国购集团房地产开发组织管理手册(流程修订版).doc

文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 1 页 共 55 页 组织管理手册组织管理手册 （流程修订版）（流程修订版） 编制编制日期日期 审核审核日期日期 批准批准日期日期 修订记录修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 2 页 共 55 页 目目 录录 第一部分第一部分 组织管理手册说明组织管理手册说明4 4 一手册的基本内容 .4 二手册的发布、调整和修订 .5 第二部分第二部分 组织架构设置组织架构设置6 6 一集团组织架构图 .6 第三部分第三部分 集团委员会设置集团委员会设置7 7 第四部分第四部分 总部各部门职能和组织架构总部各部门职能和组织架构 1010 一、通用职责 10 二、审计管理中心 12 三、投资发展部 14 四、市场营销部 15 五、商业发展部 20 六、规划设计部 22 七、工程管理部 24 八、成本管理部 26 九、采购管理部 28 十、运营管理部 30 十一、行政管理部 33 十二、人力资源部 35 十三、财务管理部 37 第五部分第五部分 城市公司的组织架构与部门职能城市公司的组织架构与部门职能 4040 一、组织架构图 40 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 3 页 共 55 页 二、通用职能 40 三、营销部 42 四、项目部 44 五、成本部 47 六、综合部 48 七、财务部 51 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 4 页 共 55 页 第一部分第一部分 组织管理手册说明组织管理手册说明 本手册用以说明安徽国购集团房地产开发部分的组织关系、权责关系，是集团房地产开发组织管 理的基本文件。 一手册的基本内容一手册的基本内容 组织管理手册主要包括两部分的内容： 1、组织架构概述：本部分是集团组织结构图的概述，通过组织结构图阐述各部门之间的关系。 2、集团部门职能：本部分分别阐述了集团和城市公司各部门的部门组织架构设置图和主要的职 能。 注： 集团各岗位的工作目标和内容、上下级关系、主要职责、能力素质要求等，在岗位说 明书中明确。 集团关键权责的描述，见权责手册 。 集团各项业务的开展和具体操作，见流程管理手册 。 角色定义： 负责：承担主要责任,对所承担的任务行使策划、协调、执行、督促的职责，并对工作成果 与预期目标的符合性承担主要责任。 主导：是某项工作或活动的牵头者并担负主要责任。 组织：牵头并协调相关部门完成某项需要多方共同参与完成的工作任务，该角色对结果承担 主要责任。 参与：与其他主导部门共同完成工作或活动，或提供有关支持，负有一定的责任。 拟订、制订：编制相关文件，需要经过必要审批程序。 建议：口头或书面提出完善改进措施。 审核：对拟决策的议题或文件进行审查核实，有变更的可能。 评审：由主导部门组织相关部门对议题进行讨论或评价，给出意见的过程。 审批：对拟决策的议题或文件进行审核批准，给出执行许可。 执行：具体落实完成某项工作或活动。 报备、备案：向有关部门或领导备份或告知。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 5 页 共 55 页 监控：根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标或制度规范进行检查和纠正。 审计：根据集团制度规范、流程、国家法规审查集团各类工作是否有违规现象，提出审查意 见的过程。 二手册的发布、调整和修订二手册的发布、调整和修订 1.本手册是集团组织管理的基本文件，是组织结构建设必须遵循的依据，也是组织发展的重要 保障之一。 2.运营管理部应根据集团发展要求、及权责分配的调整或业务流程的变化，及时对集团组织结 构提出调整修订方案（人力资源部配合完成部门架构的设置方案） ，报集团决策层评审和董 事长审批通过后下发执行。人力资源部根据批准的新组织管理手册完成相关岗位说明书的调 整修订。 3.本手册的发布和更新由运营管理部负责。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 6 页 共 55 页 第二部分第二部分 组织架构组织架构设置设置 一一集团组织集团组织架构图架构图 财务管理部 商业公司 采购管理部 运营管理部 人力资源部 投资发展部 商业发展部 成本管理部 总裁 审计管理中心 投资决策委员会 物业公司 董事长 产品决策委员会 招标采购委员会 行政管理部 城市公司1 城市公司2 营销副总裁 /总助 工程管理部 市场营销部 设计副总裁 /总助 运营副总裁 /总助 财务副总裁 /总助 采购副总裁 /总助 规划设计部 商业板块 投资管理中心 战略发展中心 工程副总裁 /总助 注： 1. 总部各部门对城市公司的实线关系，表示总部职能部门直接操作该业务，派人与城市公司进行业 务对接，若直接操作负责人到城市公司项目所在地现场工作，则城市公司对其进行日常行政管理。 2. 总部各部门对城市公司各部门的虚线关系，表示总部职能部门对城市公司对应部门提供体系建设 指导、业务运行的监控和专业支持服务，该部门的业务由城市公司直管。