泰安浩天旧镇二期可研报告.doc

工程资质证书编号：工咨丙11820070050泰山区财源街道办事处旧镇社区旧村改造二期建设项目项目申请报告 山东同圆设计集团有限公司 泰安浩天工程咨询有限公司二0一一年七月目 录第一章 项目申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位概况1第二节 项目概况3第三节 组织机构与劳动定员19第四节 劳动保护与安全防护20第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析26第一节 发展规划分析26第二节 产业政策分析27第三节 行业准入分析29第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析30第一节 资源开发30第二节 土地、建材资源分析30第三节 电力资源分析30第四节 水资源分析34第四章 节能方案分析39第一节 节能政策与设计依据39第二节 节能措施和节能效果分析41第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析45第一节 项目选址及用地方案45第二节 土地利用合理性分析45第三节 征地拆迁和移民安置规划方案45第四节 建设条件48第六章 环境和生态影响分析51第一节 环境保护适用标准及依据51第二节 环境和生态现状52第三节 生态环境影响分析52第四节 生态环境保护措施53第五节 地质灾害及特殊环境影响分析57第六节 抗震设防58第七章 经济影响分析62第一节销售收入估算62第二节财务分析62第三节 盈亏平衡分析63第八章 社会效益分析64第一节 社会影响效果分析64第三节 社会风险及对策分析66附件：1、山东省建设项目招标方案2、委托书；3、项目承办单位营业执照复印件；4、开发资质复印件；5、弘盛地产有限公司关于旧镇社区旧村改造二期建设项目立项的申请6、泰村改字20112号关于泰山区财源街道办事处旧镇社区城中村改造方案的批复7、泰安市规划局会议纪要泰规会字201117号8、泰安市城市建设项目管理委员会会议纪要（2011.05.27）9、项目单位提供的其他资料。 附图：1、泰安市旧镇居住规划图2、规划方案总平面图3泰山区财源街道办事处旧镇社区旧镇村旧村改造二期项目申请报告第一章 项目申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、单位名称1、弘盛地产有限公司2、泰安市泰山区财源街道办事处旧镇社区居民委员会3、法人代表：王安年4、公司地址：泰安市青年路90号5、单位概况：弘盛地产有限公司成立于2002年1月22日，总部位于泰安市青年路90号，主要从事房地产开发销售及服务，是一家具有国家房地产开发二级资质的企业。公司注册资金1.2亿元，总资产10亿元，年开发面积100万平方米。公司先后在泰安宁阳、威海文登、聊城高唐、潍坊临朐、烟台牟平、烟台莱阳、烟台栖霞、烟台海阳、临沂临沐、聊城临清、聊城市区、德州禹城、济宁梁山、泰安东平设立分公司、泰安第一分公司即弘盛地产有限公司鲁峰双合分公司以及泰安第二分公司公司自成立以来，累计开发面积达400万平方米，工程合格率达100%，优秀率80%以上，多年来被泰安市、岱岳区评为“房地产开发先进单位”。2006年4月弘盛公司通过了iso9001:2000质量管理体系认证。坚持“财散人聚”理念的弘盛公司，重视人才的吸收与培养，以“军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化”的管理，公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级工程技术人员40人，专业工程人员80人，大专以上学历260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年轻化、高素质、能战斗的优秀团队。近几年，公司坚持以“经济效益为中心”、以“改革为动力”，突出抓好开工、销售、融资等重要环节，积极拓展发展空间，创建精品小区，树立公司良好的企业形象。以先进的经营管理模式，依托雄厚的资金实力，推动全公司整体持续、快速发展，为振兴山东省和泰安市经济做出贡献。