【地产策划-PPT】中原-常州金凯悦大型城市综合体的可行性报告-179PPT-2008年.ppt

2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 常州金凯悦项目 对于大型城市综合体的可行性思考 conception orientation report 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一个处于常州市的大型 城市综合体，在一个日益崛起的长三角二线城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于 这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考 。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我 们将着重进行阐述。 作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市 场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分 析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展 起到重要的指导与借鉴意义。 序 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 序 这是一块充满活力的土地 这里将是常州人气最旺的核心城市区域 在常州迅速发展的时代，充满了机遇、挑战 我们的项目就立足于这里 在市场的角逐者中 我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎 面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样的思考呢？ 我们的思维经历了四个阶段。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 序 first- 综合战略篇 second-商业篇 third-住宅篇 fourth-营销篇 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 first 综合战略篇 对于一个城市大型综合体的战略考量 first 综合战略篇 对于一个城市大型综合体的战略考量 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目属性界定： 城市中心黄金边缘 城西副中心钻石中央 11.8万平方米土地 47万平方米建筑 高尚酒店、办公、住宅、集群商业 这预示着： 470000方大型城市综合体即将横空出世， 国际巨擘、露显新都市风范！ 从此，一个都市新中心即将崛起，人们的 生活及消费习惯将被改变 是需求， 还是趋势？ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 我们联想 到了 美国 纽约的洛克菲勒中心 日本 东京的阳光城60 新加坡 佳丽比湾怡丰城 中国 北京国贸中心 这正是我们所需要的 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 本项目 北展 南拓 拓展南北、提升中心 （1主+2副+7主+7片） 城市发展，一般为向心增长和离心 增长，常州在离心增长（南拓北展 北）的同时，政府也在加强向心增 长（提升中心）的模式，这种增长 模式将进一步强化常州cbd核心地 位，改变人们的生活方式，提升了 稀有地块价值，本项目承担政府中 心膨胀策略的排头兵。南拓北展获 得了政府城市扩张的大力支持。那 么，在市中心的膨胀中，项目价值 发挥的支点在哪里？ 规划，意味着空白 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入cbd生活圈，成 为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使cbd整合重组，进而升级并运营 城市中心之未来。 目标，立足常州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出常州，使本 项目区域化、比肩国际！ 对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。 空白，cbd整合重组、运营城市未来 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 机遇，站在城市运营的高度，去诠释 以新都市主义， 打造常州的洛克菲勒城市生活中心 l都市高档居住区； l都市工作生活区； l都市餐饮聚集区； l都市休闲娱乐区； l都市时尚购物区； 城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功 能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 标志 新都市主义 标志 新都市主义 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 解析，新都市主义 l都市中心、一站式的便利和满足 “新都市主义”强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整 合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空 间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心 理感受得到最大的保证和满足。 l最具“个性、时代、效率”的新都市主义生活主张 “新都市主义”生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通成本，提升“机遇、情感” 等概率。 l高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合 “新都市主义”对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市共同融合的特征， 使人们可能同时实现社会和自然的回归。 