公租房建设项目可行性分析研究报告.doc

公公租租房房建建设设 项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 目目 录录 第一章 项目综述6 1.1 项目名称及承办单位6 1.2 研究工作的依据和范围6 1.3 建设规模与内容8 1.4 投资估算与融资方案8 1.5 项目结论8 第二章 项目建设背景与必要性10 2.1 项目建设背景10 2.2 项目建设必要性11 第三章 市场预测与住房保障分析14 3.1 公共租赁住房市场预测14 3.2 住房保障分析15 第四章 项目建设总体规划 18 4.1 项目建设规划方案18 4.2 项目建筑形态和物业建设规划方案18 4.3 项目建设户型规划方案18 4.4 项目建成后价格规划方案19 4.5 项目小区配套功能建设规划方案19 第五章 场址与建设条件21 5.1 项目选址21 5.2 地势地貌21 5.3 气候气象21 5.4 水文条件22 5.5 周边建筑物与环境条件22 5.6 交通条件22 5.7 公共设施条件22 5.8 施工条件23 第六章 工程建设方案24 6.1 建筑设计24 6.2 结构设计26 6.3 给排水系统28 6.4 电气系统31 6.5 电讯设计36 6.6 燃气工程38 第七章 项目管理40 7.1 质量管理40 7.2 进度管理41 7.3 合同管理41 7.4 资金管理41 7.5 现场管理42 3 7.6 项目实施42 7.7 建设工期42 7.8 运营期管理43 第八章 环境保护及消防安全46 8.1 建设地点环境现状46 8.2 主要污染物和污染源46 8.3 治理方案47 8.4 绿化47 8.5 环境影响评价47 8.6 消防及安全48 第九章 节约能源措施49 9.1 概述49 9.2 节能规范和用能指标50 9.3 节能措施及效果分析50 第十章 工程招标投标53 10.1 招标原则53 10.2 招标范围53 10.3 招投标程序53 第十一章 投资估算与资金筹措57 11.1 投资估算57 11.2 工程项目资金筹措58 第十二章 效益分析与评价60 12.1 经济效益分析与评价60 12.2 社会效益分析67 第十三章 结论与建议69 财务附表： 附件： 4 第一章 项目综述 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称 项目名称： *公租房建设项目 1.1.2项目承办单位 项目承办单位： * 1.1.3项目拟建地点 项目拟建地点：*规划的兴业北路与龙水路交叉口东北角 1.2 研究工作的依据和范围 1.2.1 研究工作的依据 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见 的通知 （国发200526号） ； 国务院办公厅 转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房 价格意见的通知 （国办发200637号） ； 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 200724号） ； 国家发改委 关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建 廉租住房项目的支持办法的通知 （发改投资 20073676号） ； 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 （建住房2006 165号） ； 5 建设部关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的通知 （建 住房2006204号） ； 财政部、建设部、国土资源部 关于切实落实城镇廉租住房保障资金 的通知 （财综200625号） ； 建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土 资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局廉租住房保障办法 （建设部令第162号)； 国家发展改革委办公厅、建设部办公厅 关于编报2008年新建廉租住 房投资建议计划的通知 （发改办投资 2008681号） ； *人民政府办公厅关于印发 *人民政府贯彻落实国务院切实稳 定住房价格通知精神的实施意见 的通知（筑府办发200565号） ； 非洲省人民政府贯彻落实 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 若干意见的实施意见 （黔府发2007）29号； 非洲省人民政府办公厅关于印发 非洲省城市低收入家庭廉租住房管理 试行办法的通知 (黔府办发200833号)； *城市总体规划（ 20092020） ； *国民经济和社会发展第十 二个五年规划纲要 ； 委托人提供的其他有关基础资料、技术资料； 编制人员调研资料等。 1.2.2 研究工作范围 根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建 6 设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、 环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进 行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资 估算和融资方案，以便为项目的融资和建设，提供可靠的决策依据。 1.3 建设规模与内容 根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目建设内 容为新建公共租赁住房及配套设施 ； 总用地面积22631平方米； 规划用地面积12755平方米； 总建筑面积22054.2平方米；其中，六层高公共租赁租房3栋，总建 筑面积10855.02平方米，共计174套，配套设施 为地下商场5231.56平方 米、地下车库 及附属设备用房5599.59平方米、公共建筑368.03平方米。 设计容积率1.29，建筑密度14.18%，绿化率44.55%。 1.4 投资估算与融资方案 初步估算，项目总投资 为7101.23万元，资金来源为建设单位自筹 。 