武汉竹叶山中环商贸城运营总体方案暨招商策划案.doc

武汉竹叶山中环综合商贸物流园运营总体方案暨招商策划案竹叶山中环综合商贸物流园项目总占地规模为2100亩，一期建筑面积达60万平米，已投资达18亿元， 内设汽车、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物流两大配套中心，是一个集交易、展示、 仓储、物流、电子商务、文化、旅游、娱乐、餐饮、酒店等十大功能于一体的现代化综合商贸物流园。实行一体化运行。项目总体分两期开发，竹叶山中环综合商贸物流园一期800亩，目前已整体完工并全面开放运营，商户入驻率达到95%，缔造了武汉商贸行业的一大奇迹；项目占地2100亩，应建成建筑面积达250-300万平方米，总投资超过100亿元；中国武汉中环综合商贸物流园的建设和发展，响应国家促进武汉发展振兴的战略号召，是此战略实施的桥头堡、排头兵，项目以自身的发展和繁荣，助力武汉成为区域性金融中心、物流中心和特大型商贸中心城市加速崛起。目标是打造一个在全国可复制的创意综合商贸物流园，力争能制定全国创意商贸物流园的标准，成为中国乃至世界最具影响力的创意综合商贸物流园之一，成为将武汉三旧改造与湖北文化强省建设有机结合的示范基地，最终成为转变经济发展方式的新特区。吸引众多科技技术和创意企业入驻，园区形成了企业总部、设计、科技技术、文化及传媒、软件、动漫、设计、金融、商贸等产业集聚以及近几万名白领精英人才集聚。并成功举办武汉科学技术交流会、武汉教育博览会、武汉文化旅游产业商贸展览会、武汉特色产品展销会、武汉顶级奢侈品牌发布会、武汉白领丽人评选会、白领人才招聘会等活动。中环综合商贸物流园作为武汉市后发优势的品牌影响力商业地产项目，现阶段基本确定了以商贸交易市场为主体的设计与规划。秉承文化是魂，产业是根，平台是关键的宗旨，打造了知识产权保护平台，科技产品和技术创新展示平台，创新创意产品展示平台，国际商贸交流平台，湖北特色产品展示交易平台，高端生活后勤保障平台等六大平台。为使项目的整体开发综合体获得成功，项目不可分割的有机体，重头戏，最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分，旨在打造武汉首屈一指的现代综合商务商贸物流第一城。园区建成并全面运营后，平均每年将完成交易额300亿元以上，年创税预计10亿元以上，预计入驻竹叶山中环综合商贸物流园的企业及经营商户最终将超过10000家，并能提供20万个以上的创业机会和就业岗位。中国武汉中环综合商贸物流园，最终将竹叶山中环综合商贸物流园打造成为“引领华中、誉满全国” 的集科技技术、高端产品、创意服务、高值商品于现代化综合商贸物流园成功典范。按照我经过成功运作经验总结出的成熟“综合体商贸城”商业模式，整体项目以科学技术和创意的全业态、全产业链综合商品展示交易为核心，辅以现代化的生活配套设施，囊括科学技术交流、科技产品展示、商贸产品交易、仓储物流、品牌会展、星级酒店、写字楼、电子商务、高端住宅、休闲娱乐等功能组团，以综合商品交易为主，贯穿科学技术、制造业全程、从原辅料到成品交易的全产业链式经营业态，囊括家居建材、家俬家具、五金机电、汽摩配、百货小商品、服装服饰、鞋帽箱包、副食茶叶、农资农具、名优土特产、农副产品等业态，品牌会展、仓储物流、中央商务、高端居住组团，从科技-生意-创意生活全方位服务，打造一站式生活聚集地，集群产业科技中心，崛起商贸物流新城。凭借强大的商贸物流运营优势，项目建成后将成为辐射鄂、赣、皖、闽、湘、苏、豫七省，规模最大、业态最全、品种最多、服务配套功能最全的大型现代化商贸物流园区，引领城市财富走向，形成武汉未来的繁华新中心。它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺租销结合等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。 第一部分 项目运营总体方案要点 一、项目的宗旨、意义1.在商品流通产业中，批发商业的发达程度是衡量一座城市市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域不可取代的重要环节。 位于武汉的中环综合商贸物流园规模大、起点高、辐射面广，对于弥补武汉专业市场的区域不平衡，填补武汉商贸批发产业空白、展销当地资源商品、缓解武汉地区的人流紧张局面、维护社会秩序稳定具有重要意义。 二、中环综合商贸物流园运营要点 1. 充分发挥地产与商业相互结合的优势，形成清晰的商业地产盈利模式。鲜明特色和独特个性是企业可持续发展的重要手段，必须在塑造经营特色上寻求新的突破，才能形成自身独有的优势和永恒竞争力。