某棚户区改造项目可行性研究报告.doc

1 第一章第一章 总总 论论 一、一、项项目目背景背景 1、项目名称：xxxx 酒业有限公司棚户区改造项目 2、项目性质：新建 3、项目主管单位：xx 县房改办 4、建设单位（业主）：xxxx 酒业有限公司 5、建设项目拟选位置：本项目拟建于 xx 县 xx 镇 xxxx 酒厂东区内。 6、可行性研究报告编制单位 xx 市 xxxx 有限责任公司 工程咨询资格等级 甲级 资质证书： 7、可行性研究报告编制依据 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724 号）； 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 （建保2009295 号）； 关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 （建保201056 号）； xx 市人民政府关于改制企业职工危旧房集中区改造工 程实施意见（xx 政发）； 2 xx 市人民政府办公室关于印发改制企业职工危旧房集 中区改造工程拆迁补偿办法的通知（xx 政办）； 建设单位提供的有关资料和调查收集的资料； 委托书。 8、xxxx 酒业有限公司简介 xxxx 酒业有限公司前生为 xxxx 酒厂，成立于 1956 年 2 月，成立时有职工 127 人，其中干部 15 人，合同工 80 人，临时 工 32 人。主要产品米酒、糯米酒、酒饼等。由于原酒厂经营模式 脱离了市场经济的发展规律，加上企业采取吃“大锅饭”的管理方 式，以及有很多不适应企业发展的各种因素，致使 xx 酒厂背负 沉重的包袱、债务累累、企业瘫痪。于 2008 年 6 月改制，经改制 变更为 xxxx 酒业有限公司。 二、二、项项目概况目概况 1、项目拟建地址 拟建地点位于 xx 县 xx 镇原 xxxx 酒厂生活区内。 2、项目建设规模和主要建设内容 （1）建设规模 用地规模 ：本项目建设总用地面积 3426.96 平方米。 项目建设规模：本项目建设居民住宅楼 3 栋（共 72 套），总建 筑面积 6923.33 平方米，其中住宅建筑面积 6462.72 平方米。 （2）主要建设内容 本项目主要建设集资房 3 栋（共 72 套），总建筑面积 6923.33 3 平方米，配套建设供配电、供排水、道路及绿化等辅助设施。 3、主要建设条件 （1）建设用地条件 本项目建设地址位于 xx 县 xx 镇原 xxxx 酒厂生活区内， 项目用地面积 3426.96 平方米。 该地块是原 xxxx 酒厂生活区，北靠 xx 法院和检察院, 西侧为樟木路，四周均有规划道路，其位置交通便捷，区位条件 良好。用地较不规则，北低南高，红线内所有建筑均已拆除，地块 现状为空地，场地已平整，为规划的居民住宅建设用地，项目选 址符合经批准的发展规划。 （2）供水供电条件 建设地址有 xx 县 xx 镇自来水厂供水管网，可供本项目生 活、消防用水。 供电：引接 xx 县城市电网电源。 （3）交通条件 本项目位于 xx 县 xx 镇原 xxxx 酒厂生活区内，西侧为 樟木路，四周均有规划道路，与县城路网连接，对外交通方便、通 畅。 4、项目建设进度计划 本项目前期工作于 2012 年 1 月开始，预计于 2012 年 6 月开 始施工，2013 年 10 月份完成土建施工，2013 年 11 月份完成设 备安装与调试，2013 年 12 月份项目竣工验收。 4 5、项目建设投资估算及资金筹措 （1）投资估算 项目总投资估算为 1332.29 万元，其中建筑工程 940.82 万元， 安装工程 152.62 万元，建设工程其它费用 140.17 万元,基本预备 费 98.69 万元。 （2）资金筹措 项目总投资估算为 1332.29 万元，项目建设资金由中央补助 资金和建设单位自筹解决。 6、主要技术经济指标 主要技术经济指标见下表： 项目项目单位单位数量数量备注备注 项目规划建设用地面积项目规划建设用地面积 m23426.96 规划总建筑面积规划总建筑面积 m26923.33 住宅部分建筑面积住宅部分建筑面积 m26462.72 居住户数居住户数户 72 居住人数居住人数人 266 按每户 3.7 人计 建筑基底面积建筑基底面积 m21007.3 绿化面积绿化面积 m21240 小区道路及场地硬化小区道路及场地硬化 m21150 围墙长度围墙长度 m260 容积率容积率 1.89 建筑密度建筑密度 %29.39 绿地率绿地率 %35 机动车停车位机动车停车位个 58 规划在后期预留用 地建设地下停车场 非机动车停车位非机动车停车位个 72 三、三、结论结论及建及建议议 通过研究，本报告可以得出以下结论： 1、项目的建设是落实 xx 市改制企业职工危旧房集中区改 5 造工作的需要，是提升城镇品质改善城镇形象的需要，是实现落 实保增长、保民生、保稳定措施的具体目标的需要，是加快 xx 县中小城市化建设进程，完善中小城市功能的需要，是促进经济 社会的和谐稳定发展的需要。项目的建设是十分必要的。 2、项目建设地址场地地质条件、地形、地貌等能满足本项目 建筑建设的基本要求。项目建筑规模、技术经济指标符合规划的 要求。项目地址的供电、给排水等均能充分利用市政基础设施， 交通较为便利。建设资金渠道基本落实。项目的建设是是可行的。 