二、项目申请报告的编制单位1、单位名称 ：山东同圆设计集团有限公司 泰安浩天工程咨询有限公司2、工程咨询等级：乙级3、工程咨询资格等级证书编号：工咨乙11820070050 4、发证机关：国家发展和改革委员会三、项目申请报告编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、泰安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、泰安市城市总体规划（2011-2020）；5、泰安市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见（泰政发200471号）；6、泰安市人民政府关于加快城中村改造的补充意见（泰政发200831号）；7、泰安市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知（泰政办发201068号）；8、关于印发泰安市工业固定资产投资项目节能评估和审查工作实施细则（试行）的通知泰节能字2011 3号9、泰安市人民政府办公室转发市经贸委等部门关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见的通知（泰政办发20107号）10、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；11、设单位提供的有关资料；12、建设单位委托编制本项目报告的委托书。第二节 项目概况一、项目名称：泰山区财源街道办事处旧镇社区旧村改造二期建设项目二、建设内容：主要建设9栋住宅楼（包括4栋6层回迁住宅楼；1栋11层和4栋17层开发住宅楼）及相关配套设施等。三、建设地点：拟建项目位于泰安市泮河大街北侧，青年路西侧。四、项目提出的背景泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速持续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，按照“山城相依、生态优先、轴向生长、组团发展”的城市空间布局原则，泰城建设以向南发展为主，重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展。老城区主要功能为行政办公、商业服务、文化体育、旅游接待、教育科研和生活居住，继续保持原有的“一个中心、一轴一线、五大组团、六条绿带”的空间结构。新城区在辅以完善配套生活设施的同时，打造城市第二产业发展空间，发展高新技术产业、公共服务、生活居住和旅游休闲设施。随着泰安城区的逐步扩大，旧镇社区的旧村改造工作逐渐被提上日程。旧镇社区是由坯房、石头房、砖瓦房、楼房交错组成的，部分住宅始建于上世纪六、七十年代，因为当时建房条件差，大部分房屋已经成为危房，对居住者形成潜在的威胁。由于旧村建设时，没有统一的规划，乱搭乱建现象严重，已经影响和制约着旧镇社区的发展。为此，宏盛地产有限公司提出了关于旧镇社区旧村改造二期建设项目的立项申请，泰安市城市建设项目管理委员会会议纪要同意“财源街道旧镇社区居委会在泰辛铁路以南、京沪铁路以东的旧村改造规划及单体设计方案以及开发地块的控制指标，占地面积约384亩”本项目建设就是在上述背景下提出的。五、项目需求分析及建设规模1、市场需求分析随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，在衣食无忧之后，改善居住条件在人们心中的分量越来越重，住宅消费已经成为人们新的消费热点。同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：3，加上住宅二级市场的逐步放开，城市居民消费观念的改变及收入的增加，个人购买力有了较大提高，较好地刺激了周边县市区的住宅建设快速发展。随着城市居民收入的不断增加，生活水平的不断提高，人们对居住空间的要求将越来越高，具有特色的类型多元化、智能化的住宅成为居民购房考虑的重要条件。2、项目规模2.1总体规模旧镇社区综合改造建设项目规划总用地面积256300平方米（384.45亩）。项目规划总建筑面积641820平方米，其中：住宅建筑面积488160平方米（回迁住宅面积153360平方米，开发住宅面积334800平方米），公建面积46700平方米（其中回迁公建19700平方米，开发商业房22800平方米，开发公建4200平方米），地下建筑面积106960平方米。规划总户数4485户。项目绿地率为38.1%，建筑密度为23.4%，容积率2.09。设计停车位3774个。由于旧镇社区旧村改造项目规模较大，为顺利开展项目的实施，项目主办单位根据实际需要分期进行项目的建设。一期已建设11栋6层回迁住宅楼和5栋二层回迁商业楼以及道路、绿化等配套设施。本项目为旧镇社区旧村改造二期建设项目。2.2旧镇社区旧村改造二期规模：旧镇二期建设项目总用地面积35560平方米；总建筑面积91010平方米，其中：住宅建筑面积66840平方米，公建建筑面积9600平方米，车库建筑面积14570平方米；项目容积率2.15，建筑密度23.5%，绿地率39.8%；设计停车位610个，其中地上停车位140个、地下停车位470个；建设住宅总户数663套。六、工程设计方案统一内容中的字号1、总体设计方案1.1规划设计目标1.1.1高度和谐的人文环境创造具有现代生活气息和人文情调的住区文化。