公司厂房、宿舍、办公楼等（一期）建设项目资金申请报告.doc

项目名称：项目名称：xxxx 电子科技（电子科技（xxxx）有限公司厂房、）有限公司厂房、 宿舍、办公楼等（一期）建设项宿舍、办公楼等（一期）建设项 目申请报告目申请报告 建设单位：建设单位：xxxx 电子科技（电子科技（xxxx）有限公司）有限公司 编写单位：编写单位： 编写日期：二编写日期：二七年九月七年九月 目目 录录 第一章第一章 项目概况及申报单位概况项目概况及申报单位概况 .2 1.1项目概况项目概况 2 1.2 项目申报单位概况项目申报单位概况.9 1.31.3 项目研究结论项目研究结论10 第二章第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析发展规划、产业政策及行业准入分析 .12 2.12.1总体发展规划总体发展规划 .12 2.22.2 电子材料行业政策电子材料行业政策14 2.32.3 行业准入分析行业准入分析21 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 .22 3.13.1 资源开发方案资源开发方案23 3.23.2资源开发利用方案资源开发利用方案 .25 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 .26 4.14.1 建筑用能标准和节能规范建筑用能标准和节能规范26 4.24.2 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析26 4.34.3 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析28 第五章第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析 .30 5.15.1 项目选址及用地方案项目选址及用地方案30 5.25.2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析30 5.35.3 征地拆迁和移民安置规划方案征地拆迁和移民安置规划方案31 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 .32 6.16.1 环境和生态现状环境和生态现状32 6.26.2 生态环境影响分析生态环境影响分析33 6.36.3 生态环境保护措施生态环境保护措施35 6.46.4 地质灾害影响分析地质灾害影响分析36 6.56.5 特殊环境影响分析特殊环境影响分析37 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析 .37 7.17.1项目投资估算项目投资估算 .37 7.27.2资金筹措资金筹措 .41 7.37.3 盈利能力分析盈利能力分析41 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析 .43 8.18.1社会影响效果分析社会影响效果分析 .43 8.28.2社会适应性分析社会适应性分析 .46 8.38.3 社会风险及对策分析社会风险及对策分析46 1 第一章第一章 项目概况及申报单位概况项目概况及申报单位概况 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称 xx 电子科技（xx）有限公司厂房、宿舍、办公大楼等（一期）建设 项目申请报告。 1.1.2 项目建设单位 xx 电子科技（xx）有限公司。 1.1.3 项目建设地点 xx 县登云镇大坪山。 1.1.4 项目建设背景 xx 电子科技（xx）有限公司位于广东省 xx 县宝通工业园内，由 “（香港）xx 企业集团有限公司”独家投资。于 2006 年 6 月 13 日成立， 主要的生产多层电路板，柔性线路板及其它电子电器产品等。 xx 电子科技（xx）有限公司拟开发建设为占地面积约 151000 平方米。 总投资 3 亿港元。一期建筑面积 48200 平方米（其中包括一栋共二层主 生产厂房 23000 平方米，员工宿舍 2 栋 14400 平方米，文体及食堂大楼 一栋 7000 平方米及其它生活文化设施，办公楼 3000 平方米等及工业废 水净化厂、环保、仓库等构筑物） 。