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 7 页 共 55 页 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 8 页 共 55 页 第三部分第三部分 集团委员会设置集团委员会设置 一一 投资决策委员会投资决策委员会 1. 决策事项：对新项目可行性研究报告进行最终的决策评审。 2. 人员组成和机构设置： 2.1 主任委员：董事长 副主任委员：总裁 委员：董事副总裁、财务副总裁、营销副总裁、工程副总裁、设计副总裁、运营副总裁 列席成员：投资发展部、市场营销部、商业发展部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、 运营管理部、财务管理部的部门经理和新项目所在地的城市公司总经理根据需要列席参与，董 事长、总裁认为需要参与的集团内外部人员亦可列席。 2.2 投资决策委员会下设“项目拓展小组” ，对新项目可行性研究报告准确性负专业责任： 组长：投资发展部经理 组员：市场营销部、商业发展部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、财务管理部、运营 管理部 2.3 投资决策委员会的日常事务工作由总部投资发展部执行，包括会议组织、会议纪要记录和发放、 会议决策事项的组织执行等。 二二 产品决策委员会产品决策委员会 1.决策事项： 产品定位策划报告 建筑概念、规划方案、景观方案、示范区和样板房方案设计成果 建筑单体方案 户型方案 产品标准 材料设备选型清单 目标成本的确定及总体成本突破一级科目 5%以上的目标成本调整 2. 人员组成和机构设置： 2.1 主任委员：董事长 副主任委员：总裁 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 9 页 共 55 页 委员：财务副总裁、采购副总裁、工程副总裁、设计副总裁、营销副总裁 列席成员：市场营销部、商业发展部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、采购管理部的 部门经理，项目所在地的城市公司总经理、项目总监、项目部经理、内部专家根据需要 列席参与。 2.2 产品决策委员会的日常事务工作（项目决策会议组织、会议纪要记录和发放、会议决策跟踪） 的执行由决策发起部门进行。 三三 招标采购委员会招标采购委员会 1. 决策事项 全项目采购策划成果-项目采购策划表的确定。 工程、材料设备、营销、设计招标入围单位确定。 工程、材料设备、营销、设计中标单位确定（工程、材料设备金额100 万时） 。 工程、材料设备、营销、设计年度供方评估。 2. 招标采购委员会人员组成和机构设置： 2.1 工程招标采购委员会 主任委员：董事长 副主任委员：总裁 委员：财务副总裁、采购副总裁、工程副总裁，以及主任委员与副主任委员临时指定的集团内 外部其它人员。 列席成员：采购管理部、成本管理部、工程管理部负责人及城市公司总经理，规划设计部必要 时参与。 2.2 材料设备招标采购委员会 主任委员：董事长 副主任委员：总裁 委员：财务副总裁、采购副总裁、设计副总裁，以及主任委员与副主任委员临时指定的集团内 外部其它人员。 列席成员：采购管理部、成本管理部、规划设计部部门负责人及城市公司总经理，工程管理部 必要时参与。 2.3 营销招标采购委员会（营销设施建造按工程招标采购委员会或材料设备招标采购委员会执行） 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 10 页 共 55 页 主任委员：董事长 副主任委员：总裁 委员：财务副总裁、营销副总裁，以及主任委员与副主任委员临时指定的集团内外部其它人员。 列席成员：市场营销部（参与住宅营销供方采购） 、商业发展部（参与商业地产供方采购） 、财 务管理部部门负责人。 2.4 设计招标采购委员会 主任委员：董事长 副主任委员：总裁 委员：财务副总裁、设计副总裁，以及主任委员与副主任委员临时指定的集团内外部其它人员。 列席成员：规划设计部、成本管理部，工程管理部视需要参加。 3. 招标采购委员会下设“招标采购执行小组” ，其人员组成和机构设置： 3.1 工程招标采购执行小组： 组长：采购管理部经理 组员：成本管理部、工程管理部负责人及城市公司总经理，规划设计部必要时参与。 3.2 材料设备招标采购执行小组： 组长：采购管理部经理 组员：成本管理部、规划设计部负责人，工程管理部负责人必要时参与。 3.3 营销招标采购执行小组： 组长：市场营销部经理或商业发展部经理 组员：财务管理部负责人，市场营销部或商业发展部视需要可参与住宅地产项目或商业地产项 目。 3.4 设计招标采购执行小组： 组长：规划设计部经理 组员：成本管理部负责人，工程管理部负责人视需要参与。 3.5 招标采购执行小组负责技术标和商务标的制订、评审，并对评标结果的准确性负专业责任。 4. 招标采购委员会的日常事务工作由各招标采购执行组长负责，包括招评标各阶段会议组织、会议 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 11 页 共 55 页 纪要记录和发放、会议决策事项的组织执行等。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 12 页 共 55 页 第四部分第四部分 总部各部门职能总部各部门职能和组织架构和组织架构 一、一、通用职责通用职责 1.1.