信用社（银行）房地产开发贷款业务操作流程.xls

二十三、房地产开发贷款业务操作流程 1、贷款受理 2、贷款项目调查 3、贷款项目评估 4、贷款审查审批 5、贷款发放 6、贷后管理 23.1 房地产开发贷款受理业务操作流程 业业务务概概述述：房地产开发贷款指向借款人发放的用于商品房开发及其配套设施建设的贷款，主要 包括住房开发贷款、经济适用房开发贷款、商业用房开发贷款及其他用于商品房开发所需要的配套 设施建设贷款。房地产开发贷款受理业务是受理房地产开发商贷款的过程。 风风险险提提示示：要严格掌握房地产开发贷款的条件。申请人条件需经工商行政管理机关核准登记的 房地产开发企业；具有经过年检的贷款卡并在信用社开立账户；具有三级或以上房地产开发企业资 质证书和贷款项目开发建设的资格；信用良好，具有按期还本付息能力；信用社规定的其他条件。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 客户经理受理客户借款申请 警示：未建立信贷关系客户、劣质客户不予受理！ 1、客户申请书的主要内容包括客户基本情况、申请贷款的品种、 金额、期限、用途、担保方式、还款来源等；2、对客户基本情况 ，借款的合法性、安全性、盈利性及项目可行性等情况进行初步调 查，确定客户是否具备发放贷款的基本条件；3、向客户出示贷款 申请所需要的资料清单。 客户经理受理借款人资料 警示：客户资料须合法、真实、完整，且复印件与原件必须相符！ （一）单位资料。 1 经年检并核准登记的法人营业执照复印件，法人代表及其授权代理 人证明书和签字样本，股份制企业的借款授权书，经年检的贷款卡（证 ）的原件和复印件，公司章程，本期财务报表和经审计的近2年年报，验 资报告、税务登记证、开户许可证的正副本复印件，法人组织机构代码 证； 2 公司主要负责人简历和工作人员文化结构清单； 3 公司最高权力机构或其授权机构同意申请贷款的有效决议； 4 借款申请报告，其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期 限、用款计划和还款来源等； 5 若属抵押或质押方式担保的，提交抵押或质押清单、估价报告、有 权人同意抵押或质押的书面承诺。 6 若第三方提供担保的，保证人同样提供上述第1项资料； 7 信用社要求提供的其他资料。 （二）项目资料。 1.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开 发建设的批准文件； 2.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及 批准文件、项目年度投资计划以及批准文件、项目建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施 工许可证、土地出让合同及地价款缴纳凭证复印件、建设规划红线图 ； 3.项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料; 4.信用社要求提供的其他资料。 客户经理受理担保资料 警示：1、担保资料须真实、完整且复印件与原件必须相符！2、担 保主体资格是否合法！3、抵押（质押）物是否合法有效！ 1、要求保证人提供的资料：身份证明，营业执照，特殊行业生产 经营许可证、企业资质等级证书，有限责任公司或股份有限公司的 同意保证意见书、财务报告等。2、抵押人资料：身份证明， 抵押物权利证书，有限责任公司或股份有限公司的同意抵押意见 书，国有资产管理部门同意的抵押函等。 信贷内勤资料的复查与登记 警示：认真复查借款人及担保人资料真伪！ 1、认真复查客户和担保人所提供资料的合法性、真实性、有效性 、完整性。2、将有关数据、资料录入信贷管理系统。 23.2 房地产开发贷款项目调查业务操作流程 业业务务概概述述：贷款调查是指按照规定的内容和要求，对借款申请人的贷前调查核实。搞好贷款调 查，是审贷分离制度的基本要求，是确保贷款“三性”原则的前提和基础。 风风险险提提示示：1、贷款调查，是防范贷款风险的最重要的环节。应深入、仔细、认真开展贷款调 查。调查责任人承担调查不实，导致贷款失误，并形成资金损失的主要责任；贷款调查由两人以上 进行，涉及到关系人的，必须回避。