高新区大源商务商业核心区E6地块建设项目可研报告.docx

高新区大源商务商业核心区e6地块项目可行性研究报告四川川商置业有限公司79目录第一章 项目基本情况 11.1项目概况 11.2项目建设单位简介 1第二章项目建设的背景情况 12.1项目建设的企业背景 12.2项目建设的宏观背景 12.3 成都市高新区背景介绍 1第三章项目建设的场地情况 13.1 高新区大源商务商业核心区介绍 13.2 高新区大源商务商业核心区周边区域介绍 13.3 项目地块介绍 1第四章物业市场投资环境分析 1 4.1 土地市场分析 14.2 商业地产市场分析 1第五章项目定位建议 15.1 项目定位综述 1第六章 项目选址及建设条件分析 161项目用地范围及自然状况 162市政配套条件 1第七章 项目建设方案 171项目总体规划 172建设规模及概况 173项目建设风格 174项目外部配套建设方案 1第八章 项目节能、节水、环保、消防 181节能 182节水 183环保分析 18.4消防安全 1第九章 项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响 191编织依据 192安全与劳动保护 193卫生防护 194安全保卫及消防设施 195项目建设对环境的影响及处理 1第十章 建设进度安排与工程管理 1101项目进展情况 1102项目进度安排 1103工程建设管理 1第十一章 项目招标组织 1111项目招标目的 1112招标原则及招投标方案 1第十二章 项目经济分析 1121投资估算说明 1122投资估算 1第十三章 项目财务评价 1131销售收入估算 1132成本分析 1133利润分析 1134财务指标分析 1135现金流量分析 1138结论 1第十四章 项目社会评价 1141对就业效益的影响 1142对环境效益的影响 1143对政府财政的影响 1144对区域发展的影响 1第十五章 风险因素分析 1151工期风险及防范 1152工程质量风险及防范 1153环境风险及预防 1第十六章 结论 1附表 1第一章项目基本情况1.1项目概况1.1.1项目名称高新区大源商务商业核心区e6地块项目1.1.2项目建设地点项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区，基地呈矩形，基地面积约31.4078亩。具体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路。图：天府新城项目分布图（图中红色色块位置即高新区大源商务商业核心区e6地块项目地块）1.1.3 项目建设内容高新区大源商务商业核心区e6地块项目将集合写字楼物业、酒店物业、公寓物业及临街商铺等多种商业业态，是一个开发体量约为15万平米的中型复合型商业项目。1.1.4项目组织运营过程高新区大源商务商业核心区e6地块项目是由四川川商置业有限公司承担其开发建设工作。其是由四川川商投资控股有限公司通过公开招拍挂方式取得的土地，后该土地使用权由川商投资作价增资进入川商置业有限公司。截止目前，项目已办理国土证（国土证号：成高国用（2014）第792号）。1.1.5项目融资高新区大源商务商业核心区e6地块项目全部投资由四川川商置业有限公司自筹解决。1.1.6项目建设周期高新区大源商务商业核心区e6地块项目工程建设周期为24个月，从2014年6月开始至2016年6月。其中， 2014年2月至2014年12月为基础施工期，2015年1月至2015年7月为结构施工期，2015年8月至2016年6月为装修和室外工程施工期。1.2项目建设单位简介1.2.1建设单位情况四川川商置业有限公司具体承担高新区大源商务商业核心区e6地块项目的开发建设工作。单位名称：四川川商置业有限公司注册地址：成都市高新区府城大道西段399号7栋2单元11层1103号注册资金：13645.23万元成立日期：2013年1月8日1.2.2公司股东基本情况四川川商置业有限公司是四川川商投资控股有限公司名下全资控股的有限公司，而四川川商投资控股有限公司是一家由四川省省委统战部、四川省工商联（商会）牵头组织，川内20家大型民营企业共同出资设立的专业投资公司。公司注册于成都市高新区工商行政管理局，注册资本13.31亿元人民币，经营范围为投资及资产管理，主要以全资、控股、参股等方式投资金融业、房地产开发、政府基础设施建设、开发区建设、私募股权、基金管理等领域项目。