规范化体系建设规范化体系建设 1)负责健全、完善和修订与本部门职能相关的管理制度、管理流程、成果标准和使用模板等。 2)完善本专业的风险管理体系建设，将风险点的防范措施嵌入本专业的制度和流程之中。 3)负责建立本部门与总部各部门、城市公司对应部门的业务衔接和工作协调机制。 4)配合人力资源部门完成本部门岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善工作。 2.2.战略配合和计划管理战略配合和计划管理 1)根据公司整体战略发展规划，分解、细化和制订本专业职能规划和阶段性重点工作，为实现 集团整体战略目标提供保障和战略决策依据。 2)在本专业职能规划期内落实各项规划内容，并根据外部市场环境和内部管理环境的变化，滚 动修订规划目标，确保公司整体战略目标的实现。 3)根据集团年度经营计划，编制本部门年度和月度工作计划，并负责计划的执行、控制和反馈。 4)根据集团业务开展的实际情况，对本部门工作计划进行有效分解，并监督辅导本部门员工的 实施。 5)按照集团计划管理和绩效管理相关规定，参与配合集团计划考核工作。 3.3.知识管理知识管理 1)定期总结工作实践中的成功经验和失败教训，不断积累，逐步形成本专业知识库和教学案例， 并将成功经验与其它部门分享。 2)有计划的组织员工在专业知识方面进行深化学习。 3)提出本专业培训需求，组织集团内专业人员的交流、座谈和培训等，促进专业管理水平的提 高。 4.4.管理创新管理创新 1)根据集团业务发展现状和当前管理中存在的问题，结合本专业标杆企业先进的管理模式和科 学的管理方法，不断在专业管理方面进行创新，保持集团发展的驱动力。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 13 页 共 55 页 2)通过对市场环境的预测，判断未来市场走势，从而保持对专业管理的动态调整和创新，以适 应市场环境变化。 5.5.协作配合协作配合 1)根据集团的管理制度和业务流程，配合其它部门完成各项工作。 2)对本部门主导的工作，主动协调相关部门按时完成。 3)负责配合完成本专业信息化系统的开发和维护。 6.6.总部各部门对城市公司的业务指导和管理总部各部门对城市公司的业务指导和管理 1)指导城市公司对接部门开展专业化工作和管理工作，对在工作中发生的重大专业问题提供决 策支持和服务。 2)按管理权限审核或备案城市公司上报的相关资料，并反馈专业指导意见。 3)协助城市公司开展相关专业的团队建设工作。 7.7.日常事务管理日常事务管理 1)按照集团信息管理相关规定，统计本部门责权范围内的业务信息和数据，汇总、编制本专业 工作月报，按时提交相关人员参考。 2)配合人力资源部门开展绩效考核工作，制订本专业绩效考核指标，并提供相关专业支持。 3)组织部门内部工作例会，布置各项具体工作任务和考核重点，总结上阶段工作成果，并收集 绩效数据，对员工进行绩效考核。 4)负责编制本部门的预算，并在执行中有效控制。 5)负责本部门使用的办公设备设施的日常使用管理。 6)负责本部门档案整理、建档、借阅等管理。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 14 页 共 55 页 二、二、审计管理中心审计管理中心 部门使命部门使命 从最有效的防范风险角度，建立集团内部控制和风险管理体系，为各层级和业务单元预防与控制 经营与管理风险搭建专业平台，对集团所有业务经营和内部管理进行审计。 部门组织架构部门组织架构 审计管理中心经理 工程审计师财务审计师综合审计师 备注：审计师根据专业需求可设置财务、成本等专业方向的专业审计师，与审计管理中心经理形成专业互补。 部门职能部门职能 1. 内控体系管理 1)建立健全集团管理体系内控机制，分析和识别集团经营中各种风险控制点，并制订对风险 点管理的分级分类管理规范。 2)根据风险点组织编制集团各种风险识别标准和防范措施，对集团经营管理流程规范度提出 合理化建议或优化防范方案，定期检查或抽查各单位对风险防范的执行情况，并跟踪检查 中发现的问题的落实情况。 3)根据开发过程中暴露的问题和处理结果，督促相关部门完善本专业的风险预控措施。 2. 财务审计 1)负责组织审计资源，组织实施财务日常审计和专项审计，对集团内部的资产、负债和损益、 财务收支情况、资金管理、税务规划的合理性等进行审计。 2)负责对各城市公司的经营状况进行审计，对审计结果提出处理建议。 3. 工程审计 1)建立健全工程审计制度规范，建立重大项目的全程合规性跟踪审计及其他事项的报备抽查 体系,组织包括合同审计、招标审计、工程结算审计等关键事项的合规性审计。 2)对工程审计过程中发现的问题进行提示、建议或提交相关报告。 4. 管理审计 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 15 页 共 55 页 1)组织集团内部的管理和经营效益审计。 2)负责集团的流程规范性执行审计。 3)负责集团内部的年度经营绩效审计、管理人员的任期审计及离任审计，提出处理意见。 4)其他认为可能存在风险事项的审计。 5. 审计供方管理 1)负责审计单位、会计师事务所与工程造价咨询单位等审计供方的考察、选择、合同签订与 履约管理。 2)负责与审计供方过程协调、配合与服务费支付办理工作。