2、信用社对超过其权限的贷款，可与联社业务发展部门进行 联合调查，提高办事效率。在调查阶段，风险管理部门也可进行联合调查，提前介入对该笔贷款的 审查环节。3、调查人应到征信系统中查询其信用信息，在信用信息库系统中打印信用报告，作为 参考。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 客户经理 查验客户的资料 警示：客户资料真实、完整、有效！ 1、查验客户提供的企（事）业法人营业执照、法定代表人或授权委托 人的身份证明等资料是否真实、有效。2、客户申请书的内容是否真实 、齐全、完整。3、客户是否在信用社开立账户。 调查客户信用状 况 警示：认真调查客户道德风险和信用状况！ 1、客户生产经营是否合法、正常。2、客户目前借款、其他负债和提 供的担保情况，对外提供的担保是否超出客户的承受能力等。3、客户 法定代表人及财务、销售等主要部门负责人的品行、经营管理能力和 业绩。4、在人行的信用信息管理系统中查询个人信用记录等。 调查客户及其担 保人的资产、负 债、生产经营状 况和市场前景情 况 警示：财务账表真实性！第一还款来源确保性！担保合法有效性！ （1）查阅客户财务报告、账簿等资料，对客户进行财务分析。（2）分析客 户生产经营的主要产品技术含量、市场占有率及市场前景等情况。（3）分 析贷款需求的原因及贷款用途的真实性、合法性。（4）查验商品交易的真 实性、合法性。（5）分析还款来源和还款时间的可能性。（6）分析客户的 关联企业情况，判断是否影响客户的偿债能力等。（7）判断客户提供的担 保是否符合担保条件，并确定其担保能力。（8）测算贷款的风险度。 重点应审查确认以下几项内容： （一）借款人是否具有进行房地产开发建设的资格； （二）借款人开发建设资格批准文件是否在有效期内； （三）贷款项目是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准 文件、项目年度投资计划、设计以及批准文件等是否完备、有效； （四）项目建设条件落实情况： 1贷款项目承建人与借款申请人是否相符； 2贷款项目是否列入国家或地方政府的建设规划； 3经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划; 4建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证 、建筑工程施工许可证的原件与复印件是否一致； 5自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上；项目资本金是否满 足非债务性条件，防止借款人以评估增值的方式虚增项目资本金，以民间借 贷、向股东借款及其他负债方式充抵项目资本金；审查以股权融资方式吸收 的项目资本金是否经注册会计师事务所验资、工商行政管理部门登记并纳入 规定会计科目核算。 6开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设； 客户经理撰写调查报告 警示：报告内容要全面，调查要到位，分析要准确！ 撰写调查报告，调查报告应包括以下内容：客户基本情况及主体资格 ；申请贷款的种类、金额、期限、利率、用途、还款方式、还款来源 、担保方式和限制性的条款；客户的财务状况、经营效益及市场分析 ；贷款风险评价；贷款的综合效益分析以及对客户的综合评价；调查 结论。 客户经理提交调查报告 警示：调查不全不实是导致风险的最关键因素！ 1、提交调查报告，调查报告中应明确贷与不贷、贷款金额、贷款期限 、贷款利率、担保方式等的意见。2、填制贷款调查表，调查责任 人、调查主责任人应在贷款调查表和调查报告上签字，以示负责 。3、将调查分析的信息录入信贷管理系统。 客户经理启动评级授信严格按评级授信流程操作。 23.3 房地产开发贷款项目评估业务操作流程 业业务务概概述述：房地产开发贷款项目评估指综合评价、全面分析房地产开发项目的过程。负 责组织评估的机构，可牵头组织辖内业务人员成立项目评估小组，评估小组成员为35人 ，其中确定1名为主评估人。