房地产开发项目成本分析及经济评价实例（全套表格） .xls

锦锦绣绣居居项项目目开开发发投投资资可可行行性性分分析析报报告告 项目编号：锦绣估字2004198号 项目名称：锦绣居 总造价：77785378.64元楼面造价：1578.82元/m2 土地面积：22127m2建筑面积：49268.1m2 建筑密度：30%容积率：3绿化率：30% 建设单位：锦绣居房地产开发有限责任公司 项目负责人：李富华 编制单位：锦绣居房地产开发有限责任公司 编制负责人：李富华编制审核人：黄永春 编制人：欧阳白雪编制日期：2004-9-12 【房地产开发项目投资分析决策及概预决算管理系统】 目录 一、项目概况 1、项目名称 2、开发地点 3、项目性质 4、项目规模 5、投资方式 6、项目建设单位 7、项目使用功能设置 8、项目的实施 二、编制说明 三、锦绣居成本计算表 四、锦绣居销售收入表 五、锦绣居土地拍卖多方案经济分析表 六、锦绣居敏感性分析表 七、锦绣居概率分布表 八、锦绣居概率分析表 一、项目概况 1、项目名称：锦绣居 2、开发地点：锦绣居路 3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区 4、项目规模： （1）占地面积：总占地面积22127平方米（折合33.19亩） （2）住宅总套数：621套 （3）总建筑面积：49268.1 平方米 其中：单车库1197.1平方米 商业铺面8474平方米 住宅38397平方米 公建1200平方米 （4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米 5、投资方式：自筹资金 6、项目建设单位：锦绣居房地产开发有限责任公司 7、项目使用功能设置 （1）1、2、3号楼地层为商业铺面 （2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房 （3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房 8、项目的实施 项目于2004年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。 二、编制说明 1、部分项目造价为概算数据。 2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。 三、锦绣居成本计算表 四、锦绣居面积和销售收入表 五、锦绣居土地拍卖多方案经济分析表 六、锦绣居敏感性分析表 七、锦绣居概率分布表 八、锦绣居概率分析表 锦锦绣绣居居成成本本计计算算表表 编码工程项目（费用）名称计量单位工程量 单价或费 率 造价或费 用(元) 楼面造价( 元/m2) 百分比(%)计算公式或说明 一一、征征地地、拆拆迁迁补补偿偿费费11983995243.2415.41% 1-1-1征地费（拍卖价）亩33.1935000011616500235.7814.94% 按实际发生 1-1-1土地契税元、%1161650033484957.070.45% 1-1-1土地登记公证费笔119000190000.390.03% 二二、斟斟察察、设设计计和和前前期期费费7423139.9150.679.55% 2-1-1地形图测绘费平方米221270.143097.780.060.01% 按土地面积0.14元/平方米 2-1-2总体规划设计费（定点费）平方米221272442540.90.06% 土地面积2元/平方米 2-2-1地质勘察费米120055660001.340.09% 按钻深55元/米 2-2-2建筑设计费平方米49268.110492681100.64% 按10元/平方米（建筑面积） 2-3-1城市市政建设配套费（一级地段）平方米48068.1753605107.573.174.64% 按75元/平方米（建筑面积） 2-4-1规划管理费元、26437455379312.371.610.11% 土建造价的3 2-6-1放线费点60326195600.40.03% 放线点326元/点 2-11-1招标费元、26437455126437.460.540.04% 按土建工程造价的1计算 2-13-1监理费元、26437455252874.911.070.07% 按土建工程造价的2计算 2-14-1预结算审计费元、26437455379312.371.610.11% 按土建工程造价的3计算 2-15-1消防配套费平方米48068.13144204.32.930.19% 按3元/平方米计算（非营业公共配套免） 2-16-1施工合同鉴证费元、26437455126437.460.540.04% 按土建工程造价的1计算 2-17-1噪音费月501600800001.620.11% 1600元/月.幢 2-18-1建设项目环境影响评价收费元、26437455379312.371.610.11% 按土建工程造价的3计算 2-19-1避雷安装检测费支485526400.050.01% 检测避雷针55元/支 2-20-1防洪堤工程建设管理费平方米48068.13144204.32.930.19% 按竣工面积3元/平方米计算 2-21-1人防管理费平方米49268.110492681100.64% 按建筑面积10元/平方米计算 2-22-1防空地下室易地建设费平方米2000800160000032.482.06% 按地层面积800元/平方米计算 2-24-1工地管理费项105000500001.010.07% 按5000元/项 2-26-2墙改费（民用）平方米49268.14.6226633.264.60.30% 民用建筑4.6元/平方米 2-27-1建筑方案评审费平方米49268.10.29853.620.20.02% 0.2元/平方米 2-29-1白蚁预防费平方米49268.1298536.220.13% 按3元/平方米(建筑面积) 三三、建建筑筑安安装装工工程程费费34065244691.4343.80% 3-1-1桩工程平方米48068.150240340548.783.09% 按概算造价 3-1-3土建工程平方米48068.155026437455536.633.99% 按概算造价 3-2-1室内供水供电、线路安装工程平方米49268.1351724383.5352.22% 按概算造价 3-2-2电梯安装工程项10350000350000071.044.50% 按概算造价 四四、（小小区区）配配套套建建设设费费5848500118.717.52% 4-1-1道路工程平方米10000100100000020.31.29% 