中铁信托〃恒大贸易贷款项目集合资金信托计划可研报告.doc

中中铁铁信托信托恒恒大大贸贸易易贷贷款款项项目集合目集合资资金信托金信托 计计划划可行性研究可行性研究报报告告 报报告部告部门门：房地：房地产产信托部信托部 报报告完成日期：二告完成日期：二一四年五月一四年五月 1 项项 目目 基基 本本 情情 况况 表表 项目名称 中铁信托恒大贸易贷款项目集合资金信托计划 项目推荐人自行开发我司统筹（不低于公司总收入30%）0万元 合作机构名称无 项目合作机构 支付费用金额0万元占我司净收入之比 0% 交易对手名称广州恒大材料设备有限公司 报告时间 2014年05月05日 贷款余额70000万元保理业务 0.00 对外保证担保合同金额 0 对外质押担保合同金额 0.00 对外抵押担保合同金额 0.00 交易对手人民银行 征信信息查询情况 其他不良信贷、行政处罚、 诉讼等相关重要信息 无 控股公司（集团）恒大地产集团有限公司 交易对手的控股公 司（集团）及实际 控制人（自然人或 国资委） 名 称 实际控制人许家印 资产总计 3481亿元负债合计2745亿元短期借款- 万元 长期借款-万元 一年内到期的 长期负债 万元 主营业务收 入 936亿元 利润总额253亿元净利润137亿元资产负债率 78.85% 交易对手的控股公 司）（截至 2013 年 12 月） 经营活动现 金流量净额 万元 投资活动现金 流量净额 万元 筹资活动现 金流量净额 万元 信托资金规模30000 万元 风险系数 1.5% 计提风险资本金额450万元 单一 0 集合 9000 交易对手/所属控 股公司存续项目累 计融资余额 0 自营 累计计提风险资本金额 万元 信托期限不低于 24 个月，信托资金分次放款，每笔资金使用期满 24 个月 信托资金使用方式向广州恒大材料设备有限公司发放贸易贷款 集合 直销 信托资金募集方式 单一委托人：是否移交债权 交易对手融资成本 交易对手年化融资成本占比 本项目公司年化收益率 公司总收入 同类项目公司平均年化收益率 % 信信 托托 方方 案案 要要 点点 风险资本年化收益 本项目风险资本年化收益率 200% 同类项目平均风险资本年化收益率 % 信托资金退出方式 广州恒大材料设备有限公司按约定清偿债务 信托资金收回来源 广州恒大材料设备有限公司信托期内经营收入以及其他可调配资金。 2 保保 证证 1、香港联交所上市公司evergrande real estate group limited（3333.hk）（恒大地产 集团有限公司）为广州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。 2、合肥建工集团有限公司为广州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连 带责任担保。 3、淮南恒大天恒置业有限公司为广州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提 供连带责任担保。 抵（质）押物基本情况 抵（质）押物的评估机构、 评估价值、抵（质）押率 抵（质）押 其他 风风 控控 措措 施施 其 他 结结 论论 1、信托交易结构符合监管要求 2、还款来源充足 恒大恒大 公司公司/ /所属控股公司（集团）累计融资情况明细表所属控股公司（集团）累计融资情况明细表 序号序号项目名称项目名称成立时间成立时间结束时间结束时间规模规模/余额余额 担保措施担保措施融资人融资人 3 财富 6 号-恒大 材料公司流贷 2012.9.292014.9.280.9 亿元保证担保 恒大材料 公司 存续项目合计：存续项目合计： 0.90.9 亿元亿元 1 中铁信托恒大 贸易贷款项目集 合资金信托计划 3 亿元 保证担保 恒大材料 公司 2 3 拟报送项目合计：拟报送项目合计： 3 3 亿元亿元 合合 计计 ： 3.93.9 亿元亿元 3 目目 录录 一、项目概况.5 1.1 项目背景介绍5 1.2 项目基本情况6 二、资金用途及还款来源分析.7 2.1 资金用途说明7 2.3 还款来源8 三、借款人-恒大材料设备公司情况分析10 3.1 借款方基本情况10 3.2 借款人财务状况11 四、担保措施评价.17 4.1 担保企业-恒大地产集团有限公司.17 4.2、担保人-合肥建工26 4.3、担保人天恒置业34 五、项目风险分析及控制措施.40 5.1 政府政策变化对项目的影响40 5.2 交易对手信用风险40 5.3 信托资金被挪用的风险41 六、公司收益分析.41 七、项目总体结论.42 7.1、项目符合国家相关政策和法律法规42 7.2、安全保证措施完备，能有效防范信用风险42 7.3、还款来源充足42 7.4、交易对手实力较强，透明度高42 一、一、项项目概况目概况 1.11.1 项目背景介绍项目背景介绍 恒大地产集团有限公司恒大地产集团有限公司（香港联合交易所股票代码：3333， 以下简称“恒大集团”）于 2009 年 11 月 5 日在香港联交所成 功上市，股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高 盛、gic、淡马锡、中国银行、英国保诚等 39 家全球战略股东。 2013 年，恒大全年营业额 936.7 亿元，名下开发项目覆盖全国 147 个城市，拥有 291 个项目，土地储备达到 1.51 亿平方米； 截至 2013 年底，公司总资产达 3481.5 亿元。 