




已阅读5页,还剩94页未读, 继续免费阅读
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 0 永永州州国国家家农农科科园园万万喜喜登登农农业业园园 公公共共租租赁赁住住房房建建设设项项目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 长长沙沙瀚瀚邦邦项项目目管管理理咨咨询询有有限限公公司司 二二0 一一四四年年五五月月 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 1 永永州州国国家家农农科科园园万万喜喜登登农农业业园园 公公共共租租赁赁住住房房建建设设项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 编编制制单单位位: :长长沙沙瀚瀚邦邦项项目目管管理理咨咨询询有有限限公公司司 咨咨质质证证号号: :工工咨咨乙乙12220080017 高高级级工工程程师师 : : 周周 腾腾 高高级级工工程程师师 : : 李李小小枚枚 注注册册咨咨询询师师 : : 张张 民民 编编 辑辑 人人 : : 李李明明主主 审审 核核 : : 蒋蒋 妮妮 二二一一四四年年五五月月 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 2 目目 录录 前言前言6 第一章 项目综述.10 1.1项目名称及建设单位10 1.2研究工作的依据和范围.11 1.3建设规模与内容.13 1.4投资估算与融资方案14 1.5项目结论15 第二章 项目建设背景与必要性.16 2.1项目建设背景.16 2.2项目建设必要性.17 第三章 市场预测与住房保障分析.22 3.1公共租赁住房市场预测.22 3.2住房保障分析.23 第四章 项目建设总体规划.25 4.1项目建设规划方案25 4.2项目建筑形态和物业建设规划方案.25 4.3项目建设户型规划方案.25 4.4项目建成后价格规划方案.26 4.5项目小区配套功能建设规划方案28 第五章 场址与建设条件.30 5.1项目选址30 5.2地势地貌30 5.3气候气象30 5.4水文条件31 5.5交通条件32 5.6公共设施条件.32 5.7施工条件33 5.7其它条件33 第六章 工程建设方案.34 6.1建筑设计34 6.2结构设计38 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 3 6.3给排水系统40 6.4电气系统43 第七章 项目管理.50 7.1质量管理50 7.2进度管理51 7.3合同管理51 7.4资金管理52 7.5现场管理52 7.6项目实施52 7.7建设工期53 7.8运营期管理53 第八章 环境保护及消防安全.56 8.1环境卫生规划.56 8.2建设地点环境现状56 8.3主要污染物和污染源56 8.4治理方案57 8.5绿化.58 8.6环境影响评价.58 8.7消防及安全58 第九章 节能.60 9.1概述.60 9.2节能规范和用能指标61 9.3节能措施61 第十章 工程招标投标.71 10.1招标原则71 10.2招标范围71 10.3招投标程序71 第十一章 投资估算与资金筹措 75 11.1投资估算75 11.2工程项目资金筹措78 第十二章 经济及社会效益分析79 12.1社会影响分析 79 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 4 12.2环境影响分析 79 12.3互适性分析 .81 12.4经济效益分析 81 12.5社会效益分析.84 第十三章 结论与建议85 附附件件: : 1 法人身份证; 2 组织代码证; 3 营业执照; 4 税务登记证。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 5 前前 言言 1、 、公公共共租租赁赁房房 公共租赁住房是指由国家提供政策支持,各种社会主体通过新建或 者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房,是一 个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有, 而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格, 向新就业职工 和其他中低收入群体出租,包括一些新的大学毕业生,还 有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。 2 公公共共租租赁赁住住房房的的含含义义 公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保 障性住房,目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析指导意见中对于 发展公共租赁住房的要求,比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公 共租赁住房的规定,公共租赁住房呈现如下特征: 第一,保障性。住房权是得到 世界人权宣言 、 经济、社会和文化 权利国际公约 、 消除一切形式种族歧视公约 等国际公约一致确认的一 项基本人权。 指导意见也明确指出,大力发展公共租赁住房,是完善 住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城 乡中等偏下收入家庭基本住房 需求的重要举措。由此可见,发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、 经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。 第二,政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的, 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 6 而是由国家推动出现的,是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房 类别,因此公共租赁住房的发展,尤其是发展初期,只有在国家特殊政策 的支持下,才能步入正常的发展轨道。