创建武汉文化和创意商品展示，资源集中和高端产业聚集，用四创精神（创业、创意、创新、创价值）武装武汉人的头脑。 2. 商贸文化是活力源泉，市场需求是市场发展的基本动力，那么文化的不断创新与传播才是市场生生不息的火力。 3. 优秀的企业家团队是市场成功的灵魂。优化公司治理结构，采用人才经营战略，培育一支能征善战、敢打硬仗的职业经理人队伍。 4. 连锁经营是现代商城的必由之路，信息化与知识管理手段是连锁经营管理的关键。我们要把“中环综合商贸物流园”做成品牌市场，变产业创意经营为产业经济与资本运营结合的经营模式。成功策略应当是产业资本与金融资本相结合、产业经营与资本经营互动，形成产业经营资本经营的良性循环。 5. 引导入场的企业用高新技术武装产业，创造多元化的文化，不断满足客户个性化需求。现代产业渴求在更高的平台上“华山论剑”。新世纪商业是大市尝大流通、大繁荣的融合、统一。现代商业不仅是商业的统一，更是数量商业和服务商业的统一。适应现代商贸产业急切渴望和呼唤在更大的舞台、更靓的空间、更优的环境、更佳的氛围里华山论剑的市场需求，让国内外的企业在“中环综合商贸物流园”一决伯仲。中环综合商贸物流园的经营策略要点 1. “放水养鱼”政策。“中环综合商贸物流园”的经营策略，是一种双赢的策略，以保证商家在“中环综合商贸物流园”搞经营能得到较高的回报，获得稳定的、持续的发展，反过来又促进市场持续稳定的健康发展，共同把市场做大做强。2. 前期低价格策略，中环综合商贸物流园的价格一定要低于武汉市中心地区、武汉其它地方商城的价格。3. 多变化创新策略。款式新、变化快。4. 经营服务档次不断提高。要吸引一批著名品牌，尽快产生品牌效应。“中环综合商贸物流园”定位在现代化多功能商城，在全方位服务上造人气，聚财气（逐步引入银行联名卡、pos终端、自动查询等多功能系统、ip电话、宽带网、电子大屏幕、商务会室、麦当劳等，以招标方式筹建金融中心、商务中心、信息中心、服务中心等）。基于对中环综合商贸物流园现有各种要素综合平衡和判断，目前拟定位在：在集办公、展示、交易、仓储、物流、批零销售（批发为主、零售为辅）为一体的具有区域优势的现代化专业品牌综合专业市场。这是可行的，是现实的，有前途的。5.首先要不遗余力地“造市”，把“市”包装做大。搭起一个“大舞台”，让企业和经营者去“表演”。创造市场引导市场，力争创建自己的媒体阵地。创建中环综合商贸物流园网站，按照现代物流思想优化业务流程。实现传统的管理模式、经营模式向现代化的管理模式、经营模式的根本转变高频率的信息发射平台商务管理工具产品三维展示技术的应用；编辑简报，定期发布某月中环综合商贸物流园交易前十名品牌等信息；包揽某电视台（或报刊）时段，启动中环综合商贸物流园商情快报（专栏），象天气预报一样，由中环综合商贸物流园人（或专家）点评近期全国商业走势及动向；定期举办武汉市各种大赛等活动。四、中环综合商贸物流园的综合规划要点 综合总体规划 几大商贸城 几大展示馆-生活配套：幼儿园、商务会所、游泳池、医疗诊所、农贸城市、公交车站、汽车客运站、百货城市、酒店、特色餐饮街(咖啡店、酒吧、音乐吧)、古玩艺术街、茶烟酒、娱乐（电玩城、影城、书店、网吧、体育活动中心、培训中心、健身中心、溜冰场、舞厅）。-物流仓储区-停车场业态规划的思路：根据项目本身的建筑形态集体量进行规划根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合按市场的规律以及市场调查结果进行业态的选择依据商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础根据项目的开发运营策略进行总体规划根据商丘市场现有商家的经营情况以及项目的实际状况进行业态调整 业态的整体定位说明 从最底层到最高层依次进行业态整合及优化 目前以一层至三层规划为主，特别是在招商运营方面以此为重点，以提升人气，拉动市场消费，塑造品牌为主，增强消费者的满意，培养消费者购物习惯和忠诚度。发展商做到名义利三收。 第二部分 中环综合商贸物流园招商策略 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，优质的主力商户是市场长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展，招商将会扮演很重要的角色。一个商业项目的真正成功是市场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石。 