引进日本、德国、美国、台湾等先进 生产设备 200 台套，投入 1 亿港元，计划于 2007 年 10 月份建成投产， 投产后可实现产值 3 亿元，利税 3000 万元；第二期投资 1 亿港元，计划 于 2008 年 10 月建成投产。二期增加厂房、宿舍建筑面积约 40000 平方 2 米，引进先进的生产设备 300 台套，形成年产值 8 亿港元，实现利税 1 亿元规模的生产企业。同时可解决 3000 人以上的就业，并带动一批相关 产业及产业上下游企业的发展，推动当地的经济繁荣。 xx 电子科技（xx）有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，于 2006 年 06 月 15 日办理有建设用地规划许可证 ，编号为龙规地字 （2006）第 052 号；2006 年 12 月 09 日取得国有土地使用证 ，证号为 龙府国用（出）第 0000461 号。 项目用地坐落在 xx 县登云镇大坪山。临建设大道及文昌路，本地块 属于 xx 市城市发展规划区域。 所处区位交通便利。现有商业繁华程度 较差， 区域周围大部份正在建设施工,周边有广晟凯旋城、文雅苑、文 华苑、怡景云天等。其它公共设施配套正在完善。可预测，该区域未来 居住生活环境规划良好。项目土地红线内已平整,达五通一平,建设进场 条件成熟,项目的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。 1.1.5 建设内容及规模 xx 电子科技（xx）有限公司建设项目拟建集厂房、办公楼、员工宿舍、 食堂及文体楼，配电房、仓库、污水处理厂及环保为一体的建筑群,总用地 面积 151000 平方米,总建筑面积 95000 平方米。 （其中一期用地面积 65635.00 平方米，建筑面积 48200 平方米）。项目主要经济技术指标详见 表 1-1。 表 1-1 一期一期建筑建筑经济经济技技术术指指标标 项 目单 位指标 用地面积平方米65635.00 总占地面积24600栋数及层数总建筑面积平方米48200 其 中 厂房占地面积120001 栋（2 层）厂房建筑面积平方米23000 3 宿舍楼占地面积24002 栋（6 层）宿舍楼建筑面积平方米14400 办公楼占地面积10001 栋（3 层）办公楼建筑面积平方米3000 文体楼及食堂占 地面积 30001 栋（3 层） 文体楼及食堂建 筑面积 平方米7000 配电房占地面积8001 栋（1 层）配电房建筑面积平方米800 污水处理厂占地 面积 16001 栋（1 层）平方米 环保占地面积18001 栋（1 层）平方米 仓库占地面积20001 栋（1 层）平方米 容积率0.73 绿化率 劳动定员 项目总投资 注：水厂、环保及仓库等为构筑物 1.1.6 主要设备选型及配套工程 1、关键技术开发 （1）优选优质材料，适应环保和尺寸收缩问题。 （2）建立超级图形净化室，确保环境要求，提高成品合格率。 （3）采用脉冲电镀技术，实现大板面均镀能力。 （4）采用 aoi 技术，严格控制图形精度和质量。 （5）采用飞测技术（mpt） ，缩短检测时间，降低样板或小批量板的 4 测试的成本。 （6）采用无铅技术，解决焊装工艺的可靠性和稳定性。 2、主要设备选型及配套设备 （1）加工设备包括：nc 钻孔机、nc 铣边机、沉铜线、全板镀铜线、 曝光机，丝印台、显影机、烘箱、图形电镀 cu/sn 线、图形电镀 ni/au 线，磨板机、酸性蚀刻机、碱性蚀刻机、光绘机、层压机、开料机、化 学沉 ni/au 线、贴膜机等。 （2）检测设备包括：aoi 机、mtp 机、x 射线检测机、孔电阴测试仪、 微切片显微放大检测仪、ph 计等。 （3）配套设备包括：输电变压器、空压机、纯水机、空调机、污水 处理设施、吸尘机、排气处理、配电柜、运输车、转运车等。 3、主要原材料 1.1.7 工程技术方案 1、技术方案 （1） 、生产工艺流程 该项目生产柔性线路板和多层板二部分，均采用目前常用的生产工艺。 （2） 、工艺流程及简述 2、建筑工程方案 （1） 、总面布置 本项目选址用地位于 xx 县登云镇大坪山地段，位于梅龙高速登云出 口处。用地总在积为 151000 平方米，其中一期用地面积 65635.00 平方 米，根据项目的生产工艺性质要求，用地规划拟建为生产区、生活区及 5 办公区等，项总平面经济技术指标见表 1-3。 