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 16 页 共 55 页 三、三、投资发展部投资发展部 部门使命部门使命 通过土地信息搜集与市场研究，组织项目拓展、可行性研究工作，牵头土地获取工作，为公司发 展提供项目资源支持，有力支持集团项目开发。 部门组织架构部门组织架构 投资发展部经理 项目拓展主管 市场研究专员 部门职能部门职能 1.土地市场研究 1) 收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态。 2) 负责目标区域的房地产市场趋势、区域房地产发展和相关市场信息收集、分析与研究。 3) 负责目标区域经济发展、城市规划、政府效率、消费者行为模式、消费趋向及土地相关政策等 信息的收集、分析与研究。 4) 土地资源信息的日常收集和土地信息库建设维护，组织编写土地市场动态报告。 5) 组织市场调查、现场考察工作，撰写市场调研报告并提出投资建议。 2.土地储备计划制订 1) 根据集团投资目标及管理策略研究投资方向，为集团明确投资拓展区域和方向提供建议。 2) 组织制订集团年度土地储备计划和项目投资计划及其相关预算。 3. 项目拓展与论证 1) 筛选土地信息，寻找投资机会，组织住宅项目与商业项目可行性研究，编制、评审可研报告。 2) 对公开招拍挂项目，负责组织相关部门（项目拓展小组）对目标地块进行综合分析，编制竞买 方案，向集团领导提出竞标建议，并组织实施应标、竞买、竞标等工作。 3) 对非公开招拍挂项目，协助集团领导进行项目谈判，组织相关部门（项目拓展小组）完成项目 尽职调查、可研分析、财务分析、相关协议的草拟和签署等工作。 4) 组织土地获取后的项目交接。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 17 页 共 55 页 四、四、市场营销部市场营销部 部门使命部门使命 通过项目定位策划、项目营销策划与项目销售管理、客户资源开发与客户服务管理，确保产品满 足客户需求，保证项目销售达到集团目标，提升客户满意度和品牌忠诚度，并通过品牌建设，持续提 高集团的知名度、美誉度。 部门组织架构部门组织架构 市场营销部经理 策划主管 销售主管 策划师营销文员 策划助理 媒介专员 客户关系主管 客服专员 项目客服主管 项目客服专员 备注：项目客服团队，一项目一配置，工作地为项目现场 部门职能部门职能 1.营销供方管理 1) 负责公司营销供方资源的收集和开发，建立营销供方评价标准并组织评估，建立营销合格供方 名录。 2) 负责组织编制营销招标文件。 3) 组织营销供方资质审查、招标组织与合同签订工作，发挥集团议价优势。 2.市场研究 1) 组织对项目所在城市房地产产品的消费者需求结构、特点、变化趋势的分析与研究，并持续进 行监控。 2) 组织对项目所在城市房地产市场的供求、竞争楼盘、重点楼盘进行收集分析与研究。 3) 组织对项目所在城市市场上成功产品策划、营销策划案例和先进、有效的营销方法手段的收集 分析与研究。 3.项目定位及设计配合 1) 参与住宅项目可研，提出住宅项目有关的市场、客户、产品定位建议。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 18 页 共 55 页 2) 组织住宅项目产品定位，负责组织项目定位报告的拟订及报审。 3) 参与商业项目的项目定位，提出商业项目中与住宅产品有关的市场、客户、产品定位建议。 4) 参与概念、方案、初步设计任务书和成果评审，就产品的市场、客户定位与产品方案的匹配与 设计管理部保持良好的互动。 4.营销策划 1) 负责项目的整体营销策划工作，拟定项目的营销策划方案，包括物业、会所经营方案。 2) 组织营销方案的评估、评审。 3) 组织城市公司营销部制定项目销售策略、销售价格及销售费用预算。 4) 编制的开发项目营销的主要节点进度计划，并监督实施。 5) 根据公司营销策略，审核城市公司制定的楼盘推广策略、推广计划，并监督实施。 6) 负责制定公司大型促销活动计划，并组织实施。 7) 参与城市公司组织的售楼处、会所、样板间布置方案策划和评审。 5.销售管理 1) 负责住宅和商业可售物业的销售统筹管理。 2) 负责制作各种项目宣传资料、模型。 3) 负责标准化销售案场管理体系的建立及维护，以及对标准化案场管理进行指导、监督和人员培 训。 4) 负责对项目销售人员进行培训计划和资源的统筹，并组织实施培训。 5) 监控销售计划执行，备案销售动态信息及阶段销售总结，对集团销售目标达成情况进行阶段分 析，对各项目的销售目标偏差进行预警、提出阶段销售目标调整意见供集团决策层参考。 6) 参与项目后评估，负责市场和客户定位与实际达成情况的对比分析。 6.品牌管理 1) 组织制订集团品牌规划、年度品牌推广计划并组织实施。 2) 负责集团 vi 系统的建立、维护，并管理公司品牌传播系统。 3) 负责集团品牌宣传中的大型广告牌、告示牌、宣传册、外部媒体广告的联系、设计、制作、发 放/发布和效果评估。 4) 提出项目品牌（vi）实施方案，并组织实施。 5) 定期进行地产品牌发展状况评估，包括品牌知名度、美誉度、品牌营销事件效果评估等，根据 评估结果，调整品牌定位或品牌推广计划。 7.会刊编辑与网页维护 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 19 页 共 55 页 1) 基于公司品牌与客户服务规划，策划、编辑、发放会刊。 2) 负责公司网站网页信息的更新维护。 8.客户资源管理 1) 收集集团项目客户资源，建立集团客户资源库。 