广州恒大材料设备有限公司广州恒大材料设备有限公司（以下简称“恒大材料设备公司”） 为恒大集团全资子公司，于 2007 年 4 月 30 日成立，注册资本 壹亿元，法人代表徐文，主要经营批发和零售贸易。 合肥建工集团有限公司合肥建工集团有限公司（以下简称“合肥建工”） ，始初为 合肥市建工局，成立于 1958 年 2 月 26 日，历经多次更名，于 2008 年 7 月企业整体改制，现隶属于安徽安粮控股股份有限公 司。公司以建筑安装工程为主业，具有房屋建筑工程总承包一 级、市政公用工程施工总承包一级等资质。截止于 2013 年底， 合肥建工资产合计 16.41 亿元，主营业务收入 47.67 亿元。 淮南恒大天恒置业有限公司淮南恒大天恒置业有限公司（以下简称“天恒置业”），系由 恒大地产集团有限公司、中青旅（集团）淮南投资置业有限公司 共同出资组建的有限责任公司。 5 基于以上背景，中铁信托拟通过发起中铁信托基于以上背景，中铁信托拟通过发起中铁信托恒大贸易贷款恒大贸易贷款 项目集合资金信托计划募集资金项目集合资金信托计划募集资金 3 3 亿元，向恒大材料发放信托贷款，亿元，向恒大材料发放信托贷款， 信托资金用于其材料设备采购资金需求。信托到期，恒大材料设备信托资金用于其材料设备采购资金需求。信托到期，恒大材料设备 公司以其经营收入以及其他可调配资金清偿债务，信托资金退出。公司以其经营收入以及其他可调配资金清偿债务，信托资金退出。 信托计划期限为分次放款，每笔信托资金使用期限为信托计划期限为分次放款，每笔信托资金使用期限为 2424 个月。信托个月。信托 资金保障措施：资金保障措施：1 1、香港联交所上市公司、香港联交所上市公司evergrandeevergrande realreal estateestate groupgroup limitedlimited（3333.hk3333.hk）（恒大地产集团有限公司）为广）（恒大地产集团有限公司）为广 州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责 任担保。任担保。2 2、合肥建工集团有限公司为广州恒大材料设备有限公司到、合肥建工集团有限公司为广州恒大材料设备有限公司到 期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。3 3、淮南恒大天恒置、淮南恒大天恒置 业有限公司为广州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付业有限公司为广州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付 利息提供连带责任担保。利息提供连带责任担保。 1.1.2 2 项目基本情况项目基本情况 1.2.1、名称：中铁信托恒大贸易贷款项目集合资金信托 计划； 1.2.2、信托计划额度： 3 亿元； 1.2.3、信托期限：分期成立，各期期限均为 24 个月； 1.2.4、信托资金运用方式：信托贷款； 1.2.5、信托资金的用途：用于恒大材料设备公司执行已签 订的采购合同的需求； 1.2.6、预计贷款利率为： 1.2.7、预计公司收入为： 1.2.8、受益人预计收益率:以最终签订的相关合同为准； 1.2.9、信托本金及收益分 6 配方式：各期满一年预分配信托收益，各期到期分配本金及信 托收益，以最终签订的相关合同为准； 1.2.10、信托资金退出方式:信托存续期间每满 6 个月由恒 大材料设备公司归还 10 万元信托本金；信托期满时，由恒大材 料设备公司按约定归还剩余信托本金及利息，实现信托资金的 退出； 1.2.11、信托资金还款来源：恒大材料设备公司经营收入 或其他可调配的资金； 1.2.12、风险控制措施：（1）香港联交所上市公司 evergrande real estate group limited（3333.hk）（恒大地 产集团有限公司）为广州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款 本金及支付利息提供连带责任担保。（2）合肥建工集团有限公 司为广州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息 提供连带责任担保。（3）淮南恒大天恒置业有限公司为广州恒 大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责 任担保。 二、二、资资金用途及金用途及还还款来源分析款来源分析 2.12.1 资金用途说明资金用途说明 信托资金向借款人恒大材料设备公司发放贷款，用于其执 行已签订的建材采购合同的资金需求。 借款人已与供货方签订的采购合同如下： 7 广州恒大材料设备有限公司与广东博德工建材有限公司签订的 2014 年度仿石砖购销合同（合同编号：恒材购合字 14【02】 156）。 广州恒大材料设备有限公司与潍坊市虹宇防水材料（集团）有 限公司签订的2014 年度防水材料购销合同（合同编号：恒材购 合字 14【02】134）。 广州恒大材料设备有限公司与广东联塑科技实业有限公司签订 的2014 年度管材管件购销合同（合同编号：恒材购合字 14【02】193）。 