幸福家园可行性研究报告1.doc

xx幸福家园可行性研究报告项目名称：xx幸福家园项目开发单位：河南xx房地产有限公司企业法人：项目负责人：项目技术负责人：目 录第一章：基本情况综述1、 可行研究报告的依据2、 可行性研究报告的范围3、 项目建设的背景及项目概况4、 市场情况调查5、 市场预测6、 开发土地的合法取得第二章：xx幸福小区规划建设情况概述1、 规划方案及建设条件2、 设计方案及建设方法3、 开发计划、工程建设计划第三章：xx幸福小区经济分析1、 投资成本分析2、 销售收入分析3、 敏感性分性第四章：效益评价、结论与建议1、 效益评价2、 结论与建议第一章 基本情况综述一、 可行研究报告的依据xx幸福小区是在原绿达保健品公司老厂区的基础上开发，位于新县京九大道中段，该宗地块占地面积约10800平方米。开发建设“xx幸福小区”本着社会效益、环境效益、经济效益、人文景观建设统筹兼顾的原则，经过实地调查，特编制此可行性研究报告，为将来项目实施过程中投资安排、工程进度安排、营销策略制定、签定合同、物业管理提供依据，其编制依据如下：1、新县县城总体规划说明书（1993年2002年）2、房地产开发项目可行性研究与经济评价手册3、国家和地方政府对旧城改造项目的有关法律、法规4、国家和地方政府规定的有关工程标准、规章规程5、国家和地方政府规定的建设工程相关法律、法规二、 可行性研究报告的范围1、按建设阶段划分（1）、xx幸福小区前期准备工作（2）、xx幸福小区项目建设阶段工作（3）、xx幸福小区销售阶段工作（4）、xx幸福小区物业管理工作2、按建设范围划分（1）、规划红线内建筑及构筑物（2）、规划红线内各项配套基础设施三、项目建设的背景及项目概况由于xx集团的超常规跳跃式发展，方方面面的人才也相继加入到xx建设中来，随着广大职工的购买能力不断增强，对住房的需求也日益迫切。2002年河南xx房地产有限公司成立，县委、县政府对xx房地产也寄予厚望，并在相应的政策上给予支持，希望xx房地产能够推动新县的经济建设，促进新县的房地产开发的规范化发展。为此，xx房地产从政府扶持，综合社会效益、环境效益、经济效益考虑，决定“xx幸福小区”项目的实施。四、市场情况调查房地产项目开发过程中，市场情况调查是关键环节，能否把握市场行情、准确预测销售市场、合理利用投资环境决定着房地产开发工作的成败。1、政策环境中国加入wto，世界经济向中国完全敞开了大门，同时也给房地产市场带来机遇，“十五计划”的实施，中央政府实行住房制度改革，国家将住宅作为扩大内需的举措，使住房商品化、市场化，近年来随着整个房地产市场的不断完善和成熟，已经成为国民经济发展的积极动力，商品房建设投资在gdp中年所占的比重已超出8%，增加值也达到了4%。2、经济环境京九铁路的开通，xx集团公司的上市，带动了新县经济的快速发展，国家对城市发展的要求加速了城市化进程，政府狠抓城市建设，先后实施了对京九路、潢河路等临路商业用房的建设，新城区整体框架形成，促使政府对旧城区的改造加快步伐，同时也促进房地产市场不断稳步向前发展。3、自然环境新县位于河南最南端，地处豫南大别山腹地，属于鄂豫皖三省六县的的结合部，有丰富的山水资源、环境资源、旅游资源。xx幸福小区位于人口比较集中的京九路中段，占地10800平方米，具有很高的开发价值。4、页：5房地产市场状况通过对京九路、潢河路两侧商业用房的调查，潢河路上的商业用房每平方米月租金在1525元，销售价格1600元/，京九路两侧的商业用房月租金为每平方米2030元，销售价格为每平方米1800元，以上调查商业用房均为一层。已具规模的新城区、金水小区建设开发单位为追求短期经济效益，建筑密度过大，造成绿化空间过小，基础配套设施不全，更无完善的物业管理。xx幸福小区则从长远发展的高度上，贯彻“完善服务、以人为本”的物管思想，强化居住环境建设，开发前景必将是一片大好。五、市场预测1、国民经济的发展，促进广大市民收入的增加，消费者已从原来的维持生活阶段逐步转变为享受生活，广大住户非常希望能够完善居住功能，改善居住环境。2、随着xx集团公司的超常规发展，单位职工购买能力日益增强。xx幸福小区未来的销售市场主要有：(1)、众多业务员：xx集团公司的营销策略调整，业务员队伍不断壮大，构成xx幸福小区销售市场的生力军。(2)、广大职工：待遇的不断提高，生活水准的提高，使更多职工有强烈的购房、换房愿望。(3)、管理阶层干部：原有住房已不能满足生活的需要，希望能够改善居住环境，并有换房意愿。