坚持以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文居住环境。1.1.2高质量的生态环境加强绿化建设，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。1.1.3高品质的物质环境功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境。1.1.4超前的公共服务设施和高效能的基础设施市政基础设施规划配套齐全，而又做到安全、高效、经济、耐久，高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。1.2规划设计原则针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1.2.1重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造小区规划力求建构与自然环境、历史文脉相谐调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然、人与人相和谐的居住环境和健康社区。1.2.2注重规划设计的经济可行性提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住需求。1.2.3符合均好性规划原则规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观和水体景观，力争达到“均好”。具体体现在绿地景观带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿地、带状绿地等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。1.2.4加强空间领域限定，增强居住环境的归属感规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过小区入口标志性建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。1.2.5坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地、水系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。1.2.6统一规划、分期建设的原则按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局，正确处理社会环境效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。1.3规划布局本建设项目采用“集中型”住宅结构，整体布局紧凑。组团布置，兼顾不同建筑群体所形成的外部空间效果和内部空间形式，形成内向但不封闭的空间形式，通过尽端式道路来形成内部空间。不同住宅在整体环境中互应，形成相互对话、交流的空间效果。住宅楼，自北向南分别布置。1.4道路系统1.4.1出入口设置出入口的设置与周边道路相结合，充分利用场地周边景观及设施资源，并结合原有道路。尽量减少对城市交通的干扰，有利于居民出行。1.4.2道路体系(三级道路体系主路、住宅楼前宅间小路、车库入户前的道路)小区主路路幅宽为6米，由4米的车行道与2米的单侧人行道形成；住宅楼前宅间小路，路幅宽为3米；车库入户前的道路，路幅宽为6米。1.4.3车库设置设计停车位610个，其中地上停车位140个、地下停车位470个车，可在满足该楼居民使用要求的同时解决周边居民的停车难题。1.5绿地景观设计本项目的绿化系统采用不分级的布置方式。小区内部在不同空间设置绿化带，构成林荫步行道路。同时建筑物之间的停车位做成嵌草铺装，并种植树木遮阴。整个项目的绿化覆盖率为35.85%，满足控规中大于35%的要求。1.6、小区基础设施综合规划1.6.1采用城市热源集中供热，每户均设有开关，可分户计量，用户可自行调节用热量。1.6.2每户家庭设置电脑终端，通过居住区atn局域网络系统直接进入国际因特网，为将来的可视电话创造条件。1.6.3小区内供水管网采用环状管网与枝状管网相结合的方式，供水主管道沿主次干道敷设，以提高供水安全。水源地充分考虑了保护措施，饮用水水质按国家生活饮用水质量标准执行。1.6.4根据该小区常年最大降雨量和居民生活污水排放情况，依据小区现状地形的实际，采取雨污合流排放的形式。排水主要为生活污水，冲洗地面等，均系轻度污水，无需特别处理，排水经检查井通过排水管网排至市政排水管网。1.6.5该小区的电源为600kva变压站，高压线由过境高压线沿社区入口道路引进，变为220/380v，小区内以现有线路为基础进行改造，以适应小区长远发展的需要。1.6.6主要通讯光缆已埋设项目区附近地下。