玉兰山庄建设项目可行性研究报告.doc

玉兰山庄项目可行性研究报告一、项目总说明（一）项目提出的背景1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目。2.通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议（二）项目地址概况仁恒玉兰山庄,位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖,利用西北高、东南低的缓坡地形,在山坡上依次面向湖面布置住宅,使住户能最大限度享受到水景,使小区既具有丰富层次,又有充分的开放性与亲和力,具有不可复制的田园魅力。宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱茏，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦与牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。（三）可行性研究的目的为企业投资决策提供依据。（四）可行性研究的依据（五）开发企业简介二、市场调查与分析(略)（一）房地产投资环境的调查与分析（二）房地产市场状况的调查与分析三、规划设计方案（一）拟开发项目建筑工程规划设计要点1.同意在规划红线范围内进行规划设计。2.规划容量要求：容积率1建筑密度15%绿地率 50%3. 建筑退让要求。4. 组织好用地内外交通，做到人车分流。5. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。6. 统一进行室外绿化设计。7. 认真进行建筑单体设计。8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。9 .报审图纸要求：（1）设计说明（含技术经济指标）。（2）总平面图。（3）主要建筑单体平、立、剖面图。（4）小区景观表现图（彩色）。（二）拟开发项目的规划设计方案根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。小区内所有住宅拟建为独立别墅和联排别墅。依据规划用地地形特点，合理布局。可建21幢独立别墅，176套联排别墅，每幢独立别墅占地约160平方米，建筑面积平均约370平方米，设有私人绿地约440平方米/户，每套联排别墅建筑面积平均约270平方米。每户都有自己的车库。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅建成后全部用于出售。方案的主要技术经济指标如表1所示。表1 主要技术经济指标汇总表序 号名 称单 位数 量1规划建设用地面积m1730002总建筑面积m586002.1住宅面积m552902.2公建设施面积m26102.3地下停车场面积m7003建筑物占地面积m233704建筑密度%13.55容积率0.346绿地率%697居住户数户197四、项目开发经营周期的确定本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周期安排见表2。表2 项目开发经营周期横道图进度 时间内容12345前期工作主体结构施工安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房现售五、项目投资估算投资估算依据为：1、国家建设部2000年9月发布的房地产开发项目经济评价方法和国家发改委、建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与参数；2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4、项目用地现状的调查资料。（一）项目投资、经营费用估算1、土地费用拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为9000万元。2、前期工程费表3 前期工程费估算表序 号 项 目元/建筑平方米1规划设计费4.002建筑设计费25.003勘察费6.004临时供水、供电费3.005场地平整费5.00合 计43.00 则前期工程费为：5860043=251.98万元。3、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。表4 基础设施建设费序 号 项 目元/建筑平方米1供电工程 20.002供水工程 12.003供气工程 5.004排水、排污工程7.005道路工程5.006路灯工程5.007绿化工程5.008环卫工程2.009通讯工程10.00 合 计71.00 则基础设施建设费为：5860071.00=416.06万元。4、建筑安装工程费仁恒玉兰山庄的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5。表5 建筑安装工程费估算表序号项目建筑面积()单价（元/）金额（万元）1住宅建安工程费552901250.006911.251.1结构工程费55290700.003870.301.2装饰工程费55290400.002211.601.3给排水工程费5529050.00276.451.4电力照明工程费55290100.00552.92停车场建安工程费7001200.0084.00合计6995.255、公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用。结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况见表6。表6 公共配套设施建设费估算表序号项目建筑面积单价（元/）金额（万元）1会802物业管理用房55070038.503配电房1207008.404垃圾中转站606003.60合计2610277.36、开发间接费开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。 