湖南长沙西湖文化园项目可行性报告.doc

序图3.1.8土方分层开挖坡道收土示意图3.1.9土钉喷锚示意图管沟开挖水平支撑示意图基坑桩锚支护剖面图1基坑桩锚支护剖面图202钢筋工程253.2.10梁、板筋交叉保护层厚度控制3.2.11钢筋搭接区示意图3.2.12柱筋套筒处箍筋做法示意图3.2.13板上开孔附加筋示意图3.2.14墙上开孔附加筋示意图3.2.15梁上开孔附加筋示意图3.2.16柱拉筋与主筋箍筋关系示意图3.2.17柱筋加密区示意图3.2.18柱纵筋接头区域示意图3.2.19主梁上次梁(集中荷载)处箍筋加密示意图3.2.1钢筋加工示意图3.2.20变截面柱插筋示意图3.2.21主次梁等高时纵筋构造示意图3.2.22梁与柱等宽或梁一边与柱齐平时梁纵筋构造示意图3.2.23框柱两侧梁高宽不等时纵筋构造示意图3.2.24柱预应力筋张拉示意图3.2.2钢筋绑扎示意图3.2.3体钢筋限位构造13.2.4墙体钢筋限位构造23.2.5墙体钢筋限位构造33.2.6柱筋限位构造3.2.7板面筋高度控制马凳示意图3.2.8钢筋底板支架图3.2.9楼板控制标高滑轨03模板工程463.3.10柱模板安装图3.3.11柱模二次支设示意图3.3.12地下室外墙模板安装示意图3.3.13外墙穿墙螺栓3.3.14剪力墙支模图3.3.14内墙模板支设图(wood)3.3.15内墙模板支设图(steel)3.3.16墙钢模立面组装示意图3.3.17墙体模板二次3.3.18l形墙支模图3.3.19t字墙支模平面示意图3.3.1圆柱定型钢模示意图3.3.20外墙附壁柱3.3.21双墙墙模节点图23.3.22外挂架组合钢模板支设图3.3.23外墙组合钢模板爬架处支设图3.3.24滑模装置示意图3.3.25梁柱接头模板3.3.26梁板模板3.3.27板模板支撑示意图3.3.28腰线支模示意图3.3.29板后浇带模板3.3.2圆柱木模示意图3.3.30现浇楼梯支模图3.3.31台模支撑布置图3.3.32台模使用流程图13.3.33台模使用流程图23.3.34门窗采用定型组装式钢模板示意图3.3.35门窗采用木模板安装示意图3.3.36电梯采用定型筒模示意图3.3.37l型墙转角处构造柱支模示意图3.3.38t字墙处构造柱支模示意图3.3.39沉降缝模板施工节点示意图3.3.3大模板阴阳角拼装3.3.40局部错台处理详图.bak3.3.40局部错台处理详图3.3.41清水砼墙体施工缝-明缝模板节点.bak3.3.41清水砼墙体施工缝-明缝模板节点3.3.42清水砼的对拉螺栓和堵头节点图.bak3.3.42清水砼的对拉螺栓和堵头节点图3.3.4小钢模拼装图3.3.5基础承台及底版支摸示意图3.3.6独立柱基模板安装示意图3.3.7条型基础支模示意图3.3.8基础底版底坑内模支设图3.3.9基础反梁支模图04混凝土工程3.4.10布料机布置位置图3.4.1保护层垫块示意图3.4.2钢板预埋件3.4.3不同标号混凝土浇筑节点示意图3.4.4混凝土平整度控制3.4.5墙体混凝土浇筑示意图3.4.6底板后浇带施工缝防水及临时保护措施构造图3.4.7梁、板后浇带施工缝防水及临时保护措施构造图3.4.8楼梯施工逢3.4.9地下室外墙水平施工缝位置图05钢结构工程3.5.10外墙连接节点3.5.11彩板与砖墙节点3.5.13柱脚剪力键做法3.5.15屋面伸缩缝节点3.5.16墙面伸缩缝节点3.5.17雨蓬节点3.5.18采光带节点3.5.19屋面排气管3.5.1边跨内天沟节点3.5.20气楼3.5.21吊顶节点3.5.22叠合楼面节点3.5.23现浇板楼面节点3.5.24预制板楼面节点3.5.25球形网架节点13.5.26球形网架节点23.5.27网架杆件安装顺序简图3.5.28网架底座操作平台地面滑移示意图3.5.2935钢结构施工节点图3.5.2边跨外天沟节点3.5.3中跨天沟节点3.5.4屋脊屋面节点图3.5.5山墙封檐节点13.5.6山墙封檐节点23.5.7侧墙檐口节点13.5.8侧墙檐口节点23.5.9门窗洞口节点06防水工程3.6.10外防水内做3.6.11墙、板后浇带缓膨型止水条做法3.6.12钢板止水条做法3.6.13外墙后浇带处防水处理节点3.6.14外墙防水卷材搭接示意图3.6.15外墙散水处防水节点图3.6.16上人层面构造做法3.6.17不上人层面构造做法3.6.18女儿墙泛水做法3.6.19屋面防水搭接做法示意图3.6.1底板及地下室外墙防水层做法3.6.20落水管泛水做法示意图3.6.21滴水槽示意图3.6.22地漏施工详图3.6.2底板防水甩茬接茬示意图3.6.3护坡桩支护外墙防水示意图3.6.4地下防水收头3.6.5底板转角附加层3.6.6底板后浇带防水节点图3.6.7基础顶板防水节点图3.6.8穿墙螺栓防水节点3.6.9穿墙管道防水节点07装饰装修工程3.7.10单元幕墙吊