程控电话线已铺设项目区附近，通讯设施有保障。1.6.7本项目燃气采用天然气为气源，管道一律采用镀锌钢管，埋地铺设，管道应与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力电缆，所有的管道均做防腐处理。1.6.8小区其他配套设施设计：垃圾收集方式采用集中设置垃圾收集点进行收集。1.7竖向定位规划方案1.7.1定位规划本规划定位采用尺寸定位与坐标定位相结合的方法，采用甲方提供的关键点坐标构成的坐标系。建筑定位采用建筑轴线定位，规划定位在进行修建性设计时可作适当调整。1.7.2竖向规划依据甲方甲方？提供地形图为参考，结合地形标高设定坡度，进行竖向规划，同时妥善处理与外围城市管网的衔接。(1)道路最小纵坡坡度为5，场地最小设计坡度为3.3。(2)住宅底层室内地坪标高比室外高程至少高o.15米。(3)外围城市道路标高应以城市道路设计标高为准。(4)本竖向规划高程点标高在修建性设计时可作适当调整。2、建筑、结构设计方案2.1、建筑设计方案本项目的建设立足于高起点设计、高标准建设。2.1.1、设计依据（1）、民用建筑设计通则（2）、住宅建筑设计规范（3）、民用建筑照明设计标准（4）、建筑设计防火规范（5）、民用建筑隔声设计规范（6）、承办单位推荐意见2.1.2、住宅设计方案旧镇社区二期改造项目包含回迁和开发两部分，具体各部分指标如下：回迁部分：建设规划中的a-16、a-17、a-18、a-19四栋多层回迁住宅楼及其配套道路、停车位、绿地等。回迁部分用地面积8860平方米，建筑面积14428平方米，其中回迁住宅建筑面积12940平方米，车库建筑面积1488平方米；项目容积率1.46，建筑密度23.8%，绿地率38.5%；设计停车位88个，其中地上40个、地下48个；建设回迁住宅144套。开发部分：建设规划中的a-7至a-10、a-15共计5栋住宅楼及其配套道路、停车位、绿地等。开发部分用地面积26700平方米，建筑面积76582平方米，其中住宅建筑面积53900平方米，公建建筑面积9600平方米，车库建筑面积13082平方米；项目容积率2.38，建筑密度23.4%；设计停车位522个，其中地上100个、地下422个；建设住宅519套。项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约46915平方米，占住宅总面积的70.19%；90平方米以上户型建筑面积约19925平方米，占住宅总面积的29.81%。项目符合国家九部委2006年5月29日出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（即37号文件）的有关规定。户型设计详见下表。项目户型统计表户型户数面积（平方米）比例%89.86平方米（回迁）1441294019.3687.65平方米（开发）88771311.5489.45平方米（开发）1361216518.2088.66平方米（开发）1591409721.09158.19平方米（开发）681075716.09134.83平方米（开发）68916813.72合 计663总住宅面积：66840100备注：户型建筑面积90以下的住房所占比例为70.19%2.1.3、结构设计方案（1）地基、基础因项目单位未提供拟建工程场地的工程地质、水文地质报告，无法了解项目区地质构造和持力层范围土层的物理力学性能，参考邻近建筑物，可以采用天然地基。根据区域地质情况、项目建筑物的结构类型及功能要求，项目采用钢筋混凝土独立基础。（2）结构形式小高层采用框剪结构，多层采用砖混结构（3）结构设计参数抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g；基本风压：0.85kn/m2；基本雪压：0.55kn/m2。七、项目建设进度安排1、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目法人和承办单位共同抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。2、工程进度安排项目申请报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计1个月内可以完成，2011年10月可望开工建设，2012年12月所有工程全部竣工投入使用。本项目的建设期为18个月。详见下表：项目施工进度计划表。项目实施计划横道图序号项目名称2011年2012年7891011121234567891011121报告编制与审批2勘察设计3初步设计与施工图设计4建筑工程施工5配套设施6竣工验收3实施措施3.1项目法人制根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。