同时,基于公共租赁住房的保障性 特质,国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此,指 导意见专设“政策支持”部分,从土地供应、国家投资、税收优惠、 金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。 第三,租赁性。这是公共租赁住房的核心特征,也是公共租赁住房 与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价 格的产权住房,而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来 保障其住有所居。 第四,专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传 统的个人出租住房的首要功能是产权者自住,而公共租赁住房不论是通 过新建、改建、收购,还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房 源,都不是为了自住,而是专业用于出租的。 第五,供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中,廉租住房的 供应对象是最低收入群体,经济适用房的供应对象是中等收入群体。而 指导意见规定: 公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入 住房困难家庭,有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城 市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租 赁住房供应群体则更加广泛,如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 7 口扩大为常住人口,并且不设收入限制。 3 公公共共租租赁赁住住房房的的比比较较优优势势 国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问 题的政策选择,是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适 用房和个人出租等方式所具有的比较优势: (1)公共租赁住房有利于引导国民 “先租后买” ,合理住房消费。实 现“住有所居”的目标,通常有两种方式: 一种是购买住房,另一种是 租赁住房。据了解,在发达国家,首次购房人的年龄比我国要大很多, 年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国,首次购房人平均年龄为 42 岁,法国为 37 岁,美国也在 30 岁以上,英国在 2008 2009 年间近 32% 的家庭靠租房解决居住问题,而在我国现阶段,国民太过关注购房, 而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此,国家应在正确引导国民的住 房消费理念方面有所作为,即住房应 “从租到买、由小及大 ” 。公共租赁 住房为居民提供可租赁适当房源,这不仅可以引导鼓励居民租房,减轻 中低收入群体购买住房的经济压力,而且可以减少“被买房”群体的数量, 对抑制过高房价起到积极作用。 (2) 公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首 先,公共租赁住房扩大了保障范围,有利于解决 “夹心层”住房问题。因 为廉租住房只面向最低收入群体,经济适用房尽管保障对象是中等收入 群体,但其价格仍然偏高,甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 8 差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接,形 成两个数量庞大的 “夹心层” ,即收入超过廉租住房申请标准、但无力 购买 经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的 人群。而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租,在保障范围上 实现了与商品房的对接。其次,经济适用房是产权房,存在套利空间, 且通过行政手段进行分配,极易诱发权力寻租现象的发生,而公共租赁 住房则是面向中等以下收入群体出租住房,不存在引发上述弊端的空间 或土壤。 (3)公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国,个人 出租住房主要存在以下不足: 一是数量少,尤其是在大城市可供出租的 房屋数量远远不能满足需求; 二是我国城市人口膨胀,住房资源紧缺, 加之各城市纷纷出台 “限购令” ,致使私人出租住房难以成为租赁住房的 主体,发展空间较小;三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导 致了过高的租金和 “群租”现象。四是房屋租赁专业经营机构少,出租 房屋都是私人闲置房屋,出租并非首要目的,稳定性差,租赁房的居住 功能存在缺陷,难以达到产权房的居家效果。与此不同,公共租赁住房 则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题,为中低收入无房 群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 9 第第一一章章 项项目目综综述述 1.1 项项目目名名称称及及建建设设单单位位 1.1.1项目名称 项目名称:永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目。 1.1.2项目建设单位 项目建设单位:永州万喜登农业发展有限公司。 建设单位简介: 本项目由永州万喜登农业发展有限公司开发。公司成立于 2012年3 月13日,法定代表人黄青柳,注册资金为人民币壹仟万元整。公司地址 位于永州市冷水滩区零陵中路 408号。 永州万喜登农业发展有限公司属于 永州万喜登旅游实业集团公司下 属企业,集团公司下属企业有:万喜登酒店,友谊万喜登酒店,万喜登 置业有限公司,万喜登农业发展有限公司,湖南敬和堂制药有限公司, 集团总资产七亿余元,年营业收入 3.31亿元,年利润六千余万元。