1.5 项目结论 搞好城市环境建设，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要 求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供 了良好的公共产品和公共 服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目 将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度，加速城市化进程，提升 城市品位和知名度，项目的社会互适性明显，社会效益显著。有利于改 7 善低收入家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的 成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、 可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现 实意义和深远的历史意义。 在该项目实施过程中 应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织 管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用， 尽快发挥项目应有的效益。 8 第二章 项目建设背景与必要性 2.1 项目建设背景 高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表” 重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和 构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解 决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改 革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、 公共租赁租房 制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策 体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋 ”、 百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和 正义，促进和谐社会建设。 随着廉租住房、经济适用住房 建设和棚户区改造力度的逐步加大，城 市低收入家庭的 住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政 策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供 出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无 力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推 进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员 居住 条件也亟需改善。大力发展 公共租赁住房 ，是完善住房供应体系，培育住 房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是 引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。 9 2.2 项目建设必要性 1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产 资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地管理 法第八条规定： “城市市区的土地属于国家所有 ”。 宪法第七条规定： 国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适 用房、廉租房及公共租赁租房 作为一种社会住房保障体系，其价格构成中 不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地， 为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适 用房、廉租房及公共租赁租房 符合宪法规定。 2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类 孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、 “兼相爱”、 “大道之行也，天下为公 ”，到近代太平天国洪秀全提出的 “务使天 下共享”以及康有为在 大同书里提出要建立一个 “人人相亲，人人平等， 天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众 对美好生活的向往。 目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经 济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时， 也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富 裕家庭占有社会总金融资产的 55，而20的最低收入家庭只占有 1.5，两者的财富占有差距超过 34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。 住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住 10 房模式是商品房、经济适用房 、廉租房及公共租赁租房 并存。以期达到全 社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其 是经济适用房、廉租房及公共 租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠， 加之救济性质的 经济适用房、廉租房及公共租赁租房 政策，不失为通过扶 持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。 