3.2工程招标制该项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，在公开招标范围内。项目的勘察、设计、施工、监理，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招标的方式要公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。3.3工程监理制由于本项目建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，采取全过程监理方式。3.4项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察、设计单位、施工单位、监理单位签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。3.5工程审计制实行工程项目开工、竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行项目跟踪审计，并按国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。3.6竣工验收备案制工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。八、总投资估算及资金来源1、估算依据1.1项目单位提供的基础数据资料和图纸；1.2现行有关工程技术经济方面的规范、标准、定额以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；1.3国家现行投资估算的有关规定；1.4山东省建筑工程消耗量定额鲁建标字20032号；1.5山东省安装工程消耗量定额鲁建标字20033号；1.6山东省建筑工程量计算规则、山东省安装工程量计算规则鲁建标字20034号；1.7山东省建设工程施工机械台班费用计算规则鲁建标字200320号；1.8山东省建筑安装市政工程费用项目组成及计算规则鲁建标字20062号；1.9山东省建设工程施工机械、仪器仪表台班单价表鲁标定字20063号；2.0山东省建筑工程价目表、山东省安装工程价目表鲁标定字20064号；2.1泰安市材料预算价格；2.2泰安市同类工程造价情况。2、估算说明2.1勘察设计费、工程咨询、监理费等按建安造价的4%计算。2.2回迁住宅建安造价1200元/平方米，回迁、开发车库、公建等造价按1700元/平方米，开发住宅造价按1500元/平方米。2.3开发期各类行政事业性收费根据相关规定，暂按回迁住宅160元/平方米、回迁公建160元/平方米、开发住宅320元/平方米、开发营业房及公建280元/平方米估算。2.4回迁部分小区配套费按260元/平方米，开发小区配套费按320元/平方米估算。2.5二期项目拆迁费用为226万元。2.6回迁部分不可预见费用按15项之和的4%，开发部分不可预见费用按16项之和的4%。2.7启动资金贷款利息为16项之和（1/4）年利率（7.55%），利率按同期银行贷款利率6.55%上浮1%计算。2.8土地出让五项基金及契税=土地出让基准地价20%拟定容积率（土地基价按55万元/亩），本项目约为69.3元/平方米。3、投资估算经估算，工程建设总投资21599.11万元，其中开发部分费用18727.55万元，回迁部分费用2871.56万元。总投资估算表 单位：万元费用名称投资额占投入总资金的比例（%）工程总投资21599.11100回迁工程投资2871.5613.29开发工程投资18727.5586.711、回迁部分投资序号工程名称面积（）费用（万元）单价（万元/）1回迁工程建安造价144281805.76 1.1回迁住宅129401552.80 0.121.2回迁公建1488252.96 0.172小区配套费14428375.13 0.0263工程勘察、设计、监理费用72.23 建安造价4%4拆迁费用226.00 5行政事业收费14428230.85 5.1回迁住宅12940207.04 0.0165.2回迁公建148823.81 0.0166不可预见费108.40 （1+2+3+4+5）4%7启动资金贷款利息53.20 （1+2+3+4+5+6）47.55%合 计2871.56 1-7之和2.开发部分投资序号工程名称面积（）费用（万元）单价（万元/）1开发工程建安造价7658211940.94 1.1开发住宅539008085.00 0.151.2开发公建及营业房226823855.94 0.172小区配套费765822450.62 0.0323工程勘察、设计、监理费用76582486.71 建安造价4%3.1住宅部分53900323.40 0.0063.2营业房及公建部分22682163.31 0.00724土地出让五项基金及契税76582530.71 4.1开发住宅53900373.53 0.006934.2开发营业房1308290.66 0.006934.3开发公建960066.53 0.006935行政事业收费765822252.10 5.1开发住宅539001617.00 0.035.2营业房及公建22682635.10 0.0286启动资金贷款利息333.35 （1+2+3+4+5）47.55%7不可预见费733.11（1+2+3+4+5+6）4%合 计18727.551-7之和4、资金筹措项目工程建设所需资金21599.11万元，由弘盛地产有限公司自筹解决有启动资金贷款？。