房地产税务稽查技巧：营业税.docx

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房地产税务稽查技巧：营业税1.采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。 2.采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收入再申报纳税。 3.银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来账如“其他应付款”不作预收账款申报纳税。 4.以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。 5.开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。 6.以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。 7.房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。 8.将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。 9.开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。 10.开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。 11.因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。 12.销售给关联企业的房屋价格是否合理。 13.单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。 14.纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 15.企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。 16.以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。 17.以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。 18.拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。 19.以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。 20.转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。 房地产税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况 房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。 二、检查财务会计资料 对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。 三、实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。 四、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本成本对象总成本可销售总面积 销售成本已实现销售的面积可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1.审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）基础设施费设计不可转让的配套设施造价建安工程招标价格开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。 2.配套设施成本结转是否正确 通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。 3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确 检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。 4.检查有无白条入账现象 白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。 五、财务费用的检查 房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。 向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。 六、管理费用的检查 1.人工费用的检查 管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。 2.印花税的检查 （1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。 （2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。 房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。 3.其他方面的检查 检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。 检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。 七、销售费用的检查 1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。 2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。 3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发200189号文件，其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内据实扣除，超过