运系统示意图13.7.11单元幕墙吊运系统示意图23.7.12幕墙防火节点大样图3.7.13幕墙防雷节点大样图3.7.1灰饼冲筋示意图3.7.2抹灰示意图3.7.3墙面排砖图13.7.4墙面排砖图23.7.5墙裙排砖示意图3.7.6地面排砖图3.7.7地面排砖图3.7.8滴水槽示意图3.7.9外墙砖滴水线示意图08成品保护3.9.1后浇带围护示意图3.9.2楼梯踏步护角3.9.3抹灰完成后的楼梯踏步保护3.9.4门地框及石材地面保护示意图3.9.5石材转角保护示意图3.9.6抹灰时塑钢门框保护示意图3.9.7塑钢门框成品保护示意图3.9.8抹灰时木门框保护示意图3.9.9木门框成品保护示意图09水电工程3.9.10总等电位联接系统示意图3.9.11导线与平压式接线柱压连接示意图3.9.12导线与接线柱压接示意图3.9.13管线穿板图3.9.1直埋入户电缆穿墙保护管安装方法3.9.2钢管在混凝土中暗埋安装方法3.9.3金属管出屋面做法3.9.4焊接钢管与金属箱体连接接地示意图3.9.5金属线槽与配电箱柜接地做法3.9.6电缆桥架穿楼板防火安装3.9.7竖井内线槽防水台做法示意图3.9.8开关柜基础安装示意图3.9.9避雷网转角及支持卡做法示意图10脚手架3.10.10外挑脚手架图23.10.11外挑脚手架图33.10.12外挑脚手架图43.10.13外挑脚手架图53.10.14外挑脚手架施工顺序示意图3.10.15剪力墙电动外架图3.10.16框架结构电动外架图3.10.17剪力墙结构外装修吊篮装配图3.10.18脚手架卸荷吊料平台剖面图3.10.19降噪围挡示意图(外挑架)3.10.1高层脚手架基底作法（垫槽钢）3.10.20液压提升外脚手架布置图3.10.21梁板碗扣式脚手架图3.10.22加固施工外架附墙平面示意图3.10.23门洞外脚手架搭设3.10.24外墙导轨式外爬架图3.10.2高层脚手架基底作法（垫道木）3.10.3脚手架刚性连墙件构造示意图3.10.4脚手架柔性连墙件构造示意图3.10.5连墙点作法（夹固式）3.10.6连墙点作法（锚固式）3.10.7剪力墙结构脚手架拉接图3.10.8脚手架檐口挑架图3.10.9外挑脚手架图111塔吊3.11.10塔吊基础安装图3.11.1h3-36b塔吊高度图3.11.2f023b塔吊立面图3.11.3hc256塔吊立面图3.11.4c7050b塔吊立面图3.11.5履带吊示意图3.11.673米履带吊示意图3.11.7qt-80c型塔吊起重臂高空拆除空索道安设图3.11.8塔吊轨道基础图13.11.9塔吊轨道基础图12沉降观测3.12.1半永久高层基准点示意图3.12.2沉降观测点示意图13.12.3沉降观测点示意图23.12.4水准点布置平面图3.12.5沉降观测点布置平面图3.12.6沉降观测t-f-s示意图施工现场文明安全施工图形4.10安全通道示意图（高层）4.11双通道防护示意图4.12周边民居防护示意图4.13施工现场供电系统图4.14临电总平面布置示意图4.15临水总平面布置示意图4.16临水临电竖向布置图4.17总、分配电箱防雨棚做法示意图4.18总、分配电箱防雨棚做法示意图4.19总分箱护栏及地面硬化图4.1大门立面图4.20总分箱护栏及硬化地面尺寸图4.21楼梯楼层阳台临边防护示意图4.22屋面和楼层临边防护图4.23洞口防护图4.24电梯井口、内防护图4.25基坑周边防护栏示意图4.26护坡及排水明沟示意图4.27降噪围挡示意图4.28脚手架搭设安全色踢脚板图4.29脚手架内平网设置图4.2文明施工围墙立面图4.30脚手架外排阳角处做法示意图4.31型钢悬挑处双斜支撑系统示意图4.32落地式钢管接料平台4.33悬挑式钢接料平台4.34接料平台门示意图4.35限重牌4.36连墙杆标示牌4.37钢丝网防护挡板图4.38施工便桥示意图4.3出入口处洗车台4.4沉淀池构造图4.5现场标识牌示意图4.6临时厕所4.7木工棚、钢筋棚做法示意图4.8和灰机、搅拌机防护棚示意图4.9安全通道示意图（多层）施工资料图形库-2a-a剖面图f0.23b塔机起重臂重心示意图h3-36b塔吊高度图l形墙支模图l型墙转角处构造柱支模示意图t字墙处构造柱支模示意图t字墙支模平面示意图安全防护布置及效果图安全防护措施示意图保温墙窗台节点图保温墙节点图玻璃采光顶与彩钢复合板节点详图槽段配筋图沉淀池构造图沉降缝、施工缝节点详图沉降缝、施工缝施工节点详图沉降缝施工缝施工节点图沉降缝施工缝施工节点图_002成品保护节点图1成品保护节点图2成品保护节点图3窗侧柱身石材安装示意图大门及围墙立面图单元幕墙吊运系统示意图1单元幕墙吊运系统示意图2导墙浇筑及bw止水条详图.bak导墙浇筑及bw止水条详图导墙浇筑及钢板止水带详图.bak导墙浇筑及钢板止水带详图导墙模板图倒刺扳及锑条图滴水槽示意图底板及地下室外墙防水层做法1底板及地下室