按概算造价 锦锦绣绣居居成成本本计计算算表表 编码工程项目（费用）名称计量单位工程量 单价或费 率 造价或费 用(元) 楼面造价( 元/m2) 百分比(%)计算公式或说明 4-1-2室外排污排水工程米5004102050004.160.27% 按概算造价 4-2-1围墙工程项11000001000002.030.13% 按概算造价 4-3-1室外供电安装工程项190000090000018.271.16% 按概算造价 4-4-1绿化工程平方米6600603960008.040.51% 按概算造价 4-5-1路灯安装工程盏50350175000.360.03% 按概算造价 4-8-1供配电增容费（贴费）千瓦3000750225000045.672.90% 按750元/千瓦 4-13-1公共配套设施费（托儿所）平方米120070084000017.051.08% 按概算造价 4-13-4公共配套设施费（文化活动站）平方米60700420000.850.06% 按概算造价 4-13-7公共配套设施费（居委会）平方米60700420000.850.06% 按概算造价 4-13-11公共配套设施费（单车棚）平方米60700420000.850.06% 按概算造价 4-13-12公共配套设施费（垃圾中转站）平方米20700140000.280.02% 按概算造价 直接费593208781204.0476.27% 1.+2.+3.+4.共4项的和 5.五五、管管理理费费1930430.839.182.49% 5-1-1建设管理费（1.65%）元、%59320878.41.65978794.4919.871.26% 直接费的1.65% 5-2-1销售管理费元、%951636301951636.319.321.23% 六、税费7180768.05145.759.24% 6-2-1营业税及附加（5.5%）元、%951636305.55233999.65106.246.73% 按出售房屋总价款的5.5% 6-2-2带征所得税元、%951636301.51427454.4528.971.84% 6-2-3印花税元、95163630195163.631.930.13% 销售额的1 6-5-1建筑面积测量费平方米49268.11.783755.771.70.11% 6-4-3房屋竣工总登记费元、760200001760201.540.10% 按评估价的1 6-5-1教育附加费元、%264374551264374.555.370.34% 按土建造价的1%计算 七七、利利息息7573675.1153.729.74% 7-1-1利息（按年利率均衡投入）元、%59320878.45.857573675.05153.729.74% 按直接费，年利率5.85%计算 8.八、不可预见费1779626.3536.122.29% 8-1-1不可预见费（按直接费计）元、%59320878.431779626.3536.122.29% 间接7823.74% 5.+6.+7.+8.共4项的和 总总造造价价777853791578.82100% 锦锦绣绣居居销销售售收收入入表表 序号 楼层、单元或楼房 名称 计量单位单价 建筑面积 (m2) 可售面积 (m2) 项目套数可售套数 销售收入( 元) 销售模式备注 1住宅元/1350383973839762162151835950 按建筑面积 2商铺元/50008474847442370000 按建筑面积 3单车库元/8001197.11197.1957680 按建筑面积 4公共建筑元/1200按建筑面积 合计95163630 锦锦绣绣居居投投资资计计划划表表 序 号 项目名称 成本 （元） 投资计划（元） 合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季第11季第12季 1. 一、征地、拆 迁补偿费 1198399511983995998666998666998666998666998666998666998666998666998666998666998666998666 2. 二、斟察、设 计和前期费 74231407423140618595618595618595618595618595618595618595618595618595618595618595618595 3. 三、建筑安装 工程费 3406524434065243283877028387702838770283877028387702838770283877028387702838770283877028387702838770 4. 四、（小区） 配套建设费 58485005848500487375487375487375487375487375487375487375487375487375487375487375487375 5.五、管理费19304311930431160869160869160869160869160869160869160869160869160869160869160869160869 6.六、税费71807687180768598397598397598397598397598397598397598397598397598397598397598397598397 7.七、利息75736757573675631140631140631140631140631140631140631140631140631140631140631140631140 8. 八、不可预见 费 17796261779626148302148302148302148302148302148302148302148302148302148302148302148302 合计7778537977785379648211564821156482115648211564821156482115648211564821156482115648211564821156482115 锦锦绣绣居居资资金金筹筹措措计计划划表表 序 号 项目名称 成本 （元） 筹资计划（元） 合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季第11季第12季 1.投资计划7778537977785379648211564821156482115648211564821156482115648211564821156482115648211564821156482115 2. 