信用社（银行）房屋按揭贷款业务操作流程.xls

二十二、房屋按揭贷款业务操作流程 1、项目调查 2、贷款受理 3、贷款调查 4、贷款审查审批 5、贷款发放 6、贷后管理 22.1 与开发商确定合作关系操作流程 业业务务概概述述：房屋按揭贷款的第一步是要受理开发商及楼盘项目的有关资料，对该项目进行调查及可行性论证同意 后，方可发放房屋按揭贷款。 风风险险提提示示：开发商及楼盘项目的好坏直接关系到房屋按揭贷款质量的好坏，因此要对开发商及楼盘项目资料认真 审核。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 客户经理受理开发商申请 警示：未建立信贷关系客户、劣质客户不予受理！ 向客户出示贷款所需要的资料清单。 客户经理 受理开发商及楼盘项目 资料 警示：客户资料须合法、真实、完整！且复印件与原件必 须相符！ 开发商需提供如下资料：商品房销售贷款项目合作申请书 、贷款卡、营业执照、企业资质等级证书及其年检证明、 组织机构代码证、税务登记证、公司章程；财务报表、房 产开发的五证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证 、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售商品 房许可证）及其他需要提交的资料。 客户经理 对开发商及楼盘项目调 查 警警示示：着重调查项目资料的完整性、真实性、和有效性； 项目的合法性；开发商主体合法性；工程项目进度及到位 资金情况。五证真实，缺一不可。 信用社 撰写调查报告进入按权 限审批流程 警示：报告内容详细，给出明确结论。 如果同意，则进入房屋按揭贷款业务流程。 22.2 房屋按揭贷款受理业务操作流程 业业务务概概述述：对企业申请的按揭贷款项目调查论证可行后，可受理按揭贷款申请。 风风险险提提示示：信用社应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以 下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 客户经理受理客户借款申请 警警示示：未未建建立立信信贷贷关关系系客客户户、劣劣质质客客户户不不予予受受理理！ 1、客户申请书的主要内容包括客户基本情况、申请贷款 的品种、金额、期限、用途、抵押担保方式、还款来源 等；2、对客户基本情况，借款的合法性、安全性、盈利 性等情况进行初步调查，确定客户是否具备发放贷款的 基本条件；3、向客户出示贷款所需要的资料清单。 客户经理受理借款人资料 警警示示：客客户户资资料料须须合合法法、真真实实、完完整整！且且复复印印件件与与原原件件 必必须须相相符符！ （一）合法有效的身份证件和婚姻状况证明； （二）偿还贷款能力证明材料； （三）合法有效的购房合同； （四）已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单 据； （五）信用社规定的其他文件和资料。 信贷内勤资料的复查与登记 警警示示：借借款款人人及及担担保保人人资资料料真真实实、手手续续合合法法有有效效！ 1、认真审查客户提供资料的合法性、真实性、有效性。 2、将有关数据、资料录入信贷管理系统。 22.3 房屋按揭贷款调查业务操作流程 业业务务概概述述：房屋按揭贷款的调查是指按照信贷管理规定的内容和要求，对拟凭抵押物及借款申请人自 身信用发放的贷款进行的贷前调查。对抵押物变现能力和实际变现值的调查、分析和判断仍不能忽视，对 借款人的信誉、财务状况、偿债能力等第一还款来源要素更应正确分析评估。做好贷款调查，是审贷分离 制度的基本要求，确保贷款的“三性”原则实现的前提和基础，有效规避贷款风险的最关键环节和最重要 要素之一。 风风险险提提示示： 1、防止客户房屋买卖违规违法。2、对客户资料的真实性、合法性、有效性进行深入调查 ，核对复印件与原件以及实物相符，防止客户及关键人等恶意欺诈出现贷款信用风险。3、对抵押物深入 调查，防止抵押物存在产权纠纷影响抵押物变现时贷款无法优先偿还的风险。