根据本项目的情况，此项费用为0。7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上述15项之和为基数，费率为2.5%。则管理费用为：（9000+251.98+416.06+6995.25+277.30）2.5%=423.51万元。8、财务费用财务费用为1004.4万元，详见附表4。9、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。以上述15项之和为基数，费率为2%。则销售费用为: (9000+251.98+416.06+6995.25+277.30）2%=338.81万元。10、开发期税费开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表7。表7 开发期间税费估算表 序号收费项目依据数量收费标准总额（万元）1固定资产投资方向调节税02土地使用税03新建房屋白蚁防治费宁价房字(96)315号586002.3元/13.484市政公用基础设施配套费宁价费200382号。58600105元/615.35发展新墙体材料专项用费宁财综2002707号。5860010元/58.66人防建设经费宁防办200370号。5860030元/175.87供电工程贴费宁价工2000322号5500 kva160元/kva888煤气建设费宁价工字1998513号197户2000元/户39.49自来水管网建设费苏价工字199854号5860026元/152.3610教育地方附加费省委苏发19946号5860020元/。117.2合计1260.1411、其他费用其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例应发生的但未计入1至10项的费用。应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成中的其他费用进行估算。其他费用见表8。表8 其他费用估算表 序号 收费项目 依据 数量(万元)取费标准金额（万元）1建设工程标底编制费宁价房字（94）114号7677.241.29.212建设工程标底审核费宁价房字（94）114号7677.240.32.303建设工程招标管理费宁价房字（99）120号7677.240.32.304建设工程质量监督费 宁价房2001330号7677.241.29.215建筑施工安全监督管理费 宁价房字(97)453号7677.240.64.616工程监理费7677.240.8%61.42合计89.0512、不可预见费根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。不可预见费为：（9000+251.98+416.06+6995.25+277.30）5%=847.03万元。13、经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0。项目投资、经营费用构成见表9。表9 项目投资、经营费用估算表 单位：万元序号项目合计0123451项目总投资20090.73 9597.36 2306.40 4152.18 4034.79 1.1开发建设投资20090.73 9597.36 2306.40 4152.18 4034.79 1.1.1土地费用9000.00 9000.00 1.1.2前期工程费251.98 251.98 1.1.3基础设施建设费416.06 416.06 1.1.4建筑安装工程费6995.25 1306.90 3166.70 2521.65 1.1.5公共配套设施费277.30 55.46 110.92 110.92 1.1.6开发间接费0.00 1.1.7管理费用282.32 70.58 70.58 70.58 70.58 1.1.8财务费用502.20 55.80 167.40 279.00 1.1.9销售费用169.40 84.70 84.70 1.1.10开发期税费1260.14 315.03 315.03 315.04 315.04 1.1.11其他费用89.05 38.89 25.08 25.08 1.1.12不可预见费847.03 211.75 211.76 211.76 211.76 1.2经营资金0 2经营费用812.80 490.09 322.71 2.1管理费用141.19 70.59 70.60 2.2财务费用502.20 334.80 167.40 2.3销售费用169.41 84.70 84.71 （二）项目总投资估算项目总投资（不含财务费用）见表10。项目总投资见附表1。 表10 项目总投资（不含财务费用）表 单位：万元序号项目合计01231开发建设投资19588.539597.362250.63984.783755.791.1土地费用9000.00 9000.00 1.2前期工程费251.98 251.98 1.3基础设施建设费416.06 416.06 1.4建筑安装工程费6995.25 1306.90 3166.70 2521.65 1.5公共配套设施费277.30 55.46 110.92 110.92 1.6开发间接费0.00 1.7管理费用282.32 70.58 70.58 70.58 70.58 1.8财务费用1.9销售费用169.40 84.70 84.70 1.1开发期税费1260.14 315.03 315.03 315.04 315.04 1.11其他费用89.05 38.89 25.08 25.08 1.12不可预见费847.03 211.75 211.76 211.76 211.76 2经营资金03项目总投资19588.539597.362250.63984.783755.796、 项目收入估算 1、销售单价的估算根据南京市房地产市场的调查与分析，结合南京近期别墅销售价格，通过对类似项目销售价格的分析与比较，确定独立别墅售价9000元/平方米，联排别墅售价为8000元/平方米，有偿出售的地下停车场车位使用权价格为8万元/个。