住宅小区项目可行性研究报告代项目建议书.doc

住宅小区建住宅小区建设项设项目目 可行性研究可行性研究报报告告 （代（代项项目建目建议书议书） ） 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 .1 一、项目概况1 二、建设单位基本情况2 三、申请依据与研究范围3 四、主要技术经济指标3 五、研究结论与建议5 第二章第二章 项项目建目建设设的必要性的必要性 .7 一、项目背景7 二、项目建设的必要性8 第三章第三章 市市场场分析分析 .14 一、投资环境14 二、市政规划分析19 三、房地产宏观政策分析21 四、长沙房地产市场现状33 五、长沙市房地产市场走势预测42 六、项目市场分析46 第四章第四章 建建设设内容及建内容及建设规设规模模 .54 一、建设内容54 二、建设规模54 第五章第五章 区域位置及建区域位置及建设设条件条件 .56 2 一、项目选址56 二、自然条件56 三、建设条件58 第六章第六章 工程技工程技术术方案方案 .59 一、总平面布局59 二、建筑设计62 三、结构设计63 四、给排水工程64 五、供配电工程66 六、弱电工程68 七、消防70 第七章第七章 环环境保境保护护及及节节能能 .71 一、环境现状71 二、环境保护72 三、节能74 第八章第八章 物物业业管理管理 .76 一、物业管理计划76 二、机构设置76 第九章第九章 项项目招投目招投标标 .77 第十章第十章 实实施施进进度度计计划划 .78 第十一章第十一章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措80 3 一、投资估算80 二、资金筹措81 第十二章第十二章 经济评经济评价价82 一、经济评价的主要依据82 二、销售收入及销售税金估算82 三、总成本费用估算83 四、财务效益分析84 五、不确定性分析85 六、经济评价结论87 第十三章第十三章 社会社会评评价价94 一、项目对社会的影响分析94 二、项目与所在地区互适性分析94 三、社会风险及对策分析94 附件： 1、湖南省通信产业服务有限公司法人营业执照 2、湖南省通信产业服务有限公司南天房地产开发分公司法人营 业执照 3、湖南省通信产业服务有限公司房地产开发企业资质证书 4、项目招标基本情况表 附图： 1、项目地理位置图 2、项目总平面布置图 1 第一章 总 论 一、项目概况 1 1、项目名称、项目名称 xxxxxxxxx 住宅小区建设项目 2 2、项目建设单位、项目建设单位 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司 3 3、项目负责人、项目负责人 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司法定代表人 4 4、项目建设地点、项目建设地点 项目建设地点位于 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地块北侧为湖 南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校；地块南侧紧临白 竹坡路，高差变化复杂；地块西侧为湖南省老干部修养所；地块与湖 南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所 一起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、北侧的远大路、西侧的杉 木路的围合之中，整个地块的外部环境良好，交通十分便利。 5 5、项目拟建内容与规模、项目拟建内容与规模 项目总用地面积 58993.54 平方米，折合 88.49 亩，净用地面积 57403.54m2，折合 86.105 亩，项目规划总建筑面积 135395.57 平方米， 2 其中地上建筑面积 114481.15 平方米含低层住宅总建筑面积 10288.82 平方米；高层住宅总建筑面积 99323,26 平方米;公共配套总 建筑面积 4869.07 平方米（含幼儿园建筑面积 1281,53 平方米、网球 中心建筑面积 1500.00 平方米、社区用房建筑面积 506.69 平方米、物 业管理用房建筑面积建筑面积 510.49 平方米、商业网点建筑面积 1070.36 平方米）。地下车库及人防总建筑面积 20914.42 平方米。共 建停车位 616 个(地下室停车位 443 个，私家车库停车位 46 个，地面 停车位 127 个)。项目容积率 1.99，建筑密度 25.19%，绿地率 40.5%。 二、建设单位基本情况 湖南省通信产业服务有限公司为中国电信控股境外上市企业。 公司设置综合部、计划财务部、市场经营部、工程技术部、分析管理 部五个职能部门，是一个集高新技术、设计、监理、软件开发、房地产 开发、通讯工程等一体的企业。 公司技术、资力雄厚，设备先进，管理科学；公司自成立以来，始 终本着“科学开发、多元发展”的方针，以优质的服务、高标准的质量、 良好的信誉回报社会，获得了相关部门的认可和用户的广泛好评，历 年来，所开发的项目合格率达 100%，优良率 80%，创下了骄人的业 绩。 3 三、申请依据与研究范围 1 1、申请依据、申请依据 (1) 工业与民用建筑可行性研究深度要求 (2) 国家发改委、建设部 2006 年 7 月联合颁发的建设项目经济 评价方法与参数（第三版） (3) 建设部建标2000205 号房地产开发项目经济评价方法 (4)投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司编著） (5) 其他有关专业设计规范 (6) 建设单位提供的其他各项基础资料 2 2、研究范围、研究范围 本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、 政策、规程、规范等为基础，对该项目的建设必要性、市场前景、建设 规模和建设方案、建设的条件与场地布局、主要生产技术方案和工程 技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、财务效益与综合效益等 方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论和建设。 