保障性住房建设情况的调研报告

保障性住房建设情况的调研报告保障性住房建设情况的调研报告 按照市政协主席会议的安排，今年 9 月上旬，由分管 副主席带队，市政协环资委组织市发改、规划、住建、国 土、财政和发展研究中心等部门负责人及部分政协委员组 成调研组，分赴定边、靖边、绥德、米脂和榆阳等县区， 采取实地察看、翻阅资料、召开座谈会等方式，就全市保 障性住房建设情况进行了调研。现将有关情况报告如下： 一、全市保障性住房建设取得突破性进展 近几年来，市委、市政府及各县区十分重视住房保障 工作，把实现城镇低收入家庭“住有所居”这一目标作为 事关经济社会发展和社会和谐稳定的大事来抓，并列入各 级政府的重要议事日程。特别是今年 8 月份全省保障性住 房建设工作会议之后，市委、市政府把保障性住房建设工 作摆在更加突出的位置，先后多次召开会议专题研究贯彻 落实意见，及时下发了关于加快保障性住房建设的通知 （榆办字XX142 号） ，研究制定了xx 市住房保障 “xx”规划及 XX-XX 年目标任务 （榆政办发XX87 号） ， 切实把保障性住房建设作为践行科学发展观、构建和谐社 会、提升城市形象、改善民生的一项重点工程，积极推进， 大力实施，并取得了阶段性成果。 （一）认识明确，态度积极。在调研中，我们普遍感 受到，各县区都能把保障性住房建设作为一项重要的民生 工程，思想认识明确，工作积极主动。xx 区早在 XX 年就 启动了经济适用住房建设工作，目前，已建成经济适用房 三期和廉租住房一期，总建筑面积达万平方米，走在了全 市十二县区前列，起到了积极的表率作用。xx 县始终把住 房保障作为“十大惠民工程”之一，保障性住房建设工作 力度大、效果好。xx 县、xx 县针对地域实际，努力克服土 地资源供应紧缺的困难，以新时期“愚公移山”的精神， 不断拓展城市空间，拉大城市骨架，新增保障住房建设用 地。 （二）合理规划，领导重视。各县区都能结合自己的 实际，及时编制了保障性住房建设规划。xx 县制定了 XX- XX 年保障性住房建设规划，用地规模将达到 630 多亩；xx 区计划投资亿元建设第二期廉租房项目和第四期经济适用 房项目，项目建成后可解决 6300 多户城镇低收入住房困难 家庭；xx 县今年 9 月份分三期开工建设占地 316 亩 41 万平 方米的保障性住房建设工程，XX 年建成后可解决 3600 多户 万多人的住房困难问题；xx 县计划从 XX 年起每年新建廉 租房 100 套，逐步开展限价房建设工作；xx 县在土地资源 短缺、财政困难的情况下，提出 XX 年XX 年完成廉租房、 经济适用住房和限价商品房建设的具体任务，逐步解决各 类人群的住房需求。同时，各县区还进一步加强对保障性 住房工作的组织领导，普遍成立了住房建设工作领导小组， 指定专人负责，完善政策措施，强化组织协调。xx 县为加 强保障性住房建设工作，专门成立了住房保障建设办公室， 配备专职工作人员，设立资金专户，着力开展工作。 （三）勇于探索，积极创新。各县区在大力推进保障 性住房建设的同时，创新工作思路和方法，积极探索总结 有益经验。xx 区在加强经济适用住房销售和售后管理中严 把“六关” ，即：“房价审查关、预售报名关、购房优先关、 审核核准关、公开选房购房关、售后复查关” ，切实加强和 规范了经济适用住房的销售管理工作，确保了公平与公正。 xx 县今年上半年着手实施限价商品房建设，在购地户手中 签订协议征地 400 多亩，建设住宅楼 40 万平方米，其中 14 万平方米用于和购地户用房换地，剩余部分政府补贴 300 元/平方米作为限价房，按政策公开销售给中低收入家庭， 可解决 XX 多户家庭住房问题。xx 县大胆创新工作思路，结 合本县实际，积极探索廉租房“租售并举”的管理模式。 （四）注重实效，全力推进。各县区都能按照市上确 定的目标任务，狠抓落实，强力推进保障性住房建设。保 障性住房在全市住房体系中所占的比重逐年扩大。据统计， 全市已安排保障性住房建设用地亩，计划投资总额亿元。 其中：经济适用房建设用地 1954 亩，计划投资亿元；廉租 住房建设用地亩，投资亿元。截止目前，全市已建成经济 适用住房面积 102 万平方米、9765 套，解决住房困难家庭 9765 户、万人；建成廉租住房面积万平方米、1500 套，现 已解决困难家庭 859 户。在建保障性住房建设用地亩，计 划投资总额 13 亿元。计划到 XX 年，保障性住房面积占到 全市各类住房总面积的%。同时，积极争取中央对我市廉租 住房租金补贴投资亿元，涉及项目 24 个。按人均住房面积 标准，对 12063 户申请保障的住房困难家庭做到应保尽保。 二、目前影响全市保障性住房建设的几个主要问题 全市保障性住房建设工作在各级各部门的不懈努力下， 取得了可喜的成绩，但还存在一些突出问题和困难。 （一）工作进展不够平衡。由于发展理念上的差异， 加之受地方财力、土地指标、征地拆迁等因素限制，各县 区之间存在着建设规模、项目推进、工程进展、管理服务 等方面的不平衡。有的县区廉租房建设项目至今没有得到 落实；有的县区经济适用房建设尚未正式启动；有的县区 因保障性住房建设起步晚，欠账多，影响了全市整体工作 的进展。 （二）保障体系不够完善。一是保障模式比较单一。 目前我市仅开展了经济适用住房和廉租房建设工作，而公 共租赁住房和限价商品房则尚未真正启动。二是各县区在 保障性住房建设过程中，从政策制定、保障对象、土地供 应、资金保障、建设标准等方面还没有形成长效工作机制。 三是低收入家庭住房状况调查工作机制不完善，在资格审 查的过程中，存在申请保障性住房家庭的经济收入核定困 难的问题。四是后续管理滞后。各县区普遍对保障性住房 的后续管理心存疑虑，一些由住户负担的水、电、暖及物 业等费用难以按时足额缴纳，同时，在住房退出机制方面 还不够完善，给后续管理带来一定的困难。 （三）融资渠道不够畅通。由于我市南北区域经济的 失衡，xx 县财政收入普遍较低，经济总量较小，政府的土 地储备几乎没有或储备很少。在这种情况下，这些县区落 实保障性住房配套资金的压力很大，就是北部县区也不同 程度存在政府储备土地有限、拆迁成本高、财政支出压力 大的问题。目前我市的保障性住房建设资金来源渠道单一， 主要是中、省、市县按比例的配套资金，没有形成一种 “政府主导、多方参与”的投融资渠道。有不少县政府将 落实保障性住房配套资金寄希望于银行发放政策性长期贷 款。 （四）政府储备建设用地不足。部分县区政府很难做 到对一级土地市场的垄断，城市规划区内政府手头可以调 剂的存量建设用地不足，可以由政府直接划拨的建设用地 不多，用于保障性住房供应总量有限。同时，我市建设用 地指标日趋紧张，新增用地申报指标严重不足。近年来， 随着我市能源化工基地建设的加快，交通能源基础设施用 地量逐年增加，每年省上下达我市的指标为万亩，而我市 年用地量平均 4 万亩左右，建设用地的供需矛盾不同程度 影响到城市新增用地储备工作，继而影响到保障性住房的 建设。 （五）基础配套需进一步完善。因土地受限，绝大多 数县区的保障性住房在规划选址上相对偏僻，教育、卫生、 交通等公共基础设施未能及时配套，供水、供气、供电、 供暖得不到正常保证，保障户出行不便，文化娱乐、购物 场所等配套实施不能及时跟进的问题，增加了保障户的生 活成本。 此外，还存在保障性住房建设机构设置不健全，缺乏 应有的人员编制和工作经费，以及建房面积和标准不规范 等问题。 三、进一步加快全市保障性住房建设的意见和建议 （一）明确工作目标，提高对保障性住房建设重要性 的认识。市委、市政府在xx 市住房保障“xx”规划及 XXXX 年目标任务中明确提出，争取用三年时间，解决 万户城市低收入城市住房困难家庭的住房问题，实现人均 住房面积 13 平方米以下的城市低保户应保尽保。这是市委、 市政府贯彻落实科学发展观，推进和谐榆林建设的战略决 策。目前，全市廉租房建设普遍有了进展，经济适用房建 设在有些县还没有起步。因此，各级政府应切实统一思想， 走出保障性住房建设会影响商品房市场和地方财政收入的 误区，从保障中低收入群体民生民计的实际出发，以强烈 的责任感和高度负责的使命感抓好保障性住 房建设工作，努力构建起我市基本的住房保障体系。 （二）统筹协调发展，科学编制保障性住房建设规划。 保障性住房建设作为一项长期性工作，应置于政府的全局 工作之中，科学谋划，统筹兼顾，广泛听取群众意见，积 极稳妥地编制规划。建议政府在今后每年的财政预算中适 当作出安排，保证规划编制的顺利实施。项目规划既要尽 可能选择市政设施健全，教育、医疗、交通便利的地方， 又要考虑县区政府的财力可能和群众的承受能力，把规划 制订在扎实、可靠的基础上，确保规划一批，开工一批， 建成一批，安置一批，使困难群众真正享受到保障性住房 建设带来的实惠。在保障性住房规划过程中，可借鉴外省 市特别是 xx 市成功的经验和做法，优先在交通便利、基础 设施和公共配套设施比较完善的区域安排用地，实行无差 别的“混建”模式，使保障性住房应与商业楼盘布局在一 起，由专业的物业公司管理，相互通融，共享配套和服务， 方便中低收入家庭生活、就业、就医和子女入学，避免形 成新的城市边缘区域。 （三）拓宽融资渠道，加大筹措项目配套资金力度。 市政府应进一步加大对我市保障性住房建设的工作力度， 为全市保障性住房建设配套好项目资金。各县区也要足额 配套，以缓解建设资金不足的局面，使全市保障性住房建 设工作按计划整体有序推进。应切实调动政府和社会参与 保障性住房建设的积极性，多渠道筹措和落实建设资金。 