项目可行性分析.doc

蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆蚅袆蒄艿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂袂肈莅薈羂膀薁袆羁芃莄螂羀莅蕿螈罿膅莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅羆膁葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆芀袂肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈聿芄薂螄膈莇莅蚀膇肆薀薆膆腿莃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃虿袇节蒆肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆肇羀蒇蝿袀芈蒆薈蚂芄蒅蚁羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肃薀葿羃罿蕿蚁螅莇薈螄肁芃薇袆袄腿薆薆聿肅膃蚈袂羁膂螀肈芀芁蒀袀膆芀薂肆肂艿螅衿肈芈袇螁莆芈薇羇节芇虿螀膈芆螁羅肄芅蒁螈羀莄薃羄艿莃蚅螆膅莂袈羂膁莂薇袅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂肈膈莈薄袁肄蒇蚆 重庆理工大学房地产开发与经营课程设计设计说明书重庆理工大学教职工住宅项目开发方案设计起止日期： 2011 年6月 12日 至2011年 6 月 20 日学生姓名班级成绩指导教师20010年12月3日目录一、公司简介3二、项目概况分析31.建设背景32.项目区位分析33.项目拟建规模和标准3三、市场环境分析3四、可行性分析3五、方案设计41.方案一42.方案二4六、项目swot分析41.竞争优势42.竞争劣势53.机会54.威胁5一、 公司简介重庆理工大学教职工宿舍项目由华泰房产开发，华泰房产成立于1988年11月, 注册资本1亿元，经营范围涉及地产开发、写字楼建设、物业管理等诸多领域。今天，华泰在中国已拥有超过20家的分公司，并在过去23年里先后荣获国家优秀建筑工程奖，并在上海荣获特别创新房屋建筑奖，最终参与了世博馆的建筑设计，等数多的奖项。且凭借高品质的产品和专业周到的服务已在北京等地树立了日趋完美的品牌形象。作为房地产行业的创新者和开拓者,始终坚持“给每家人一个温馨的家”这一理念,致力于为客户提供高品质产品,并积极为客户提升已有产品的附加价值.本项目由华泰房产独立开发。经过多年的潜心经营，公司逐步建立了现代化的企业管理模式，公司管理机构实行扁平化、科学化和适用化。共设立七部一室，构筑了一个精简而高效的组织框架，形成了一支分工专业、高度协作的优秀团队，充分保证了公司的专业水准和创新能力。随着公司的深入发展，公司将不断加强企业内部管理，努力探索新的开发理念，继续坚持“严谨、自强、勤奋、开拓”的企业精神，秉承“以人为本、以实为本、以德治企业”的文化理念，高瞻远瞩，紧抓市场经济脉搏，规划企业发展蓝图，为把企业做大、做强而不懈努力！二、 项目概况分析1. 建设背景2. 项目区位分析项目位于重庆市巴南区李家沱花溪红光片区，地处巴南、九龙坡、大渡口三区交界处，地理位置优越，是重庆的南大门。东南面有重庆理工大学，清华中学，清华小学等，文化氛围浓厚，教育配套齐全。项目临近李家沱商业中心，拥有重庆百货超市、新世纪超市，江南水乡农贸市场等生活配套，买菜、购物，一应俱全，生活安然无忧，繁华触手可及。交通优势明显，目前有近10条公交线路经过本项目，如：233路、301路、320路、420路、841路等，周边医疗配套完善，花溪医院、重庆市巴南区万里医院、重庆市巴南区中西医结合医院、重庆市第七人民医院等。工商银行、农业银行、建设银行、中国银行成为您投资理财的好帮手。3. 项目拟建规模和标准三、 市场环境分析1. 有利因素2. 不利因素3. 需求分析四、 可行性分析1. 投资必要性1) 投资地理环境分析：重庆理工大学教职工住宅项目位于重庆市巴南区。巴南区位于重庆市主城区南部，属重庆都市经济发达圈。巴南区区位优势明显。距重庆市中心7公里，区政府距市政府驻地21公里。长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北，重庆“二环八射”中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境，其中，渝黔、渝湘两大出海通道与内环、绕城快速通道在境内交汇；正在建设的渝利铁路巴南段，规划中的渝黔铁路复线綦江段经一品、界石支线，以及全市规划的9条轻轨线中有3条线。