四、主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1-1。 4 表表 1-1 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序号序号指指标标名称名称单单位位指指标标备备注注 1项目总用地面积m258993.54 折合 88.49 亩 1.1项目净用地面积m257403.54 折合 86.105 亩 2项目总建筑面积m2135395.57 2.1计容积率建筑面积（地上）m2114481.15 2.1.1低层住宅建筑面积m210288.82 2.1.2高层住宅建筑面积m299323.26 2.1.3公共配套建筑面积m24869.07 2.1.3.1幼儿园建筑面积m21281.53 2.1.3.2网球中心建筑面积m21500.00 2.1.3.3社区用房建筑面积m2506.69 2.1.3.4物业管理用房建筑面积m2510.49 2.1.3.5商业网点建筑面积m21070.36 2.2地下建筑面积（不计容积率）m220914.42地下车库及人防建筑面积 3停车位个616 集中地下室 443 个，私家车车 位 46 个，地面停车位 127 个 4容积率1.99 5建筑密度%25.19 6绿地率%40.5 7建设期年22009.3-2011.2 8项目总投资万元29453.7 9利润总额万元3225.3 10所得税万元806.3 11税后利润万元2419.0 12项目投资财务内部收益率%18.47/15.73税前/税后 13项目投资回收期年2.69/2.73税前/税后 14借款偿还期年3 15投资利润率%10.18 16投资利税率%16.60 5 五、研究结论与建议 1 1、研究结论、研究结论 (1) 项目的建设符合长沙市总体规划（20032020）的要求，而 且项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构 的调整和城市面貌的改进。项目符合长沙市城市发展的整体规划，可 促进长沙市产业结构的调整，有利于增强长沙市城市功能的辐射作 用，符合长沙市城市未来的发展方向。 (2) 项目可有效地盘活当地的土地资源，严格按照市规划局的规 划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市 规划、消防、交通等各项要求，有利于增强长沙的城市功能，促进地 区商务经济的发展，对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。 (3) 项目建设总投资为 29453.7 万元，经测算，所得税后项目财 务内部收益率 15.73%，所得税后项目投资回收期为 2.73 年，在财务 上是可行的。 (4) 从项目的敏感性分析计算来看,项目具有一定的抗风险能力。 2 2、建议、建议 (1) 勘察设计是项目建设的基础工作，也是项目投资控制的关键， 建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，充分做好建 筑方案的比选工作，从而为项目的建设与投资控制打下良好的基础。 6 (2) 工程质量是项目的生命线，建设单位应严格控制好工程的发 包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式，选择合格的 施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。 (3) 资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进 度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。 综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过 程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。 7 第二章 项目建设的必要性 一、项目背景 长沙市是湖南的省会，经过改革开放 20 多年来的发展，已经取得 了令人瞩目的成就，具备了自身独特的发展优势。进入 21 世纪以来， 面对国内国际新的发展形势，长沙市的发展既有难得的机遇又有严峻 的挑战，在国家全方位开放的条件下，长沙市必须在现有优势的基础上 抓住机遇做大做强，从而赢得发展的主动权。省委、省政府在认清当前 形势的条件下确定了“一点一线”和长、株、潭一体化的发展战略，要求 长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥“龙头”的作用， 这就给长沙的发展增加了前所未有的推动力。在当前的条件下，长沙中 心城市的功能和作用要得以充分发挥，尚需付出艰苦的努力，必须尽快 完善城市基础设施等制约城市快速发展的“瓶颈”。 为此，长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘 了宏伟的蓝图，计划用 15 年左右的时间把长沙建设成为繁荣、开放、 文明、秀美的现代化中心城市。市政府各部门围绕这一目标重新调整 了城市空间的形态，计划通过加强环境治理、道路整治和绿化广场的 建设，力争实现把长沙建设成为结构合理、发展空间广阔、城乡一体 的区域性现代化中心城市的目标。 8 隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园，是长沙高新区“一区 四园”之一，也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一。园 区位于长沙市芙蓉区东岸乡，园内聚集了湖南农业大学、湖南省农业 科学院等众多的大专院校和科研院所，是我国农业领域科研能力最 强、科研成果最集中的基地之一。 近年来，在省、市各级各部门的大力支持下，隆平高科技园高速 发展，现有入园企业 205 家，技工贸总收入近 100 亿元，成为芙蓉区 一个新的经济增长点。园区初步形成了电子信息、新材料、生物技术、 现代农业等特色优势产业。