2009中南集团青岛市进入机会及李沧区旧村改造项目可行性研究报告.pdf

青岛市进入机会及李沧区旧村改造青岛市进入机会及李沧区旧村改造 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 1 呈中南集团呈中南集团 2 1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况房地产市场概况 3.房地产发展趋势房地产发展趋势 4.四地块详细解析四地块详细解析 6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论 5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估 3 强强 西宁西宁 贵阳贵阳 银川银川 兰州兰州 乌鲁木齐乌鲁木齐 哈尔滨哈尔滨 海口海口 南宁南宁 济南济南 太原太原 呼和浩特呼和浩特 石家庄石家庄 大连大连 沈阳沈阳 成都成都 重庆重庆 天津天津 深圳深圳 广广州州 北京北京 福福州州 合肥合肥 长春长春 厦门厦门 南南京京 宁宁波波 郑郑州州 青岛青岛 西西安安 长沙长沙 南南昌昌 武汉武汉 杭杭州州 上上海海 昆明昆明 城市城市竞争力竞争力 房房 地地 产产 可可 持持 续续 发发 展展 潜潜 力力 弱弱 强强 报告报告总总结论结论一一 注：右图为我司根据全国35个 大中城市的统计数据，包括行 业环境、市场基本面、市场发 展面和发展协调面以及未来需 求面5个一级指标，30个二级 指标，通过层次分析法和因子 分析法评价而成的结果。下同 青岛青岛的的城市城市竞争力竞争力与房与房 地产可地产可持续持续发展发展潜力均潜力均 处于三线处于三线城市城市的较高水的较高水 平，适宜平，适宜进入进入。 在三线在三线城市城市当中，当中，青青 岛岛住宅住宅市场市场活跃程度活跃程度 较高，而且由于较高，而且由于城市城市 外向型经外向型经济济的跨越式的跨越式 发展发展，未来，未来城市城市经经济济 加速加速发展和发展和人人口口快速快速 导导入都入都为为青岛青岛住宅住宅和和 商业商业地产地产的开的开发发增添增添 更加巨更加巨大大的动力。的动力。与与 其它三线其它三线城市城市比较而比较而 言，具备更高的言，具备更高的投资投资 价值价值。 城市城市综合竞争力综合竞争力 重庆重庆 成都成都 天津天津 广广州州 深圳深圳 合肥合肥 昆明昆明 福福州州 南南昌昌 郑郑州州 长沙长沙 西西安安 青岛青岛 杭杭州州 宁宁波波 南南京京 武汉武汉 厦门厦门 沈阳沈阳 南宁南宁 海口海口 呼和浩特呼和浩特 石家庄石家庄 长春长春 大连大连 济南济南 兰州兰州 哈尔滨哈尔滨 太原太原 贵阳贵阳 银川银川 西宁西宁 乌鲁木齐乌鲁木齐 上上海海 强强 弱弱 强强 住住 宅宅 市市 场场 投投 资资 机机 会会 北京北京 报告报告总总结论结论二二 5 我们建议，我们建议， 四地块四地块的拿的拿地地时序为时序为： 地块地块c 双峰山双峰山李村李村河片河片区改造项目区改造项目 地块地块a 大大枣园枣园南南岭社岭社区改造项目区改造项目 地块地块b 上上王埠东王埠桃园王埠东王埠桃园改造项目改造项目 地块地块d 南南王埠金王埠金水水路片路片区改造项目区改造项目 地块c属于青岛cld规划范围，且环境资源得天独厚。一旦项目形象能够成功树立， 必将获得丰厚收益。 地块a顺应青岛北拓发展方向，周边配套相对成熟，但周边重污染环境短期难以改 变。如果后期产品力凸显，将能获得较多的潜在客群，且可实现快速去化。 地块b区位良好，但地形地势条件较差，且周边大盘竞争激烈，近期入市风险较大。 地块d虽然可取得较高投资回报率，但市场成熟度偏低，如果出让地价能够控制在 合理范围，建议做为储备地块以期后续开发。 地块地块c 投资投资回回报报50% 风险风险程度程度 1 2 3 4 地块地块a 投资投资回回报报32% 风险风险程度程度 地块地块b 投资投资回回报报33% 风险风险程度程度 地块地块d 投资投资回回报报43% 风险风险程度程度 投资 回报 风险 程度 强强 强强 弱弱 各地块在报告下文中只简称编号 6 1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况房地产市场概况 3.房地产发展趋势房地产发展趋势 4.四地块详细解析四地块详细解析 6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论 part 1 5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估 7 part 1 青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境 青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙 头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居 住功能。 李沧区李沧区内内二二、三三产产业业相对相对发发达达，但但与青岛与青岛其它其它所辖所辖区市区市相相 比，比，无无论论在经在经济济总总量、居民收量、居民收入入等方面等方面均处于比较均处于比较落后落后的的 地地位位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。 随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成 为该区“拥湾发展”的主力。大大交通交通的的规划规划（轨道交通、 快捷路网） 将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难 题，并拉拉动动市市民到民到李沧李沧置置业业。 