表 1-3 项目一期总平面经济技术指标表 序号项目单位指标备注 1用地面积平方米65635.00 2建(构)筑物占地面积平方米24600.00 3总建筑面积平方米48200.00 4容积率0.73 （2） 、建筑方案 本项目规划拟建主要建（构）筑有：工业厂房、员工宿舍楼、食堂 及文体大楼、办公大楼、配电房、水厂及环保等，具体建筑规模见表 1- 4： 表 1-4 主要建（构）筑物指标表主要建（构）筑物指标表 单位：平方 米 序号项目占地面积建筑面积结构层数栋数 1合计2460048200 2厂房占地面积120002300框架 2 层1 栋 3宿舍楼占地面积240014400框架 6 层2 栋 4办公楼占地面积10003000框架 3 层1 栋 5文体楼及食堂占地面积30007000框架 3 层1 栋 6配电房占地面积800800框架 1 层1 栋 7水厂占地面积1600框架 1 层1 栋 8环保占地面积1800钢结构 1 层1 栋 9仓库占地面积2000框架 1 层1 栋 （2） 、结构方案 a、结构物设计基准年限 本项目建（构）筑物结构设计基准年限为 50 年。 6 b、荷载取值 风荷载 根据建筑结构荷载规范 ，本工程地面粗糙度类别为 c 类。 基本风压：0=0.5kn/m2 风荷载标准值：k=zszo 坚向荷载 楼面均布荷载、屋面均布荷载按建筑结构荷载规范取值，特殊 的设备荷载按实际情况考虑。 c、结构体系 本项目的结构设计选型，除了环保上部分钢结构，其余均为框架结 构。 d、基础型式 考虑项目的地质资料，结合具体的建筑物结构型式。环保采用钢筋 混凝土结构；其余均采用冲孔桩基础。建筑物基础考虑采用人工挖孔桩 基。 （3） 、配套工程 a、给排水工程 水源：根据生产工艺提供，厂建成后和生产和生活用水量共约 823 立方米。生产用水拟采用厂区南侧东江水，规划在厂区西南侧东江边用 b 型抽水泵将水抽到新建的 150 立方米的水池内，作冷却水循环用，以满 足生产冷却用水要求。项目生活用水可由 xx 县自来水公司管网供给。 b、给水 7 全厂给水管网的布置根据厂区总平面布置及各项工艺要求整体考虑， 为节约投资采用生产用水、消防用水合管制。 c、排水 本项目的生产用水的。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 本项目拟采用雨污分流系统，屋面雨水由雨水管直接引入建筑外入 雨水井，然后与地面雨水悼念系统收集的雨水汇集，初期雨水经沉淀处 理后排入市政雨水管网。生活雨水处理达标后全部回用，不外排。 d、消防 （4） 、供配电工程 （5） 、通讯工程 本项目电讯系统由直拨长途电话、生产调度电话、办公电话和传真 机给成，生产调度电话为厂区中心分机。电讯系统向 xx 市电信部门申请 实施。 （6） 、空调及通风工程 由于本项目地处南方，不需要进行取暖设计；根据需要，厂区办公 楼分体空调设计。 本项目建筑物一般自然通风，但考虑到生产车间以及仓库的生产要 求，拟采用机械通风。 3、组织机构人员配备 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 1.1.8 投资规模及资金筹措 经估算, 本项目所需建设资金 7287.79 万元(详见 7.1.3 项目投资总 估算)，由开发公司自有资金投入 2555 万元，占总估算投资的 35.06%； 其余 4732.79 万元可通过银行贷款或其他渠道融资。 8 1.21.2 项目申报单位概况项目申报单位概况 单位名称: xx 电子科技（xx）有限公司 机构地址: xx 县登云镇大坪山 法人代表: xxx 股东构成:xxx.xxx.xxx 注 册 号: 企业类型: 有限责任公司（台港澳法人独资） 成立日期: 2006 年 06 月 13 日 注册资本: 人民币捌佰万美元 经营范围：生产和销售自产的新型仪表元器件和材料（柔性线路板） 、 新型电子元器件（片式元器件、敏感元器件及传感器、 频率控制与选择元件、混合集成电路、电力电子器件、 光电子器件、新型机电元件） 。产品 50外销。 （企业筹 建，筹建期间不得生产经营） 。 