房地产泡沫基础知识.doc

所谓的房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。房地产价格的总体持续上涨，并且居高不下，使得人们产生还要涨价的预期，一心期望通过买卖谋取利润。但是在资产价格上涨到其难以承受的高度时迎来的必将是大跌，正如泡沫破灭一般。最终面对的就是价格暴跌，经济由繁荣而变得停滞，甚至是衰退，最后成为人人惊惧的金融危机而告终。（二）我们可以理解房地产泡沫的两个核心：以房地产为载体与因投机而引起。第一，房地产具有泡沫经济载体的两大特征：一是市场供求关系不易达到平衡；二是交易成本较低。基于一个固定的时期之内，房地产金融资产的供给量很难快速增长，因此房地产资产市场最容易产生泡沫，形成泡沫经济。同时，由于房地产交易价值高，交易手段比较规范化，交易场所相对集中，交易成本较低，因此房地产成为最常见的泡沫经济载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。第二，房地产泡沫是因投机而引起的对于房地产市场未来市场价值的乐观估计，造成价格出现不正常的上涨现象。在泡沫形成的早期，因为供不应求，各种房地产被一抢而空，强烈的需求把房地产价格抬高，开发商们预估价格会继续升高而加大投资力度，自然过度开发紧便随而来。在市场对房地产的真实需求将近时，房地产交易只是在投机商们的支持下继续进行。一旦市场产生了不乐观的预期，或投机商们因资金链断裂而无力再支撑已经偏离真实价值的房地产价格，那么泡沫必将破灭。面对泡沫的破灭，开发商和投资者的资产将紧随着贬值，银行的资产也就同时发生贬值，不良资产立刻激增，为此银行必然要紧缩贷款，投机需求的进一步不足，价格也将继续下跌，造成恶性循环。（三）判定房地产泡沫存在的识别方法。目前国内外对房地产泡沫的识别有很多种方法，经过 分类，大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。二、房地产泡沫的形成原因（一）巨额金融投资推动房价持续上升首先，从1978年开始进行“改革开放”到现在，短短的三十来年之间，中国经济得到了巨大的发展。由之前的贫穷落后的发展中国家，到后来的世界第三大经济体，乃至现在超越日本，成为仅次于美国的世界第二大经济体。也就是说在这三十多年的时间里，我国经济得到了巨大的发展，说明改革开放，建设社会主义特色中国道路的正确。这一切的一切都表现在了两个特征：一是国民收入大幅提高；二是中国城市化水平大幅提高。2009年全国各大银行的各项存款金额达到597741亿元，而到了2010年就更是达到718238亿元，对比四年前的数据，2005年为287169.5亿元、2006年为335459.8亿元。面对数额如此巨大的存款，无论是国家、银行、企业、个人，都在寻找一条投资道路。2000年中国城市化水平为36.22%，而到了2010年我国城市化水平达到49.95%。短短的十年间城市化水平上升了13.73%。对于中国庞大的人口数量而言，如此迅速的城市化，导致的就是大量的农村人口涌入城市，尤其是在沿海东部城市以及中西部的重点城市。城市化的提高导致的必然是城市建设的加速。因而最终的结果就是，面对不可再生的稀有的土地资源，大量的资金疯狂投入房地产业，再加上本省房地产市场的供不应求，最后不断推高房价到了一个可称为天价的地步。其次，2008年爆发的经济危机，导致政府投资40000亿刺激经济发展。同时采取了一系列的刺激消费的政策，其中就包含了不少的刺激房地产业发展的政策。如从2008年10月22日，央行、财政部等部门出台保障民生政策，对于居民首次购买普通自住房或改善型普通自住房贷款利率的下限可以扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款德最低比例也调整为20%。同时对于个人住房公积金贷款利率也进行了下调,各档次的利率分别下调了0.27个百分点.而自2008年11月1日起，对于个人首次购买90平方米及其以下普通个人住房的，契税税率暂时统一下调到1%；对于个人销售或者购买住房的暂免收印花税；对于个人销售住房的则暂免收土地增值税。