自 2006 年起，园区坚定不移地走都市工 业之路，坚持高效集约利用土地，先后建设了湖南省留学人员创业园 （金丹科技创业大厦）、广发隆平创业服务中心、湖南省科研成果转化 中心等多层、高层工业厂房及企业总部办公楼宇，在全省乃至全国都 产生了积极的影响。 二、项目建设的必要性 1 1、应对挑战、加快发展的需要、应对挑战、加快发展的需要 跨入新的世纪后，世界经济仍然保持着较快的增长势头，经济全 球化、新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加快 了国内市场化、工业化和农业产业化的进程。特别是将高新技术融入 传统的制造业和农业，使传统产业发生了革命性的变化，这对拓宽长 沙参与国际竞争的渠道、主动承接国际先进技术和产业的转移、加快 9 经济结构调整和产业结构优化升级都是一次难得的机遇。 面对新的形势，长沙必须加快城市基础设施建设的步伐，而长沙 高新技术产业开发区和长沙高新区隆平高科技园是长沙市推进城镇 化建设、加快工业发展、促进农业产业化、引进高新技术企业进入长 沙创业发展的先锋，具有良好的示范和带动作用，项目的建设将为长 沙高新区和长沙高新区隆平高科技园的经济发展打下坚实的基础。 2 2、国民经济发展的需要、国民经济发展的需要 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期。为促进国民 经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设 作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与 研究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约 1.52 个百分点。长沙 房地产占 gdp 的比重近几年虽上升趋势，但对于一个高速发展的城 市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场发展因素 的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存 量和增量市场启动后，房地产占 gdp 的比重还将快速上升，对 gdp 的贡献率还将逐步增大。 同时，房地产对相关行业的带动作用很大。据测算，房地产的生 产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出新的要求， 与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为 1.95。所以，房地 产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会广泛看好的消费热 10 点和经济增长点。 根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生 存型向舒适型方向转变。近期我国居民住宅的发展目标是户均一套、 人均一室，力争在 2010 年达到人均建筑面积 35m2，主导户型为三室 两厅和两室两厅。 由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的 持续、健康、稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一，国家相 关部门的领导表示，房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产业。 因此，项目的建设是国民经济发展的需要。 3 3、实现国家产业政策的需要、实现国家产业政策的需要 从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支 柱产业，加大了对房地产业发展的支持力度；二是国家将启动消费、 拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力 发展和启动住宅消费；三是深化住房制度改革，彻底停止实施住房实 物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；四是通过推进经 济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后 出台了旨在依靠科技进步提高住房质量的一系列标准体系，实施了 小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良 好的外部环境。 自 1998 年初党中央、国务院决定在全国范围内停止实施住房实 11 物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度的改革正在逐 步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了 重要进展，从而推动了住房新体制的建立。为了把房地产业培育成为 国民经济新的增长点，党中央、国务院把深化房改、启动居民住房消 费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容。 我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化的基本 方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房一级市场，搞活住 房的二、三级市场和租赁市场；坚持以市场需求为导向，调整房地产 的供给结构；坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情 的住房保障体系制度；消除阻碍房地产市场化和居民消费的体制性、 政策性障碍，继续加大公有住房的改革力度，完善住房货币分配制度， 健全和完善对困难家庭的廉租住房制度，进一步加强经济适用住房 的建设和管理。 目前，旧的住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正 在推进住房分配的货币化。