总注 册资金9540万元,其中:万喜登集团公司 2000万元,万喜登酒店1900万 元,敬和堂制药有限公司2880万元,万喜登农业发展公司 1000万元,友 谊万喜登酒店660万元,万喜登置业公司600万元,万喜登物业公司500 万元。是全市最大的民营企业之一。现有员工近 1800人,其中大专以上 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 10 965人,中高级技术人员1180人。 项目法人简介: 黄青柳,汉族,大学文化,湖南永州人, 1962年6月28日出生于永 州市双排县平福头乡。 1981年6月毕业于零陵商校财会专业,被分配到 零陵地区五交化公司工作, 1985年6月任该公司副总经理、工会主席, 1988年辞职下海承包永州市友谊商场, 1991年任永州市友谊华侨公司总 经理,1993年再次下海承包永州市友谊大酒店, 1996年创办香都大酒店, 1999年创办永州八方实业公司(万喜登集团公司的前称),1992年成立敬 和堂制药有限公司, 1997年创办万喜登酒店, 1999年创办万喜登置业公 司,2012年成立万喜登农业发展有限公司。黄青柳是永州市政协第一、 二届常委,市人大第三、四届代表,曾任省政协委员,现为省人大代表、 市人大代表、市工商联副主席,曾被授予湖南省诚信人物、湖南省十佳 经营者、湖南省第三届优秀中国特色社会主义事业建设者、永州市十大 杰出青年、永州骄子等称号。 1.1.3项目拟建地点 项目拟建地点:永州市冷水滩区永州国家农科园万喜登农业园内。 1.2 研研究究工工作作的的依依据据和和范范围围 1.2.1研究工作的依据 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见 的通知 (国发200526号) ; 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 11 国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见(国办 发201145号); 国家住房和城乡建设部等7部委关于加快发展公共租赁住房指导 意见(建保201087号); 国务院办公厅 转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房 价格意见的通知 (国办发200637号) ; 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发2007 24号) ; 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 (建住房2006 165号) ; 建设项目经济评价方法与参数 (第三版) ; 关于改善农民工居住条件的指导意见 ; 国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设计规 程、规范和设计标准; 永州市2012年度统计年鉴 ; 永州市城市总体规划( 2001-2020) (2010年修订) ; 永州市城市规划管理技术规定(试行); 永州万喜登农业发展有限公司公共租赁住房小区规划设计方案; 其他有关资料 1.2.2研究工作范围 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 12 根据项目建设条件的实际状况,通过对项目建设背景、必要性、建设 地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环 境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行 综合研究和分析,重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资 估算和融资方案,以便为项目的融资和建设,提供可靠的决策依据。 1.3 建建设设规规模模与与内内容容 永州万喜登农业园总占地面积 10000亩,其中生态农业产业示范区 7500亩,包括蔬菜种植、加工示范基地1850亩(示范带动周边30000余亩 规模化种植 )、花卉苗木基地1800亩(含立体种养)、水产养殖中心700亩、 家禽畜牧养殖基地2650亩、水稻种植基地500亩;乡村文化体验园1600 亩(另加哲塘冲水库 );生态养生园900亩,包括生态旅游酒店300亩、农 耕文化度假村600亩。 根据项目区域发展状况及建设单位提供的资料,确定该项目建设内 容为:红线地块总面积6908146.61平方米,本项目规划用地面积 33381平 方米,总建筑面积59056.6平方米,共10栋5f+1砖混结构公租房 -1000 套公租房。 本项目容积率1.75,建筑基底面积11632.4平方米,绿地面积 10238.23平方米,建筑密度34.38%,绿地率30.26%。 主要建设内容包括:土建工程、给排水工程、供电工程、装修装潢 工程等,总投资9076万元。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 13 项目主要技术经济指标见表 1-1。 表表1-1 主主要要技技术术经经济济指指标标表表 序号名称数量单位备注 一规划用地面积33831 绿地面积10238.23 其中项目一7221 绿地面积2252 项目二6720 绿地面积1664 项目三6285 绿地面积1665 项目四7823 绿地面积2801.23 项目五2891 绿地面积928 项目六2891 绿地面积928 二总建筑面积59056.6 10栋5f+1共1000套公租房 其中:项目一11811.32 项目二11811.32 项目三11811.32 项目四11811.32 项目五5905.66 项目六5905.66 三建筑基底面积11632.4 项目一2326.48 项目二2326.48 项目三2326.48 项目四2326.48 项目五1163.24 项目六1163.24 四 建筑密度34.38 五容积率1.75 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 14 六 居住户数1000 户 七绿地率30.26 1.4 投投资资估估算算与与融融资资方方案案 初步估算,项目总投资为9076万元,资金来源为建设单位自筹。 1.5 项项目目结结论论 搞好城市环境建设,实现人与自然的和谐,是建设和谐社会的客观 要求。该项目通过改善人居环境,为社会公众提供了良好的公共产品和 公共服务,是社会进步的体现,应受到社会各界的广泛关注和支持。