最后，金融业的积极参与，刺激了房地产市场的进一步活跃。银行的信贷发放主要是针对了两个群体，一个就是房地产公司，另一个则是买房者了。银行这几年大放信贷，对房地产公司而言，银行的贷款可以让它们充足自己的资金，从而进一步开发房地产事业，抢占楼盘,如表一所示，从中可以明显看出房地产开发商的资金对于金融贷款的依赖性。对消费者而言，银行的贷款可以为消费者减轻很多买房的资金难题，尤其是首付的难题。截至2010年年末, 全国各主要金融机构个人住房贷款余额达5.73万亿元, 同比增长29.8%,；2010年全年个人住房贷款新增1.31 万亿元。于是，房地产公司多了，竞争成本就高了；买得起房的人也多了，市场开始供不应求了，最终导致的就是各地房价价格也跟着蹦了上来。（二）不完善的市场经济制度导致房价虚高我国的经济市场正在经历着一个巨大的转型期，由社会主义计划经济转型为社会主义市场经济。不完善的市场经济制度对于房价的主要影响体现在土地政策不健全和税收制度不完善两个方面。在土地政策方面：第一，我国的土地政策规定了土地的国有化，任何个人、企业和集体对土地都只具有使用权，而不具有所有权，再加上城市与农村用地的限定与区分，进一步增加了房地产运营的成本。政府对于土地一级市场的单边垄断不断推高土地成交价格，进而推动房价持续攀升。第二，对于土地的商业使用权，我国采取的是招拍挂制度，即国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。招拍挂制度的实施催生了土地需求的市场化竞争，形成“价高者得”的竞争规则，使得地价趋于上涨。招拍挂制度实施以来，土地成交价格的不断上涨首先形成了商品房开发成本大幅度上涨的假象，为房价的迅速上涨找到了成本方面的理由；其次将会形成房价和地价上涨的乐观预估，在引发部分开发商们留盘待售的“囤积”行为，造成市场内出现短期内房地产商品供不应求的局面，同时也促使投机者和消费者抱着“早购房，多省钱”的心理而提前购房，形成了虚假的市场需求，畸形的供求不均为房价上涨产生了放大作用。第三，商品房预售制度，商品房预售制度商品膀颅售是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。目前，我国商品房销售主要是以商品房预售为主。商品房预售制度通过吸引投资商们进入，以开发商、购房者、投机者们非理性的行为来推动房价上涨。首先，从开始预售到工程的竣工之间还有很长的一段时间，商品房在此过程中就可以进行转让，这一个过程中往往都具有升值的空间，在转让过程中产生的差额利润对转让人具有不小的吸引力，这势必会吸引大量的投资分子们的蜂拥；其次，投资商的前期认购会使普通购房者看不清形势，产生市场严重供不应求的错觉而跟进购房；最后，开发商在房产建成之前将其先行出售，一方面能够减轻企业资金回笼压力，使企业拥有充足的资本进行囤积房源、操纵供给等炒作房价的行动，另一方面很大程度上消除了企业加快开发建设的压力，这更不利于改变短期内市场的供不应求局面了。在税收财政制度方面：首先，房地产业税种繁多，存在重复课税现象。房地产税种设置主要有房地产流转税和保有税两大类。房地产流转税主要契税、花税、业税、耕地占用税、城乡维护建设税、地营印土增值税、所得税等；房地产保有税主要包括镇土地使城用税、城市房地产税、房产税等。同时在繁多的税费征收中还存在有重复课税现象。例如：土地增值税的计税依据是房产转让的收入减除各项允许扣除的项目金额后的余额，也就是纳税人于房地产转让过程中所获得的增值额度，这个增值额因而具有了利润的性质，而房地产转让的利润在交纳了土地增值税后还要再被课征一次企业所得税。因此就房地产转让利润这一个计税依据就同时课征了土地增值税和企业所得税，违背了税不重征原则。其次，我国中央地方分税制财政分配不合理。根据国家统计局发布的中国统计年鉴2011中关于财政分配的数据显示如下两表。注：1.中央、地方财政收入均为本级收入。2.本表数字不包括国内外债务收入。数据来源国家统计局中国统计年鉴2011。注：1.中央、地方财政支出均为本级支出。2.全国财政支出和中央财政支出中包括国内外债务付息支出。