神木县鑫禄房地产开发公司可研报告.doc

第一章 总论1.1项目名称 神木县永乐小区1.2可行性研究报告编制依据神木县鑫禄房地产开发有限公司委托中联西北设计研究院有限公司编制陕西神木县永乐小区的委托书；原国家发展计划委员会、建设部颁布实施的建设项目经济评价方法与参数(2006年第三版)；原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）；神木县“十二五”发展规划；神木县鑫禄房地产开发有限公司提供的其它相关资料；项目调研过程中搜集到的其它有关资料。1.3可行性研究报告编制内容本报告是神木县永乐小区项目可行性研究报告，具体内容包括项目建设的背景、必要性、建设地址和建设条件、建设方案、环境保护、劳动安全卫生、消防和地震安全、节能、项目管理与招投标方案、工程投资估算、资金筹措、进度管理、财务分析（含建设成本、预期利润等财务指标的预测）、风险性分析、结论和建议等内容。1.4项目实施单位本项目实施单位是神木县鑫禄房地产开发有限公司，该公司基本情况介绍如下：神木县鑫禄房地产开发有限公司是由省建设厅批准，成立于2011年9月20日，是一个民营企业，主营房地产开发、经营策划、物业管理。公司设有策划部、工程部、销售部、财务部、办公室，总部设在神木，西安、府谷均有分支机构。注册资金1000万元。公司现有各类管理人员23人，其中：中、高级职称人员12人，初级职称11人。公司成立以来，于2011年10月开发建设了祥瑞小区，总建筑面积473440平方米，目前正在主体三层施工阶段，于2012年10月竣工。同时于2011年开发了神木县大保当镇祥盛园小区建筑面积52000平方米，该项目现已开工建设，于2012年12月竣工；2012年开发建设了墨金苑小区。公司自成立以来，大力发展房地产业的重要战略职能。在短短四年多的时间里，以创造“建筑之美、生活之美、人文之美”的企业精神，秉承科学地产智慧，以科学宗旨。1.5 项目建设地址神木县永乐小区位于神木县大保当镇，周边情况：东面临街，西边空地，北边空地，南临210国道。1.6 项目工期项目总工期2年。1.7主要建设内容及建设规模综合技术经济指标表序号名称单位数值1规划总用地面积2403.62规划净用地面积2109.43总建筑面积6948.7其中地上面积5127.6 住宅部分3507.2 商业部分1620.4地下面积552.3 库房及设备用房面积552.3居住总户数户28建筑基底面积1041容积率3.6建筑密度%44.7绿地率%22.58机动车停车位个241.8投资估算与资金筹措1.8.1 投资估算经估算，经估算，项目总投资额为221133万元，具体如下：建筑安装工程费1885.21万元。包括住宅1001.42万元，商业832.59万元，地下建筑23.20万元。工程建设其他费用125.06万元。预备费112.50万元。建设期贷款利息56.28万元。土地费用37.53万元。1.8.2 资金筹措本项目所需总投资为221133万元人民币，由神木县鑫禄房地产开发有限公司自筹40，其余884.53万元通过申请银行贷款解决，按照两年50、50、进度带入，现行的5年期以内贷款利率6.9计算。建设期每年申请贷款442.27万元。建设期贷款利息共计61.03万元。按照建设项目经济评价方法与参数(2006年第三版)规定，建设期贷款利息作为固定资产投资直接计入项目总投资。1.9 财务分析预计本项目建成后总收入为3014.48万元，净利润为803.15万元，总投资利润率13.68，所得税后财务内部收益率13.24，所得税后项目投资财务净现值782.12万元，静态投资回收期3.21年(含2年建设期)。 经研究分析，本项目的建设单位具有足够的经济实力，项目实施满足市场所需，符合当地经济发展的趋势，符合企业自身发展战略及相关产业政策，建设依据充分，外部建设条件己基本落实。因此，项目的建设是必要和可行的。建议有关部门批准项目可行性研究报告，使项目能及早实施，早日取得效益。第二章 项目实施背景及必要性2.1 项目实施背景与概况211 神木县概况神木县位于陕西省北部，秦晋蒙三省(区)接壤地带，历史悠久，资源富集，人杰地灵。全县国土面积7635平方公里，是陕西省面积最大的县，辖21个乡镇(办事处)，629个行政村，总人口42万，县域经济综合竞争力居全国百强县第44位。神木是陕西历史文化名城、国家级卫生县城、全国科普示范县、全国政务公开示范县、全国生态文明建设先进县、中国金融生态县和中国十大最关爱民生县。陕西省第一经济强县、陕西历史文化名城、国家级卫生县城宜居的县城、全国科普示范县、全国政务公开示范县、全国生态文明建设先进县、中国金融生态县、中国第一产煤大县、2011中国百强县第36名、2010中国“全面小康十大示范县”、2010中国十佳投资创业城市”、2010“中国十大最关爱民生县”、2010“中国民营经济最具潜力县”、 2010“中国西部最具投资县”第4名、2009中国新能源产业百强县第17名、2009第四批中国金融生态市(县)、全国生态文明先进县、中国首开“全民免费医疗”县、宋代名将“杨家将”故里、 “陕北民歌”源头。