该 项目将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度,加速城市化进程, 提升城市品位和知名度,项目的社会互适性明显,社会效益显著。有利 于改善低收入家庭住房困难,缓解贫富差距,让住房困难家庭共享改革 开放的成果,对促进社会公平与正义,维护社会稳定,促进区域经济社 会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设,促进和谐社会建设,具 有重要的现实意义和深远的历史意义。 在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构,加强组 织管理,保证实施进度和建设质量,保证工程高标准建设并及时投入使 用,尽快发挥项目应有的效益。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 15 第第二二章章 项项目目建建设设背背景景与与必必要要性性 2.1 项项目目建建设设背背景景 高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表” 重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照全面建设小康社会和 构建社会主义和谐社会的目标要求,以人为本,关注和改善民生,把解 决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改 革的重要内容,作为政府公共服务的重要职责,加快建立健全以廉租住 房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的 政策体系,让广大人民群众充分享受改革开放成果,逐步实现“居者有其 屋” 、百姓安居乐业,促进区域经济社会协调、可持续发展,促进社会公 平和正义,促进和谐社会建设。 随着廉租住房、经济适用住房 建设和棚户区改造力度的逐步加大,城 市低收入家庭的 住房条件得到较大改善。但是,由于有的地区住房保障 政策覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可 供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭 无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速 推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员 居 住条件也亟需改善。大力发展 公共租赁住房 ,是完善住房供应体系,培育 住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措, 是引导城镇 居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 16 近些年来,永州市城市取得了飞速的发展,随着城市建设步伐加快, 为促进永州经济持续、快速发展,妥善处理居民住房问题,已成为城市建 议工作的重点。 随着市场经济体制的逐步完善和健全,商品和人口的流动更加频繁, 人居环境空前高涨。联城发展势在必行,项目选址可行、地块区位优势 明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好 ;工作规划符合国家城市居 住区规划设计规范,建筑以及户型设计方案优秀;各项费用取费全面、 合理,符合当地造价一般水平,销售价格合理、性价比优势明显;市场 需求潜力较大,市场销售风险较小,投资效益较高。该项目建成后,对 促进国家房改政策的落实,加快推进城市化进程,将起到积极地推动作 用。 随着永州国家农科园万喜登农业园的进一步发展,外地来农业园打 工的人越来越多,住房供求矛盾日益突出,而公共租赁房的建设为解决 这一问题起到至关重要的作用;住房问题的解决可以使职工更加安心工 作,从而更快的推动农业园的发展。 因此,本项目的实施是必要的。 2.2 项项目目建建设设必必要要性性 1、从法律角度看。我国宪法规定,社会主义经济制度的基础是生 产资料的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地管 理法第八条规定: “城市市区的土地属于国家所有 ” 。 宪法第七条规 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 17 定:国有经济,即全民所有制经济,是国有经济的主导力量。我国的经济 适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系,其价格构成 中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地, 为了居住,只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看,经济 适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。 2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会,始终是人 类孜孜以求的理想。纵观中国历史,从古代社会的孔、孟等提出的“和为 贵” 、 “兼相爱” 、 “大道之行也,天下为公 ” ,到近代太平天国洪秀全提出的 “务使天下共享 ”以及康有为在 大同书里提出要建立一个 “人人相亲, 人人平等,天下为公 ”的理想社会,这些思想,都在一定程度上反映了 广大人民群众对美好生活的向往。 目前,我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来,随着经 济的发展,国人的生活水平大大提高,这是有目共睹的事。与此同时, 也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富 裕家庭占有社会总金融资产的 55,而20的最低收入家庭只占有 1.5,两者的财富占有差距超过 34倍,这种状况引发了许多社会矛盾。 住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到,我们采取的 住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达 到全社会有居所的均好准则。