滨海康乐家园可行性研究报告.docx

开发投资集团有限公司滨海康乐家园可行性研究报告 北大纵横管理咨询公司二零一三年三月60 钦州开投滨海康乐家园可行性研究报告目录第一章 项目总论41.1 项目概要41.1.1 项目名称41.1.2 项目概况41.1.3 项目可行性研究的目的41.2可行性研究编制依据和范围41.3可行性研究的技术经济指标汇总51.4研究结论5第二章 养老专题研究72.1 我国老龄情况72.1.1 老龄化概念72.1.2 我国老龄化现状及面临的问题72.1.3 钦州地区人口结构与老龄情况82.2 我国养老发展状况分析82.2.1我国目前主要养老模式82.2.2 养老服务现状分析92.3 北京养老机制发展创新与研究102.3.1 北京养老机构生存现状调查：102.3.2 北京目前主要的养老运营模式112.4 养老机构未来发展及市场前景122.4.1未来发展模式122.4.3 市场前景预测132.4.2 未来投入预测13第三章 项目建设选址及开发模式研究143.2 项目建设的必要性143.2.1 构建和谐社会，养老体制有益尝试143.2.2 推进钦州地区养老工作的需要143.3 项目选址条件及意向143.4 项目运作模式研究15第四章 项目优劣势分析及风险防范174.1 swot分析174.1.1 优势分析(strengths)：174.1.2 劣势分析(weaknesses)：184.1.3 机遇(opportunites)：194.1.4 威胁(threats)：204.2 项目风险分析204.2.1 行业与市场风险204.2.2 工程技术风险204.3风险的防控措施214.3.1 行业与市场风险防控214.3.2 工程技术214.4项目风险结论22第五章 项目市场定位和规划布局235.1 项目整体定位235.1.1 项目整体定位235.1.2 项目总体功能定位235.1.3 项目运作模式定位235.3 项目建筑规模235.4 项目建筑布局245.5.1 总平面布局设计245.5.2 工程结构方案25第六章 工程技术方案316.1 设计理念316.2 总平面规划原则316.3 建筑设计规范326.4 建设方案功能设计326.4.1 老年公寓楼326.4.2 老年活动中心：326.4.3 老年大学：326.4.4 其他户外活动场所：32第七章公共配套设施337.1 给排水337.1.1 给水设计337.1.2排水系统337.2供电347.2.1设计依据347.2.2电源、电源设施和外部条件347.2.3低压配电、照明347.2.4防雷与接地347.3弱电系统设计347.3.1设计依据347.3.2火灾报警与消防357.3.3电话通讯及网络系统357.3.4 紧急呼叫系统35第八章 环境保护、劳动安全与卫生368.1 环境保护设计依据（环境质量标准及排放标准）368.2 污染物来源368.3 污染物治理368.3.1 办公及生活废水废气处理流措施368.3.2其他废弃物处理措施368.4 环保结论378.5 劳动保护和安全卫生378.5.1 劳动保护378.5.2 卫生条件378.5.3 防火防盗防传染措施37第九章 项目节能分析399.1 设计依据399.2 节能措施399.2.1电力节能措施399.2.2 节水措施39第十章 组织机构及定员4110.1 机构定员4110.2 人员培训42第十一章 项目实施计划4311.1 项目总体实施计划4311.2 项目假设工程实施计划4311.3 项目周期44第十二章 项目投资估算4612.1 项目投资估算4612.1.1 总投资估算依据4612.1.2 投资费用分析及估算4612.2 项目投资使用方案49第十三章 项目投资效益分析5113.1项目投资的经济效益分析5113.1.1 遵循的有关依据5113.1.2 基础数据和说明5113.1.3 运营收入估算5113.1.4 成本估算5313.1.5税费估算5413.2 项目总体经济效益分析5513.3 项目投资的社会效益分析5713.3.1 项目建设对社会的影响5713.3.2 提升公司的软实力57第十四章 需要上级政府支持的若干问题5814.1 项目立项的审批5814.2 各种许可证办理问题58第十五章 项目综合评价5915.1 项目综合评价5915.2 项目投资建议59第一章 项目总论1.1 项目概要1.1.1 项目名称*滨海康乐家园1.1.2 项目概况滨海康乐家园项目拟选址于*，规划总用地面积约100亩，其中：第一期主体建筑占地面积约4000平方米，计划总投资约4892万元人民币。第二期主体建筑占地面积约8000平方米，计划总投资约10099万元人民币。建设将高定位、高层次、管理科学、配套服务设施完善的养老机构。