上述合同中恒大材料设备公司与供货单位之间只约定了货物的 名称、品种、规格、单价等要素，货物采购的数量与总价按每次供 货的供货单确定。上述三家供货商为恒大材料设备公司长期供货商， 2013 年发生的应付货款为 9.13 亿元(其中广州博德精工建材有限公 司 4.91 亿元，广州联塑科技实业有限公司 3.27 亿元，潍坊市宇虹 防水材料（集团）有限公司 0.95 亿元)，预计该三家 2014 年贸易额 为 11 亿元，足以覆盖本次融资需求。 2.32.3 还款来源还款来源 本次信托计划还款来源为恒大材料设备公司未来经营收入 以及其他可调配资金。 根据恒大材料设备公司提供的 2011 年至 2013 年审计报告 显示，恒大材料设备公司近三年营业收入分别为 303,281 万元、 414,568 万元、730,767 万元。稳步上升的业务规模为企业贡献 较为可观的现金流，2013 年企业营业收入大幅上涨，较 2012 年增长 76.27%。根据 2013 年新签的材料采购合同估算，预计 8 2014 年可实现 100 亿元的销售收入。2015-2016 年按照每年 10%的 增长速度测算，预计可实现 112 亿元及 125 亿元销售收入， 2014 年至 2016 年恒大材料设备公司预计产生的净现金流合计 为 274403 万元。 恒大材料设备公司 2013 年至 2016 年现金流测算： 单位：万元 2013201420152016 经营 性收 入 730767.00 根据对企业 审计报告结 果反映上年 营业收入为 730767 万元。 1000000 备注：2013 年全 年实现材料款销 售额 73 亿，2014 年计划销售销达 100 亿，主要是 根据 13 年材料公 司新签材料采购 合同金额估算， 其中销售额中大 部分都是销售材 料收入。 1120000 备注：与企业 沟通后，企业 预计销售额收 入每年保持 10%左右的稳 定增长，反映 在本部报表上 的收入几乎全 部是销售材料 收入。 1250000 备注：与企业沟通 后，企业预计销售 额收入每年保持 10%左右的增长率， 反映在本部报表上 的收入几乎全部是 销售材料收入。 小计 730767.00 1000000 1120000 1250000 经营 性支 出 701335 备注：经营 性支出包括： 工程人工费 用（占约 10%）、购进 材料（占约 85%）、间接 费及管理费 用（占约 5%）；根据 和企业的沟 通，经营性 成本支出约 占 85% 953724 备注：经营性支 出包括：工程人 工费用（占约 10%）、购进材料 （占约 85%）、 间接费及管理费 用（占约 5%）； 根据和企业的沟 通，经营性成本 支出约占 85% 1069891 备注：经营性 支出包括：工 程人工费用 （占约 10%）、 购进材料（占 约 85%）、间 接费及管理费 用（占约 5%）；根据和 企业的沟通， 经营性成本支 出约占 85% 1194655 备注：经营性支出 包括：工程人工费 用（占约 10%）、 购进材料（占约 85%）、间接费及 管理费用（占约 5%）；根据和企业 的沟通，经营性成 本支出约占 85% 各项 税费 680 备注：营业 税金及附加 占营业收入 5.66%，企业 适用所得税 率 25%。 930 备注：营业税金 及附加占营业收 入 5.66%，企业 适用所得税率 25%。 1042 备注：营业税 金及附加占营 业收入 5.66%，企业 适用所得税率 25%。 1163 备注：营业税金及 附加占营业收入 5.66%，企业适用 所得税率 25%。 销售 及管 理支 出 8153 备注：2013 年审计报告 数据显示销 售及管理费 用为 8153 万 元 12271 备注：根据预计 的 2014 年新增销 售及管理费用支 出 12271 万元。 12495 备注：根据预 计的 2015 年 新增销售及管 理费用支出 15034 万元。 13945 备注：根据预计的 2016 年新增销售 及管理费用支出 15966 万元。 9 小计 710168 966925 1083428 1209763 净现 金流 20599.00 53674.0 0 90246.00 130483.0 0 综合来看，只要恒大材料设备公司保持良好的经营模式， 本信托计划到期时，恒大材料设备公司未来经营收入以及其他 可调配资金所足以覆盖本笔流动资金贷款及利息。 三、借款人三、借款人-恒大材料恒大材料设备设备公司情况分析公司情况分析 3.13.1 借款方基本情况借款方基本情况 3.1.1 全称：广州恒大材料设备有限公司 3.1.2 注册地址：广州市海珠区工业大道南金诚路 22 号首 层商铺 3.1.3 注册资本金：壹亿元 3.1.4 工商注册号：440101000003494 3.1.5 公司类型：有限责任公司 3.1.6 经营范围：批发和零售贸易 3.1.7 股本结构：为恒大地产集团有限公司全资子公司 3.1.8 法定代表人: 徐文 3.1.9 借款人简介 恒大材料设备公司是中国房地产十强恒大地产集团下 属公司，由恒大地产集团 100%控股，负责恒大地产集团系统内 全国性材料物资采购供应工作，恒大材料成立于 2007 年 4 月 30 日，公司目前已有员工 600 人，中高层领导 52 人，部门设 置齐全，下设行政人事部、财 10 务部、计划管理部、采购部、合同部、合同履约监督部、配送 质检部、结算部、信息部等职能部门。 