6 第二章第二章 项目提出的理由和项目提出的理由和建设的必要性建设的必要性 一、一、项项目提出的理由目提出的理由 xxxx 酒业有限公司前身为 xxxx 酒厂，成立于 1956 年 2 月，有职工 127 人，其中干部 15 人，合同工 80 人，临时工 32 人。主要产品米酒、糯米酒、酒饼等。由于原酒厂经营模式脱离了 市场经济的发展规律，加上企业采取吃“大锅饭”的管理方式，以 及有很多不适应企业发展的各种因素，致使 xx 酒厂背负沉重的 包袱、债务累累、企业瘫痪。于 2008 年 6 月改制，经改制变更为 xxxx 酒业有限公司。 xx 酒厂生活区，占地 11.27 亩，房屋建筑建于 1984 年，居 住 58 户约 210 人，住房基本为平房，现有非配套砖瓦结构平房 58 套，建筑面积 2391.26。现在的这些住房房屋行条腐烂，漏 雨现象严重、灰浆脱落、部分墙体开裂，已经无法修补，存在很大 的安全隐患；周边环境非常恶劣，居住条件非常差，很多已完全 不符合消防的要求，已到了非改造不可的地步。 xxxx 酒厂生活区现状见下图。 7 棚户区现状图一棚户区现状图一 棚户区现状图二棚户区现状图二 8 棚户区现状图三棚户区现状图三 棚户区现状图四棚户区现状图四 9 棚户区现状图五棚户区现状图五 棚户区现状图六棚户区现状图六 10 长期以来，原 xxxx 酒厂的广大企业职工为国家、为 xx、 为 xx 的建设和发展做出了重要贡献。尽管一直以来党和政府对 广大职工非常关心，采取多种措施改善职工生活条件，并收到了 一定的成效。但由于种种原因，仍有许多职工生活居住在破旧的 职工危旧房内，居住条件相对简陋，配套设施陈旧且不完善，环 境脏乱差等问题突出，职工住房安全隐患突出，严重影响群众生 命财产安全，与 xx 镇作为 xx 县的重镇，xx 县城所在地，xx 县政治、经济、文化中心的地位极不协调，也影响了城市的整体 形象。实施职工危旧房改造工程，有利于改善城镇环境，城镇配 套和公共服务设施，集约利用土地，推进城镇化健康发展。 为落实党的十七大关注民生、重视民生、保障民生、改善民 生的精神，为加快推进 xx 城市和国有工矿棚户区改造工作， xx 起草了xx 壮族自治区人民政府关于加快我区城市和国有 工矿棚户区改造工作的实施意见，要求用 3-4 年时间，基本完成 全区国有和国有控股工矿企业棚户区、设区城市棚户区改造任务。 通过改造，实现改制企业职工居住水平和生活质量有较大提高， 改制职工生活区人居环境和生态质量明显改善，市政基础设施和 文化、教育、体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显 著增强。 本项目以改造改制企业职工危旧房集中区为契机，整体改 造 xxxx 酒厂生活区，一是 xx 县全面贯彻落实党的十七大精 神，坚持以“富民、惠民、利民”为根本出发点，按照“工业发展和 11 环境保护同步推进，国民经济与宜居城市同步发展，经济社会发 展水平与人民生活水平同步提高”的发展思路，解决人民群众最 关心、最直接、最现实的利益问题，努力构造民主法治、公平正义、 xx 友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的和谐 xx。 二是着眼于城镇建设的大局，以环境效益和社会效益为主要建设 目标，以提高改制企业职工生活质量，改善职工家庭居住条件， 提高改制企业移交土地综合利用水平和提高城镇经济社会发展 承载能力为目标，与繁荣城镇经济，完善住房保障体系，改善城 镇基础配套设施相结合，使项目成为 xx 城镇建设和完善现代城 镇功能、提高城镇现代化程度的重要举措，努力把职工危旧房改 造工程力争成为惠及百姓的“阳光工程”、 “民心工程”。 本项目的建设将有效地改善破产改制企业职工生活环境，也 将极大地改善该片区城镇面貌、提高城镇品位，为拓展城镇发展 空间打下坚实的基础，从而促进 xx 经济社会更好更快发展。这 是为人民谋福祉的大事，也是落实科学发展观的具体行动。 二、二、项项目建目建设设的必要性的必要性 （一）项目的建设是落实 xx 市改制企业职工危旧房集中区 改造工作的需要 原 xxxx 酒厂广大企业职工为国家、自治区、xx 市和 xx 县建设和经济发展做出了重要贡献，但生活环境和居住条件方面 没有得到相应的改善，特别是企业破产改制后，原企业的老职工 更没有能力通过自身的努力来改变居住环境。当前 xxxx 酒厂 12 东区生活区现有非配套砖瓦结构平房 58 套，房屋行条腐烂，漏 雨严重，灰浆脱落，部分外墙开裂，由于企业破产等原因多年没 有进行维修，存在较大安全隐患。而且周边环境较差，私搭乱建 现象严重，完全不符合建筑规范和消防要求，已到了非改造不可 的地步。 多年来，一方面党和政府坚持一手抓经济建设，扎扎实实为 民办实事，经济社会实现了又好又快发展，而另一方面又对广大 职工非常关心，采取多种措施改善企业职工生活条件，收到一定 的成效。但由于种种原因，虽有部分职工危旧房得到改造，仍有 许多改制企业职工生活在破旧的职工危旧房内，居住条件相对简 陋，配套设施陈旧且不完善，环境脏乱差等问题突出，对居民的 生命财产安全造成了一定的威胁，影响了城市的整体形象，也影 响了和谐社会的整体形象。基于此，党委和政府全面贯彻落实党 的十七大精神，坚持以“富民、惠民、利民”为根本出发点，按照工 业发展与环境同步推进，国民经济与宜居城市同步发展，经济社 会发展水平与人民生活水平同步提高的发展思路，解决人民群众 最关心、最直接、最现实的利益问题，努力构建民主法治、公平正 义、xx 友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的和谐社 会，启动改制企业职工危旧房改造工程项目建设是非常必要的。 