外墙防水层做法2底板及地下室外墙防水层做法图3底板架空保温示意图底版及外墙后浇带做法1底版及外墙后浇带做法2地连墙钢筋笼加固示意图地连墙混凝土浇注和吊装图地连墙转角配筋详图地面排砖图地面排砖图1地铁风井处锚杆示意图地下车库与车道沉降缝防水节点图地下连续墙施工工艺流程图地下室底板后浇带处理构造图1地下室底板后浇带处理构造图2地下室底板后浇带处理构造图3地下室底板后浇带处理构造图4地下室外墙模板拼装加固详图地下室外墙模板支设图地下室外墙模板支设图1地下室外墙模板支设图2地下室外墙模板支设图2地下室外墙模板支设图3地下室外墙与地梁模板图电梯井、集水坑防水处理电梯门安装节点图吊顶龙骨节点图顶板保温示意图顶板后浇带支模图洞口电梯井楼梯防护示意图独立柱基模板1独立柱基模板图2多功能网架结构图1多功能网架结构图2防护通道立面图防护栅剖面图1防护栅剖面图2防静电水磨石示意图防水保护节点做法图复件地下室外墙模板支设图2复件外墙防水卷材搭接示意图钢管混凝土柱安装示意图2钢管混凝土柱安装示意图3钢桁架安装支乘图钢脚手板连接（u型卡式）钢脚手板连接（插孔式）钢脚手板连接方式（钩挂式）钢筋绑扎保护卡工作示意图钢筋混凝土柱安装示意图钢筋棚及木工棚图钢柱吊装图1钢柱吊装图2钢柱吊装图3高层脚手架基底作法（垫槽钢）高层脚手架基底作法（垫道木）各种塔吊立面图供电系统图管沟开挖水平支撑示意图后浇带施工缝防水及临时保护措施构造图后浇带施工支模图弧形排砖图弧形墙木模支设图护坡桩及帽梁配筋图护坡桩与土钉墙护坡桩支护外墙防水示意图化粪池构造图灰饼冲筋示意图回填土施工示意图基础底版底坑内模支设图基础反梁支模图1基础反梁支模图2基坑桩锚支护剖面图1基坑桩锚支护剖面图2集装箱盒子办公室基础平面图加固基础模板支设图加固节点详图加固施工外架附墙平面示意图架空板施工图剪力墙基础配筋图剪力墙结构电动外架图剪力墙结构脚手架拉接图剪力墙结构脚手架拉结图剪力墙结构外装修吊篮装配图降水井及观察井详图降噪围挡示意图(框架外挂架)降噪围挡示意图(外挑架)降噪围挡示意图脚手架刚性连墙件构造示意图脚手架檐口挑架图脚手架与结构拉结图踋手架柔性连墙件构造示意图结构施工架立面图井点降水护坡喷锚剖面图空心砖砌筑消防池控制标高滑轨框架结构电动外架图框架结构挑脚手架图框架结构外装修吊兰装配图框架双排架脚手架图框架挑脚手架图立柱安装节点连墙点作法（夹固式）连墙点作法（锚固式）连墙件配料详图梁板碗扣式脚手架图梁柱混凝土浇注节点示意图临电总平面布置示范图临街通道防护示意图临时厕所临水临电竖向布置图临水系统图临水总平面布置示范图楼板支撑加固平面布置图方案1楼板支撑加固平面布置图方案2楼梯踏步护角铝合金门窗安装节点示意图1铝合金门窗安装节点图2锚杆结构图1锚杆结构图2锚杆之锚头详图锚杆之锚头详图门窗洞口外脚手架搭设门洞口模板支设图抹灰示意图木门安装节点图幕墙避雷及带形窗水平节点固定示意图幕墙垂直开启节点示意图幕墙节点示意图幕墙节点图1幕墙节点图2幕墙节点图3幕墙节点图4幕墙节点图5幕墙节点图6幕墙水平固定节点示意图幕墙水平开启节点示意图内墙模板支设图1.bak内墙模板支设图1内墙模板支设图2排水沟构造图砌筑围墙剖面图墙面排砖图1墙面排砖图2墙模板加固图墙模板支设示意图方案1墙模板支设示意图方案2墙模立面组装图墙裙排砖示意图墙身石材安装示意图1墙身石材安装示意图2圈梁及过梁施工示意图人防通道变形缝节点示意图竖向风井剖面图双层硬木弹性吸音地板x轴y轴剖面示意图双层硬木地板节点作法示意图双排脚手架立面图双墙八字角墙模节点图1双墙八字角墙模节点图2双墙八字角墙模节点图3水池底板及池壁浇筑示意图塔吊附着立面图塔吊轨道基础图1塔吊轨道基础图2台模使用流程图1台模使用流程图2台模支撑布置图台模支撑剖面图陶粒空心砖砌筑拉结筋节点图提升架详图3条型基础支模示意图土钉喷锚详图.bak土钉喷锚详图土钉喷锚详图1土方分层开挖示意图挖土机械图外挂架组合钢模板支设图1外挂架组合钢模板支设图2外墙保温节点图外墙彩色复合压形钢板外墙导轨式外爬架图外墙防水卷材搭接示意图外墙付墙柱支模节点图.bak外墙付墙柱支模节点图外墙后浇带处防水处理节点外墙内保温节点图外墙散水处防水节点图外墙组合钢模板爬架处支设图外挑架搭设示意图1外挑架打设图外挑架打设图3外挑架施工示意图外用电梯搭设详图外用电梯与梁拉接示意图1外用电梯与梁拉接示意图2网架底座操作平台地面滑移示意图网架杆件安装顺序简图网架结构与支座反力图1网架结构与支座反力图2网架结构支座反力图1网架支座支托大样图屋面板布置结点详图屋面防水搭接做法示意图屋面防水施工节点图1屋面防水施工节点图2屋面防水施工节点图3现场标识牌示意图现场管理制度及安全广告板新地梁与原基础连接节点详图新建结构施工外架附墙平面示意图腰线支模示意图液压提升外脚手架布置图游泳板支设图游泳池楼板支设图预应力筋端部构造示意图预应力筋锚固结点示意图预应力转角张拉及灌浆孔泌水孔布置示