212 神木县经济发展现状“十一五”期间，县委、县政府带领全县人民贯彻落实科学发展观，保增长、调结构、惠民生，全县经济社会各项事业取得历史性成就。2010年，地区生产总值达到605亿元，年均增长548；财政总收入达到13l亿元，其中地方财政11尢入达28亿元，年均分别增长459和31，9：累计完成全社会固定资产投资710亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到22301元和8672元；三次产业比重为134：6899：2967。县域经济综合实力继续位居陕西省各县之首。213 神木县楼市发展现状概述从2003开始，由于全国煤炭价格的飙升，几年的时间，因煤而兴的神木县、府谷县经济突飞猛进，随着神府两地经济高速发展，当地人民手中有了更多的资金，愿意改善自己的居住环境，所以神木县楼市自2003年开始加速发展，尤其是2005年后整体市场呈现出供销两旺的格局。基于对神木县发展历程的梳理和总结，结合目前市场运行情况，对神木县房地产市场的发展特征做出如下总结：1、神木县楼市整体特征陕西神木县因得天独厚的矿产资源， 由曾经的贫困县成功跻身于全国百强县行列。这神木县在全国的曝光率也越来越高。2000年，榆林市统计局公布的数据显示：2003年底，神木房价开始升温，当时神木的平均房价890元平方米，到2004年就变成了1000元平方米，2005年成了1600元平方米，2006涨到3000元平方米，2007年上涨到4000元平方米，四年的时间，神木的房价上涨了45倍。2009年以后，神木的房价更是一发不可收，价格一路飙升。目前神木县城楼盘价格在普遍9000-10000元平方米区间，有的高档社区，楼盘价格更是赶超北京、上海等大城市。虽然房价上涨了，但是买房的人反而增多了。据悉，2003年神木的房屋销售面积是53176万平方米，2004年是58692万平方米，2005年增加到25500万平方米，2006年发展到37960万平方米。新楼盘新市场不断的开发，仍然不能满足当地居民强烈的消费欲望及强劲的消费能力。2、神木县产品理念较为传统，呈现出单一的特征作为一个新兴的能源城市，神木县有“东方科威特”的美称，然而随着城市的高速发展，整体置业人群消费理念相对滞后，也在很大程度上抑制了神木本地商品房供应市场的产品创新，消费层次及开发层次未能充分拉开差距。目前神木县仅从价格区间上可以看出没有拉开档次。整体产品市场呈现单一单调的特征。3、神木县地理位置特殊，可谓寸土寸金神木地形属于陕北高原是在中生代基岩所构成的古地形基础上，覆盖新生代红土和很厚的黄土层，再经过流水切割和土壤侵蚀而形成的。基本地貌类型是黄土塬、梁、峁、沟、塬，是黄土高原经过现代沟壑分割后留存下来的高原面。神木县地形的特殊性造就了其含有丰富的煤炭资源，金属资源。然而同时由于高原地形的原因，造成神木不适合开展重型工业，所以在煤炭开发前，神木县一直属于陕西的贫穷区县。现在神木的开发建设一定程度上满足了当地人民开展生活生产的条件，然而并不能从根本上解决问题，导致神木县现在的土地价值可谓寸土寸金。214 神木县商品房市场1、房地产市场稳中有升从一线和二线区县发展的估计来看，作为三四线区县的神木县的房地产还处于起步阶段，并且神木县由于经济等各方面的原因，当地的房价一直以来都处于稳中有升的态势。从较发达区县的发展轨迹来看，神木县的房价依然有上升的空间。从2011年上半年市场销售的良好表现来看，下半年房价依然会稳步上升。2、刚性需求为主，投资需求为辅由于神木县当地的房地产市场依然处以单一单调发展的阶段，楼市供需多为自产自销，外来人口很少，刚性需求一直是神木楼市的主要消化力量。所以预计在11年下半年至12年上半年，神木楼市仍然以刚性需求为主，改善型以及投资型需求为辅。尽管受到调控影响，神木这样一个人口不到50万的县城，一些土地的招拍挂价格己达到1600万元亩。调研报告指出，通过对鄂尔多斯、陕北区域上百个投资规模在千万以上的当地投资人显示，房地产在其资产配置中，仍是最主要投资产品，占其资产配置近80，而股票、基金等其他投资品，配置比例很低。3、 商业物业迎来快速发展 神木县目前大力推进城市话进程，商业物业获得了快速发展，像建设地这种配套不足的区域，商业物业规模及需求必将进一步提升，于未来几年迎来快速发展。2.2项目实施背景221 大陕北次级经济区经济区域是指在长期发展的过程中自然形成的，由技术水平相近、经济特征相同、联系密切且位置相邻的地区所构成的经济单元，具有地缘相近、经济相关、文化兼容三大特征。根据层级的高低，经济区域可分为一级经济区域、次级经济区域和微级经济区域三大类。一级经济区域是指按照产业联系、技术水平、经济结构所划分的跨省区、跨流域的大型经济区域。次级经济区域是指一级经济区域内按照产业联系、技术水平、经济结构所形成的跨市县的中等经济区域。微级经济区域是指次级经济区域内的小型经济区域。陕北地区，包括延安、榆林两个地级市，下辖25个县、区。国土面积约81万平方公里，耕地约2000万亩，人口约526万。