四川川商投资控股有限公司股东包括四川宏达(集团)有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、成都金骊实业(集团)有限公司、四川海特实业有限公司、四川首座投资集团有限公司、四川长城电信集团有限公司、四川西金资产管理有限公司、四川省川威集团有限公司、四川剑南春(集团)有限责任公司、四川濠吉食品(集团)有限责任公司、四川蓝剑投资管理有限公司、四川金广实业(集团)股份有限公司、成都华川进出口集团有限公司、四川明星电缆股份有限公司、成都市穗丰汽车用品有限公司、南方希望实业有限公司（原名称为四川南方希望实业有限公司）、四川科伦实业集团有限公司、四川谦成科技企业有限公司、成都金阳实业集团有限公司、四川省华昌房地产开发有限公司、四川瑞和丰投资管理有限公司、四川省圣泽建设集团有限公司、远成物流股份有限公司（原名称为上海远成实业有限公司）二十多家省内知名民营企业。各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为四川川商投资控股有限公司的发展奠定了坚实的基础。川商投资公司的成立标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善，未来几年里公司计划发展成为西部最大的民营投资产业基金。川商投资公司的成立也是四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步，也是关键性的一步，它标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善。1.2.3公司核心业务根据四川川商置业有限公司的整体发展规划，未来几年里公司将以打造川商金融地产为目标，建立起涵盖基金管理、置业开发、经济区投资等产业于一体的川商金融地产链，探索融合民营资本、金融资本及产业开发的金融地产试验田。目前川商置业的主要业务为成都市高新区大源商务商业核心区e6地块项目的投资开发。第二章项目建设的背景情况2.1项目建设的企业背景四川川商置业有限公司是由四川川商投资控股有限公司独资设立，其成立时四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步。而高新区大源商务商业核心区e6地块项目的开发建设，则标志着这一步的实际来临，同时也是川商系公司打造精品，树立“川商品牌”形象的坚实一步。2.2项目建设的宏观背景2.2.1成都市宏观经济形势介绍2012年，成都市实现地区生产总值 8138.9亿元，比上年增长13.0%，增速低于2011年，但仍保持较高水平增长。其中：第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。按常住人口计算人均生产总值57624元，增长12.5%。一、二、三产业比例关系为 4.3:46.6:49.1。2012年度，成都市全年固定资产投资完成5890.1亿元，比上年增长17.7%。民间投资完成3624.1亿元，增长15.0%。全年新增固定资产3591.9亿元。全年房地产投资完成1890.0亿元，比去年增长18.5%。含预售在内的商品房销售面积2845.2万平方米，增长4.9%，其中住宅销售面积2427.7万平方米，增长4.6%；实现商品房销售额2069.9亿元，增长14.3%，其中住宅销售额1618.9亿元，增长10.6%。2012年国家对于楼市调控基本并未发生太大的变化，虽然地方不时有一些小政策出台，但市场复苏迹象仍较为明显，整体上房地产市场在度过一段较为艰难的发展阶段后，已处于一个较为稳定且良好的水平上。在进入2013年度后，国家虽推出新的国五条调控楼市，但各地对于新政响应程度不一，出台的各类细则也不相同，从而导致各地新政效果出现一定的差异化。而就整体而言，此次新政出台，虽然使得商品住宅市场的从去年开始的较好发展出现了一定的波动，但对纯商业型住宅却有一定利好作用。此外，随着近期金融市场调整的逐渐明朗化，各大型开发企业对于楼房市市场纷纷看好，拿地积极性明显好转，这都充分说明对市场未来发展均持有较乐观看法。除开各项政策带来的影响，成都市近年也已投资大量资金进行城市基础设施的建设，在经过这一轮大规模的基础设施建设，成都的城市面貌将发生翻天覆地的变化，使得成都将变得更都市化、更国际化、更为宜居。