建立辐射钦州乃至广西地区的综合养老机构。1.1.3 项目可行性研究的目的在市场经济的大环境下，与其他行业一样，创办养老机构也要进行市场调查，进行可行性分析。通过对项目的市场需求、消费能力、建设规模、环境影响、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程、人文等角度对项目进行综合的调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供较公正、可靠、科学的投资咨询意见。1.2可行性研究编制依据和范围关于加快发展养老服务业的意见；中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定；国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发20066号；中国老龄事业发展“十二五”规划；社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)；182078758121.3可行性研究的技术经济指标汇总表1-1 第一期可行性研究指标汇总名称单位数据或指标备注总用地面积亩30约20000平方米总建筑面积平方米16060建筑占地面积平方米4000不包含道路容积率0.8建筑密度20%绿地率50%道路及停车场平方米5000项目总投资万元4892.3项目总体经营成本万元351.57项目总体经营收入万元1103.4项目总体经营税费万元99项目总体经营利润万元652. 524项目总体经营净利润万元652. 524项目静态投资净利润收益率%13.67项目静态投资回收期年7.3项目总建设年限年8.3表1-2 第二期可行性研究指标汇总名称单位数据或指标备注总用地面积亩70约46667平方米总建筑面积平方米32120建筑占地面积平方米8000不包含道路容积率0.69建筑密度20%绿地率60%道路及停车场平方米10000项目总投资万元10099项目经营成本万元703项目经营收入万元2206项目经营税费万元198项目经营利润万元1305项目经营净利润万元1305项目静态投资净利润收益率%13.2项目静态投资回收期年7.6项目总建设年限年8.61.4研究结论养老机构养老行业是一个朝阳行业，有很大的发展前途，市场巨大，具有较强的抗风险能力，如今竞争格局尚未形成，需求大于总供给。本项目建有较强的市场竞争力，符合国家政策精神，是企业资源优势、经营优势及市场需求的有机结合；经市场、财务等综合初步分析，经济效益和社会效益突出，总体方案的可行性和可操作性较为明显。但同时，养老行业也是一个相对微利的行业，它的回报较长别长，需要投入较大量的流动资金。第二章 养老专题研究2.1 我国老龄情况2.1.1 老龄化概念人口老龄化：指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态说明过程。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10，或65岁以上人口占总人口的比重达到7作为国家或地区进入老龄化社会的标准。2.1.2 我国老龄化现状及面临的问题随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿；再过10年，将达到1.63亿；再过20年，将达到2.3亿；2050年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4%上升到11 % ，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。专家的预测，到2050年前后，中国真正进入到所谓的重度老龄化的阶段。到这个阶段以后，中国老龄人口将达到4亿左右，在全球人口排第三位，3个人中就有1个是老人。作为一个以人口发展起来的国家，青年、中年的一代人是主要劳动力。而随着人口老龄化的日趋严重，中国将面对的不仅是巨大的养老压力、人口年龄段分布的不均衡，而且还将会处于“国未富，人先老”的境地。老年人口的快速增加，特别是80岁以上的高龄老人和失能老人年均100万的增长速度，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。与我国人口老龄化现象并存的社会问题是：城市化进程的加快，独生子女政策带来的家庭在缩小、人口流动的速度加快，加上人口的长寿，使得养老问题面临诸多内容和挑战。到这个阶段以后，如果单纯依靠家庭来养老，肯定是不现实的，那么养老的社会化与市场化是一个大趋势，而且是不可逆转的一个趋势。