工业园区标准厂房建设项目可行性研究报告.doc

可行性研究报告 1 目 录 1 1 总论总论.5 1.1 概述.5 1.1.1 项目名称5 1.1.2 项目承办单位5 1.1.3 建设性质5 1.1.4 建设地点5 1.1.5 建设期限5 1.1.6 建设单位情况5 1.1.7 项目提出的理由5 1.2 项目概况6 1.2.1 建设地点及建设条件6 1.2.1.1 建设地点.6 1.2.1.2 建设条件.6 1.2.2 建设规模与目标.7 1.2.3 技术经济指标8 1.2.4 投资估算和资金筹措.10 1.2.4.1 投资估算10 1.2.4.2 资金筹措10 1.2.5 经济效益和社会效益10 1.2.5.1 经济效益10 1.2.5.2 社会效益10 1.3 研究范围11 1.4 报告编制依据 11 1.5 结论与建议12 1.5.1 结论.12 1.5.2 建议12 2 2 市场及项目建设的必要性可行性分析市场及项目建设的必要性可行性分析14 2.1 项目建设的必要性 14 2.2 项目建设可行性.15 2.2.1xx区黔西北产业园发展的条件15 2.2.1.1 试验区优势.15 2.2.1.2 具有比较区位优势.16 2.2.1.3 丰富的可利用水资源.16 2.2.1.4 矿产资源16 2.2.1.5 生物资源.17 2.2.2xx区黔西北产业园发展的优势17 2.2.2.1xx 试验区的政治优势.17 2.2.2.2 优越的交通条件.17 2.2.2.3 较好的用地条件.18 2.2.3资源及建设条件18 2.2.3.1 电.18 可行性研究报告 2 2.2.3.2 水泥.18 2.2.3.3 钢材.18 2.2.3.4 木材.19 2.2.3.5 砂石.19 2.2.3.6 水.19 3 3 服务方案及建设规模服务方案及建设规模20 3.1 服务方案.20 3.1.1 园区优惠政策20 3.1.2 工作措施20 3.2 建设规模21 4 4 建设方案建设方案.22 4.1 钢结构.22 4.2 排架结构.23 4.3 门式钢架结构.24 4.3.1 轻型门式钢架的结构特点24 4.3.2 轻型门式钢架的发展趋势25 5 5 厂址及建设条件厂址及建设条件27 5.1 地理位置.27 5.2 地形地貌、地质、地震.27 5.3 气象条件.27 5.4 水文.28 5.5 社会经济发展.28 5.5.1 综合.28 5.5.2农业28 5.5.3 工业.29 5.5.4 固定资产投资.29 5.5.5国内贸易和物价29 5.5.6交通运输物流、信息传输和旅游30 5.5.7财政和金融30 6 6 土建及公用工程土建及公用工程.31 6.1 土建.31 6.1.1 工业厂房发展方向31 6.1.2 现代工业厂房的趋势32 6.1.3 工业厂房的设计32 6.1.4 标准化厂房33 6.1.4.1 设计依据33 6.1.4.2 建筑平面设计34 6.1.5 结构体系的选择36 6.1.5.1 设计依据.36 6.1.5.2 结构形式.36 6.1.6 配套服务用房39 可行性研究报告 3 6.1.7抗震要求40 6.2 总平面图.41 6.3 公用工程41 6.3.1交通41 6.3.2供水42 6.3.3排水42 6.3.4供电、照明43 6.3.5通信43 6.3.6采暖、制冷44 6.3.7工业区内道路、安全距离、采光、通风44 6.3.8建筑物的安全距离、采光、通风44 6.3.9其它44 6.3.10绿化美化设计44 7 7 节能节能 .46 7.1 设计依据.46 7.2 节能措施.47 8 8 环境保护环境保护49 8.1 设计依据.49 8.2 设计原则.49 8.3 项目建设期环境保护措施.50 8.3.1 噪声50 8.3.2 施工扬尘废弃50 8.4 项目运营期间环境保护措施.50 9 9 安全、消防与卫生安全、消防与卫生.52 9.1 概述52 9.2 有关标准52 9.3 总图布置与厂内运输安全.52 9.4 各有害因素的防治和采取的措施.52 9.4.1 粉尘防治52 9.4.2 噪声控制52 9.4.3 防火、防爆.53 9.4.4 防电伤、雷伤.54 9.4.5其它安全卫生措施54 9.5 预期效果及评价 55 1010 人力资源配置及项目管理人力资源配置及项目管理.56 10.1 项目管理.56 10.2 运行管理.56 1111 项目实施进度项目实施进度 58 1212 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.59 12.1 投资估算.59 可行性研究报告 4 12.1.1 编制依据59 12.1.2 估算范围59 12.1.3 投资估算情况59 12.2 资金来源及资金运作方式.61 12.2.1 资金来源.61 12.2.2资金运作方式61 1313 经济效益及社会效益经济效益及社会效益62 13.1 效益分析62 13.1.1目标市场分析62 13.1.2市场竞争分析62 13.1.3 swot分析.62 13.1.4经营模式分析63 13.1.5 bt模式风险收益分析.65 13.2 经济效益67 13.3 社会效益68 1414 招投标管理招投标管理69 1515 结论及建议结论及建议70 15.1 结论.70 15.2 建议.70 附图：见附图：见“xxxx 园区标准厂房建设项目可行性研究报告园区标准厂房建设项目可行性研究报告-附图附图” .72 可行性研究报告 5 1 1 总论总论 1.1 概述概述 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 xx 园区标准厂房建设项目。 1.1.21.1.2 项目承办单位项目承办单位 xx 市 xx 公司。 1.1.31.1.3 建设性质建设性质 新建。 