l追求成就感、时代进步 毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 定位，出发前，我们对常州做了思考，对项目做了初步设想 新都市主义， cbd主流建筑将是集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑： 自由、和谐、共享 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 自由 ，我们这样想象 l建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉； l消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择； l服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士； l心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。 自由 ，我们这样想象 l建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉； l消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择； l服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士； l心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 ，甚至，我们还想象了 l环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境； l功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存； l文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化； l群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。 和谐 ，甚至，我们还想象了 l环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境； l功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存； l文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化； l群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。 和谐 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 共享 ，我们想象的还更多 l共同理想，在这个社区中，人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲，人们手牵手， 为了共同的理想而努力； l共同拥有，我们的社区不只是常州本地人的，而是整个长三角，甚至整个中国 和国际；它不是属于哪一个人，而是属于来自于这个社区的每一个人； l设施共享，一切设施和服务都由这里的人们所拥有，人们享受着它们，有建设 者他们。 共享 ，我们想象的还更多 l共同理想，在这个社区中，人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲，人们手牵手， 为了共同的理想而努力； l共同拥有，我们的社区不只是常州本地人的，而是整个长三角，甚至整个中国 和国际；它不是属于哪一个人，而是属于来自于这个社区的每一个人； l设施共享，一切设施和服务都由这里的人们所拥有，人们享受着它们，有建设 者他们。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 构建宏筑 ，我们罗列跳跃的思续 我们做的不是一个产品，而是一个作品 这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市 cbd进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的. 是在形式上、规模上、在空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良 性互动关系。 这正是我们要努力的方向 是标新，但怎样立异？ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 作品，秉承“新都市主义”的设计理念 空间、时间的高效合理利用； 专门主题、鲜明的时代个性； 高标准，自然与城市迅速融合的规划手 法； 与时俱进，展现成就的都市身份色彩； 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1 空间、时间的高效合理利用 城市快速发展，许多城市中心地块容积率 在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都 市主义倡导： l地块合理划分，精准规划； l容积率有效利用； l重视“人流动线”恰当设计，达到有限范 围内时间与空间的高效利用。 地块规 划 1：3黄金比例 住宅商办合理区分、相对独立/沿 怀德路、劳动 路、会馆浜路为商 业充分利用。 占地建筑面积容积率 商业 4万 16 5.25 技术指 标 办公 、酒店 5万 住宅7.88万26 3.30 总体动 线 商业1个主入口、3个次入口 内连廊循环动线 动线支网：电梯、连梯、廊桥 循环式围合广场 住宅两个入口，1主1次 社区内两条主干道，支路呈鱼骨分布至 宅前 空间指标分配 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 专门主题、鲜明的时代个性 新都市主义提倡“主题和个性”，因为只有 主题和个性，才能够有活力，对业主可客 户形成引力。 