青岛全市总人口761.56万人，市区276万人 李沧人口46万人（含11万外来人口） 全市2008年gdp增速17.16%，李沧区仅3.59% 全市2008年房投增速15.73%，李沧区达51.42% 李沧零售额增速与全市持平，为22% 李沧人均可支配收入达到全市水平20464元 青岛城市发展战略为“环湾保护、拥湾发展” 李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区 中部打造青岛北部商贸中心 东部打造青岛中央居住区 交通规划将对对城市扩容产生长远影响 魅力青岛 潜力李沧 1 城市概况城市概况 自然自然地地理：山优理：山优海海美美,气候气候宜人宜人 8 青岛市地处山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西 南与日照市接壤 地处北温带季风区域，具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明 全市海岸线总长870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4，城市城市的三的三大特大特色色 经经济济港港口口经经济济、旅游、旅游经经济济、海海洋洋经经济济无不依托无不依托于于海海洋洋 青岛青岛 1 城市概况城市概况 城市地城市地位：东部沿位：东部沿海海中中心心城市城市 9 中中国著名品牌之国著名品牌之都都中中国著名品牌之国著名品牌之都都 中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一 综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位 中中国国北北方旅游方旅游大市大市中中国国北北方旅游方旅游大市大市 2008年全市旅游总收入325.23亿元，增21.11%，其中国内旅游总收入 281.79亿元，增长21.01%；国际旅游收入5.43亿美元，增长23.57%。 中中国对国对外外贸易贸易强市强市中中国对国对外外贸易贸易强市强市 青岛港全年列中国第五位 矿石、原油等吞吐量列中国第一位 口口岸岸外向度外向度75%，列列中中国第国第一一位位 交通交通强市强市交通交通强市强市 高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一 青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到 发达国家水平。 城市 中国名 牌产品 中国驰名 商标 中国行业 标志品牌 深圳4416 11 青岛4415 7 佛山4014 7 宁波3512 5 奥帆基奥帆基地地第第一一海海水水浴浴场场 国国家家历史文化名历史文化名城城/国际港国际港口城市口城市/滨海滨海旅游旅游度度假假城市城市 中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一 1 城市概况城市概况 青岛辖七区（市南、市北、四方、 李沧、崂山、城阳、黄岛）五市 （胶州、即墨、平度、胶南、莱 西）。 李沧区李沧区东邻崂山区，西濒胶州 湾，南与四方区相邻，北与城阳区 接壤，位于青岛市中部，是是青岛城青岛城 市市中中心心连连接接外外界以界以及城市及城市纵纵深深发展发展 的的必定选择必定选择。 行行政政区区划：划：李沧李沧是是青岛青岛主主城城北北大大门门 市北区 29平方公里/54万人 四方区 35平方公里/43万人 崂山区 389平方公里/19万人 黄岛区 277平方公里/ 32万人 城阳区 553平方公里/50万人 李沧区 98平方公里/35万人 市南区30平方公里/50万 人 1 城市概况城市概况人人口特口特征：征：李沧李沧将承将承接主接主城城人人口口居居住住功能功能 截至2008年末，全市户籍总人口761.56万人。其中市区276万人，增长0.25%； 五市(县级)485.3万人，增长0.6% 。人人口口自然自然增长增长率缓慢率缓慢，仅仅1.73。 李沧区李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人人口口46万万人人 （户籍（户籍人人口口35万万，流流动人动人口口11万）万），区区域域内内分布有分布有大大量量的的东东北人北人和和朝鲜族朝鲜族人，人，主主 要要为为分布分布在在李村李村中中小企小企业外来业外来务工务工人人员员。 规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到550600 万人。未来未来将将以以导导入入外来人外来人口口为为主主。 青岛主城人口的工作、生活目前聚集在 市南、市北和四方三区。而三区目前可 供开发住宅用地较少。随着青岛“北拓 、东进”的推进，以及李沧中央居住区 的规划，土土地资地资源丰富源丰富的的李沧李沧将将主主要承要承 接接其它三其它三区区人人口口外外扩扩的的主主城城人人口口居居住住功功 能能。 1 城市概况城市概况 交通交通布局布局：立体立体路路网网，四四通通八八达达 12 公公路路公公路路：基本形成以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级等公路为补 充，功能完善、层次分明的公路网络体系。全市122个乡镇（街道办事处）均实现 了晴雨通车，通公路的行政村达到100%。 铁铁路路铁铁路路：基本形成以胶济、蓝烟、胶黄、胶新铁路为骨架的铁路网络体系。其中， 胶济铁路是青岛港通往腹地的主干道，胶新铁路是我国东部沿海铁路大通道的重 要组成部分。 港港口口港港口口：基本形成以青岛港为核心，胶南大湾港、鳌山港为补充的港口体系。