2、可销售面积的确定可销售的住宅建筑面积为55290平方米，可销售的停车场面积为700平方米（即40个车位）。3、销售计划据南京市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，别墅及地下停车场销售按表11所示比例估算。预售部分款项在签订预售合同、交割时分别按30%和70%收取，现房款项在交割时一次性收取。表11 销售比例估算表年份类型2345联排及独立别墅20%40%20%20%地下停车场20%40%20%20%例如：第二年末的收入为： 20%(213709000+1762708000+4080000)30%=2719.74万元第三年末的收入为：20%(213709000+1762708000+4080000)70%+40%(213709000+1762708000+4080000)=24477.66万元。 4、经营税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。销售收入与经营税金及附加估算见附表2。七、资金筹措计划房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。项目总投资20090.73万元，其中项目资本金10237.37万元，第一、二、三年年初分别投入9597.36万元、306.4万元和333.61万元；商业银行贷款6000万元，第一、二、三年分别投入2000万元、2000万元和2000万元；不足部分拟由预售房款解决。贷款条件：年利率5.58%，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第四年起分两年（年末）等额还本。 资金筹措及还本付息分别见附表3和附表4。八、经济评价经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需要进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，在作出决策前应进行综合评价。而本项目属于一般项目，因此只要进行财务评价就可以了。房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力，还款能力和资金平衡情况进行分析。（一） 基本财务报表项目的全部投资财务现金流量表见附表5。项目的资本金财务现金流量表见附表6。项目的损益表见附表7。项目的资金来源与运用表见附表8。其中土地增值税计算依据为：增值额未超过扣除项目金额50%的。应纳税额=增值额30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。应纳税额=增值额40%扣除项目金额5%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的。应纳税额=增值额50%扣除项目金额15%。增值额超过扣除项目金额200%的。应纳税额=增值额60%扣除项目金额35%。本项目土地增值税的计算：扣除项目金额=20090.73+812.80+2493.1=23396.63万元增值额=45329-23396.63=21932.37万元增值额/扣除项目金额=(21932.37/23396.63) 100%=93.74%土地增值税税额=21932.3740%-23396.635%=7603.12万元(二) 财务评价指标的选择及单方案财务可行性分析本项目经济评价主要依据国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法，选取的计算指标为财务内部收益率（firr）、财务净现值（fnpv）、投资回收期及投资利润率。1、静态评价指标及其分析（1）投资利润率从损益表（附表7）测算出项目利润总额为14329.25万元。投资利润率=年平均利润总额总投资100% =（14329.25/3）20090.73100% =23.77%（2）资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额资本金100% =（14329.25/3）10237.37100% =46.66%（3）投资回收期根据全部投资现金流量表（附表5）以及投资回收期的计算公式：投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份-1+ =4-1+ =3.24（年）根据类似项目的数据以及评价标准，从静态评价指标分析，该投资项目在经济上是可行的。2、动态评价指标及其分析（1）全部投资财务内部收益率（firr）及财务净现值（fnpv）根据全部投资现金流量表（附表5），全部投资净现值函数为：npv(i)=-9597.36-2250.60(p/f,i,1)-2162.18(p/f,i,2)+12566.75(p/f,i,3)+6051(p/f,i,4)+5996.67(p/f,i,5)全部投资财务净现值（fnpv）财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。当i=marr=10%时fnpv（10%）=-9597.36-2250.60(p/f,i,1)-2162.18(p/f,i,2)+12566.75(p/f,i,3)+6051.82(p/f,i,4)+5996.57(p/f,i,5)=-9597.36-2250.600.9091-2166.180.8264+12566.750.7513+6051.820.6830+5996.570.6209=3867.86(万元）因为fnpv（10%）0，从全部投资财务净现值的角度判断此项目是可行的。全部投资财务内部收益率（firr）房地产开发项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映的是项目动态的投资收益率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。