2.1.3 钦州地区人口结构与老龄情况据全国人口普查条例和国务院的决定，我国以2010年11月1日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的调查结果。*全市常住人口307.7万人中，0-14岁人口为87.52万人，占28.42%；15-59岁人口为182.09万人，占59.13%；60岁以上人口为38.36万人，占12.46%；其中，65岁及以上人口为27.57万人，占8.95%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降2.82个百分点，15-59岁人口的比重上升0.97个百分点，60岁及以上人口的比重上升1.85个百分点,其中，65岁及以上人口的比重上升1.58个百分点。最新统计显示，*总人口350万，其中市区人口30万，市区老年人4万人。从上述数据可以看出，钦州老龄化呈上升趋势，养老压力逐年增大，钦州养老产业现状压力较大。2.2 我国养老发展状况分析2.2.1我国目前主要养老模式我国目前养老主要有以下几种方式：居家养老在我国传统和社会主流的观念中，孝敬老人是一种优良传统，在源远流长的中国传统文化中，孝文化无疑占有一定的地位。“四世同堂”，与父母共居无疑是尽孝的基本形式，所以居家养老是我国最为普遍的养老模式。居家养老是指老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，而不是入住在养老机构内，安度晚年生活的传统养老方式。居家养老的主体是老年人，居家养老的载体是家庭，养老照料的责任是亲属。让老年人生活在熟悉的家庭环境中，接受家庭其他亲属成员对其晚年生活的照顾，享受亲情融合的家庭生活氛围，是符合中国国情的主要养老传统选择。随着家庭小型化和空巢家庭的出现，为改善居家老年人的生活质量，减轻家属的照顾压力，可依托社区居家养老服务照料机构和日间服务机构对老年人提供生活照料、医疗康复和休闲娱乐等服务。居家养老的服务内容主要是生活照料和康复护理，逐步向精神慰籍领域拓展，居家养老服务的方式主要是上门进行个案服务，同时发展社区老年人日间服务机构，对老年人进行综合性的集中服务照料。机构养老机构养老是指以社会机构为养老地，依靠国家、亲人资助或老年人自备的形式获得经济来源，由养老机构统一为老年人提供有偿或无偿的生活照料与精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的养老方式。机构养老是指只要按月交纳规定的费用，就可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料的各种福利院和敬老院的养老模式。社区养老老人住在家庭里，在继续得到家人照顾的同时，由社区承担养老工作或托老服务，如社区办老年饭桌、送餐上门、家庭病床、料理家务和“急救铃”等。在收费方面则以福利为主，根据老人的生活条件适当交一定的费用，对于生活十分困难的老人则实行无偿服务。社区养老助老服务的主要取向是举办养老、敬老、托老福利机构；设立老人购物中心和服务中心；开设老人餐桌和老人食堂；建立老年医疗保健机构；建立老年活动中心；设立老年婚介所；开办老年学校；设立老年人才市场；开展老人法律援助、庇护服务等。从投资属性来分，则如表2-1所示：表2-1政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定费用的老年住宅形式。政府福利型主要是由政府组织和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。企业盈利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。2.2.2 养老服务现状分析公共资源紧缺目前我国正处于家庭养老向现代居家养老模式过渡时期。老龄化的加剧，老人增多，导致公办养老机构床位紧张，床位缺口大，很难住进去。养老机构管理水平与相关人才缺乏老年人的生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求既有普遍性又有特殊性。根据老年需求，借鉴世界上福利型国家和地区的经验，结合我国国情，开展和加强社区养老助老服务已成为我国老年社会福利工作的当务之急。目前我国社区的养老助老服务与老年人的迫切需求相距甚远，存在观念认识不到位，政策法规不健全，基础设施差，硬件设备和服务水平跟不上需要，专业工作人员缺乏，志愿者队伍不足等现状和问题。缺乏资金中国在经济不太发达的条件下进入了老龄型社会，老年人口已经形成一个有特殊需求的庞大群体。而此时国家相关部门虽然重视，但投入太少，致使公立养老机构不能及时满足大量老年人群。