通过实施本项目，可基本完成原 xxxx 酒厂生活区职工危 旧房改造工作。通过改造，实现破产改制企业职工的居住条件和 生活质量有较大提高，人居环境明显改善，城镇综合服务功能显 13 著增强。 （二）项目的建设是提升城镇品质改善城镇形象的需要 xx 镇作为 xx 县的重镇，xx 县城所在地，xx 县政治、经 济、文化中心，是进出 xx 县城的门户。作为 xx 县形象的重要 窗口，原 xxxx 酒厂尚有 58 户居住在安全隐患突出的棚户区， 还有 14 户无房户在外租房居住。涉及户数为 72 户，涉及人口 266 人，棚户区房屋面积约 2391.26，房型基本为砖瓦结构平房。 安全隐患突出的棚户区严重影响群众生命财产安全，与 xx 镇的 地位极不协调。实施职工危旧房改造工程，有利于改善城镇环境 和城镇配套公共服务设施，集约利用土地，推进城镇化健康发展， 创造一个良好的城市门户环境，从而进一步提升 xx 县的品质， 改善 xx 县的形象。 （三）项目的建设是实现落实保增长、保民生、保稳定措施的 具体目标的需要 为应对国际金融危机，中央和自治区相继出台了一系列保增 长、保民生、保稳定的政策措施，其中重要的一条就是加快保障 性安居工程建设。xx 县政府积极响应国家号召，大力发展基础 建设投资，扩大内需拉动经济增长，对辖区内未开发土地进行综 合整理，加大城市重点基础设施建设、安置房建设等安居工程项 目的实施。 棚户区改造是落实保增长、保民生、保稳定措施的具体体现。 14 这些棚户区居民的居住条件非常差，居住环境恶劣，房屋结构比 较简单，使用功能不全，尤其是基础设施比较差。按照居民的说 法是“下雨天外面大下、屋里小下，外面雨晴了屋里还在接着下”。 关键是房屋建筑密度比较大，很容易发生“火烧连营”的情况。所 以推进城市和国有工矿棚户区的改造，包括其他各类棚户区的改 造，首先最重要的意义就是改善民生，解决居民的居住安全问题， 改善居住环境。这是最根本的目的。 实施职工危旧房改造是改善民生的重大举措。原 xxxx 酒 厂人员中低收入家庭比例高，下岗失业、退休职工多，居住条件 差，群众要求改造的呼声强烈。实施危旧房改造，有利于加快解 决中低收入群众住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享 国家改革发展成果，提高县委和县人民政府威信，增强人民群众 向心力和凝聚力。本项目的建设实施，是拉动内需，经济发展突 围的亮点，是掀起新一轮项目建设和城市建设新高潮，改善民生 居住环境的具体措施。 （四）项目的建设是加快 xx 县中小城市化建设进程，完善中 小城市功能的需要 城市和国有工矿棚户区的改造主要是为了改善城市环境，提 升城市功能，节约利用土地，对建设集约型城市有重要的意义， 对保证城市化和城市的承载能力有很重要的意义。改造棚户区， 意义深远。城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活 质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过改 15 造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进 了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更 好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。 （五）项目的建设是促进经济社会和谐稳定发展的需要 城市和国有工矿棚户区改造，在扩大投资的同时，通过安置 房的配售，还能扩大住房的消费，对相关产业都有重要的拉动作 用。所以，总的来说，推进城市和国有工矿棚户区改造有利于稳 定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展。 实施职工危旧房改造是促进 xx 县经济社会协调发展的有 效途径。实施职工危旧房改造工程，既可以带动社会投资，促进 居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会 管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合 点。 16 第三章第三章 需求分析需求分析与安置方案与安置方案 一、自治区关于棚一、自治区关于棚户户区改造的相关政策措施区改造的相关政策措施 为加快推进 xx 城市和国有工矿棚户区改造工作，xx 起草 了xx 壮族自治区人民政府关于加快我区城市和国有工矿棚户 区改造工作的实施意见，要求用 3-4 年时间，基本完成全区国有 和国有控股工矿企业棚户区、设区城市棚户区改造任务。 根据意见，2010 年底前完成拆迁改造任务的 20%左右， 2011 年底前累计完成拆迁改造任务的 50%以上，2012 年底前累 计完成 80%，到 2013 年基本完成拆迁改造任务。 初步统计，目前，全区城市和国有工矿棚户区总建筑面积 324.77 万平方米，总户数 76403 户。其中，城市棚户区建筑面积 214.99 万平方米，户数 45348 户；国有工矿棚户区建筑面积 109.78 万平方米，户数 31055 户。 