其 中，青岛港是我国能源运输的枢纽和大宗散货的集散中心、全国对外贸易的重要 口岸，是国家综合运输体系中的主枢纽港之一。 航空航空航空航空：青岛流亭机场是我国华东地区重要的干线。机场开通航线94条、年旅客吞 吐能力787万人次、年货邮吞吐量11.6万吨。 青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、 华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家 联系的纽带。目目前前初步初步形形成成港港口口、铁铁路、路、公公路、路、航空并举航空并举的的对对外外交通交通网络体系网络体系。 李沧李沧gdp低低速增长速增长 2005到2008年全全市市经经济发展济发展较快，较快，增速保持在17%以上，位居全国大中城市前列，gdp 的增长主要来自大量基建投资、旅游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业等， 高附加值的服务业（如金融、高新it技术）发展则相对缓慢。 而李沧区李沧区是是青岛青岛传统工传统工业业聚集聚集区区, 以以利润利润较较低低的的重重工工业业企企业为业为主主, 2008年受全球经济 下滑、市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下 ，gdp低速增长，预计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及2009年城市基础建设的 大力投入，gdp将得到很大提升。 13 2 宏观宏观经经济济 李沧四大工业集团： 青岛汽车 青岛碱业 钢铁集团 青岛石化 14 2 宏观宏观经经济济 近年来，李沧的房地产市场投资力度明显加大，特 别是2008年年投资投资额额增增幅幅明明显显，在，在全全市市的比的比重重也也在在逐逐 年年增加增加。 房投房投力度力度：李沧房投李沧房投增长明增长明显显 零售额零售额：李沧李沧增速增速与与全全市市持平持平 社会消费品零售总额连续三年增幅上涨，李沧的增速高于全市总体水平。 在经济增速放缓的大背景下，青岛市社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费 者对后市经济仍然充满信心，这对对商业商业地产地产的的发展发展是是个个重大重大利好利好。 商商贸贸业一业一直直是是李沧区李沧区的的相对优相对优势产势产业。业。李村商圈的维客、北方国贸、利客来多年 位列青岛十大零售企业销售额排行榜。 15 2 宏观宏观经经济济 16 2 宏观宏观经经济济 可可支配支配收收入入：李沧李沧增速高于增速高于全全市市水平水平 李沧李沧的的居民居民可可支配支配收收入目入目前前基基本本达到达到青岛青岛全全市市平均水平平均水平，未来消费潜力较大。 青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工 业化程度的进展，大大量量产产业业工工人人将将成成为为青岛青岛购购房房的的主主要要潜在潜在客群客群。 3 城市城市规划规划 总总体体规划：规划：环环湾保护湾保护、拥湾拥湾发展发展 立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈 层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为 外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三 条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向） 对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼” 和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛 区域一体化进程。 莱西 平度 即墨 胶州 胶南 18 四四方、方、李沧李沧至至城阳环城阳环湾湾区区域域 积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照 多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升 级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都 市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为 主体功能，集工集工、商商、住一住一体体的的现代现代化化滨海城市滨海城市 组团组团。 目前，李沧西李沧西部部的的新客站新客站及及周边周边片片区区的详规已经 出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打打造造集集金金融融、 办公办公、商商务务、物流物流、餐饮餐饮等等服务服务业于一业于一体体的的区区域域 核核心心区区。 相相关阅关阅读读：李沧西李沧西部部将将成成为为该该区区拥湾拥湾发展发展主主力力 3 城市城市规划规划 四四方、方、李沧李沧至至城阳环城阳环湾湾区区域域 “环环湾保护湾保护、拥湾拥湾发展发展”战略”战略的的实施实施，使使李沧李沧从从青岛青岛的的“后后院”走院”走向向“前前厅”厅”， 成成为为大青岛大青岛核核心心圈圈中中最最具潜力的活力具潜力的活力城区城区 交通规划：对交通规划：对城市城市扩扩容容产产生生长长远影响远影响 19 3 重庆路将建设贯穿市区南北 的快速公交系统; 青银高速李沧收费站将北移 至城阳区，与环胶州湾高速公 路一起打造成市区快速内环。 