1.1.41.1.4 建设地点建设地点 xx 省 xx 市 xx 区的 xx 镇 xx 村和 xx 村。 1.1.51.1.5 建设期限建设期限 24 个月。 1.1.61.1.6 建设单位情况建设单位情况 xx 市 xx 公司成立于2010年，主要负责对 xx 新区建设项目进行融资、投资和建设 管理工作，公司性质为国有独资公司，注册资金20000万元人民币，下设办公室、财务部、 投融资开发部、征地拆迁部、道桥工程部、房建工程部、内审计部、安委办和监督考核 督查室。 1.1.71.1.7 项目提出的理由项目提出的理由 随着 xx 区经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为 xx 区项 目投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得了长足发展和显著成就。园区不 仅成为了 xx 市最具活力的地区之一，而且也成了促进 xx 区区域经济发展的强有力的推 可行性研究报告 6 动器。 随着黔西北产业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企 业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不 仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动 作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难 以发挥应有的带动作用。 为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，园区管委会 在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在黔 西北产业园区建立标准化厂房工业园。建立标准化厂房工业园区是 xx 市经济社会发展的 客观要求，有利于拉动黔西北产业园区以及附近区域的经济增长，有效推进 xx 区城市化 进程和 xx 市经济结构的调整、优化和升级，大力促进 xx 市“科教兴市”、“开放带动” 、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进 xx 市经济的持续、健康、快速发展 具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。 总之，随着我国改革开放的深入，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐 步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准 现代厂房是十分必要和可行的。 1.21.2 项目概况项目概况 1.2.11.2.1 建设地点及建设条件建设地点及建设条件 1.2.1.1 建设地点建设地点 该项目建设地点在xx市xx区。 1.2.1.2 建设条件建设条件 （1）道路 项目区的规划范围内已有大纳公路、贵毕高速连接线等交通基础设施，可以从区外 方便地到达规划区域。随着未来几年内一批交通设施项目的建成，黔西北产业园区的对 外交通将更加便利：铁路方面，会有成贵快速铁路东西向穿越，并在规划区域内设大方 客运站；隆黄铁路、昭吉铁路也从周边经过，在双山片区、竹园片区、新铺片区会有客、 可行性研究报告 7 货运站设置。高速公路方面，东西向的杭瑞高速与南北向的环北高速公路、大黔高速公 路在规划区域内形成互通并设立高速出入口。已经开工建设的 xx 机场，也仅在规划区域 西侧十余公里处。 （2）电力 已有占地 1.44 公顷的 110kv 朝中变电站外，在大纳公路东侧、成贵快速铁路南侧 新建一处变电站，可满足建设用电需要。 （3）水泥 xx 赛德水泥有限公司就在 xx 区，该公司建有一条日产 2500 吨熟料新型干法水泥生 产线，于 2010 年 8 月投产。该项目用的水泥就在赛德水泥厂解决，距项目区距离很近， 运输条件较好。 （4）钢材 主要贵钢产品，xx 钢材市场等能满足使用要求。 （5）木材 用量不大，可由木材公司解决 （6）砂石 道路修筑所需石块、砂石、碎石等，可在项目区周边的采石场、砂石场等地采购供 应；水泥、钢材等可由 xx 区的水泥厂及钢材市场采购解决；排污管道可由 xx 区此类管 材厂或市场采购解决。此外，路基开挖所得石料也可作为筑路填筑材料。有丰富的砂石 料资源，施工用土石等材料绝大部分可结合就地取材。 （7）水 xx 市 xx 区拥有较为丰富的水资源。年均地表径流量为 14.92 亿立方米，平均每亩 土地地表降水总量 654.3 立方米，径流量为 291.4 立方米，地下水储量为 4.33 亿立 方米，尚待进一步开发利用。水能资源可开发量为 115714 千瓦，在 xx 省属水能资源丰 富县区。 1.2.21.2.2 建设规模与目标建设规模与目标 该项目用地总面积 250746.60 m2（折 375 亩） ，总建筑面积 317047.06 m2 。其中厂 房面积 293906.20 m2 ；办公、食堂面积 20520.86 m2；其他用房 2620 m2 。占地率 40.76 %；环境绿化占地面积 45213.20m2；绿化率 18.03%；容积率 1.76。 