各市县之间产业联系紧密，经济发展水平相近，形成了自己的特色，构成了一个完整的经济单元，是一个典型的次级经济区域。一、陕北次级经济区的优势1、自然资源数量巨大，品质上乘自然资源是区域产业发展的自然物质基础，其数量多寡直接影响区域产业发展的规模大小。自然资源的质量及其开发利用条件直接影响区域产业活动的经济效益。同一种自然资源，其质量及开发利用条件不同，则开发利用的方式不同，开发利用过程中的成本投入、劳动生产率、产品质量、市场价格等也就不同。因而其经济效益就存在着明显的差异。目前陕北的煤炭资源预测储量约277644亿t，探明储量约150496亿t，是世界七大煤田之一。石油资源预测储量约10-11亿t，探明储量约34亿t，含油面积约33677平方千米，天然气预测储量约41810亿m，探明储量约3010亿m。湖盐资源预测储量约6000万t，探明储量约3292万t：岩盐资源预测储量约13900-一19300亿t，约占全国岩盐资源总量的13一18；探明储量约51亿t(表1)。陕北的能矿资源，不仅数量巨大，而且质量极佳。其煤炭资源大都为低灰、低硫、低磷、低挥发酚的优质煤；天然气资源是目前我国陆上发现的最大的整装气田；湖盐和岩盐资源也是良好的食用和化工用盐。2特色农业和区域比较优势显明特色农业是利民当地特色资源，采甩特殊生产方式，开发特色产品并将其推向市场的农业生产经营活动，是独特生产技术与特有自然资源相结合而形成的具有地区竞争优势的特殊农业产业。区域比较优势是特色农业形成和发展的基础，也是农业结构战略性调整的重要原则之一。陕北地区土地面积80l万km2，约占陕西全省土地面积的393；耕地面积8529万hm2，占全省耕地面积的273：人均耕地016hm2，是全省平均面积的200倍。(1)土地资源条件相对优越，农作物品质优良。陕北地区属黄土高原的主体，黄土覆盖层厚达50150m，塬、梁、峁、沟遍布全区，因地势起伏、黄土疏松，地形极易受雨水侵蚀。过去，人们没有认识到黄土是一种资源，但最新的研究表明：黄土不但是土壤资源，而且是性质、结构优良，化学元素和矿物成分丰富的很好的土壤资源。由于黄土中的化合物和元素含量丰富，种类齐全，分布均匀，加上黄土高原的气候优势构成了特有的生境，决定了黄土层上生长、发育的农作物品质优良。如绿豆、红小豆、红枣、马铃薯、养麦。因此，在不缺少或解决了水的情况下，陕北黄土高原农、牧业发展的潜力是很大的。(2)光热资源丰富，地貌复杂多样，适宜多种作物生长。陕北地区光热资源丰富，雨热同季，年日照时数达25742687小时。土层深厚贮水保肥易，气候温和，常年降雨量为265650mm。陕北地处几大自然带的过渡区域，生物品种多，生态类型复杂，形成了鲜明的地域特色。陕北地区是我国玉米、谷子、糜子、高梁、薯类最适生长区之一，也是我国目前最大的优质水果特别是苹果最佳产区。植物中粮食以杂粮杂豆为主，果树以红枣、苹果为主；树种以杨、柳为优势种，动物中以羊为优势种。 (3)特色农业发展已有一定基础。陕北地区土地资源丰富，以羊为主的畜牧业和以枣、苹果、杏为主的经济林果具有很大的区域优势，在陕西省占有重要地位。陕北是世界上苹果、土豆、红枣、杏等农作物的最佳优生区之一，陕北地区烟、果(苹果)、羊、薯(马铃薯)的连片开发己形成规模，不仅成为陕北地区的主导农产品，而且在全省也占有相当地位。此外，陕北的桑蚕、杂粮等也有相当的发展基础。3旅游资源丰富陕北有丰富的旅游资源，从自然风景到人文景观应有尽有，如榆林的红石峡风景区，镇北台(明)，白云山庙群(明)，延安的“两圣(民族圣地、革命圣地)两黄(黄土风情文化、黄河壶口瀑布)”。从1990年到2002年，延安共接待国内外游客12485万人次，旅游综合收入2539亿元。嘲2006年延安市旅游综合收入达到近26亿元。榆林市2007共接待国内旅游者3102万人次，实现国内旅游收入1408亿元，比上年增长了4621。2008年榆林市大力实施“旅游旺市”战略，全年力争实现旅游接待人数达到350万人次，旅游收入达到156亿元。二、制约陕北次级经济区发展的瓶颈1基础设施不完善基础设施是经济发展的平台和依靠，没有基础设施支撑，国民经济的起飞就是。“无皮之毛”：皮之不存，毛将焉附， 多年来陕北一直把城镇建设列为非生产性建设，把基础设施建设列为纯福利设施，从而欠帐越来越多，缺口越来越大。具体表现为：一是通讯、电视、广播、自来水、天然气、地下管道等公用事业发展滞后，城市功能不完善：二是大型水利设施少，水资源开发利用水平低； 三是交通道路的等级差、路况差，至今没有形成健全的交通网络。截止2005年，延安市公路总里程为14094km，铁路总里程为179.2km，榆林市公里总里程为21856km，铁路总里程为416km，其中等级以上公里7823km高速公里248km。根据2000年第五次人口普查资料，陕北城镇人口占总人口的比重为24.79，比同年陕西32.30低7.51个百分点，比全国36.09低11.3个百分点，距全面小康社会城镇化率50的要求差25.21个百分点。 1982年至2000年期间，延安城镇人口比重由12.31上升为29.01，而榆林城镇人口比重则由6.31上升为22.13。