4、加强对贷款调查工作的 检查和监督，涉及关系人的要求回避，如因调查不实不准导致贷款决策失误而形成资金损失，要按照贷 款通则、审贷分离等相关制度的规定，由调查人承担主要赔偿责任。如因违规违纪违法操作，要依据相 关法律法规、规章制度，严厉追究责任人经济、行政、法律责任。 其他提示：对信用社超过其权限的贷款，可与县级联社信贷业务部门进行联合调查，提高办事效率。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 客户经理 查验客户资料 警警示示：客客户户资资料料真真实实、完完整整、有有效效！ 1、查验客户提供的资料是否真实、有效。2、客户申请书的内 容是否真实、齐全、完整。3、是否已在信用社开立帐户。 调查信用及品行状 况 警警示示：认认真真调调查查客客户户道道德德风风险险和和信信用用状状况况！ 1、客户守信情况、品质问题、经营管理能力、业绩、信用记录 等情况；是否有违法行为。 调查客户情况 警警示示：调调查查家家庭庭收收入入稳稳定定性性！确确保保第第一一还还款款来来源源！抵抵押押合合法法有有 效效！抵抵押押价价值值充充足足！ 借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%) ，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，分析还款 来源是否充足。调查内容包括：材料是否一致；在人行征信系 统查询借款人的信用状况；审核借款申请人偿还能力证明；首 付款是否真实；购房合同；担保材料是否合规；购房是否真实 。 客户经理撰写调查报告 警示：报告内容要全面、真实，分析要准确！ 撰写调查报告，明确调查意见。 客户经理出具调查报告 警警示示：调调查查不不全全不不实实是是导导致致风风险险的的最最关关键键因因素素！ 1、调查报告中应明确贷与不贷、贷款金额、贷款期限、贷款利 率、抵押物估价等意见。2、调查责任人、调查主责任人应在调 查报告（调查表）上签字负责。3、将调查分析的信息录入信贷 管理系统。 22.4 房屋按揭贷款审查业务操作流程 业业务务概概述述：房屋按揭贷款审查审批是指按照信贷有关的法律法规及农村信用社内部规章制度对客户、抵 押人及抵押物的合规合法进行审查的过程。贷款审查是对贷款调查的监督，它为贷款决策提供科学依据，审 查的主要内容有基本要素、主体资格、抵押物的合法性和实际价值以及变现能力、信贷政策和贷款的综合风 险度，最后形成审查报告并表明审查人意见和结论。审查应实事求是、严格审查，有效防范和化解信贷风险 ，审查责任人承担因审查不严，未能及时发现和反映问题而造成贷款损失的主要责任。 风风险险提提示示：房屋按揭贷款可追加开发商作为保证人，承担连带责任保证。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 信用社按权限审查、审批 警警示示：审审查查分分析析全全面面！抵抵押押物物的的合合法法足足值值！防防范范风风险险措措 施施有有效效！ 1、审查客户有关资料，确定资料是否齐备。2、审查 借款人是否具备借款基本条件，是否符合主体资格。3 、审查借款人信用状况、贷款风险状况，确定是否符合 贷款条件。4、审查净资产、抵押物价值，确定贷款额 度。5、审查家庭收入的稳定性及还款方式的可行性。 6、审查贷款用途、贷款期限，确定贷款利率。7、审 查还款来源是否充足。8、审查是否为最大一户或最大 十户之列，是否超过银监部门规定比例。9、审查贷款 风险防范措施是否到位。 信用社提出审查意见 警警示示：分分析析内内容容要要全全面面！反反映映问问题题要要如如实实！审审查查结结论论及及 意意见见要要明明确确！ 1、提出审查意见，2、审查人员在贷款审查表签 字负责。3、将审查的贷款资料录入信贷管理系统。 上级有权 审批人 审查审批按按权权限限规规定定在在权权限限内内审审查查审审批批。 