意图原有道路施工围挡支设示意图圆弧墙模板图粘钢结构节点详图支座锚固图周边民居防护示意图柱预应力筋张拉示意图砖墙施工图组合基坑支护方案施工组织设计大纲34-1施工组织设计概述34-2施工组织计划技术34-3施工设施34-4施工组织设计大纲34-5施工组织总设计34-6施工组织设计附录i超高层建筑施工组织设计大纲实例附录ii超高层建筑施工组织设计实例下料桩库基础图集锤击接桩(焊接)锤击接桩(锚接)锤击整根桩灌注桩01灌注桩02静压接桩(焊接)静压接桩(锚接)静压整根桩人工挖孔灌注桩01人工挖孔灌注桩02桩帽甲桩帽乙最新施工项目经理工作手册施工项目经理工作手册1-3施工项目计划管理与进度管理266-384页施工项目经理工作手册1-5施工项目成本控制385-504页施工项目经理工作手册1项目管理与项目经理1-265页施工项目经理工作手册2-9保温隔热吸声材料697-835页施工项目经理工作手册2建筑材料的性能和应用505-696页施工项目经理工作手册3施工准备836-1048页施工项目经理工作手册4-12屋面工程1533-1731页施工项目经理工作手册4-17钢结构工程1732-1826页施工项目经理工作手册4-2-5木竹脚手架1152-1337页施工项目经理工作手册4-5装配式工业厂房1338-1532施工项目经理工作手册4施工技术1049-1151页施工项目经理工作手册附录1827-2732页施工项目经理工作手册目录沉箱施工组织设计建筑钢结构工程设计施工实例与图集【恒智天成】体育馆工程施组楼危险部位、环节的预防措施和应急预案001-电气符号总集01钢屋架制作分项工程质量管理02钢屋架安装分项工程质量管理03钢网架结构安装分项工程质量管理04钢网架结构拼装分项工程质量管理05钢结构手工电弧焊焊接分项工程质量管理06钢结构防火涂料涂装分项工程质量管理07钢结构防腐涂装分项工程质量管理08大六角高强度螺栓连接分项工程质量管理09扭剪型高强螺栓连接分项工程质量管理80米烟囱施工组织设计f1交通诱导系统工程施工组织设计gjgp钢结构工厂化生产组织设计施工技术与实例、图集results_from_measurements_on_the_pvvent_systems_at_sundevedsgade_tondergade安全防护方案4#安全施工组织设计厂区成片开发施组第四采油厂2008年产建地面工程井场标准化施工组织设计电力系统部分设备统一编号准则叠合节点贝壳形单层穹顶网壳高空拼装法施工方案冬季施工方案1冬季施工方案模板冬季施工技术规程冬期施工方案冬期施工方案2冬期施工方案3枫景名城10号楼升降机方案福宁弯（沙头）围垦工程消波堤爆破挤淤方案改三宝、四口施工方案港口客运大楼曲面网架施工技术方案格德格瑞安全施工组织设计各工程质量通病防治措施工程抗滑桩施工组织设计拱墅区庭院改善工程假山新村-假山弄5号井架方案古建施工组织设计建筑施工组织设计某建筑公司各工种安全操作规程方案某项目施工现场安全标志平面布置图某综合大楼工程施工组织设计廿三里基础工程施工方案廿三里脚手架专项安全方案宁夏银川长城机床厂耐磨地坪工程施工方案攀成钢厂区拆迁安置房工程二标段防止杨尘污染及噪声管理措施方案平法制图的钢筋加工下料计算浦东机场施工总结(章建庆）砌体工事及粉刷工事施工方案砌筑及粉刷布置图青岛站塔吊施工组织设计施工现场安全施工九大方案施工现场临边洞口安全防护方案通玄公园工程施工第二标段施工投标施工组织投标保证金保函附件二新编建筑施工组织设计实例大全一改造工程施工组织设计一篇完整的施工组织设计质量手册范本专业性较强项目安全施工组织设计（方案）33.施工组织设计资料库a-施工部署001指导思想002拟定的主要施工方法简介003施工组织、流水段划分b-定位放线0011建筑物的定位放线001工程定位放线方法0021建立平面控制网及高程控制网002矩形网控制003多边形现场控制网0041控制桩的埋设和保护004纵横向主轴线控制网0051基础施工测量005土方开挖期间标高测定006地下室施工阶段标高测量方法007外控法施工要点008垂直度的控制采用吊线坠法0091结构施工测量009上部结构施工标高测量方法010天顶准直法传递轴线011采用建设激光测量仪进行轴线垂直传递012采用天底准直法传递标高013轴线的垂直传递014变形观测的基本措施015对邻近建筑物影响的观测016施工塔吊基座的沉降观测017日照对高层建筑上部位移变形的观测018工程沉降观测019挡土体监测c-基础工程001预制桩现场制作002锤击法沉桩003振动法打桩0041静压法沉桩0042振冲碎石桩施工004夯扩桩施工0051钢管桩焊接接头0052砼桩焊接接头0053砼桩硫璜胶泥接头005正循环灌注桩施工要点006反循环钻孔灌注桩施工007地下连续墙施工008钢板桩施工0091深层搅拌桩基坑支护施工009深层搅拌桩的施工010灌注桩排桩的施工011砼板桩的施