资本金数额来源符合国家关于资本金制度的规定。5、主要技术经济指标二期项目主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数量备注1用地面积平方米355601.1回迁部分平方米88601.2开发部分平方米267002总建筑面积平方米910102.1回迁部分平方米144282.1.1住宅面积平方米129402.1.2车库面积平方米14882.2开发部分平方米765822.2.1住宅面积平方米539002.2.2公建面积平方米96002.2.3车库面积平方米130823容积率-2.15 3.1回迁部分-1.46 3.2开发部分-2.38 4建筑密度%23.54.1回迁部分%23.84.2开发部分%23.45绿地率%39.85.1回迁部分%38.55.2开发部分%41.66道路停车位等平方米126856.1回迁部分平方米33406.2开发部分平方米93457停车位个6107.1回迁部分个887.1.1地上停车位个407.1.2地下停车位个487.2开发部分个5227.2.1地上停车位个1007.2.2地下停车位个4228总投资万元21599.118.1开发部分费用万元18727.558.2回迁部分费用万元2871.569建设期月18第三节 组织机构与劳动定员一、建设期管理为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的组织策划、资金筹措、建设实施、竣工验收等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目建设单位抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。二、运营期管理项目建成后，项目单位应聘请具有一定资质、信誉良好的物业公司负责回迁居民住宅区物业日常管理，为小区创建一个环境优美、秩序井然、友好和谐的居住环境。1、劳动定员本项目建成后根据物业管理需要配备高素质物业管理人员，本着精简高效、因岗设人的原则，根据实际需要，本项目新增劳动定员6人。2、员工来源员工均在当地公开招聘，择优录用。三、人员培训项目单位和物业公司要加强对物业管理人员的培训。人员培训应与工程建设同步进行。第四节 劳动保护与安全防护一、安全防护依据1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国安全生产法（2002年）3、建设工程安全生产管理条例(2004年)4、建筑安装工程安全技术规程5、建筑施工临时用电安全技术规范 jgj46886、建筑安装工人安全技术操作规程80建工字第24号7、建设企事业单位关键岗位持证上岗管理规定（建教1991552号文）格式8、建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核办法暂行规定（建质200459号）9、山东省建筑施工安全文明卫生工地管理规定10、建筑施工安全检查标准 jgj59-9911、塔式起重机安全规程 gb5144-9412、中华人民共和国环境保护法13、中华人民共和国消防法14、建筑设计防火规范 15、建筑内部装修设计防火规范16、场地设计防火要求17、城市规划消防要求二、安全管理方针和目标1、管理方针在施工管理中，始终坚持“安全第一，预防为主”的安全管理方针，以安全促进生产，以安全保质量。2、管理目标杜绝重大人身伤亡事故和机械事故，一般事故频率控制在1.5以内，确保安全生产。3、组织机构项目部以项目经理为首，由项目副经理、安全负责人、技术负责人、专职安全员、各专业施工队等各个方面的管理人员组成各工程生产管理机构，由专职安全员负责安全生产工作。4、现场管理（1）对进场工人进行三级安全教育并建立档案，对各工种人员尤其是特种作业人员必须持证上岗，熟知本工种的安全技术操作规程。（2）加强安全管理使之标准化，坚持“五同时”、“三不放过”制度，坚持班前安全教育，项目部每半月检查一次，公司每月检查一次。（3）施工现场设置安全标牌，危险区设立明显安全警示标志。三、现场安全标志管理建立安全标志管理制度，采购符合标准的安全标志，按现场安全标志布置总平面图的要求，科学合理的布置各种安全标志和标语，使安全标志真正起到警戒、提示和公告作用。