根据意见，城市和国有工矿棚户区改造以建设和谐 xx、 促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，增加廉租 住房、经济适用住房等保障性住房以及中小套型、中低价位普通 住房供应，积极改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房 条件，把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活 便利、环境优美的新型社区。 本次棚户区改造的范围是城市棚户区、国有工矿棚户区及大 板结构住房。改造中要坚持以人以本、依法拆迁，统一领导、属地 17 实施，政府主导、市场运作、因地制宜、多模式改造等原则。 棚户区改造的资金筹措以市场运作为主，多渠道筹集。土地 方面，改造安置住房用地纳入当地保障性住房土地供应计划优先 安排，安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房建设项目可以 划拨方式供地。 二、二、xx 县县原原 xxxx 酒厂棚酒厂棚户户区改造区改造实实施方案施方案 为了加快原 xx 酒厂棚户区（以下简称棚户区）改造，根据住 房和城乡建设部、国家发展和改革委员会文件的有关规定和 xx 壮族自治区关于国有工矿棚户区改造工作要求，结合 xx 县实际 情况，制定了 xx 县 xx 酒厂棚户区改造实施方案。 改造实施措施主要有： （一）棚户区改造在 xx 县人民政府的统一领导下，由 xx 县 房改办具体指导实施。 （二）棚户区改造拆迁安置按实物安置方式进行。 （三）xx 县房改办组织编制棚户区改造项目规划方案，报 xx 县人民政府批准后实施。棚户区改造建设计划变动时，需由 xx 县人民政府审定。 （四）开发建设单位到国土、建设、税务、农电等部门办理享 受棚户区改造优惠政策的相关手续。 （五）xx 县房改办对棚户区改造项目实行统一规划、统一拆 迁、统一标准、统一建设、统一竣工验收、统一回迁安置。 18 （六）棚户区改造项目免收各项行政事业性收费，不设立新的 收费项目。 （七）棚户区改造项目用地红线外没有配套管网的，农电、供 水、供气、供热、电信、邮政、广电等涉及管网单位，按照规划要 求，分别出资同步建设。应由市政承担的公用设施和基础配套设 施，要落实资金，优先建设。 （八）棚户区改造原则上要集中安置回迁户，且必须先建回迁 楼和经济适用住房，后建商品楼。 （九）开发建设单位在满足回迁安置要求后可根据拆迁区域 内的具体情况自行确定其他户型面积。 （十）回迁楼要达到基本居住条件，装修标准如下：水泥地面 压光，天棚、墙壁刮大白，厨房安装洗菜盆、水龙头，卫生间安装 洗 面盆、坐便，室内安装灯具、室内门、进户防盗门。 （十一）被拆迁人按搬迁时间先后顺序优先选择楼层楼号。搬 迁时间要进行公示，实行阳光操作，拆迁现场设置公示板，迁走 一户，公示一户。 （十二）拆迁未超过批准期限的临时照（证）房屋，原面积折半 后，按有照（证）房屋补偿安置。 附属设施按房屋拆迁管理的规定补偿。 （十三）无产权证照房屋，原则上不予补偿。如本人能积极配 合拆迁，可考虑按建筑成本给予适当补偿。由规划等部门认定的 违章建筑无偿拆除。 （十四）住宅兼营业房屋，有工商营业执照和纳税凭证的，按 住宅房屋全面积补偿安置，另对营业部分按实际面积乘以房屋评 19 估单价给予货币补偿，在此基础上增加补偿。 三、需求分析三、需求分析与安置方案与安置方案 xxxx 酒厂生活区现有砖瓦结构平房 58 套，房屋面积约 2391.26。房屋行条腐烂，漏雨严重，灰浆脱落，部分外墙开裂， 由于企业濒临破产等原因多年没有进行维修，存在较大安全隐患。 而且周边环境较差，私搭乱建现象严重，完全不符合建筑规范和 消防要求，已到了非改造不可的地步。 长期以来，原企业职工为国家、为 xx、为 xx 的建设和发展 做出了重要贡献。尽管一直以来党和政府对广大职工非常关心，采 取多种措施改善职工生活条件，并收到了一定的成效。但由于种种 原因，仍有许多职工生活居住在破旧的职工危旧房内，居住条件相 对简陋，配套设施陈旧且不完善，环境脏乱差等问题突出，原 xxxx 酒厂公司职工住房安全隐患突出，严重影响群众生命财产 安全，与 xx 镇的门户地位极不协调，也影响了城市的整体形象。 实施职工危旧房改造工程，有利于改善城镇环境，城镇配套和公共 服务设施，集约利用土地，推进城镇化健康发展。 根据 xx 县棚户区改造的计划安排，本项目拟对原 xxxx 酒厂 58 户居住在安全隐患突出的棚户区和 14 户在外租房居住 的无房户共 72 户居民以建集资房形式进行改造安置。 本项目拟建居民住宅楼 3 栋，共 72 套集资房，总建筑面积 6923.33 平方米，住宅部分建筑面积 6462.72 平方米。 20 本项目拟建的 72 套集资房，全部作为本改造项目涉及的 72 户棚户区居民与无房户居民安置用房。 根据 xx 县的规划，本棚户区改造项目在原址建设，本项目 棚户区改造住户采用集中回迁安置。根据 xx 县有关部门调查统 计，纳入本项目涉及户数为 72 户，涉及人口 266 人，改造棚户区 房屋面积约 2391.26。 21 第四章第四章 建设地址建设地址及建设条件及建设条件 一、一、xx 县县自然自然经济经济状况状况 xx 县位于 xx 中部，毗邻工业重镇 xx 市，是闻名中 外的 “xx 人”古人类文化遗址所在地。