可行性研究报告 8 1.2.31.2.3 技术经济指标技术经济指标 1.2.3.1 总经济技术指标见下表： 1.2.3.2 各建筑物经济技术指标见下表： 建筑物一览表（单位：平方米）建筑物一览表（单位：平方米） 楼号一层面积 二层面 积 三层面 积 四层面 积 五层面 积 六层面 积 建筑占地 面积 合计备注 1# 2862.122862.127376.16137.6002862.1213238 办公及食堂 2# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 3# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 4# 1467.421486.561486.560001467.424440.54 类型 b 丁类 厂房 5# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 6# 2788.982834.522834.521478.24002788.989936.26 类型 d 丁类 厂房 7# 2788.982834.522834.521478.24002788.989936.26 类型 d 丁类 厂房 8# 2788.982834.522834.521478.24002788.989936.26 类型 d 丁类 厂房 9# 2802.182834.742834.742834.742834.72834.742802.1816975.88 类型 h 丁类 厂房 总经济技术指标总经济技术指标 内容名称指标单位备注 总用地面积 250746.60 平方米 总建筑面积 317047.06 平方米 厂房部分 293906.20 平方米 六层混凝土厂房 101386.86 平方米 四层混凝土厂房 145169.18 平方米 其中 三层混凝土厂房 18308.46 平方米 钢结构厂房 29041.70 平方米 配套服务用房 23140.86 平方米 办公+食堂 13238.00 平方米 宿舍+食堂 7282.86 平方米 其 中 其中 设备门卫等 2620.00 平方米 容积率 1.76 建筑占地面积 102207.62 平方米 建筑密度 40.76% 绿地面积 45213.20 平方米 绿地率 18.03% 停车位数 660 辆厂房按每 100 平方米 0.2 辆 可行性研究报告 9 10# 2802.182834.742834.742834.742834.72834.742802.1816975.88 类型 h 丁类 厂房 11# 2788.982834.522834.521478.24002788.989936.26 类型 d 丁类 厂房 12# 1642.921671.961671.960001642.924986.84 类型 a 丁类 厂房 13# 2788.982834.522834.521478.24002788.989936.26 类型 d 丁类 厂房 14# 2788.982834.522834.521478.24002788.989936.26 类型 d 丁类 厂房 15# 1467.421486.561486.560001467.424440.54 类型 b 丁类 厂房 16# 1467.421486.561486.560001467.424440.54 类型 b 丁类 厂房 17# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 18# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 19# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 20# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 21# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 22# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 23# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 24# 2080.662106.42106.41483.96002080.667777.42 类型 c 丁类 厂房 25# 2231.522251.12251.12251.12251.12251.12231.5213487.02 类型 j 丁类 厂房 26# 2231.522251.12251.12251.12251.12251.12231.5213487.02 类型 j 丁类 厂房 27# 1556.31124.54498104.06001556.37282.86 宿舍及食堂 28# 3832.96000003832.963832.96 类型 f 钢结 构厂房 29# 4593.04000004593.044593.04 类型 e 钢结 构厂房 30# 6871.9000006871.96871.9 类型 g 钢结 构厂房 31# 6871.9000006871.96871.9 类型 g 钢结 构厂房 32# 6871.9000006871.96871.9 类型 g 钢结 构厂房 33# 2231.522251.12251.12251.12251.12251.12231.5213487.02 类型 j 丁类 厂房 34# 2231.522251.12251.12251.12251.12251.12231.5213487.02 类型 j 丁类 厂房 35# 2231.522251.12251.12251.12251.12251.12231.5213487.02 类型 j 丁类 厂房 水泵 房 1 400400400 配套设施 水泵 房 2 400400400 配套设施 水泵 房 3 200200200 配套设施 公共 厕所 120012001200 配套设施 可行性研究报告 10 垃圾 收集 点 270270270 配套设施 门卫 1 303030 配套设施 门卫 2 303030 配套设施 门卫 3 303030 配套设施 门卫 4 303030 配套设施 门卫 5 303030 配套设施 1.2.41.2.4 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 1.2.4.1 投资估算投资估算 该项目总建筑面积 xx 平方米，总投资约 11.5 亿元人民币。 