随着成都知名度和吸引力进一步的提升，势必也将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往投资发展，直接拉动地区经济发展。总体上看，成都经济产业结构正向多元化、高级化发展，居民财富也将随之大幅增加。市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展，作为地区支柱产业的房地产行业也有更好的发展支撑基础。2.2.2高新区经济发展介绍成都高新技术产业开发区现有规划面积130平方公里，由南部园区和西部园区组成。南部园区规划面积87平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”的成都中央商务区(cbd)的定位，重点发展金融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业，建设宜业宜居的国际化现代新城。目前，在南部园区的中和片区，正在与新加坡合作，启动建设新川创新科技园，打造创新持续、智慧增长、开放人文的科技新城，将该片区建成产城一体样板区和创新发展示范区。2012年，成都高新区完成产业增加值878.9亿元，增长23.2%；规模以上工业增加值520.2亿元，增长32.1%；实现工业总产值2230亿元，成为全省第一个过2000亿元的工业园区；固定资产投资568.5亿元，增长16.1%；财政总收入251.16亿元，增长15.9%；地方公共财政预算收入84.71亿元，增长38%；到位外资16.15亿美元，增长34.8%；区内重新认定的高新技术企业达到515家，占成都市的52%；聚集世界500强企业及国际知名企业120余家。2.3 成都市高新区背景介绍 根据近年来成都市发展的空间布局来看，成都市的重点发展方向是向南和向东，高新区天府新城城南片区、锦江区攀成钢片区无疑是现今成都最好的投资区域。“天府新城”2008年初由成都市规划委员会正式命名，位于成都的科技商务中轴线天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里。规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，总居住人口达200万人。天府新城高新片区不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。大源组团是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（cld），是指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成，面积12.2平方公里。大源组团交通便捷，组团以北距现有城市中心区约10公里，通过天府大道、站华路、元华路等城市干线道路加以便捷联系。地铁1号线从市中心沿天府大道、穿越大源地区后继续向南延伸至华阳，大源与市中心之间的乘车时间只需约20分钟。另外，通过地区北侧的环城高速公路，可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连。距双流机场约12公里，通过环城高速公路只需10多分钟即可抵达。距成昆铁路白家车站约3公里，该站将成为今后成都南部地区的货运枢纽车站和物流中心。第三章项目建设的场地情况3.1 高新区大源商务商业核心区介绍高新区大源商务商业核心区（以下简称“核心区”），区域北面是规划的湿地公园，西侧是城南中心居住区，东侧是新会展领衔的会展区，南侧是高新区后台金融服务区。核心区区域总建筑面积约410万平方米，住宅建筑面积约100万平方米，25%左右。城市空间形态为“聚宝盆”，四周高，中间低。区内，中心广场是330米高地标建筑，地下是我国中西部最大的地下空间以及中西部第一条城市地下环形车道。该地下空间由地下车道连通区域各个地块项目而组成，形成车位30000个。该地下空间共计2层，第一层地下环形车道全长2.8公里，与区域内各个项目地下一层相连；第二层7公里的综合管廊将电力、电信、供水管道聚集一起。地下空间的建设，使区域实现了真正意义上的人车分流的立体城市交通：行人和出租车、公交车走地面，社会车辆走地下。同时为了提高区域的宜居性，除了分布集中规划的宜居区域外，还在建筑群落间打造了一个“以水而兴”的2.3万平方米的人工湖泊。