年月日湖北当阳建材综合市场项目策划报告.doc

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螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈蚇袈肃芁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿羃膂薃蒅羂芅莅螄羂羄薁螀羁膇莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃肆芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇芁袃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀荿莆蚂腿肈薂薈螅膁莅蒄螄莃蚀袂螄肂蒃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿袀聿葿螅衿膁节蚁袈 帝旺实业“湖北当阳建材综合市场项目”策划报告深圳鼎成机构2011-5-29目 录第一部分 项目定位体系（4）项目总定位市场定位客户定位产品定位项目功能定位案名主题广告语第二部分：项目开发策略（8）开发周期开发周期与销售推盘顺序的互动第三部分：项目销售策略（10）销售总策略销售周期入市时机销售周期表价格策略价格提升策略销控策略商业销售策略商业招商策略项目实现销售均价预估投资回报测算第四部分 项目推广策略（36）总策略项目卖点体系媒体推广执行目标客群分析分阶段推广策略推广费用初步预算第五部分 项目一期营销执行策略（44）销售价格项目开盘及强销期操作思路媒体推广执行策略媒体推广计划工作计划安排商业销售模式第六部分 土地增值税计算方法（56）土地增值税税额计算公式土地增值税实行四级超率累进税率具体计算公式可扣除项目土地增值税计算明细参考案例第一部分 项目定位体系n 项目总定位当阳新型商居中心1、 当阳:项目的主要辐射范围和核心客户群.2、 新型:形式新/业态新/管理新,唯一的建材家居市场/唯一的一站式经营的建材家居卖场/唯一提供先行赔付等统一经营管理服务的建材家居市场,唯一的商居综合体均创当阳之先.3、 商居:项目兼具商业和居住的双重功能,宜商宜居的有机统一.4、 中心:建材家居市场的行业中心地位,有效带动周边地块的价值提升.商居综合体的功能有效吸引客流/物流和资金流的聚集.n 市场定位总体市场定位：商居中心住宅小区市场定位：当阳次中心便利型宜家小区5、 次 中 心:点明项目地理位置和区位特征,给人以环境安静/经济实惠/前景无限/升值空间大的印象.6、 便 利 型:市政配套资源的丰富,交通的便捷.7、 宜家小区:安静的环境/紧邻家居广场的优势,形成一个宜家型的小区.商业部分的市场定位:大宜昌新兴一站式建材家居市场8、 大宜昌:当阳作为中部瓷都,日益确立了大宜昌建材制造中心的地位.因此,项目商业的辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区.9、 新 兴:当阳首个大型建材家居市场,商居一体的全新规划模式,标志着大宜昌建材市场新兴势力的强势出现, 大宜昌建材流通格局由此改写,依托中部瓷都的崛起,即将引发行业的大整合/大升级.10、 一站式:经营一站式/管理一站式,在业态分类上,涵盖家庭装修/装饰所需要的所有主要产品类别,满足客户一站式购齐的需要.n 客户定位商业部分的客户定位1、 充分挖掘当阳建材家居行业从业人员的投资和经营需求2、 极力争取周边县市建材经商者3、 有效调动当阳本地其他行业经商人员的投资和商住需求核心客户群：当阳建材家居行业从业人员重要客户群：周边县市建材客户游离客户群：当阳本地其他行业经商住宅小区客户定位：以当阳本地客户和周边乡镇客户为主体，争取在当阳经商的外地客户核心客户群：本地私营业主、政府公务员与事业单位工作者重要客户群：周边县市客户（在当阳经商、工作等）游离客户群：外地经商者或外地在当阳经商、从业者n 产品定位住宅产品当阳市中档小区住宅11、 鉴于项目住宅在规模/园林/环境/配套上并没有太大的优势,作为高档住宅,在社区内部配套与居住环境上没有明显的竞争力.12、 定位为中档住宅,以适应当阳客户目前的经济承受能力.但在建筑风格和宣传上高起点/高标准,以相对高端的包装增强市场影响力, 提高吸引力和提升性价比.商业产品商居一体的集中式单体建材家居市场13、 项目的建筑规模/外立面/层高和业态定位都决定了商业部分是当阳乃至周边县市唯一的集中式大市场.14、 在规划上适应当阳建材行业发展的同时,具有一定的前瞻性和引导性,引领当阳及周边建材家居市场向更高级/更集约化的方向发展.n 项目功能定位投资/居住/经营/办公/消费五位一体15、 投资:因为建材家居市场的带动,项目片区具有较大的升值潜力,商铺/商住住宅/小区住宅等都具有较高的投资价值.16、 居住:小区住宅和商住住宅都具有此功能.17、 经营:建材家居市场约200个商铺,为业内提供最佳的经营场所.18、 办公:商业建筑的配套住宅,兼具办公功能.19、 消费:一站式的家居建材市场,为当阳及周边人民提供了家居装修的最佳消费场所.n 案名总 案 名：帝旺星城商业部分：帝旺建材家居广场住宅部分：帝旺华庭n 主题广告语开启美家世界/领衔星级生活第二部分：项目开发策略一、开发周期（一）整体开发周期开发期间开发对象开发期间主要产品第一期还建楼及北部部分住宅2008年5-9月还建楼,6#,7#,8#第二期商业部分2008年8月-12月商业部分及1#、2#、3#第三期小区主体住宅商住2008年12月-2009年5月4-5#,9-12#【项目开发示意图】二、开发周期与销售推盘顺序的互动注：图中1、2、3即表示第1批、第2批、第3批推盘顺序销售推盘与开发节奏的关系如下:(以下套数按原规划图计算,后期执行按最终规划为准）开发周期推盘顺序推盘单位推盘数量设定推盘顺序的市场依据一期(住宅)第1批还建 45套非销控单位,在早期推出,以平价吸引客群一期(住宅)第2批6-8#106套较优质单位,后期推出,用销控提升售价二期(商业)第3批全面招商-招商是销售的基础,提早积聚人气,形成商业氛围三期(住宅)第4批5#,11#,12#部分商铺