1.2.4.2 资金筹措资金筹措 本项目资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是租金收入。 1.2.51.2.5 经济效益和社会效益经济效益和社会效益 1.2.5.1 经济效益经济效益 本项目建设标准化厂房、仓库、办公及其它配套设施，以出租厂房、仓库、办公及 其它配套设施等形式为入驻企业服务。收取企业、园区双方均能接受的出租价格，园区 不以获取大量租金为目的，租金只用于保证园区的正常固定资产折旧、园区管理及勤杂 人员开支、公共部分等基本维护、维修、保养，做到园区持久、持续、高效的运转。该 项目投产后，在正常运营期内，预计年租金收入为 3757.46 万元，预计可形成 40 亿元以 上的年产值，年创造税收 1.8 亿元以上。 1.2.5.2 社会效益社会效益 项目建设完成后，通过招商，引进国内外各大中型品牌企业，通过统一规划、统一 管理，使入驻的企业能够有序的生产，做到全方位的治安管理，极大地满足了各生产企 业的生产要求，也能促进 xx 区相关产业的发展；项目建成后，可以极大提升黔西北产业 可行性研究报告 11 园区的承载量，提高其对外形象，增加招商引资的筹码和基础，预计能引进企业 140 家 左右，从而提供 1 万个就业岗位，为社会创造较多的就业机会，缓解当地的就业压力， 很大程度上解决社会的就业问题，具有较明显的社会效益。 项目的建成，通过出租给其它生产企业生产经营，使入驻企业不必为基础设施建设 花费巨资，从而在很大程度上解决了企业的资金问题，使企业能有更充足的资金用于最 新技术改造和更新，增强了企业的市场竞争力，使企业能更快地做大做强，提高经济效 益，带动社会的发展。 同时，标准厂房的建设促进了产业集聚效益的发挥，使机械制造等行业在该区域内 得到更进一步的发展，加强各企业在生产中的相关性，促使生产一体化的完善，加快区 域经济的发展，也带动周边区域的经济提高。 总之，新型工业化产业示范基地的建设，有利于生态环境建设和经济发展结台起来， 处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进企业效益、经济效益和社会效益的协调统 一。 1.31.3 研究范围研究范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研 究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规 划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金 筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建 设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的 决策提供可靠的依据。 1.41.4 报告编制依据报告编制依据 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28 号） ； 中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第 70 号） ； 中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第 23 号） ； 中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第 22 号） ； 建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第 115 号） ； 国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 可行性研究报告 12 委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。 项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。 1.51.5 结论与建议结论与建议 1.5.11.5.1 结论结论 标准化厂房建设项目符合现阶段国家宏观经济政策，建成后将为各生产企业提供更 大发展空间，有助于吸引企业入驻，引进先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产 品质量，提高企业的竞争力，同时可为社会提供就业机会，为当地政府创造产值和税收， 促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。 本项目是按xx区总体规划要求，以高起点和高标准要求，进行城市道路的建设。可 满足城市建设和发展，对城市道路交通及其他基本配套设施的需要。 该项目建成后，可 推动xx区其他公用设施及商贸、工业、金融服务、科教文化、居民住宅新区等的建设步 伐进一步加快，使城市各类设施能按规划要求顺利进行建设。 本项目在技术上是较先进、成熟、可靠的；在经济上也是合理、可行的。对推动和 促进xx区城镇一体化建设的快速发展具有十分重要的意义， 另外该项目将为xx试验区园区开发与建设提供必要的基本硬件条件，对推动和促进 xx区经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。 因此，认为该项目在政策、技术、经济、社会效益上都是必要的，可行的。因此，认为该项目在政策、技术、经济、社会效益上都是必要的，可行的。 