施工现场必须有“五牌一图”、安全生产标语、标志牌。四、现场组织制度管理1、各施工单位进场必须按规定取得安全生产许可证，遵守有关安全生产的法律法规和施工现场安全技术规范，并采取维护安全、防范事故、预防火灾、毒等措施。2、安全技术交底制根据安全措施和现场实际情况，各级管理人员根据施工进度情况逐级进行书面交底。3、施工前施工单位要根据甲方提供的地下管网详图进行施工，避免盲目施工带来不必要的损失。4、临时设施设置现场的临时设施要按照施工组织设计的总体布局进行布置，要符合山东省建筑施工安全文明卫生工地管理规定的要求。5、防火安全措施施工现场的消防工作必须列入现场的重要议事日程，加强领导，健全组织，严格制度。成立安全防火领导小组，由项目经理任组长，项目副经理负责具体落实，有专职安全员每天对工地进行检查一次。各项工作必须贯彻“预防为主”的方针。建立防火责任制，贯彻实施上级有关规定，现场消防有管理规定，有明显警告标志，由专人落实。实行用火审批制度。现场用火必须由工程负责人批准。重要场所配置足够消防器材，工地宿舍严禁点火，以防发生火灾或煤气中毒。严禁乱放材料，消防交通道路必须保证随时畅通。消火栓要有明显标志，周围5米内不得堆放材料。6、排水安全措施现场要有排水安全措施，尤其是基础部分和主体施工阶段的外脚手架体地面部分，均要设置排水沟等设施，及时把现场的雨水和其他用水排入排水沟。7、班前安全活动记录各工种班组长要坚持进行班前安全活动，对施工中应注意事项进行班前交底，保证施工安全。8、持证上岗制各工种人员尤其是特殊工种必须持证上岗，严禁无证操作。9、落实安全生产责任制项目部要落实各级安全生产责任制，做到齐抓共管。10、安全防护措施由于施工作业人员多，交叉作业多，因此，安全防护工作的重点是：（1）高空施工防坠落，立体交叉作业防物体打击；（2）基坑周边防护，建筑物电梯口、井道口、楼梯口、预留洞口“四口”防护及临边防护，施工现场的安全带（gb6095-81）、安全帽(gb2811-81)、安全网(gb6096-85)“三宝”配备，外檐安全防护；进入现场必须戴安全帽，高空作业必须系安全带，在现场不得穿硬底鞋、高跟鞋、拖鞋。现场作业按规定穿戴相应的防护用品、用具；（3）各种机械尤其是塔机要通过特种设备检测机构检测合格后方可使用，确保安全施工；（4）防护方案a、场地周边防护场地周边需按安监站的要求用不低于2.2米的围挡防护，防止无关人员随便出入；b、外围安全防护外脚手架采用密目网维护，脚手架下端满铺脚手板，脚手板距建筑物不超过20厘米，用安全网兜底封护；外脚手架必须由泰安市安全监查站检验合格后方可正式施工；使用安监站推荐使用的安全生产防护用品；进入建筑物内要走安全通道；c、临边与洞口防护护栏杆由上下两道横杆及栏杆柱组成，上杆距地面高度为1.01.2米，下杆距地面高度为0.50.6米，横杆长度大于2米；11、临时用电方案在建工程不得在高、低压线下施工，高、低压线下方不得搭设作业棚、建造临时设施或堆放构件等，临时用电必须由专业人员负责安装与监护。12、加强施工机具的安全检查施工中经常使用的机具要经常检查，并落实到人；机械和动力机的机座必须牢固；电器、仪表、管道和设备试运转，应严格按照安全技术交底进行。13、动力配电箱与照明配电箱应分别设置，开关箱内一机一闸一保护。每台设备有自己的开关箱，严禁用一个开关电器直接控制两台以上的用电设备；配电箱、开关箱应放在干燥、通风及常温场所；操作人员及维修人员应持证上岗。以上安全措施要落实到人，在现场监理人员、市区安监部门监督下，切实把各项安全措施落实到位，保证现场施工的正常进行，确保现场施工人员的生命财产的安全。五、避雷系统该建筑为二级防雷建筑，在楼顶部分的屋面设女儿墙，敷设10镀锌圆钢，并在屋面装设不大于10m10m网格。利用建筑物内柱内钢筋二根不小于16mm的钢筋通长焊接做引下线，距地1.6米设测试卡，间距不大于18m。利用基础做接地板，基础主钢筋二根与基础底板主钢筋二根焊接成网，再与基础四周的环形避雷带接地体相联接，接地体采用440镀锌扁钢，顶部埋地深度不小于1米。六、消防系统1、室外设室外消火栓系统，用水源由市政管道提供，与室外给水共用一个管网。给水系统低区为市政供水，高区为小区设备间无负压给水设备供水。排水系统地下为污水泵排污，地上部分重力流排出。设有中水系统。消火栓系统为临时高压系统，由消防水池、消火栓加压泵、高位水箱组成。喷淋系统为临时高压系统，由消防水池、喷淋加压泵、高位水箱组成。2、室内消火栓用水量为：20l/s,灭火时间按2小时计。室外消火栓用水量为：20l/s,灭火时间按2小时计。3、手提灭火器：建筑内设手提式磷酸铵盐灭火器。根据消防部门要求在建筑内相应位置设置。本项目本着以改善劳动条件，保护职工安全与健康，提高劳动生产率的原则，严格按照国务院颁布的有关安全与卫生的规范、规定执行。在项目建设和运营中，采取积极有效的安全手段，并对关键部位采取监控措施，确保项目的正常运行。