信贷部门负责人为评估报告审查人，分管主任为评估报告审定 人。对开发规模和贷款额度较大的项目，可聘请评估中介机构参与评估。 风风险险提提示示：2000万元以下的房地产开发类贷款项目由县级联社组织评估；2000万元（含 ）以上的贷款项目，由办事处（市联社）组织评估。对借款金额在1000万元以下的的房地 产开发类贷款项目，可进行简要评估。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 评估小组项目评估 项目评估的主要内容：（一）项目主要关系人（如其母公司、主要投资 人）资信评估。（二）项目概况和建设情况评估。（三）项目市场情况 评估。（四）项目投资估算与融资方案评估。测算项目资金的回收期和 贷款偿还期。（五）财务效益评估（六）不确定性分析（七）银行效益 与风险防范措施评估。（八）评估总结，包括 1应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资 金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防 范措施及项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。 2应对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施 。 3应对贷款项目提出评估意见，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、 期限、利率等提出明确的意见。 4评估报告一式三份，由直接评估人员、评估审查人员、评估审定人员 签字认可后，一份交放款单位，一份留存评估组织机构，一份交借款申 请人。 评估小组 或进行简要 评估 警示：只有1000万元以下的房地产开发项目才适用简要评估。 简要评估的主要内容： （一）借款人资信评估。包括借款人基本情况，借款人经营情况，借款 人财务状况等。 （二）项目概况和建设情况评估。包括项目基本情况，项目建设条件， 项目建设实施进程评估，项目的设计、施工、监理情况评估。 （三）项目市场情况评估。包括项目投资环境评估，项目市场定位评估 ，项目销售情况评估（含区域同类物业的总体供求情况、周边主要竞争 项目情况、销售方式分析、销售前景分析等）。 （四）项目财务效益评估。包括房地产项目总投资预测分析，项目资金 来源评估，项目损益预测，项目投融资计划评估，项目有关财务效益指 标等。 （五）银行效益与风险防范措施评估。测算资金结算量，进行相关效益 评估。 （六）风险防范措施评估。包括项目风险评估、贷款担保措施评估等。 （七）项目评估结论与贷款建议。通过对上述指标进行分析，得出评估 结论与贷款建议（对贷款与否及贷款金额、期限、还款计划提出具体建 议）。 评估小组 形成评估报 告 完成表格的填制，形成评估报告。 23.4 房地产开发贷款审批业务操作流程 业务概述：房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策和信用社贷款管理有关规定，遵 循安全性、流动性、效益性原则。 风险提示：房地产开发贷款要严格审查项目“五证”的真实性。房地产开发贷款应优先以本项目的土地 和在建工程设定抵押，抵押率不得超过65%；信用社可以要求借款人追加质押和保证担保。自有资金投入是否 已经达到贷款项目总投资35%以上；贷款项目评估是否可行；开发贷款的期限一般不超过3年（含）。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 信用社按权限审查、审批 警警示示：审审查查分分析析全全面面！抵抵押押物物的的合合法法足足值值！防防范范风风险险措措 施施有有效效！ 1、审查客户有关资料，确定资料是否齐备。2、审查 借款人是否具备借款基本条件，是否符合主体资格。3 、审查借款人信用状况、贷款风险状况，确定是否符合 贷款条件。4、审查净资产、抵押物价值，确定贷款额 度。5、审查家庭收入的稳定性及还款方式的可行性。 6、审查贷款用途、贷款期限，确定贷款利率。7、审 查还款来源是否充足。8、审查是否为最大一户或最大 十户之列，是否超过银监部门规定比例。