l商业鲜明主题 l住宅鲜明主题 l在新都市主义概念规划之下，营造都市 标志性生活个性； l他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适” 2 都市魅力 丰富多彩 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 3 高标准，自然与城市迅速融 合的规划手法 随着现代人们生活节奏的加快，人们离不 开都市，更向往自然，都市生态居住成为 成功人士追求的方向： l尽可能高的绿化率； l景观商业成为主流； l消费、居住、办公的生态化； 城市 自然 生活 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 4 与时俱进，展现成就的都 市身份色彩 都市是稀有中心，永远是时代、进步 、身份、财富的象征，新都市主义强 调都市身份、价值： l高档次完善配套； l完善智能化 l高标准物业管理； l建筑色彩、品质与立面； l以上构成“都市豪宅”要素。 经典、高标准、诠释 高标准智能化星级物管 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 积极稳妥的开发方案 充分考虑风险，制定进退自 如的开发方案 先规划建造住宅，同时推进商业招 商，可利用住宅回笼部分资金；然 后推进酒店办公建设，树立项目高 档标杆地位；最后可根据招商情况 ，结合商业经营，部分推出销售， 提升所保留的高价值住宅单位。住 宅、酒店办公、商业、搭配促进， 实现整体开发价值的最大化。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 接下来， 我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？ 探根寻源， 我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 two 商业篇 question1-做什么 question2-怎么做 市场-产品 two 商业篇 question1-做什么 question2-怎么做 市场-产品 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 question1： 做什么？ 对于一个主题性商业目的性消费的研究 question1： 做什么？ 对于一个主题性商业目的性消费的研究 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目背景 本项目规划建筑面积47万， 其中商业为14万（7万 自营，7万销售），面对如 此大体量的商业，而且又偏离 传统核心商业点。 我 们 做 什 么 呢？ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 在近市中心区域，一般人的第一直觉是: 我们做百货！ 那么，做百货能成功吗？ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 首先， 让我们先看一个典型的案例-莱蒙都会 莱蒙都会中心商圈-案例 莱蒙都会： 位置： 延陵西路与南大街交汇处核心地段 物业： 总建筑面积58万 其中商业：28万 居住：13万 办公酒店： 6万 莱蒙都会局部效果图 莱蒙都会整体效果图 莱蒙都会中心商圈-案例 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 解析： 大型现代综合型商业，以中心百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，包含：购物、休闲、 娱乐、餐饮、酒吧、康体、旅游、文化。 项目确立长远经营，开盘30%（小铺位）体量销售，其余全部进行招商、租赁经营。 据了解，项目目前相当一部分经营商户要求解除合同，经分析主要要因是租金很高， 并且以百货为主，面临市中心区域众多百货竞争压力，经营商户预期投资收益风险极 大的原因。 莱蒙都会中心商圈-案例 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 结论 ？ 以百货为主，主题不明确，其定位的综合型商业业态、特别是 百货业态在市中心竞争激烈。 莱蒙都会中心商圈-案例 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 那么， 市中心百货竞争激烈，是不是已经饱和了呢，百货 消费群有没有可能到项目地块购买百货呢？ 需要对市中心商业圈进行一下分析! 中心商圈大体量商业格局 延陵西路商圈 南大街商圈 北大街商圈 文化宫商圈 城中城商业圈 中心商圈-延陵西路 综合型商业设施主干道 位置： 横贯常州市区东西，西起怀德 路，东至文化宫广场，全长1千 米左右。 业态： 购物中心、商业大厦、品牌服 装、金融服务、手机通讯设施 特征： 是常州市最主要的一条商业和 长常州人休闲购物最多的去处 之一。 延陵西路商圈 中心商圈-南大街 市心最繁华综合型商业 位置： 南起广化桥，北至延陵西路 。 业态： 购物中心、百货、电器、品 牌服装、特色小吃、休闲、 娱乐 特征： 以新建成的南大街步行街为 核心，聚集了国美电器、协 亨手机连、泰富百货等专业 市场。 南大街商圈 中心商圈-文化宫 市心主要综合型商圈之一 位置： 南靠延陵西路，北枕文化宫 ，东面是和平北路 业态： 电器、休闲、餐饮、购物 特征： 依托文化宫广场、市区商业主要 聚集区域之一。 文化宫广场商圈 装璜五金一条街 位置： 南大街北侧路段 业态： 为主餐饮、兼有服装业、 通讯设备专卖店等 特征： 处于城南区域，是常州最 著名的餐饮一条街，人气颇 旺 中心商圈-城中路 北大街 城中路餐饮一条街 位置： 南大街北侧路段 业态： 为主餐饮、兼有服装业、 通讯设备专卖店等 特征： 处于城南区域，是常州最 著名的餐饮一条街，人气 颇旺 城中路 北大街 conclusion是什么？ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 condition（现状） 地理位置：目前百货扎堆市中心、竞争加剧； 业态定位：百货对中心区域依赖强，且已饱和； 运营风险：大体量百货商业风险巨大； 客户层面：大量百货，有限客户； question（问题） 百货在市中百货在市中 心已经饱和心已经饱和 结论-百货在市中心已经饱和 中心商圈-结论 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 把百货的消费者从市中心拉到本项目， 他们的消费习惯允许吗？ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 百货消费，去那里？-消费特征看数据 我们于2007年8月24日星期五在常州市的主要商业区域（延陵西路、南大街、文 化宫广场、天宁寺）通过对年龄在1850岁之间的常州市民通过街头拦截式访问 的方式，共收集了100个样本的信息，对其逛街的主要目的地进行了研究。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固 l占50%以上的人逛街首选南大街，选择到市心商圈的人占到了90% 。 l目前，常州人市心逛街情节根深蒂固； l去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街； l据调查，常州人逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌专 卖”是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 在常州，哪怕在市中心，百货业面临白热化的、 恶性的竞争！ 那么，究竟路在那里？ 让我们剖析一下这个案例，上海正大广场 案例剖析-上海正大广场 上海正大广场 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 上海正大广场 项目概况 项目位于上海浦东新区，浦东新区定位为“商务、旅游” 共计最高为10f大型综合性商业 案例剖析-上海正大广场 项目描述 上海正大广场在建成之初，定位为百货购物，在开业经营后，来此购 物者寥寥，人气惨。后进行业态调整，改变相对单一的购物的业态， 定位为“大型便民超市、特色餐饮、风情品牌餐饮、休闲、儿童青年 游玩”为主题的大型“餐饮、休闲、娱乐”场所，目前经 营人气旺盛。 门庭若市人气鼎旺 案例剖析-上海正大广场 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 上海正大广场，位于上海浦东区，作为偏离市中心的大型商业项目， 事实说明了做百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题 的目的性消费后，经营十分成功- 此案例与本案在区域、类别上极为相似，具 有重要借鉴意义。 案例剖析-正大广场与本案 上海正大广场&本案 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目解析 以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集中 化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费 日趋明显，在稍偏市中心区域的大型商业项目： 必须有主题，才能保证成功经营！ 【上海正大广场，位于上海浦东区，作为偏离市中心的大型商业项目，事 实说明了做百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的 性消费后，经营十分成功】 此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 另外我们从城市大体量商业可行性研究角度作深 入分析： 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 对于城市大体量商业的可行性研究 城市大体量商业发展研究-模式 l发展阶段 沿街商业-综合型商业- l规模形态： 分散商业- 集中商业 l消费需求 购物性物质消费- 主题性市场 精神消费、服务消费 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 对于城市大体量商业的可行性研究 城市大体量商业发展研究-方向 主题性市场 集中性 精神消费、服务消费 最大特点是“主题性目的 性消费”。 路在何方？本案找到了商业发展的方向所在： 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 【主题式目的性消费】 -目的性消费pk随机性消费 -目的性消费 认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近 100%，口碑传播效果比较好。 如去“上海正大广场”是典型的主题式目的性消费。 -随机性消费 认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果 相对不是很直接。 如去“常州市中心”逛街，则是随机性消费。 主题式目的性消费-我们的选择 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 我们面对着神圣而珍稀的地块，他在何方？ 餐饮、休闲、娱乐，还是shoppingmall， 还是艺术展览中心，还是大型专业市场？还 是。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的 有力支撑点。 question2： 怎么做？ 将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的 有力支撑点。 question2： 怎么做？ 常州大体量商业的出路 路在何方？-项目地块周边环境-主题性目的性商业 我们好像还没发现什么联系！ 项目周边“特色餐饮、休闲、服饰专卖”经营良好。