有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足 5平方米扩大到 了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。 3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作 为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把 “居者有其屋作为己任 ” ，是正 义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事， 只是体制不同表现的形式不同。 经济适用房、廉租房及公共租赁租房 保障 体系是顺民意的。 4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大，还要涨20 年。因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的 现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过 1.5%城镇化率看 人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离 的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多 的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。 如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居 住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、 一个安居保障。 11 改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济 发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础 设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康 社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰 巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地 的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有 些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、 经济的发展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同 时国家也是允许的。 12 第三章 市场预测与住房保障分析 3.1 公共租赁住房 市场预测 3.1.1 低收入住房困难家庭现状 2011年度对*太阳随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家 庭中，年人均可支配收入在 2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的 15%；年人均可支配收入在20004000元之间的家庭，占30%；年人均可 支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000- 7000元之间的家庭，占20%。人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总 家庭数的60%，人均在15-25平方米的占总数的20%，25平方米以上的占 总家庭数的20%。太阳低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占 70%以 上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近 30%的低收入 家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。 3.1.2 市场需求预测 按照*住房保障政策规定的 “双困”线标准，项目建设所在地保障 对象有数百户。通过问卷调查，约有 60%的低收入家庭有购房意向；部分 低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、 享受实物配租保障等方式改善其居住条件， 公共租赁住房 有很大的市场需 求空间。 13 3.2 住房保障分析 3.2.1 住房规划保障 *太阳将制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划 和年度计划，把 经济适用住房、 廉租住房及公共租赁房 建设纳入当地经 济 社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。 依据中长期规划，确定年度计划。科学制定廉租住房、公共租赁租房 保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及 经济发展水平，合理确定廉租住房 、公共租赁租房 保障范围和保障水平， 科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租 赁租房保障覆盖面。 根据城市住房保障发展规划，编制廉租住房 、经济适用住房 、公共租 赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。“十二五”期间，经 济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的 70。