22.5 房屋按揭贷款发放业务操作流程 业业务务概概述述：房屋按揭贷款发放是指根据审议与审批的决议要求或上级单位回复意见的要求，与客户签订借 款合同和抵押合同，并按规定合法、有效、足额地不能抵押登记后，将贷款资金转入客户在经营社开立的结 算账户内的操作过程。为防范抵押贷款的发放风险，贷款发放的前提条件是合法有效办理抵押登记，并认真 审核借款人和抵押人身份以及抵押物的价值情况，当事人在当面签署借款合同和抵押合同后，将贷款资金转 入客户在经营社开立的账户，同时将抵押物的他项权利证书入库保管，做好登记簿及表外账的登记。 风风险险提提示示：1、当场监督借款人、抵押人或授权委托人等在合同有关手续上签章或按手模，防止代签、 假签、冒签、漏签及错签导致合同的法律风险。2、借款合同的到期时间应该短于抵押物的有效抵押期。3、 防止虚假授权或授权人超权限签署合同的导致合同无效。4、合规合法办理抵押登记手续，防止虚假抵押或以 担保法规定不能抵押的物品抵押导致抵押无效的风险。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 客户经理 签订借款合同及 抵押合同 警警示示：当当场场监监督督借借款款人人、抵抵押押人人、授授权权委委托托人人等等在在合合同同有有关关手手 续续上上签签章章，防防止止代代签签、假假签签、冒冒签签、漏漏签签及及错错签签导导致致合合同同法法律律 风风险险！ 1、认真审查客户资料的真实性、合法性、完整性。2、合同应 使用省联社统一的规格文本，用钢笔填写或打印，合同条款及 内容完整，不得涂改。 3、相关条款应与审批内容一致。4、客 户部门必须当场监督客户、抵押人的法定代表人或授权委托人 在信贷合同上签字、盖章或盖指模，核对预留印鉴，确保签订 的合同真实、有效。5、客户经理完成合同填制后，交信用社主 任（负责人）签字，加盖贷款合同专用章。6、合同统一编号， 按顺序依次登记信贷合同登记簿。 客户经理办理抵押手续 警示：客户经理须亲自会同客户办理抵押登记手续！ 到相关的部门办理抵押登记手续，将办妥的抵押信息录入系统 打印放款通知书并将他项权证一并交会计部门。 信贷内勤审查并提请放贷 警示：办妥抵押手续后方可提取贷款资金！审核凭证要素齐全 性，并与合同内容一致！ 1、借款人名称、借款金额、利率、期限、用途等内容要与借款 合同的内容一致；2、大小写金额必须相符；3、借款合同的签 章必须一致。4、核对系统影像资料，以确保身份的真实性。 会计部门 审核并进行账务 处理 警示：贷款资金须转入借款人活期结算账户内！ 1、会计部门审查贷款是否有放款通知书，是否依法签订借款合 同和抵押合同，是否办妥抵押登记手续；打印的借款凭证要素 是否齐全，内容是否符合要求，并确认领款人是借款人或授权 委托人。2、将贷款转入借款人在信用社开立的账户内。3、采 用委托扣款方式的，借款人须事先向信用社提出申请，并签订 个人住房贷款委托扣款协议。客户可以采用的委托扣款账 户有：信用卡、储蓄卡、储蓄账户等。 22.6 房屋按揭贷款贷后管理业务操作流程 业业务务概概述述：房屋按揭贷款贷后管理是指根据贷款审议与审批的决议或上级单位回复意见的要求以及贷款调查 和审查的内容，是风险防范的重要环节，对信贷风险提早预知及时防范或采取补救措施化解风险的管理过程。抵 押贷款贷后管理要求对各种信贷档案资料由专人妥善保管并及时录入信贷管理系统，定期或不定期做好贷后检查 工作，了解掌握信贷客户家庭状况收入稳定性，在发生信贷风险时及时采取补救或诉讼于法律采取有效的措施尽 可能减少损失。 风风险险提提示示：1、防止信贷档案缺失的风险。2、防止借款人恶意抽逃资金或转移有效资产，导致的信贷管理风 险。3、防止抵押物灭失、受损使实际价值丧失或减少的风险。4、防止在处置抵押物过程中的虚假拍卖、变卖或 折价导致抵押物价值大大低于市场价值使农村信用社债权部分落空的风险。5、防止”假个贷”现象的发生。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 信贷内勤档案管理 警示：严格、规范管理档案！入档及时！确保档案资料完整！ 1、按照要求分类收集、整理信贷档案，指定专人保管，人员变动 要做好移交