此住房制度,尤其是经济适用房、廉租房 及公共租赁租房的提出,是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 18 策优惠,加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策,不失 为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。 有数据表明,改革前后城镇居民人均住房面积从不足 5平方米扩大到 了25平方米,这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。 3、从安居乐业角度看。安居乐业,是古老的成语,不灭的真理。 作为对国民幸福富有终极责任的中央政府,把 “居者有其屋作为己任 ” ,是 正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大 事,只是体制不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租 房保障体系是顺民意的。 4、从城镇化及农民角度看。有人说:房地产市场空间很大,还要涨 20年。因为中国有不断扩张的真实需求:一是从现在的挤破头买经济房 的现象就可看到现在的真实需求远未满足;二是从每年超过 1.5%城镇化率 看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分 离的局面,需要一次制度改革,解放农民,转移农民,减少农民,让更 多的中国农民看到进城的希望,并最终让他们融入到城市化的洪流中去。 如今农民散落在城市的每一个角落,他们为在城市生存支付着昂贵的居 住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、 一个安居保障。 改革开放以来,我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化,经 济发展日新月异,人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善,各类 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 19 基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前,我国正处于全面建设 小康社会、加快推进现代化的关键阶段,经济和社会发展面临许多重大而 艰巨的任务,各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。但是,各地 的经济基础和发展条件是不一样的,居住生活的条件也有很大差距。有 些地方因为居住生活条件较差,从而影响了当地居民群众的团结及社会、 经济的发展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须,同 时国家也是允许的。 5、从国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求来看 近年来政府一直加大农业产业的改造和投入 ,城乡一体化进度发展迅猛 , 城市对区域经济的辐射作用日益增强,城乡互动、互补性越来越明显, 城市对农村的要求从单一的提供鲜活农副产品逐步向发展有机健康食材, 提供休闲观光场所,发挥生活功能等多方面发展。近年来,广大消费者 的健康意识逐步增强,目前市场上农产品的品种和质量已经远远不能满 足广大消费者的需求。发展现代农业既是农业农村发展的内在要求,也 是全面推进小康建设的必然选择,是新农村建设不可动摇的产业基础。 休闲观光农业是利用农业景观资源和农业生产条件,发展观光、休闲、旅 游的一种新型农业生产经营形态。也是深度开发 农业资源潜力,调整农业 结构,改善农业环境,增加农民收入的新途径。休闲观光农业把农业生 产、科技应用、艺术加工和游客参加农事活动等融为一体,供游客领略 在其它风景名胜地欣赏不到的大自然情趣。可以促进城乡人员、信息、 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 20 科技、观念的交流,加强城市对农村、农业的支持,实现城乡协调发展。 6、从国民经济和社会发展总体规划的要求来看 国家建设部制定的 “城市住宅建设与房地产 九五规划及2010年 远景目标”中要求: 城镇(非农业人口 )人均居住面积达到12 平方米,解决人均居住面积 6平方米以上城镇家庭的住房问题,重点解决人均居住面积在 4平方米以 下住房困难户的住房问题。 建设住宅12亿平方米,平均每年建设住宅 2.4亿平方米。 改造现有使刚功能不伞的住房和简陋住房,使住房成套率达到 70以 上。 为此,自1989年以来,建设部在56个城市建设了66个省级试点小 区,以不断总结我国住宅小区建设的经验。 永州万喜登农业发展有限公司公共租赁住房小区的建设,符合国民 经济和社会发展总体规划中解决城乡家庭住房问题、节约土地的要求。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 21 第第三三章章 市市场场预预测测与与住住房房保保障障分分析析 3.1 公公共共租租赁赁住住房房市市场场预预测测 3.1.1 低收入住房困难家庭现状 2012年度对永州市调查资料显示,在低收入住房困难家庭中,年人均可 支配收入在2000元以下的家庭,占低收入家庭总量的15%;年人均可支配 收入在20004000元之间的家庭,占30%;年人均可支配收入在4000-6000 元之间的家庭,占35%;年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭,占 20%。人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总家庭数的60%,人均在 15-25平方米的占总数的20%,25平方米以上的占总家庭数的20%。低收入 住房困难家庭以购买公有住房为主,占70%以上的低收入家庭通过继承、购 买等方式拥有私有住房;还有近30%的低收入家庭没有产权房,而是通过租 赁私房等方式解决住房问题。 3.1.2 市场需求预测 按照永州市住房保障政策规定的“双困”线标准,即家庭人均年收入低于 上年度当地平均水平60%的,住房面积人均不足15平方米的。已享受廉租住 房实物配租和经济实用住房政策的家庭,不得承租公共租赁住房。项目建设 所在地保障对象有数百户。