廉租住 房、公共租赁租房 和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定 的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场 化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备 相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 3.2.2 政府保障能力分析 按照国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 文件精 神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租 赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到 14 “十二五”末，实现城市低收入家庭人均住房面积达到 25平方米以上，基 本拥有或租住一套建筑面积 75平方米左右的成套住宅，城市低收入住房 困 难家庭全部享受住房保障。 3.2.3 承办单位保障能力分析 *始建于1954年初，位于 *东出口，距市中区约 七公里，与 太阳机场高等级公路相联，系接收收容安置社会盲流人员的 民政事业单位，主要从事接收收容安置教育社会盲流人员，先后收容近 万名社会盲流人员在此劳动、教育、学习和遣返回乡，为当时的社会稳 定起到了积极的作用。 1983年以后，按上级指示，农场停止接收收容安 置业务，从事生产经营活动。 2004年12月前，隶属于 *民政局。2005 年，按市委、市政府决定，为支持 太阳*片区整体开发，农场成建制划 转太阳管理，受太阳委、区政府直接领导。全场占地总面积 3324亩，总资 产1086万元，固定资产406万元，下设办公室、政工科、财务科、生产 科、保卫科五个科室，现有干部、职工 327人（其中在职57人、退休266 人） ，未转工场员82人。*党委下设第一、第二两个党支部，共有党员 52 人，其中在职党员26名，退休党员26名。 *划转太阳管理以来，场党委坚持以 “三个代表”重要思想为指导， 以“服务开发、服务发展、服务职工群众 ”为总抓手，不断加强领导班子 建设和党员干部的思想作风建设，努力提高基层党组织的创造力、凝聚 力和战斗力，充分发挥党委的政治核心作用和党支部的战斗堡垒作用、 党员干部的表率作用和党员的先锋模范作用，不断拓展工作思路、把握 15 工作内容、健全工作机制、创新工作方法，为贯彻落实省委、省政府关于 “太阳航空城”建设和区委、区政府关于 *片区整体开发规划提供强大 的精神动力和政治保证。在此基础上，场党委始终以科学发展观统揽工作 全局，诚心诚意为群众办实事、尽心竭力为群众解难事、坚持不懈为群 众做好事，实现了全场的发展、稳定、和谐目标。 廉租住房、公共租赁租房 建设用地实行行政划拨方式供应。在土地供 应计划中优先安排廉租住房 、公共租赁租房 建设用地，并在年度用地指标 申报时单独列出。该廉租房建设项目选址已定，土地有保障。项目建设已 获得*住建局批复，文号筑建发（ 2011）58号；于2011年6月获得* 太阳发展和改革局批复，文号南发改项字（ 2011）第156号；太阳政府 关于*公租房建设相关问题的专题会议纪要 就本项目召开了专题 会议，保障了项目的顺利实施。 16 第四章 项目建设总体规划 4.1 项目建设规划方案 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘 的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性， 选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设 规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然 的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。 4.2 项目建筑形态和物业建设规划方案 项目区物业形态以住宅为主，辅之以 生活、饮食服务业。 4.3 项目建设户型规划方案 1、规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住 房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。 2、规划标准 公共租赁租房 一般设计为两室 一厅型，面积不大于80 。根据不同 消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前 的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐 共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能 区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场 17 需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。 应尽量多设计单身公寓， 以控制总价，满足有效需求。 4.4 项目建成后价格规划方案 1、规划原则 充分考虑建设单位和 当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力， 以及住房保障政策； 分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功 能系数与价值系数大小定价； 考虑开发与运营成本。 2、价格规划 公租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收 入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线 ”管理。 3、规划理由 保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强， 价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。 