要积极地为本项目寻求最佳的盈利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，以及将项目持续做旺，实现盈利的持久化与最大化。目前，武汉的商业地产处于发展的新一轮竞争阶段，在这样一个充满机遇和风险的环境下，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的为啥中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保项目的顺利开业。一、招商目标中环综合商贸物流园的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进行合理的业态安排以促进持续旺场。对于一期已经运营的也必须持续招商，不断的淘汰没有经营业绩或者顾客满意度差的企业商户。.通过前期铺垫工作，确保招商到位，争取达到最大进场率，保证市场的顺利运营，力争项目的招商率达到95%以上。.通过在武汉当地市场及跨地区的招商，进一步提高“中环综合商贸物流园”的知名度，培育市场的美誉度 ，实行全部招商与招租，奠定项目在武汉市场举足轻重的地位。.龙头效应。通过主力商户的进驻，带动小商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高素质的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。通过项目的招商成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的销售和回款。二、招商对象 在中环综合商贸物流园的招商工作和品牌组织计划中，应充分考虑武汉地区尤其是武汉市区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，用当地一、二线品牌商户带动三、四线商户，吸引一大批影响经营商户，从中选择优质商户，实现良性持久经营，树立中环综合商贸物流园的品牌形象。 招商计划先内后外，即首先去吸引在武汉当地有一定影响力的一线品牌商家和经营大户，然后再到省内吸引有特色的商品和服务项目。辅助商户： 由本地部分的零星商户组成，三、四线商户为主，这部分商家也是本项目很重要的客户群体，同时，它们的加入可以丰富购物要求与乐趣，令项目变得更加多元化。主力商户： 因为项目虽然体量较大，但定位为批发商贸市场，争取直接引进大型的连锁主力店与mall，并且大型连锁主力商家的面积要求都比较大，对项目的销售有很大的影响。我建议，本项目也可以考虑合作经营或连锁加盟方式与一些没有进驻武汉的或者在武汉有一定知名度又有扩张意向的大型品牌商家合作经营。 项目要以一些比较优惠的策略去引进这类的主力商家，确保对中小型商家的招商更有吸引力。三、商家的引进方式产权经营：直接引进：连锁贴牌引进： 合作联营： 通过资产评估，确认商家同项目的责权利关系、投资收益比例、经营管理方式等多种形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。 品牌嫁接： 通过对当地有意向的投资商家的了解，将外地品牌商家进行引进、项目牵线搭桥促成其双方的合作并进驻本项目。四、商家进驻要求和原则1、知名商户或连锁商户 知名品牌商户的进驻能有效提升市场的品味、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，市场形象越佳，使“中环综合商贸物流园”迅速树立起知名度，可谓未开先红。 知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使市场的形象更加深化。2、个性鲜明有特色商户 商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某修商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留心深刻印象，丰富了市场整体的经营特色。3、吸引有销售业绩、有人流量、顾客满意度、出口贸易量大的商户4、同业差异、异业互补同业差异就是市场不能盲目招统一品类的店进入，若果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时找来两家基本上都是经营西式快餐的。核心品牌商户同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。5、 前期重点招名牌、品牌、优质、特色商家进场6、招大租户进场 保证大商家经营的面积和有足够的展示空间，避免小商家首先选铺破坏整体经营格局，只有在大租户选定场地以后，再让小商家进场签约。