1.5.21.5.2 建议建议 （1）本项目具有较好的经济效益和社会效益，项目单位在当地也具有相当的实力和 良好的社会信誉，建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步 抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。 （2）为了控制和规避投资风险，应抓住现在的大好时机，继续加大宣传力度，提高 工作质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的经 济效益和社会效益。 （3）在项目尽快实施的同时，要加强未来园区的规划设计，对项目成本进行实时监 控，聘请专业顾问公司对方案进行优化，规避投资风险，以提高项目的效益。 （4）充分抓住经济全球化、国家西部大开发的历史机遇，加快本项目的开发建设， 可行性研究报告 13 努力规避投资风险。同时在产业布局和资金投向等方面要处理好多方面的协调关系，注 重建立起良好的公共关系，加强与社会各阶层、政府相关管理部门的沟通，准确项目的 定位，完善各项法定手续。 （5）适应新形势，大胆探索开发建设新思路，高度重视基础设施建设的高质量与高 速度的关系问题等其他经营管理方式进行本项目的建设，分散投资风险，以减轻业主直 接投入资金的压力。 （6）建立起项目法人责任制，明确部门和个人的岗位职责。建设资金要设立专户存 储，做到专款专用，在建设资金的使用过程中，严格进行跟踪检查和审计，对项目的主 要经济技术指标进行严格的考核。加强人员培训，尤其是网络信息方面的人才培训。 （7）维护规划的权威性，严格按照建设程序进行规划、设计、施工。配套设施不能 提高标准或降低质量，做好项目“投资、质量、进度”的全过程控制，精心设计、精心 施工，力争创造优良工程。 （8）在建设过程中应注意环境的保护和资源的有效利用，做到环保和建设同时进行， 尽量减少因施工对城镇居民生活造成影响。 （9）要充分合理地利用政府的优惠政策、工业园区的优惠政策和对本项目的特殊优 惠条件，确保本项目的顺利实施，将本项目真正建设成为能代表贵州乃至西南地区样板 项目。 可行性研究报告 14 2 2 市场及项目建设的必要性可行性分析市场及项目建设的必要性可行性分析 2.12.1 项目建设的必要性项目建设的必要性 建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。 美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为 10 个方面的效应： 充分利用城镇的销售市场、促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模、充分利用城 镇便利的交通运输条件、有利于相关辅助性工业的成长、有利于形成高素质的劳动力市 场、有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场、有利于获得金融机构在融资和管理 方面的帮助、有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通、有利于刺激企业之间的竞争 和改革、可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。 美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积 极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会 2005 年国际投资 报告指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产 业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。只有把全球化和本地化结合起来， 发展新的产业组织的城市才会取得成功。因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业 项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转 移的趋势。 建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、 供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合 治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决， 充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使 社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。 随着经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为 xx 区项目 投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得长足发展和显著成就。目前，已有 全国 500 强企业之一的雨润控股集团、全国果汁业龙头企业汇源果汁等 19 个项目落户园 区，预计总投资可达 70 亿元。 在 xx 区发展战略上，园区建设是其中重要一环。如今，全国各地都在加速工业集中 区的建设。而在工业集中区建设标准化厂房，是不容忽视的。 首先，标准化厂房是全民创业的孵化基地。中小投资者在创业之初，资金是紧张的， 可行性研究报告 15 多是首选租用厂房。因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。来承租厂 房的都是中小投资者。他们在这里进行最初的发展。等发展到一定程度，还可以再征地 建自己的厂房。 