4.5 项目小区配套功能建设规划方案 该项目在设计中 宜突出以下几个方面特色 ： 居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调 高雅、舒适温馨的居家空间。 服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学 18 管理。 生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家 配备齐全的高品质生活。 小区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美 化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在 家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。 文化品位：在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主 文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵， 提升小区文化品味。 19 第五章 场址与建设条件 5.1 项目选址 项目拟建地点： *太阳*兴业北路与龙水路交叉口东北角 5.2 地势地貌 项目建设地 为溶蚀地貌，地形起伏较大，地势总体北侧及东侧较高， 南西侧低，场地地面高程为 1069.731117.80m，最大高差约48.07m，最 高点为场地南东侧山顶，最低点为西侧鱼梁河河谷。地势坡度一般1520 度，拟建场地低洼处为第四系覆盖，溶丘基岩裸露，植被不发育，岩石 大面积出露。综上所述，项目建设地主要为溶蚀残丘和洼地地貌，地形 较简单，地貌类型较单一。 根据中国地震动参数区划图 （gb18306-2001） ，区内地震动峰值加 速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为 0.35s，相应地震基本烈度为六 级，属地壳较稳定地区。 5.3 气候气象 项目建设地处于高海拔冷暖气流交汇处，亚热带湿润气候区，属北 亚热带，多年平均气温15.3，最热7月，平均气温24，最冷1月，平 均气温5，多年平均降雨量1136.7，降雨年度分配不均，丰水期多集 中在58月，占全年降水量的80%，枯水期12月次年3月，降雨量占 全年的8%，雨季一般始于4月下旬。最大降雨量133.2。 20 5.4 水文条件 项目建设区域属长江水系乌江二级支流南明河流域，鱼梁河位于项目 建设地西侧，自南西向北径流，为常年性地表河流，流量较大，河宽 1030米，河水最小深度0.5米，最大深度6.5米，一般1.55.0米，据 资料，1966年6月30日特大洪水， *大桥处水位为1070.55米，比正 常水位高出6.55米。 项目场址地势平坦，大气降水多以地表迳流的形式排泄，少量渗入是 地下水的主要补给来源；下部基岩层含少量裂隙水，地下水位不稳定。 据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建砼基础无侵 蚀性。 5.5 周边建筑物与环境条件 项目厂址交通较为便利， 人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一 定的不利影响 ，项目址周边有少量构筑物，视野比较开阔 ，环境状况良好， 适合项目实施 。 5.6 交通条件 项目选址位于 *龙水路北侧，北临 *联想学校，西临兴业路， 地属*内，公路网络发达 ，新建的轻轨从项目小区前穿过 ，交通位置 优越，交通条件便利。 5.7 公共设施条件 该项目所在地位于 *太阳，属于市政公用设施建设规划覆盖范围， 水、电、燃气、通讯、有 线电视等公用设施 齐全，高低压、通信、有线电 21 视、供排水、燃气等市政基础设施正在配套建设中，完全可以满足项目建 设需要，已具备项目建设条件。 供水：该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该 项目用水需求。 排水：该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入 市政雨水和污水管网系统。 供电：该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容,保 障项目用电需求。 通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域， 可满足项目固定和移动通讯要求。 5.8 施工条件 该项目址规划为建设用地 ，地面构筑物极少，附属物正在清理，“三通 一平”容易实现。 土方：该项目址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大 量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方 基本平衡。 砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路 运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑 材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。 22 第六章 工程建设方案 6.1 建筑设计 6.1.1 设计依据 （1） 民用建筑设计通则 （gb50352-2005） ； （2） 供电系统设计规范 （gb50052-95） ； （3） 建筑设计防火规范 （gb50016-2006） ； （4）其它有关的现行规范和规程； （5）项目承办单位提供的图纸与设计要求。 6.1.2 建筑设计指导思想与原则 项目宜遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社 会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美 化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则， 在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条 件，按照“以人为本、人与自然和谐相处 ”的规划理念，建设 “宜居”工 程和城市亮点工程。