工0121钻孔灌注桩的桩头处理012无内支撑基坑土方机械开挖013有内支撑基坑土方机械开挖014人工边坡施工015盲沟集水井排水016喷射井点降低地下水方案017一级轻型井点降水方案018电渗井点降低地下水位019多级轻型井点降水方案020管井井点降低地下水位021底板侧模板采用组合钢模板022底板模板采用砖砌胎模023底板后浇带模板024底板钢筋工程025底板大体积砼施工026大体积砼的蓄热养护027大体积砼测温028独立基础承台及地基梁施工029墙板单面模板施工030墙板钢筋绑扎031砼墙板的施工032基础回填土033砼水平内支撑的拆除034uea补偿收缩砼防水施工035人工挖孔桩施工工艺d-主体工程001对已完成结构的交接002模板工程施工前准备工作003柱模板安装采用单块组拼004柱钢模板施工采用单片预组拼005柱模板施工采用整体预拼装的方法006梁模板采用单块就位组拼的施工方法007梁模板施工采用单预组拼装的方法008梁模板采用整体预拼的施工方法009墙模板安装采用单块散拼的安装方法010墙模板安装采用预组拼的安装方法011电梯井筒体模板012楼板模板施工013楼板模板采用胶合板模板014曲面构件模板施工015梁柱接头模板施工016模板的拆除017墙面预留洞的施工018墙面预埋铁的施工019快拆模板体系020水平面预留孔洞施工方法021水平面预埋铁施工方法022塑料模壳施工023采用有架爬升模板施工法024钢筋施工的准备、制作、绑扎025电渣压力焊026钢筋气压焊027钢筋冷挤压连接028钢筋轴向挤压连接029_1钢筋接头采用直螺纹接头。029_2冷轧带肋钢筋的施工029锥螺纹钢筋接头030对商品砼的要求031泵送砼的原材料、配合比032砼泵送工艺033一级砼泵送施工方法034现浇框架结构先安后浇法施工工艺035砼屋架预应力冷拉钢筋的施工036钢管抽芯成孔037预应力孔道成孔工艺038予应力筋的断料、编束、穿束039湖南长沙西湖文化园项目可行性研究报告浙江金昌房地产集团有限公司二oo七年八月湖 南 长 沙西 湖 文 化 园 项 目可 行 性 研 究 报 告 目 录序言第一章 项目投资与开发实施单位简介一、项目投资单位二、项目开发实施单位第二章 可行性研究报告的编制依据一、项目相关批准文件二、可行性研究报告编制参考资料第三章 项目介绍一、总项目概况二、房地产开发项目概况第四章 项目建设背景与重要意义一、项目建设背景二、项目建设的重要意义第五章 项目市场调研 一、长沙地产市场分析二、长沙房产市场分析三、本项目的市场定位第六章 规划设计一、总项目规划设计简述二、房地产开发项目规划设计第七章 环境保护与节能 一、环境保护二、节约能源第八章 项目投资计划与资金回收计划一、总项目投资计划与资金的筹措二、房地产开发项目投资计划三、房地产开发项目资金回收计划第九章 项目可行性研究分析一、从市场供需关系进行分析二、从项目投入与产出关系进行分析三、结论第十章 项目可行性研究结论序 言本项目位于湖南省长沙市岳麓区的岳麓山北侧。一 长沙市长沙市是湖南省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。市区面积556平方公里，市区人口210万。长沙是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。文化遗产、文物古迹众多。长沙是一座具有光荣革命传统的城市，黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在长沙度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。湖南第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。长沙风景秀丽，岳麓山巍峨西歭，古木参天。橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体，具有自然和谐的城市生态环境。长沙交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。二 岳麓区、岳麓山岳麓区是长沙市城区五大区之一，是长沙市政府所在地，位于长沙市湘江主航道西侧。全区面积145平方公里，人口42万，区位优势明显。岳麓区因境内岳麓山而得名，历史悠久，人文荟萃，是全国著名的高校文化区，是长沙市“以文立市”的根基，独具高新技术与高教科研文化及自然人文景观等优势。岳麓区自然山水资源得天独厚，境内有岳麓山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景观，集长沙“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。