2.3 北京养老机制发展创新与研究2.3.1 北京养老机构生存现状调查：截至2011年年底，北京市的养老机构共有401家。而这401家养老机构的床位总数仅仅只有6.9万张，即便是现有床位全住满，每百名老人拥有的机构养老床位仅为2.8张，床位十分紧缺。北京市养老主要问题是排队严重，就近养老难。公办养老院一直很难满足普通人群的养老需求。以北京市第一社会福利院为例，第一福利院由政府出资承办，条件好，价钱又便宜，地理位置好。2012年，中国经济周刊记者从“一福”获悉，“一福”一床难求，目前有9000多人在排号等待入住。全部满足预计要等十几年。此外，在市区条件稍微好点的收费较贵，大月收费在四、五千元左右，加上医疗等常规等花费，以目前北京市老人的养老金来支付养老费用，相对困难。2.3.2 北京目前主要的养老运营模式面对近年来老龄化趋势逐渐加剧的现状，北京市政府积极探索通过政府、企业、医院、社区等多种方式办养老机构，为辖区老人提供形式多样的养老服务，出台不少优惠政策，鼓励和扶持外资在内的社会力量进入养老服务市场，借鉴与学习发达国家的先进养老管理模式，以此积极探索出“公办民营”的新尝试。所谓“公办民营”模式，是政府将办养老服务机构的所有权和经营权相分离，采取承包、租赁、股份制等形式，把经营权、管理权、服务权交由企业、社会组织等非政府部门或个人，吸收民间资本，转变经营机制，实现养老服务机构独立法人实体运营，并根据有关政策，减免相关契税、给予一定的财政补贴。实行“公办民营”模式的养老服务机构应保持福利服务性质，“三无”、“五保”老人和孤残儿童的供养水平要符合政府有关规定，并逐步有所提高；要预留为本区域其他困难老人提供福利服务的空间。通过这样的模式，降低社会力量进入养老行业的“门槛”，进而压低养老院的入住价格，吸纳更多老人入住。“公办民营”养老模式也是国际社会福利服务的主流趋势。北京市在最近几年对“公办民营”模式做了大量工作。中国社会科学院社会政策研究中心组织人员于2005年12月2006年11月就“北京市社会福利社会化面临的问题与对策”课题进行了专题研究，研究结果表明：早在2006年，在北京市民政局备案的“公办民营”养老服务机构就已经达到19家，在数量上占到了全市公办养老服务机构总数的8.3%，涉及房山、通州、丰台、门头沟、昌平、海淀、朝阳等7个区县，床位总数2416 张。据北京市民政局官网显示，大部分该种类型的养老院与北京市第一社会福利院、第四社会福利院、第五社会福利院一样，都隶属于北京市民政局。2.3.3北京盈利水平较好福利院主要模式分析2.3.3.1 公立养老机构模式一、选址 北京目前床位供不应求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四环之间，周围公共设施发达，交通便利，利于老年人保持和社会、家庭接触。满足老人家庭亲情和社会交往的需要。 周边医疗资源丰富。利于满足住院老人的医疗应急需求。二、政府充分的资源投入带来的服务质量优势有政府的集中的持续不断的资源投入。政府将主要资源集中投入在这几个福利院。造成福利院本身设施设备基础非常好。政府对养老机构每张床位有一次性补贴政策，但是私立机构一般由于土地产权问题不能适用该政策。三、价格优势由于公立性质和政府资源投入优势，北京公里福利院床位价格相对私立结构比较低廉，造成质优价廉的明显特色，并导致排队等候人数往往超过实际服务能力十倍以上的情况。2.3.3.2 私立养老机构模式一、 规模大、自身投入大，依靠政府资源较少。私立养老机构由于资金压力，对于每张床位投入无法达到公立养老院水准。二、 采用“金融养老”模式，入住需缴纳10-120万押金，养老机构通过收取押金后用其资金做投资获取回报。三、 采用地产养老模式，将养老结构房地产销售给入住人员，获取利润。四、 收费较高。私立机构因成本原因价格趋高。五、 盈利艰难，私立机构因资金问题导致服务质量不良，价格普遍高于公立，床位很难住满，而金融养老和地产养老模式的需求量又难以达到设计规模，总体盈利情况难以令人满意。2.4 养老机构未来发展及市场前景2.4.1未来发展模式随着社会的进步，经济的飞速发展以及人们对老龄化观念的深入理解，未来养老模式将会多元化发展，如表2-2所示：表2-2模式主要特征养老模式“候鸟式”养老不同城市养老机构间的置换式异地度假型养老是一种将养老和度假旅游完美结合的一项新产品。其以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式来服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，是高品质的养老体验。“季节性”养老冬夏两季在养老院，其他时间在家中海外回国养老 除上述主要养老模式外，还有以房养老等等。