项目建设完成后，可以为相关单位以及附 近居民提供与国家政策相适应的商品住宅，从而在国家产业政策的 支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。 4 4、城市发展的需要、城市发展的需要 长沙市是我省政治、经济、文化、科技中心，全市现有常住人口 646.5 万人，全市土地总面积 11819.5 平方公里，其中市区常住人口 12 220 万人，市区面积 556 平方公里，建成区面积 186 平方公里。根据 长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编的内容，到 2020 年 长沙市城市人口规模将达到 350 万人，城市用地规模将达 350 平方 公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要 的区域性中心城市。长沙市在未来 15 年内，其城市人口和用地规模 较目前将增加近一倍，其发展方向重点将向南、向东发展成为“一主、 三次、三组团”的空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济一体 化的发展战略的需要。同时，结合长沙“一江两岸”的地理特点，长沙 总体规划为“西文东市”的发展格局，市委、市政府提出要实现“突出 城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能”的目标。 根据长沙市“十一五”住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人 口增长、居住水平提高等合理的需求增长， “十一五”期间，长沙市区住 宅供应总量控制在 2400 万平方米左右，并根据“十一五”社会经济环 境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在10%之间。其中，中低 价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占 70% 以上。城市居民住房条件持续改善，到 2010 年末，预计城市人均住房 建筑面积将达到 32 平方米。 “十一五”期间，长沙市区要满足约 1330 万平方米的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商 品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占 70%以上。 目前我市人均住宅面积相对偏小，而且居住条件也较差，与我省 13 住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民的居住条 件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一。同时，随着我市经 济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要 求也越来越高，近年来实施的旧城改造就是为了使城市居民的生活 环境、居住环境不断得到改善。 项目的建设不仅可以适应城市规划与建设的需要，解决社会各 界居民的居住与生活问题，而且还可以适应长沙市城市规划与市政 建设的需要，对于美化城市环境、增加城市功能均具有深远的现实意 义。 5 5、解决劳动就业的需要、解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下 岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就 业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民 经济增长的原动力，因此国家今年固定资产投资总的政策仍然是继 续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 gdp 每增长 1 个百分点，全国可新 提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 gdp 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建 设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项 目作为商品住宅建设项目之一，将为增加社会就业岗位作出一定的 14 贡献。 15 第三章 市场分析 一、投资环境 1 1、长沙市社会经济现状、长沙市社会经济现状 地理位置及自然条件 长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东 经 112 度 53 分至 113 度 6 分，北纬 28 度 2 分至 28 度 16 分之间，五 岭南屏，洞庭北扼。全市国土面积 11819km2，其中市区面积 556km2， 建成区面积 186km2。 长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季分明，盛夏高温，冬季湿 冷，年平均气温 17.1，最冷月（1 月份）气温平均 4.6，最热月（7 月 份）平均气温 29.5。年平均总降雨量为 1400mm，4 至 6 月雨水集中， 月降雨量平均为 185245mm，全年降雨日约 158 天。冬春季多北风， 夏秋季多南风，日照时数年平均为 1726 小时，无霜期年平均为 279.3 天。 长沙市地表水系发达，年迳流量达 660 亿 m3的湘江干流由南向 北将市区分割成东西两部分。市内湘江主要支流有浏阳河、捞刀河和 靳江河，它们水量充足，水质较好。江河迳流主要靠大气降水、地表 和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每 16 年 46 月为汛期。 长沙市行政区划及人口 长沙市是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、金融、交通、 信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要的中心城市，国 家历史文化名城。长沙市现辖芙蓉、天心、开福、岳麓、雨花 5 个城区 和长沙、望城、宁乡 3 县及浏阳市。