按照总体规划 “统一规划，分期实施 ”的工程组织原 则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精 品工程。 6.1.3 项目布局方案 为保证项目建设，在建筑设计、景观设计可聘请 有资质的设计单位， 精心做好规划和建筑设计及景观设计。项目居住区域基本上可以满足低 23 收入消费群体的住房功能需求。开放的小区空间与半围合的空间组合，保 持空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。 以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为 一体，有创意、合理的空间变化具有良好视觉景观和空间效果，有利于 营造宜人的生活居住空间。 6.1.4 主体建筑设计方案 项目建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风 格” ，融合古朴与现代、现代风情的文化品味。为使住宅的尺度更加宜人 亲切，在住宅单体设计时可引进退台处理，从次顶层开始减小建筑的体 量，使小区具有浓郁的地域文化风情及强烈的可识别性。 6.1.5 建筑风格设计 强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一 体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简 约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，扬弃欧陆风格的 大红、大黄的浮躁，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添 一分居家的宁静。 6.1.6 户型设计 户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室 内各功能分区合理 ，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公 共与私密空间分开。 户型设计更贴近人性化。厨房设计除 “一”型、l型，考虑开放式、 24 半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小 户型可采用自用间隔设计，体现个性品味。 落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台 （可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野）充分体现人性化设计。 6.2 结构设计 6.2.1 工程结构形式 该项目主要由多层建筑物组成，安全等级为二级。 6.2.2 结构设计依据 民用建筑设计通则 （gb 50352-2005) ； 住宅设计规范 （gb500961999） ； 建筑结构可靠度设计统一标准 （gb500682001） ； 建筑地基基础设计规范 （gb500072002） ； 建筑桩基技术规范 （jgj9494） ； 建筑结构荷载规范 （gb500092001） ； 混凝土结构设计规范 （gb500102002） ； 砌体结构设计规范 （gb500032001） ； 多空砖砌体结构技术规范 （jgj1372001） ； 建筑地面设计规范 （gb5003796） ； 建筑采光设计标准 （gb/t50033-2001） ； 建筑灭火器配置设计规范 （gb500152003） ； 建筑抗震设防分类标准 （gb502232004） ； 25 建筑物防雷设计规范 （gb5005794） （2000年版） ； 建筑抗震设计规范 （gb500112001） ； 建筑设计防火规范 （gb500162006） ； 国家现行的其它有关技术规范规程等。 6.2.3 抗震设计及荷载 *太阳抗震设防烈度为6度，建筑物均按6级设防。设计基本地震 加速度值为0.05g。框架抗震等级均为四级，剪力墙抗震等级均为三级。 餐厅、卧室、卫生间、楼梯间楼面均布活荷载 2.0kn/m2，阳台、露台 楼面均布活荷载2.5kn/m2，消防疏散楼梯活荷载3.5kn/m2，上人屋面活荷 载2.0kn/m2，不上人屋面活荷载0.5kn/m2，机房荷载7.0kn/m2。 建筑二次装修楼面荷载标准值（ kn/m2）分别为：厅、卧： 1.2，卫生 间：1.0。 基本荷载取值： 风荷载：基本风压值： w。= 0.35kn/m2； 地面粗糙度： b类 雪荷载：基本雪压值： s。= 0.55kn/m2； 6.2.4 结构材料 混凝土c25c30； 承重墙：0.00以下采用环保节能砖， m10水泥砂浆； 0.00以上采用环保节能砖， m7.5混合砂浆； 其他墙：0.00以下采用环保节能砖， m10水泥砂浆； 26 0.00以上采用环保节能砖， m5混合砂浆，厨卫可改用m5水泥砂浆； 钢筋及型钢： 热轧钢筋 hpb 235： fy=210n/mm2 热轧钢筋 hrb 335： fy=300n/ mm2 热轧钢筋 hrb 400： fy=360n/ mm2 冷轧带肋钢筋 crb 550：fy=360n/ mm2 型 钢 q 235b 焊条：手工电弧焊条采用e43xx系列。 6.2.5 结构选型 结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计，地基基础的设计 应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，再确定采用 的工程基础形式。 6.3 给排水系统 6.3.1 设计依据 建筑给水排水设计规范 （gb500152003） ； 建筑设计防火规范 （gb50162006） ； 建筑灭火器配置设计规范 （gb501402005） ； 室外给水设计规范 （gbj1386） ； 室外排水设计规范 （gbj1487） ； 生活杂用水水质标准 （cj25.289） ； 27 污水综合排放标准 (gb87981996)； 污水排入城市下水道水质标准 (cj30821999) ； 相关专业提供的设计条件等。 6.3.2 给水系统 1、设计原则 根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体， 合理分布供水区。