2.4.3 市场前景预测养老产业是朝阳产业，有很大的发展空间。一些人比较有市场眼光，愿意投资养老产业，从事这项工作，国家应给予必要的扶持，在税收等方面给予一定优惠。养老产业是服务业的一部分，这个产业发展了，对调整经济结构也有利。独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭将承担起赡养四个老人的重任，所以无论从时间上还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变敬老院会逐渐被人们所接受。2.4.2 未来投入预测国家会加大投入力度，但同时“公办民营”模式是养老事业的发展趋势。老龄化的日益加剧，仅靠公共资源远远不够，国家出台政策鼓励，民营/民办资本的逐渐进入，使得养老市场逐渐繁荣。第三章 项目建设选址及开发模式研究3.2 项目建设的必要性3.2.1 构建和谐社会，养老体制有益尝试大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。同时本项目也具有显著的社会效益和一定的经济效益。也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响，是全面落实科学发展观的根本要求。3.2.2 推进钦州地区养老工作的需要*现在登记在册的养老机构22个，在一定程度上解决了部分老年人的养老需要，老年人口的不断剧增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。目前国际社会机构养老通行的一般规律是养老床位约占老年人口总数的5%左右。钦州地区老年人口总数27.57万，按北京市2011入住比例2.8%计算应有7719张床位。实际约1250床位，差距约84%。鉴于农村人口中家庭养老仍为主流，主要考虑钦州城区老年人口4万人，按国际通行比例5%计算需要2000床位，即使按北京市2.8%标准计算仍需1160床位，但是目前*区养老院床位只有约150左右。差距甚大。按北京市第一、第四、第五福利院等公立养老机构排队等候人数计算（30个公立养老院，排队等待约150000人），北京市城镇人口1500万，比例为1/100,钦州城区人口30万计算，如建设500张床位规模养老机构，除入院人数外，仍将有2500人等候进入该机构。本项目建成后可以极大缓解当地老年养老紧张状况，替政府分忧，为老年人谋福利。3.3 项目选址条件及意向选址条件综合型养老机构的选址应当考虑三个影响因素：环境、交通和配套。一些较大的养老院通常靠近城市周边的城乡交界处，或者毗邻景观资源，其位置既有相对宜人的居住环境，又能够方便地到达。有的养老院为了方便老人出行和亲友探望，还专门设置班车往返于社区与轨道交通站点或公交车站之间。在养老社区的周边配套中，医院对于老人来说最为重要。社区附近应有医院或急救站，以解决老人的就近医疗和突发疾病等问题。另外，养老社区还可以与周边医院建立合作关系，在社区中设置医疗救助站，以便在老人有突发性疾病的时候可以迅速地进行处理。以北京太阳城为例，其社区内设有北京市红十字会999急救中心站点，专门为社区老人服务。选址意向：一、本项目拟在*钦南区、钦北区或钦州港区三个区域的城乡交界处进行选址。选择较低人口居住密度、空气清新、交通便捷、配套设施较为齐全的地方。按照我国土地等级划分相关规定，钦州地区城乡交界地属于第十一等到第十四等级别，土地出让价格相对不高。二、钦州滨海新城。与*民政局合作北部湾老年公寓项目（老年康乐家园）。*民政局2009年计划北部湾老年公寓（老年康乐家园）项目选址位于钦州滨海新城，该选址主要优势在于公办项目土地成本具有优势，风险在于距离市区较远，需要开通班车保证老人与家庭的联系。同时要等待滨海新城北部湾医疗中心具备条件或养老院自身具备一定的医疗设置和医疗队伍条件。三、综合比较以上两点，如不选址滨海新城，仍可以采取与市民政局合办的模式获取更多优惠政策以保证养老机构未来健康持续发展和运行。在能够解决交通和医疗问题的前提下可以优先选择滨海新城为项目地址。3.4 项目运作模式研究北京市目前主要大力发展“公办民营”模式，取得了一定的成绩，对本项目有很大的借鉴作用。“公办民营”是利用已有的资源进行改造，引入社会资本力量来经营，平抑了高昂的费用，较好的发挥了社会力量的积极性与灵活性。但作为一线城市，有充裕的已有资源进行改造、改制。钦州地区作为西南边陲的沿海城市，显然没有足够的已有资源进行尝试。所以，把“公办民营”中的“公”与“民”的合作理念与钦州地区现有实际情况相结合，是钦州地区养老行业未来的发展道路。