资金筹措 计划 2.1 自有资金 2.2 借款 2.21 向银行 贷款 锦锦绣绣居居土土地地拍拍卖卖多多方方案案经经济济分分析析表表 序 号 方案名称 地价(万元/ 亩) 土地费(万元 ) 项目成本(万 元) 土地费比例 (%) 销售收入(万 元) 利润(万元) 投资利润率 (%) 备注 1方案一20663.87176.449.25%9516.362339.9232.61% 2方案二25829.757377.1411.25%9516.362139.2229.00% 3方案三30995.77577.8413.14%9516.361938.5225.58% 4方案四351161.657778.5414.93%9516.361737.8222.34% 5方案五401327.67979.2416.64%9516.361537.1219.26% 6方案六451493.558179.9418.26%9516.361336.4216.34% 7方案七501659.58380.6419.80%9516.361135.7213.55% 8方案八551825.458581.3421.27%9516.36935.0210.90% 9方案九601991.48782.0422.68%9516.36734.328.36% 10方案十652157.358982.7424.02%9516.36533.625.94% 11方案十一702323.39183.4425.30%9516.36332.923.63% 12方案十二752489.259384.1326.53%9516.36132.231.41% 13方案十三802655.29584.8327.70%9516.36-68.47-0.71% 14方案十四852821.159785.5328.83%9516.36-269.17-2.75% 15方案十五902987.19986.2329.91%9516.36-469.87-4.71% 锦锦绣绣居居敏敏感感性性分分析析表表 方案 名称 项目名称基本数 敏感性分析结果 变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10 方案一 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)2020202020202020202020 土地费(万元)663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8663.8 项目成本(万元)7176.447894.086458.86458.88252.918252.916099.978611.738611.735741.158611.73 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)2339.922573.922105.924009.22690.9-1641988.942807.9-522.821871.94-998.64 投资利润率(%)32.6132.6132.6162.0732.61-1.9932.6132.61-6.0732.61-11.6 销售利润率(%)24.5924.5924.5938.324.59-2.0324.5924.59-6.4624.59-13.12 方案二 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)2525252525252525252525 土地费(万元)829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75 项目成本(万元)7377.148114.856639.436639.438483.718483.716270.578852.578852.575901.718852.57 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)2139.222353.151925.293828.572460.1-394.81818.342567.06-763.661711.38-1239.5 投资利润率(%)29292957.6629-4.652929-8.6329-14 销售利润率(%)22.4822.4822.4836.5722.48-4.8822.4822.48-9.4422.48-16.28 方案三 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)3030303030303030303030 土地费(万元)995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7 项目成本(万元)7577.848335.626820.066820.068714.528714.526441.169093.419093.416062.279093.41 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)1938.522132.381744.663647.942229.29-625.611647.752326.22-1004.51550.82-1480.3 锦锦绣绣居居敏敏感感性性分分析析表表 方案 名称 项目名称基本数 敏感性分析结果 变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10 投资利润率(%)25.5825.5825.5853.4925.58-7.1825.5825.58-11.0525.58-16.28 销售利润率(%)20.3720.3720.3734.8520.37-7.7320.3720.37-12.4220.37-19.44 方案四 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)3535353535353535353535 土地费(万元)1161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.65 项目成本(万元)7778.548556.397000.697000.698945.328945.326611.769334.259334.256222.839334.25 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)1737.821911.611564.033467.311998.49-856.411477.152085.38-1245.31390.26-1721.2 投资利润率(%)22.3422.3422.3449.5322.34-9.5722.3422.34-13.3422.34-18.44 