既有利于安全和卫生，又要满足各建筑供水量和水压 的要求，考虑施工和维修便捷，尽可能缩短配水管线的总长度。 2、水源 该项目水源根据项目的实际情况自备水源，有条件的可由市政给水 管网接入。 3、用水量 可参照民用建筑设计防火规范 根据自己的实际情况有设计单位制 定满足以上条件的设计方案。 4、消防系统 项目的消防可安装消火栓给水系统、自动喷水系统。在小区内集中 设置消防水池和消防水泵。消防水池和消火栓泵、自动喷水泵可设在地 下室内。项目小区消防水池有效容积不小于 190m3。 室外消火栓给水由市政给水管道供水。室内消火栓给水分为一个区， 火灾初期用水可由屋顶消防水箱供水。 28 6.3.3 排水系统 1、设计原则 根据项目区总体设计和道路情况，合理预测污水量，合理计算雨水 量，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑 降低工程造价和运行管理维护费用。 2、雨水的收集和排放 项目雨水主要靠雨水口进行收集，分布在屋面、步行街、住宅区、 绿化地带和进排风口等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室 外雨水一起排入市政雨水管网。 3、污水的收集与排放系统 项目的污水收集系统有住宅卫生间、公用厕所、地漏等处的排水。 建筑采用单立管重力排水和底层单排。室内排出的污水经室外污水管导 入化粪池腐化处理后，再排入市政污水管网。所有的排水立管均敷设保 温层，防止管壁结露，降低管内水流噪音。整个排水系统设置器具透气 管。 4、敷设方案 项目区排水系统可采用雨污分流制，结合地形和实际情况，分区排 放。沿主干道路敷设d500d1000污水干管和雨水干管，雨水、污水干管 上每隔30米设雨水口和检查井（直径1000mm）各一个。在各主要路口和 建筑单体前预留dn1000的污水检查井。管道敷设于硬化路面以下，最小 坡度i=0.003。 29 6.3.4 主要设备材料选择 根据国家目前对输水管材的要求，该项目室内给水管可采用 ppr或pvc 管，室外给水管材可采用球墨铸铁管。室内排水管采用 upvc排水管，空调 冷凝水管采用upvc给水管，室外排水管采用双壁波纹管。室外雨水管采 用钢筋砼管d500或d1000。 6.3.5 系统与设备的控制 生活、消防水泵的启动由控制柜内微处理器的控制程序实施。水泵 控制柜带有时间均衡功能，它能在一个设定的时间周期内切换水泵的动 作顺序，使每一台水泵的累计工作时间都趋于一致。 给排水系统为无人值守设施，因此在水泵的控制柜里都设有管理系 统（bms）的接口。平时由管理系统负责对各水箱的高低报警水位、水泵 的供电状态、运行状态、故障情况进行监视。 自动喷淋系统和消火栓系统的稳压泵和增压泵的启动控制属于压力 控制的范畴。增压泵除了在消防中心能遥控起动之外，具有自动切换功 能，当某一台增压泵失效时会自动切换到备用水泵。 6.4 电气系统 6.4.1 供配电设计依据 民用建筑电气设计规范 （jgj/t1692） ； 住宅设计规范 （gb500961999） ； 建筑照明设计标准 （gb 500342004） ； 建筑物防雷设计规范 （gb5005794） ； 30 10kv及以下变电所设计规范 （gb5005394） ； 供配电系统设计规范 （gb5005295） ； 低压配电设计规范 （gb5005495） ； 低压配电装置及线路设计规范 （gb502232004） ； 电力装置的继电保护和自动装置设计规范 （gb5006292） ； 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （gb5006797） ； 火灾自动报警系统设计规范 （gb5011698） ； 其他资料。 6.4.2 设计范围 设计范围包括变、配电系统，照明与动力配电控制系统，防雷与接 地系统，等电位联结系统，火灾自动报警与消防控制系统，通信与网络 设施，电视设施，安防系统。 6.4.3 变配电系统 1、负荷等级与供电要求 普通住宅属二级负荷用户，其消防用电设备、排污水泵、生活水泵、 主要通道及楼梯间照明、设备房备用照明，属二级用电设备。 备用照明按二级用电设备供电，消防中心电源、安防系统电源、变 电所用电源、通讯设施 (电话、网络、电视机房 )弱电室电源也可按二级用 电设备供电。人防系统的应急照明属一级用电设备，人防系统重要的风 机及水泵属于二级用电设备， 其余用电负荷属三级用电设备。 二级负荷要求双回路电源供电，在末端配电装置内应可自动切换。 31 一级负荷的容量比较小，可采用蓄电池作备用电源，灯具自带蓄电池作为 自备应急电源。 根据建筑类别和负荷性质要求，该项目建筑物消防控制室、消防水 泵、排烟风机、应急照明、疏散指示标志等消防用电按二级负荷供电， 生活给水泵及弱电设备按二级负荷供电，其他按三级负荷供电。 2、变配电所项目小区可设一座 50kv高压开关所（可由供电有关部门 负责设计） ，也可由供电部门引一路独立的 50kv电缆回路作为主供电源， 另选1台柴油发电机为消防及重要负荷的备供电源。 高压配电线路可从变电所引至各建筑的室外低压配电线路（应协商 供电局确定） 。楼座内配电干线采用yjv-1kv电缆，支线采用bv-0.5kv铜 芯绝缘线。消防用配电线路采用阻燃型线缆。楼座内线路可采用金属线 槽明设和穿钢管暗设相结合的敷设方式。 高压电缆可采用yjv2210kv金属铠装型，在地坪下0.7米处直埋； 低压电缆户外部分可采用yjfav221kv金属铠装型，户内部分三级负荷 可采用yjfav1kv型及二级及消防负荷采用zryjfav1kv型，户外部 分直埋在地坪下0.7米处敷设，户内部分穿管或电缆桥架敷设。 小区内的景观照明及道路照明电源就近取得 ,采用yjfav221kv型电 缆沿路边0.5米直埋敷设。 6.4.4 电力系统 电源：项目小区工程可引来两路电源供电，两路电源同时工作。高 压系统电压等级可为10kv，低压系统电压等级为220v380v。 32 住宅的低压配电系统可在电源进户设置配电总箱，再以放射式系统配 电至各单元配电总箱，提高供电的可靠性。由单元配电总箱至楼层电度表 箱采用树干式系统。多层住宅的公共走廊、楼梯间照明计量表可设在一层 单元配电总箱内。 住宅内的消防设备用电（消防水泵、消防电梯等）及应急照明等属 二级负荷。