投资银行产品案例（个人住房抵押贷款证券化） .doc

投资银行产品案例（个人住房抵押贷款证券化）一、基本情况 我行于年12月15日完成了国内首单个人住房抵押贷款证券化业务产品，即“建元-1个人住房抵押贷款支持证券”，该产品基本情况如下：建行以自身持有的经过筛选的总余额为30.17亿元的15162笔优质个人住房抵押贷款作为基础资产组成资产池，并将该资产池内资产相关的主债权、抵押权及其附属担保权益信托与受托机构，依法设立信托，由受托机构以上述资产所产生之现金流为偿付基础向资本市场发售代表信托受益权的资产支持证券。“建元-1个人住房抵押贷款支持证券”发行概况：资产支持证券评级发行量(亿元)预计加权平均回收期(年)利率a级aaa26.73.15（七天回购加权利率1.10%）与（资产池加权平均贷款利率1.19%）之低值b级a2.049.24（七天回购加权利率1.70%）与（资产池加权平均贷款利率0.6%）之低值c级bbb0.539.30（七天回购加权利率2.80%）与（资产池加权平均贷款利率0.3%）之低值次级无0.91无无初始起算日年11月10日交割日年12月19日法定最终到期日2037年11月26日注：七天回购加权利率为中国外汇交易中心每天公布的7天回购加权利率在前一个支付日前20个交易日的算术平均值；资产池加权平均贷款利率为资产池中每笔贷款在收款期间期初时点的贷款利率以贷款本金余额为权重的加权平均值。二、产品的方案设计1、产品简介个人住房抵押贷款证券化就是指商业银行将面向自然人发放的住房抵押贷款的主债权、抵押权及其附属担保权益信托给特定的受托人，通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的信托受益凭证，并在资本市场上出售变现该权利凭证的一种结构性融资手段。 一般认为，资产证券化的实质是将证券化基础资产产生的现金流包装成易于出售的证券，将可预见的未来现金流立即变现。资产证券化的逻辑起点在于构造证券化基础资产池，组建证券化基础资产的有效隔离机制，使证券化基础资产与发起人的其他资产进行有效隔离，资产支持证券的信用基础在于发起人隔离出来的特定资产。2、产品基本要素（1）基础资产的合格性问题 不是任何资产都可以进行证券化的，能够进行资产证券化的基础资产一般应符合以下要求：1）用于证券化的基础资产必须能产生可预期的、稳定的现金流，这是资产证券化最核心的一点，也是进行资产证券化的先决条件。2）原始权益人持有该资产已有一段时间，且资产的历史记录良好，违约率和损失率较低。3）具有标准化的合约文件，即资产应具有较高的同质性。4）易于变现，且变现价值较高。5）资产的相关数据容易获得等。（2）真实出售和破产隔离问题 发起人出售或转移基础资产是资产证券化中非常重要的一个环节，资产转移的关键问题是，这种转移必须是真实出售，其目的是为了实现基础资产与发起人之间的破产隔离，即发起人的其他债权人在发起人破产时对已转移的基础资产没有追索权。在资产证券化过程中，通常还会成立专门的特别目的载体（spv），spv是以资产证券化为目的而特别组建的独立法律实体，并且是没有破产风险的实体，其主要的负债是发行的资产支持债券，主要的资产则是向发起人购买的基础资产。目前，在国内，spv主要采取信托的形式。（3）基础资产的现金流重组在资产证券化过程中，还需要对基础资产的现金流进行重组，基础资产的现金流重组，可以分为过手型重组和支付型重组两种。两者的区别在于：支付型重组对基础资产产生的现金流进行重新安排和分配以设计出风险、收益和期限等不同的证券；而过手型重组则没有进行这种处理。（4）会计处理问题 会计处理问题，即资产证券化是表外融资还是表内融资的问题。在资产证券化过程中，发起人出售或转移资产而取得的现金收入，列入资产负债表的左边“资产”栏目中，同时，由于资产转移实现了真实出售，相应地基础资产从发起人的资产负债表的左边“资产”栏目中剔除。这既不同于向银行贷款、发行债券等债权性融资，相应增加资产负债表的右上角“负债”栏目；也不同于通过发行股票等股权性融资，相应增加资产负债表的右下角“所有者权益”栏目。 3、交易结构 当前，资产证券化交易采取的是以信托作为特殊目的载体的资产证券化模式，该种交易模式通过设立特殊目的信托隔离受益凭证（资产支持证券）与发起机构和受托机构的风险，实现“破产隔离”；通过设立特殊目的信托转移入库贷款的主债权、抵押权及其附属担保权益，实现“真实出售”。