岳麓山国家级风景名胜区包括了岳麓书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。三 西湖文化园本项目“西湖文化园”，位于岳麓山三级景区咸嘉湖景区范围内。项目由龙王港水域及生态景观防洪大堤、西湖主题公园、公园协调区、综合开发用地和滨湖路建设五个分项目组成。项目总用地171公顷（2566亩），总建筑面积132.18万平方米，总投资61.55亿元。主题公园性质：观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。其他分项性质：龙王港防洪大堤生态景观带，综合开发生态居住及综合配套，观光服务餐饮、观赏接待兼生产安置，市政道路亮化绿化。四 项目确定本项目作为长沙市岳麓区重大招商项目，区委、区政府高度重视，于2005年5月24日与浙江金昌房地产集团有限公司签订了西湖文化园规划建设框架协议，以“政府引导、市场运作”的模式确定浙江金昌集团为项目战略合作伙伴。2005年10月31日长沙市政府就本项目出具市长办公会议纪要，确定了本项目的运作模式。2005年11月31日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团在香港举行的湖南省“港洽会”上签订了龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）合同书确定了本项目的实施。2007年6月9日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团签订了长沙市龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）筹资建设相关事宜合同书进一步确定了本项目的具体实施，项目用地进入拆迁补偿安置阶段。为进一步有序、有效开展工作，特编制本项目可行性研究报告。第一章 项目投资与开发实施单位简介（本章由集团公司编写）第二章 可行性研究报告编制依据一 项目实施相关批准文件2004年8月25日 湖南省发改委关于长沙市岳麓区龙王港中下游防洪工程可行性研究报告的批复2004年11月 3日 长沙市规划局西湖文化公园概念性规划方案专家咨询会会议纪要2005年 3月22日 长沙市规划局西湖文化园规划有关部门意见咨询会会议纪要2005年 7月 8日 长沙市规划局关于请求审批西湖文化园规划设计要点的请示及长沙市人民政府批复2005年 9月28日 长沙市规划局西湖文化园概念性详细规划方案评审会会议纪要2005年10月20日 长沙市规划局（研究西湖文化园项目规划建设问题）局长办公会议纪要2005年10月26日 长沙市政府（研究龙王港下游防洪综合整治工程建设）市长办公会议纪要2005年11月 2日 长沙市规划局关于西湖文化园有关问题的请示及市政府批复意见2005年12月 6日 长沙市环保局西湖文化园建设项目环境影响初审意见2005年12月 6日 长沙市发改委关于龙王港下游防洪综合整治工程立项的批复2005年12月25日 湖南省建设厅龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）建设项目选址意见书2006年 3月24日 长沙市规划局龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证2006年 7月25日 长沙市水利局关于岳麓区麓山垸泵站设计有关问题的会议纪要2006年12月14日 湖南省水利厅关于报送长沙市岳麓区麓山垸西湖片治涝方案调整的意见函2007年 3月 9日 中共长沙市委常委办公会议纪要2007年 4月10日 国土资源部关于长沙市城市建设农用地转用和土地征收的批复2007年 4月27日 湖南省政府长沙市龙王港下游综合整治工程农用地转用、土地征收审批单2007年 4月28日 长沙市规划局西湖文化园修建性详细规划方案审查会会议纪要二 可行性研究报告编制参考资料1、长沙市城市总体规划（2003-2020） 2、岳麓山国家重点风景名胜区总体规划2003-2020 3、长沙市岳麓广场周边地段控制性详细规划 4、长沙市城市防洪总体规划 5、岳麓山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划 6、西湖文化园概念性详细规划方案 7、西湖文化园修建性详细规划方案 8、西湖文化园规划设计要点 9、咸嘉湖景区详细规划设计要点 10、风景名胜区规划规范 11、城市居住区规划设计规范 12、其它相关法律、法规及政府文件第三章 项目介绍一 总项目概况西湖文化园是一个综合性项目，由龙王港下游防洪大堤、主题公园、综合（房地产开发）用地、生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。