商业街策划案.docx

商业街策划案商业街策划案 商业街的繁华夺目，是设计、策划、经营多方考量与 博弈的结果。 下面是商业街策划案范文，由聘才网小编提供，欢迎 借鉴： 策划一 广场“步行街”商业策划书前言*广场商业步行街， 是南大街南段的首席商业街区。 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华 的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商 业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前， 首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。 据考察和分析，*一期商业步行街主要存在“先天”与 “后天”两方面原因。 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼*街、*路交 汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球” 、 最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人 气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉” 、 “简 易花坛” ，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发 挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街 自然冷落。 2、 “假山”成了“绊脚石” 。步行街南入口处的“假山 景观” ，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻 碍游人进入内街的“绊脚石” 。此外，南入口的台阶亦与商 街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如 残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。*街通往内街的三 个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的 布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以 便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客 逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用 率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺， 每寸地皮生银子。遗憾的是，*一期外街通向内街的三个 通道，两条是没有任何店铺的“幽巷” ，顾客在街口看不到 商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通 道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的 顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4、*街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少 顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导 致临街店铺生意清淡。 1、*广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调 个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂” ，即战略定位和 商业主题。*广场商业街最早定位是“*街”(很好)，后 来又定位于“*”很好，只是推广很费力)，如今准备冠 以“*广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不 清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我 是谁” 、 “我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题 也就难以解决了。 2、*广场是一处很好的“市民广场” ，但要吸引广大 市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化” ，例如象 *路、*广场、*步行街那样的广场雕塑。此外，还需 要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话 亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述 设施没有配套，*广场的“磁场效应”不佳，所以商街难 “热” 。 3、打造商街，服务“缺位” 。开发商开发一片商铺销 售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的 “老皇历” 。事实上，经营*广场商业街， “物业管理”代 替不了“商业管理” ，商业街由“冷”到“热”需要专业策 划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作” 。 *广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺 的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主” ，双方又都缺乏 成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象 “炒作” ，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业 主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营 和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口 的 66 号(圆形)、68 号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这 对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理 位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏 好，我们作如下战略定位： 1、街名：*广场时尚丽人街 2、概念：*广场*街观光旅游的门户，国际品牌汇聚 的商街，都市丽人寻梦的*。 3、广告语：*广场/时尚丽人街与*相约，与*同行 4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐 5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠 宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。 6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游 观光者。 7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三 角的商业街。 广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措， 招商需从下列几个方面入手：(一)、发布招商公告我们计 划于 4 月中旬在*晚报 、*电视台发布招商公告，突出 介绍*广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨 大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(二)、举办招商信 息发布会该招商信息发布会拟于 4 月 20 日在毗邻的*饭店 举行，出席的商户为*及周边城市的时尚品牌经销商，以 及*国贸市场有意入驻*广场经营的服装、珠宝、化妆品 商户。参会商户的人数拟控制在 100 人左右。 会上将发布的主要信息是： 1、*广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优 势和前景展望; 2、*街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包 括售价、租金、物管的优惠政策。(三)、整合店铺资源* 一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招 商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称 返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前， 须由*房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租 金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们 便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使 *一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空 关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地 展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可 闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全 局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店 面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应 当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们 打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于 业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该 店铺纳入招商范围。(四)、有关租金政策*一期商街的商 业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开 出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我 们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一， 我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说 明*一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过 程，不能无视市场承受能力开“天价” 。向业主说清道理很 重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷 款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商 户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金 政策。当前，*一期店铺比较合适的租金是：2、外街店铺： 租金 800-900 元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价 12500 元，平均面积 200m2，购房投资约 250 万元，购房贷款利率 按%计算，年利息为儿 75 万元。如该类店铺以 800900 元 /m2/年租金计算，年收益为 1618 万元，剔除利息后的收 益万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接 受。)(五)、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户 入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼” ，从尽快繁荣市场 的高度，适时推出必要的优惠措施：第一，商户入驻商街 经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制 作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌 宣传;第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内 允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大 影响力的广场“时尚秀”活动;第三，凡商户入驻经营一年 内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;第四，为降低入驻 商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予*广 场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费 的收取上适当减免。五、商街硬件改造建议 1、*北广场实施改造，以适合举办大型活动。 2、*一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业 化改造。 3、临*街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍 进店。 4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入 店铺。 5、*一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房， 既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述方案， 经董事长批准后组织实施。 策划二 (一)、项目运作策略 1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权 在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下， 大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划 并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈 会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商 业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实 施。 2、定向招租，龙头店铺带动 在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域 发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数 量占总商铺数量的 23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租 店铺满足 30%则可，使商业街整体经营店铺超 50%，商业氛 围可培育起业。 3、放水养鱼，培育商业氛围 降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟， 使商业氛围火爆起来。 4、以点带面，吸引人气 在商业街内布点 4 至 5 处流动小吃，吸引更多的女性 及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。 (二)、项目定位及业态规划 观澜区域首个特色风情商业街 定位诠释： “观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。 “首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。 致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特 色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。 “特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风 情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。 1、一层业态规划 通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业 的研究分析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态 组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育 用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。 酒吧街特点 此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且 此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒 吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。 酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市 场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消 费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。 特色餐饮街特点 特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把 特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向 工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引 消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互 补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。 家电体验街特点 近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已 开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为 舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费 者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜 的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。根据 消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更 深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。 服装服饰、体育用品街特点 商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色 步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。 2、二层业态规划 二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一 些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物 店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。 (一)、成立项目运作小组 为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理 的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服 务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成 立项目运作小组，组织架构如下： (二)、收集资料 建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺 利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等 工作。 与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同， 了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人： 出国留学) 与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理 清产权关系。(执行人：出国留学) 与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构 图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人： 出国留学) 通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的 看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商 业培育期等信息。(执行人：*、出国留学) (三)、召开业主恳谈会 除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产 权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自 招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无 法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商 运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽 谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。 根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议 书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人： *、出国留学) 拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会 议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模 式。(执行人：项目部) (四)、代理条件的确定 为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运 营策略落到实处，