2020年之前将建成m2、m3、 m1地铁，2020年之前将建成的 m2、m3、m1地铁，将在李沧的 中西部设立多个站点。 在整体城市形象和市民居住环境方面，明明显显的的南南北北差距差距一一直直是是阻碍阻碍市市民到民到李沧李沧置置 业的门业的门槛槛，青岛大青岛大交通交通框架战略框架战略的的实施实施将将成成为为破破解解这这一一困困局局的的关关键键。 m2：一一期期（20092014） m3：二二期期（20132017） （北北到金到金水水路路） m1： 三三期期（20162020） 四四横横三三纵纵快速快速路路网网轨道轨道交通交通建建设设规划规划 城市城市规划规划 20 西西部部打打造造胶胶州州湾湾东岸东岸核核心心商商务务区区 西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从 这里崛起。 中中部部打打造青岛造青岛北北部部商商贸贸中中心心 中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是 青岛的北部商贸中心。 东部东部打打造青岛造青岛中中央央居居住住区区 东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成 青岛的中央居住区。 3 城市城市规划规划 李沧李沧规划：规划：两两区区一一心心 a b c d 21 相相关阅关阅读读：李沧西李沧西部部打打造造胶胶州州湾湾东岸东岸核核心心商商务务区区 3 城市城市规划规划 建设 中部区域主要是指重庆路以东、青银路以西（图中红色框架内），人口约15万人，面积约26 平方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片区除外）、李村、浮山路4个街道办事处。 相相关阅关阅读读：李沧李沧中中部部打打造青岛造青岛北北部部商商贸贸中中心心 3 城市城市规划规划 郑郑家家商商圈圈家家商商圈圈：重点发展金融、会展、总部 经济等高端服务业，努力建成集商务、 旅游、服务于一体的现代化商务区。 东东李李商商圈圈东东李李商商圈圈：全力建设鞋帽、服装、高档家 具、文化产品专业规模市场，打造立足青 岛、辐射半岛城市群的专业消费市场群。 结合东李旧村改造，在九水东路两侧，建 设东李特色商业街区。 a b c d 中中心心商商圈圈中中心心商商圈圈：重点发展商务商贸、金融 保险、餐饮娱乐业，打造综合购物、 餐饮娱乐、文化休闲、商务办公四大 功能区。 沧口沧口商商圈圈沧口沧口商商圈圈：大力发展现代物流业。结合青岛火车 新客站拆迁改造，建设（鲜、干）海产品、服装、 崂山土特产品、特色小商品、特色餐饮五大街区。 沧口飞机场地块建成集商贸、文化、服务机构以 及商务办公酒店、公寓、居民楼等为一体的青岛 北部中央商住区。 地块a及b的青 银高速以西部 分位于此片区 规划范围。 1 7 3 6 4 2 5 规划区域西起308国道（黑龙江路）和青银高速，东至崂山区界松岭路一线，横跨 25个村庄，现住人口3万多人，改造后可以容纳30万人。cld占地34平方公里，建设 用地面积约18平方公里。在未来的8到10年内形成一个，总投资160亿元、总建筑面 积约500万平方米、吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成为市区北部最适宜发 展和安居的新城区。 23 相相关阅关阅读读：李沧李沧东部东部打打造青岛造青岛中中央央居居住住区区 3 城市城市规划规划 规划中的青岛中央居住区分为7个 片区 1.青岛休闲商住区 2.银路东环山居住区（地块b部分） 3.工业片区 4.双峰山片区（地块c） 5.虎山片区 6.金水路片区 7.天水路片区（地块d） b地块地块 c地块地块 d地块地块 地块b的青银高速以东部分， 及地块c、d都属于此片区规 划范围。 24 1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况房地产市场概况 3.房地产发展趋势房地产发展趋势 4.四地块详细解析四地块详细解析 6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论 part 2 5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估 25 part 2 房地产市场概况房地产市场概况房地产市场概况房地产市场概况 受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧产品的 单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。总 体来看，中低价位的中小户型房源即刚性需求的释 放成为支撑李沧市场活跃的主力。 客源外来化、年轻化将成为区域客源变化的必然趋 势。从板块来看，四方跟李沧区的房价相对比较低 ，客户地位相对重合，未来冲击较大。 本次中南的四个项目的开发未来将直接与绿城、伟 业两个百万大盘短兵相接，在共同炒热、炒熟区域 市场的竞合当中，通过产品细分市场的错位竞争抢 夺客户资源是投资成败之关键。 大盘竞争，错位求生 2008年青岛市投资与建设规模： 房地产开发投资额年增15.7% 施工面积3074.7万平米，竣工面积657.3万平米 2008年李沧住宅市场交易数据： 成交面积42万 ，现有市场规模不大； 成交均价4678元，增幅7.8%，增幅水平不高； 成交主力总价为60万以下 成交主力单价为6000以下 成交主力户型为二房 成交主力面积80-100平方米 竞争环境方面： 四方与李沧目前客重合度高，需有效引导 李沧成为青岛百万大盘聚集地，规模优势明显 外地大鳄提升市场形象，为丰富产品线奠定基础 2008年李沧土地供应成交31.32万平米 首次置业为主， 档次偏低； 1 开开发发规规模模 开开发投资发投资平平稳稳增长增长 26 青岛市房地产投资增长速度在05年达到最高峰之后，房地产开发投资额增速减缓， 但依然保持平稳增长态势。 