资产证券化交易涉及多方参与主体，各参与主体之间有错综复杂的法律关系，主要交易参与机构及其主要职责如下：角色参与方主要职责发起机构商业银行 建立贷款库 作为委托人，设立信托 制定与贷款入库、转让、资产回购等相关的内部规章制度 参与撰写交易法律文件和发行说明书 提供与入库贷款相关的资料和数据，接受其他交易机构的尽职调查、资产审慎调查、评级调查等受托机构信托公司 接受信托财产，作为受托人设立信托 发行资产支持证券 设立信托专用资金账户 委托交易管理机构向资金保管机构下达信托账户支付指令 委托登记结算机构向证券持有人兑付证券本息 代表证券持有人的利益，监督交易参与机构的契约履行情况 鉴别潜在的引发违约事件和服务人违约 违约发生后，强制法制处理 信托终止时进行信托财产的清算和处置 向投资者进行信息披露贷款服务机构通常为发起人 制定与入库贷款管理和服务相关的内部规章制度 进行入库贷款管理和服务 定期向资金保管机构汇划入库贷款回收款，并向受托机构提供服务机构报告资金保管机构通常为商业银行 接受受托机构委托，设立信托账户 信托存续期间，保管信托资金（就托管资金进行投资运作，向中介机构和税务当局支付税费，向登记结算机构拨付本息） 定期向受托机构提供资金保管报告簿记管理人通常为投资银行 组织进行证券发行前的预路演和路演 接受购买资产支持证券的要约，进行证券配售 协助安排证券发行后的上市交易登记结算/支付代理机构中央国债登记结算有限责任公司 接受受托机构委托，为资产支持证券提供登记托管、代理本息兑付及付息服务4、收益结构分析就“建元-1个人住房抵押贷款支持证券”而言：证券化前，我行的收益是约30亿个人住房抵押贷款的利息收入，但同时我行需承担贷款本金的损失风险。证券化后，我行将取得贷款余额0.5的无信用风险的贷款服务费收入；同时，收回的约29亿资金用于再投资或发放新的贷款。 此外，我行作为发起机构的同时，也作为证券化交易的安排人。交易安排人一般可收取发起人支付的证券发行规模的0.2%-0.3的安排费，由于我行既是发起机构，又是交易安排人，相关费用没有体现，这相当于我行节省了该部分发行费用。5、风险因素分析（1） 信用风险就住房抵押贷款证券化而言，借款人不能按时偿付按揭贷款的本息将导致个人住房抵押贷款支持证券面临不能及时偿付的风险，同时，房地产市场风险（包括房地产价格的波动）、借款人收入水平的变化以及借款人的道德风险等因素都会影响到借款人的还款行为，从而导致贷款的信用风险，进而引发资产支持证券的信用风险。（2）早偿风险即基础资产项下的债务人提前偿还将直接导致资产支持证券本金的提前偿付，从而影响投资者的收益。（3） 流动性风险 资产支持证券投资者可能会面临证券无法在合理时间内以公允价格出售而遭受损失的风险。（4）混合风险资产支持证券的服务机构将其自身的资金与受托资产池的现金流混合的风险。（5）利率风险 资产支持证券的票面利率与市场利率走势产生较大的偏离可能对证券投资者的预期收益产生影响的风险。（6）操作风险证券化产品是一项比较复杂的结构性产品，涉及众多参与主体，各交易参与方是否严格履行各自的职责，以及与贷款库回收直接相关的服务机构、受托机构的信用状况也会对投资者利益产生影响。三、业务操作流程1、具体业务流程介绍一般来讲，资产证券化的基本运行流程如下： 1）发起人确定实施资产证券化的基础资产； 2）发起人将基础资产向发行人（目前为特殊目的信托，spt）设定信托； 3）完善交易结构，进行信用增级。发行人为吸引更多的投资者，改善发行条件，通过附加第三方信用（外部信用增级）或以发行人所发行证券的自身结构（内部信用增级）来提高资产支持证券的信用等级。 4）发行评级。信用评级机构通过审核资产池承受的风险强度，赋予资产支持证券合理的评级，方便投资者对信用风险进行定价并作出相应的决策。 5）证券销售。通常由投资银行协助发行人包装资产支持证券，并采用包销或代销的方式出售资产支持证券。 6）发行人获取证券发行收入，并向发起人支付基础资产购买对价。2、审批流程根据金融机构信贷资产证券化试点管理办法和信贷资产证券化试点管理办法的规定，金融机构开展信贷资产证券化业务，必须履行审批程序：1、设立审批银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，应当由发起银行与受托机构共同向银监会联合提出申请；银监会自收到申请材料之日起五个工作日内决定是否受理申请。银监会决定不受理的，应当书面通知申请人并说明理由；决定受理的，应当自受理之日起三个月内做出批准或者不批准的书面决定。2、发行审批在全国银行间债券市场发行资产支持证券应当由受托机构向中国人民银行提交申请；中国人民银行应当自收到资产支持证券发行全部文件之日起5个工作日内决定是否受理申请。中国人民银行决定不受理的，应书面通知申请人不受理原因；决定受理的，应当自受理申请之日起20个工作日内作出核准或不核准的书面决定。四、产品和业务的进一步分析1、开展该业务需要注意的关键事项1）历史数据的收集及技术支持资产证券化是一种结构复杂的创新金融业务，整个交易的完成涉及基础资产筛选、资产池建立、现金流管理以及信息披露等诸多环节，同时，在证券化过程中必须要对基础资产的历史数据进行收集整理，深入分析各项明细数据，研究基础资产现金流变化的趋势特征，特别是当基础资产数量众多时，必须依赖信息系统的支持，因此，有无完整的资产历史数据和强大的信息系统是成功开展资产证券化的前提条件。2）信息披露参与资产证券化的各相关主体，必须根据法律、法规的规定，披露信托财产基本情况、现金流回收情况、证券收益偿付情况等相关信息和监管部门规定的其他信息。每期服务机构需提供服务商报告、资金保管机构需提供资金保管报告、交易管理机构需提供交易管理报告，受托机构须向市场公布受托机构报告等。2、我行的现实和潜在收益1）现实收益主要是贷款服务费收入，就建元-1个人住房抵押贷款支持证券而言，我行的主要收入