2) 整合和管理集团客户资源，进行客户资源的二次开发。 9.会员管理 1) 负责客户会的统筹规划。 2) 负责会员档案资料的维护、更新与日常管理。 3) 根据需要邀请会员代表参加专题座谈会或个别访谈，搜集客户需求、生活方式等最新信息以及 客户的相关建议。 4) 根据需要邀请会员代表参加公司新策略的论证和宣传。 5) 根据需要，邀请会员代表参与项目竣工入住前的验收。 10.会员服务策划 1) 负责会员服务项目、消费优惠以及会员活动的策划。 2) 寻找商业资源，扩大会员服务范围。 3) 解答会员服务咨询，为会员提供相关服务。 4) 负责售后客户关系的维护，建立售后客户档案。 11.客户满意度管理 1) 建立回访制度，开展客户回访工作。 2) 组织重大的客户服务宣传工作。 3) 进行重点客户的跟踪管理工作。 4) 组织开展客户满意度调查活动，分析客户满意度调查结果，提出改进建议回馈相关部门。 12.客户承诺管理 1) 跟踪、诊断相关部门对客户的承诺，发现问题及时提出修正建议。 2) 提出公司关于承诺的意见建议。 13.客户投诉处理 1) 对客户投诉进行分类，并建立分类处理的流程与标准。 2) 记录、分析客户投诉信息，将客户投诉信息传递到相关部门，跟进客户投诉处理结果，并及时 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 20 页 共 55 页 回馈客户。 3) 记录、整理、分析客户投诉处理状况，提出相关改进建议，并回馈到相关部门。 4) 办理客户的索赔事宜和因施工质量问题造成的赔付，督促施工单位承担赔偿责任。 5) 协调落实客户投诉的房屋维修。 14.工程维保管理 1) 负责集中交房三个月以后至保修期间的已交付物业的工程保修管理工作。 2) 管理工程维修质量保证金，提出工程维修质量保证金的支付申请。 3) 对客户提出的工程维护问题进行技术判定，跟踪项目部、设计管理部研究、制定维修方案。 4) 联系施工单位、第三方维护队伍及物业公司，高效解决客户维护问题。 5) 对维保出现的工程质量问题和质量通病及时反馈相关部门。 15.销售风险检查组织 1) 组织制定销售风险检查方案。 2) 组织相关部门进行销售前风险检查，并跟踪销售风险的改进、落实。 16.客户入住管理 1) 组织进行客户入住前的模拟验收，并跟踪模拟验收问题的整改情况。 2) 组织制定客户集中入住的交房方案。 3) 统筹安排集中入住前期的准备及现场工作的组织安排。 4) 组织集中入住手续的办理。 5) 跟进各部门对客户入住时反馈信息的处理情况。 17.物业衔接管理 1) 审核物业公司的物业管理方案。 2) 审核物业公司服务收费标准与服务协议。 3) 审核物业管理规范与标准，监督管理物业公司的服务质量，并对相关问题提出整改意见，保证 物业公司服务符合公司服务品牌要求。 4) 协调物业公司与公司内各部门间重大工作关系。 18.其它配合工作 1) 参与项目定位评审，从客户体验角度提出合理建议。 2) 参与方案设计各阶段的成果评审，提出合理建议。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 21 页 共 55 页 3) 参与项目竣工验收与物业移交。 4) 配合行政管理部的集团危机处理工作。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 22 页 共 55 页 五、五、商业发展部商业发展部 部门使命部门使命 商业发展部是公司商业项目的经营策划部门，它通过市场研究、商业定位与策划来为公司商业业 务发展服务。 部门组织架构部门组织架构 商业发展部经理 策划招商主管 商业发展文员 商业策划师 商业运营主管 部门职能部门职能 1.商业资源管理 1) 负责收集商业类供方的资料，建立公司商业类供方信息库、价格信息库。 2) 组织制定公司商业类招标文件、合同的标准格式范本。 3) 负责审查商业类战略供方的资质。 4) 负责重大商业类供方的洽谈。 5) 负责对公司重大商业类合同进行履约检查。 6) 负责对外商务谈判、商务文件等商务档案的管理。 2.商业地产市场研究 1) 收集、分析商业地产政策、市场信息，把握政策、市场动态，并编写商业信息月报。 2) 根据公司需要开展专题研究，并提交专题研究报告。 3) 对城市各区域进行调查，并通过现场勘察为项目获取做前期准备。 4) 收集商业地产方面的市场信息，开展商业项目业态规划等研究。 5) 组织对商业地产市场上成功产品策划、营销策划案例和先进、有效的营销方法手段的收集分析 与研究。 3.商业项目前期论证参与 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 23 页 共 55 页 1) 配合项目论证，就商业项目的前期定位及可行性给出建议，并就特定项目给出专业数据及可行 性分析。 2) 可研阶段提出商业初步定位，并根据商业定位和招商目标的商业需求，提供基本的商业建筑要 求(例如层高、柱距、荷载、用电量、燃气、上下水等)。 3) 参加设计成果商业部分的评审，配合公司相关部门对新项目的确定给出商业方面的意见。 4.商业策划 1) 负责组织商业项目的定位策划，组织编制商业地产项目的定位报告，并提交报审。 2) 根据商业定位，进行商业业态组合论证，提出商业业态规划方案。 3) 负责提出商业物业持有方式建议。 4) 设计招商渠道,提出招商策略，并结合市场价格水平提出明确的租金价格和建议销售价格。 5) 收集各种招商信息，指导、支持商业公司的商业招商推广。 