施施工工面面积积增速增速渐渐缓缓，竣竣工工面面积积保保持平持平稳稳 27 1 开开发发规规模模 03年开始，青岛房地产施工面积逐年增长，但增速渐缓；竣工面积基本 保持平稳。 28 2 土土地市场地市场 05-08土土地地供应供应与成与成交交 总体来看，青岛市土地市场供应和需求较为平衡 李沧区从05年开始土地供应明显加快，出现了短暂的供大于求状态，之后则出现了明显 的供不应求的反超现象，08年年供求供求关系关系达到达到平平衡衡。 李沧李沧土土地地供需供需基基本本平平衡衡 29 3 住宅住宅市场市场 06-08住宅住宅成成交面交面积积及及增长增长率率 纵观2006-2008年市内四区成交面积，整体呈现先升后降的趋势，2006年市内四区住 宅成交面积为104.1593万，2007年同比上涨41.3%，达成交面积最高峰147.1679万 ，2008年成交量同比下降21.2%，达115.9290万，略高于2006年水平。 李沧区李沧区住宅住宅整整体体表表现现平平稳稳，2006年年成成交面交面积积为为32.8827万万、2007、2008年年成成交面交面积积 均均保保持在持在42万万左右左右。 从李沧在四区的占比来看，2008年增幅较大，李沧房市崭露头角。 2008年李沧区住宅成交面积42万 ，与往年持平 30 3 住宅住宅市场市场 06-08住宅成交均价及增长率 纵观2006-2008年市内四区住宅市场成交均价，成交均价整体走势为先升后降，2006年成 交均价为6303元/，2007年成交均价同比上涨11.8%至7048元/，2008年成交均价又同比 下降3.6%至6794元/。 李沧区2006-2008年成交均价较为平稳，价格增幅100-300元/。尤其在2008年年在在青岛市青岛市 内内四区四区整整体体均均价价下降下降的的前前提下提下，李沧区李沧区住宅住宅成成交交均均价价却同却同比上比上涨涨300元元/左右左右。 2006、2007、2008年李沧区住宅成交均价分别为4427元/、4338元/、4678元/. 2008年李沧区住宅成交均价4678元，增幅7.8% 31 住宅住宅市场市场 3 05-08年年住宅住宅成成交交总总价价段段 从成交总段途图中我们可以看出，青岛市住宅成交总价集中在40-60万元/套之间，占 比59%，其次为60-80万元/套占到总体的17%; 李沧区成交总价则集中在40万元/套以下，这主要是受政策房总价低的拉动，40-60万 元的主力总价也是李沧区的第二主力总价，占比28%。 李沧区成李沧区成交主交主力总力总价价为为60万万以以下下 32 住宅住宅市场市场 3 05-08年年住宅住宅成成交交价价格段格段 从上表可以看出，市内四区成交主力价格段为6000元/平方米以下，占比59%，其中 5000-6000元占比最多为30%，其次为6000-8000元价格区间，占比23%，8000-10000元 价格区间占比仅为8%。 李沧区成交主力价格段为6000元占比87%，而小于4000元的占到总体的40%，这主要 是受政策房销售的影响，其次5000-6000元占27%， 4000-5000元占到21%，均为该区域 销售的主力价位。 李沧区成李沧区成交主交主力力单单价价为为6000以以下下 33 住宅住宅市场市场 3 05-08年年住宅住宅成成交交户户型型段段 从上表可以看出，青岛市内四区成交户型二房占比最高为62%，其次为三房占比 28%，一房占比7%。李沧区成交主力户型降序排列分别为二房、三房、一房，占比 分别为74%、18%、5%。李沧区李沧区二二房房占占比比超过超过市市内内四区四区二二房房所所占占比比例例。 李沧区成李沧区成交主交主力力户户型为二型为二房房 34 住宅住宅市场市场 3 06-08年年住宅住宅成成交面交面积段积段 李沧区面积80-100平平方方米米户户型型成成交量交量占占到到68%，四区为50% 100-120平方米户型占到市内四区成交比例的18%，而李沧区仅9%。 李沧区成李沧区成交主交主力力面面积积80-100平方米 35 住宅销售均价 （元/） 2008年7月2008年8月2008年9月200年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月 市南区141131908212056133501175217099118211134013789 市北区713475768830781376367816712181208282 四方区650765445964621967426553655470286905 李沧区535159965738565755425672565863886096 四城区 均价741281877855773574758781828785718761 相关阅读：李沧区是主城四区价格盆地相关阅读：李沧区是主城四区价格盆地 受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧区产品的单价、总价始终处于市内 四区梯次房价的末端。 从青岛市商品住宅排行榜可以看出热销楼盘主要呈现以下特征： 大品牌大品牌绿城理想之城、万科四季花城、万达39克拉等品牌开发商以项目优越的品质赢得消费者认可； 低总价、中小户型低总价、中小户型百通馨苑、兴隆花园、鲁岳梦境江南等中小户型、低总价的优势热销； 降价多降价多颐中高山、嘉合新兴等主要由于近期大幅降价促销，促进了项目的销售； 准现房准现房良辰美景即买即住，减少了购房的过渡成本。 