教育不发达，人才匮乏“五普”资料显示，每十万人拥有大学文化程度的人数，全省、全国分别是陕北的1.88、1.64倍；每十万人拥有高中人数，全省、全国分别是陕北的1.35、1.23倍；每十万人拥有的初中人数，全省、全国分别是陕北的1.25、1.28倍。全省文盲率比陕北低5.27个百分点，全国比陕北低5.84个百分点。陕北受教育人口特别是接受中等和高等教育的人口比例过低，导致人才总量严重不足。如榆林市从业人员中接受过高等教育的不到1，低于全省22个百分点。2002年9月，榆林市人事局关于榆林南部六县人才现状的调研报告指出，该六县每万人平均拥有的高级专业技术人员不足5人，最低的子洲县仅有3.7人。4生态环境脆弱长期以来，陕北能源工业在发展中，由于重工程轻林草、重建设轻管理的现象比较普遍，预防监督滞后和法律法规落实不力，加上自然灾害频繁和不合理的种植业与采矿业布局，以及人们对环境保护的意识普遍落后等原因，致使陕北地区土地沙化现象严重，土壤盐碱化和土地污染倾向问题突出，治理难度越来越大，严重影响区域经济可持续发展。据统计，仅延安市13个县区，水土流失面积达2.88万平方公里，占总土地面积的78.4。每年流入黄河泥沙2.58亿吨，每平方公里输沙量7028吨，占全省入黄泥沙总量的30。严重的水土流失导致耕地表面土壤大量流失和浪费，有机质和速效肥大量损失，土地生产力水平下降。尽管国家先后实施了三北防护林工程、防沙治沙工程、水土流失综合治理工程、退耕还林、退牧还草等一系列生态建设工程，取得了一定成效，但由于长期受人为和自然等多方面因素的影响，再加上投入不足，治理速度赶不上破坏速度，生态环境“局部治理、总体恶化”的局面还没得到有效遏制，生态环境治理面临着非常严峻的形势。5制度创新缓慢制度创新是技术创新的保障，制度创新重于技术创新。农业联产承包责任制，放权让利，承包制，租赁制，现代企业制度，财政分灶吃饭，分税制，国有专业银行转制商业银行，实施新的财会制度、经济特区、高新技术产业开发区、保税区，兴办大学科技园，科技入股等无一不是制度创新。正是这些制度创新推动了经济体制的转轨。创造了我国经济飞速发展的奇迹。纵观中国，经济发展快的往往正是制度创新力度大的地方。珠江三角洲、长江三角洲和京津唐地区莫不如此。而陕北地区，无论是户籍制度，分配制度，还是人事管理制度，均远远落后与发达地区。6资源利用率低，浪费大从上世纪80年代以来，陕北的石油天然气开采量激增，方国家的能源供应安全做出了巨大贡献。然而，由于没有进行资源价值补偿，资源开采带来的代际损失非常惊人。陕北地处经济增长主要依靠能源开采和初级加工业。由于产业结构单一，尚未从纵向和横向形成结构合理的产业链，普遍存在技术水平和管理水平不高、设备老化、技术改造缓慢、专业化协作水平低等问题，使得资源的综合利用率低，技术进步在工业经济发展中贡献较小。据统计，小型煤矿回采率仅为10-15，乡镇煤矿回采率为10，原油回收利用率仅为30，远低于国家标准。尤其是低层次、掠夺性的开采，使注水后可达25左右的原油二次采收率，仅为10左右，大量宝贵资源被浪费。三、建设陕北次级经济区的对策1、完善基础设施基础设施是经济发展的平台和依靠，就陕北地区而言，基础设施的缺口很大，速全方位的提高是不现实的。在资金有限的情况下需主要从以下两个方面入手； (1)着力加强城镇的基础设施建设，特别是县，乡，村的基础设施建设。俗话说“要想富，先修路”，陕北地区特别是延安地区受地形地貌的限制，城镇交通极不方便，外面的东西难进去，里面的东西难出来，特别是农村的优质农产品走不出去，这大大限制了当地经济的发展。为此必须加强对县，乡，村的基础设施建设资金支撑力度，要随着地方财政收入的增加逐步提高财政投入的比例，同时争取中央、省财政的支持；要用市场化手段筹措资金，充分动员和利用社会力量，遵循“谁受益谁投资谁运营”、 “人民城镇人民建”的原则和方针，形成企事业单位、个人、金融机构以及外商共同投资的格局。除了公共设施项目外，大部分基础设施则可以走产业化经营的路子，鼓励外商、企业、个人参与基础项目建设。(2)加强基础设施的管理。好不容易修好的基础设施由于管理不善导致其使用价值大扣折扣。例如在延安市区，车辆的随意停放使本来就很拥挤的道路更加拥挤。应该加强管理，杜绝随意停放，最大限度的利用好这一稀缺资源。2、加大城镇建设力度，加快发展城镇郊区，促进城乡融合(1)要加强郊区与城镇的联系。郊区是城乡经济联系的纽带，城郊也正是得益于地域优势，走在了乡村经济发展的前列。要树立大郊区的观念，进一步改善郊区乡镇的交通、通讯等基础设施，加强郊区与城镇的联系，促进郊区对其他农村乡镇的辐射带动。加快解决“城中村”问题，高标准规划，分区域、分阶段建设。(2)积极稳妥推进近城郊乡镇撤村撒队建社区工作。郊乡镇撤村撒队建社区工作重点是做好“农转非”，社会保障、集体资产处置、土地性质转变等。采取投资优先的措施，鼓励各种外来资金向城郊聚集。对近郊采取住房集中修建，农产集中居住，进一步扩大城镇舰模，增强城镇聚集效益，为社区建设和第三产业的发展创造条件。