销售利润率(%)18.2618.2618.2633.1218.26-10.5918.2618.26-15.418.26-22.61 方案五 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)4040404040404040404040 土地费(万元)1327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.6 项目成本(万元)7979.248777.167181.327181.329176.139176.136782.359575.099575.096383.399575.09 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)1537.121690.841383.43286.681767.68-1087.21306.561844.54-1486.21229.7-1962 投资利润率(%)19.2619.2619.2645.7719.26-11.8519.2619.26-15.5219.26-20.49 销售利润率(%)16.1516.1516.1531.416.15-13.4416.1516.15-18.3716.15-25.77 方案六 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)4545454545454545454545 土地费(万元)1493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.55 项目成本(万元)8179.948997.937361.957361.959406.939406.936952.959815.939815.936543.959815.93 锦锦绣绣居居敏敏感感性性分分析析表表 方案 名称 项目名称基本数 敏感性分析结果 变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)1336.421470.071202.773106.051536.88-13181135.961603.7-17271069.14-2202.8 投资利润率(%)16.3416.3416.3442.1916.34-14.0116.3416.34-17.5916.34-22.44 销售利润率(%)14.0414.0414.0429.6714.04-16.2914.0414.04-21.3514.04-28.93 方案七 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)5050505050505050505050 土地费(万元)1659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.5 项目成本(万元)8380.649218.77542.587542.589637.749637.747123.5410056.810056.86704.5110056.8 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)1135.721249.31022.142925.421306.07-1548.8965.371362.86-1967.9908.58-2443.7 投资利润率(%)13.5513.5513.5538.7913.55-16.0713.5513.55-19.5713.55-24.3 销售利润率(%)11.9311.9311.9327.9511.93-19.1511.9311.93-24.3311.93-32.1 方案八 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)5555555555555555555555 土地费(万元)1825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.45 项目成本(万元)8581.349439.477723.217723.219868.549868.547294.1410297.610297.66865.0710297.6 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)935.021028.53841.512744.791075.27-1779.6794.771122.02-2208.7748.02-2684.5 投资利润率(%)10.910.910.935.5410.9-18.0310.910.9-21.4510.9-26.07 销售利润率(%)9.839.839.8326.229.83-229.839.83-27.319.83-35.26 方案九 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)6060606060606060606060 锦锦绣绣居居敏敏感感性性分分析析表表 方案 名称 项目名称基本数 敏感性分析结果 变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10 土地费(万元)1991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.4 项目成本(万元)8782.049660.247903.847903.8410099.410099.47464.7310538.510538.57025.6310538.5 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)734.32807.76660.882564.16844.46-2010.4624.18881.18-2449.5587.46-2925.4 投资利润率(%)8.368.368.3632.448.36-19.918.368.36-23.248.36-27.76 销售利润率(%)7.727.727.7224.57.72-24.857.727.72-30.287.72-38.43 方案十 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)6565656565656565656565 土地费(万元)2157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.35 