全县辖 11 镇 1 乡，127 个行 政村、17 个社区（居委会），幅员面积 2539 平方公里，总人口 53.59 万。人民政府驻地 xx 镇。 2008 年，xx 县 2008 年全县完成地区生产总值 87.2 亿元， 人均地区生产总值 16305 元，分别比上年增长 15.7%和 16.3%； 完成财政收入 6.8 亿元，人均财政收入 1272 元，分别比上年增 长 11.3%和 11.97%； 城镇居民人均可支配收入 14094 元,比上年 增长 10.1%；农民人均纯收入 4891 元，比上年增长 11.7%。 2009 年，xx 县生产总值首次突破 100 亿元，增长 17.30%； 工业总产值 150 亿元，增长 19.8%；财政收入 7.07 亿元，增长 3.91%；全社会固定资产投资 70.75 亿元，增长 61.16%；城镇居民 人均可支配收入 15509 元，增长 10.04%，农民人均纯收入 5428 元，增长 11.16%。 2010 年，xx 县地区生产总值完成 118.85 亿元，增长 17.2%；工业总产值完成 180 亿元，增长 30.8%；财政收入 8.8 亿 元，比上年增加 1.73 亿元，增长 24.5%，增量和增幅均创历年之 最；全社会固定资产投资突破百亿大关，达 106 亿元，增长 48.8%；城镇居民人均可支配收入 17060 元，增长 10%，农民人均 22 纯收入 5948 元，增长 11%，高出全市平均水平 1188 元。 二、二、xx 县县自然条件自然条件 （一）地理位置 xx 县位于 xx 中部的桂中盆地东南部，地处北纬 235430 至 242900，东经 1085440至 1094445之间。县城北面是 xx 市、xx 城县，东北是鹿寨县，东及东南面是象州县，南面是 来宾市，西面是忻城县和宜州市。 项目建设地址选在 xx 县 xx 镇原 xxxx 酒厂生活区内， 给排水、供电等设施可充分利用城市基础设施，场地适合本项目 建设。 （二）地形地貌 xx 县地处桂中构造盆地的东南部，地势西部高，东部次高， 中部低平。东部为土丘和石山峰林，西部为石山峰林，中部是平 原，平原分布有 200m 左右的石灰岩孤峰。 （三）气候与水文 xx 县属亚热带季风气候，日照充足，雨量充沛，温度适宜， 四季常绿。年平均气温 20.4，平均降雨量多于 1400mm，年平 均日照 1600 多小时，无霜期 332 天。xx 县季风环流影响明显， 其气候夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛光照充足，无霜期长。夏季 盛行偏南风，高温高湿多雨；冬季盛行偏北风，低湿干燥少雨。一 月平均气温 10.4，七月平均气温 28.9，年平均气温 20.6；极 23 端最高气温为 39.1，极端最低气温为1.3。年平均降雨量 1424.7mm，多集中在 59 月，年平均蒸发量 1419.5mm，年相对 湿度 76；常年主导风向为北风和西北风，频率为 13.5，静风 频率为 28，年平均风速 2.0m/s。 xx 流经县境北部及东部，年径流量 9.3 亿 m3，南部河流属 红水河水系，年径流量 4.3 亿 m3。 （四）地震。 根据国家标准（gb18306-2001）中国地震动参数区划图的划 分，本区地震动峰值加速度为0.05g，相应的地震烈度属小于 6 度区。 三、三、项项目目选选址和建址和建设设条件条件 （一）项目选址 本项目建设地址位于 xx 县 xx 镇原 xxxx 酒厂生活区内， 项目用地面积 3426.96 平方米。 （二）建设条件 1、建设用地条件 本项目建设地址是原 xxxx 酒厂生活区，北靠 xx 法院和 检察院, 西侧为樟木路，四周均有规划道路，其位置交通便捷， 区位条件良好。用地较不规则，北低南高，红线内所有建筑均已 拆除，地块现状为空地，场地已平整，为规划的居民住宅建设用 地，项目选址符合经批准的发展规划。 24 2、供水供电条件 建设地址有 xx 县 xx 镇自来水厂供水管网，可供本项目生 活、消防用水。 供电：引接 xx 县城市电网电源。 3、交通条件 本项目位于 xx 县 xx 镇原 xxxx 酒厂生活区内，西侧为 樟木路，与县城路网连接，对外交通方便、通畅。 4、排水条件 排水系统市政雨、污分流排水管网已引到施工场地，雨水直 接排入市政雨水管网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。 5、网络通讯条件 xx 县 xx 镇已拥有有线、无线、载波、光缆、卫星等通讯网 络及国际互联网络，可为本项目提供有效的现代化信息服务。 6、施工条件 本项目施工条件优良，项目所在地用地开阔，基本平整，施 工所需水、电、路等均已到达现场，且有道路直达建设用地，稍作 场地平整即可开工。各种所需建材及装饰用材均可在当地采购，xx 县具有可靠实力的施工单位，可承担施工项目的任务。施工期内周围 环境无不良潜在危害，无扰民因素。 7、其他建设条件 项目建设符合国家、自治区、xx 市及 xx 县有关政策、规划 要求并得到当地政府的大力支持。 25 第五章第五章 建设规模及建设内容建设规模及建设内容 一、一、建建设规设规模模 根据 xx 县棚户区改造的计划安排，本项目拟对原 xxxx 酒厂 58 户居住在安全隐患突出的棚户区和 14 户在外租房居住 的无房户共 72 户居民以建集资房形式进行改造安置。 