(3)要把城镇作为一种特殊的经济实体宋建设、管理和经营，把城镇各种有形无形资产及存量资产如公交线路的营运权、公共停车场、街道桥梁冠名权引入竞争机制，运用资本营运手段转化为可以增值的活化资本，通过转让拍卖、出租等方式获得城镇建设资金，以形成城市建设的良性循环。3、普及基础教育，大力发展职业教育，引进高级人才，加强技术创新(1)积极实施免费九年义务教育工程，大力发展高中阶段教育。延安、榆林两市的财力比较雄厚，延安连续几年财政收入名列全省第二，榆林近两年的财政都在以50多的速度增长，完全可以在一两年内逐步实施免费义务教育工程。首先是区分不同情况，采取“一免(免费教科书)”、 “两免(免杂费、免费教科书)”和“两免一补(免杂费、免费教科书、寄宿制学生给予补助生活费)”等措施，对农村及城市困难学生进行资助，然后逐渐扩大资助面，在城乡全部实行免费义务教育。在巩固普及九年义务教育成果的基础上，要以多种形式积极扩大高中阶段教育的规模，切实解决农村地区高中教育发展的瓶颈问题，提高劳动者中高中阶段以上受教育程度的人口比重。(2)大力发展职业教育，改进职业技术教育模式，切实加强职业技能培训。职业教育应该作为陕北教育的重点工作之一。陕北的产业组成决定了陕北需要的是大量的熟练技术工人，而不是高、精、尖的人才。陕北职业技术类学校并不少，但大多招生困难，没有办出规模效益，没有充分发挥职业技能培训的功能。我们建议：扩大办学的规模和层次。延安将几所职业技术中专学校合并，挂牌成立了延安职业技术学院，极有利于走出招生困难，办学规模小的困境。榆林条件许可也应走类似之路；彻底改变过去重理论轻实践的教学方式，加强技能训练，真正办出技校特色：依托职业技校，搞好农民实用技术培训、下岗职工职业技术培训和城乡劳务输出人员培训，大力提高劳动者素质。(3)实施人才强市战略，下大力气搞好人才工程。人才工程并不是要单一的培养高级人才，而是要重视引进人才。西安等地的高级人才相对富余，可以通过提高软，硬条件，工资，福利，住房等待遇引入陕北。通过人文关怀，重视人才、尊重人才、善用人才等留住高级人才，在陕北建立起一支较强的人才队伍，把陕北劳动人口素质提高到一个新水平。4、保护生态环境，强调绿色gdp多年来，陕北地区由于资源的奉富，开发手段的简单，管理不完善已经对本已很脆弱的生态环境给予重创，如果还不加以遏制将会导致严重的后果，危机子孙。目前，我国对于油气资源开采收益仅仅是简单记入gdp，并没有进行“绿色化” 处理，因此这样的gdp存在高估的现象，而这种被高估的情况在陕北这种gdp严重依赖能源资源开采的地区是非常严重的。所以，应立即从以下几方面入手保护生态环境：(1)加强教育，特别是提高普通老百姓的环保意识。人民群众的力量是无穷的，只有调动起人民群众的环保积极性才是解决这一难题的根本办法。(2)利用“山川秀美”工程，切实做好退耕还林工作。政府应加强监管，将退耕还林工作中存在的漏洞补上，对在其中以权谋私的人员进行严厉的惩罚。(3)政府官员也应提高思想认识，处理好当前利益和长远利益的关系，不能为了现在一时的小利而对资源乱开发，资源浪费的现象不作为。(4)应尽快建立完善的资源定价体系。自然资源价格不应仅仅等于其当期的生产成本，还要加上对后代影响的代际成本(即使用者成本)。只有通过价格手段对代际成本进行补偿，才能实现资源采掘业的良性发展。环境保护是利国利民的大事，但在当前现状下，特别是在陕北，由于长时间的落后和突现的“致富捷径”，使得陕北地区“全民上下”一致给子孙“挖坟墓”。政府在其中的责任非常重要，可以讲，陕北的未来，尤其是陕北生态环境的未来都在政府的手中。政府在此事中如果能高瞻远瞩，积极引导，加强监管的话，陕北的未来就是一片光明，反之，后果不堪设想。5、积极改善投资软环境大程度上都和软环境的提升有关系。所以必须加快研究并制定出一些切实可行的创造良好投资环境的措施。各职能部门要依法行政，减少审批环节，提升人员素质，做好投资信息的协调与沟通工作；同时，注意调整资金分配结构，引导资金合理流向，进而提高资金的使用效率；结合目前城市的“创卫”活动，清理思想观念，增强服务意识：清洁环境卫生，促进精神文明建设，改善投资软环境，最终建立起积极奋讲、诚信、和谐、美丽的陕北次级经济区。2.3项目实施必要性 1、市场刚性需求量大 城镇的人口规模对房地产的发展有着至关重要的作用。目前神木县房地产买方市场刚性需求占市场主导地位，神木县目前总人口为42万，其中8万人没有自有住宅；当地由于地形经济发展等原因。造成了“有钱花不出去，有钱买不到房”的尴尬局面：当地富人多，要改善住房的人多，很大一部分居民有着老旧物业需要升级换代的需求。这样的数据表明了神木县目前存在着强大的刚性需求。而且随着神木的不断发展，神木县人口的规模将会逐步加大，对房屋的需求也会日益增加。 2、购买能力强大 未来五年，神木县为自己定的目标是：经济增长速度保持在30以上，到2011年，全县地区生产总值达到450亿元，人均地区生产总值达到13500美元。财政总收入达到120亿元，地方财政一般预算收入25亿元。工业经济在地区生产总值中的比重达到75，城镇化水平达到75。