“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查封的房产

“买卖不破租赁买卖不破租赁”是否可以适用于法院是否可以适用于法院 查封的房产查封的房产 案情： XX 年 3 月，赵某因借款纠纷被王某诉至法院，4 月 1 日应王某申请，法院依法裁定查封赵某所有的房产，并到 当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通知该机关不 予办理该房产过户手续。4 月 25 日，赵某又将该查封房产 租与不知情的第三人林某，约定租期为两年。5 月 14 日法 院判令赵某归还王某 XX 元及利息 3000 元。判决生效后赵 某未在指定日期内归还借款。经王某申请，XX 年 7 月 19 日， 法院在未通知林某的情况下强制执拍卖赵某所有的房产于 邓某，并办理了产权过户手续。8 月 10 日邓某通知林某搬 出房屋，林某以“买卖不破租赁”的原则要求继续承租， 并称法院的拍卖行为没有尊重其“优先购买权” ，其有权主 张法院的强制拍卖行为无效。 评析： 本案涉及的主要概念是“买卖不破租赁” 。 “买卖不破 租赁”原则上我国为了保护承租人的利益，为了保护租赁 市场的稳定性而制定的。本案是否应适用“买卖不破租赁” 呢?首先让我们来看一下“买卖不破租赁”的概念及其适用 条件。 一、 “买卖不破租赁”和我国关于“买卖不破租赁原则” 的规定 “ 买卖不破租赁”是指租赁关系成立之后，即使出租 人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张 租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。 最高人民法院关于贯彻执行 二、 “买卖不破租赁” 的适用条件 1、就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同;买卖合 同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同 的处理方法处置。 2、租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又 将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前 已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”; 二、本案是否应适用“买卖不破租赁”原则 笔者认为，本案中的承租人可主张“买卖不破租赁” 。 1、赵某和林某之间的房屋租赁合同，系双方当事人真 实意愿表示，未违反法律规定，为有效合同 赵某和林某之间的房屋租赁合同并无合同法规定的几 种当然无效的情形之一，双方之间并不存在欺诈、胁迫损 害国家利益情形;双方也无恶意串通损害国家、集体或者第 三人利益情形;双方签定合同也并非是为了掩盖非法目的; 双方签定合同也没有损害社会公共利益。 至于本案赵某和林某之间的租赁合同是否违反法律、 行政法规的强制性规定问题。笔者认为虽然建设部 1995 年 发布的城市房屋租赁管理办法第六条规定“司法机关 和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产 权利的房屋不得出租” 。但笔者认为城市房屋租赁管理办 法也不属于我国法律、行政法规范畴，其仅属于地方性 法规范畴，依据上位法由于下位法的原理，应认定双方的 租赁合同合法有效。 同时由于交易的相对性，交易双方不可能对对方存在 的一切情形均有了解，交易一方仅能从对方提供的资料了 解标的的相关情况。如果以交易方不能掌握的情形来认定 交易行为无效，则不利于维护交易的稳定性和安全性。权 衡两方利益，笔者认为应侧重于对交易的安全保护。我国 立法也支持了该观点，最高人民法院关于人民法院民事执 行中查封、扣押、冻结财产的规定第 26 条第 3 款又规定 “人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得 对抗善意第三人。本案林某作为善意第三人，其事前并不 知晓法院已经将赵某的房屋进行查封(法院并未采用封条等 方式公示其查封行为)，且林某为其承租行为支付了合理对 价，故应认定林某与赵某之间的租赁合同合法有效。 另外从我国法院将采用封条查封等方式转为只是到房 产登记机关冻结房屋转让过户可以看出，我国的法律是倾 向于对承租人的利益保护。 2、法院虽然查封了赵某房屋，但仅是房产转移过户， 并未涉及到房屋拍卖、房产过户手续，房产的真正过户是 发生在林某和赵某签定房屋租赁合