卖房签合同的注意事项.docx

卖房签合同的注意事项卖房签合同的注意事项 许多房产纠纷都是因为提前付清了中介费用，而购房 者并没有对房子的各种事项了解清楚造成的。一些中介在 购房者付清全部费用后，服务就不会认真执行了。 居间合同就是房产经纪公司(中介)和买卖双方一起签 订的合同，所以又叫三方合同，签订流程如下： 1、中介向买卖双方协商好的价格写在合同上并取得双 方同意; 2、为防止卖方一房多卖，中介一般会要求卖方在签订 完三方合同后需要把产权证押在中介方; 3、约定过户时间; 4、清点房子的水电气，物业费，光纤及机顶盒是否有 欠款; 5、约定缴税方; 6、三方无误后签字; 7、买卖双方按手印，中介费公司盖章; 8、买方交定金，卖方押证; 9、签完结束。 那么签订居间合同时，交易双方需要最为关注的问题 有哪些呢 一、审查经纪公司和相关资料 首先，委托人应当对经纪公司的资质及其业务能力进 行考察，其次还要对经纪公司提供的资料进行审核和确认， 比如对于卖方来说要经过经纪公司确认买方有无购房资格、 是否可以通过贷款审批等等问题。 对于买方来说要注意确认所售房屋的产权是否清晰、 是否有产权证书、是否存在共有人;也要注意房屋是否存在 抵押、查封等状况。 由于二手房经纪市场存在诸多问题，因此会存在一些 中介公司为了诱导当事人签订合同，而随意承诺和保证交 易另一方不存在任何问题。一些当事人信以为 真订立合同之后，无论交易是否能履行，中介公司会 要求当事人支付相应的中介服务费。 二、明确各种税费如何分担 根据国家规定买卖双方在二手房交易过程所承担的税 费不同。如果买卖双方由于对交易习惯和办理程序不了解， 轻信房产经纪公司从业人员的一己之言，导致合同约定有 可能与自己真实意思产生偏差，从而造成经济纠纷。 因此在买卖双方与房产经纪公司在签订居间合同时， 必须在合同中要求明确各种税费如何分担，以方面双方查 阅。 三、中介费的支付期限及标准 在居间合同中，房产经纪公司往往会在合同中注明中 介费的具体的支付时间点、支付条件以及支付方。如果二 手房交易双方没有认真阅读而导致违约的话，居间人(房产 经纪公司)是有权利起诉委托人支付费用及委托金的。因此， 无论房屋买卖合同是否能够实际履行，一定要对居间合同 有所了解，以免增加损失。 另外值得注意的是，在已有案例中还存在由于买卖双 方过于相信中介人员的口头承诺而导致违约情况的发生。 但在法院进行判决时二手房交易方无法提供居间人的口头 承诺的证据从而导致败诉的情况。因此，如果出现上述情 况，委托人应要求中介公司作出书面承诺，以便将来发生 纠纷时可以作为证据。 在找客户进行交易之前，你需要了解一下当前的房产 交易市场，比如房屋均价、房价趋势和具体交易情况等， 这样可以让你更清楚交易时该怎么谈价，以及更有效地做 好应变各种状况的准备。 若客户有意购买你手中的房源，那么你就需要带他们 去看房，在这里提醒你们一点，带客户看房可不能只是干 站着。适时为他们介绍房屋的情况，积极回答他们的疑问， 这都会为交易增加一些成功的几率。 客户若是看中了房子，你就可以与他进行谈价，秉持 着“退一步海阔调控”的原则，不要在价格上太过斤斤计 较，否则只能是得不偿失。 双方就价格商谈妥当之后，你就可以向客户收取一定 数额的定金，并与他签订合同，注意核对合同的具体内容， 以免日后产生纠纷。 合同签订完毕，你就需要帮助客户准备房产过户、房 屋贷款以及房屋评估的相关资料。 对交易房屋进行评估也是卖房必要的流程之一，有的 中介公司会有专门的房产评估服务，若没有，你就需要找 专业的评估机构帮助客户进行评估。 房屋评估完毕，你需要陪同客户一起办理房屋按揭贷 款的相关手续，记住要带上房屋评估报告、房产证等重要 资料。 贷款手续办理完毕之后，你需要与客户一起前往房管 局办理过户手续，并缴纳相应的税费，当然也别忘了向客 户收取首期款。 一段时间过后，新的房产证就会出来，客户拿到房产 证后，你就可以向其收取尾款了。 卖房的最后一步就是交房，你需要按照约定的时间将 符合交房标准的房子交付给客户，若不能及时交房，你就 需要向客户提出书面说明，并尽快交房。 1、卖房想要选择好的中介就要具有一双慧眼，一定要 查看中介的营业执照及经纪机构资质证书，查看该公司的 办公环境及公司的规模。 2、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。 3、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相 关的条款应认真考虑，必要的时候可以让律师或了解房地 产的人帮忙把关。 在现今的二手房交易中，买房双方需要自行缴付房款， 中介只起着监督的作用。而不少中介人员将劝说客户把房 款缴付中介代为保管，很多地方会遇到占用房款，为公司 牟利的情况。譬如有些中介甚至占用房款长达两至三个月， 让买卖双方在交易过程中造成很多损失。因此为了不造成 此类纠纷，建议不要缴付房款给中介。 签订合同后才能缴费定金，中介买房一定要多留个心 眼。对房屋的价格、付款形式以及屋内物品都要进行确认， 房产中介一般只会说其他再商量之类的花语，让你赶紧安 心，赶紧签字。因此要注意一旦钱财缴纳后就没有了制约 房产中介的砝码了。 中介人员当然不可能会说产权有问题的情况，这些忽 悠的字眼务必不能相信，必须等产权调查出来之后再缴付 合理的费用。合理做法为同一天中介进行产权调查，然后 缴付相应的费用。如果房屋产权确实有问题，譬如有抵押、 查封等现象，可以质问中介。特别注意的是贷款问题。如 果贷款没有还清，房子算是抵押给银行，应该算产权。 如果前面的事情理顺了，后面就好办了。中介会有一 份统一的正式合同，需要注意的就是补充条款的攥写。一 般来说，会提及双方的责任与权利。双方的违约责任都应 该明确约定。对于二手房合同来说，有一句话说的恰到好 处， “先小人，后君子” 。 许多房产纠纷都是因为提前付清了中介费用，而购房 者并没有对房子的各种事项了解清楚造成的。一些中介在 购房者付清全部费用后，服务就不会认真执行了。 1最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一 个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房 屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房 预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预 售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登 记备案手续。确保将来顺利的办理产权证。 2必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理 的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖 人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起 日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当 在交付使用后日内将需要由其提供的办理房屋权属登 记的资料报送产权登记机关；第二阶段的日里，由买 受人办理产权登记手续) 3应注意新建商品房应取得住宅交付使用许可证 后方可交付使用，无住宅交付使用许可证的，公安部 门不予办理入户手续。 4房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消 费者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 ，并按 住宅质量保证书的约定承担保修责任。确保将来顺利 的办理产权证。 