城镇居民可支配收入16000元，农民人均纯收入8000元，县域经济综合实力进入全国百强。 伴随着神木经济的稳步上升，居民的人均gdp以及可支配收入也会大幅增涨，购买能力、购买欲望更加巨大。从神木县能源经济的运行情况来看，经济发展潜能巨大，未来处于一个稳定的增长阶段。所以居民的购买能力将是处于一个提升的阶。综上所述，本项目的建设实施是必要以及迫切的。第三章 市场分析和项目定位3.1房地产市场现状31.1 全国房地产发展现状1、我国房地产开发投资现状 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9，占房地产开发投资的比重为70.5。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0。 2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7：房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7 。 2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积410亿平方米，比上年增长28.4，土地购置费9992亿元，增长65.9。12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5；土地购置面积4889万平方米，增长1.5，土地购置费1061亿元，增长5.8。中国国家统计局公布的数字显示，2011年1-6月全国房地产开发投资26，250亿元人币，同比增长32.9，较15月34.6增幅略有放缓；2011年1-6月商品房销售面积44，419万平方米，同比增长12.9，较1-5月的9.1继续增长。 2、全国商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0，办公楼增长21.9，商业营业用房增长29.9。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4，办公楼和商业营业用房分别增长31.2和46.3。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长115：全国商品房销售额10201亿元，同比增长219。 3、房地产相关指数分析“国房景气指数”是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，是对全国房地产业发展趋势和变化程度的量化反映。 “国房景气指数”景气循环的对比基期为2000年，综合景气值100为景气线，100以上为景气空间，反之，100以下则为不景气空间。据统计，2010年12月份的“国房景气指数”为10179，比11月份回落141点，比上年同期回落187点。通过观察，国房景气指数继2009年4月2010年2月的连续上升后，3-12月指数出现了连续下降。尽管如此，2010年12月份的“国房景气指数”仍要比2009年1-8月的数值要高许多， 目前趋于稳定。从分类指数来看，其中：房地产开发投资分类指数为10387，比11月份回落095个百分点，比上年同期提高345个百分点；本年资金来源分类指数为10266，比11月份回落208个百分点，比上年同期回落811个百分点；土地开发面积分类指数为9603，比11月份回落039个百分点，比上年同期提高034个百分点：商品房待售面积分类指数为10366，比11月份提高056个百分点，比上年同期提高679个百分点；房屋施工面积分类指数为10481，比11月份回落144个百分点，比上年同期提高230个百分点。4、 房地产相关政策分析 自2009年以来，政府进一步加大了对房地产市场的宏观调控力度，上影响着房地产业的发展，进而规范并完善了中国的房地产市场。 “国十一条”定程度 2009年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低40，加大房地产贷款窗口指导。中国国务院称，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知 2009年1月21日，国土资源部发布的通知中提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70。 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 2009年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，该通知明确规开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 2009年4月19日，住房城乡建设部网站公布了这项通知，该通知针对房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为提出了四项举措。 