5.主力店招商 1) 负责主力店客户的招商及商务谈判工作，制订相关招商计划并负责协调各相关部门工作。 2) 负责与主力客户租赁合同的起草、谈判、审核和合同签订工作。 3) 取得主力店初步技术条件，组织协调规划设计部与主力店的具体技术对接工作。 4) 主持协调项目建设中与主力店的关系，如主力店设计变更、主力店进场装修、物业移交和主力 店开业等。 5) 参与当地城市公司与主力店物业交接，掌握物业实际交付状态和进场日期 。 6) 负责与主力店的公共关系工作。 7) 负责审查项目中有关主力店的对外宣传内容。 8) 负责的主力店保证金管理工作 。 6.商业运营管理 1) 根据集团下达的年度经营目标，制定各商业地产项目年度经营目标。 2) 审核各商业地产项目制定的年度经营计划和日常重点工作计划，并监控计划实施情况。 3) 定期分析商户的经营状况，提出运营改善建议。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 24 页 共 55 页 六、六、规划设计部规划设计部 部门使命部门使命 是集团设计管理的归口部门，通过产品研究、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计和产 品实施，确保项目产品能够实现公司项目定位，保证公司产品的合理性和先进性，提高项目综合效益。 部门组织架构部门组织架构 规划设计部经理 设计文员 项目责任设计师 专业设计主管 专业设计主管 专业设计师 专业设计师 备注：1、据项目需要配置规划、建筑、结构、水电、设备、室内、景观等专业设计师，根据业务规模与项目需要， 形成住宅、商业设计的各专业小组。 2、住宅设计：1 个建筑设计师通常负责 20 万平米设计面积/年，其它专业设计师设计管理面积加倍：商业设 计：专业设计师相对住宅设计而言负荷应有所降低，应加大建筑设计师、水暖设计师、电气设计师、设备 设计师、室内设计师的配置。 3、项目责任设计师定位于项目设计过程的全程参与，根据项目大小、类型确定在后期是否派驻现场专门负责 设计变更管理。 部门职能部门职能 1.设计供方管理 1) 积累设计供方（设计单位、外部专家、勘察单位）资源，充实、完善集团设计供方库。 2) 负责概念、方案、初步、施工图、景观设计的设计招标文件的编制及相关工作。 3) 负责住宅项目与商业项目概念设计、初步设计、施工图、景观（方案、初步设计与施工图）设 计单位的考察、资格审查、合同谈判与签订工作。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 25 页 共 55 页 4) 负责与设计单位的协作、联络、履约评估与费用管理等工作。 5) 负责设计专家资源的统一管理。 6) 参与集团招标文件、合同的标准化作，负责设计招标文件与合同的标准化。 2.产品研究 1) 负责建立、健全公司产品标准体系，对项目产品标准的使用进行监督与指导。 2) 收集和分析产品设计资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。 3) 负责公司项目的产品配置（产品档次）工作。 4) 组织总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准。 5) 负责产品标准的推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。 3.项目设计管理 1) 参与一二级项目计划制订，负责提出设计类节点时间。 2) 制订项目各阶段设计专项计划，经审批后实施。 3) 参与新项目可行性研究，负责新项目可研报告中的概念设计草案。 4) 负责组织完成住宅项目与商业项目的概念设计、规划及单体方案设计、初步设计、施工图设计， 以及景观、示范区、样板房、室内装修、以及职责范围内的专项设计和二次设计，包括设计任 务书的制订、组织评审及委派，设计过程交流对接和管理、设计成果组织评审等。 5) 负责拟定材料设备清单，组织材料设备的选型定板评审。 4.项目实施阶段的设计配合 1) 参与向施工单位进行的施工图交底。 2) 参与总部负责的工程、材料设备招标工作，包括工程承包商和材料设备供应商考察及资格预审、 编制/审查招标文件技术标部分、参与技术评标等。 3) 负责材料供货样板的确认，必要时参与甲供材料设备进场验收。 4) 审核项目设计变更申请，组织项目设计变更论证，跟进和落实变更结果，并定期统计变更情况。 5) 配合项目部的报批报建工作，及时提交报建图纸和相关资料。 6) 负责项目现场的技术服务，及时解决项目施工中设计技术问题。 7) 配合销售资料、模型的制作，审核销售模型的效果，负责销售合同附图的制作，为营销专业提 供必要的咨询和售前培训。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 26 页 共 55 页 8) 配合项目部进行面积预测和实测。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 27 页 共 55 页 七、七、工程管理部工程管理部 部门使命部门使命 是集团商业和住宅项目工程管理的归口部门，它通过工程技术标准、管理规范的建立与实施检查， 有效指导、监管项目工程技术管理状况，提升公司工程质量，建立集团在产品设计和工程实现方面的 核心能力。 部门组织架构部门组织架构 工程管理部经理 工程主管专业工程师 备注：据项目需要配置土建、水暖、电气、设备等专业工程师。 