2) 市场研究分析：重庆理工大学教职工住宅项目位于重庆市巴南区红光大道，周围有清华中学，重庆理工大学等学校，远离市区而又不偏远，市场需求较大，可以为学校学生，学生家长以及众多市民提供良好的居住环境。在项目周围在建楼盘项目较多，主要有融汇半岛、曦圆柳镇、曼哈顿城、联发嘉园、蓝光十里蓝山、恒大城、巴比亚半山、丽都锦城福星颐美华庭、融汇半岛艾德公馆等。本项目紧靠重庆理工大学和清华中学，学府氛围浓厚，教育资源丰富交通配套比较齐全，特别是学校，小学到中学到大学一应俱全，以后孩子上学十分方便。银行已经开始入住小区，存款取钱都比较方便了。大学城环境优美，人问气息强，目前正处于高速发展阶段。中高层式住区，增加面积使用率，确保户户采光、通风俱佳。大环境优美，可享受大学城公园的阔大园林资源，休闲娱乐极佳。2. 项目销售环境分析：随着直辖效应的发挥，旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中央商务区建设的启动，加之城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加，未来几年，重庆的房地产开发投资规模将呈逐年上升的趋势。今后几年，我市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持稳步增长的势头。目前，重庆城镇化水平只有36.3%，低于全国平均水平。根据我市城镇化建设总体规划，到2012年，重庆市城镇化率预计将达到55%，接近全国先进地区水平。每年约70万农民转为城市人口，其中20万进入主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加，这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力。虽然重庆的房地产市场需求在不断扩大，但是更多的企业将因受宏观调控、市场竞争加剧、市场更加理性健康、资金回笼压力、消费者人性化需求及精神需求增高等原因影响，将会进一步提高楼盘品质，积极适应市场形势。 3. 政策可行性宏观政策：政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的2004年中国区域金融运行报告中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。国家重点开发区域是在优化提升东部沿海城市群的基础上，在中西部地区选择一些资源环境承载能力较好区域，培育形成一批新的城市群，促进经济增长和市场空间由东向西、由南向北拓展，缩小差距。因此，重点开发区域主要是以中西部的省会城市为中心，辐射并带动周边城市，其主要功能定位为：支撑全国经济增长的重要增长极，落实区域发展总体战略、促进区域协调发展的重要支撑点，全国重要的人口和经济密集区。可以看出，未来重点培育和发展中西部中心城市已经提升到国家未来十年的战略层面。可以看出国家对于西部房地产的支持，所以其价值和保值性不言而喻。1) 微观政策：重庆目前的房地产政策为主城区新建住房价格涨幅低于年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。加强对保障性住房的政策支持，进一步加大供应量。明确2010年将完成主城区危旧房拆迁362万平方米，“城中村”拆迁420万平方米，棚户区拆迁70万平方米，建成廉租住房220万平方米，开工建设公共租赁住房500万平方米。为鼓励发展普通商品住房，满足普通群众购房需求，延续执行重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见中减半收取交易手续费、购房入户、财政补贴等政策。重庆市政府对于房地产开发也有保障计划，所以在政策的支持下，是可行的。 # 9 ) o: b4. 组织可行性重庆理工大学教职工住宅项目开发区为两年，制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证了项目顺利执行。华泰房地产公司作为从事房地产开发多年的老牌公司，拥有较多的经验丰富的管理人员和开发人员，同时与本市优秀的物业公司均有合作，对于重庆理工大学教职工住宅项目开发，我们组织了房地产开发方面的优秀人才，制定了良好的开发计划和施工计划，保证了项目的顺利进行。5. 经济可行性本项目在建成以后将增加理工大学附近住宅供应，方便市民生活，同时为市民的住宿生活提供更多可供的选择，经过详细分析评价，本项目使用的200亩土地用作房地产可达到效益最大化，因此能达到资源的优化配置效果。同时该项目的建成也将增加政府税收，推进区域经济发展，创造就业岗位，项目为园林式小区住宅，环境优美，绿化率高，建成后，将提高整个理工大学周边环境。