目前，高新区大源商务商业核心区区内地块已完成相关的土地出让，已开工在建项目有17个，建筑面积约260万平方米，包括了富润、海联、东方希望、泰然、金控、华西、茂源、重投、蜀都、先锋、华亨等金融、科技、商务等产业集群项目，拟建项目5个，包括保利国际文化中心、王府井、川商投资项目、集美、高投等项目，建筑面积约140万平方米。图：大源区项目情况注：图中红色字体为已投入使用物业，绿色为在建物业，蓝色为待建物业3.2 高新区大源商务商业核心区周边区域介绍图：周边区域介绍3.3 项目地块介绍3.3.1项目地块简介项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区内，基地呈矩形，基地面积约31.4078亩；具体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路；用地性质为商业金融业用地。3.3.2地块规划建设经济指标净用地面积：20938.56容积率：4.8计入容积率总建筑面积：100505绿地率：15%建筑密度：不高于55%，其中e6-1/e6-2不大于50%，e6-3不大于60%建筑限高：不高于70m，其中e6-1/e6-2：55-70m，e6-3：25-50m图：e6地块规划图3.3.3 地块周边道路：地块北侧：纬五路为双向四车道城市道路，其道路截面宽25米，道路类型为：地块东侧：经三路北路，为双向6车道城市道路，其路面截面宽52米，道路类型为：地块西侧：经四路为双向两车道城市道路，其路面截面宽16米，道路类型为：地块南侧：纬四路为双向四车道城市道路，其路面截面宽21米，道路类型为：3.3.4地块现状图 由于前期区域内地下综合官网施工，e6地块之上有大量覆土，截至2014年3月1日施工方并未处理，目测e6地块表面覆土超过3万方。3.3.5地块所属区域地下路网大源核心区地下是我国中西部最大的地下空间以及中西部第一条城市地下环形车道。该地下空间共计2层，第一层车道全长2.8公里，与区域内各个项目地下一层相连；第二层7公里的综合管廊将电力、电信、供水管道聚集一起。地下空间的建设，使区域实现了真正意义上的人车分流的立体城市交通：行人和出租车、公交车走地面，社会车辆走地下。3.3.6地块区域内其他项目信息按照政府规划，大源商务商业核心区总建筑开发面积约410万平方米，其中约100万平方米住宅，占比约25%，片区内未来有较多的人口集聚。同时，核心区内项目大多采用定向挂牌的方式出让，整体楼面地价偏低，而e6地块在并未兼容住宅的情况下，楼面地价在区内偏高，同时e6地块也是区内唯一没有兼容住宅的项目。表：高新区大源商务商业核心区项目信息编号成交年份买家土地位置地块面积（亩）用地性质楼面地价(元/)12009富润高新区大源商务商业核心区内f8-1地块14.41商业金融用地兼容20%住宅70622009四川友利投资高新区大源商务商业核心区内d3地块33.51商业金融业用地兼容30%住宅52032009成都瑞泰华高新区大源商务商业核心区内c6/c7/c8地块80.67商业金融用地可兼容14%住宅47042009保利高新区大源组团内，瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界199.4商业金融用地71452009格尔木藏格钾肥/成都兴铂仕建设高新区大源商务商业核心区内c1、c2、c5、c3地块96.51商业金融用地兼容19.8%住宅54562009成都神州航天高新区大源商务商业核心区内，规划e5-1、e5-3、e7、e8-2、e8-3地块64商业金融用地可兼容44%住宅108372009成都金控高新区大源商务商业核心区内f5地块27.49商业金融用地可兼容50%住宅95082010四川泰然高新区大源商务商业核心区内d1地块36.44商业金融用地可兼容27%住宅70792010上海加冷松芝南部新区大源组团，规划20米道路以西、剑南大道以东、盛锦二街以南、盛安街以北44.95商业金融业用地兼容50%的住宅1140102010重庆国际信托高新区大源商务商业核心区内e1、e2地块55.71商业金融业用地可兼容25%住宅611112010四川星慧酒店管理集团高新区大源商务商业核心区内e4地块30.43商业金融业用地可兼容26%住宅762122010成都茂源投资高新区大源商务商业核心区内f1、f2地块50.82商业金融业用地可兼容46%住宅2,066132010成都海联实业高新区大源商业核心区内f7地块32.54商业金融用地可兼容20%住宅800142011成都银河湾高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧199.5二类住宅用地兼容10-20%商业2,500152011四川川商投资控股有限公司高新区大源商务商业核心区e6地块31.41商业金融业用地1,250162011四川省集美实业有限公司高新区大源商务商业核心区c4地块29.34商业金融业用地兼容32%住宅5,000172012成都市润莱置业有限公司高新区大源商务商业核心区f4地块22.76商业金融业用地兼容50%的住宅1,5253.3.7目前核心区内的供地已经完成，且大部分已进入实际运作阶段。