2007 年年末全市总人口 652.92 万 人，总面积 11819 平方公里，其中户籍总人口 637.36 万人，市区常住 人口 199 万人，市区面积 556 平方公里，建成区面积 189 平方公里。 2 2、经济发展状况、经济发展状况 2007 年，长沙经济总量跨上新台阶，综合实力明显增强。全年五 大经济指标实现历史性突破：全市地区生产总值突破 2000 亿元，达 到 2190.3 亿元，同比增长 16%；人均 gdp 突破 3 万元，达到 33000 元，同比增长 14.2%；全部工业总产值突破 2000 亿元，完成 2184 亿 元，同比增长 30.3%；社会消费品零售总额突破 1000 亿元，达到 1037 亿元，同比增长 19.8%；财政收入突破 200 亿元，达到 262.5 亿元，同 比增长 48.3%。完成全社会固定资产投资 1445.2 亿元，同比增长 32.8%。 城乡居民人均可支配收入分别达到 16153 元和 6339 元，同比分别增 长 16%和 16.6%。 经济结构加快转变，三次产业结构调整为 6.4:45:48.6，非公有制 经济总量占地区生产总值比重达 59%，同比提升 4 个百分点。花卉苗 17 木、优质茶叶、优质水产、优质水稻等四大优势农业产业带建设步伐 加快，总面积达 116 万亩，全市主要农业产品优质率达 70%。园区工 业和支柱产业迅速壮大，六大产业集群产值占规模工业总产值的 45%； 两区八园共完成规模工业总产值 990 亿元，占全市规模工业总产值 的比重提高到 60.8%；全市产值过 100 亿元的企业达 3 家；规模以上 工业实现利润 163 亿元，比上年增长 85.7%；工业经济效益综合指数 达 253%，同比提高 48.4 个百分点；高新技术产业产值增长 28%，占 规模工业产值的比重上升到 40.5%；单位 gdp 能耗下降 4%。商贸特 色更加鲜明，文化、物流、会展、金融、旅游、房地产等现代服务业和 生产性服务业快速发展。 全市城建重点工程完成投资 121 亿元， “一洲两岸”、 “三个入城口” 和“四大新区”建设顺利推进，一批重点工程竣工相继投入使用，背街 小巷提质改造和社区环境综合整治工程基本完成，城市空气优良率 达 82.5%，全市森林覆盖率达 53.6%。社会主义新农村建设深入推进， “万村千乡”市场工程和“百村示范、千村整治”工程进展顺利，新建标 准农家店 381 家，完成乡镇规划 35 个、村级规划 200 个，解决农村 12 万人饮水安全，新增通电话自然村 10 个，改扩建干线公路和乡村 公路 1110 公里，新建沼气池 1.1 万个，农业生产和农村生活环境明 显改善。全年实际到位外资 15 亿美元，增长 25.1%。对外贸易大幅增 长，全市外贸归口管理企业实现进出口总额 40.7 亿美元，增长 18 38.9%。其中出口总额 26.1 亿美元，增长 35%；进口总额 14.7 亿美元， 增长 46.5%。社会事业协调发展，共投入资金 33.97 亿元，用于推进 以八件实事为重点的社会建设，全年共新增城镇就业 9.4 万人、转移 农村劳动力就业 6 万人，实现城镇无零就业家庭，城镇登记失业率 为 3.5%；企业基本养老保险参保新增 11.5 万人；新型农村合作医疗 参合率达 90.7%，城镇居民基本医疗保障制度基本建立；城乡义务教 育从秋季起实现“一费制”全免，政策范围内农村义务教育阶段学生杂 费实现全免；新建和改扩建乡镇敬老院 18 所，改造农村五保户危房 5000 户；成为全国人口与计划生育工作综合改革试点市；住房保障工 作力度加大，新建经济适用房 70.9 万平方米、城镇廉租房 2.5 万平方 米。文体等其他社会事业快速发展，长沙成为中国最具娱乐幸福感城 市。 3 3、长沙市社会经济发展预测、长沙市社会经济发展预测 长沙是我国著名的历史文化名城和旅游胜地，湘江东岸橘子洲 段历史以来即为长沙市的中心城区，其深厚的人文特色与商业氛围 在长沙“一江两岸、山水洲城、西文东市”的发展格局中尤为引人注目， 根据长沙市有关部门的分析论证，长沙市 20062020 年经济社会发 展主要指标预测情况见表 3-1。 根据发展预测，20062010 年长沙市经济总量增长的平均水平 将保持在 13.512.5%之间，2010 年 gdp 将达到 2900 亿元，经济发 19 展将由投资需求拉动向消费需求拉动转型。 “十一五”期间长沙市地方 财政收入年均增长率达到 31.5%，比同期 gdp 年均增长率高出 16.7 个百分点，占 gdp 比重为 9.17%。预计 2010 年长沙市地方财政收入 330 亿元，占 gdp 比重为 10%左右；到 2020 年长沙市地方财政收入 达到 1000 亿元，占 gdp 比重为 13%左右。 表表 3-1 长长沙市沙市 20052020 年年经济经济社会社会发发展部分指展部分指标预测标预测 序序号号指指标标单单位位2005年年实实际际2010年年预预计计2020年年预预计计 1地区生产总值亿元1519.929007500 2人均gdp元2447844275102740 3地方财政收入亿元139.43301000 3.1一般预算收入亿元108.06280900 4全社会固定资产投资亿元881.414503350 5城镇居民人均可支配收入元124341890050000 6农村居民人均可支配收入元4735675015000 总人口（户籍）万人620.92655730 7 总人口（常住）万人639.3685795 8城市人均公共绿地面积平方米81016 长沙市常住总人口 20062020 年按平均每年增加 10 万人，到 2010 年达到 685 万人、2020 年达到 795 万人。其中市区常住人口按 平均每年增加 9 万人，2020 年总数达 385 万人，都市区常住人口 2020 年总数达 405 万人。 2005 年长沙市城镇居民人均可支配收入为 12434 元，预计 2010 年达到 18900 元，2020 年达到 50000 元。2005 年长沙市农村居民人 20 均可支配收入为 4735 元，预计 2010 年达到 6750 元，2020 年达到 15000 元。