资产负债:根据开发商提供资料所知，xx 电子科技（xx）有限公司 截止 2007 年 8 月 30 日,2007 年资产负债见表 1-3: 表 1-3 资产负债表资产负债表 单位:元 资产负债及所有者权益 1流动资产合计21532875.96流动负债合计17052462.00 2长期投资0.00长期负债0.00 3固定资产147754.89所有者权益4628168.85 4无形及递延资产0.00 5其他资产0.00 6资产总计:21680630.85负债及所有者权益总计21680630.85 9 主要投资项目:xx 电子科技（xx）有限公司 现有生产能力: 根据自筹资金验资报告（河东会验字2007第 a002 号）：xx 电子科技（xx）有限公司截至 2007 年 6 月 4 日前，投入缴存广 东发展银行 xx 办事处 17711295.00 元，及位于 xx 县登云镇大坪山的一 宗 13983.00 平方米土地,15900000.00 元。合计为 33611295.00 元。 1.31.3 项目研究结论项目研究结论 1.3.1 投资估算和资金筹措 1、投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目 总投资为 7287.79 万元人民币，其中建设投资为 6777.25 万元，建设期 利息 479.43 万元。详见项目总投资估算表（表 7-3 及表 7-4） 。 2、资金筹措 经估算, 本项目所需建设资金 7287.79 万元，由开发公司自有资金 投入 2555 万元，占总估算投资的 35.06%；其余 4732.79 万元可通过银行 贷款或其他渠道融资。 1.3.2 项目综合评价结论 本项目是属于中型开发项目，项目的开发将对 xx 市新市区基础设施 建设、城市功能的改善起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着 项目综合功能的完善、产品的高品质与高附加值、功能多样性而得以提 升。 1.3.3 财务评价 1、当平均收益率ic取 18%时，项目财务净现值（npv）为 1100.71 万元，大于 0，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求， 10 在财务上是可以接受的。 2、项目财务内部收益率（irr）=38.63%18%(目标收益率) 7.47%（贷款利率） ，且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能 力较强。 3、静态投资回收期 pt为 1.63 年小于 1.67 年,表明项目可行。 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。 11 第二章第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析发展规划、产业政策及行业准入分析 2.12.1 总体发展规划总体发展规划 2.1.1xx 城市发展与规划 xx 市位于广东省东北部、东江中上游。其范围是东经 114 度 14 分至 115 度 36 分，北纬 23 度 10 分至 24 度 27 分。东接梅州市、汕尾市，南 邻惠州市，西连韶关市、惠州市，北与江西省交界。全市面积 1.58 万平 方公里。xx 市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城市市； 京九铁路、广梅汕铁路、105 国道、205 国道、河惠、河梅、粤赣高速公 路构筑了 xx 四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。 1、xx 市总体城市功能定位 xx 是广东经济北上，向内地梯度推进的接力站、支撑点，是南接珠 三角，北接闽、浙、赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态 屏障。 xx 市是国务院 1988 年 1 月 7 日批准设立的地级市，管辖源城区、东 源县、xx 县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市原有 119 个乡 镇和街道办事处，截止至 2006 年末全市现设有 98 个乡镇，4 个街道办事 处，1 个农场，1251 个村委会和 154 个社区居委会，全市总面积 1.58 万 平方公里，总人口 324.9 万人。 2、xx 城市经济发展规划 根据xx 市国民经济和社会发展十一五规划到 2010 年，全市 生产总值达到 420 亿元，年均增长 16%；人均生产总值达 13330 元（约合 12 1646 美元，按 8.1 元：1 美元折算） ，年均增长 15%；第二产业增加值达 到 220 亿元，年均增长 23%，其中工业增加值达到 173 亿元，年均增长 22%，三次产业增加值比重达到 125236；地方财政一般预算收入达 21 亿元，年均增长 20%；县域经济发展取得新突破，县区生产总值年均 增长 15%以上。 