大源区部分项目方案情况：3.3.5地块s.w.o.t.分析3.3.5.1优势：u 项目位于大源商务商业核心区内，该区域是高新区政府重点打造的纯商业示范区域，其配套基础设施完善，定位起点高；u 地块紧邻城南第一高楼保利城南广场，拥有较好的识别性；u 项目地块工整，有利于各业态布局；u 项目周边交通便利，可到达性高。3.3.5.2劣势：u 地块未临主干道、且限高条件严苛，展示性和可塑性较差；u 项目体量较小，市场影响力和展示性受限。3.3.5.3机会：u 作为天府新城的核心区，组团的发展可以预期；u 核心区整体设计、统一配套的基础设施，将大大提升区内项目的商业价值。3.3.5.4挑战：u 项目总体量有限，且为纯商业项目，复合业态打造难度较大；u 地下交通路网对项目的展示存在一定的影响。第四章物业市场投资环境分析4.1 土地市场分析4.1.1 2013年土地市场综述成都市在近两年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。进入2013年，成都土地市场延续了2012年年度的高热态势，高单价、高溢价层出不穷。受“新国五条“影响，上半年土地供应有所减少，2013年1月，仅1686.8亩土地入市，同比下降34%。接下来的三个月里，成都土地供应持续走低，其中四月份仅563.9亩土地入市，是上半年供应的最低值。这之后，土地市场逐渐恢复，直到六月份土地供应达到了最高值1813.6亩。尽管土地供应有所恢复，但对于开发商日渐高涨的购地热情来说，供应量依旧难以满足市场需求。根据数据统计显示，2013年1-6月，成都地区共出让138宗地块，合计总面积约538.9公顷(折合约8082.6亩)，同比去年上半年上涨13.4%；成交量方面，上半年共成交土地123宗，成交面积493.29万方，同比略有上涨；成交金额方面，2013年上半年成都经营性用地土地出让金共计236.37亿元，同比上涨25%；前6个月主城区平均楼面地价为4110元/平米，同比上涨29%。4.1.2 2013年成都市主城区土地供应情况（截至7月15日）截至统计时间，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地32宗（未包含已发布摘牌挂公告但未正式举行招拍挂交易的项目），总出让面积1745.63，成交1713.33亩，合计30宗，平均楼面地价5501元/平米，总成交金额约152.67亿元；未成交面积32.30亩，合计2宗。台湾远雄建设事业股份有限公司以楼面地价10000元/，溢价约82%购得成都市武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块，成为成都最高土地单价地王。在四川蓝光和骏实业股份有限公司以总价13.26亿元购得武侯区半边街村地块，成为上半年成都最高土地总价地王，之后不到一个月内，由郑州致方置业有限公司以13.42亿购得成都市青羊区万家湾村4、5组（北地块），中铁房地产集团四川有限公司以21.46亿购得成华区北湖7号地块，先后两度刷今年总价地王纪录。表：2013成都主城区土地市场总价top10（截止统计时间2013.7.15）地块名出让面积（亩）成交总价(万元)拿地企业排名成都市成华区北湖7号地块150.28214628中铁1成都市青羊区万家湾村4、5组（北地块）82.39134257郑州致方2武侯区半边街、白佛村地块99.1132587蓝光（中鸿）3成华区青龙街道新山社区地块115.78125038蓝光4金牛区凤凰大道以北地块289.47110000台湾乡林集团5成华区崔家店路52号地块119.877845四川蜀鑫6青羊区清波村地块66.9369208蓝光7青羊区清波村5、6组地块69.865046蓝光8青羊区苏坡街道培风社区7、8组43.8252059成都荣盛9青羊区文家街道办事