2009年12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。 “国十一条” 2010年1月7日，国务院办公厅发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，包括以下几个方面：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理：加强市场监测；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 “国八条” 2011年1月26日，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发2011 1号，主要包括以下几个方面，进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策，加强税收征管、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等内容，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 5、对未来房地产市场的趋势预测 土地购买价格和土地开发成本继续上涨； 建设速度有所回升，消费需求旺盛，市场价格涨幅回升，反弹迹象明显； 房地产开发投资增速较快，住宅投资加大，投资结构有所改善，外资进入房地产市场势头不减； 商品房供应类指标增幅出现回落，而需求类指标增幅明显上升，供不应求矛盾进一步加剧； 住房供应结构调整有新进展，但90 m以下的住宅比重仍然偏低，需求结构与供应结构调整还有很大的差距； 2011年的房开公司策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展； 经调控“达成理性”后的楼市房价还是会持续上涨的； 2011年地产调控是上半年紧下半年松，楼市到年底时将继而转旺。3.2项目swot分析 本项目优势大于劣势，机会大于威胁，因此，本项目具有很强的实践性。在具体实施过程中，应利用企业内部优势和发展机遇，采用提高设计品质、增加投资和提高市场占有率的增长性战略。3.3项目市场定位331市场定位 根据对项目的宏微观分析，针对项目的目标客群，项目初步市场定位为“神木首席都市生活精品社区”，集品质住宅、集中式商业、酒店等多种功能形态为一体的都市综合体。332 目标客户定位1、自用型客户城市化的快速发展导致房地产消费市场需求的扩大。根据神木县城市总体规划，神木县要在2010年城市人口达到42万，在2020年城市人口达到60万，而目前神木的城市人口距离规划还很远，城市化水平较低，按年增2万人、人均居住20计算，每年住宅需求约40万。此外，神木市园林生态城市和方圆300公里范围内的区域中心城市建设取得了显著成效，吸引了大量周边人口在本市购房工作、居住与经商、子女上学等。 因此，本项目的目标客户以中汇集团员工为主，另外，因为神木城市扩容，外来务工人员的住房刚性需求也是主要客源之一。2、改善型客户由于项目开放地居住环境较老城区更为完善，而目前老城区已经不再批准出售住宅用地。因此，本项目还可满足部分老城区的居民以小换大、改善住房条件的需求。3、投资型客户2010年“新国十条”出台后北京率先实施的楼市“限购令”正在二、三线城市全面铺开。根据各地公布的信息统计，全国出台“限购令”的城市已达到23个，分别是北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州。而2011年年初，浙江金华的永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政府。 2011年开年后颁布“限购令”的7个城市分别为太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华和郑州。由此可见，内地二、三线城市已成为第三波限购的主要对象。除了明确限购的城市外，西安、南宁以及青岛、合肥等城市相关部门负责人也已明确表示，近期内将加入限购行列。与2010年出台限购政策的14个城市不同，最新加入限购的城市均属于二、三线城市。而从2010年12月延续至开年的这一波楼市反弹中，二、三线城市的作用不容小觑。目前，神木县还没有城市实施楼市“限购令”，因此还存在投资性需求，投资型客户注重地段与品质，注重资产保值。3.4项目价格定位341 定价原则结合市场供给的实际情况，制定一个合理的价格，取得相应销售周期内最高利润。保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。342 房价发展趋势神木的房价将会呈现逐年上涨的趋势，原因如下：1、神木中心县市的地位逐步显现。