其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。外来投资，包括外资或是中心大城市 “退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许 最初并没有长期在当地经营的计划。因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂 房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。 因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。有了一大批标准化厂房， 就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提 高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。标准化厂房建设将为 外来投资企业解决一次性投入过大，基础设施建设周期长等问题，使企业能够根据市场 的变化，通过租货厂房等方式，迅速组织生产，促进企业产品早日上市，吸引投资开发 商来此落户。 其三，建设标准化厂房，可以集约用地。近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的 矛盾日益显现。如现在的浙江省生产总值增幅明显低于江苏省和山东省，其中一个原因 就是因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。而标准化厂房是集约用地的 一好办法。在苏南各处，经常可以看到多层厂房整齐排列，厂房从单层“加”高到二层、 三层，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了 1 倍以 上，被认为是“向天借地” 、集约发展的基本模式。 标准化厂房建设可有效增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污 染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，可有效完善区内交通网络，拓展城市发 展空间，增大城市面积，推进城市化进程；可有效加快城镇化、扩大城乡就业。 该项目的建设有利于加快 xx 区经济可持续发展；有利于调整 xx 区的生产力布局， 发展开放型城市经济；有助于促进西部城市化水平提高，优化西部地区产业结构。 可行性研究报告 16 2.22.2 项目建设可行性项目建设可行性 2.2.1xx 区发展的条件区发展的条件 2.2.1.1 试验区优势试验区优势 xx“开发扶贫、生态建设”试验区所独具的“解放思想、开拓思路、大胆试验、先 试先行”、全国工商联和各民主党派中央多党合作倾力帮扶、国家科技部批准建立国家 级实验区、中央统战部牵头建立的部际联席会议制度和国家发展改革委等 19 个中央部 委重点支持建设、深圳市对口帮扶及东部 10 省市党委统战部组织动员统一战线成员参 与 xx 试验区建设等政治优势和资源优势。 2.2.1.2 具有比较区位优势具有比较区位优势 xx地区位于川、滇、黔三省结合部，规划建设的xx环北高速公路、xx飞雄机场、成 贵快速铁路、隆黄铁路、厦蓉高速公路、杭瑞高速公路等交通基础设施将在3 至5 年内 建成，届时将形成西南地区综合枢纽中心和区域性中心城市，xx地区的资源、经济发展 可辐射到三地范围，三地的资源、经济的发展合力也会向xx试验区汇聚，为工业经济建 设提供了得天独厚的区位优势。xx省xx市东北部的xx镇，属于xx-七星关城市总体规划 （规划面积200km2、规划城市人口200 万人）城市发展中心区域。东与黔西县毗邻，东 北抵金沙县，南至六冲河同织金接壤，西南与瓜仲河与纳雍为界，北部及西北部与xx市 相连。县城距省会贵阳178km，距四川纳溪238km，距泸州长江码头280km。贵毕高等级公 路（g326）、大纳(大方到四川纳溪)高等级公路（g321）和规划建设的成贵快速铁路、 隆黄铁路纵贯全境，g326、g321 是西南出海和北上长江的大通道。xx_环北高速、杭瑞 高速、大黔高速在大方交汇。xx区交通便利，条件优越，为黔西北“旱码头”和物资集 散中心。 2.2.1.3 丰富的可利用水资源丰富的可利用水资源 xx 市 xx 区拥有较为丰富的水资源。年均地表径流量为 14.92 亿立方米，平均每亩 土地地表降水总量 654.3 立方米，径流量为 291.4 立方米，地下水储量为 4.33 亿立 可行性研究报告 17 方米，尚待进一步开发利用。水能资源可开发量为 115714 千瓦，在 xx 省属水能资源丰 富县区。 2.2.1.4 矿产资源矿产资源 xx 市 xx 区矿产资源有硫、铁、煤、锌、大理石、硅砂、铜、草炭、粘土、高岭土 等 20 余种，其中：煤炭地质储量达 42.55 亿吨，以无烟煤为主，有少量烟煤、煤层 4 至 5 层，机械性能好，热量 7000 至 8000 大卡；硫磺矿储量达 8.41 亿吨，有铁磺、 褐铁磺、菱铁磺、针铁磺等类型，品位较高，易采、易选；已探明的粘土储量达到 3000 万吨以上，三氧化铝含量平均达 30%以上，其它有害物质均低于 2%以下；大理石资源尤 为丰富，作为建筑材料颇具开采价值。 2.2.1.5 生物资源生物资源 xx 市 xx 区生物资源十分丰富。全区林木资源有 700 余种，农作物资源有玉米、稻 谷、小麦、马铃薯、烤烟、油菜籽、花生、大蒜、苎麻、蚕桑等 455 种，中药材有杜仲、 天麻、半夏、何首乌、金银花、苦参等 2000 多种；花卉类 400 余种，此外还有蕨类、 菌类和饲料类等植物资源，草种资源 378 种。xx 市 xx 区还有独具高寒山地特色的猪、 牛、马、羊等产品，沔鱼河四腮鱼属全国珍稀鱼种，资源丰富齐全。 