当i=15%时，npv=1516.16（万元）当i=20%时，npv=-373.01（万元）由插入法求得：firr= i+（i- i）=15%+(20%-15%)=19.01%firr=19.01%marr=10%，从全部投资财务内部收益率的角度判断此项目是可行的。（2）资本金财务内部收益率（firr）及财务净现值（fnpv）根据资本金现金流量表（附表6），资本金净现值函数为：npv(i)=-9597.36-306.40(p/f,i,1)-329.58(p/f,i,2)+14287.75p/f,i,3)+2717.02(p/f,i,4)+2829.17(p/f,i,5) 资本金财务净现值（fnpv）当i=marr=12%时fnpv（12%）=-9597.36-306.40(p/f,12%,1)-329.58(p/f,12%,2)+14287.75(p/f,12%,3)+2717.02(p/f,12%,4)+2829.17(p/f,12%,5)=-9597.36-306.400.8929-329.580.7972+14287.750.7118+2717.020.6355+2829.170.5674=3368.27（万元）因为fnpv（12%）0，从资本金投资财务净现值的角度判断此项目是可行的。资本金财务内部收益率（firr）当i=20%时，npv=634.24（万元）当i=25%时，npv=-698.07（万元）由插入法求得：firr= i+（i- i）=20%+(25%-20%)=22.38%firr=22.38%marr=12%，从资本金投资财务内部收益率的角度判断此项目是可行的。九 不确定性分析（略）十、结论本项目有市场需求，技术可行，财务评价指标可行，建议尽快投入实施。 附表1 项目总投资估算表 单位：万元序号项目合计01231开发建设投资20090.73 9597.36 2306.40 4152.18 4034.79 1.1土地费用9000.00 9000.00 1.2前期工程费251.98 251.98 1.3基础设施建设费416.06 416.06 1.4建筑安装工程费6995.25 1306.90 3166.70 2521.65 1.5公共配套设施费277.30 55.46 110.92 110.92 1.6开发间接费0.00 1.7管理费用282.32 70.58 70.58 70.58 70.58 1.8财务费用502.20 55.80 167.40 279.00 1.9销售费用169.40 84.70 84.70 1.10开发期税费1260.14 315.03 315.03 315.04 315.04 1.11其他费用89.05 38.89 25.08 25.08 1.12不可预见费847.03 211.75 211.76 211.76 211.76 2经营资金03项目总投资20090.73 9597.36 2306.40 4152.18 4034.79 附表2 销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号项目合计0123451销售收入453292719.7424477.669065.89065.81.1独立别墅6993419.583776.221398.61398.61.2联排别墅380162280.9620528.647603.27603.21.3地下停车场32019.2172.864642经营税金及附加2493.1149.591346.27498.62498.622.1营业税2266.45135.991223.88453.29453.292.2城市维护建设税158.659.5285.6731.7331.732.3教育费附加67.994.0836.7213.613.6附表 3 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计0123451项目总投资20090.73 9597.36 2306.40 4152.18 4034.79 1.1开发建设投资20090.73 9597.36 2306.40 4152.18 4034.79 其中：不含财务费用19588.539597.362250.63984.783755.79 财务费用502.255.8167.42791.2经营资金02资金筹措20090.73 9597.36 2306.40 4152.18 4034.79 2.1资本金10237.379597.36306.4333.612.2借贷资金60002000200020002.3预、售收入3853.361818.572034.79 附表4 贷款还本付息表 单位：万元序号项目合计0123451借款及还本付息1.1年初借款累计20004000600030001.2借款60002000200020001.3应计利息1004.455.8167.4279334.8167.41.4还本6000300030001.5付息1004.455.8167.4279334.8167.4附表5 全部投资财务现金流量表 单位：万元项目合计012345现金流入45329.00 0.00 0.00 2719.74 24477.66 9065.80 9065.80 销售收入45329.00 0.00 0.00 2719.74 24477.66 9065.80 9065.80 其他收入现金流出34724.00 9597.36 2250.60 4881.92 11910.91 3013.98 3069.23 投资（不含利息）19588.53 9597.36 2250.60 3984.78 3755.79 运营费用(不含利息)310.60 155.29 155.31 经营税金及附加2493.10 149.59 1346.27 498.62 498.62 土地增值税7603.12 450.11 4109.17 1521.92 1521.92 所得税4728.65 297.44 2699.68 838.15 893.38 净现金流量10605.00 -9597.36 -2250.60 -2162.18 12566.75 6051.82 5996.57 累计净现金流量-