以上这些都是xx幸福小区潜在消费群体，也是后期销售工作顺利开展的有力保证。六、土地开发的合法取得该项目取得土地使用权的费用为300万元。第二章 xx幸福小区规划建设概述一、 规划方案及建设条件“xx幸福小区”规划方案坚持“以人为本”的原则，突出人文景观建设，在城市总体规划各项规划指标范围内，从商业价值及居住环境综合考虑，形成家园式居住小区。1、规划方案简介：“xx幸福小区”根据实际地形及周边环境规划设计以住宅楼为主，临京九路一、二层为商业用房。根据新县人民生活习惯及设计规范要求，规划设计住宅以“坐北朝南”为主朝向的居住区，规划的道路、绿地、停车场，公厕见(附图1)xx幸福小区规划总平面图。2、小区规划指标项目 指标规划总用地 10800建筑用地 4378(含原办公楼336)规划建筑面积 20820绿化用地 3000建筑密度 0.41容积率 1.93二、 设计方案及建筑方法根据小区总体规划方案，按照居住小区使用功能要求，充分体现当前建筑设计的发展方向，户型设计功能分区、动静分开，屋项花园式建筑将给新县人民带来“风景这边独好”的感叹。三、 开发建设计划、工程建设计划1、开发建设计划：“xx幸福小区”总占地面积10800，规划总建筑面积20820，临京九路一、二层商业用房2570.4、住宅18249.8，项目建设周期为八个月，资金根据项目需要分批投入，并同时开展销售工作。2、工程建设计划：工程于2003年有7月开工，2004年3月竣工。在主体建设当中，根据基础配套设施功能要求，相继进行施工，道路，绿化应在工程完工之前全面展开。第三章经济效益分析一、 投资成本分析“xx幸福家园”投资成本主要有：土地征用及拆迁补偿费、建安工程费用、前期工程费用、基础设施配套费用、管理费用、财务费用等六项组成。1、土地征用及补偿费征地补偿费为300万元(折合每亩土地为20万元)。2、建安工程费通过对建筑市场的调查了解，参照新县定额造价标准，按均价450元/计，建安工程费为937万元。3、前期工程各项费用根据日前新县房地产开发收费现状，以及地方政府给予xx房地产的政策扶持和优惠政策，按建安费5%测算，需前期工程费为50万元。4、小区基础设施费主要指非经营性配套设施的投资，包括道路、给排水、管道、供电、绿化、小区公共附属设施等。道路 20万元给排水 20万元绿化及配套 30万元供电 10万元小区物业管理 5万元(含大门门卫、公厕等)物业基金 10万元以上合计 95万元5、管理费用(含不可预见费)因该项目在公司总部所在地建设，公司工程部直接管理，因此管理费与工程不可预见费一并考虑，按工程费的5%测算，总费用为50万元。6、财务费用(建设期利息)本项目需贷款500万元，贷款利息暂定为6%，贷款期限为半年，共计建设期贷款利息为15万元。综合以上六项费用合计，项目建设总投资共计1447万元，单位建筑面积造价约为695元/。二、 销售收入分析销售收入包括：商业用房销售、住宅用房销售收入。1、商业用房销售收入依据规划方案，商业用房面积为2570.4平方米，经市场测算，售价为1600元/，销售收入为411万元。2、住宅用房销售收入依据规划方案，住宅用房面积约为18249.8平方米，按住宅销售价格750元/(均价)，销售收入为1368.8万元。以上两项销售收入合计为：1779.8万元。三、 敏感性分析1、 销售收入与税金根据国家有关规定，所有营业收入均交纳营业税城市建设维护税及教育附加费，综合税率为5.5%，税费为98万元。2、利润利润=销售收入投资成本税费=1779.8万元1447万元98万元=234.8万元3、盈亏平衡系数影响本项目收益的主要因素有销售价格，投资成本等。盈亏平衡系数=固定成本/（销售收入可变成本销售税金） =1382/(1779.86598) =0.861第四章效益评价结论与建议一、 效益评价项目建设的效益主要包括社会效益、环境效益、经济效益。1、社会效益 创建xx幸福家园，解决了广大xx职工住房问题，消除后顾之忧，同时塑造了“xx”品牌，提高了“xx房产”的新形象，突破设计的传统思想，满足居住功能，也符合当前国家改善广大市民居住环境的指导思想。为“xx房产”的长远滚动发展迈出了坚实的一步。2、环境效益 xx幸福小区建成后，建筑密度只有0.4，绿化面积达到3000平方米以上，环境优美，绿树成荫，同时设有娱乐场所、运动场所、公共浴池，实为一个不可多得的居住小区。3、经济效益xx幸福小区总投资为1447万元，为国家贡献