3.23.2 借款人财务状况借款人财务状况 截止本报告日，企业提供了 2011-2013 年审计报告及 2014 年 3 月财务报表。 3.2.13.2.1 资产负债情况资产负债情况 合并资产负债表合并资产负债表 资 产 2011201220132014.3 流动资产： 货币资金 45,26637,21445,97214,704 应收票据 506,000700 应收账款 83,710254,04098,562110,236 预付款项 25,50527,77926,63819,053 其他应收款 15,038841545,072527,691 存货 85,615106,9041,19856,351 流动资产合计 255,136426,829723,445728,737 非流动资产： 固定资产 95744940 非流动资产合计 96744940 资产总计 255,233426,904723,494728,778 负债和所有者权益（或 股东权益） 流动负债： 短期借款 3,00075000306710 应付票据 160,200359885237934 应付账款 149,177118,00882795106106 预收款项 5,2375,9702,6543,078 应付职工薪酬 1 应交税费 1,1901,4501,800260 其他应付款 18,89882100,5951 流动负债合计 174,505288,713622,731654091 11 非流动负债： 长期借款 70,000129,90089,70070,450 非流动负债合计 70,000129,90089,70070,450 负债合计 244,505418,613712,431724,541 所有者权益（或股东权 益）： 实收资本（或股本） 10,00010,00010,00010,000 盈余公积 974974974974 未分配利润 -246-2,68388-6,737 归属于母公司所有者 权益合计 10,727 11,0624,236 所有者权益合计 10,7278,29011,0624,236 负债和所有者权益(或股 东权益)总计 255,233426,904723,494728,778 截止于 2013 年 12 月，公司资产总额 72.35 亿元，负债 71.24 亿元。其中资产构成中其他应收款为 54.51 亿元，为应 收设备款及材料款，占资产总额的 75.34%，鉴于该企业主营业 务为材料设备，资产构成情况尚在合理范围以内； 负债中主要为短期借款 7.5 亿元，占总负债 10.53%；应付 票据 35.99 亿元，占总负债的 50.52%；应付账款 8.28 亿元， 占总负债的 11.62%，主要为应付材料设备供应商的货款；其他 应付款 10.06 亿元，占总负债的 14.12%；长期借款 8.97 亿元， 占总负债的 12.59%。企业负债中应付银行承兑汇票等应付票据 及长短期负债占比较大。随着恒大材料设备公司贸易量的扩大， 对金融工具使用力度也加大，企业负债的增长及负债构成情况 尚在合理范围以内。 截止 2013 年 12 月，材料设备公司资产负债明细如下： 12 货币资金 45972 万元，为现金及银行存款； 应收票据 6000 万元，均为应付商业承兑汇票； 应收账款 98562 万元，账龄均在 1 年以内。其中金额较大 的有深圳广田装饰集团股份有限公司 31855 万元，深圳市深装 总装饰工程工业有限公司 6554 万元，上海全筑建筑装饰集团股 份有限公司 4419 万元，广州市雅旭装饰设计有限公司 3970 万 元，苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 3932 万元； 预付账款 26638 万元，账龄均为 1 年以内。其中金额较大 的有广东雅科波罗橱柜有限公司 2162 万元，南京我乐家居制造 有限公司 2085 万元，福建森源股份有限公司 2023 万元，青岛 海尔家居集成股份有限公司 1838 万元，志邦橱柜股份有限公司 1641 万元； 其他应收款 545072 万元，账龄均为 1 年以内，金额较大的 均为关联企业； 存货 1198 万元，其中外购商品 6 万元，准备出售商品 1192 万元； 短期借款 75000 万元，其中在我司融资余额为 3000 万元， 信业国际信托有限责任公司 72000 万元； 应付票据 359885 万元，均为商业承兑汇票； 应付账款 82795 万元，账龄均为 1 年以内。金额较大的有 珠海市华鸿木业有限公司 4838 万元，浙江华悦木业有限公司 4645 万元，广东博德精工建材有限公司 3697 万元，广州市腾 龙门业有限公司 2663 万元，广东联塑科技实业有限公司 2409 万元； 13 预收账款 2654 万元，账龄 1 年以内。其中青岛海尔家居集 成股份有限公司成都分公司 2306 万元； 其他应付款 100595 万元，账龄均在 1 年以内。其中广州市 力拓土石方工程有限公司 30000 万元，广州市越秀住宅建设有 限公司 70000 万元； 长期借款 89700 万元，其中兴业信托 20000 万元，四川信 托 19700 万元，渤海银行广州分行 50000 万元。 