3、xx 城市社会发展规划 xx 市以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以深入贯彻党 的十六精神为动力，以加快发展为第一要务，全面落实科学发展观。以 打造“四个 xx”、争创“五个城市”、实现“五大发展”为目标,全力推 进交通、能源、工矿骨干项目、农业龙头企业、水资源开发、旅游资源 开发、城市化、社会主义新农村、教育文化、生态环保等“十大工程” 建设。 xx 在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出：经过 10 年 左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心镇为 骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到 2010 年全市城镇化水平达到 40%。根据 xx 市总体规划，确定城市发展方 向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。建设开发时序，遵循重点建 设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。努力建设成为 经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通 枢纽和山水园林城市。 4、xx 城市环境发展规划 构建绿色 xx 以实施绿色广东战略为契机，严格控制各类污染源，强 化中心城区更新建设，确保 xx 生态优质标准，努力构建环境友好型和资 源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要绿水青山”的绿色 xx， 13 把 xx 建成优美的山水园林城市,促进经济发展与人口、资源、环境可持 续发展。 5、xx 工业发展规划 重点发展以模具、手机生产配套为主的优势工业行业，充分利用模 具产业的垂直链接和横向关联，打造规模化的、具备区域影响国物模具 与手机生产基地；积极培育食品饮料、新型建材、生物制药等新兴产业， 规划进入相应园区集聚发展，促进特色制造产业集群的形成，创造条件 吸引相关产业配套和延伸产业链；重视纺织服装加工、食品加工、木材 加工等劳动密集型产业的级改造，充分发挥中心城区劳动力丰富、价格 相对低廉的资源优势，为解决 xx 周边县区剩余劳动力转移、推动地区城 镇化进程、提高城乡居民收提供有力保障。 2.1.2 项目情况分析 xx 电子科技（xx）有限公司厂房、宿舍、办公楼等（一期）建设项 目位于 xx 县登云镇大坪山地段。其中一期总用地面积 36635.00 平方米, 一期建筑占地面积 24600.00 平方米，一期建筑面积 48200.00 平方米,规 划建设有厂房、宿舍、办公楼、食堂、配电房、水厂、环保及仓库,项目 容积率为 0.73，该项目属于大型房地产开发项目。 现代信息技术的发展依赖于电子和光电子材料的研究与开发。信息 技术是通信、计算机和控制技术的统称。信息材料就是与信息的获取、 传输、存储、显示及处理和运算有关的材料。因为信息传递的媒介主要 是电子，所以又称之为“电子材料” 。 xx 电子行业前景分析 2.22.2 电子材料行业政策电子材料行业政策 2.2.1 电子材料行业发展现状 加入 wto 后，经济全球化，用户采用进口材料，对国内电子元器件发 14 展具有较大冲击，由于 xx 市电子元器件基础薄弱，技术研发和原创性知 识产权成果不多，骨干企业缺少国家有效支持，无力解决行业中的重大 课题。如多晶硅原料国内大生产技术没有掌握，至今没有规模化生产企 业；压电晶体、磁性材料、电子陶瓷材料等的高端产品还有待研发等。 但是中国电子材料行业已经步入了快速发展时期，所以说风险与机遇并 存。 2、 房地产需求情况 1） 、商品房预（销）售情况 2006 年预(销)售商品房 5048 套，同比增长 30%；预(销)售面积 63.81 万平方米，同比增长 26%，商品房预(销)售金额 13.91 亿元，同比 增长 51%。