处马厂村1、2组76.8850948佳兆业10表：2013成都主城区土地市场单价top10（截止统计时间2013.7.15）地块名出让面积（亩）成交单价(元/平)拿地企业排名武侯区红牌楼街道办事处太平村1、2、3、7组30.3010000台湾远雄建设1武侯区红牌楼北街2号地块9.368300四川信诚2武侯区簇桥街道高碑村地块7.987650四川鑫怡置业3青羊区大庆路74号地块23.577100成都朗诗置业4武侯区半边街、白佛村地块99.16920蓝光（中鸿）5武侯区半边街、白佛村地块35.286800蓝光（中鸿）6成华区青龙街道地块115.785400蓝光7青羊区清波村地块66.935170蓝光8武侯区机投街办地块16.915020青海省夏都酒店9青羊区苏坡街道培风社区7、8组43.824950成都荣盛10表：2013成都主城区土地市场溢价top10（截止统计时间2013.7.15）地块名出让面积（亩）溢价率拿地企业排名武侯区半边街、白佛村地块99.1143%蓝光1武侯区半边街村，白佛村地块35.27139%蓝光2成都市成华区北湖7号地块150.28100%中铁3成都市金牛区土桥8、9组59.5997%郑州致方4武侯区机投街办万寿村四组、机投村四组16.9194%青海省夏都酒店5成都市武侯区红牌楼北街2号9.3684%四川信诚6武侯区红牌楼街道办事处太平村1、2、3、7组30.3082%台湾远雄建设7成都市青羊区万家湾村4、5组（北地块）82.3981%郑州致方8成华区青龙街道新山社区1、2组115.7880%蓝光9成都市成华区长春四组地块17.5279%成都交大工程104.1.3 2013上半年土地供应特点据统计，在主城区已成交的32幅土地宗，有21幅地块出现了不同程度溢价，其中15幅地块溢价超过了50%。另外，有着土地市场“奇葩”之称的50亩以下“边角余料”地块在上半年同样风光无限，半年单价地王台湾远雄建设事业股份有限公司以楼面地价10000元/，溢价约82%，购得成都市武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块30亩地块；另外四川信诚楼面价8300元/平摘得“回锅肉”红牌楼北街2号9亩地块。随着财富全球论坛在成都如期举行，这一盛会在加速了成都的国际步伐的同时也吸引了国内外众多发展商前来成都掘金。来自台湾的乡林集团终于落子成都，将位于金牛区凤凰山片区约287.4亩土地收之麾下、郑州致方联手重庆东原13.4亿刷新蓝光上半年地方纪录。根据成都市政府公布批转市国土局关于成都市中心城区2013年国有建设用地供应计划的通知显示，2013年成都市中心区城区全年计划总供地864.5公顷。其中，住宅用地204.5公顷（约24%），商业用地140公顷（约16%）。在已完成的交易中，成都主城区（含高新区）仅有三宗纯商业用地，合计115亩，其他混合用地，含商业均不超过20%。最后，高新区今年上半年仅有航空港区域2宗地入市，供应不多，也可以理解为，高新区这一轮土地供应的放缓，意味着区域进入了集中开发的新阶段。4.2 商业地产市场分析成都市gdp及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度、现状水平，均说明成都市商业地产市场即将进入快速发展的阶段。对于商业地产投资来讲，意味着市场进一步扩大。自2010年仁恒置地广场、来福士广场、华润万象城等一批优秀的商业项目陆续开张，成都也吸引着越来越多的国际知名商业品牌进入。另外，近年国家对房地产市场的调控，集中在住宅领域，这直接刺激了商业地产市场的爆发式增长。未来，商业地产市场发展不可避免地面临高度竞争，汰弱留强。4.2.1 写字楼市场分析4.2.1.1 写字楼市场综述伴随着经济的高速发展，成都商业地产发展同样突飞猛进。根据统计，2010年成都甲级写字楼存量大约是57万平方米，到2012年飙升至近244万平方米。未来成都写字楼供应量依然非常庞大，据可侦测数据显示，20132016年间，甲级和乙级写字总楼供应超过700万平方米，其中甲级约300万平方米；从区域上来看，天府新城区域是未来主要的供应区，但区域内甲级物业占比低。在同类写字楼物业中，位于市区核心商圈的优质写字楼物业以其产品的稀缺性在市场竞争中的资产表现更具优势；大量散售项目密集的天府新城区域预计将面临更为激烈的市场竞争，新入市项目去化压力将不断增加，其租赁和销售压力将面临更大挑战。