9、审查贷款 风险防范措施是否到位；10、审查项目自有资金投入 是否已经达到贷款项目总投资35%以上。11、贷款项目 评估是否可行。 信用社提出审查意见 警警示示：分分析析内内容容要要全全面面！反反映映问问题题要要如如实实！审审查查结结论论及及 意意见见要要明明确确！ 1、提出审查意见，2、审查人员在贷款审查表签 字负责。3、将审查的贷款资料录入信贷管理系统。 上级有权 审批人 审查审批按按权权限限规规定定在在权权限限内内审审查查审审批批。 23.5 房地产开发贷款发放业务操作流程 业业务务概概述述：房地产开发贷款发放是指根据审议与审批的决议要求或上级单位回复意见的要求，与客户签订 借款合同和抵押合同，并按规定合法、有效、足额地不能抵押登记后，将贷款资金转入客户在经营社开立的 结算账户内的操作过程。为防范抵押贷款的发放风险，贷款发放的前提条件是合法有效办理抵押登记，并认 真审核借款人和抵押人身份以及抵押物的价值情况，当事人在当面签署借款合同和抵押合同后，将贷款资金 转入客户在信用社开立的账户，同时将抵押物的他项权证入库保管，做好登记簿及表外账的登记。 风风险险提提示示：1、当场监督借款人、抵押人或授权委托人等在合同有关手续上签章或按手模，防止代签、 假签、冒签、漏签及错签导致合同的法律风险。2、借款合同的到期时间应该短于抵押物的有效抵押期。3、 防止虚假授权或授权人超权限签署合同的导致合同无效。4、合规合法办理抵押登记手续，防止虚假抵押或以 担保法规定不能抵押的物品抵押导致抵押无效的风险。5、可按照销售款的回笼情况设定分期（月或季） 还款。6、开发贷款必须按规定对抵押物办理好保险手续。 岗岗位位流流程程管管理理要要素素 客户经理 签订借款合同及 抵押合同 警警示示：当当场场监监督督借借款款人人、抵抵押押人人、授授权权委委托托人人等等在在合合同同有有关关手手 续续上上签签章章，防防止止代代签签、假假签签、冒冒签签、漏漏签签及及错错签签导导致致合合同同法法律律 风风险险！ 1、认真审查客户资料的真实性、合法性、完整性。2、合同应 使用省联社统一的规格文本，用钢笔填写或打印，合同条款及 内容完整，不得涂改。 3、相关条款应与审批内容一致。4、客 户部门必须当场监督客户、抵押人的法定代表人或授权委托人 在信贷合同上签字、盖章或盖指模，核对预留印鉴，确保签订 的合同真实、有效。5、客户经理完成合同填制后，交信用社主 任（负责人）签字，加盖贷款合同专用章。6、合同统一编号， 按顺序依次登记信贷合同登记簿。 客户经理办理抵押手续 警警示示：客客户户经经理理须须亲亲自自陪陪同同客客户户办办理理抵抵押押登登记记手手续续！ 到到相相关关的的部部门门办办理理抵抵押押登登记记手手续续，将将办办妥妥的的抵抵押押信信息息录录入入系系统统 打打印印放放款款通通知知书书并并将将他他项项权权证证一一并并交交会会计计部部门门。 信贷内勤审查并提请放贷 警警示示：办办妥妥抵抵押押手手续续后后方方可可提提取取贷贷款款资资金金！审审核核凭凭证证要要素素齐齐全全 性性，并并与与合合同同内内容容一一致致！ 1、借款人名称、借款金额、利率、期限、用途等内容要与借款 合同的内容一致；2、大小写金额必须相符；3、借款合同的签 章必须一致。 会计部门 审核并进行账务 处理 警警示示：贷贷款款资资金金须须转转入入借借款款人人活活期期结结算算账账户户内内！ 1、会计部门审查贷款是否有放款通知书，是否依法签订借款合 同和抵押合同，是否办妥抵押登记手续；打印的借款凭证要素 是否齐全，内容是否符合要求，并确认领款人是借款人或授权 委托人。2、将贷款转入借款人在信用社开立的账户内。 23.6 房地产开发贷款贷后管理业务操作流程 业业务务概概述述：房地产开发贷款贷后管理是指根据贷款审议与审批的决议或上级单位回复意见的要求以及贷款调 查和审查的内容，是风险防范的重要环节，对信贷风险提早预知及时防范或采取补救措施化解风险的管理过程。 要加强房地产开发贷款的资金管理并建立切实可行的贷款封闭管理机制，严格按照工程进度进行资金划付。 风风险险提提示示：1、防止信贷档案缺失的风险。2、防止借款人恶意抽逃资金或转移有效资产，导致的信贷管理风 险。3、防止抵押物灭失、受损使实际价值丧失或减少的风险。4、