通过问卷调查,约有60%的低收入家庭有购房意 向;部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因,将通过领取租赁住房 补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件,公共租赁住房有很大的市 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 22 场需求空间。 3.2 住住房房保保障障分分析析 3.2.1 住房规划保障 永州市制定解决城乡低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年 度计划,把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会发 展规划和住房建设规划,并向社会公布。 依据中长期规划,确定年度计划。科学制定廉租住房、公共租赁租房保 障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发 展水平,合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平,科学测算 资金需求总量,明确资金筹集方式,不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障 覆盖面。 根据城市住房保障发展规划,编制廉租住房、经济适用住房、公共租赁 租房年度建设计划与用地计划,报市相关部门审批。 “十二五”期间,经济适用 住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的70。廉租住房、公共 租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织,可由政府确定的实施经济 适用住房管理的非营利性机构直接组织建设,也可按照市场化运作的原则实 行项目法人招标,参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开 发业绩和社会信誉。 3.2.2 政府保障能力分析 按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见文件精神, 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 23 以城市低收入住房困难家庭为保障对象,健全完善廉租住房、公共租赁租房 制度,规范深化经济适用住房制度,大力推进旧城区改造,力争到“十二五” 末,实现城市低收入家庭人均住房面积达到25平方米以上,基本拥有或租 住一套建筑面积60平方米左右的成套住宅,城市低收入住房困难家庭全部 享受住房保障。 该公共租赁住房建设项目选址已定,土地有保障,保障了项目的顺利实 施。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 24 第第四四章章 项项目目建建设设总总体体规规划划 4.1 项项目目建建设设规规划划方方案案 随着房地产市场的发展,人们对住房功能的要求越来越高,对楼盘的户 型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求,消费也趋理性,选择楼盘 将不仅仅是住的功能需求,也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当超 前,设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅,有着广 泛的市场基础的。 规划新建10栋公租房,均为5f砖混结构住宅,南北朝向;采用自由式 组合,二栋房子间的距离约为9米。建筑退道路红线距离为10米,建筑离界 的最少距离为12米。 4.2 项项目目建建筑筑形形态态和和物物业业建建设设规规划划方方案案 万喜登农业发展有限公司公租房小区的总平面规划设计在满足交通便 利、布局合理、功能完善的宗旨下,创造环境优美、功能明确的人居空间。小 区在中间区域设有集中游园绿地及儿童活动场地,为居民提供便利的交往休 憩场所,有效方便住户的生活需求。绿地与开放空间系统由中心绿、入口广 场、及各组团的宅间绿地组成。各种场所均以绿色植物相隔,使其环抱在绿 色之中。 4.3 项项目目建建设设户户型型规规划划方方案案 1、规划原则 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 25 遵循政策及有关法律法规与标准规范,注重整体功能和利用率等住房 实际消费需求,控制造价,满足特定客户消费承受能力要求。 设计原则上综合考虑路网结构、群体组合、绿地系统及空间环境等的内 在联系,构成一个完整的而又相对独立的有机整体。 2、规划标准 公共租赁租房一般设计为两室一厅型,面积不大于60 。根据不同消 费者群体的需要及其所占的比例,确定户型面积配比定位,满足目前的主流 市场需求,充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。 依靠优质的产品引导市场,特别注重以人为本,按照人与环境和谐共处, 融人入景,满足私密性与公共生活便利性要求,提高住宅各功能区的利用率, 确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。还可设计落 地飘窗,以增加有效使用面积。 应尽量多设计单身公寓,以控制总价,满足有效需求。 4.4 项项目目建建成成后后价价格格规规划划方方案案 1、规划原则 本区所处地理位置优越,基地的东侧是从冷祁快速公路进园主干道,本 案须具备合理性、经济性、超前性和鲜明的特点,才能符合该区发展趋势。在 坚持可持续发展的总战略下遵循以下原则: (1)整体设计原则 将多个因素进行系统综合的考虑,加强小区与外部之间的组织关系,以 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 26 及内部与外部其它功能的沟通,促进功能互补,适当的延续景观界面和生态 系统,塑造和诣、便捷的整体空间关系。在注重公共空间的划分、组织的同时, 加强小区的连续性与整体交通的连续性。 (2)以人为本的原则 贯彻以人为本的思想,以建设生态小区为规划目标,创造一个交通便捷、 生产、居住环境优良生态小区。