神木县委、政府出台的加快推进城市化进程若干意见，通过城市基础设施建设、“村改居”、户籍制度改革、引导农民进城、大力发展工业，招商引资等，加大城市化建设步伐，房屋需求呈现大幅增长趋势，房地产迎来发展的机遇，房价势必会再一次升温；2、外宋就业、投资置业、进城上学等购房需求，将会再次成为推动房地产市场发展的刚性条件，房价也可能会因此上涨； 3、以改善居住条件为目的，以旧换新、以小换大的购房比例，依然会成为推动房价居高不下的一个因素： 4、“富人”购房投资投机的比例仍然是推动房价一个必不可少的因素。“富人”不需要贷款也可以买房，因此，提高首付比例不能真正限制这部分需求；5、随着大量农村人口的迁入，开发商遇见到供求不会发生发生根本转变，资金链也不会吃紧，采取观望态度，这不仅减少了当期市场供给，为房价提供了另一有力的支持，而且减少了当期开发量，为未来的供应短缺带来了高房价埋下伏笔。因此，本项目区域的地价和地位仍在快速上升之中，本区域已经成为神木城市建设的重头戏，可以说，在未来的三、五年内，将建设完善成为整个神木市城市规划建设中其他区域不可取代的重点居住区和行政中心、文化教育中心、商业购物中心区。本项目作为新区cbd中绝无仅有的高档商业、住宅项目，符合神木市的城市发展方向，未来市场前景无限美好。从房价呈现中性偏暖的趋势来看：一是国家楼市调控政策环境对房价过快上涨“立竿见影”的抑制效果，投资投机性需求得到一定控制，随着政策的进一步落实，楼市将进入较长的观望期，呈现中性偏暖之态；二是税收政策和贷款政策“组合出击”，实行长期的信贷从紧政策，增加房屋持有成本，压缩投资投机盈利空间，使购房需求趋于中性状态和平稳发展态势；三是随着政策的深入和消费需求暂缓，致使房屋供求进入转型期。即：房屋供应量在一定程度上不会太大，且由于购买力的问题，房价上涨的趋势只会是中性或者偏涨。343 产品定位分析根据市场调查及本项目的定位和优势分析，理想的市场预期下，项目的年涨价幅度在3-10，按照市场价年涨幅3保守估计，该项目产品定位如下：品质：集品质住宅、集中式商业、酒店等多种功能形态为一体的都市综合体销售价位：住宅6500元平方米，地下车库15万元辆，商业60元月平方米，酒店整体出租租金暂时参考商业。依据：1、根据考察地块周边的项目区位及自身因素； 2、本地块的综合特点。 3、定位参考楼盘详见表项目所在区域周边楼盘调查表。3.5项目初步营销策划方案351 投资环境分析(一)宏观环境分析 l、根据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的形响则是加大了交易成本，减少了供应量对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、国家、陕西省、榆林市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理区原本就紧张的可开发用地更为紧张，更突现了中汇小区用地的商业价值。 (二)微观环境分析 1 、随着建设所在地交通基础设施的配套建设的不断完善，近年来，房地产投资开发己进入稳健的增长期，楼价有了较大的上升空间，种种利好因素均预示着新区板块巨大的升值潜力，刺激房地产投资开发。 2、近年来，高档物业的消费观念，优美的小区环境，完善的配套实施、精致的室内装修已逐渐成为市民的消费方向。 3、投资环境良好，政策比较优惠，特别是公司十来年与神木县政府建立了良好的合作关系，给公司在新区的发展创造了较为宽松的条件，神木县永乐小区的开发，是公司发展转型的重要一步，是壮大企业经济实力，提交经济效益的机遇，实现企业可持续发展的动力之源。352 项目整体营销理念 营销是一系列的整合过程，本项目在这一系列的整合过程中，根据项目的市场定位，积极围绕“以人为本”的开发理念及以下营销理念来进行项目推广。 1、可持续发展理念 本项目是神木县鑫禄房地产开发有限公司的首推项目，其成败与否关系着公司的后续发展以及后期项目的发展。因此，应秉承可持续发展的销售理念，考虑用长远的眼光看问题。要坚持“先做人气，再做市场的方针，以低价入市，吸引购房者和投资者的眼光。 2、诚信理念 在目前这样一个诚信缺失的年代，诚实守信显得尤为难能可贵。项目内的商业作为一个为投资者提供产品及服务的地方，更应该讲诚信，不仅让投资者对产品满意，还要对服务满意。所以，在营销过程中树立诚信理念是必不可少的。 3、关怀理念 消费者是需要被关注、关怀的，所以我们要尽可能地让每一位消费者感受到我们的关怀这样就拉近了与消费者的距离，比如在室外设置休息椅子可以让居住者在购物之余可以得到休息等。 4、沟通理念 人们都有“面对面”、 “人看人的社会心理需求。 “面谈”、 “见面再说”是我国传统的生活习惯和交流形式。因此项目建设需要树立沟通理念以符合人们的心理需求。5、和谐理念和谐包括人与人的和睦、人与建筑的和谐、人与景观的和谐、建筑与景观和谐等，追求和倡导“和谐”是项目推广的一个立足点。353商业营销推广策略本项目采用低开高走的手法入市，逐步走高，并留有升值空间，强调成本低、前景好、高回报，并具有投资价值，以此吸引投资与消费者。同时，把握客户的心理特征，倡导项目核心理念，着重项目卖点的传承，使项目尽快积累人气，提升知名度提高出售率，实现项目价值，项目前期至开