推动既有建筑节能改造承担社会责任.pdf

本刊记者 谢罗群 主持人 ： 余绍元 0 1 0 年 1 0 月2 9 日， 一场 围绕 物业管 理与 既有建筑 节 能 改 造 的互动论 坛在 北京 举行 。 论坛 嘉宾 围绕论 坛 主 题 从不 同角度进行 了深人 分析 ， 为与会嘉 宾奉献了一场思 想 盛 宴 。 本次论坛的主持人为深圳之平物业 发展 有限公司执行 总裁余绍元 ， 参与本次论坛 的互动嘉宾包 括上海 高地 资产 经营管理有限公司总经理潘 国强 、 华润置地 京) 物业管 理有限责任公司一公司总经理徐璨剑、 福建省永安物业管理 有限公司董事长林常青和中物富能 ( 北京) 节能科技投资股 份有限公司常务副总经理於 长山。 余绍元： 物业管理应积极参与既有建筑节能改造 我个人认为物业管理与既有建筑 的节能可以从 以下三 个纬度去谈： 第一个纬度 可以从行业的价值纬度 来谈； 第二 个纬度 可以从行业的利益纬度去谈 ； 第三个纬度可 以从行业 的责任纬度去谈。 什么是行业的价值纬度呢?现在越来越多的同行认识 到我们这个行业 的价值是使物业所管理的设施设备始终处 于一个 最佳 的运营状 态， 有效的延长配套设 施设备 的使 用 寿命 ， 降 低这些配 套设备设 施 的使 用成 本 ， 这个可以让物 业所有人的物业 使用成 本不断降低 ， 他们的成本降低 实际 上就是我们行业价值 的体现； 第二是行业的利益纬度 ， 因为 能源成本是我们物业 服务企业成 本的重要 一项 ， 除了人工 成本 ， 就 是能源成本 比较 高， 不少企 业能源成 本 占到物业 管理成 本的2 0 ， 但经 过节能 改造 ， 其能源 成本可以降低 l 0 ， 这降低的1 0 实际上有可能转化为物业服务企 业的利 润 ； 第三是行业 的责任。 实 际上节 能环保 是全 球很多人都 关注的问题 。从这个角度来谈 ， 我们物业 服务企 业开展既 有 建筑 的节能改 造实 际上 就是在 承担节 能减排 的社会责 任 。 因此 ， 无论从哪个角度看， 物业 服务 企业都有责任去探 讨如何有效节能。 余 绍元 ： 下面有请 各位嘉宾谈谈本企业在既有建筑节 能改造方面的具体做法和感 晤。 潘国强： 要形成能源管理、 物业管理与资产管理的良性 循 环 我们公司主要做三方面的内容： 第一是资产管理， 第二 是物业管理 ； 第三是通过一个能源公司进行能源管理。 我们 正从工业节 能逐 步走 向与建筑 节能并重。 大家知道建 筑节 能的市场这么大 ， 已经给我们带来了这么好 的机会， 而且我 们具有物业管理的基础， 因此， 建筑节能被我们确定为主要 突破方向。 根据我的理解 ， 合同能源管理的挑 战主要是三块： 一个 是政 策的执行， 我们看 到政府正在 出台多项法规 以及奖励 政策， 加大对这一块的投入， 启动这块市场； 第二是资金 ， 如 何解决融资渠道和方式的问题 ； 第三个则是计量 问题 ， 也就 是合同能源管理所涉及的非常关键的能效计量 问题 。 目前， 上海所有的政策奖励基金都是需要经过第三方 专业、 权威的能效量化检验 ， 比如 由建科 院来检测， 根据能 效改进效果， 来决定获取财政资金的多 高地资产旗下的 高益能源积极与上海建科院寻求合作 ， 以求获取进入这个市 场 的更 多机 会。 我们进一步的努力是： 通过专业物业服务公司， 对接能 效计量的切入 口， 早早站好位， 贴近蕴含巨大机会的建筑 节 能市场。 上海复瑞是高地资产所投资的一家， 从1 9 9 8 年开始 经营 的一级资质物业 服务 企业 ， 在2 0 0 6 年就ha 了资产管 理和能源管理。 当时主要是考虑到行业要升级换代， 要摆脱 低层次竞争。 