上摩托艇、水上观光游船、游泳池、网球场、沙滩排球 场、跨江滑索等。本项目为二期工程，拟建：农家乐、拓展训练基 地、盘石人文馆、滨水民俗表演广场等。 4.4.1 农农家家乐乐 农家乐占地面积 13 万平方米，包括农家休闲园、农家旅社、 烧烤园和田园风光（即菜地）等项目。首先对现有的农家乐建筑进 行统一规划（外立面整治、内部空间结构改造等），针对某县、汨 罗市、岳阳市、长株潭、武汉市等城市居民周末休闲需求，开发具 有当地文化特色的农家乐旅游活动，主要为城市居民提供具有农 家特色的休闲项目，让游客“做两天农民，过两天农家生活”，如 吃农家饭、住农家院、干农家活、赏田园风景等，满足城市游客观 光、购买农家产品、追求自由、健康的旅游需求，让游人在蓝天、 白云、绿水、青山、农田中徜徉，流连于绿色、生态的农家生活中。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 19 页 共 46 页 农家乐以“高起点、高标准”为原则，实行规范化的服务、管 理，成立农家乐旅游协会，提供高品质、高品位的旅游产品，将景 区内的农家乐打造成岳阳市农家乐基地。 4.4.2 拓展拓展训练训练基地基地 拓展训练基地位于汨罗江北面的山林内，根据风险程度以及 对心理挑战的大小分为二个级别，即无风险项目和低风险项目。 拓展训练基地针对青少年学生和企业员工，进行青少年素质训练、 体能训练、团队协作训练、激发潜能训练等。项目包括登山、丛林 穿越、野外生存、露营、野战营等。 4.4.3 滨滨水民俗表演广水民俗表演广场场 位于现有鱼塘旁，规划面积 5000 平方米，为方型临水广 场，中间的表演空间为圆形，体现“天圆地方”的传统观念。整 个广场选择木制生态材料建造，在广场的四个角上设计方型 图腾柱。定时安排表演队表演当地的特色民俗活动，包括舞 龙灯、舞狮、九龙舞、地花鼓、皮影戏等地方传统的民俗艺术 表演，同时引进土家族的摆手舞和其他少数民族的民间舞蹈， 增加游客参与性。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 20 页 共 46 页 4.4.4 盘盘石人文石人文馆馆 某人文内涵深厚，曾有杜甫留宿洲上，李宗仁指挥战场旧址 和单先麟抗日伏击旧址等人文景观，但目前在洲上无法找到具体 旧址所在地，为了让游客充分了解某，规划在某中心的山丘处建 盘石人文馆，将某的历史文化展现给游客。 4.4.5 环环江休江休闲长闲长廊廊 位于环江防护堤上，修建环江绿化带，设观景亭、花架、休息 长廊等设施，材质选用木制材质，颜色以深红色为主。休闲设施 按游客游览需要适当放置。道路规划将步行道和观光自行道分离， 组景的植物以本地野生植物为主，体现乡野气息。 4.4.6 盘盘石竹园石竹园 位于洲中心山丘。为了美化洲中心的山丘，在健身景观道两 侧的山地内大面积的种植竹林，充分营造洲中心“静”的环境氛围。 并在竹林内种植栀子花、杜鹃花等花卉植物作为地被，丰富竹林 的景观层次。在竹林内设吊床、休息亭等休息设施。 湖南某县某生态公园扩建项目可行性研究报告 第 21 页 共 46 页 5.5.市场营销策略市场营销策略 市场营销重点围绕目标市场展开，通过多种通道把景区的信 息传递给目标市场群体，同时在目标市场塑造知名度和美誉度， 吸引目标市场群体到旅游目的地游玩。 图表 4 目标市场营销策略示意图 制制定定相相应应 营营销销策策略略 为为产产品品作作 市市场场定定位位 选选择择目目标标 市市场场 市市场场细细分分 实现企业实现企业 营销目标营销目标 营销策略：4ps（产品、价格、通路、促销）组合策略； 促销包括：广告（ad）、销售促进（sp）、人员推销、公共关 系（pr）、直效营销整合策略的制定； 广告包括：广告创意、媒介策略等。 制制定定相相应应 营营销销策策略略 为为产产品品作作 市市场场定定位位 选选择择目目标标 市市场场 市市场场细细分分 实现企业实现企业 营销目标营销目标 营销策略：4ps（产品、价格、通路、促销）组合策略； 促销包括：广告（ad）、销售促进（sp）、人员推销、公共关 系（pr）、直效营销整合策略的制定； 广告包括：广告创意、媒介策略等。 市场营销的对象是目标市场，同时还要注意对景区有关联的 组织和企业的营销，比如对旅行社的市场营销，促使旅行社多宣 传和出售自己的景区，并创新旅游线路，推销自己景区的产品。 市场营销战略的实现可采取以下几种措施； 推介会：主要参加泛珠三角、长三角地区的旅游推介会， 重点城市为广州、长沙、上海等地。推销自身旅游产品，宣传景区 知名度，借机组织、丰富、拓展自身在客源市场的销售网络。 户外广告：选择在京珠高速某段出入口处、平伍公路交接 口、某县城出口等处布设户外广告。户外广告主要是景区的形象 宣传画，配以景区的形象口号，具有强烈的视觉冲击力。 报纸：报纸选择中国旅游报、 三湘都市报、