1建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自 己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应 在条款中写明建筑面积， 建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使 用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统 的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确 定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上 有的时候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的 位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。 另外房子宏观规划要详细约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使 用面积不能大于 1%，或者%；另一种，约定面积误差比绝对 值在 3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过 3%， 开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开 发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、 据实结算” ，此点必须注意不接受，约定清楚。 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫 生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备 清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋 抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附 属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙 体起鼓等等问题) 注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配 套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违 约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完 善”或是“由买卖双方协商解决” ， 或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配 套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、 开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同” 的形式签订。 下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除 合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交 付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属 不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使 用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修 复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的， 买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间 造成的其他损失由出卖人承担。 注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交 付标准，即“该商品房经验收合格” 。而国务院城市房地 产开发经营管理条例中已明确规定，住宅小区等群体房 地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验 收，否则不得交付使用。确保将来顺利的办理产权证。 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、 物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发 商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不 合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委 托中介费、银行手续费等，拒付。楚您所预购的房屋是不 是在预售范围之内，应 注意：如要购买地下车库应注明地 下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、 物管费 等等。 房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。 明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常 需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来 的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发 商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是 综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是 什么。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意： 一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几， 还是百分之几。 不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的 客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把 不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难 或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁 布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延 误，都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件， 就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最 小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他 都可以说我免责。 由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术 语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和 开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行 咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修 改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的 条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加 保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合 理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。 1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。楚您 所预购的房屋是不是在预售范围之内。 2.开发商逾期交