3.2.23.2.2 损益情况损益情况 合并利润表合并利润表 项 目 2011201220132014.3 一、营业总收入 303,281414,568730,76773,032 (一)主营业务收入 303,281414,568730,76773,032 二、 减：营业成本 294,383391,659701,33572,490 (一)主营业务成本 294,383391,659701,33572,490 (二) 其他业务成本 营业税金及附加 28538468062 销售费用 3,4814,1254,7691,391 管理费用 2,7452,9583,384848 财务费用 7,03517,96218,0575,119 二、营业利润（亏损以“-” 号填列） -4,650-2,5232,540-6,880 加：营业外收入 1378623154 三、利润总额（亏损总额以 “-”号填列） -4,513-2,4362,771-6,826 减：所得税费用 四、净利润（净亏损以“-” 号填列）* -4,513-2,4362,771-6,826 加：年初未分配利润 4,171-246-2,68388 其他转入 111 五、可供分配的利润 -230-2,68388-6,737 减：提取法定盈余公 积 11 14 六、可供投资者分配的利润 -241-2,68388-6,737 七、未分配利润 -246-2,68388-6,737 从利润表显示，企业经营情况良好。2013 年企业营业收入 大幅上涨，较 2012 年增长 76.27%。净利润于 2013 年扭亏为盈， 实现 2771 万元。 3.2.33.2.3 现金流量情况现金流量情况 合并现金流量表合并现金流量表 项目 201120122013 一、经营活动产生的现金流量： 经营活动现金流入小计 390,669356,760 1,102,249 经营活动现金流出小计 429,416409,726 1,106,570 经营活动产生的现金流量净额 -38,747-52,966-4,321 二、投资活动产生的现金流量： 投资活动现金流入小计 投资活动现金流出小计 761321 投资活动产生的现金流量净额 -76-13-21 三、筹资活动产生的现金流量： 筹资活动现金流入小计 240,00073,000268,000 筹资活动现金流出小计 227,21928,071254,898 筹资活动产生的现金流量净额 12,78044,92813,101 五、现金及现金等价物净增加额 -26,043-8,05145,972 由以上数据可以看出，虽然企业经营活动能带来大量的现 金流入，但金融机构融资还是为日常经营的资金需求作出了重 要补充。2013 年得利于贸易量得飞跃式增长，销售收入为企业 贡献了大量现金流。 财务指标 201120122013 短期偿债能力流动比率 1.46 1.48 1.16 15 速动比率 0.97 1.11 1.16 现金比率 25.94%12.89%7.38% 长期偿债能力资产负债率 95.80%98.06%98.47% 存货周转率 6.85 4.07 12.98 流动资产周转率 1.54 1.22 1.27 营运能力总资产周转率 1.54 1.22 1.27 销售净利率 -1.49%-0.59%0.38% 净资产收益率 -34.76%-25.62%28.64% 盈利能力资产净利率 -2.29%-0.71%0.48% 企业的资产负债率近三年均较高，主要由于批发及零售贸易 行业具有资金使用密集，短期资金占用量较大的特点，公司的 发展对银行融资依赖性较大，随着公司的贸易量扩大，公司银 行票据、贷款规模相应增长。但从企业的短期偿债能力及营运、 盈利能力来看，企业日常经营收入及其他可调拨资金足以覆盖 本次流动资金贷款本息。 2.42.4 信用状况信用状况 经人民银行征信系统查询，截至 2014 年 5 月 5 日，企业未 结清贷款 3 笔，余额 70000 万元。无不良、欠款、欠息记录、 无诉讼或行政处罚记录。 结论：公司为恒大集团旗下专业材料及设备经营公司，成立以结论：公司为恒大集团旗下专业材料及设备经营公司，成立以 来经营情况良好，近年来市场不断拓展，业务量及收入也稳步增长，来经营情况良好，近年来市场不断拓展，业务量及收入也稳步增长， 处于良性发展扩张阶段。企业按目前良好的发展态势，在本信托计处于良性发展扩张阶段。企业按目前良好的发展态势，在本信托计 划结束时，日常经营性收入及其他可调配的资金足以覆盖本信托贷划结束时，日常经营性收入及其他可调配的资金足以覆盖本信托贷 16 款本息。款本息。 四、担保措施四、担保措施评评价价 香港联交所上市公司evergrande real estate group limited（3333.hk）（恒大地产集团有限公司）及合肥建工集团有 限公司为广州恒大材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息 提供连带责任担保。 4.1 担保企业担保企业-恒大地产集团有限公司恒大地产集团有限公司 恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒 店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。 截止 2013 年底，恒大总资产 3481 亿元，在全国 147 个城市 拥有 291 个项目，土地储备达到 1.51 亿平方米。全年营业额及 毛利分别为 936.7 亿元及 276.5 亿元，实现净利润 137.1 亿元。 