数据来源国家统计局中国统计年鉴2011。从两张表中，我们能看出来，中央每年占据的财政收入都不少于50%，然而在财政支出上确都未超过25%，甚至在2010年的时候竟然还未达到20%。因而对于各地方政府而言就必须要用占总而50%都不到财政收入来满足高达70%，甚至是80%以上的财政支出，于是各地方政府为了保正常运转，加快经济和社会发展，也只能是另辟财源。根据国土资源部数据在2010年全年出让国有建设用地面积29.15 万公顷，出让合同价款2.71 万亿元，同比分别增长32.0% 和57.8%。其中通过招拍挂出让土地25.73 万公顷，出让合同价款2.60 万亿元，分别占出让总面积的88.3% 和总价款的96.0%。上个月最新数据显示全年出让国有建设用地面积33.39 万公顷，出让合同价款3.15 万亿元，同比分别增长13.7% 和14.6%。其中通过招拍挂出让土地30.47 万公顷，出让合同价款3.02 万亿元，分别占出让总面积的91.3% 和总价款的95.9%。多项数据的对比不难看出各地政府为获取各种财政收入而在转让土地使用全上的努力，土地价格的上涨，带动的最后结果就是房价的疯狂上涨！ 三、房地产泡沫对我国经济的危害房地产泡沫的危害性不乏历史教训：80年代的日本，土地的价格因为日本土地的稀缺性及市场需求非理性的拉动，再加上投机炒作，土地价格成倍、甚至十几倍地飞涨。1991年之后德日本地价暴跌，房地产市场迅速崩溃，遗留下来的坏账就高达六千亿美元！在98年的亚洲金融危机期间，大量的西方资本蜂拥进入泰国、印度尼西亚和菲律宾的房地产市场进行投机，最终导致房地产市场供过于求的局面，形成了房地产泡沫并最终使得泡沫破裂，造成开放商和购房者还贷困难，从而引发了2008年的金融大危机。历史经验告诉我们：房地产泡沫破裂后将意味着更大的经济风险！（一）抑制其他行业的发展现今，面对房地产业高额的投资回报，大量的资金将向房地产业聚集，这意味着生产性的企业将会缺乏足够的资金进行研究生产。一旦房地产泡沫破裂，这些企业在遭遇了资产大幅度贬值以及筹资负担加重的双重打击之下，剩下的只有破产这一条道路。根据日本政府公布的数据显示在1989年破产的日本企业就达7234家，而且这种影响一直在持续着，2001年的数据显示负债额在1000万日元以上的破产企业达1.9万多家，与之相比增加了165%！同时，对于投机行为的热衷，会使企业重心偏离，造成企业科研、生产、管理等方面素质下降。资料显示，1992年，日本制造业的研究开发费用下降了3.5%。以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。中国目前正是在赶超世界的道路上前进，一旦降速，那么将会与再一次成为世界列强的瓜分对象！（二）引发新一轮的金融危机08年美国次贷引起的金融危机尚未离去，而引发这一回金融危机的源头正是来自房地产业的大量呆坏账。房地产业和银行的关系很密切主要是房地产业投入大、价值高的特点决定的。从国家统计局的统计数据中我们能看出目前房地产开发企业项目投入资金中约有2030左右的来源是银行贷款。截至2010 年年末, 主要金融机构房地产贷款余额9.35 万亿元, 同比增长27.5%；主要金融机构个人住房贷款余额5.73 万亿元, 同比增长29.8%。因此房地产泡沫一旦破裂，银行将成为最大的买单者，面对急速下降的房价，银行剩下的就将会是一座座迅速贬值的房屋，一旦面临倒闭危机，就会影响其他隐含业面临挤兑危险，导致最终的金融风暴的出现。（三）造成生产和消费危机房地产泡沫的破灭必然会引起经济的萧条，股市下跌，企业资金运营陷入困境。股价的下跌会使企业大量发行的可转换公司债权在长期内不能转换成股权，为企业带来了巨大的还债负担，同时，地价与股价的下跌也会使企业承受巨大的资产评估损失以及在被迫出售土地及股票时候的销售损失。企业一旦倒闭就意味着有大量的员工要失业，即便没有企业因此而倒闭，但由于企业收益的降低也会促使企业不断的进行裁员或降低工资。例如：据泰国官方统计数字，1998年1月至7月，泰国破产企业达到5377家，停产企业达到6528家。