目前我国对老龄化及带来的养老问题十分重视，也给予相关的政策倾斜，本项目可以充分利用自身优势，努力争取各项优惠措施与一定的财政补贴，减少开发成本，从而大力发展“民办公助”特色模式。第四章 项目优劣势分析及风险防范4.1 swot分析4.1.1 优势分析(strengths)：政府重点扶持钦州地区政府领导高度重视，致力于推动养老行业的发展，解决目前存在的养老问题，鼓励在养老模式与开发理念上进行大胆尝试与创新，为今后政府在推进公益事业发展上进行有益的尝试与新观念上的积极探索，为未来政府转变工作作风、打造服务型政府提供有价值的经验借鉴。政策优势2000年国务院办公厅转发民政部等11部委关于加快实现社会福利社会化的意见（国办发200019 号）中规定社会办福利机构在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面与政府办社会福利机构一样享受同等待遇，优惠政策要点如下：按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。城市规划部门在制定城市规划时，要充分考虑社会福利事业、公益事业的发展需求，尽可能在交通便利、环境良好，便于服务和发展的区域给予安排。社会福利项目编制、设施建设工程的收费，经主管部门批准后可酌情减免。 对民政部门批准设置的社会福利机构，有关部门在办理法人注册登记时应优先办理。 合理确定各类社会福利服务机构自费代养人员的收费标准，既要考虑公益性或社会承受能力，又要照顾投资者的回报。 按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。 金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。 对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。 关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）中关于“社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”规定的落实工作。区位优势钦州地处我国西南边陲，与东盟各国接壤，周边旅游资源丰富，所拥有得天独厚的自然条件，气候宜人、雨量充沛、一年四季风景如画、生活节奏悠闲，能够满足老年人对自然的喜爱；靠近口岸，生活便利，物产丰富，养老成本不高。是最具理想条件的养老城市之一。濒临北部湾，属南亚热带季风气候区，温度适宜，一年四季鸟语花香。年平均气温21.422；年平均降雨量在1600毫米左右，平均日照时数在1800小时左右，无霜期大于329354天。钦州的经济、人文、自然等条件，使其充分具备了作为养老休养地的优势，未来的钦州都将是越来越多老年人的选择，而钦州的养老产业的市场商机日渐明朗。由零点研究咨询集团与第一财经合作编制发布的全国宜居城市报告中得出的研究结果看，入围中国最宜居的城市里，大部分是沿海中小城市。研究人员认为，沿海中小城市经济发展迅速，对人才的吸引力比较强，生活比较悠闲，因此居民的宜居感受比较强。因此综合来看，理想的养老城市当属以钦州为代表的沿海城市，可能在未来20年成为全国退休老人的最佳养老地之一。4.1.2 劣势分析(weaknesses)：养老护理的培训机制落后。养老护理员奇缺国家有关部门于2007年就出台了护理员职业标准，但却缺乏相应的培训和认证机构，也没有专门的人才培训专业，这使得护理人员缺乏人才输送渠道，极大制约了护理人员的补充和养老护理水平的提高，致使可以上岗的养老护理人才奇缺，养老护工有断层之忧。行业发展处于起步阶段目前全国的养老行业仍然以居家养老为主，以上海为例，经过当地专家论证与研究，认为当前最为理想与实际的解决养老模式仍然是传统的居家养老。在我国老龄化逐渐增速、养老问题逐渐凸显的情况下，虽然有不少城市推出不同的养老方案，并不断的进行创新与借鉴国外发达国家的先进经验，但目前还处于起步探索阶段，没有一个十分成熟的模式与标杆企业。观念落后，意识不足虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化的挑战。一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识；服务意识差、缺乏有效消费观念引导。这些因素必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响。