项目成本(万元)8982.749881.018084.478084.4710330.210330.27635.3310779.310779.37186.1910779.3 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)533.62586.99480.252383.53613.66-2241.2453.58640.34-2690.4426.9-3166.2 投资利润率(%)5.945.945.9429.485.94-21.75.945.94-24.965.94-29.37 销售利润率(%)5.615.615.6122.775.61-27.715.615.61-33.265.61-41.59 方案十一 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)7070707070707070707070 土地费(万元)2323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.3 项目成本(万元)9183.4410101.88265.18265.110561105617805.9211020.111020.17346.7511020.1 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)332.92366.22299.622202.9382.85-2472.1282.99399.5-2931.2266.34-3407 投资利润率(%)3.633.633.6326.653.63-23.413.633.63-26.63.63-30.92 销售利润率(%)3.53.53.521.043.5-30.563.53.5-36.243.5-44.75 方案十二 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 锦锦绣绣居居敏敏感感性性分分析析表表 方案 名称 项目名称基本数 敏感性分析结果 变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)7575757575757575757575 土地费(万元)2489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.25 项目成本(万元)9384.1310322.58445.728445.7210791.810791.87976.5111261112617507.311261 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)132.23145.461192022.28152.06-2702.8112.4158.67-3172.1105.79-3647.9 投资利润率(%)1.411.411.4123.941.41-25.051.411.41-28.171.41-32.39 销售利润率(%)1.391.391.3919.321.39-33.411.391.39-39.211.39-47.92 方案十三 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)8080808080808080808080 土地费(万元)2655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.2 项目成本(万元)9584.8310543.38626.358626.3511022.611022.68147.1111501.811501.87667.8611501.8 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)-68.47-75.31-61.631841.65-78.74-2933.6-58.2-82.17-3412.9-54.77-3888.7 投资利润率(%)-0.71-0.71-0.7121.35-0.71-26.61-0.71-0.71-29.67-0.71-33.81 销售利润率(%)-0.72-0.72-0.7217.59-0.72-36.27-0.72-0.72-42.19-0.72-51.08 方案十四 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)8585858585858585858585 土地费(万元)2821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.15 项目成本(万元)9785.5310764.18806.988806.9811253.411253.48317.711742.611742.67828.4211742.6 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)-269.17-296.08-242.261661.02-309.55-3164.5-228.79-323.01-3653.7-215.33-4129.6 投资利润率(%)-2.75-2.75-2.7518.86-2.75-28.12-2.75-2.75-31.12-2.75-35.17 销售利润率(%)-2.83-2.83-2.8315.87-2.83-39.12-2.83-2.83-45.17-2.83-54.24 锦锦绣绣居居敏敏感感性性分分析析表表 方案 名称 项目名称基本数 敏感性分析结果 变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10 方案十五 投资变化比例(%)10-10-101515-152020-2020 销售收入变化比例(%)10-101015-15-1520-15-20-20 地价(万元/亩)9090909090909090909090 土地费(万元)2987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.1 项目成本(万元)9986.2310984.98987.618987.6111484.211484.28488.311983.511983.57988.9811983.5 销售收入(万元)9516.36104688564.721046810943.88088.918088.9111419.68088.917613.097613.09 利润(万元)-469.87-516.85-422.891480.39-540.35-3