“街子印象”川西特色古镇项目业态定位报告.ppt

“街子印象”项目业态定位报告 博瑞置业“街子印象”项目招商团队 2010年04月 1 沟通思路 项目业态定位2 项目发展思路3 1 项目招商策略3 3 【项目发展思路】 街子古镇属性 集旅游、休闲、度假、居家为一体的川西风格的特色古镇； 具有千年的文化底蕴； “4a”级旅游度假区； 上承青城山-都江堰、下承历史文化名城崇州，地理位置优越 。 【项目发展思路】 项目属性 项目位于街子古镇，与街子古镇共同构成一个整体，而不是脱离街子 古镇而独立存在。 所以，项目是对街子古镇功能的完善和补充，项目的发展不能脱离了 街子古镇的旅游、休闲、度假及居家的的固有属性，并共同分享和吸 引潜在的街子古镇消费群体。 【项目发展思路】 街子古镇消费群体解构 （1）当地居民 生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。 （2）旅游观光者 娱乐型购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿等。 （3）休闲度假者 购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。 （4）其他消费者，文化工作者、外来人员等 购物、文化体验、餐饮、休闲、住宿等。 这些消费者，是街子古镇的消费者，也是项目可以分享的消费者。 【项目发展思路】 项目分享并吸引街子古镇的潜在消费客群。 【项目发展思路】 项目的竞争优势 （1）项目所在地是青城山-都江堰进入街子古镇的第一门户，优越的地理 位置为项目提供充足的外来消费客群。 【项目发展思路】 （2）项目文化氛围的营造；对旅游观光客群、休闲度假客群具有一定的吸引力。 【项目发展思路】 （3）项目邻近青城神韵、新丽江、高尔国际等众多中高端楼盘；既为项目提供消费 力较强的生活型消费客群，也为项目提供了配套支持。 如高尔夫球场，表现出相互相承的关系。 【项目发展思路】 （4）具有特色的建筑设计，增加了项目的观赏性、趣味性，有利于项目商业氛围 、旅游氛围营造。 【项目发展思路】 （5）潜在的竞争优势： 商业业态的优化组合，符合终端客群的需求、符合商家的需求，符合 项目总体定位的要求； 商业氛围的营造和商业运用管理。 这是项目成败的关键 【项目发展思路】 项目发展策略 发展策略：延续街子古镇固有属性，分享并吸引街子 古镇固有消费客群。 （1）以综合性商业配置吸引人气； （2）以特色性商业形成差异性竞争； （3）以景点宣传吸引旅游消费者； （4）以良好的商业运营管理保证项目的持续发展。 项目业态定位 【项目业态定位】 约1.4万平方米的商业体量，商业业态如何配置？ 就街子古镇而言，仅有约31.4万平方米商业体量，但要做活做好， 业态定位和运用管理是关键。 【项目业态定位】 业态定位原则 （1）人气保证：业态配置具有综合性，以购物、餐饮类业态带动人气，以 景点宣传吸附人群； （2）特色保证：以特色商业业态与街子古镇现有业态形成差异性竞争； （3）价值保证：实现项目综合价值最大化。 （4）经营保证：各业态之间关联性强，形成互补互利，协调发展，共同促进。 【项目业态定位】 度假型商务酒店 （含大型中餐） 【项目业态定位】 水疗会所 【项目业态定位】 1f底商：特色小吃店、 特色精品店、小型超市 （1家，约100-150 ）、银行储蓄所（1家 ）、并设置公厕（1处 ） 2f：国学馆、字画、根 雕等特色文化业态、特 色茶楼。 3-4f：会议室（作为酒 店配套）、婚纱摄影、 茶楼、酒吧、咖啡等 【项目业态定位】 项目业态档次定位 以中档及中高档为主，避免低档业态，满足主力市场的需求 。 【项目业态选择】 地方特色小吃 【项目业态选择】 特色精品店 土特色 本地手工艺品传统特色服饰 古玩另类特色店 特色饰品 【项目业态选择】 其它业态 特色咖啡厅 特色茶楼 特色餐饮店 特色酒吧 【项目业态定位】 项目交通动线 主入口 次入口 【项目配套建议】 统一室内外装修； 统一vis设计； 统一广告配套； 统一车位配套； 统一安防配套； 统一灯光配套。 项目配套配置建议 【项目配套建议】 文化广场设置 由商业管理公司和开 发商组织的 活动一律 免费； 有各商家自行组织的 商业活动，均收相应 费用。 文化中心广场 （促销广场） 项目招商策略 【项目招商策略】 招商周期建议 分为三个阶段：共计约18个月。 100 % 约 20% 约 50% 约 30% 1400 0 100 % 2800 约6个 月 后期 / / 1400 0 约18个 月 合计 1120 0 80% 7000 约6个 月 中期 4200 30% 4200 约6个 月 前期 累计完成量 阶段完成计 划 持续时 间 阶段划 分 【项目招商策略】 招商模式策略 （1）前期推出边角商铺和二楼区域，中后期推出一楼口岸好的商铺； （2）先招主力商家和次主力商家，后招非主力商家，以主力带动非主力； （3）先品牌商家，后非品牌商家，以品牌商家带动非品牌商家； （4）实现差异性招商，体现项目的旅游观光性和综合性。 （5）快速组建项目接待中心，以便招商的快速推动。 【项目招商策略】 销售模式建议 （1）高举低大：高调宣传，树立项目高位品质，项目价格走中端路线； （2）先抑后扬：初期价格定位偏低，而中后期逐步走高； （3）先主后次，先品牌后非品牌：先针对主力商家和品牌商家，提升项 目影响力；后期针对非主力和非品牌商家，贡献项目价值； （4）先边角，预留价值较高的商铺，实现项目综合价值最大化。 【项目招商策略】 招商标准建议 （1）租金定位建议 基准租金：一楼均价约38元/平方米月 ，二楼均价约28元/平方米月，三至四 楼均价约18元/平方米月。 租金动态定价： 约6 个月 约6 个月 约6 个月 持续 时间 基准租 金*1.2 基准租 金 基准租 金*0.8 动态价 格 非主力商家 后期 非主力及次 主力商家 中期 主力和品牌 商家 前期 针对商家 阶段 划分 注：每个铺面的具体执行价格，需通过开发商预期目标、市场动态、物业位置 、目标商家等多因素共同研判制定。 【项目招商策略】 招商标准建议 （2）商业档次要求：以中档及中高档为主，排斥低档。 （3）物管费用标准建议：约1.82.0元/平方米月。 （4）免租期建议： 6个月 10个月 12个月 免租期 从物业交付 时起 从物业交付 时起 从物业交付 时起 免租期起点 其他商家 次主力商家及 品牌商家 主力商家 商家类型 注：具体免租期届时与开发商协商后再定。 【项目招商策略】 招商推广建议 （1）招商道具准备：招商手册、推介ppt、dm传单、邀请函等； （2）接待中心组建：接待人员、办公场所及设备、项目展示道具 （沙盘、业态分布图、销控表、项目