7、统一招商、统一运营，统一管理 这是市场良好一体化运作的重要保证。 五、招商总体策略 招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。必须将招商总体策略确定为： 以品牌商家为核心，不是简单地以租户为对象市场定位的确立与业态的划分，必然与其经营品种、档次息息相关，以品牌为核心开展招商运营活动，是现代商业的必然趋势。 六、租金定价策略 根据项目的情况，由于武汉市批发市场项目多，竞争对手较多，为了尽快让商家进驻，提升项目的人气，抢到市场消费的份额，建议租金价格宜以低价的方式进入，然后慢慢拉高。 根据其它同类的商业物业租金情况和市场的实际租金在结合本项目的情况，租金上采取均价控制的方法以保证商业物业的正常收入。 租金递增建议 1、第一年至第二年 这是市场的开业初期，是经营启动阶段，不论商户还是管理公司，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，市场才能逐步做旺，建议前2年的商铺租金不做递增。 2、第三年开始 经过2年的市场培育和市场营运，随着经营逐渐走向正轨，市场品牌的确立，中环综合商贸物流园开始进入新的阶段。建议商铺租金从第三年起开始递增，第三、四年租金标准建议每年递增10%，第五年开始根据武汉商业市场的发展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。 七、招商人员.以招商部为主，全员招商，全员销售。在整个项目的运营过程中，要形成每个人的服务意识和主动意识。包括项目所有人员。都要对每一个业主，每一个顾客进行主动的、热情的、周到的服务。针对项目的招商，要对所有人员进行培训，让每一个人都熟悉和了解项目的整体情况和各个具体细节，包括：业态的分布、租金情况、销售价格、签约条件、招商政策、宣传方法、后期运营管理、住宅物业情况等。每一个人员都要主动的向身边的每个人介绍项目的情况并挖掘潜在的招商对象和销售目标，形成以每一个员工和客户为媒体和终端的宣传模式，形成每位员工都是宣传员，都是招商员，都是销售员；每位员工都为中环综合商贸物流园的招商和销售不停努力的思想观念和企业文化。在奖励政策上，也对形成业绩的人员予以现金鼓励。八、招商优惠政策 1.减免租金优惠为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证利润的前提下，作减免部分租金的优惠。秒秒金计划为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租赁，租金优惠越高的“秒秒金计划”,先将对外公布的租金水平提高一定幅度，按照达成协议的先后，制定相应的第一年租金优惠比例，如：在20 年月达成承租协议，给予商户租金9折优惠；在20 年月达成承租协议，给予商户租金9.3折优惠；备注：具体的优惠比例和时段在招商时另作确定。 2.增加商户装修期优惠通常市场都会给予商户装修期免租，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，像主力店的装修期长达3个月到半年以上，小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修期标准的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租。3.送广告宣传牌使用权除了外立面的几幅大型广告牌外，市场内也须设置一定面积的小型广告牌，可以活跃市场的商业气氛，也可增加收入。户外大型广告牌只送给主力商户，其他商户有需要时，需另行租用或优惠租用；其他品牌商户可赠送场内小型广告牌。广告牌的赠送只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，商城只提供广告位置。4.试营业期间减免管理费很多的商户对市场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分市场在开业后的前一两年经营均处于发展期，营业状况有待市场培育。为了打消品牌商户的一律，建议在试营业阶段（需根据具体情况确定，可将试营业期设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮助商户度过经营难关。5.免费的广告宣传在市场整体对外电视、报纸、传单等广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商家可以承诺进行免费的同步宣传。