根据 xx 县有关部门调查统计，纳入本项目涉及户数为 72 户，涉及人口 266 人，改造棚户区房屋面积约 2391.26。 本项目拟建居民住宅楼 3 栋，共 72 套集资房，总建筑面积 6923.33 平方米，住宅部分建筑面积 6462.72 平方米。 本项目拟建的 72 套集资房，全部作为本改造项目涉及的 58 户棚户区居民与 14 户无房户居民安置用房。 本项目拟对本项目棚户区改造住户采用集中回迁安置。 近年来，xx 县委、县政府加快经济建设步伐，xx 县经济快 速发展，人民生活水平逐年提高，对物质文化生活的需要越来越 高，对自己的居住环境、居住面积和生活质量提出了更高的要求。 根据国家对住宅建设的有关要求，结合棚户区现状和需求情况及 建设单位提供的相关条件，考虑满足居民对居住面积的需求，拟 定本项目的建设规模。 1、用地规模 本项目建设总用地面积 3426.96 平方米。 2、建设规模 26 本项目建设居民住宅楼 3 栋（共 72 套集资房），总建筑面积 6923.33 平方米。 二、主要建二、主要建设设内容内容 本项目主要建设职工集资房 3 栋（共 72 套），总建筑面积 6923.33 平方米，配套建设供电、供排水、道路及绿化等辅助设施。 主要建设内容见下表。 主要建设内容表主要建设内容表 序号序号建筑物名称建筑物名称 栋栋 数数 层层 数数 层高层高 （m m） 住房套数住房套数 建筑物构筑物面积（建筑物构筑物面积（） 1 1 1#1#楼楼 1 16 62308.692308.69 1.1 住宅 162.8242154.96 1.2 架空层 12.18153.73 2 2 2#2#楼楼 1 16 62308.692308.69 2.1 住宅 162.8242154.96 2.2 架空层 12.18153.73 3 3 3#3#楼楼 1 16 62305.952305.95 3.1 住宅 162.8242152.80 3.2 架空层 12.18153.15 合计合计 3 372726923.336923.33 住宅住宅 72726462.726462.72 其中其中 架空层架空层 460.61460.61 27 第六章第六章 工程建设方案工程建设方案 一、一、编编制依据制依据 住宅建筑规范gb50368-2005 城市居住区规划设计规范gb50180-93（2002 年版） 住宅设计规范gb500962011 民用建筑设计通则gb503522005 建筑抗震设计规范gb500112010 建筑给水排水设计规范gb500152003 民用建筑电气设计规范jgj162008 建筑设计防火规范gb500162006 建筑灭火器配置设计规范gb501402005 建筑内部装修设计防火规范gb5022295 城市道路和建筑物无障碍设计规范jgj502001 建筑工程设计文件编制深度的规定建设部 二、二、设计设计要求要求 1、明确功能定位，要求强化空间秩序，营造和协的空间环境， 科学、合理、有效地解决棚户区居民居住问题。 2、规划坚持“以人为本”的原则，创造一个宽松怡人的居住 环境，同时重视环境设计，强调空间布局，注重文化氛围的营造， 突出地方特色。 28 3、总平面设计布局应功能分区合理，交通组织路线清楚，布 置紧凑，要求具有科学性、可操作性和建设指导性。 4、景观设计应重视人们在现代生活中的精神需求，除了在 强调居住的功能外，也为人们提供休憩、休闲空间，注重小区细 部设计，如景观小品、路灯、坐椅、地面铺装风格等，并为残疾人 设无障碍设施，将可坐空间与树阵结合布置，力求提供一个多层 次的立体空间和多样化的富有艺术情趣的活动空间。 5、充分利用现有条件，改善空间布局，满足功能要求的同时， 做到经济合理，施工方便。 三、三、总总平面布置平面布置 1、建设场地概述 本项目建设地址位于 xx 县 xx 镇原 xxxx 酒厂生活区内， 项目用地面积 3426.96 平方米。 该地块是是原 xxxx 酒厂生活区，北靠 xx 法院和检察院, 西侧为樟木路，四周均有规划道路，其位置交通便捷，区位条件 良好。用地较不规则，北低南高，红线内所有建筑均已拆除，地块 现状为空地，场地已平整，为规划的居民住宅建设用地，项目选 址符合经批准的发展规划。 建设地址现状如下图。 29 2、建筑布局 根据场地地形特点，本项目共布置 3 栋住宅楼，住宅楼建筑 南北向布置，沿主体建筑外侧布置环通的道路，有利于安全和管 理。多层次的绿化、景观形成的院落空间空间成为居民交流、户 外活动、放松的良好场所。 3、道路交通规划 整个小区设两个出入口，分别设置在场地西北角和东北角， 主干道宽 6 米，交通便捷顺畅，流线清晰，有效地使人车分流，让 机动车交通对小区住户的影响降低到最低。小区的四周及各建筑 物周边均设置 4 米宽的环形消防通道。 在用地西面设置临时设计出入口与现状道路相接，在 3#楼 东侧设置临时垃圾收集点。机动车停泊将在后期发展地下停车位 解决。 4、景观绿化 本项目场地边界设置通透式围墙，并在围墙边、建筑物周边 30 及小区中间地带进行景观设计，种植花草，以绿化美化小区环境。 5、小区公共设施与基础设施规划 本次规划纳入后期发展的整个宏观规划范畴，除建筑外所设 计的垃圾收集点、小区出入口等均为临时所用，后期发展时将整 体考虑设置垃圾中转站、地下机动车停车场、小区车行出入口、 小区人行出入口及其他配套设施等来满足职工和其他未来业主 的日常生活需求。并且路网也将与后期发展路网相接，满足消防 扑救的需求。