城乡居民收入的大幅提高，将促进城乡居民消费水平的提 高和消费结构的升级，这将使城乡居民文化娱乐消费、旅游消费和健 康消费的消费需求和消费支出大大增加，这就对岳麓山风景区进一 步保护与提质提出了更高的要求。 20062020 年，长沙市的投资重点之一就是提升长沙市城市品 位，满足长沙人民全面建设小康社会日益增长的文化生活需要。这一 时期，长沙市 gdp 和地方财政收入总量将继续快速增长，这些不仅 使财政直接投入建设变成非常必要，而且证明长沙市财政完全有能 力提供本项目建设所需的资金。同时，城市的基础设施建设水平、旅 游水平和文化高度在很大程度上决定了城市品位。本项目的实施将 使长沙市城市基础设施条件得以大幅改善，使棚户区的城市面貌得 以改观，从而在很大程度上提升了长沙市的城市品位，恢复、完善其 中心城市功能，因此，本项目建设既必要，又可行。 二、市政规划分析 1 1、城市发展规划、城市发展规划 2002 年长沙市委、市政府组织了中长期发展战略研究，2003 年 11 月份编制出长沙市城市总体规划(2003-2020)，现已经省政府、 国务院批准。根据该规划，2020 年长沙市城市人口将达 350 万，城 市建设用地将达 350 平方公里。城市沿湘江、319 国道两条生长轴线， 21 向周边拓展城市发展空间，构筑出“一主、两次、四组团”的城市空间 结构。 一主：指河东城区集中联片发展区域，2020 年城市建设用地 124 平方公里，城市人口 146 万。规划将强化综合服务功能，提高环境质 量，其中环线以西的地区为城市中心区。 两次：河西新城和星马新城。河西新城东至湘江，西至都市区边 界，北至谷山，南至靳江河，2020 年城市建设用地 65 平方公里，城市 人口 65 万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。 星马新城位于主城区东面，2020 年城市建设用地 64 平方公里，城市 人口 53 万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高 科技农业、航空产业和文化休闲产业。 四组团：暮云、捞霞、高星、含浦组团。暮云组团 2020 年城市建 设用地 22 平方公里，城市人口 18 万，布局面向长株潭的旅游、商贸 等区域性公共设施。捞霞组团 2020 年城市建设用地 28 平方公里，城 市人口 23 万，规划为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、 大运量工业基地。高星组团 2020 年城市建设用地 26 平方公里，城市 人口 25 万，规划为综合产业区及置换外迁工业基地。含浦组团 2020 年城市建设用地 21 平方公里，城市人口 20 万，为大学城的远期发展 用地，以及与大学城配套的生活居住用地。 近期将着力完善区域性中心城市功能，新区建设向东重点发展 22 长善垸地区、圭塘河沿 319 国道向东伸展的星沙、马坡岭部分。向西 重点发展岳麓山大学科技园、长沙高新技术产业开发区和以市委、市 政府配套建设为重点的城市综合职能区。向北加快霞凝新港的建设。 向南加快省政府新址的规划建设，带动芙蓉南路沿线的发展。 2 2、城市商业网点规划、城市商业网点规划 根据长沙市商业网点布局规划，长沙市商业网点空间布局为 1 个市级商业中心、13 个区域性商业中心、30 个社区级商业中心。市 级商业中心为五一广场商业中心，区域性商业中心分别为：火车站商 业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、溁湾镇商业中心、红星商 业中心、望城坡商业中心、金霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商 业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心等。 三、房地产宏观政策分析 分析近年政府出台的宏观调控措施可以发现，政策的目的在于 遏制投机性需求、抑制投资性需求、引导改善性需求、满足一般性需 求，保持房价稳定。一系列相关房地产市场的宏观调控政策的陆续出 台，从一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式，保护了购房 者的利益，打击炒作行为，挤出楼市泡沫，房价逐渐企稳成为业内人 士的共识， 1 1、上半年政策新导向、上半年政策新导向 2008 年是我市房地产市场宏观调控效应显现年，政策等一系列 23 因素综合直接作用到我市的楼市上，已明显产生一些新的变化，长沙 房地产市场运行呈现出购房者和开发商观望气氛浓厚，投资增幅逐 月回落；商品房空置面积剧增；房地产项目推迟开工，竣工量减少；银 根紧缩，银行贷款下降，开发企业后续开发资金偏紧；有效需求相对 减弱，高端楼盘销售缓滞；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍挂土 地成交量锐减等特点。 2008 年，为了进一步挤压房地产市场中的泡沫，国家除了进一 步落实 06、07 年出台的相关政策，今年的调控重点也放在了土地政 策上，在土地方面出台了一系列的相关政策，除继续加大力度执行土 地两年内必须完成开发这一政策外，多部委联合公布新规加大土地 违规问责，提出国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充，我省 为加强土地调控，促进土地节约集约利用出台了湖南省国有建设用 地储备办法，并于 7 月 1 日起正式施行，这一系列的政策的制定，政 府以期加大住房供应力度，从而从根本上治理这两年来一直紊乱的 房地产市场。 2 2、上半年政策导读、上半年政策导读 “90/70”政策及其执行 建设部今年 2 月 28 日发布关于做好住房建设规划与住房建设 年度计划制定工作的指导意见明确，各地新建住房结构比例，即凡 新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经 24 济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 建设部有关负责人表示，制定住房建设规划与住房建设年度计 划，要以国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市 低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文件 为依据 严格控制土地开发的政策措施 上半年，国家主管部门将调控重点放在土地供给上，多部委联合 公布新规加大土地违规问责，提出国土资源部紧急叫停建设占用耕 地跨省域补充，我省为加强土地调控，促进土地节约集约利用出台了 湖南省国有建设用地储备办法，并于 7 月 1 日起正式施行。 