部门职能部门职能 1.工程技术研究与管理 1) 负责搜集行业、竞争对手的工程技术数据，掌握当前房地产行业工程技术发展状况，建立集团 工程技术信息库。 2) 研究集团工程管理状况，编制工程技术标准、施工工艺控制标准等，并组织实施。 3) 负责新工艺、新材料、新设备的应用研究及推广。 4) 负责前期的工程技术问题解决方案策划。 5) 审查项目施工组织设计，主持项目重大工程技术问题的解决方案的论证和审定。 6) 收集、汇总、分析工程信息，建立工程案例信息库。 7) 制定技术数据管理制度，对项目技术、施工数据管理情况进行检查和监督。 8) 组织开展城市公司间的工程技术学习、交流。 2.工程进度管理 1) 对项目工程的季度和月度计划执行情况进行监督，分析计划完成情况并提出预警或调整建议。 2) 参加总包施工总体进度计划和施工组织方案的审查。 3) 参与分项施工进度计划和施工组织方案的审查。 4) 参与规划验收、主体工程和分项工程竣工验收。 3.工程质量安全管理 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 28 页 共 55 页 1) 建立集团工程质量安全管理标准，并组织实施。 2) 审核城市公司编制的工程管理策划方案，审核项目质量管理计划、施工技术方案审核计划、工 程技术交底计划的合理性。 3) 审核城市公司的重大质量、安全事故处理方案，协助城市公司处理重大质量、安全事故。 4) 组织定期对项目工程检查和监督，并根据项目实际情况，可不定时抽查。 5) 跟踪项目工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结。 6) 协助处理工程重大投诉。 4.设计与工程技术支持 1) 参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审。 2) 参与重大技术和设计方面的变更评审。 3) 参与施工图会审。 4) 对项目工程进行全过程的工程技术支持。 5) 协助项目部组织的物业移交。 5.招投标参与 1) 参与工程类供方考察工作。 2) 审核工程类招标文件。 3) 参与工程类招标的投标资格预审、发标、答疑、开标、评标、定标等工作。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 29 页 共 55 页 八、八、成本管理部成本管理部 部门使命部门使命 负责集团成本管理体系建设，通过对各项目成本前置测算和过程的动态控制，保证产品的性价比， 实现项目收益目标。 部门组织架构部门组织架构 成本管理部经理 成本文员 专业造价师 成本主管 部门职能部门职能 1.综合成本管理 1) 负责健全完善包括目标成本管理、动态成本管理、责任成本管理、成本后评估等在内的集团成 本管理体系。 2) 收集、整理和分析以往工程项目成本信息（如设计规格、造价、签证等） ，调研和更新各类工 程、材料设备有关的成本信息，完善成本数据库。 3) 参与项目可行性研究，负责新项目成本测算并配合完成经济效益测算。 2.目标成本管理 1) 负责组织设计各阶段的成本优化和测算，包括勘察设计、管理及财务费用、土地成本费用、营 销费用等的测算，并提出限额设计要求。 2) 组织施工图完成后的建安成本预算。 3) 组织制订并下达项目目标成本和责任成本，并负责根据项目推进情况进行目标成本调整、落实 和监督。 4) 参与项目一二级计划制订，提出出图节点时间建议。 3.项目实施阶段的成本管理 1) 收集、整理项目实施的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别，建立并维护成本信息库。 2) 负责建立项目成本超支预警体系，对项目成本超支进行监控。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 30 页 共 55 页 3) 组织和指导各部门建立动态成本信息台账。并进行汇总和分析，对动态成本及时进行偏差预警。 4) 对城市公司成本工作进行直接管理，审核其成本部权限外的设计变更、工程变更造价测算，以 及工程签证、工程合同和材料设备类合同进度款申请，对其成本部权限内的成本工作进行监督 和抽检。 5) 审核工程结算，对项目成本部工程结算进行抽检。 6) 参与项目后评估，负责成本后评估，制订成本改进措施并落实改进责任。 4.工程和材料设备招标参与 1) 负责组织各类工程的施工图完成后工程标的的编制，并进行复核。 2) 负责编制招标文件中的商务标部分，并组织专业工程师对各投标单位的商务标进行评价。 3) 参与招标过程合同洽谈工作。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 31 页 共 55 页 九、九、采购管理部采购管理部 部门使命部门使命 负责集团采购管理体系建设与合同体系的标准化建设，通过对采购分判模式的策划、组织采购实 施，确保项目进度和采购质量、实现成本控制，并负责完善和管理集团合同管理制度，规范合同签订 过程，负责集团法务工作的整体管理，保证集团的合法权益。 部门组织架构部门组织架构 采购管理部经理 采购工程师采购秘书 合约工程师 法务主管 备注：采购工程师按照土建、安装、景观、水暖、机电等专业细分。 部门职能部门职能 1.健全完善集团采购管理体系 1) 制订集团采购策略，健全完善集团采购管理规范，组织制订采购授权的分级管理办法，明确采 购流程、职责边界及控制要点。 