4.1.14.1.1 历史沿革及经营现状历史沿革及经营现状 从第一个项目奠基到全国120多个城市200多个项目的全面 拓展，恒大始终秉持“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨， 滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业 强大的竞争力。在十六年的发展历程中，恒大先后制定出六个 “三年计划”，通过科学前瞻的战略规划，以及围绕战略的高 效执行，确保公司创造出中国企业界独树一帜的辉煌成就。 第一个“三年计划”【 1997-1999 年 】艰苦创业 高速发展 17 公司成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大集团逆市出击， 抢占先机，采取“短、平、快”的策略，首个项目金碧花园以 “环境配套先行”的开发理念，创造了广州昼夜排队购房、日 进亿元的销售奇迹。其后，恒大经过三年艰苦奋斗，于1999年 从当时广州的1600多家房地产企业中脱颖而出，首度跻身为广 州地产10强企业。 第二个“三年计划”【 2000-2002 年 】苦练内功 夯实基础 经过三年多的高速发展，从2000年开始，恒大集团着力于 有效整合资源，规范开发流程，狠抓管理促效益，支持未来发 展。在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧 华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。2000年， 恒大排名跃升至广州第6位。 第三个“三年计划”【 2003-2005 年 】二次创业 拓展全国 经过前两个阶段的发展，恒大集团综合实力显著提高，发 展潜力日益凸显。2003年，恒大被评为广东房地产企业竞争力 第1名，从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，着力实 施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。 2004年，恒大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开 发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经验、品 牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。 第四个“三年计划”【 2006-2008 年 】迈向国际 跨越发展 18 恒大已战略性的进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成 都、南京等20多个主要城市，拥有50多个项目，规模与品牌取 得实质性的跨越。恒大一流的管理团队和成功的发展模式，也 取得了令人瞩目的超常规发展，吸引了国际资本巨头青睐。期 间恒大累计在国际资本市场募集资金10多亿美元，成为中国房 地产企业迈向国际的标杆。 第五个“三年计划”【 2009-2011 年 】稳健经营 再攀高峰 恒大已战略性的进入广州、上海、天津、重庆、深圳等全 国100个主要城市，拥有项目200多个，规模与品牌进一步取得 大幅跨越。 2009年11月5日，恒大在香港联交所成功上市。上市当日， 公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的 记录，成为起于内地、在港市值最大的内地房企。 2010年，公司先后成功发债27.5亿美元，创造了中国房地 产企业全球发债的最大规模纪录，全年实现销售金额504亿元。 2011年，公司总资产达1790亿元，实现销售额804亿元，在 销售面积、在建面积、进入城市数量等核心指标均位列全国第 一，品牌价值突破210亿元。 第六个“三年计划”【 2012-至今 】深化管理 稳 定增长 2013年，新一届中央政府深化市场化改革，房地产调控长 效机制日益清晰；限购限贷政策继续实施，房地产税推进务实 谨慎，区域市场调控呈现差异 19 特征，市场稳定，刚性需求得以持续释放；加之利率市场化开 始破局，市场流动性相对宽松，房地产市场整体呈现了新一轮 的上升周期。鉴于宏观经济环境及行业发展的基本态势，恒大 集团结合自身业务实际，提出了一个优化、一个降低、两个提 高的一一二计划，主要内容是：优化住宅地产项目区位布局， 坚定不移降低负债率，努力提高现金总额和主营业务净利润率。 集团全年新增土地储备建筑面积2684.9万平方米，新获取项目 66个，其中一二线城市项目34个，数量占比为51.5%，较2012年 上升23.9个百分比。此外集团持续透过强化销售及回款、策略 性出售商业物业等综合措施，将净负债率降至69.5%，较2012年 下降14.7%。现金总额达到536.5亿元，较2012年上升113%；全 年集团主营业务净利润率达到11%，较2012年上升1.5%。 土地储备土地储备 在2013年，集团依旧坚持消耗与补充基本平衡的土地储备 策略，坚持优化住宅地产项目区位布局，适度吸纳一二线城市 的优质土地储备。在全年竣工消耗1938.2万平方米土地储备后， 集团土地储备总量约为1.51亿平方米，较2012年底增长1057万 平方米，增幅约7.5%。