本项目不另规划建设公共设施。 本项目规划配套建设供配电、供排水、停车位、小区道路及 绿化等辅助配套设施。 四、建筑及四、建筑及结结构方案构方案 （一）建筑方案 1、设计要求 本工程建筑方案设计应考虑城镇设计要求，与周边环境、建 筑相协调，建筑群体形成良好的空间组合和朝向，在满足使用功 能的前提下，力求经济、宽敞、舒适、美观大方、富有现代气息。 2、建筑设计方案 本项目住宅建筑均设计为六层住宅楼，按三类住宅楼建筑设 计，工程合理使用年限 50 年，建筑耐火等级为二级，屋面防水等 级为二级。 31 住宅建筑层高为 2.8 米。建筑的竖向交通以楼梯为主，保证 使用和疏散要求。每单元设计为 1 梯 2 户。 住宅采用功能周全、面积合理、房型灵活的户型，可适应不 同家庭人口和生活方式变化的需求。 3、户型设计 本项目规划建设集资房共 72 套，户型见下表。 户型明细表户型明细表 编号户型 套内建筑面积 （不含阳台） 阳台面积（按 一半计） 套内建筑面 积（含阳台） 建筑面积 （含阳台和 公摊） 套数 1#楼 a三房两厅一厨一卫73.593.1176.789.7924 2#楼 a三房两厅一厨一卫73.593.1176.789.7924 3#楼 b三房两厅一厨一卫73.384.0677.4489.70 24 4、无障碍设计 本项目建筑、道路均进行无障碍设计。 （1）公共通道：地面防滑，在地面高差处设坡道和扶手。 （2）楼梯：设置为带休息平台的直线型楼梯，设双向扶手。 （3）停车位、人行道、公共绿地：均设配套面积和无障碍设施。 （4）一楼住宅尽量安排有行动不便成员的低收入家庭入住。 （5）无障碍住户按总户数的 10%进行设置，本项目共 8 套， 分别设置在 1#、3#楼的一层。无障碍住户卫生间设置坐便器。 （二）装修方案 1、标准 由于项目为棚户区改造项目，本项目拟参照xx 市保障性 32 住房建设标准（试行）中的基本装修标准装修。 2、方案 （1）建筑物外墙拟为外墙漆及麻面砖饰面，建筑物内墙及天 面均为混合砂浆，面层采用白色双飞粉腻子。 （2）建筑物室内地面：均为普通水泥砂浆地面。 （3）卫生间地面贴防滑瓷砖，墙面均贴瓷砖至顶；普通陶瓷面 盆、蹲便器各 1 个。 （4）厨房：水泥案板贴普通瓷砖，普通不锈钢水盆 1 个。 （5）顶棚：卫生间顶棚均为防水腻子，其余顶棚采用白色双飞 粉腻子。 （6）门窗：入户门采用普通防盗门，卫生间采用彩玻塑钢门， 其余为普通木门。窗采用白玻塑钢推拉窗。 （7）楼梯：楼梯踏步、楼地面均为普通水泥砂浆楼面。扶手采 用普通镀锌钢管。 （8）水电表：实行一户一表。水表统一安装在便于抄表和管理 维护的地点。电表各单元统一安装在一楼楼梯间合适地点。 （9）电话线路、宽带网络、电视电缆由相关运营商负责设计 和安装。 （三）结构方案 1、设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准 gb500682001 建筑结构荷载规范 gb50009 -2001 33 建筑抗震设计规范 gb500112010 建筑抗震设防分类标准 g8502232008 混凝土结构设计规范 gb500102002 建筑地基基础设计规范 gb500072002 建筑桩基技术规范 jgj942008 2、抗震设计 根据建筑结构荷载规范(gb 50009-2001)2006 年版，该基 地所在地区基本风压取值为 0.30kn/m2 ，地面粗糙类别为 b 类。 抗震设防烈度为 6 度，类场地土，第一组，tg0.05g。建 筑抗震分类：抗震设防类别均为标准设防类（丙类），建筑结构安 全等级为二级。结构设计使用年限为 50 年。 3、地基基础 基础形式暂定采用独立柱基和条形基础，今后将根据场地地 质勘察报告予以修改调整。 4、上部结构 建筑物均采用砖混结构。 （四）主要建筑物构筑物 主要建筑物构筑物表主要建筑物构筑物表 序 号 建筑物构 筑物名称 数量 （栋） 层 数 层高 （m ） 建筑物构筑 物面积（） 住宅部分建 筑面积（） 自行车库建筑 面积（） 建筑基底 面积（） 结构 型式 备注 1 1#楼 1 六 层 2.82308.692154.96153.73336.15 砖混 结构 底层为架空层， 层高 2.18 米， 作自行车库 34 2 2#楼 1 六 层 2.82308.692154.96153.73336.15 砖混 结构 底层为架空层， 层高 2.18 米， 作自行车库 3 3#楼 1 六 层 2.82305.952152.80 153.15335.00 砖混 结构 底层为架空层， 层高 2.18 米， 作自行车库 合计 3 6923.33 6462.72460.611007.3 五、公用工程五、公用工程 （一）（一）给给排水工程排水工程 1、给水 （1）设计用水主要为生活用水、消防用水和绿化灌溉用水， 从 xx 镇自来水厂供水管接引两条 dn150 的给水管，供生活、 消防用水。根据当地给水部门资料，市政供水压力约 0.32mpa。 因市政供水压力可满足场内最高用水点的用水要求，故场区内生 活用水均由市政管网直接供给。 水源采用自来水，从给水管道接入。给水管终端接至各户厨 房及卫生间。 