苏州工业园区邻里中心专题研究.doc

邻里中心专题研究1苏州邻里中心概况苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。邻里中心的特点是有序、规范、配套。“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了 “邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里11”一主三副的品牌群格局。 图1.1 各邻里中心外观图图1.2 7大邻里中心分布示意图2邻里中心案例介绍邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。具体发展时间列表如下：表2.1 邻里中心发展历程运营时间名称1998 年 5 月 30 日新城大厦2001年5月30日 贵都大厦2004年5月30日 师惠大厦2004年8月湖东大厦2006年12月26日 玲珑大厦2007年5月30日 沁苑大厦2008年9月19日 翰林大厦2.1邻里中心新城大厦 新城大厦位于园区现代大道 158 号，1998年5 月30日开业运营，建筑面积约21,000 平方米。作为第一家也是较大的一家邻里中心，新城大厦可以满足居民生活的一切需要。它的主题是一座4层的现代建筑，一楼有银行、邮局、书店、超市、中外快餐和各式电器；二楼是各类品牌专卖店；三楼是社区的文化娱乐活动中心，电影院、阅览室、旱冰场、保龄球、游乐场、音乐茶座和书画廊一应俱全；四楼为拥有9个专科的医疗中心。紧挨着的是一座副楼，设有菜市场和酒店。楼后是大片草地、网球场和塑胶跑道的小学操场。新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。2.2邻里中心贵都大厦贵都大厦位于园区中新路8号，2001年5月30日开业运营，建筑面积11,000平方米。大厦楼高四层，毗邻中央公园，周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅，公交68路、32路和178路等经过大厦，交通极为便捷。在功能设置上，大厦在保证满足居民日常生活需要的同时，根据市场需求，增加了商务办公个性项目。其独特的区位优势使其吸引了众多贸易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争相入驻。更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。 2.3邻里中心师惠大厦综合性商业大楼师惠大厦位于园区cbd中央商贸区东南，星海街169号，2004年5月30日开业运营， 建筑面积 12,300平方米，公交47路和26路直达。周围环绕着白领公寓、四季新家园、湖左岸、师惠花苑、加城大厦等一批高档住宅区。师惠坊邻里中心是一座办公、商业物业综合性商贸大厦。大厦主体两层，局部59层，一、二层为社区服务性设施，主要有净菜超市、洗衣房、音像店、鲜花礼品店、美容美发、茶座、咖啡厅等，3层以上为上午办公楼。大厦拥有3,500平方米的大型室内停车场，可停放100辆中小型汽车。为满足区域居民生活配套需要，大厦在保持邻里中心12项居住配套功能的基础上，根据市场需求，开发建设了邻里假日酒店，授权苏州新城花园酒店管理公司全面管理，为园区消费者提供富有品位的经济型酒店。此外，大厦导入源自澳门高端的“海鲜边炉”，形成了让消费者流连忘返的特色餐饮。在其辐射范围1,000米内，有左岸商业街、师惠坊商业街等商业服务中心，商业密度较大。2.4邻里中心湖东大厦邻里中心湖东大厦位于园区星湖街178号，即金鸡湖东岸、现代大道南侧，是园区第四个邻里中心。于2004年8月正式运营，建筑面积约30,000平方米。湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项居住配套功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。与前三个邻里中心不同，湖东大厦已经是新一个版本的邻里中心。它不仅具有生活必备功能，又在适应现代生活的商业功能中有了发展。大厦内由生活服务的商店组成了商业、金融和中介服务三条街，比前三个邻里中心提供了更多、规模更大、更适应现代生活需求的服务，如它拥有2,500平方米的活动中心和1500平米的健身俱乐部，并首次开出了1500平米的汽车展厅等。此外，湖东大厦的餐饮业丰富多彩，营业面积达7,000平米的美食大楼包括了中西餐厅、小吃中心。它不仅包括了传统开门七件事的“必备功能”，更增加了中高档酒店、西式餐饮、俱乐部等国际流行休闲项目。邻里中心湖东大厦的业态包括大型百货超市、家居家具超市、大型餐厅，便民小吃快餐店，西式快餐店、咖啡馆、酒吧、银行、邮政、卫生所、药店、洗衣店、美容美发店、菜场、汽车美容、心花书店、各类特色零售店、各类中介家政服务项目。休闲活动中心，健身俱乐部及部分商务办公于一体，其中半数以上的商户是原来邻里中心的拷贝户，而汽车展厅、美容中心、大酒店等是被湖东的前景吸引而来的新商户。湖东的商业物业类别为票务中心、旅行社、家政服务、便民维修、家用灯具等；湖东北楼一层为书店和茶叶店。2.5邻里中心玲珑大厦玲珑大厦位于园区玲珑街58号，在玲珑湾花园、中海湖滨一号、雅戈尔未来城等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。2006年12月26日落成开业，建筑面积约20,000平方米。大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一个新的起点。大厦主体楼高二层，局部六层，地下一层停车场，建筑面积一层、二层各5,000平米。大厦内12项居住配套功能完备，针对周边消费者的特点，功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足 不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4,000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。 2.6邻里中心沁苑大厦邻里中心沁苑大厦位于园区星港街278号，是一个中小型规模、集多种功能为一体的邻里中心。2007年5月30日开业运营，建筑面积11,800平方米。大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍，在中天湖畔花园、新加花园、沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。直接服务4000多户小区住户与几十家 外资企业。沁苑大厦楼高三层 ,一层、二层各2,000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项居住配套功能齐全。三层4,000平米，突出文化休闲和培训功能。目前提供 acca国际会计师认证培训、外语语言培训，韩国幼儿培训，芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等。2.7邻里中心翰林大厦翰林大厦位于园区林泉街598号，2008年9月19日开业，建筑面积约23,000平方米，是“小硅谷”的配套服务工程。翰林大厦由南北两栋大楼组成，北楼为两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱路、林泉街交界处，翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺，是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心。翰林大厦汲取前6座邻里中心开发运营经验，在保持12项必备功能的同时，还因势利导，以白领家庭式消费人群为主，开发适合中档家庭消费的零售和服务业。同时，兼顾周边学生和高知单身人士的特色需求，进行能够提升学生生活质量的商业、服务配套，注重餐饮、数码、运动、休闲等功能的开发。翰林