集团1.51亿平方米的土地储备分布于全 国147个城市；项目数量总计291个，一二线城市项目数量占比 为45.4%；土地储备平均成本约949元每平方米，任处于业内较 低水平。 2013年，集团累计土地款共计1940.5亿元，已付1369亿元， 未付571.5亿元，其中计划于2014年上半年支付157亿元，2014 年下半年计划支付128亿元，于 20 2015年内计划支付171.5亿元，2016年及以后计划支付115亿元。 合约销售合约销售 2013年集团抓住市场机遇，努力调整区域结构及产品结构， 在进一步加快二线城市新项目开盘的基础上，也适时推售部分 商铺及车位同时进一步于一二线城市退出新项目，形成了量价 齐升的良好势头提升了销量与价格。集团全年实现合约销售 1004亿元，同比上升8.8%，完成了全年销售目标；合约销售面 积1489.4万平方米，销售均价每平方米6741元，同比上升 13.1%。集团合约销售额的98.7%均来自于济南、合肥、沈阳、 重庆、长沙等二、三线城市，其中二线城市占比约42.8%，三线 城市占比约55.9%。 房地产开发房地产开发 全年新开工面积1988万平方米，全年竣工面积1938.2万平 方米，年末在建工程面积3948万平方米；新开工面积、竣工面 积同比分别攀升23.9%及41.1%的情况下，集团年底在建规模同 比仅轻微上升1.3%，不仅满足了竣工交付确认收入的需要，还 优化控制了开发建设规模和工程支出，显示了集团精准的工程 建设计划和强大的集约化管理能力。 2013年集团在建项目227个，在建工程面积3948万平方米； 已取得预售证的项目223个，尚有未开盘项目68个，其中大部分 都具有2014年内开盘的能力。 20142014 年年 1 1 季度经营情况季度经营情况 21 2014年1-3月，集团合约销售额合计305.1亿元，较2013年 同期增长72.2%；合约销售面积合计434万平方米，较2013年同 期增长52.9%；合约销售均价每平方米7029元。 4.1.24.1.2 财务分析财务分析 由于恒大地产集团有限公司（3333.hk）为香港上市企业， 其财务报表为符合香港地区规范的公开披露资料，项目组选取 了其从2011年到2013年年报进行分析。 资产负债表单位资产负债表单位： (百万元) 报告期报告期 2013-12-312012-12-312011-12-31 报表类型报表类型年报年报年报 非流动资产非流动资产 58769.76538446.92425502.22 流动资产流动资产 289378.427200543.627153521.188 流动负债流动负债 188197.503150377.899802.944 净流动资产净流动资产/(/(负债负债) ) 101180.92450165.82753718.244 非流动负债非流动负债 80608.05546921.42645089.711 少数股东权益少数股东权益 - - ( (借借)/)/贷贷 5729.0693427.5972171.041 净资产净资产/(/(负债负债) ) 73613.5638263.7331959.71 已发行股本已发行股本 1109.7031043.3171037.199 储备储备 72503.8637220.4130922.51 股东权益股东权益/(/(亏损亏损) ) 73613.56538263.72831959.712 无形资产无形资产( (非流动资产非流动资产) ) 439.6446.989275.517 物业、厂房及设备物业、厂房及设备( (非流动资产非流动资产) )47416.407 33500.79423783.072 附属公司权益附属公司权益( (非流动资产非流动资产) ) - 联营公司权益联营公司权益 ( (非流动资产非流动资产) ) - 22 其他投资其他投资( (非流动资产非流动资产) ) 3845.234- 应收账款应收账款( (流动资产流动资产) ) 4951.9662857.3162753.483 存货存货( (流动资产流动资产) ) 24288.83115158.8438434.504 现金及银行结存现金及银行结存( (流动资产流动资产) ) 40118.45417790.3220081.945 应付帐款应付帐款( (流动负债流动负债) ) 65836.28753963.72932289.884 银行贷款银行贷款( (流动负债流动负债) ) -19030.70610227.99 非流动银行贷款非流动银行贷款 -41243.14941498.72 总资产总资产 348148.192238990.551179023.408 总负债总负债 274534.6200726.8147063.7 从2010年开始，恒大地产整体资产规模实现了跨越式发展。 2013年末总资产为3481亿元，较2012年末增长了45.7%。 截至到2013年末，恒大地产集团有限公司总资产为3481亿 元，总负债为2745亿元，对应的资产负债率为78.85%。在其负 债中，涉及的金融机构借款为1088.2亿元，总借款对应总资产 负债率只有31.26%；净负债率(净借款对所有者权益)为69.5%， 较2012年的84.2%下降了14.7%，主要得利于集团2013年加大了 销售所得款项的收回，权益状况得到持续改善。 