用用水水量量 估估算算 用水单位 最高日用水 标准(l/ 人d) 使用人数 （人）或 面积 （m） 小时变 化系数 (k) 使用 时数 (h) 最高日用 水量(m3/d) 最高日最 大时用水 量(m3/d) 住宅 2002662.52453.25.54 绿化及道路 22390144.781.20 未预见及管 网漏失水量 （10%） 6.44 0.75 合计 64.4264.42 7.497.49 日均用水量日变化系数按 1.5 计 42.9542.95 年用水量按 365 天计 15676.0715676.07 折合标准煤折标系数 0.000257 千克标准煤/千克水 4.034.03 35 (吨) （2）消防用水 室外消防给水采用生活、消防合用系统，环状管网布置，室 外设地上式消火栓，室外消防用水量 20l/s。 室外给水管网环状布置，与两路城市给水水源连接。在室外 总体的适当位置及水泵接合器附近设有地上式三出口消火栓，井 有可靠的防回流污染措施。 根据规范要求，设置磷酸铵盐手提式或推车式干粉灭火器。 2、排水 （1）室内可采用污、废水分流系统，设立通气立管和环形通 气管，地漏采用新型防返溢地漏。 （2）室外采用雨、污分流制。粪便污水经化粪池处理后与废 水合并排入城市污水管网。 （3）污水量按照给水量的90%计算，则最高日总排水量为 47.8m/d。 （4）雨水排放 地面排水及雨水排入城市雨水管渠。 xx 地区暴雨强度公式为 q=（4230(1+0.402p)）/(t+13.5)0.841) l/s.公顷 按照重现期为 2 年，场地综合径流系数为 0.6 ，地面集流时 间采用 5 分钟。 建筑屋面雨水由雨水斗收集后，经雨水立管排至室外雨水管 网，室外雨水由雨水口收集后排至室外雨水管网，汇合后排至场 36 区雨水管网或者就近排至市政道路上的雨水接口。 3、管材 室内给水主管采用 pe 给水塑料管，给水支管采用 pp-r 给水塑料管, 室外给水管采用埋地给水塑料管; 消防管采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或沟槽连接； 室内污水管均采用 upv-c 排水塑料管，室外排水管雨水 管和污水管采用高密度聚乙烯（hdpe）双壁工字型室外排水管。 （二）供配电工程 1、负荷等级与容量计算 本项目用电均为三级负荷。供电电源引接 xx 县城市电网电 源，引一回路 10kv 接入，0.4kv 配出。 电力负荷计算见下表。 电力负荷计算表电力负荷计算表 指标能耗小时数 年耗电量序 号 项目 (w/m2) 面积(m2)需要系数同时系数 计算负荷 (kw) 小时/年万 kwh 1住宅 606462.720.350.795.00 125011.88 2自行车库 2460.610.30.70.19 3650.01 3室外照明 523900.30.72.51 12000.30 小计 6923.33 97.70 12.18 变压器负荷 141.60 根据电力负荷计算，按变压器负荷 75%计，本项目拟选择 160 kva 箱式环氧树脂浇注干式变压器一台，变压器型号为 sc(b)10-160kva/10-0.4。 各栋各单元在一楼设挂式配电箱，配电干线采用电力电缆沿 电缆沟敷设，配电支线采用 bv 线穿保护管暗敷。 2、线路敷设和户外照明 37 住宅供电系统应采用 tn-c-s 接地方式，并进行总等电位联 结。电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配电，电线 线路接至各用户室内。 公共区域(走道、楼梯等)采用事故照明方式，其它采用一般 照明。采用建筑照明设计标准（gb50034-2004），不同功能区域 采用相应的照度标准值。 小区内10kv电缆穿保护管敷设，电气线路引向室外的电缆 在出室外采用穿sc保护管的方式敷设。密集处穿排管敷设。 原则上低压线路供电半径不大于200米，个别回路不大于250 米。建筑物内照明干线采用导线穿钢管暗敷，照明支线采用导线 穿阻燃pvc塑料管暗敷。户外照明考虑路灯路径及灯位、景观照 明等的常规设计。 3、防雷 所有单体建筑均属三类防雷建筑物，均按三类防雷建筑设计。 接闪器选用避雷带形式，利用建筑本身的结构钢筋或钢结构等自 然金属体和混凝土基础作引下线和自然接地体，接地系统采用综 合接地系统，接地电阻小于 10 欧姆；当接地电阻不满足要求时应 补打人工接地极。 低压配电接地采用 tn-s 系统，引入建筑物的各种金属管线， 电气设备外壳及建筑物接地体应做总等电位连接，卫生间等潮湿 场所均作局部等电位连接。 （三）弱电工程 38 在各楼设置电话通讯系统、有线电视系统、安全防范及综合布 线系统等，以满足今后小区运行管理的需要。建设设备管线设计应 相对集中，布置紧凑，合理占用空间，为用户进行装修留有灵活性。 （四）通风空调工程 空调及卫生间、厨房的排风系统，由用户根据需要自行安装。 （五）燃气 本项目居民用燃气采用罐装液化气，由 xx 县燃气公司供应。 据调查，正常人均日用燃气约 0.1 m3，按一年 365 天计算， 则：本项目年用气总量=人均用气量用气人数使用天数 =0.1266365 =9709（m3） 六、主要技六、主要技术经济术经济指指标标 主要技术经济指标见下表。 项目项目单位单位数量数量备注备注 项目规划建设用地面积项目规划建设用地面积 m23426.96 规划总建筑面积规划总建筑面积 m26923.33 住宅部分建筑面积住宅部分建筑面积 m26462.72 居住户数居住户数户 72 居住人数居住人数人 266 按每户 3.7 人计 建筑基底面积建筑基底面积 m21007.3 绿化面积绿化面积 m21240 小区道路及场地硬化小区