2.2.2xx 区黔西北产业园发展的区黔西北产业园发展的优势优势 2.2.2.1xx 试验区的政治优势试验区的政治优势 在制度上，作为为喀斯特地区经济社会发展提供借鉴的全国第一个综合改革试验区， xx试验区是由中国共产党领导的多党合作共同推进改革开放和贫困地区实现可持续发展 及跨越式发展的成功范例，试验区的发展凝聚了各民主党派的智慧，显示了统一战线的 强大力量。 在发展理念上，xx试验区作为国家实施贫困地区科学发展的试验场，始终坚持以创 新的思路开展试验区工作，超前探索，先行先试，成为可持续发展战略的探索和实践基 地。在智力支持上，各民主党派中央、全国工商联、中央智力支边协调小组暨支援xx试 验区顾问组20 余年如一日，深入xx地区，指导制订试验方案，协调解决改革试验中的重 大问题。引进资金、联系项目、培训干部、帮助输出富余劳动力、兴办各种社会事业， 可行性研究报告 18 这些不仅直接推动了xx地区产业结构和基础设施建设不断发展，有力地促进了试验区的 各项工作，也为xx试验区的未来发展奠定了良好的基础。这些优势，将对食品药品工业 园区的发展起到很好的推动作用。 2.2.2.2 优越的交通条件优越的交通条件 目前xx区黔西北产业园的规划范围内已有大纳公路、贵毕高速连接线等交通基础设 施，可以从区外方便地到达规划区域。随着未来几年内一批交通设施项目的建成，黔西 北产业园区的对外交通将更加便利：铁路方面，会有成贵快速铁路东西向穿越，并在规 划区域内设大方客运站；隆黄铁路、昭吉铁路也从周边经过，在双山片区、竹园片区、 新铺片区会有客、货运站设置。高速公路方面，东西向的杭瑞高速与南北向的环北高速 公路、大黔高速公路在规划区域内形成互通并设立高速出入口。已经开工建设的xx机场， 也仅在规划区域西侧十余公里处。 2.2.2.3 较好的用地条件较好的用地条件 xx地区位于xx省西北部，是典型的喀斯特地形地貌特征。境内山高坡陡，峰峦重叠， 沟壑纵横，河谷深切，土地破碎，高原山地比例高达93.3%。但食品药品工业园区的规划 范围内，用地总体较为平坦，坡度适宜、可作为城市建设用地的用地比例在80%以上。 2.2.3 资源及建设条件资源及建设条件 xx 区大量的基础设施已经建成投入使用，可以为拟建道路的修建提供交通通道。xx 市有着几十年的现代城市建设经验，施工技术力量雄厚，劳动力资源丰富。 2.2.3.1 电电 已有占地 1.44 公顷的 110kv 朝中变电站外，在大纳公路东侧、成贵快速铁路南侧 新建一处变电站，可满足建设用电需要。 2.2.3.2 水泥水泥 xx 赛德水泥有限公司就在 xx 区，该公司建有一条日产 2500 吨熟料新型干法水泥生 产线，于 2010 年 8 月投产。该项目用的水泥就在赛德水泥厂解决，距项目区距离很近， 可行性研究报告 19 运输条件较好。 2.2.3.3 钢材钢材 主要贵钢产品，xx 钢材市场等能满足使用要求。 2.2.3.4 木材木材 用量不大，可由木材公司解决。 2.2.3.5 砂石砂石 道路修筑所需石块、砂石、碎石等，可在项目区周边的采石场、砂石场等地采购供 应；水泥、钢材等可由 xx 区的水泥厂及钢材市场采购解决；排污管道可由 xx 区此类管 材厂或市场采购解决。此外，路基开挖所得石料也可作为筑路填筑材料。有丰富的砂石 料资源，施工用土石等材料绝大部分可结合就地取材。 2.2.3.6 水水 xx 市 xx 区拥有较为丰富的水资源。年均地表径流量为 14.92 亿立方米，平均每亩 土地地表降水总量 654.3 立方米，径流量为 291.4 立方米，地下水储量为 4.33 亿立 方米，尚待进一步开发利用。水能资源可开发量为 115714 千瓦，在 xx 省属水能资源丰 富县区。 综上所述，建立该项目是综上所述，建立该项目是 xxxx 区经济社会发展的客观要求，有利于拉动黔西北产业园区经济社会发展的客观要求，有利于拉动黔西北产业园 区和区和 xxxx 区的经济增长，有效推进区的经济增长，有效推进 xxxx 区城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大区城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大 力促进力促进 “科教兴市科教兴市” 、 “开放带动开放带动” 、 “可持续发展可持续发展”和和“城市化城市化”战略的实施，对促进当战略的实施，对促进当 地经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且地经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且 迫在眉睫。迫在眉睫。 可行性研究报告 20 3 3 服务方案服务方案及建设规模及建设规模 3.13.1 服务方案服务方案 标准厂房项目建设是在已形成的总体规划的基础上，聘请资深规划设计单位进行规 划设计，由园区管委会组建标准厂房建设管理有限公司负责项目开发，通过招标形式择 优选择施工单位进行建设。 3.1.13.1.1 园区优惠政策园区优惠政策 为进一步加大招商引资工作力度，扩大利用外来资金规模，优化投资环境，鼓励和 吸引更多的企业到 xx 园区（以下简称园区）投资兴业，加快园区发展步伐，增强可持续 发展的后劲，根据国家、省有关法律、法规及地区相关规范性文件规定，结合园区实际， 按照“减、优、限”的原则，黔西北产业园区管理委员会制定了xx 园区招商引资优惠 政策（试行） 。 3.1.23.1.2 工作措施工作措施 园区管委会在一手抓好标准厂房带动开发的同时，可以采取以下几项措施，吸引 外来投资者建设厂房和项目入驻。 设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，一条龙服 务，方便企业入驻，提高企业入区的积极性。 