4.1.3 机遇(opportunites)：巨大的“银色市场”随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿；再过10年，将达到1.63亿；再过20年，将达到2.3亿;再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4%上升到11 % ，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。政府的关注与支持随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。本项目养老致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。4.1.4 威胁(threats)：行业经验不足，创办养老机构属于一次性投资额较大但回报较慢时间跨度较长的行业。竞争者带来的压力有商机必然有商家，虽然目前养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。不久之后必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。4.2 项目风险分析4.2.1 行业与市场风险 我国目前的养老方式和社会主流的观念中，居家养老是我国最为普遍的，也是最为人们所接受的。所以按照我国目前的生活习惯来看，选择住在家，而不是入住在养老机构内的模式较为普遍。当前市场上，养老机构以公办为主，由于有政府做支撑，所以公办养老院设施齐全，收费低廉，但是资源有限，床位短缺，等候排队的人数众多。而纯民办养老机构却又成本较高，普通人难以接受，致使民办养老院成功运营的数量较少。4.2.2 工程技术风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。技术方面的风险主要是项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。此外，科技的发展使生产工艺不断提高，技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。4.3风险的防控措施4.3.1 行业与市场风险防控我国养老产业目前还处在起步阶段，还需要不断的发展和完善，是机遇同时也是挑战。虽然近年来我国纯民间出资运营的私营养老院成功盈利的案例的较少，甚至有些养老院勉强维持或者难以为继，然而作为一个朝阳产业，目前正在国内迅速苏醒，随着老龄化程度的加剧、国家政府的高度重视及相关倾斜政策的相继出台，鼓励大量的民营资本的注入、国内外先进管理模式的引进，人们对养老理念的转变，养老行业会有一个全新的面貌出现在市场上。本项目的立项正处在养老行业的转型的关键时期，是占领市场先机的节点，只要积极与政府部门保持良好的沟通机制，把握好、利用好政府有利资源，充分利用开发公益事业的相关优惠政策，在土地流转、税费减免等方面减少成本，加强养老行业的人才引进与培训，行业本身的风险可降低到最小。通过合理的规划、优秀的设计、现代的管理建设一个现代化的、先进的、高效的养老机构。借鉴国内外有价值的先进经验，吸引大批有实力的合作者和社会力量，为钦州地区养老人群提供更加高效、高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如养老护理的人才培养、养生服务等等，提高整个供应链节点的服务功能，提升竞争力。 4.3.2 工程技术项目实施阶段，对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项目建设的工程风险。加强工程项目的过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行过程管理，与施工方、监理方协调好，加强对工期进度的控制。引进著名设计院进行规划设计，保证项目建设的高技术性、可扩展性和体现决策的前瞻性。项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理等，减少技术风险。4.4项目风险结论项目风险因素及程度分析表表4-1风险因素风险程度备注灾难性严重较大一般较小行业本身钦州地区市场风险工程技术风险第五章 项目市场定位和规划布局5.1 项目整体定位5.1.1 项目整体定位本项目定位：塑造品牌意识，注重品质，关注细节；主要面对城市居民中高收入及以上的人群。5.1.2 项目总体功能定位本项目是一个高标准的综合养老机构。将是功能齐全、结构完整、专业性强的养老机构。它将包含以下功能区域： 以养生+社区+老年大学+休闲的为特点。老人们都有私密空间，有独立的居室、卫生间，自由出入。个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。