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、国民经济和社会发展规划分析中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要指出：加强城镇化管理。要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。注重在制度上解决好农民工权益保护问题。城市规划和建设要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理城市病。加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。二、山东省经济社会发展规划山东省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要指出：十二五期间人民生活水平提高要与经济发展同步。把保障和改善民生作为根本出发点和落脚点，加快推进基本公共服务均等化。加快建立健全城乡住房保障体系，努力满足人民群众基本住房需求。三、泰安市经济社会发展规划泰安市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要指出：全面提升生活性服务业。适应提高人民生活水平，建设国际旅游名城的需要，加快发展商贸餐饮、房地产、汽车服务、家庭及社区服务业和健康服务业等生活性服务业。房地产业要调整优化住宅供应结构，改善居民的居住条件和城市环境面貌，提高公共服务水平，提高房地产开发的层次和水平，重视商业地产和商务地产的开发，培育和做大做强我市房地产企业。泰安市城市总体规划（20112020年）提出：有序推进“城中村”改造，实现城乡结合部的统一、协调发展。2008-2012年泰安市住房建设规划提出：加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。落实住房开发项目套型结构比例的规定。凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。积极稳妥的开展旧村改造。制定完善旧村改造的配套政策，积极稳妥地推进旧村改造。研究制定补偿机制，摸索村民住宅拆迁安置新办法。本项目充分考虑了泰安作为旅游城市的规划要求，考虑了泰安市今后的城市发展方向，项目具有规划起点高、建设标准高的特点，住宅形式符合社会各类消费群体的需要，有助于泰安市旅游城市的建设，有利于泰安市城市居民居住条件的改善，有利于泰安市房产市场的平稳健康发展。本项目符合国家和地方国民经济和社会发展“十二五”规划的要求。第二节 产业政策分析为加快转变经济发展方式，推动产业结构调整和优化升级，完善和发展现代产业体系，根据国务院关于发布实施的决定（国发200540号），国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011年本）。该目录由鼓励、限制和淘汰三类产业组成，不属于鼓励、限制和淘汰类，且符合国家有关法律、法规和政策规定的，为允许类产业。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发号中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确提出发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。山东省人民政府办公厅关于批转省建设厅等五部门山东省安康居住工程实施方案的通知提出：在当前城市化进程加快、旧城改造任务中、房屋拆迁量较的情况下，要着加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置住房。各城市政府要有计划的对旧住宅小区实施综合整治，科学规划和合理确定整治改造规模。城中村改造是改善农民群众居住条件、提高居民生活质量、增强村民城市意识、改善城市形象的重要措施。通过实施改造工程，有利于合理配置城市土地资源，提高土地利用效率；有利于优化城市规划布局，科学实施城市建设；有利于改善城区农民的生活质量；有利于加快城市化进程，促进国民经济可持续发展。根据市政府通知精神，旧镇社区已被列入旧村改造试点，同意该项目享受泰政发200471号文的优惠政策，即免缴城市基础设施配套费、人防工程异地建设费等费用，其他行政事业性收费、政府基金、经营服务性收费减半收取。这些措施为旧村改造奠定了坚实基础，为促进全区经济社会实现跨越式发展做出积极贡献。第三节 行业准入分析根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 1、有100万元以上的注册资本； 2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，名以上