36 排排名名项目项目名名称称区区域域 成成交面交面积积 () 成成交交套数套数成成交金交金额额(元元)备备注注 1绿城理想之城李沧区68270.41486415192400两年预热期、品牌开发商、产品 2百通馨苑李沧区57081.83664318714752小户型、总价低、良好的口碑 3海岸阳光四方区33817.07392192246600中小户型、低总价 4颐中高山市南区27521.3299261573700针对小高层小户型推出特价房 5兴隆花园四方区25687.26245171347400中小户型、产品稀缺性 6万科四季花城即墨市23625.7222593606220品牌开发商、产品 7万达39克拉市北区21847.41276204421700中小户型、区位、品牌 8良辰美景市北区19465.76161163342700准现房 9鲁岳梦境江南四方区18694.59186107509700中小户型、低总价 10柏丽澜庭市南区17364.781481854700海边豪宅、小高层产品稀缺、景观社区 相相关阅关阅读读：2008年年青岛青岛热销楼盘热销楼盘主主要要特特征征 37 4 主主城城板板块块分布分布特特征征 竞争竞争环境环境 板板块块单单价价总总价价产产品品和和户户型型消消化化速度速度客户客户特特征征 海岸线板块 （城市住宅） 一线海景 25000-30000元 大于900万 别墅为主，大于300平；辅以高 端公寓 供应较少，多数属于尾 盘，10-20套/月；复合 性大盘开盘集中成交能 实现100套/月 国外或者外地财富阶 层 二线海景 16000元 300-600万多层和小高层为主；大于150平青岛财富阶层 三线海景12000元200-300万小高层和高层为主；120-160平青岛准财富阶层 市南区板块 （除沿海一线） 9000-11000元60-140万 小高层和高层为主；60-160 平，主力120平 15-40套/月 中产阶层为主，少量 准财富阶层 市北区板块 从南到北，递减效应明显： 10000-8000-6000元 60-100万 多层、小高层；80-110平，主 力85平 120套递减到30套 准财富阶层为主，少 量中产阶级 四方区板块8000-7500-5000元40-80万 多层、小高层；主力户型80- 100套二户型为主 50-80套/月 区域目前在售楼盘数量 较少 中低收入阶层（拆迁、 低端改善等刚性需求） 李沧区4500-5000-650040-60万 多层、小高层； 主力户型80-100套二户型为主 70-90套/月 中低收入阶层：首次 置业人群，以及拆迁、 低端改善等刚性需求 崂山区 （除沿海一线） 9000-8000-7500元60-120万小高层和高层为主：100-120平80-100套/月 城市中产+富裕工薪阶 层 城阳主城区 板块 两极分化严重 普通住宅3000-5000元； 高端住宅6000-8000元 50-100万 小高层、高层、多层均有，小 高层为主；80-180平，主力 120-140 80-100套/月 城阳地缘性客户+部分 城市中产阶层+韩国投 资客 四四方方跟跟李沧区李沧区的的房价房价相对相对比较比较低低， 客户客户地地位相对位相对重重合，合，冲击冲击也也很很大大。 38 李沧区将成为集生生活活居居住住、文化、文化科技科技、旅游、旅游休闲休闲、商商贸贸商住商住于一体的现代化新城 李沧楼市正朝着市区最最适宜适宜发发展和居居住住的新城区的方向大步迈进 4 李沧区李沧区楼盘楼盘发展发展历历程程 竞争竞争环境环境 39 4 外外地地知知名名开开发发商商项目项目介绍介绍 竞争竞争环境环境 开开发发商商开开发发楼盘楼盘位置位置首次首次开开盘盘时时间间及报价及报价基基本本指指标标项目特项目特色色市场市场效果效果及及影响影响力力描述描述 万科 万科 魅力之城 城阳区 2007-05-1， 7400-8600元/ 建面38.0万 容积率1.90 社区配套齐全，综合性大型商业设施及各 具特色的小型商业，在社区内广泛设置的 泛会所休闲娱乐设施。 2009年3月份销售144套，09 年1季度月均成交87套 保利 保利 百合花园 四方区 2009-3-28， 起价5080元/ 建面22.9万 容积率3.40 现代简约的德式建筑风格；利用内部坡地 优势，打造坡地立体园林景观。70-90平 米两居、三居亲情社区。 开盘当天去化400余套，销 售额近2亿元 万达 万达 39克拉 市北区 2008-9-7， 起价9000元/ 建面30.7万 容积率7.00 集合大型shopping mall、五星酒店、住 宅、公寓、室内步行街等建筑形态于一体 的城市综合体。 新的市北区地标。 绿城 绿城 理想之城 李沧区 2008-7-30日， 6400-8600元/ 建面20.9万 容积率1.63 地中海风情西班牙式和意大利式的风格建 筑。多层以四层为主，局部五层或三层， 是绿城理想之城独有的产品特色。 2008年8月成交287套 宝龙 宝龙国际 社区 城阳 2007-7-28， 住宅3900-6250元/ 建面17.0万 容积率1.50 城市综合体，地理位置优越，产品功能定 位完善。 月均去化50套左右 中海 中海 银海一号 市南区 2009-4-5， 起价9500元/ 建面23.5万 容积率3.96 高层及高层围合近2万平方米中央花园， 户型面积约90-205，最大接近100米超 宽楼间距。 