注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的要 求,合理分配和使用各项资源,全面体现可持续发展思想,把以人为本作为 设计的基本出发点和最终目标。 (3)自然优先原则 在提高土地经济效益的同时,因势利导,充分合理地利用基地内的自然 环境和资源来塑造良好的生态环境,在保护自然环境的同时,再通过改造, 力求提高小区的环境质量,拓展自然舒展、富于变化的开放空间和疏密有序、 错落有致的绿化空间,创造具有自然面貌的优美环境。 (4)综合效益原则 体现高起点、高标准、高水平、现代化的要求,做到社会效益、环境效益 和经济效益的有机结合。充分考虑建设单位和当地低收入居民收入水平和住 房消费承受能力,以及住房保障政策;分区域、分物业形态、分建筑形态、分 档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价,考虑开发与运营成 本。 (5)可操作性原则 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 27 从规划入手,加强规划设计、建筑设计、环境设计之间的结合,在保证整 体系统的前提下,使开发建设工作便于分期实和经营,提供合理、可行、富有 弹性的开发设计和实施手段。针对本案的开发建设,将可持续发展的指导思 想贯彻到设计、建设与管理中,提出循序渐进的发展模式,形式良性循环、滚 动开发的机制,从而能够适应市场的变化,优化投资。 2、规划构思 规划总体构思以:“以公租房小区为主体、以其它为配套”的立意,以功 能配置基本完善,性能标准合理,提高质量保证来塑造包括新的生产理念; 新的消费意识;新的生活行为;新的交往形态;新的管理模式为内容的新生活。 3、价格规划 公共租赁住房租金:由物价部门根据有关政策,结合当地物价水平及低 收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定,并实行“收支两条线”管理。 4、规划理由 公租房属于社会保障范畴,属公益事业,政策性强、原则性强,价格规划 定位应依据国家现行政策及有关规定。 4.5 项项目目小小区区配配套套功功能能建建设设规规划划方方案案 该项目在设计中宜突出以下几个方面特色: 居家品位:经济适用、住宅分区功能科学、健全,环境独特、格调高雅、 舒适温馨的居家空间。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 28 服务品位:优质、专业化、标准化的人性化服务,以人为本的科学管理。 生活品位:讲究住宅风水和室内设计理念(如少装修、多装饰),居家配 备齐全的高品质生活。 小区品位:公用设施和休闲娱乐设施功能齐全,小区中庭的绿化美化, 健身等休闲活动空间,可配轻松的背景音乐,营造人在景中、景在家中的自 然环境氛围,漫步社区,心旷神怡,充分享受自然景观的乐趣。 文化品位:在小区内建设各种文化活动设施,开展多姿多彩的业主文化 娱乐活动,增强小区居民的亲和力和凝聚力,丰富社区文化内涵,提升小区 文化品味。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 29 第第五五章章 场场址址与与建建设设条条件件 5.1 项项目目选选址址 项目拟建地点:永州市冷水滩区永州国家农科园万喜登农业园内,具体 见项目地理位置图。 5.2 地地势势地地貌貌 冷水滩区地处越城岭山脉、零祁盆地的北部,四明山下,北、东、西三面 高,中、南部较低平,整个地势近似背北朝南的“簸箕形“,最大高差50423.7 米,地貌特点以岗、平为主,山、丘、水兼有。其中山地85.13平方公里,占7%, 绝大部分布在区境北缘;丘陵232.82平方公里,占19.1%;平原386.6平方公 里,占31.64%,水面113.22平方公里,占9.27%;岗地401.37平方公里,占 32.95%;地貌类型齐全。 项目拟建地地形起伏不大,最大高差约为3-5米左右,工程地质情况良 好。 根据中国地震动参数区划图(gb18306-2001),区内地震动峰值加速 度为0.05g,地震动反应谱特征周期为0.35s,相应地震基本烈度小于六级, 属地壳较稳定地区。 5.3 气气候候气气象象 冷水滩区属中亚热带季风气候,夏季多为低纬度海洋暖湿气团盘踞,温 高湿重。冬季常为西伯利亚和蒙古干湿气团控制,清冷干燥。气候温和,光热 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 30 充足,雨热基本同季;春温多变,冷气入侵频繁;春夏多雨,夏秋多旱;冬冷期 短,暑热期长,无霜期长。 全区年平均日照1623.1小时; 年太阳辐射总量109.6千卡厘米 2; 年平均气温17.9; 日平均稳定通过10的初日为3月23日,终日为11月29日,间隔期 252天; 大于或等于10活动积温5670; 无霜期287天;年均降雨量12711696mm,70以上集中在49月。 5.4 水水文文条条件件 冷水滩区地处湘江上游,水资源丰富,水资源总量10.73亿立方米,其 中地表水总量7.65亿立方米,地下水总量3.08亿立方米,湘江沿南向北经 过该区11个乡镇,主长80公里。境内有一级支流13条,三级支流11条,三 级支流58条,合计流程213公里,还有双牌水库六条支渠流入境内,全长 103公里,形成了以湘江为主干的树枝状水系网。现有大型水利工程一处,中 型水库一座,小二型水库118座,大小山塘27664口,蓄、引提总水量达到 2.61亿立方米。 据区域及邻近水文地质资料,场地内地下水水质良好,对拟建砼基础无 侵蚀性。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 31 5.5 交交通通条条件件 项目选址位于永州市冷水滩区竹山桥镇及上岭桥镇,离冷水滩城区仅 11公里,由冷祁快速公路入园,南临永州国家高科技农业示范园区。规划区 西接规划道路,东至冷祁快速路,北临规划道路,用地形状不规则,地势比较 平坦,最大高差约为3-5米左右,工程地质情况良好,交通位置优越,交通条 件便利。 5.6 公公共共设设施施条条件件 该项目所在地位于永州市冷水滩区永州国家农科园万喜登农业园内, 水、电、通讯等公用设施齐全,完全可以满足项目建设需要,已具备项目建设 条件。 供水:该项目水源根据实际情况自备水源,目前已有三口饮用水井,山 顶建有园区给水管网,由变频加压给水设备给水至园区给水管网,用水可通 过园区给水管网的供水主干管接入,能够保证该项目用水需求。 排水:该项目采用雨污分流制,雨水排入哲塘冲水库作为农田、种植灌 溉用水;污水经化粪池处理后作为农业园种植灌溉用水。 