为了进一步提高土地的开发程度，盘活土地的存量，迫使开发商 在规定期限内竣工，以增加土地供应和商品房供应。国家还出台了一 些列的相关政策： 土地闲置满一年不满两年，征收 20%闲置费 1 月 7 日，国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的 通知，明确提出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿 收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土 地价款的 20%征收土地闲置费； 新合同文本规定：商住项目开发原则上 3 年内完成 为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日 25 前联合下发通知，向各地发布国有建设用地使用权出让合同示范 文本，据悉，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于 商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过 3 年。若受让人未能 按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。 湖南调整土地增值税预征率，经适房不实行预征 3 月 27 日，省地税局下发文件，批准建造销售并且能够单独核 算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征。 上述政策对于督促开发商加快闲置土地开发，增加市场的商品 房供应量，另一方面，为了避免土地市场的违规暗箱操作，长沙市国 土资源局出新规：长沙土地五一起全面网拍，及从 2008 年 5 月 1 日 开始，凡拟在长沙市国土资源交易中心招标、拍卖、挂牌出让的国有 建设用地使用权，一律采用网上挂牌交易的方式，保证土地交易的公 开、公平、公正，希望能达到有效的控制国土资源，控制开发商的开 发程度，成而达到有效的控制房价的涨幅程度。 今年湖南将建廉租房经适房各 100 万平方米，长沙将逐渐实 现“居者有其屋” 1 月 21 日，省发改委主任陈叔红在我省 2007 年国民经济和社会 发展计划执行情况与 2008 年计划草案报告中透露相关内容，我省预 期全社会固定资产投资 4940 亿，新建(筹建)廉租住房 100 万平方米、 经济适用房 100 万平方米，省财政厅厅长李友志向会议报告全省 26 2007 年预算执行情况与 2008 年预算草案时承诺说，从今年起，省财 政安排 3000 万元，多渠道筹措设立城市廉租房保障专项资金，推动 解决城市低收入家庭的住房问题。继续支持农村特困户和库区移民 无房户的住房建设。 市委副书记、市长张剑飞在 1 月 16 日主持召开了长沙市第十三 届人民政府第 2 次常务会议。从会上获悉，长沙将设立廉租房建设产 业基金，以期实现“居者有其屋”。 会议听取了市房产局关于长沙市设立廉租房建设产业基金的情 况汇报。据 2007 年 9 月最新统计，长沙目前共有最低收入家庭（低保 户家庭）无房户和住房困难户 12324 户，其中无房户 6163 户、住房困 难户（人平 12 平方米以下）6161 户，按户均建筑面积 50 平方米计算， 实物配租须提供 62 万平方米的廉租住房。以长沙每年建设 10 万平 方米廉租住房计算，实现“居者有其屋”需要 6 年多时间。会议原则同 意设立廉租房建设产业基金。 相关金融税收政策 为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑 制货币信贷过快增长，也为了控制借贷分险，有效控制房地产市场泡 沫经济，央行自去年十次提高准备金率后，今年上半年再次分两次提 高存款准备金率，由去年年初的 2.52%提高到今年的 16%。 央行总部确定房贷方向 限制外资投资房地产 27 中国人民银行上海总部上周发布上海市信贷投向指引（2008 年 修订），重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小 房企资金链压力等问题，并要求沪上银行务必严格按规定把握二套 房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛。 在房地产信贷方面， 指引要求各金融机构既要准确把握住房保 障体系建设目标，主动调整产品结构和创新方向，满足廉租房、经济 适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型 住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷 的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。 指引要 求关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷 款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰 乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款 的首付和利率政策。 个人购买经适房契税减半 2008 年 3 月 1 日起执行 自 2008 年 3 月 1 日起，我国对个人购买经济适用住房，在法定 税率基础上减半征收契税。2 月 28 日，财政部、国家税务总局公布了 “关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知”。 