5.1.3 项目运作模式定位借鉴北京市近年来养老工作的先进经验，深刻理解“公办民营”中的“公”与“民”间的合作理念，结合钦州实际情况，与政府合作，推进“民办公助”的运作模式。在业务内容上，以养老为产业龙头，带动相关产业的发展。5.3 项目建筑规模本项目区占地面积约为100亩，其中第一期30亩，约20000，总建设面积约16060。项目完成后，新建老年公寓楼，常设老年人居住房间210间（套），设固定床位400张。同时能容纳400人入住，有单人间、双人间、三人间；老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。第二期70亩，约46667，总建设面积约32120。项目完成后，新建老年公寓楼，常设老年人居住房间420间（套），设固定床位800张。同时能容纳800人入住，有单人间、双人间、三人间；老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、门诊等；可供老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、种植场等。5.4 项目建筑布局5.5.1 总平面布局设计第一期：总用地面积20000（30亩）。建筑占地面积4000平方米(不含绿化、道路、广场等)。总建筑面积16060平方米。根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下：主要经济技术指标详见下表：表5-1 综合经济技术指标表名称单位数据或指标备注总用地面积亩3020000平方米总建筑面积平方米16060建筑占地面积平方米4000不包含道路容积率0.8建筑密度20%绿地率50%道路及停车场平方米5000第二期：总用地面积46667（70亩）。建筑占地面积8000平方米(不含绿化、道路、广场等)。总建筑面积32120万平方米。根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下：主要经济技术指标详见下表：表5-2 综合经济技术指标表名称单位数据或指标备注总用地面积亩7046667平方米总建筑面积平方米32120建筑占地面积平方米8000不包含道路容积率0.69建筑密度20%绿地率60%道路及停车场平方米100005.5.2 工程结构方案第一期a栋：以下为滨海康乐家园按功能分区指标表：表5-3建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表5-4建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表5-5建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 14楼5700老年活动中心12楼1800餐厅1楼300总计8000m2表5-6建设内容设置方位总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积16060其中建设工程主要包括：一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。第二期b栋：以下为滨海康乐家园按功能分区指标表：表5-7建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表5-8建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表5-9建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 14楼5700老年活动中心12楼1800餐厅1楼300总计8000m2表5-10建设内容设置方位总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积16060第二期c栋：以下为滨海康乐家园按功能分区指标表：表5-11建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表5-12建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表5-13建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 14楼5700老年活动中心12楼1800餐厅1楼300总计8000m2表5-14建设内容设置方位总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积16060其中建设工程主要包括：一般装饰工程