九、招商管理控制1、招商人员素质管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式；2、招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的合作商；3、招商项目的风险控制，对有意向的合作商经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业信誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险；4、招商项目的进度控制，项目筹备阶段的招商工作，有别于营业后的调整型招商，要求在有限的时间内完成全部招商的80%以上，项目才能顺利开张营业。十、招商铺位控制1.主力商家预留对于整体业态定位不可或缺的主力商家，应预留相应口岸，不能够出租给其他业态或商家，宁愿在开业前降低谈判条件吸引入场。2.好位置预留 在合理安排完毕应有业态的情况下，尽可能在较好的类似口岸的位置预留适当的铺面，放在开业之前另行出租，不仅预防了实力商家临时决定进场却没有有好的铺面安排的难为局面，可以有较好的租金收益。3.铺位安排在对各个业态的商家进行铺面安排时，不能够按照“先来先选”的原则由商家自由挑选铺面。要充分考虑整体各个业态的实际情况和特点，首先进行行业规划和区域安排，各个商家只能在指定的区域进行有限的选择。以免发生业态混乱，布局不合理、高楼层空置等情况。4.铺位调整根据业态规划和实际招商的情况对铺位进行合理的调整，以形成商业的最优化配置。5.业态优化在各个业态的铺面安排时，尽可能的让各个铺面相互关联、相互补充，根据业态的性质及风格整合起来。但不能距离太远无法照应，也不要离得太近以免形成直接的竞争格局。十一、招商谈判策略1.尊重事实，客观真实2.虚实结合，张弛有度3.诱之以利，晓之以礼十二、招商渠道 1.武汉本地招商可以通过调查问卷、人员访谈、招商推介会、电话拜访、现场参观、主动上门、广告媒体等方式进行。 2.周边地区招商对于周边地区的招商可以进行一次人员访谈，收集资料后进行电话拜访、函件邮寄、招商推介会等方式开展。 3.外地招商 可以通过当地行业协会、行业领先者、代理公司等进行招商。十三、招商流程 为了便于更好地顺利开展本项目的招商工作，根据项目的推进建立以下标准的招商执行流程：确定招商条件招商定位、业态分布、商铺面积、租金、租期确定；寻找目标客户寻找方式、圈定范围；客户洽谈客户接触、客户意向；条件谈判谈判手段、谈判技巧；合同细则签署时间、定金数额；客户进驻试业、开业进驻时间、装修情况、交铺标准、试业及开业时间；营业成功十四、招商活动的组织十五、招商推广策略采用招商手册、宣传单页派发和人员推广的方法扩大宣传面；前期招商手册等资料的派发仅针对主力目标商户展开，部队其他商户派发招商手册；充分利用销售推广和宣传，来提高招商的影响力；全面撒网，重点捕捉利用媒介、媒体的大力推广炒作，广撒渔网，捕捉尽可能多的商家，然后，经过筛选，重点选出适合本项目的有效商家，争取早日达到本项目的招商目标。立体推进，全面覆盖招商推广的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式，营造一种集束性的广告轰炸效应，抢夺各大小商家的眼球，掀起当地或其他地区商家的热烈追捧的热潮，树立本项目的良好形象。节奏配合，引动市场广告是推动项目进程的有力武器，根据本项目招商工作的推进，招商广告活动必须要根据不同的阶段进行安排、调度。不同的阶段要具体安排广告量的密度与范围，争取在短时间内引起最大的轰动效应，引起市场关注。十六、招商执行1、招商团队的组织按照全员招商的概念划分 专业招商组：招商部全体人员 重点大客户：招商经理 招商总监 外围招商组：以招商部为主的公司全体人员按照业态划分汽车配件招商组、家居建材招商组、农副食品招商组、百货类招商组等。按照地域划分武汉本地招商组、省内招商组、省外招商组等以上各组的划分并不是完全的分离，而是有机的结合。应根据实际情况执行。2、 招商团队的管理 建立客户登记和档案制度 建立客户拜访、回访制度 建立客户联谊和推介制度 建立系统的管理表格。包括客户资源表、意向商家登记表、招商谈判跟踪表、商家资质测评表、商家合同签订登记表等3、招商的考核及监督 形成全员招商的激励机制 形成客户电话访谈抽查机制 商家数量和质量测评机制 形成专业素质培训考核机制十七、推广整合1.构筑较高的平台，与政府形成互动。公关活动先行，与政府（在水电、税务、交通上）协调制定优惠的招商政策，加大招商力度。2.本地媒体结合公关活动进行3.招商广告现场招商广告。对市场及周边环境进行包装，凸显市场入组竞争力，吸引路过的潜在客户，同时增加来访客户成交率。