6. 财务可行性（假设）1) 投资估算：项目总面积200亩，按每亩173.6万元取的土地使用权，土地总成本为173.6x200=34720万元。加上税额1011.34万元，土地实际总成本为35731.34万元。2) 资金筹措：根据投资估算及项目实施进度计划，投入总金额107194.02万元，其中自有资金47194.02万元，借入资金6万元。3) 项目经济效益分析：1.本项目净利润7360.08万元，净利率6.36%。2.现金流量估算，本项目税后现金流量85622.09万元。3.盈利能力分析：1）静态分析：投资利润率=项目净利润/项目投资支出总额=8.05 %。2）动态分析。项目净现值为894.16万元，净现值大于0.因此，项目可行。经计算，项目的内部收益率为9.5%，大于基准投资收益率，项目可行。7.投资风险分析及其规避方式提示1项目风险性评价价值提升及其实现的风险性a经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重庆理工大学教职工住宅项目位于重庆市巴南区，既远离市区的喧嚣，又有方便的的交通，15分钟可到达商业中心。紧靠学校布局，具有较大的升值空间，由于用户群主要面向重庆理工大学教职工以及周边居民，用户群比较稳定，广泛，这决定了本项目住宅的需求是巨大的。b房地产市场营销方面的风险主要有市场定位及定价和营销措施不力。2资金运用的风险性a.进行财务杠杆运用时，收入未达到预期而导致财务杠杆出现负作用，增加的现金不注意偿还债务，即负债经营的风险。b.销售节奏和销售方式未能进行良好的把握，启动项目占用资金过多，短时间内不能实现资金回笼。3经济和政策风险a. 随着我国经济回升向好势头的进一步巩固，受多方面因素影响，通胀预期压力持续加大，价格总水平前稳后高，重要商品价格出现不同程度上涨。因此房地产成本面临的成本上涨压力也很大，增加成本型上涨压力。在持续的通货膨胀下，有可能造成房地产泡沫破裂。b.2011年国家在房地产发面推出了“国八条”，即1. 进一步落实地方政府责任2. 加大保障性安居工程建设力度3. 调整完善相关税收政策，加强税收征管4. 强化差别化住房信贷政策5. 强化差别化住房信贷政策6. 强化差别化住房信贷政策7. 强化差别化住房信贷政策8. 强化差别化住房信贷政策。重庆市政府也推出了一房一价政策并且开始了房地产税试点，这将进一步推进房地产信息的透明化，房地产开发商的开发压力也逐渐增大。4.风险的规避和控制 a进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，减少投资经营过程中的不确定性因素，通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好的控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目。b.在预期收益相同的情况下，选择风险较小的房地产项目，房地产投资项目种类较多，它们的风险程度大小不一，有的风险打，有可能遭遇的不确定性也高，而有些投资项目的风险较小，选择风险小的项目可以是投资得到最有效的保证。c合理组织形式，滚动开发，房地产投资需要量大，必须以一定的形式筹措资金，以满足需要，要掌握融资的技巧，还要采取可行的措施提高资金使用的效益，增收节支、提高劳动效率，减少经营管理费用，保证投入资金获得最大的经济效益。d.通过多项投资项目组合及多种经营分散风险，由于不同投资的风险，收益等因素不相同，所以要实行多项目之间的组合获得收益要比一个投资项目更加稳定。但是个项目之间的相关性不能太强，否则作用不会明显。e.通过加强资产管理来控制风险，。提高管理人员的素质和管理水平，可以提高对市场的可预测性，降低不确定性，更有效地使用资产，减少经营费用，降低空置率，提高收益水平，进而降低和控制风险。f通过合理改变经营方式转移风险，在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费等，在长期租约中规定租金睡着物价指数上涨而相应变动，就能把购买力风险转移给承租者。g.制定有效地销售战略，组建完善的售后服务体系，树立企业的良好形象。在物业开发时，就着手进行销售战略的制定，选择适当的销售实际，发掘更多的销售渠道，制定更合理的租售方案，运用各种市场推销手段和各种宣传媒介广泛宣传自己的房地产产品。另外，还必须对自己的已出售（出租）房地产建立完善的售后服务体系，解决顾客的后顾之忧。五、 方案设计1. 方案一1) 图形2) 设计思路3) 具体说明4) 评价2. 方案二1) 图2) 设计思路3) 具体说明4) 评价六、 项目swot分析1. 竞争优势1