买卖不破租赁_1

买卖不破租赁买卖不破租赁 案情介绍 1990 年，安某与本市某区房管所签订合同，约定安某 承租某区房管所直属管辖的两间公房(建筑面积为平方米) 作为商业营业用房，租期为 3 年。租期届满后，安某仍按 月支付房租，某区房管所也按月收取房租，直至 1996 年底。 后某区房管所以安某非法转租为由强行将房屋收回，并于 1997 年 10 月以 3 千元的价格卖给了该区住户任某。安某诉 至法院，要求继续承租该房。 审判结果 法院经调查审理后认为，原告安某系房屋承租人，对 房屋享有合法承租和使用权。被告认为原告转租房屋的证 据不足，其收房行为不妥。考虑第三人任某以善意取得房 产且无过错，房产不宜返还，故被告应向原告提供同等条 件的出租房屋或经济补偿。因此判决，某区房管所在其负 责管理的辖区内为原告安某安置平方两间(建筑面积不低于 平方米)，逾期不能履行，被告须向原告支付补偿费十三万 元。 本案评析 本案中，涉及到以下几个法律问题： 一。 合同的期限。 合同的履行期限是一个合法有效的合同中的重要条款， 应在合同中明确规定，在此期限内双方享有合同约定的权 利、承担合同约定的义务。当该期限届满时，合同失去效 力即不再约束双方当事人。但双方当事人可以协商延长合 同的期限，只要双方协商一致达成合意，该合同即可以继 续有效。 在这种情况下，双方为意思表示的方式有两种： 一种是明示的，比如签订协议延长合同;另一种是默示的， 即双方用行动表示愿意继续履行合同。如本案中，双方所 签合同的期限是 3 年，但当合同有效期限届满后，承租方 仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也继续接受了 承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长合同、继续 履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长了原承租合 同的期限。 那么，延长后的合同，其期限至何时为止呢? 由于双方并未约定，故应视为一未约定期限的合同。此种 合同，双方均有权随时终止，但应给予对方合理的准备时 间。具体到房屋租赁合同中，即房屋产权人应提前一个月 通知承租人，以便其另寻住所。本案的被告就是因为未遵 守此法律规定，故其终止承租关系的意思表示违法无效。 或许有人会问，现在该房屋已被转让，原房屋租赁合 同是否应该终止呢?这就涉及到房屋租赁法律关系中的两个 重要的法律制度：买卖不破租赁制度和承租人的优先购买 权制度。 二。买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。 (一) 买卖不破除租赁。它是指租赁房屋被买卖的场合， 承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。它的要 件是：a 须有房屋租赁合同;b 须房屋已交付承租人使用;c 须房屋被买卖。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋 的所有权，受到承租人对于该房用益权的抗辩，从而不能 使租赁关系被破除而终止，该租赁关系仍然存在，承租人 对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。 (二)承租人的优先购买权。 最高法院民法通则意见 第 118 条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通 知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人 未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该 房屋买卖无效。 ”在本案中，被告如要出卖房屋须履行通知 义务即提前 3 个月通知承租人，而且应询问承租人有无购 房意向，以便于承超人行使他的优先购买权。若不履行此 义务，就有可能使房屋买卖合同被宣告无效，而由此承担 相应的民事责任。 既然被告出售房屋的行为是违法的，则其与买受人任 某之间的房屋买卖合同即理应无效。为什么任某无需退还 房屋呢?这又涉及到民法中的一个重要的物权法律制度：善 意占有制度。 三。善意占有制度。 善意占有是指非法占有人在占有某项财产时，不知道 或不应当知道其占有为非法。善意占有是诚实的占有，受 占有制度的 特别保护，在一定条件下甚至可以对抗所有人 的物上请求权。如第三 人系不知道亦不可能知道转让人为 无权转让人的善意受让人，须区别 对待：a 如非法转让人 系依所有人的意思取得物之占有的占有人，所 有人不能请 求善意第三人返还原物及收益，只能请求非法转让人赔偿 损失。b 如非法转让人系非依所有人或合法占有人之意思而 取得物之 占有的不法占有人，所有人或合法占有人在法律 规定的除斥期间内， 可请求善意第三人返还原物(但不能 请求还收益)，如善意第三人是 在公开市场上受让财产的， 所有人或合法占有人在请求返还原物时， 须补偿其受让时 所付的价金;如善意第三人受让的财产为金钱和有价 证券， 所有人或合法占有人则不能请求其返还。本案中，转让房 屋的虽然是房屋所所有人，但是他处分房屋的权利受到法 律上优先购买制度的约束，故该卖房行为应属无效。但第 三人任某并不知道所有人的处分权受到了限制，所以为善 意第三人，她可以根据善意占有制度来对抗原告的主张， 原告的损失可由有过错的所有人给予补偿。 由于我国的房地产法律制度多年来一直不够完善，历 史遗留问题较多。加之