至1997年底，失业人数达到120万，1998年又增加到200万。面对不景气的经济和个人收入水平的降低，居民对于未来肯定会怀有不同程度的忧虑，因此肯定会在这个特别时期内减少本时间段之内的消费，转而扩大自己的存款，以备不时之需。个人消费的减少又使生产消费品的一些产业部门陷入了困境，最终恶性循环，造成生产和消费危机。（四）引发政治与社会危机房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，会导致失业的人数剧增。在金融危机下，导致犯罪案件也激增。 以香港为例，1997年房地产泡沫破裂后，以举报个案计算的犯罪开始攀升，有1997年的没10万人有1038宗，增加至2004年的1299宗，增幅高达25.14 ，直至2005年才开始回落。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，香港社会危机逐渐加剧。中产阶级、负资产业主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同的形式向政府表达不满，终于导致发生于2003年7月1日的50万人示威游行。香港房地产泡沫破裂亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较稳固，社会福利保障较完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。 四、预防房地产泡沫的措施随着我国的经济发展，人口增长变缓，城市化进程加快， 深化wto等等。无疑的都会给我国房地产行业的发展带来机遇但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更巨大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？我认为可以从一下几个方面着眼：（一）完善财政税收制度首先，完善房地产税。第一，实行“宽税基、少税种”。宽税基，是指房产税的税基广泛，可以除对公共、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定；少税种，是指税收的种类少。如在房地产保有环节只设置财产税，避免因税种复杂而导致重复课税，而将其他有关的税种根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。第二，因地制宜，区别对待。我国是一个拥有960万平方公里陆上面积的国家，但是因为地形、人口数量分布、经济发展水平等因素，使得不同地区的“贫富不均”。故而可以有立法机关成立一个房地产税评估机构，设定以各省市的经济、文化发展水平等与民生有关的数据为标准对各省市设立不同的房地产税，避免在中西部落后地区房地产业相对高成本的现象。这样同样能鼓励人口往中西部迁移，达到开发中西部地区的目的。其次，完善财政分配制度。进一步明确与完善分税制制度，中央与地方也要立法化。分税制的完善分税制的收入划分应遵循效率、公平和适应等原则。以征税效率的高低为标准，宜于中央集中征收的归中央，相反则应归地方。对于个人所得税、房产税、城镇土地使用税等对国家宏观经济影响较小而对地方经济影响较大的地方税，中央应只负责规定税种，地方应有权规定其实施办法、税目、税率、税收减免和起征点等事项。（二）加强土地管理，取消商品房预售制度。应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。首先，根据房地产市场的需求，合理调整各个不同时期的土地的供应量以及各类用地的供应比例，进一步透明土地出让公开招标制度。合理控制各档次、不同级别住宅的开发建设比例，制止高档住宅盲目性的开发和建设，防止出现个高的积压率和空置率，产生由结构性过剩引发的泡沫。其次，加强执法力度、公正执法行为。要严格惩处各类的违规行为，严厉查处各房地产开发企业的非法圈、地行为，及时对个别企业为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地的行为进行严肃处理。一旦超过