开盘当天累计认购380余套 房源，总认购金额5亿元 40 4 竞争竞争环境环境 李沧李沧百百万万大大盘介绍盘介绍 楼盘楼盘名名称称绿绿城城理理想想之之城城伟伟东东幸幸福福之之城城 出让时间2007-3-29 开发商青岛绿城华川置业伟东置业 地块位置李沧区李沧区 取地总价35.28亿23.84亿 楼面地价12601703 容积率1.632.2 建筑面积280万平140万平 动工时间2007-8-22009-4-22 项目配套商业面积一期7310平米20万平米 开发物业型态多层、小高层小高层，高层 销售均价均价6600均价5400 绿城、伟业的两个项目都在李沧cld片区且位置接近，未来周边地区竞争激烈 41 1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况房地产市场概况 3.房地产发展趋势房地产发展趋势 4.四地块详细解析四地块详细解析 5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估 6.投资初步可行性结论投资初步可行性结论 part 3 42 part 3 房地产发展趋势房地产发展趋势 预计2009年青岛房地产市场将逐渐走出低谷，供应 量将大幅提升、成交量也会逐渐回暖，但整体市场 存量较高，而李沧存量最少。 区域内整体房价将保持平稳，低开平开将成为新开 楼盘普遍的价格策略，个别热销楼盘会出现小幅上 扬。 每年近百万政策房的不断推出，将挤压本地大量的 刚性需求。 政政府府主主导，导，房价房价平平稳稳 预计09年市内四区商品房上市量约146.31万平米 商品房成交总量约为103.65万平米 市南区房价下跌压力大 市北区小盘将主导市场 四方区未来竞争加剧 李沧区价格保持平稳 李沧区近期可供应总建面积达434.67万米 青岛四区近三年每年提供近百万保障住房 五大政策支持居民购房 山东限制青岛地块出让规模不得20公顷 供应供应量：量：仍仍将将稳稳步步增长增长 2008年的土地成交量较07年出现小幅上扬，09年年开开盘盘项目项目将将略略多多于于08年年 预计预计09年年市市内内四区四区商商品品房房上上市市量量约约为为146.31万万平平方方米米，较，较08年年增长增长28%左右左右 各年的一季度是房地产交易传统淡季，但由于很多原本打算08年末开盘的项目延迟到09年上市，预计 2009年一季度新增供应量将高于08年四季度；09年二、三季度，入市项目开始逐渐增多，到9、10月份 达到一个高峰，但由于部分谨慎开发商持观望态度，将项目推迟至09年四季度开盘，故09年四季度新增 供应量仍然会处在一个较高的位置。 43 【数据说明】：09年年供应供应量量根据根据08年年在建在建项目和成项目和成交交土土地地的的情情况况预测预测09年年市场市场新新增增供应供应量量。 1 走走势势预测预测 青岛市青岛市 内内四区四区 2007-2009 商商品品房房供应供应 情情况况 12.21 45.16 22.72 15.48 8.23 36.55 41.84 26.83 34.01 39.1 42.1 31.1 0 10 20 30 40 50 07q107q207q307q408q108q208q308q409q109q209q309q4 万平方米 成成交量：相对交量：相对低低迷迷，逐逐渐渐回回暖暖 预计预计09年年青岛市青岛市内内四区四区全年全年商商品品房成房成交交总总量量约约为为103.65万万平平米米 全年成交总量呈回暖态势，预计随着市场回暖、需求释放，全年全年月月均均销销售售量量维维持持8万万平平米左右米左右 成成交量交量变变动动原原因因： 09年一季度由于受宏观经济走弱、国内楼市萧条以及市场观望的影响，市场成交量仍呈低迷状态，但 在开发商主动降价促销和政策利好的带动下，09年一季度市场同比08年会有较大的增长； 09年中后期，由于各种救市政策效果相继显现、宏观环境趋好、热销户型的供应量增加以及五一旺季 和金九银十的到来，致使需求受到刺激并逐渐释放，预计成交量将会大幅增加。 44 22.58 31.81 42.41 26.3 10.93 15.34 20.66 29.48 18.16 25.07 30.13 30.29 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 07q107q207q307q408q108q208q308q409q109q209q309q4 万平方米 青岛市青岛市 内内四区四区2007-2009 商商品品房成房成交交情情况况 1 走走势势预测预测 市区（住宅）市南区市北区四方区李沧区 现存套数（套）5578514334222351 现存面积（万）63.0150.3834.7923.74 2 消消化化速度速度 青岛市青岛市内内四区四区住宅住宅存存量量李沧李沧最最小小 截止到2009.04.29，青岛四区供应总套数16494套套(约171.92万万)，李沧区在售楼盘30 个个，总共套数2351套套(约23.74万万)，供应套数仅占整个青岛供应量的14%，就目前供应 来说，李沧区存量最小。 46 随着市南区旧城改造工作的不断落实，以及银海一号、锦绣华城等大体量住宅项目 的推出，预计09年市南区市场供应量将比08年出现较大幅度增长； 同时由于国家针对二套房的调控政策仍未松绑和股市大幅下挫导致人们财富缩水， 而市南区多以投资型和改善性产品为主，因此当前市场积累了大量的可售房源未能 去化。 按照2008年下半年月平均的去化速度，09年市场存量需54个月才能全部销售完成， 未来房价下跌的压力和项目去化压力较大。 2 消消化化速度速度 市南区市南区：房价房价下下跌压跌压力力大大 47 市北区未来供应量相对较少，现市北区在售项目未来已无可推案面积，但08年市北 区共成交6块土地，全部为住宅或综合用地，预计6项目均会于09年内开盘，将带来 一定的市场供应量。 由于项目以小体量为主，09年供应量很难超越08年水平。 按照2008年下半年月平均的去化速度，市北区09年市场存量全部销售完成需要28个 月，在市内四区中去化周期最短，去化压力较小。 从数据上看，2009年市北区项目供应量和去化周期均在合理水平，且供应项目体量 较小，开发商没有太大资金压力。 