（一）项目地理位置本项目地处长沙市区西部，岳麓区的中心地段，是长沙市中心“一环”繁华区范围，项目位于龙王港以东、以南，滨湖路以西，枫林路以北。本项目用地处于岳麓山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与岳麓山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。（二）项目地块交通优势本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路（三一九国道）是长沙市的东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五一大道；西侧金星大道是岳麓区中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进一步拉近了本地块与河东的距离；东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。本地块东面有长沙的主要内河湘江；通过枫林路、五一大道到长沙火车站仅10分钟车程；通过南北二环路、长沙大道到机场40分钟车程；汽车西站就在枫林路上。水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。（三）项目所在地环境1、自然环境：岳麓区空气洁净、水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质的先天优势。西湖文化园主题公园定位于“长沙西客厅、省会西大门”的形象要求，以湖港相融、山水相映为景观特色，具有观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能；是展示岳麓山山水风光、展现长沙旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。2、人文环境：岳麓区是全国文化教育的密集区，长沙市31所高校有20多所座落于岳麓区，承转“中国四大书院”之首的“千年学府”岳麓书院的湖南大学和中南大学、湖南师大等众多知名学府 布于岳麓山周边。长沙国家高新技术开发区，岳麓山国家大学科技园和岳麓山大学城齐集于此。科技岳麓、数字岳麓是岳麓区投资环境中的最独特的环境优势之一。岳麓区又是长沙名人的集聚中心，古代有朱熹、张栻 、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在岳麓书院讲学、求学，现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在岳麓山聚会，在橘子洲流连；岳麓山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯，当今20多位“两位”院士在此工作。人文资源的高密度聚合，在全国是极其罕见的。3、综合配套环境：岳麓区不仅是长沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。通程商业广场是市区最大商业广场之一。省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇，影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。（四）项目建设规模1、项目建设用地：总项目建设用地： 171.00公顷（2566亩）；分项目建设用地：龙王港大堤、风光带用地： 28.77公顷（432亩），主题公园用地： 81.12公顷（1217亩），生产安置（公园协调区）用地： 9.33公顷（140亩），综合（房地产开发）用地： 44.00公顷（660亩），滨湖路用地： 7.77公顷（117亩）。2、项目（建设内容）建筑面积总项目建筑面积： 1 321800平方米；分项目（建设内容）建筑面积：龙王港大堤、风光带用地：防洪堤、防洪通道、绿化带、麓山垸排渍泵站等，主题公园用地：亭、台、楼、阁、廊等 3000平方米，生产安置（公园协调区）用地：餐饮、接待等，266800平方米，综合（房地产开发）用地：商业、居住、公建，1052000平方米，滨湖路用地：道路、市政管线、箱涵、绿化、亮化等，全长1214米，路幅36米（局部42米）。其中主题公园建设内容包括：环湖游路6.03万平方米，铺装广场3.77万平方米，花木绿化26.5万平方米，停车场4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸线处理、公园游堤及岛屿建设、水泵循环系统及排水（污）设施、水电市场设施等。3、项目投资额：总项目投资额： 615500万元；分项目投资额：龙王港大堤风光带： 13000万元，主题公园： 42000万元，生产安置（公园协调区）用地： 508000万元，综合（房地产开发）用地： 46000万元，滨湖路用地： 6500万元。