其中住宅预(销)售套数 4566 套、面积 56.49 万平方米，同比 分别增长 34.57%和 30.49%；商业营业、办公等用房预(销)售 482 套数， 预(销)售面积 7.32 万平方米，同比增长 1.7%。 2） 、存量房（二手房）交易情况 2006 年国家加强了二手房交易环节的税收管理，加大了二手房交易 的成本，降低了炒房利润空间，存量房（二手房）交易市场趋淡。二手 房交易总面积 30.93 万平方米，同比下降 2，成交 2044 套，同比下降 2.34，交易金额为 2.44 亿元，同比增长 8。其中存量住宅交易面积 为 27.64 万平方米、成交 1825 套，同比分别增长 31.37和 31.01%，二 手商业用房交易面积为 3.29 万平方米、成交 219 套，同比下降 68.76 和 68.71%。 3） 、房地产抵押登记情况 2006 年预购商品房贷款抵押 2570 套，占总预售套数的 60.9%，其中 预购住宅抵押 2456 套，占住宅预售套数的 61.58%，预购商品房贷款抵押 15 面积 34.21 万平方米，占总预售面积的 63.56%，预购商品房贷款抵押登 记金额 4.36 亿元，占预售金额的 38%。 2006 年现房贷款抵押 4820 套，其中住宅 4121 套，抵押登记面积 165.2 万平方米，抵押贷款金额 16.33 亿元；其中住宅抵押登记面积 90.03 万平方米，抵押贷款金额 6.81 亿元。 4） 、房屋租赁情况 据不完全统计，2006 年房屋出租 16884 套，面积约 126.63 万平方米， 房屋出租价格上涨幅度趋缓，不同区域、类型的房屋租金水平相差较大。 如商业繁华的人民路，商铺月租金接近每平方米 100 元，广晟广场、兴 源路平均月租金约每平方米 50 元，其他偏僻路段商铺月租金每平方米不 到 20 元；市区带家具公寓式住宅月租金为 300400 元/套，普通不带家 具的成套住宅租金：一房一厅月租金为 300 元/套，二房一厅月租金为 400 元/套，三房一厅月租金为 500 元/套；而新江路、源西片区每套住宅 平均月租金比上述区域低 50100 元。写字楼月租金在每平方米 1525 元之间。 5） 、商品房价格情况 xx 市新建的商品住宅根据销售价格水平可以分高、中、低三个档次， 根据 2006 年商住楼开发及销售情况，高档商品住宅代表楼盘有：长城世 纪华府、碧海名居等，这类小区布局合理、环境优美、户型结构舒适实 用、交通便利、公共基础设施完善，市场交易价格在 20003000 元/m2 之间；中档商品住宅代表楼盘有：文雅苑、三友邨等，这类小区规模适 中、环境优美、公共基础设施基本完善，但与已形成的商业中心相对较 远，市场交易价格在 18002500 元/m2之间，低档商品住宅代表楼盘有： 静逸居、宝华商住楼、安逸苑等，这类小区规模相对较小、地理位置相 16 对较偏、小区园林绿化较少，市场交易价格在 11001800 元/m2之间。 别墅平均交易价格为每平方米 3654 元，同比上涨 12%。商业营业用房平 均交易价格为每平方米 3871 元，同比上涨 17.96%。受新建商品房价格上 涨的影响，二手住宅平均交易价格为每平方米 788 元，同比上涨 10%。 3、 产业生命周期分析 根据产业生命周期分析图可知,住宅(房地产)产业正处于生命的成长 期,产业处于上升阶段,市场剩余容量较大,产业风险较小。 4、行业结构与竞争格局 2007 年 xx 市的房地产企业主要以实力强大的行业和区域龙头企业为 主体的并购重组将成为该行业的趋势，在这种趋势背后，是优势企业对 土地、资金、市场的新一轮整合，xx 市的房地产行业在未来数年内将重 新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、 开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规 模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企 业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。 随着行业整合的加剧，房地产行业必然由“诸侯割据” 、 “群雄并起” 的历史时代向“春秋五霸” 、 “战国七雄”的时代演变，并最终促进一批 房地产巨头的出现，这些房地产巨头将占据 xx 市房地产大部份的市场， 他们的经营方式、开发理念将对城市的社会经济生活产生巨大影响，对 其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。 