预计2009年市北区房价下行空间非常有限，部分项目由于周边基础设施的改善住宅 价格将平稳上涨。 2 消消化化速度速度 市市北北区区：小小盘盘将将主主导导市场市场 48 四方区西部大批工厂迁址，腾出大量建筑用地，一批体量大、品质高的住宅项目如 保利百合花园、海信锦绣海岸、恒锦世家等将会陆续进入市场，预计2009年四方区 供应量将比08年出现大幅度增长。 按照2008年下半年月平均的去化速度，四方区09年市场存量全部销售完成需要55个 月以上，仅从数据来看，市场去化压力较大。但是知名开发商的进驻和政府对基础 设施的大力投入，势必会极大改善四方区的居住环境，并且四方区现在售项目房价 多在5000-7000元/平米之间，价格适中，将吸引更多具有刚性需求的初次置业者的 关注，市场供求关系有望改善。 四方区未来楼市风险与机遇并存，但市场观望氛围犹在，另外由于供应量短期内急 增势必造成竞争加剧，而且消费者对新的热点区域认知有个过程，预计2009年四方 区房地产市场去化压力较大，不排除个别楼盘采取降价策略加速去化，但房价下行 的空间较小。 2 消消化化速度速度 四四方方区区：未来竞争加未来竞争加剧剧 49 李沧区未来供应量居市内四区之首，李沧区金水路周边定位于中央居住区，多个大 盘聚集于此，2009年伟东幸福之城、绿城理想之城二期相继开盘，预计09年李沧区 市场供应量将比08年出现较大幅度增长； 按照2008年下半年月平均的去化速度，李沧区09年市场存量全部销售完成需要30个 月，去化压力适中。 经过多年的努力，李沧区特别是金水路周边作为中央居住区已经被大多数购房者认 可，2009年李沧区由于供应量的拉动成交量将会出现反弹，预计各主要开发商仍然 会坚持低开平走的价格策略，价格将保持平稳。 2 消消化化速度速度 李沧区李沧区：价价格格保保持平持平稳稳 50 李沧区李沧区近近期供应期供应达达434.67万万平平米米 李沧区李沧区即即将将推出推出 土土地地信息信息 （含含双双改项目改项目） 3 李沧李沧预测预测 名称占地面积容积率总建面积楼面价格 郑庄项目61万m21.56约95万m21480 大枣园、南岭项目84.1万m22.18183万m2 尤家改造项目15.6万m21.828万m2 李家庵村改13万m21.417.5万m21590 湾头旧村改造项目79.4万m21.4111.17万m2 湾湾头头 尤尤家家 郑郑庄庄 大大枣园枣园 南南岭岭(a 地块地块) 李家李家 庵庵 b c d 五五项项政政策策支支持持购购房房 2008年11月15日，青岛市关于支持居民购买住房的意见正式出台。 （政策执行时间从2008年11月1日至2009年12月31日） 51 4 产产业业政政策策 五五项项新新政政针针对对首次首次置置业业或或初初次次改改善善人人群群， 通通过降过降低低税费税费、提提高高公公积积金金贷款贷款额额度度等等手手段段来来释放释放该该类类消消费者费者的的购购房房需求需求。 类别内容 调标准 调整普通商品住房认定标准。144m2以下，容积率1.0以上认定为普通商品住宅 （此前120平方米以上） 降首付 购买自住商品房和二手住房的。商品住房最高可贷40万元，公积金贷款最低首付比例20%。 二手房最高可贷25万元，公积金贷款最低首付比例30% 降契税个人首次购买90平方米以上144平方米以下普通住房的，契税率为1.5%（此前为3%） 免营业税 个人转让自用家庭唯一生活住房，一年内又购房，个人不负担营业税及附加和个人所得税 个人将购买过超过2年的商品住房，二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加 扩对象一户家庭中以18周岁以上子女名义购买住房的，可比照手套住房贷款政策执行 52 市内四区 年度目标 廉租房（套均50m2内）经适房（套均65m2内）限价房（套均75m2内） 套数（套）面积（m2）套数（套）面积（m2）套数（套）面积（m2） 2008年 3000 15万500032.5万670050万 2009年 3000 15万500032.5万670050万 2010年 3000 15万500032.5万670050万 累计 900045万1500097.5万20100150万 青岛市青岛市住住房房保保障障发展发展规划规划(20082010年年) 李沧区李沧区是是青岛市青岛市经经济济适适用用房房集集中中供应供应区区域域，目目前前区区域域经经济济适适用用房房、限限价房价价房价 位位在在3200元元4246元元平平方方米米。 每年近100万保障住房的上市将对居民的住房刚性需求带来不小冲击。 4 产产业业政政策策 保保障障房房政政策策冲击销冲击销售售市场市场 53 二八年九月十六日，山东省政府公布关于推进土地节约集约利用的实施意见 其中规定，济南济南、青岛青岛主主城区房地产城区房地产开开发发用用地地每宗每宗不不得得超过超过20公公顷顷，其他省辖市主城区 不得超过15公顷，其他地区不得超过10公顷，土地出让前要制定控制性详细规划和土地 供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等。 此举旨在防止地块规模过大，开发商囤积土地 对对我们开我们开发发单单位位来来说说，要要与与相相关关政政府府部部门建门建立立良良好好的的战略战略合合作作关系关系 4 产产业业政政策策 限制限制地块地块出让出让规规模模 54 1.青岛城市宏观环境青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况房地产市场概况 3.房地产发展趋势房地产发展趋势 4.四地块详细解析四地块详细解析 5.投资价值与风险评估投资价值与风险评估 6.投资初步可行性结论投资初步可行性结