供电:该项目选用1台scb11-1000kva变压器给整个项目供电,总装 机容量1260kva,变压器设置在负荷中心。 通讯:项目区全国直拨程控电话容量充足,移动通讯覆盖整个区域,可 满足项目固定和移动通讯要求。 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 32 5.7 施施工工条条件件 该项目址规划为建设用地,地面构筑物极少,附属物正在清理, “三通一 平”容易实现。 土方:该项目址地形起伏不大,施工期不需在项目建设地点进行大量的 土方开挖,局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要,挖方填方基本平衡。 砂、石料:工程所需砂及石料等市场供应充足,可由周边城市道路运输 至项目建设地点,满足工程建设需要。 主要材料来源及供应:钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市 场供应,所需混凝土可采用商品混凝土。 5.7 其其它它条条件件 1、国家扩大内需,加大基础设施,改善人居环境的政策支持; 2、该项目建设不仅能优化城镇资源配置,完善城镇功能,加快和推动上 岭桥及竹山桥镇的建设和完善该片区的土地开发,美化城市面貌,还能完善 城镇路网工程; 3、项目位于永州市冷水滩区竹山桥、上岭桥镇内的永州万喜登农业园区 内,从冷祁快速公路进入园区,离是心城区仅11公里,周围市政配套设施比 较完备,有利于小区的启动和开发,从而促进该片区的建设; 4、冷水滩区伊塘镇、竹山桥镇、上岭桥镇的建设骨架已形成,为本项目的 实施有了良好的外部条件,同时该项目作为冷水滩区伊塘镇发展的一个重要 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 33 组成部分,它的实施将进一步完善冷水滩区竹山桥和上岭桥镇的建设。 第第六六章章 工工程程建建设设方方案案 6.1 建建筑筑设设计计 6.1.1 设计依据 1、 民用建筑设计通则(gb50352-2005); 2、 供电系统设计规范(gb50052-95); 3、 建筑设计防火规范(gb50016-2006); 4、其它有关的现行规范和规程; 5、项目建设单位提供的图纸与设计要求。 6.1.2 建筑设计指导思想与原则 项目宜遵循以人为本,统筹人与自然、统筹人与社会,构建和谐社会,建 设和谐社会的指导思想,按照绿色、环保、节能的理念,以人类居住健康的可 持续发展的理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的要求,为居住者营 造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。 建筑是具有灵性的空间,设计的最高境界就是回归人性建筑的本质,达 到人与建筑、生态环境的高度融合,强调“以人为本”,体现对人的关怀,结合 环境心理学,并引如个性化、生态化、环保化、智能化作为设行的理念,从功 能布局、交通组织、环境美化等各方面入手,充分利用该地段的人流、物流、 信息流,全方位作好商业价值和居住环境相融合的文章,努力创造一个商业 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 34 流通活跃、居住环境幽雅、安全保证可靠的现代化的居住小区。 采用流畅、简练的现代风格手法,以质朴的材质和柔和的色彩表现淡雅 的风格,简约,大气。赋予建筑自然清新的都市情怀与灵性美。努力营造舒适 宜人的物理空间与人居环境,强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。 在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构,结合区域自然地形 条件,按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念,建设“宜居”工程和城 市亮点工程。按照总体规划“统一规划,分期实施”的工程组织原则,可将该 项目分期分步实施,保证工程的建设品质,使该项目成为精品工程。 6.1.3 项目布局方案 为保证项目建设,在建筑设计、景观设计可聘请有资质的设计单位,精 心做好规划和建筑设计及景观设计。项目居住区域基本上可以满足低收入消 费群体的住房功能需求。开放的小区空间与半围合的空间组合,保持空间的 开方性和通透性,使住户有较好朝向,拥有良好的自然景观。 以人为本,因地制宜,融入周边生态环境,绿地与开放空间系统由中心 绿、入口广场、及各组团的宅间绿地组成。各种场所均以绿色植物相隔,使其 环抱在绿色之中。使小区与周边区域融为一体,有创意、合理的空间变化具 有良好视觉景观和空间效果,有利于营造宜人的生活居住空间。 6.1.4 主体建筑设计方案 项目建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风格”, 融合古朴与现代、现代风情的文化品味。为使住宅的尺度更加宜人亲切,在 永州国家农科园万喜登农业园公共租赁住房建设项目可行性研究报告 35 住宅单体设计时可引进退台处理,从次顶层开始减小建筑的体量,使小区具 有浓郁的地域文化风情及强烈的可识别性,总建筑高度18
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 家电公司公益事业管理规章
- 税源管理考试题及答案
- 学医的考试试题及答案
- 2026届黑龙江省绥化市安达七中高三上化学期中考试试题含解析
- 体育舞蹈考试试题及答案
- 绿化设计考试题及答案
- 医护合作:高效沟通法则
- 武警理论考试题及答案
- 人教版小学五年级语文上册教学工作总结
- 广东省肇庆中学2026届化学高三第一学期期末调研试题含解析
- (新)部编人教版高中历史中外历史纲要上册《第13课-从明朝建立到清军入关课件》讲解教学课件
- GB/T 42430-2023血液、尿液中乙醇、甲醇、正丙醇、丙酮、异丙醇和正丁醇检验
- 《医院感染管理办法》知识试题与答案
- 提高管床护士对患者诊疗信息的知晓度PDCA记录表
- 某园区综合运营平台项目建议书
- 孕期患者非产科手术的麻醉
- 养老机构临终关怀服务手册
- 母婴产品抖音运营方案
- GB/T 27007-2011合格评定合格评定用规范性文件的编写指南
- GB/T 23445-2009聚合物水泥防水涂料
- 职业史证明【模板】
评论
0/150
提交评论