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 常州消费支出现状 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 常州消费支出现状 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 常州消费支出现状 餐饮业零售额的增长率已超过整体消费增长率 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 餐饮业费特点分析-业态 特色品牌美食餐饮、中型餐饮的需求占到了60%以上。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 路在灯火阑珊处- 面对百货市中心的绝对统治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情节 。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖 店”的原生优势。 路在：“主题商业目的性消费”，即： 集中性大型，以集中性大型，以“ “餐餐饮、休闲娱乐饮、休闲娱乐” ”为鲜明主题为鲜明主题 ，辅助，辅助“ “购物超市、品牌专卖购物超市、品牌专卖” ”，形成大众化、，形成大众化、 人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费 巨无霸。巨无霸。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中心商圈 本项目 随机性消费 目的性消费 差异化定位 目的性消费解析 l市中心区域大多为主题不鲜明的 综合型商业物业，消费者多为逛街 的随机性消费； l项目通过“餐饮、休闲娱乐”的集中 性主题营造，成为一个独特的目的 性消费区域； l目的性消费有利于吸引大量的回 头客； l目的性消费有利于迅速打开项目 的市场认知； l有利于作为市心业态差异化的补 充，依托并迅速纳入市中心范畴； 城市体量商业主题商业目的 性消费的战略思考： 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目属性（characteristic）结论（conclusion） no 1 2 3 4 主题集中性大型 餐饮、休闲、娱乐 大众化、人性化、特色化、全面性 新型消费中心 常州首座 乐 5d 锋尚世界 项目属性-属性定位推导 属性定位-项目属性的思考 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目属性-属性定位 打造打造，常州首座常州首座5d5d级锋尚乐世界级锋尚乐世界 【三个基本特征：目的性、多样性、参与性三个基本特征：目的性、多样性、参与性】 参与基础-基本规划 形式位置楼层层面积积业态业态备备注 集中 商业业 a-2f-8f10万超市卖场 、休闲、 娱乐 、购物、部分 大型餐饮为 主 自营为 主 街 区 式 商 业业 b3f为主 局部4f 2万餐饮、品牌购物为 主，休闲娱乐为辅 出售为主 c3f为主 局部4f 3万餐饮、品牌购物为 主，休闲娱乐为辅 出售为主 d2f5000休闲，特色餐饮为 主 出售为主 e2f5000酒吧为主出售为主 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 基本规划-业态比例 各业态面积比例 鉴于开发商规划7万商业自营，7万街区式商业用于销售，在此基础上 建议各类业态面积比例： 业态面积比例备注 餐饮4万28.5%主题龙头，比例应大，把其品牌与主 题的丰富性做出来 休闲2.5 万18%充分满足人们享受的需求 娱乐3.5万25%充分满足人们现代享受的需求 购物4万 （含2万 超市） 28.5%以购物超市为主，辅以“各类品牌专 卖” 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 商家推荐 主 题 面积业态规划商家建议 餐 饮 4万 欧美风情、东南业风情、韩 日风情、重视风情丰富餐饮 ；各种特色小吃；各地品牌 连锁大酒店； 大食代、新元素、猫头鹰、广州蕉叶、星巴客、真锅、泰泰小厨、 大家乐、肯德基、麦当劳、盘古烤肉、富君韩国烧烤、味仟拉面、 意式比萨、云南美食园、高丽苑、汉堡王、一茶一座、东北人家、 小南国酒店、渝乡人家、樱之味、葡京茶餐厅、唐宫海鲜舫、喜多 屋国际海鲜料理、健康诸、爱晚亭酒家、俏江南、云南过桥米线、 金誉客家王、哈根达斯雪糕、tcby冰淇淋、松叶家、海港城大酒 楼、老绍兴大酒楼、金誉客家王 休 闲 2.5万包括动感泳池、水力按摩池 、台湾、美国花草浴、足浴 、地中海浴、健身会馆、瑜 伽馆、壁球室、羽毛球馆、 斯诺克、乒乓球、咖啡吧、 茶楼等 哈达瑜伽、深圳戴维营健康水城、领先康体等 娱 乐 3.5万夜总会、电动电玩、歌舞城 、各种清吧、酒吧、的吧、 儿童游艺场 汤姆雄、都市舞工厂、威尔士健身中心、金色年华、斯凯特真冰溜 冰场、星梅电影院、好乐迪、 购 物 4万以大型购物超市为主，品牌 服饰专卖、礼品、个人护肤 、体育用品、儿童用品、书 城 易初莲花、贝纳通/希思黎、一点红、西雅人家、欧时力、法文箱 子、好俪姿、lazo/heib/fox/mancy.k、屈臣氏、茂昌眼镜、 宝宝贝贝儿童摄影、合衣坊、大众书局、斯沃琪、仟喜之星、时间 廊、斯肤兰、张霞美甲、御美会、阿迪达斯经典、李宁、耐克、安 踏 基本规划-商家推荐 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 主题面积主力商家推荐（面积）主力商家 餐饮 4万大食代、广州蕉叶、真锅、肯德基、麦当劳、富君韩国烧 烤、小南国酒店、唐宫海鲜舫 至少8家 休闲 2.5万深圳戴维营健康水城、领先康体、哈达瑜伽、江南良子至少4 娱乐 3.5万汤姆雄、都市舞工厂、金色年华健身俱乐部、斯凯特真冰 溜冰场、星梅电影院、babyface、好乐迪 至少7家 购物 4万易初莲花、大润发、家乐福、众多品牌购物连锁店至少：1家大型购物 超市、20家品牌购 物店 主力商家品牌推荐 主力商家的作用至关重要，主要为自营7万部分，我们的要求：必 须是消费者认可、喜欢的一线品牌。 