5、主要企业分析 目前 xx 新市区已有一批企业正在投入生产，如华盛制衣有限公司、 宝嘉服装有限公司、嘉太医保有限公司、三星电子等等。 17 新市区引入项目及企业的前提为以无污染或低污染为主，入驻企业 主要以电子元件、服装、模具、通信设备及部件为主。 随着大量企业的进注新市区,以完善企业的配套工程,该区房地产业 也飞速的发展.目前较大的房地产开发公司主要有:万隆房地产开发有限 公司、京华房地产开发有限公司、xx 市广晟投资有限公司等;主要有:万 隆公园一号、华清苑、广晟凯旋城等建设项目。 6、电子材料供需分析 2006 年全球电子材料市场需求约 793 亿美元，较 2005 年成长了二成 左右。全球电子材料的市场发展迅速。 “十五”期间，中国电子材料行业发展稳步增长，全行业工业总产 值（销售收入）约为 550 亿元，占信息产业总销售的 1.3%。其中覆铜板 材料、磁性材料、半导体材料约为 470 亿元，总出口额近 25 亿美元。中 国电子材料业经过“十五”期间的发展，在各个领域取得了一定的成效， 为“十一五”的发展奠定了良好的基础。 中国磁性材料产业规模已居世界第一位，2005 年总产能达 45 万吨， 其中永磁铁氧体为 29 万吨，软磁铁氧体为 16 万吨，销售额约 250 亿元， 出口占总量的 50%以上；2005 年中国半导体材料市场规模为 15.6 亿美元。 其中，半导体制造材料市场为 4.97 亿美元，封装材料市场为 10.64 亿美 元；2005 年，中国覆铜板年产量约为 20055 万平方米，同比增长 20.7%，总销售额达 169 亿元，同比增长 26%，出口额为 57018 万美元， 年出口量增长 5.66%。中国覆铜箔层压板生产量已居世界第二位。 所以依目前信息技术发展的趋势，电子材料行业发展趋势良好。 2.2.22.2.2 电子材料业电子材料业发展前景发展前景 1、总体发展前景 18 从社会发展上看，电子元器件产业优势突出，并随着市场的扩大和 各方面的投入，优势还将延续和扩大。深圳王利电机有限公司年生产总 值 70000 万元，是全球最大的继电器生产基地，目前美国泰科集团正逐 步加大对公司的投资力度，生产规模将进一步扩大；龙岗已经成为全国 最大的手机锂电池生产基地，比克电池有限公司等厂家还在增加投资， 产业规模进一步扩大；台湾精英电脑集团等企业在印制电路板产业继续 增加投资，使印制电路板产业优势得以保持和发展。 2.2.32.2.3 项目发展前景项目发展前景 xx 公寓楼开发 f 项目位于 xx 县登云镇大坪山，项目位置较好，属新 市区城市发展方向区域，该区在建或拟建楼盘较多；本开发项目以质高 低价为开发原则，市场价格定位适中，可以带来较好的市场回应；项目 开发有户型主要为一房一厅一卫，该户型住宅楼的建成不仅为该区域人 员切身实际考虑，弥补了市场的空缺降低消费者购房压力,满足了单身人 士购房的需要,定能受到消费者的青睐。 总体而言，xx 公寓楼地理位置优越、区域规划景观较好、交通便利、 设计功能布局合理，项目的市场前景广阔。 2.2.42.2.4 发展的原因与动力发展的原因与动力 据有关部门测处算，1996 至 2005 年，我国商品房供应年平均增长为 13.9%要满足未来 10 年 99 亿平方米的住户需求，商品房供应年复合增 长率必须达到 13.2%，要实现这个供应速度，并不乐观。 其主要原因是 土地供应长期偏紧。我国保护 18 亿亩农田是底线，不容突破。统计数据 显示，我国耕地面积已经减至 18 亿亩。保护农田已经到了“一分一厘算 19 账，而不是一分一亩算” 。土地供应偏紧，使得未来建设有地量、建设用 地占有耕地比，都将大幅下降。 专家预测，在两年之内，我国建设用地 供应处在严重的短缺状态。而购房需求巨大，而土地供应有限，这对矛 盾的长期存在，使得我国房地产市场空间巨大。中国经济发展进入高速 期，社会结构进入转型期，居民购买力和购买意向增强，新的施政纲领 等等，都为房地产行业发展提供强劲动力。专甚至认为，房地产业还将 拥有 20 年的快速发展时期。 近年来，xx 市人民政府出台了一系列的政策，对房地产行业进行正 确地引导，加强城市规划，注生城市功能的配套，及随着 xx 二次置房热 潮的到来及 xx 外商投资企业不断增多，这都为 xx 市房地产行业发展提 供充足的动力。 