4、项目资金来源：项目资金来源的分别为财政拔款、投资单位自筹和区、街道单独招商合作三类。1）市、区二级财政拔款项目为：龙王港大堤风光带、主题公园及滨湖路 计61500万元。2）投资单位自筹资金项目为：综合（房地产开发）用地项目 计508000万元。3）区、街道单独招商项目为：（公园协调区）生产安置用地项目 计46000万元。（五）项目建设时序：本项目为一次总体规划，分期实施。实行总项建设公益项目优先，开发项目建设基础建设优先的时序原则。具体时序为：1、总项目建设： 2006年3月2015年12月，历时10年。2、分项目建设：龙王港大堤、风光带、防洪通道： 2006年3月2009年5月；主题公园建设： 2007年8月2010年9月；滨湖路建设： 2007年8月2008年12月；(公园协调区)生产安置项目建设： 2007年10月2011年9月；综合(房地产开发)用地项目建设： 2007年12月2015年12月。二 房地产开发项目概况西湖文化园项目（龙王港下游防洪综合整治工程）是市政府确定的“整体打捆、生地挂牌”的大型综合性捆绑式投资项目，根据我集团公司与岳麓区人民政府签订的相关协议，由我公司筹资建设西湖文化园范围公益性项目，而（房地产开发）综合用地作为投资回报用地。公益性项目投资的社会效益、环境效益的实现，全部要由房地产开发项目的经济效益来实现。所以在以后的阐述中，将把房地产开发项目放在一个主要的位置。（一）项目地理位置及环境本项目地处长沙市岳麓区西湖文化园，即东经 113.04，北纬28.21。位于西湖文化园龙王港大堤以南，东临滨湖路、南濒西湖主题公园水面、西隔主题公园隔离带与（公园协调区）生产安置用地为邻。“湘江作带，麓山为屏；一湖水碧，两山林深。左盘龙王，右踞王陵；市府前庭，省会西门”。项目得天独厚的地理自然环境是充满诗情画意的。（二）项目交通优势除上述总项目的交通优势外，本项目还具备以下交通特色优势：1、规划中的地铁将在本居住区的北主入口咸嘉湖路设西湖站，在公园南大门枫林路上设有一个地铁枢钮站，将大大方便本居住区业主居民的快速出行。2、本龙王港防洪通道由10米加宽到20米，与公园环湖路和城市道路滨湖路相连通构成居住区的外环交通线。3、本居住区的北主入口将兼作为西湖文化园的北大门，在南端临湖设一游船码头，与公园主入口南大门码头构成水上航路。4、本居住区内交通将采用人车分流，利用防洪通道与公园水面3.5米的高差，将居住区内车行道设在负一层，人行道在地面。（三）项目建设规模：1、项目建设用地： 44公顷（660亩）； 其中：教育（小学）用地： 1.4公顷（21亩）。2、项目总建筑面积： 135142万平方米；1）地面建筑面积： 105.2万平方米，其中：配套商业面积： 6.6万平方米，配套公共建筑： 4.6万平方米，住宅面积： 9410万平方米。2）地下建筑面积： 3037万平方米； 其中：地下汽车库： 2330万平方米，地下人防兼设备用房： 3万平方米，地下综合用房： 4万平方米。3、项目投资估算： 人民币51亿元；其中：土地成本估算： 24亿元，建筑安置工程费用： 18亿元，配套及其他费用： 9亿元。3、项目建设时序1）本项目将分作三期开发建设，每期建设周期为三年，计8年全部完成：2007年12月2010年12月 第一期工程建设，2009年10月2012年10月 第二期工程建设，2011年10月2014年10月 第三期工程建设， 2015年10月 综合配套、场外工程全部完成。2）本项目按地域分东、中、西三块作为分期建设地块，建设顺序优先考虑，从东到西。第四章 项目建设背景和重要意义一 项目建设背景1、项目建设用地现状本项目建设用地“咸嘉湖”2565亩，其中西湖街道的西湖渔场渔池水面1402亩，龙王港水域及大堤用地460亩，本区域内现有房屋总面积约9500平方米，全部为砖混、砖木和棚屋结构。西湖渔场建于1973年，以前原是一片低洼水田，长年受龙王港洪水侵害，十种九不收。1973年郊区人民政府集全部劳力将原水田以人工方式挖成渔池。多年来西湖渔场一直处于低水平的养鱼状况，以城市酒店的下脚泔水在渔池堤路上发展棚屋养猪，将其粪便作为养鱼的饲料。随着城市化的推进，大量外来租佃户以这种违章棚屋为作坊，生产劣质食品。湖水又黑又臭，蚊蝇集聚，可以说是长沙市区最脏、最臭的地方。地块内两千多居民生活质量极差，道路不畅，垃圾遍地，污水横流。严重影响了岳麓区“山水名区”的对外形象。龙王港为湘江一级支流，全长31公里，流域面积173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位仅为27米，湘江洪水期水位高达37米以上，西湖渔场路面标高仅为29米，连年洪水不仅造成西湖渔场十年九涝，也对望月湖小区4万多居民安全构成很大威胁，1998年江泽民总书记曾亲临龙王港大堤指