媒体广告。建议选择目前在武汉市比较受欢迎的平面媒体，投放时间根据工程进度及招商状况而定。其它适当考虑网络广告、展会和专业杂志。4.招商导视系统 在项目附近面向的干道一侧，每隔一定距离树立大型招商广告牌。 在项目外墙悬挂招商政策和部分细则。 在大道进入项目入口的两侧制作非常吸引视线的建筑导视标志。 在销售大厅制作各种招商导视系统和宣传介绍。 在招商部现场和项目现场，制作各种项目相关的介绍和导视系统。 在项目的各个地发挥那个对项目的形象识别系统进行延展运用。 招商部现场包装与布置。5.宣传资料根据项目的不同时期，印制不同主题和内容的宣传资料。前期招商时一定要包含项目的介绍、项目定位、经营理念、招商对象、招商政策、平面图等等，招商中期要增加预定或意向商家名单、项目进展、政策调整等等内容，招商后期要明确开业时间、促销内容、商家名录及经营品种等等。十八、确认书为商家交付定金但不签订租赁合同时使用，一般情况下除了定金的收款收据外不签订其他任何文书。定金一般不低于5000元，所选铺位保留10天。十九、租赁合同在商家交清各种费用之后，并且我方已经交房后签订正式租赁协议。协议内容力求公平，但是对商家的约束要全面周到，商品质量保证书、租赁铺面示意图、营业执照和身份证复印件、经营管理制度等。二十、管理制度为了弥补租赁合同的不足，树立公平竞争的环境等等制定的一系列经营管理办法，对入场经营者进行行为约束。根据项目的不同，内容也相差较大，有些是在经营过程中发现问题及时补充的管理办法。招商部制度及职责1、 客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的锁定，客户资料的分类管理。2、 电话拜访和面谈。电话拜访月间的要点，面谈钱准备，面谈的过程控制和记录，面谈的技巧、潜力、重点、成交客户的面谈区别。3、 数据报表的填写。拜访记录的填写，招商周报、日报及总结，重点客户的会谈纪要，4、 客户的维护和跟进。协议的签订，客户争议的处理、收款的协助。5、 内部沟通。招商部内部沟通，其他相关部门的工作协调与沟通。6、 全员培训。针对公司全体员工进行招商运营知识和项目情况培训。招商后运营管理制度1、 客户足以影响市场的经营，要让客户持续在市场经营，要努力的做好经营管理工作，获取客户的信赖。2、 维护好老客户，在市场经营上、财务上、日常经营管理上、商品品质上都会有极大地帮助。应当加强与老客户的联系，及时解决其提出的相关问题。3、 市场每年都会损失若干老客户，因此要采取计划性客户储备与拓展。4、 培养忠诚客户，使其产生持续入租行为。并帮助市场做好持续对外宣传，建立良好的口碑。5、 对客户做未来分析，包括客户数量和类别等情况的未来发展趋势，以及争取客户的手段。将中环商贸物流园打造生态商贸物流之城、科学技术创意之城、文化旅游之城、休闲娱乐之城、时尚购物天堂、综合商贸中心，最终形成国际化、时尚、前卫的新产业创意之商贸城。 将现有的园区进一步提升，目前总体规划做好，规划几大板块的“创意”项目，文化公园、画廊，艺术家村，湖北景点展示区，国际艺术交流中心等，成为“艺术”的乐园；板块四，主题酒店，酒店公寓，公仔酒店，高档商住区等，成为“住”的乐园；国际商贸会展中心、设计大楼、软件园、武汉高科技技术中小企业总部基地、国际设计师驿站、软件园等，成为“企业”的乐园。成立市场化运作的综合性企业服务机构，是为企业提供多元化、综合性服务与技术支持的专门组织；“背靠政府，依托高校，服务企业”，努力发挥联结政府、企业、科研院所和高校的“桥梁”和“纽带”作用，致力于技术传递、信息传递、人才传递、政策指导和科技与经济相结合，积极组织社会资源，从信息、技术、人才、管理诸方面入手，为武汉市的企业提供社会化、专业化、全方位、综合性的高科技创新技术系列配套创意服务，不断提高企业技术创新能力和市场竞争能力，从而全面提高企业商户管理水平和经济效益，为促进武汉市经济发展作贡献；为武汉市企业单位机构及商户提供技术服务、管理咨询、人才培训、企划广告、信息服务、中介服务等各项服务，并迅速成为武汉市乃至湖北全省为数不多的企业专业服务机构。优良的服务，不仅赢得企业界的好评，也会使我们项目在业界得到广泛认同。发展理念中环商贸物流园的任务和使命 中环商贸物流园的核心竞争力是软环境而非硬环境。营造软环境不仅需要资本，更需要用心、用脑，只有创意才能服务商户。创意产业商贸物流园就是一个集成的服务平台：为创意者服务、为进驻企业服务、为展销活动服务。它是资源的整合者和平台的搭建者，通过搭建信息交流平台、公共技术服务平台、融资变现平台、生活后勤保障服务平台、宣传展示平台、知识产权保护平台，来打造一个有活力的灵性空间和创意文化展销会场，以此催生创意、