通过不断的实践， 我们逐 步形成了 “ 资产管理、 能源管 理、 物业管理” 相互 良生循环 的业务模式。 其中， 资产管理一是对存量物业资产的保值增值， 二是 积极融 资、 对接资本市场 ， 在这个过程中， 也可以解决能源 管理前期的资金缺口问题 ， 而能源管理做 好后则增加了物业 管理的市场竞争力， 提升了物业管理的 “ 低碳、 节能” 科技含 量， 而物业管理规模和品质的良 性发展则又成为了资产管理 持续、 坚实的基 础。 三个主要业务板块形成良n生 循环 ， 激 发了协同效应 ， 提 升了整个商业模式的盈利能力， 同时也介入了 “ 绿金” 事业， 体现了企业的社会责任。 余绍元 ： 看来潘总对 既有建筑节 能改 造确实有较为深 理有限 上海高地资产经 藿管理有限公司 总经理潘国强 华润黄地 托京 ) 物 业 管理 有 缀责 任 公 司 一公 司 总经理徐臻蓟 徐璨剑： 既有建筑节 能改造 应 尽 早行 动 我们 公司有一半的项 目是 老 旧项 目， 节能改造的任务比较 重。 所以我在此与大家分享我们 节能改造的经历， 使各个公司能 从我们 公司节能改造 的经历 中 吸取点教训。 我“1f 2 0 0 4 年开始涉 足建筑节能改造， 其实也是逼出 来的。 住宅物业的特点是社会的 平均成本不 断上 涨但物业费调 整的空 间很小 。 公司的经营压力 比较大， 所以大 家自发的开始做 管理节 能， 但是我们发现管理节 能做 到一定 程度 的时候 就没有 太大空间， 能耗很难再 降下来， 所以我们后来就想到技术节能。 从今天的角度看， 我们当时做 的 技术节能， 只能说是简单的技术 改造 ， 谈不上真正的技 术节 能， 包括把长明灯换成声控 丁 。 公司初期 的技术节 能收效 非常大， 我们公司2 0 0 3 2 0 0 4 年 处 于 亏 损 状 态 ， 但 到 2 0 0 7 年 的 时候 经 过节 能改 造 ， 我们 可以 实 现盈 亏持平 。 后来 我们发 现 技术节 能做 到一定时候就 处于 瓶颈状态 ， 包括技术、 资金都达 不到， 再后来就寻找社会上的专业机构。比如 ， 我们与北京 华通热力集 团合作， 做了三个锅炉房 的合 同能源管理， 效果 非常好。 据我了解 ， 去年北京是冷冬， 很多锅炉房都赔钱了， 但去年我们的供暧公司却是赚钱 的， 2 0 0 8 年净赚1 0 0 多万， 效 果还挺 好。 我 强调 两点 ， 节 能对 于物业服务公司非常重 要 ， 势在 必行， 越早行动 ， 物业服务公司就能越早获利。 从 2 0 0 4 年我们出于经营压力做节z , ij 今天， 我感觉我们做节 能改造不单是收获了经济效 益， 也收获了社会效益。 而且， 我觉得 作为企业公民来讲 ， 这也是我们理 所当然应该承担 起 的社会责任。 余 绍元： 徐总刚才的讲 话让我看到 一 家物业服务企 业 从被节 能到节 能再 到主动承担社 会责任 的转变过程 ， 这 是一个比较典型的案例。 下面有请福建永安物业管理有限公 司董事长林总来谈谈。 林常青： 应完善节能产业的配套政策 林常青 ： 这几年， 我们在公司管理的机关单位和事业单 位推行节能改造比较顺畅， 在 中央空调的节 能改造 上以及 一 些单位大楼和培训中心的节能改造上， 也取得了成效 ， 而 且也得到省政府和省财政的支持。 对于住宅小区的节 能改 造， 我们主要是在地 库、 公共楼道进行节能灯改造， 也取得了 一 定成效。 但是我今天是带着 问题来参加今天的论坛的。 本次大会会刊中有 中央政府在 节能改造方面的6 项政 策， 分别是 中华人民共和国节约能源法 、 国务院关于加 强节能工作的决定、 国务院关于印发节能减排综合性工作 方案的通知、 国务院办公厅转发发展改革委等部 门关于加 快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知 、 财政部国家发展改革委关于印发的通知 、 合同能源管理 财政 奖 励资金管理暂行办法 等。 