基本规划-品牌商家推荐 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 打造打造，常州首座常州首座5d5d级锋尚乐世界级锋尚乐世界 除了业态定位，还必须达到：除了业态定位，还必须达到： 三个基本特征：三个基本特征： 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 多样性多样性 解析一 5d= 3d(多维)+daily（天天）+delight（高兴） 经济在发展，人们的消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其 意义不只局限于“自我享受”，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍 ，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一站式的尽兴消 费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人 们期待周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 解析二 5d空间 缤纷多维世界 5d多维空间解析 多维时间 早、中、晚 多维空间 合理的动线设计、消费可以相互穿插 多维年龄 老人、中年人、儿童 多维风情 欧美、东南亚、中式风情 多维享受 “餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖 多样性多样性 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 解析三 新六觉感受 国际级六星体验 在我们设定的鲜明的主题里，能满足人们“视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、 感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透的感受服务。 lhappy eat-食乐（欧美、东南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品 牌餐饮）； lhappy play-玩乐（ ktv、真冰溜冰场、汤姆熊） lhappy shopping-购乐（影视城、歌舞娱乐城、美容spa ） lhappy enjoying-享乐（影视城、歌舞娱乐城、美容spa ） lhappy business-商乐（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店） lhappy sport-康乐（健身俱乐部、斯诺克、瑜伽） 多样性多样性 h-eat 食乐 中 式 风 情 韩式风情 特 色 餐 饮 餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品 位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。 童 趣 馆 汤姆bear ktv 儿 童 玩 乐 play 玩乐 从小孩子的汤姆bear，到成人的ktv，适应各 年龄阶层，充分体现商业的人性化。 据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等 enjoying享乐 演艺歌城桑拿足浴 美容spa shopping 购乐 business 商乐 休闲茶吧 休闲咖啡吧 休闲酒吧 sport 康乐 健康是21世纪 人们追逐的潮 流，设置不同 男女类别的运 动健身设施， 以体现健康之 乐。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 仅仅是丰富、多样， 就能够留住顾客吗？ 回答是：不尽然！ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 参与性参与性 日本著名的大型综合体“博多运河城”的设计者jon adams jerde曾 有这样的感慨： 我的设计是在多年以前意大利之行中找到的灵感关于社区、活力 和建筑，这就如同美梦成真。 在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉走到较高山坡的建 筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中 感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有 较大启发，jerde设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的 规划手法，对于商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。 -读到了什么？ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉走到较高山坡的建 筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中 感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有 较大启发，jerde设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的 规划手法，对于商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。 参与性参与性 景观文化 的体验性 动线的丰富形式 公共空间引导性 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 景观文化的体验性 动线的丰富形式 公共空间引导性 读到了- 参与性！ 参与性参与性 公共空间引导性 室内公共空间 重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们 舍不得离开，实现商业增值。 形式一：新产品促销、发布会 形式二： 舞台表演 室内公共空间 表演舞台是设计的关键和公共空间聚焦人流的焦点，人们站在 长廊观看表演，久久不远离开