左手画图右手算帐保税区住宅小区图文丈 （nxpowerlite）

定 位 设 计 物流大本营DEILON 德龙 项目定位 产品定位 规划 户型 建岛事务所 ABBA 专家联盟 市场？ 符合市场需求的产品？ 实施 定位能力执行能力 企业 状态 市场 性 技术 性 市场销售可行性 资金运做可行性 设计可行性 工程可行性 政策可行性 管理可行性 必须同时考虑，缺一就带来实际的不可操作，或者大大增加后期的操作成本 定位要素 定位流程 根据企业状态整体测算综合效益 项目实际运行过程中重点和难点分析 敏锐捕捉市场缺口 根据市场缺口进行建筑和规划设计 根据建筑特色和市场需求确定销售价格 反 复 进 行 1 4 3 2 5 帐 图 文 分析 产品定位 市场调查 与单价有关 综合经济测算 定位方法 详规总图 单体户型 PART1 市市 场场 分分 析析 PART1 保税区概况 大连保税区是东北地区最大的保税区，融航运中心、 商贸中心、信息中心、经营中心于一身，其最终发展目标 是通过建设国际物流园把港口和保税区结为一体，建成东 北亚符合国际惯例的自由贸易港。 PART1 保税区与物流园 大连国际物流园区是经大连市人民政 府批准，由大连保税区、大连港集团联 合建设，以发展现代物流为目标的经济 区域。 大连国际物流园区具有由保税区、海 港联合组成的多方位、立体化、快捷便 利，政策优惠的物流运作平台和服务体 系，是大连市发展现代物流的主要载体 ，是中国北方与世界各地区之间快速增 长的经贸活动所信赖的重要国际物流 基地。 PART1 物流园与德龙园 物流园中唯一的 成片居住区 商机 不可错过 ！ ！ PART1 2大定位 2大定位 产品定位项目定位 短平快 赶在别的项目之前 进入可销售状态 大量年轻高知白领聚居地 BB大本营 规划 户型 PART1 BB大本营 BB 大本营 外企BB中国年轻BB 1.小户型50平米 2.要求交流 3.总房价必须控制 1.舒适 2.面积中等，70平米 3.对朝向要求不高 外企公寓 青春公社 户型？ PART2 产产 品品 定定 位位 PART2 2种建筑类型 B廊式平面 1.1梯多户 2.公滩少 3.面积可以非常小，40平米 4.但有互相干扰之嫌 A单元式平面 1.1梯23户 2.公滩较大 3.面积无法很小，如果很 小，公滩太大或占地太 大 4.但象“家” PART2 对单元式平面的改善 最小 单户S 公摊 舒适 度 占地 对本项目 单 元 式 平 面 1梯 2户 120平 米 大最好少用。需要时 对外企白领 1梯 3户 80平米减少较差少用 1梯 3户 80平米减少提高可用 1梯 4户 70平米更小尚可进深 加大 可用 1梯 8户 60平米更小尚可进深 更大 可用 根据总图布局 PART2 单元式新户型1 景观式电梯+入户花园 南入口， 先进花园，再进家园 不增加公摊面积 比同样面积的户型优越性更强 目标：增加卖点提高单价 PART2 单元式新户型2 新碟型 目标：降低面积，不降低舒适度 户户朝南 单户S小 2梯8户，6户朝南 最小面积46平米，使用率85% ， 进深小 进深大 PART2 对廊式平面小户型的改善 常见小户型 1减少交通面积 2舒适度提高，有单独一 室，但面积没有增 加 1舒适度大大增加， 2高度利用合理，为高级产品 单独 卧室 走廊式平面，互相干扰 上层入户层 A0 A1 A2 A1上层 A1下层 A1入户 A2上层A2入户 3层用1层走道，公摊交通面积大大降低 PART2 巧妙合理安排不同单价产品 常见剖面 1个平面，不同剖面，不同单价 不同客户群，不同总房价 2028层 A0户型 110层 1119层 A1户型 A2户型 PART2 结论：2种建筑形式对应2类客户群 廊式平面 单元式平面 外企中高层 大量年轻白领 1.小户型50平米 2.有交流空间 3.有强大服务配套（高层设备层等） 4.总房价得到控制 5.高级版以特色跃层获得，不同与传统户型 符合年轻BB爱好 1.面积控制比传统户型更有效 2.舒适度比传统户型好 3.多种产品适应不同客户群 外企公寓 青春公社 PART3 总总 图图 分分 析析 虽然舒适度较高，回款迅速，但总面 积过低；另外单价提高的可能行不大 ，因此总收入太低；多层户型的特点 ：单户面积不可能很小，同样也影响 销售速度。建议放弃 面积大大提高，容积率基本在3左右 ，但该方案已基本满铺用地，景 观差，舒适度差，产品单一，单 户面积过大，销售难度大 总建筑面积得到保证；空间关 系好，景观性强产品形式多样化 ，针对不同购买人群，易于销售 PART3 3类总图的3种结果 结论：对第3类方案展开研究 多层为主综合形式小高层为主 计算条件（面积根据总图单价根据一般市场情况）设定 总面积比较 总收入比较 第一年收入比较 PART3 第三类总图的10种方案 面积图 空间关系图 空间关系好 ， 形成大的主题花园 PART3 第三类总图的10种方案 单价分区图 单元式平面 廊式平面 产品分类的比例比较合理 第1 类全景观，大户型或多做几户 第2 价中户型 第3价小户型 （高层部分分类处 理） 2侧部分因为有景观 ，做1梯3户各有特点 ，舒适度较平均 中间部分正对景观， 作成景观电梯，增加 卖点 1梯4户，减少单户面 积，降低分摊面积 1梯3户1梯4户1梯2户 PART3 第三类总图的10种方案 详细规划图 PART3 第三类总图的10种方案 道路分析图 PART3 第三类总图的10种方案 景观分析图 PART2 C类总图的7种方案6PART3 第三类总图的10种方案 构图更完整， 空间关系最好 产品方式更有 变化 总图 PART2 C类总图的7种方案6PART3 第三类总图的10种方案 车行线 人行线 地下车库 大堂式小区入口 交通分析 PART2 C类总图的7种方案6PART3 第三类总图的10种方案 中心广场 景观中轴线 主题运动区 室内庭院 景观分析 小 大 对景 PART2 C类总图的7种方案6PART3 第三类总图的10种方案 产品分析 小高层 舒适户型 高层，单元式，舒适型 廊式 高层 小户型，简约型 哪内外廊结合，高层，小户型，简约式 PART2 第三类总图的10种方案2PART3 第三类总图的10种方案 对此类方案进行造型调整，保证 面积不减 空间的呼应性更好 PART2 C类总图的7种方案3PART3 第三类总图的10种方案 采用碟型使空间更 合理，产品更丰富 PART2 C类总图的7种方案3PART3 第三类总图的10种方案 2梯8户 户户朝南 单户S小 PART2 C类总图的7种方案4PART3 第三类总图的10种方案 1个高层变成2个多层，形成邻 里单元， 产品多样性增加， 虽然面积不变，单销售难 度降低 PART2 C类总图的7种方案5PART3 第三类总图的10种方案 廊式平面 小高层碟型出面积 普通多层 PART2 C类总图的7种方案5PART3 第三类总图的10种方案 空间关系更合理 廊式高层 碟型小高层 单元式小高层 PART2 C类总图的7种方案6 主要道路在一侧 因此改变中轴线 产品方式更有变化 廊式 小高层板楼 碟楼 PAR3 第三类总图的10种方案 换一个思路入口方向 PART2 C类总图的7种方案