我认真看了这些节能政策法规之 后， 发现我们的节能政策有缺失的地力 应该说， 对节能服务 公司的节能减排， 政府有很详 细的政策支持， 对政府机关办 公楼、 事 单位也有很详细的政策支持， 但是对于物业服务企 业， 我觉得我们到了来呼吁完善配套政策的时候 仔细研 究这6 项节能政策可以发现， 中央政府在税收上 给节能企业有很好的政策， 营业税全免， 所得税第一 年到第 三年也是全 免的， 第四到第六年也是减半征收的。 第 -4 “ 方 面是政府对节能企业在增值税 方面 的优 惠， 节能服务公司 通过合 同能源管理与用人单位签订合 同， 合同期满后， 这 些 设备设施 可作为捐赠 资产 来处理 ， 那 么从财务处理 的角度 来讲， 就可以免掉增值税 ； 其次， 从财务处 理的科目来讲， 这 就解决了节能服务公司财务开支渠道 的问题 ， 为机关事业 单位提供了费用支出的渠道 ， 但是我没有看到负责众 多小业 主 的物业服务企业能享受 到的节能优惠政策 。 因为物业服 务公司只是 合同能源管理 甲方的代理人， 它不是使用人 ， 那 么， 在这种情况下， 如果财务科 目没有相应 的明确规定， 那 么税收政 策的优 惠是落实不到物业服务企业 身上的。 所以 通过x 6 项法规规范 生 文件的解读， 我觉得这次论坛结束以 后 ， 我们要用心把这些事情写成书面的材料报给中国物业管 理协会， 并呼吁相关部门解决这一问题。 余 绍 元 ： 我 特 别 赞 同林 总 的 观 点 ， 我 们 不 仅 要 埋 头 做 事 ， 而目 还要抬头看路。 下面我们有请 专业节能公司的代表 来谈一谈。 於长山： 愿 为行业节能改造做 出应有贡献 今 天我主要谈三个方面的问题， 我们是谁 ， 我们做了什 么， 我们的目标是什么? 首先 ， 中物富能 ( 北京 ) 节能科 技投资股份有 限公司是 一 家专业从事 既有建筑 能耗诊断、 评估 、 节能方案设 计、 融 资、 改造、 运行和移交的节能投资服务公司。 我们公司拥有 一 支集国内知名节能专家和具有丰富实践经验 的物业管理 行业 工程技术资深人士组成 的专家团队， 正是这支专业的 技术团队保证 了我们所提供 的节 能服务的质量 和信誉。 此 外， 我们还 同时与国内外优秀节 能企业合作， 与北 京华通热 力集团结为战略合作伙伴， 在 “ 低碳 、 绿色”的愿景下， 基于 资源共享 、 合作共赢原则， 共 同致 力于推广 “ 合同能源管理 ( e mc ) ”的节能机制， 以节能服务集成商的运营模式为客 户提供节能改造整体解决方案和优质服务。 第二是向大家汇报我们做了什么， 截至目 前， 我们在北京 做 厂 l 十个节能项目， 改造完成的有2 叽 其中比较知名的节 福建永 安物业 管 理有限公司 董事长林常青 中物 富 能 北京 ) 书 能 科 技 投 资 段 份 有 限公 司 常务 勐总经 理於-ff出 能改造项目 包括鲁能物业管理的佳 境 天城项 目， 该项 目电梯加装了电 能回馈装置， 节 电率达3 3 。 2 0 0 9 年 l 2 月2 1 日 ， 该项目荣获了由住房和城 乡建 设 部颁 发 的 “ 十五 科 技支撑 项目既有建筑综合改造技术集成示 范工程” 称号。 北京北辰信诚物业 管理公司管理的绿色家园、 北京万 科物业服务公司管理的青青家园、 西山庭 院、 北京金隅物业管理有限 责任 公司嘉华大厦、 阳光 i 0 0 公寓 等等的地下车库照明 转t 5 改造， 节电-z l 3 至4 不等； 还有 中国 海油大厦空调冷冻水、 冷却水系统