完善落实园区优惠政策，对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具 体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权，维护投资方和企业的合法权 益。 设立招商服务部门，管理办公室应利用政府的资源优势、对外联络优势，建立一 支精干、高效的招商队伍，协助园区进行招商引资。 可行性研究报告 21 对园区实行相对独立的管理，设立园区综合执法机构，负责规划、城建、市容、 环卫、绿化等方面的执法工作。 设计印制精美的开发区投资指南并在开发区网站定期发布工业和招商信息，广泛 宣传。 将标准厂房包装成若干项目定期在国家、省、市以上新闻媒体刊发专版，广泛推 介。 充分利用各类会展机会，广泛出击，增强招商的针对性，提高招商实效性。 通过以上措施，推介工业园标准厂房投资环境和招商引资优惠政策，引凤筑巢，为 推动临潼经济快速发展做出更大的贡献。 3.23.2 建设规模建设规模 该项目用地总面积 250746.60 m2（折 375 亩） ，总建筑面积 317047.06 m2 。其中厂 房面积 293906.20 m2 ；办公、食堂面积 20520.86 m2；其他用房 2620 m2 。占地率 40.76 %；环境绿化占地面积 45213.20m2；绿化率 18.03%；容积率 1.76。 基地分为左、中、右三块用地组成。 左侧地块由 9 栋标准厂房和 1 栋办公楼及裙房组成，办公楼设置在地块最北侧，其 他厂房沿规划道路依次排布，办公楼车行通过南侧园区道路进入办公楼，通过东侧广场 组织人流。厂房车辆均能自各建筑到达各出入口，满足消防要求。 中间地块由 16 栋标准厂房组成，厂房沿规划道路依次排布，车辆均能自各建筑到达 各出入口，满足消防要求。 右侧地块由 5 栋钢结构厂房 1 栋宿舍楼及裙房组成，宿舍楼设置在地块最北侧，钢 结构厂房垂直南侧 xx 路依次排布，车辆均能自各建筑到达各出入口，满足消防要求。 三个地块呈规整布局，办公楼、宿舍、标准厂房，依次布局，互不干扰，满足现代 厂区高效的工作流程，和统一管理和独立运营的需求。营造独立内庭院绿色的园区环境。 整个区域内形成环路，满足各类车辆通行及到达各栋建筑物出入口，并满足消防要求。 可行性研究报告 22 4 4 建设方案建设方案 制订切实可行的园区发展建设规划，做好园区项目与 xx 区城市总体规划的衔接，将 新的城市发展理念揉进园区发展规划中去，在基础设施和区内环境建设方面设立较高的 起点，规划一旦制订就视同法律，园区内所有开发、建设项目均应严格按照规划实施。 园区未来将是 xx 区城市经济发展窗口的一部分，建设过程中要根据“一步到位、分 步实施、滚动发展、留有余地”的原则，高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念， 突出新区特色，鉴于园区紧邻市区建成区，应设立较高的环保门槛。 工业建筑是指从事各类工业生产及直接为生产服务的房屋，一般称为厂房。工业建 筑生产工艺复杂多样，在设计配合、使用要求、室内采光、屋面排水及建筑构造等方面， 具有如下特点： (1)厂房的建筑设计是在工艺设计人员提出的工艺设计图的基础上进行的，建筑设计 应首先适应生产工艺要求； (2)厂房中的生产设备多，体量大，各部分生产联系密切，并有多种起重运输设备通 行，厂房内部应有较大的通敞空间； (3)厂房宽度一般较大，或对多跨厂房，为满足室内、通风的需要，屋顶上往往设有 天窗； (4)厂房屋面防水、排水构造复杂，尤其是多跨厂房； (5)单层厂房中，由于跨度大，屋顶及吊车荷载较重，多采用钢筋砼排架结构承重； 在多层厂房中，由于荷载较大，广泛采用钢筋砼骨架结构承重；特别高大的厂房或地震 烈度高的地区厂房宜采用钢骨架承重； (6)厂房多采用预制构件装配而成，各种设备和管线安装施工复杂。 可行性研究报告 23 按建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和 钢结构四大类。 4.14.1 钢结构钢结构 钢结构主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成 大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 钢结构的优点如下： 抗震性：低层别墅的屋面大都为坡屋面，因此屋面结构基本上采用的是由冷弯型 钢构件做成的三角型屋架体系，轻钢构件在封完结构性板材及石膏板之后，形成了非常 坚固的“板肋结构体系“，这种结构体系有着更强的抗震及抵抗水平荷载的能力，适用于 抗震烈度为 8 度以上的地区。 抗风性：型钢结构建筑重量轻、强度高、整体刚性好、变形能力强。建筑物自重 仅是砖混结构的五分之一，可抵抗每秒 70 米的飓风，使生命财产能得到有效的保护。 耐久性：轻钢结构住宅结构全部采用冷弯薄壁钢构件体系组成，钢骨采用超级防 腐高强冷轧镀锌板制造，有效避免钢板在施工和使用过程中的锈蚀的影响，增加了轻钢 构件的使用寿命。结构寿命可达 100 年。 保温性：采用的保温隔热材料以玻纤棉为主，具有良好的保温隔热效果。用以外墙 的保温板，有效的避免墙体的“冷桥”现象，达到了更好的保温效果。100mm 左右厚的 r15 保温棉热阻值可相当于 1m 厚的砖墙。 隔音性：隔音效果是评估住宅的一个重要指标，轻钢体系安装的窗均采用中空玻 璃，隔音效果好，隔音达 40 分贝以上；由轻钢龙骨、保温材料石膏板组成的墙体，其隔 音效果可高达 60 分贝。 健康舒适：干作业施工，减少废弃物对环境造成的污染，房屋钢结构材料可 100%回 收，其他配套材料也可大部分回收，符合当前环保意识；所有材料为绿色建材，满足生 态环境要求，有利于健康。轻钢墙体采用高效节能体系，具有呼吸功能，可调节室内空 气干湿度；屋顶具有通风功能，可以使屋内部