2) 指导、协助和监督城市公司采购的组织实施。 2.单项采购组织实施 1) 参与材料设备的选型定板工作，负责样板源的供应。 2) 组织制订工程与材料设备采购分判模式并报批。 3) 参与项目一二级计划制订，负责提出采购类节点时间。 4) 组织制订采购策划方案（招议标、委托等方式策划）及招标工作计划并报批。 5) 负责总部职责内的工程和材料设备采购工作：组织承包商和供应商考察、组织招标文件拟订、 发标、组织答疑、组织开标、组织评标、组织合同洽谈、发布中标通知书等工作。 6) 负责总部职责内的组织甲定乙供材料设备的采购工作。 7) 负责组织总部职责内的材料设备采购合同的签订与交底工作。 3.集团战略采购和集中采购的组织实施 1) 建立完善集团招标采购管理平台，组织战略采购和集中采购范围界定，配合公司产品标准化体 系健全。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 32 页 共 55 页 2) 按照公司招标采购权限划分，编制战略和集中采购计划，组织集团战略采购和集中采购实施。 4.供方管理 1) 负责工程承包商和材料设备供应商信息收集，建立合作伙伴信息库。 2) 组织对工程及材料供方的履约评价工作，建立和维护合格供方名录。 3) 负责对公司项目所涉及材料设备的日常研究工作，关注新型建筑材料、建筑设备发展动态，收 集有关信息及数据，建立公司材料与设备信息库。 5.合约管理 1) 负责完善和推进集团合同管理制度。 2) 负责公司各类标准化合同的建设，组织各部门编制标准合同范本并进行审核。 3) 负责组织制定材料设备与施工类合同的标准化与评审，并推进实施。 4) 负责材料设备与施工类合同的直接管理，建立合同台账，进行合同交底，跟进合约履行，发现 异常及时预警并采取措施。 5) 督查其它部门负责的合同台账建立、履约监控、程序合法等状况。 6.法务管理 1) 协助集团决策层及各部门正确执行国家法律、法规和政策，对集团重大经营决策提供法律意见。 2) 参与集团重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起草和修订。 3) 审核、参与编制集团标准合同文本。 4) 负责权限内集团合同的法律审核，并跟进合同法律条款的落实。 5) 审查集团经营过程的其它合同性文件，控制法律风险。 6) 负责处理集团仲裁法律事务、诉讼法律事务。 7) 收集房地产相关法律、法规，建立集团法规汇编、案例等知识库，开展法律知识培训。 8) 为集团及各城市公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务。 9) 负责集团外聘律师的选择考查、合同签定、日常工作安排、费用审核、履约评估等管理工作。 10) 为集团危机处理提供法律支持。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 33 页 共 55 页 十、十、运营管理部运营管理部 部门使命部门使命 负责集团战略、计划、项目成果、项目决策会议、流程管理、知识管理等，建立集团运营管理规 范，为集团发展提供支持，监督并促进战略及经营目标的落实。 部门组织架构部门组织架构 运营管理部经理 计划管理主管 流程主管 运营文员 计划管理专员 信息主管 网络工程师 部门职能部门职能 1.战略管理 1) 健全集团“战略-计划（职能计划、项目计划） ”管理体系，并组织实施。 2) 组织制订、完善和调整集团整体发展战略，统筹各职能战略和集团业务战略的编制，保证集团 整体战略及各分战略的协同匹配。 3) 定期形成集团战略实施评估报告，为集团决策层提供依据。 2.组织管理 1) 根据集团中长期战略规划与年度经营计划的要求，提出集团管控模式与组织架构调整方案。 2) 维护组织管理手册、组织授权手册。 3) 接收商业公司上报的组织管理文件，为商业公司的组织管理提供专业支持。 3.计划管理 1) 根据战略规划组织制订集团整体年度经营与管理目标，参与、支持经营目标的分解，组织总部 各部门、各城市公司、商业公司、物业公司年度计划的编制。 2) 协调各单元年度计划制订工作，综合各单元年度计划，制订集团年度战略行动计划集团年 度经营计划。 3) 组织总部各部门月度计划的编制，检查、监督和反馈总部各部门月度计划执行情况。 文件编号 gg-zz-001 版本/修订 a/0 组织管理手册组织管理手册 页码第 34 页 共 55 页 4) 组织制订集团项目开发计划中各项标准工期的制订，并推广实施，进行监督、检查。 5) 组织编制、下发项目运营目标书 。 6) 组织编制项目一二级计划。 7) 监控项目一二级节点计划的完成情况，收集项目计划考核数据，对可能影响项目一二级节点的 计划发出预警，并组织制定相关措施。 8) 组织月度运营会、半年度与年度经营工作总结会等运营会议，总结和分析项目计划与部门计划 完成情况，提出预警或调整建议。 9) 负责运营会议纪要的记录、发放工作和会议决议的跟踪。 4.流程制度管理 1) 负责流程管理体系的建立与运行维护工作。 2) 检查和监督业务流程管理体系执行情况，组织研讨、解决重大问题。 3) 负责各部门提交制度的审核、组织会签、发布工作。 4) 组织内部审核、管理评审并优化流程管理体系文件。 5.组织绩效管理 1) 根据公司绩效管理体系，组织制定公司高层和部门（包括项目部）的绩效考核方案。 2) 组织实施公司日常绩效考核，监控公司绩效变化情况。 3) 收集计划完成