该通知规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半 征收契税。 对个人出租住房收入降低至按 10%的税率，来征收个人所得税。 28 对个人出租住房，不区分用途，在 3%税率的基础上减半征收营业税， 按 4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用 住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及 的印花税予以免征。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印 花税。 对个人按廉租住房保障办法规定取得的廉租住房货币补贴， 免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的 补贴，应征收个人所得税。 关于二手房方面政策 受房地产市场整体行情冰冻的影响，长沙二手房市场进入了一 个前所未有的寒冰期，购房客户的不信任，同行业之间的恶性竞争日 趋严重，针对这一现象，行业协会已经看到了这一问题，并且提出了 统一中介收费标准的初步方案。 a、设定中介收费下限避免恶性竞争 首先是收费的形式，可能由现在通常只向买方“单向收费”转为执 行向买卖双方“双向收费”。在上海、深圳、成都、武汉等地的二手房中 介均为双向收费，湖南郴州等地，也有一些房地产中介企业一直采取 双向收费，而在长沙绝大部分中介都单向收费。转向双向收费，不仅 仅只是收费形势的转变，还将有望促进中介企业服务观念和盈利模 29 式的转变，中介吃回扣、吃差价的现象有望减少，中介市场行业行为 也更加透明。 b、二手房交易网上签约将全面展开 继商品房交易实行网上签约备案之后，二手房交易的网上签约 也将全面展开，再加上现行的二手房交易资金监管等相关措施，房地 产中介行业最令人诟病的潜规则将被改写，将减少行业信任危机对 市场带来的负面影响。 关于公积金方面政策 5 月 29 日上午，长沙市住房公积金管理中心正式对外公布，长 沙市住房公积金管理中心将全面实施自购住房组合贷款政策、提高 贷款金额、缩短贷款办理时间等一系列新举措。这一系列措施的公布， 主要是为了简化购房者办理公积金手续，更便于购房者使用公积金 贷款。按照目前长沙市的规定，长沙市区公积金贷款额度为 30 万元， 长、望、浏、宁四县（市）为 15 万元，今后办理住房公积金贷款业务由 原来规定的 15 个工作日办结缩短为 10 个工作日办结。尤其是在期 房抵押的住房公积金贷款上，长沙市将取消原来要等房产交易部门 办理期房备案证明到位后才能发放贷款，改为只凭房产交易部门办 理抵押收件单据即可发放贷款。 关于企业税收政策 4 月 16 日，国家税务总局网站公布了关于房地产开发企业所得 30 税预缴问题的通知（国税函2008299 号），对房地产开发企业所得 税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅（非经济适用房）的 预售收入，按照预计利润率不低于 20%的标准预缴企业所得税。 通知 同时还对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自 治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低 于 20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于 15%；位 于其他地区的，不得低于 10%。 关于长沙棚户区改造政策 11 a、指导思想 棚户区改造是市委、市政府确定的实事工程和重点工程。在市委、 市政府的统一领导下，按照“市区分工，以区为主，异地安置，滚动实 施，政府主导，市场运作”的方针，坚持棚户区改造与路网建设相结合， 与拓展新城相结合，与整治环境相结合，与保护城市文物相结合的原 则，以提高城市品位为主、异地安置为主、市场运作为主、市民满意 为主，充分调动各方面积极性，力争用三年时间基本完成全市棚户区 改造任务，促进我市经济社会的更快发展。 b、改造范围和方式 全市棚屋面积约 260 万平方米，需拆迁安置居民 28 万余人。改 造重点范围是：湘江大道以东、芙蓉路以西、三角洲以南、猴子石大桥 以北地区和湘江西岸沿江地区以及市棚改领导小组确定的其它地区。 31 改造方式：（一）拆除改造危险房屋、严重损坏房屋和三层以下房 屋以及其它纳入棚改规划的房屋。 （二）修复修缮具有湖湘文化特色和 近、现代革命传统的历史建筑物和民居民宅。 c、计划安排 据了解，近几年长沙努力健全城市住房保障体系，截至 2007 年 底，全市经济适用住房累计竣工 1239 万平方米，完成投资 123.79 亿 元，销售 149377 套；建设廉租房 9.59 万平方米、1906 套，全市人均居 住面积由 2003 年的 23.2 平方米提高到 2007 年的 28.9 平方米；拆除、 改造、修缮各类棚屋 560 多万平方米，使 4.8 万户、18 万多居民搬入 新居。 然而，长沙住房保障压力仍然很大。目前，全市城镇最低收入家 庭中，还有 11138 户无房户，人均 12 平方米以下的住房困难户还有 5206 户，经济适用住房积压待购户约 3.15 万户。棚户区改造任务繁 重，全市二环线内棚户区总面积 899 万平方米。各类特殊群体住房矛 盾突出，全市尚有 235 家企业 54171 名职工未享受房改政策，27724 名职工家庭住房面积不足 50 平方米。旧城改造中还遗留约 400 栋、 6000 多户、2 万多人的散户居民。与此同时，全市近 50 万外来务工人 员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的 现实困难。 32 今年 5 月 28 日至 29 日，省委常委、市委书记陈润儿对长沙实施 安居工程进行专题调研，提出要用三到五年时间，全面改造城区的棚 户区、危旧房、筒子楼 1000 万平方米，确保每户居民有一套安全、宜 居的住房。 d、任务分工 直管公房棚屋由市房地局进行改造。 纳入基础设施建设工程范围内的棚屋，由各工程项目主单位负 责改造。不能按全市棚改计划时间要求进行改造的，由项目业主单位 报请市棚改领导小组组织有关单位进行改造。