楼梯照明灯采用电子延时开关控制，火灾时强制点亮。根据 负荷分级及供电要求，设两路电源供电。 住宅的配电系统可在地下室或一层设置低压配电室作为整个建筑的 配电中心，各层均设电气竖井和配电小间。 沿街商业的配电系统可由约 46户为一个配电点，在室外墙上设总 配电箱和电表箱，采用放射式配电系统引到各户商网配电箱，从变电所 引出的每条配电线路带23个配电点。 1、电力配电采用380/220v，50hz，三相四线制系统。 2、为保证消防用电设备（消防水泵、排烟风机、应急照明等）及重 要负荷（生活给水泵等）的可靠供电，采用双回路专用电缆供电，在末 端设双电源自动切换。其他电力设备采用放射式或树干式方式供电。 6.4.5 照明系统 主要采用荧光灯，其照 明标准、照明器型式可根据建筑场所的性质， 按国家规定执行。 人防、电梯间、楼梯间、公共通道和主要出入口等场所，应设急疏 散指示照明及楼层指示灯，在正常及事故时均点燃。 33 泛光照明和特殊照明，设计时按估算负荷预留电源，以便专业公司设 计安装。 光源：楼梯间、走道可采用节能型环型荧光灯管的吸顶灯照明，设 备用房、地下车库等场所采用荧光灯照明。考虑节能因素，荧光灯管选 用细管和紧凑型节能灯及高效率整流器。 应急照明：变配电所、消防控制室、楼梯、消防泵房等处设置火灾 应急照明，其容量按100%考虑，各层出入口设疏散指示灯和标志灯。应 急疏散、楼层指示灯等应急照明灯具及标志灯采用自带蓄电池，其工作 时间应不少于60min。 6.4.6 防雷与接地系统 项目工程均可按三类防雷建筑设计，每个配电点设总等电位连接， 卫生间做局部等电位连接。避雷带采用 12镀锌圆钢沿屋顶女儿墙明敷； 引下线利用建筑物结构柱或剪力墙内两根主筋 (16),上端与避雷带焊接 ,下 端连接基础钢筋及桩基内主筋。屋面避雷带网格不大于 20m20m或 16m24m。 在建筑物外周被用作引下线的结构柱其距室外地坪 0.8m处预埋接地连 接板12012010作为接地电阻测试点；接地装置利用桩基内的主筋承 台及基础梁底部水平方向的主筋焊接连通成一闭合回路。要求突出屋面 的所有金属物均应就近与避雷带网格连接。上述各种连接包括钢筋搭接 均为牢固焊接 ，焊接处应涂防腐漆。 为防雷电波入侵，进出建筑物的各种金属管道、穿线钢管、电缆金 34 属外皮等在入户处与接地装置连接。 接地系统采用tns系统并进行等电位联结。所用强弱电系统及防 雷接地系统共用接地体，接地电阻要求不大于 1欧姆。 6.5 电讯设计 6.5.1 设计依据 民用建筑电气设计规范 （jgj/t1692） ； 火灾自动报警系统设计规范 （gb5011698） ； 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 （gb/t503112000） ； 有线电视系统工程设计规范 （gb5020094） ； 智能建筑设计标准 （gbt503142000） ； 其他资料。 6.5.2 设计范围 设计范围包括通讯系统，有线电视系统，可视对讲系统，火灾自动 报警系统。 6.5.3 通讯系统 项目小区按一户一宽带网络及电话线路接入，宽带网络及电话信号 电缆由小区外部引至弱电房，弱电房可设在一层。 弱电信号电缆穿外经110mm双壁波纹管暗敷于地坪下0.8米处，转弯、 分支处及每隔50米段设弱电井或弱电手孔。 在各建筑物一层设电话端子箱及网络箱，住户电话分支线采用 rvs 20.5导线，网络分支线采用5类信号电缆，均穿硬质pvc管穿墙或电缆 35 井敷设。 6.5.4 有线电视系统 电视信号由市有线电视网引来，有线电视网系统采用放大器、分配 器、分支器及同轴电缆组成网络，用户终端的电视信号输出电平要求为 644db，图象清晰度应在四级以上。 干线选用sywv7512型，用户分支线选用syv755型，穿硬质 pvc管在板、墙内暗敷。 公共建筑内有线电视系统 预留在弱电箱内，引出部分由用户二次装修 确定。 室外有线电视信号引入处加装避雷保护器，以防止雷电波侵入。 6.5.5 可视对讲系统 在每栋楼一层住宅门口设门口对讲机系统，在各住户内设可视对讲 分机，分机除可以与门口对讲机通话外，还可以根据来访者情况进行开 启防盗门、报警等操作。 6.5.6 火灾报警系统 采用中心控制报警系统，消防中心控制室设集中报警控制器，对区 域内的消防进行探测监视和控制。消防控制室的报警控制设备由火灾报 警控制盘、事故广播设备、消防对讲电话、 crt图形显示器、打印机、备 用电源等组成。 在消防控制室设置联动控制台，控制方式分手动和自动控制两种， 通过联动控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、加压 36 送风系统以及切断一般照明及动力电源的监视和控制。 事故广播系统采用定压式输出，在各层楼梯间等适当位置设置 3w耐火 型扬声器或声光报警器，安装在距地 2.5m的墙上。消防事故广播回路按 楼层分路，当发生火灾时，消防控制室内值班人员可根据火灾发生区域， 自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。 在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当 位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵房等处设置 消防直通对讲电话分机，同时在消防控制室内设专用消防报警电话。 6.6 燃气工程 6.6.1 燃气设计依据 非洲省城市燃气管理办法 （黔府发19964号） ； 城市燃气管理办法 （建设部62号令） ； *城市总体规划 （20092020）燃气工程规划； 城镇燃气设计规范 （gb500282006） ； 天然气 （gb178201999） ； 聚乙烯燃气管道工程技术规程 （gjj632008） ； 城镇燃气输配工程施工及验收规范 （cjj332005） ； 燃气用埋地聚乙烯管材 （gb15558.11995） ； 燃气用钢骨架聚乙烯塑料复合管 （cjt1252000） ； 燃气用钢骨架聚乙烯塑料复合管件 （cjt1262000） ； 燃气用不锈钢波纹软管 （cj/t1972004） 。 37 6.6.2 气源 由非洲燃气（集团）有限责任公司负责供应 ，天然气高效、清洁，是 现代化城市的通用能源。项目 区域属市政天然气供气规划范围，可预留接 口，燃