另外，随着大量外资开发企业的带动，新建写字楼物业项目的硬件水平已经达到了很高的水平。4.2.1.2 写字楼市场供应情况过去的2012年，成都甲级写字楼新增供应创历史新高，总存量增至129.4万平方米；全年共计8个甲级写字楼项目建成入市，新增供应达62.9万平方米。由于大批甲级项目建成入市，全市甲级写字楼的平均空置率已由2011年底的18.6%上涨到42.2%。内资企业需求推动2012全年甲级写字楼净吸纳面积同比增长28.0%，创历史新高；金融服务、专业服务、房地产建筑等行业是成都甲级写字楼租赁需求的主要来源。随着部分租户的租约到期，可以预计企业扩租、搬迁以及升级的需求将不断增加。表：2012年度成都市全市及天府新城区域写字楼市场基础数据成都市天府新城租金租金环比新增供应（平米）空置率空置率环比租金租金环比新增供应（平米）空置率空置率环比114.4-4%62900042.2%26.6%857%32800048.2/表：成都可甄别甲级写字楼项目名称位置竣工时间建筑面积写字楼面积开发商业权情况川信大厦天府广场199838000川信单一业权中环广场盐市口200648000爪哇控股单一业权香格里拉东大街200744700嘉里集团单一业权平安财富中心人民南路200756147平安保险单一业权国航世纪中心人民南路200886500中国航空集团大宗销售锦江国际人民南路201082571川投单一业权仁恒置地广场人民南路201070360仁恒置地单一业权四川投资大厦天府新城201094881川投单一业权航天科技大厦人民南路201182450航天科技大厦公司大宗销售茂业中心天府新城2012348666茂业集团、成商集团散售百扬大厦盐市口201213991849287成都百扬实业单一业权来福士广场人民南路20127622876228凯德置地单一业权大陆国际人民南路20122700027000大陆房地产散售明宇金融广场东大街20124272842728明宇环球置业散售华润大厦万年场201273660华润单一业权富力天汇中心天府广场2012300000富力地产散售时代8号东大街20129400084240九龙仓散售晶科1号天府新城201241938九龙仓散售国际金融中心东大街2013110000110000九龙仓单一业权保利中心人民南路2013159625保利散售华润东湖写字楼东二环2013143000华润散售希顿国际天府新城2013238465.78乔治希顿散售时代一号东大街20139400084240九龙仓散售华置广场太升路201343000060000华人置地散售wifc东大街2014260000明宇环球置业散售棕榈泉国际中心天府新城201426000076000成都棕榈泉联英置业大宗销售铁狮门中心东大街20143500035000美国铁狮门单一业权睿东中心东大街2014250000太古、远洋单一业权银泰中心天府新城2015740000银泰置地城市之心三期天府广都汉景实业中天盈誉峰3期天府新城465376.6中天盈成都大魔方天府新城2016200000中冶文投通过数据显示，未来供应的优质写字楼物业，大多数仍处于市中心、东大街及人民南路沿线等传统核心商圈内，这些物业大多由外来资本投资开发，其物业品质较之市区其他区域更高。其中有很大一部分物业为单一业权只租不售或采取大宗交易的销售定位，从市场需求角度来说，单一业权甲级写字楼和分散业权甲级写字楼租金差异在不断加大。虽然成都写字楼供应量巨大，但是统一业权只租不售的甲级写字楼租金很坚挺，而销售型分散业权甲级写字楼租金则应供应增多呈现出明显的下滑趋势。4.2.1.3天府新区供应情况截止2012年底，成都市写字楼存量已超过200万平方米，其中天府新城区域超过40万平方米。2013年起成都写字楼市场将迎来新一轮放量高峰，未来几年内，成都市全市将新增约700万平方米写字楼，其中天府新城新增供应在300万平方米以上。随着物业供应量的不断增加，市内核心商务区与南部新区的物业品质差异也将进一步加大。受此影响，写字楼的资产表现差异在不同区域间以及不同项目间将会更加明显。表：2013年-2016年写字楼新增供应城市城市总新增供应（平方米）区域天府新城新增供应（平方米）供应占比成都6936094天府新城303362847.7%在天府新城区域内，含写字楼物业的项目众多，但从可判断的项目中，仅有棕榈泉国际中心、kwg中天盈项目、成都大魔方、希顿国际广场、四川投资大厦、中航国际广场、银泰中心等少数项目为甲级写字楼物业，甲级办公楼供应量在区域内占比低，仅约为11.6%，其余全部为准甲级或乙级办公楼，多以散售为主。