综合损益表综合损益表 (百万元) 报告期报告期 2013-12-312012-12-312011-12-31 报表类型报表类型年报年报年报 营业额营业额 93671.7865260.83861918.185 除税前盈利除税前盈利/(/(亏损亏损) ) 25396.3616489.80120374.848 税项税项 -11687.328-7307.88-8648.255 23 除税后盈利除税后盈利/(/(亏损亏损) ) 13709.0329181.92111726.593 少数股东权益少数股东权益 -1097.254-11.084-402.93 股东应占盈利股东应占盈利/(/(亏损亏损) )12611.778 9170.83711323.663 股息股息 6265.6592291.9472800.554 除税及股息后盈利除税及股息后盈利/(/(亏亏 损损) ) 6346.1196878.898523.109 基本每股盈利基本每股盈利( (仙仙) ) 78.90000061.30000075.700000 摊薄每股盈利摊薄每股盈利( (仙仙) ) 78.20000060.40000074.100000 每股股息每股股息( (仙仙) ) 43.00000014.00000019.000000 销售成本销售成本 66023.0247050.4741310.56 折旧折旧 753.577400.868261.552 销售及分销费用销售及分销费用 4309.7283017.6642720.756 一般及行政费用一般及行政费用 3472.4942600.6642161.218 利息费用利息费用/ /融资成本融资成本 -33.056- 毛利毛利 27648.75818210.36720607.627 经营盈利经营盈利 25043.74216522.85719926.25 2013 年集团营业额为人民币 936.7 亿元，同比增长 43.5%。 其中房地产业务收入为人民币 922.3 亿元，同比增长 45.2%； 物业管理收入人民币 7.42 亿元，较上年增长 46.4%；物业投资 收入人民币 1.26 亿元，较上年增长 27.2%；工程建设、酒店营 运及其他房地产开发相关业务收入人民币 5.69 亿元，较上年减 少 5.79 亿元。 2013 年集团的毛利为人民币 276.5 亿元，较上年增加 51.8%，主要因为期内物业交付面积及平均售价均有所增长。而 毛利率为 29.5%，较上年上升了 1.6 个百分点，主要得力于成 24 本控制措施，使得单位成本的增幅轻微，远低于所交付物业的 价格增长。 2013 年集团销售及营销成本由 2012 年的 30.2 亿元增长至 43.1 亿元，主要是由于在售项目数目导致全国性营销及品牌宣 传活动增加。销售员工人数及薪酬水平均有所上升 现金流量表 (百万元) 报告期报告期 2012-12-312011-12-31 报表类型报表类型年报年报 经营业务所得之现金流入净额经营业务所得之现金流入净额 -5573.621-3735.611 投资活动之现金流入净额投资活动之现金流入净额 -7810.369-10218.499 融资活动之现金流入净额融资活动之现金流入净额 11095.38621753.055 现金及现金等价物增加现金及现金等价物增加 -2288.6047798.945 会计年初之现金及现金等价物会计年初之现金及现金等价物 20081.94512356.263 会计年终之现金及现金等价物会计年终之现金及现金等价物 17790.3220081.945 外汇兑换率变动之影响外汇兑换率变动之影响 -3.021-73.263 购置固定资产款项购置固定资产款项 -6866.816-9076.103 集团于官网公布的年报未能涵盖现金流量表，但根据披露的 资料显示，2013 年集团销售回款突破了 853 亿元，实施股份配 售所得款净额 35.2 亿元，发行境外优先票据再融资合计 15 亿 美元，透过国内商业银行新增借款 630.5 亿元。2013 年末集团 现金总额达到 536.5 亿元，同比大幅攀升 113%，创下历史新高， 连同未使用银行授信额度 483.9 亿元，年末可动用资金合计 25 1020.4 亿元。充足的营运资金为集团寻找最佳商机和快速拓展 提供了强大的财力支持。 4.2、担保人、担保人-合肥建工合肥建工 4.2.1、企业名称：合肥建工集团有限公司； 4.2.2、注册地址：合肥市长江中路 330 号； 4.2.3、企业法人营业执照注册号：340100000143007； 4.2.4、注册资本：30,008 万元人民币； 4.2.5、公司经营范围为：城市园林绿化施工，承担各类型 工业、能源、交通、民用工程建设项目的施工总承包，承包本 行业境外工程及所需设备、材料出口，劳务人员输出，地基基 础工程，机电设备安装工程，钢结构工程，消防设施安装工程， 建筑装饰装修工程，建筑幕墙工程，体育场地工程设计与施工， 自有房屋租赁。 4.2.6、法定代表人：刘国福； 4.2.7、股东构成：安徽安粮控股股份有限公司出资人民币 30,008 万元，股权占比 100.00%。 4.2.8、历史沿革 合肥建工集团有限公司座落于安徽省合肥市长江中路 330 号，始初为合肥市建工局，成立于 1958 年 2 月 26 日。1982 年， 撤局改公司，成立了“合肥市第一建筑安装工程公司”；1984 年 10 月，按照“船小好调头”的思路，将市建安公司一分为七， 成立了“合肥市第一建筑工程公司”；1990 年 12