要提高住房公积金增值收益用于廉租房建设的资金比例， 保证政府土地出让净收益的 10%应主要用于保障性住房建设， 鼓励金融机构对保障性住房建设的信贷支持。我省 xx 市和 这次考察调研的 xx 市、xx 市今年入选全国利用住房公积金 贷款支持保障性住房的 28 个试点城市行列，我市也应主动 出击，动员各方力量，积极向上级争取列入试点城市。各 级政府应在减免规费等方面出台相关优惠政策，借鉴我市 新农村建设的成功经验，广泛动员并吸引有实力、社会责 任感强、信誉好的企业家，投身于保障性住房的开发建设。 同时，各县区应创造性地开展工作，用好用活中省市专项 资金，积极开展配售与产权出让的试点工作，完善相关政 策措施，用配售与出让产权的收入，滚动发展，实现良性 循环。 （四）严格土地供给，确保保障性住房建设用地。各 县区要根据保障性住房规划和年度计划，统筹安排保障性 住房用地计划指标，优先安排保障性住房建设用地。全面 落实陕西省关于加快保障性住房建设的意见 （陕办发 XX11 号）精神，确保廉租房、经济适用住房和公共租 赁住房占到各县区房地产用地指标的 30%左右，并纳入年 度土地供应计划，未能按时落实保障性住房用地的县区， 暂停其房地产开发项目用地审批。廉租住房、经济适用住 房、政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行政府划 拨；其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采取出 让、租赁或作价入股等方式有偿使用。城镇国有土地变更 为住宅用地的，主要用于保障性住房建设。同时，要加强 耕地保护和牢固树立集约用地理念，严格实行耕地总量动 态平衡，管住总量，严控增量，盘活存量。 （五）创新工作理念，启动公租房和限价商品房建设。 今年 6 月，xx 副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会 议，住建部等部门联合下发了关于加快发展公共租赁住 房的指导意见 ，这是深化我国住房制度改革的一件大事。 目前我市的低保家庭住房困难问题得到了缓解，而中等偏 下收入住房困难家庭、再就业职工、进城务工人员、新就 业大学生和来榆的专业技术人才，对公共租赁住房和限价 商品房的需求尤为迫切。根据我们调研，因榆林房价的坚 挺上涨，市县城区中等收入家庭对户型在 80120 平方米 的限价商品房、公共租赁房予以热切的期待。借鉴 xx 市先 进经验，实现公共租赁房与廉租房、经济适用房一体化建 设的好处在于：一方面，不再单独新建廉租房，廉租房居 民与公租房居民同住同一小区、同一品质的房屋，只是租 金有所区别，且根据中央和地方政府有关补贴政策，廉租 房租金应控制在公共租赁住房租金的一定比例。另一方面， 公租房可有条件地转化为经济适用住房。公租房承租者可 通过成本价购买，转换成有限产权的经济适用房，不再缴 纳租金。购买者如果需要转让，只能以购房价加利息由政 府回购，再作为公共租赁住房流转使用。因此，我市应尽 快启动公租房和限价商品房建设。通过这种租金不高、又 可以长期稳定租住的公租房，即可以推迟“夹心层”进入 房地产市场的购房时间，又对避免产生灰色交易、缓解城 市化带来的住房供需矛盾、有效稳定房价等难题都有重要 的现实意 义。 （六）落实工作责任，强化保障性住房建设的监督考 核。要进一步落实市、县区政府在保障性住房建设方面的 职责，各级政府要加强领导，在资金筹措、开工准备、施 工招标、质量监管等方面，落实部门和施工单位责任。各 部门之间要密切合作，协调一致，积极筹措建设资金，完 善项目管理办法，不折不扣完成中省下达的保障性住房建 设任务。建议市政府组织有关部门对保障性住房建设实施 情况开展监督检查，指导各县区统筹使用中、省、市下拨 的投资补助和租房补助资金，督促县区政府落实责任，帮 助解决存在的困难。同时，要严格工作职责，严把工程质 量关，对保障房“一保到底” ，确保群众真正得以安居。要 将住房保障纳入市委、市政府对县区政府的目标责任考核， 列为民生工程考核的一项重要指标，鼓励先进、鞭策后进。 （七）完善政策措施，促进保障性住房建设健康发展。 一些县区政府认为对已建成的廉租住房可以实行出租与出 售相结合的“租售并举”方式，按群众自愿原则可以出租， 也可以出售部分产权，实行共有产权制度，对这一现象我 们要正确看待，进行深入的调研和探讨，在不违背有关文 件精神的前提下制定出合理可行的规章制度或政策措施。 同时，各县区要按照全市关于加快保障性住房建设的通 知要求，落实配建政策，做好商品房配建廉租保障住房 等工作，普通商品住房中要配建不低于 5%的廉租保障住房， 必须在出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊土 地面积、套数套型面积、建成后政府收回或收购的