表：天府新城区域部分项目列表编号项目名称竣工时间编号项目名称竣工时间1icon高新国际广场200623三峡大厦20112特拉克斯国际广场200924茂业中心20113拉德方斯大厦200925德商国际20114川投大厦201126恒泽动力20115曙光国际201227威尔斯洲际广场20136大鼎世纪广场201228首座max写字楼20137天府中心201229奥克斯财富广场20138康普雷斯201230鸿昌嘉泰金融中心20139中航国际广场201231中航国际广场201310中海国际中心201232布鲁明顿广场201311东方希望中心201233创新时代广场201312天合凯旋广场201334希顿国际广场201313国际科技节能大厦201335世豪广场201314东方天祥项目201336复城国际201315香年广场201237原中信广场201416蜀都中心1期201238金融城双子塔201417无国界201339金控广场201418海洋中心201240华侨凤凰办公楼201419棕榈泉国际中心201341两江国际201420icon大源国际中心201342银泰中心201521新世纪环球中心201343保利国际广场/22晶科1号201344中天盈誉峰3期4.2.1.4 写字楼市场需求情况近年来除了供应庞大外，成都写字楼市场需求也同样旺盛，据统计2010年成都甲级写字楼净吸纳量是10万平方米，至2012年则达到了31万平方米，2013上半年也有超过11万平方米的净吸纳面积。但对于巨大的供应量来说，物业吸纳量还是有所不及，从长期来看，成都写字楼物业还将经历一段空置率高企的阶段。虽然短期内成都写字楼市场供大于求，但对于需求大宗交易优质写字楼来说正是脱颖而出的好时机。成都近年来银行、证券、信托、能源化工类企业得以迅速发展，企业自身资金实力不断增强，加之国内投资渠道较窄，受相对较高的商业不动产投资回报率吸引，部分有实力的国有大中型企业常选择大宗购买商业物业作为长期资产投资。表：部分大宗销售情况购买方购买面积所属行业购买项目深圳某私募基金107000金融服务业睿东中心哈尔滨银行26,000金融服务业棕榈泉招商银行16,847金融服务业中汇广场一期西藏同信证券1,400金融服务业喜年广场衡平信托8,900金融服务业国航世纪中心华夏银行7,120金融服务业国航世纪中心上海银行7,120金融服务业国航世纪中心国家开发银行6,468金融服务业汇日央扩国家开发银行72,389金融服务业恒泽动力攀枝花煤矿公司2,329能源化工汇日央扩汇日电力集团1,613能源化工汇日央扩中信/国家进出口银行3,227金融服务业拉德芳斯安邦保险30,000金融服务业金融城一期民生银行30,000金融服务业金融城一期太平人寿30,000金融服务业金融城一期进入2013年，写字楼物业大宗交易需求依旧热烈：铁狮门晶融汇一期甲级写字楼物业整体出售给中国平安，晶融汇也成为平安保险在成都持有的第二个商业地产物业，第一个是为位于人民南路的平安财富中心。进入8月份，远洋地产和太古地产联手打造的睿东中心，以约21亿元的价格整体出售给深圳某私募基金；棕榈泉国际中心仅半月变卖出3个整层写字楼，最高单价每平米超过2万元。大宗交易需求的旺盛，也说明了真正的高端物业拥有更好的抗风险能力和定价权能力，这些都能最大限度保护投资者的投资资产从而达到升值的目的，因而这类物业也赢得了更多高端客户的青睐。4.2.1.5 天府新城区域写字楼需求情况对于天府新城区域，随着以新世纪环球中心为代表的散售型乙级写字楼项目在南部新区集中入市，区域内写字楼的租赁及销售进度受到了极大挑战。近年，天府新城区域写字楼空置率居高不下，始终在40%以上水平，受未来3年即将到来的大量新增供应的影响，可以预计区内物业空置率还有大幅增加的可能；与空置率走高的同时，租金水平及物业销售的价格却将继续下探。可以预计未来对价格成本最为敏感的中小企业及个人投资者将更有可能成为天府新区内物业的潜在购买者。对于天府新城区域的项目来说，自2006年以来，物业租金一直呈现增长的态势，租金的年增长率也高于全市平均水平，随着区域内高品质物业增多以及商业氛围地不断完善成熟，区内物业租金有很大上涨的空间。但需要认识到的是，由于同类物业近几年放量增多，使得区域物业空置率不断上升，导致售价及租金上涨有所放缓。随着未来几年大量物业上市，区域物业售价和租金有很大下探可能。大源区项目售价均价：项目名