2.2.52.2.5 政策影响分析政策影响分析 2007 年房地产行业是相关宏观调控政策深入执行的一年，受宏观调 控影响，房地产行业准入壁垒进一步提高，但同时为优势企业带来新的 发展机遇。相关部门政策包括通过：税收政策、规范土地市场、强化金 融监管、调整供求关系等措施，以达到调整结构、稳定房价和加强住房 保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的 提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对 实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机 遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健 康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产 企业加速发展。 2.2.62.2.6 风险分析风险分析 项目目前开发条件基本成熟，同时随着区域经济强劲发展，会带来 20 较大的城市与区域发展效应，但房地产业作为一个重要支柱产业，为规 范我国房地产业的市场，国家虽然先后出台了“国六条”和“十五条细 则”等宏观调控政策，及 2007 年全国房地产市场价格均有所上涨。尽管 市场的发展前景良好，但政策的调整、开发投资与规模的扩大及房价的 上涨也将会带来一定的市场风险。本报告对市场走势的判断是基于对区 域产业规划以及产业发展前景的理解，开发商在开发过程中需要切实追 踪市场变化，妥善安排分期开发的策略，以最大可能的规避市场风险。 2.32.3 行业准入分析行业准入分析 2.3.1 项目法人资格 xx 电子科技（xx）有限公司项目是由 xx 电子科技（xx）有限公司独 立开发, xx 电子科技（xx）有限公司成立于 2007 年 05 月 17 日, 机构地 址位于 xx 市 xx 县登云镇大坪山，注 册 号:441600000002388,注册资本 为人民币伍佰万元,xx 电子科技（xx）有限公司规模大，注册资本较雄厚， 有丰富的开发经验，符合本次房地产开发条件。 2.3.2 市场需求分析 通过对市场购房客户的调查, 新市区同类商品房在单价方面,普遍客 户能承受的商品房交易单价在 17002500 元/m2之间，商铺交易单价在 35005500 元/m2之间、停车位交易单价在 3500060000 元/个之间、写 字楼交易单价在 35005000 元/m2之间。 在户型、面积方面: 根据 2006 年市场销售情况和本次市场调查相比 较，新市区客户对购房面积的需求以单套住房建筑面积在 80140 平方 米为主，而对住房户型的需求则以四房二厅二卫和三房二厅二卫为主,但 对购置一房一厅一卫类型户型主要为单身人士,且需求比例有所上涨。 90%消费者睛莱于具有特色的小区景观;人车分流、功能分区明显、 体现以人为本的区域规划为首选。 21 在公共设施配套方面,被调查人认为:临近市场、超市、学校及医院 的住宅是人们的首选。 本项目交通非常便利、单位户型较小、价格较适中、公共设施配套 较完善、规划以人为本、定能受到广大客户的青睞。适合市场需求。 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 “资源”在辞海中的解释是“资财的来源。一般指自然的财源” 。 资源可以分为“自然资源”及“社会资源” ，其中自然资源是自然界中人 类能够开发利用的物质和条件。如光、热、水、土地、大气、窨、矿产、 海洋、森林等；而社会资源是人类通过 自身劳动，在开发利用自然资源 的过程中形成 的物质与精神财富。如人力资本、资金、技术、信息、知 识及文化等。 资源是人类社会生存和发展的重要物质基础，也是我们全面建设小 康社会、加快推陈出新进社会主义现代化的重要物质基础。坚持节约资 源的基本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展 与人口、资源、环境相协调，是贯彻落实科学发展观、走新型工业化道 路的必然要求，是实现可持续发展、保障经济安全和国家安全的必然要 求，我们必须以对国家和人民高度负责，对子孙后代高度负责的精神， 把节约能源资源工作放在更加突出的战略位置，切实做到节约发展、清 洁发展、安全发展、可持续发展，坚定不移地走生产发展、生活富裕、 生态良好的文明发展道路。 22 合理开发利用资源是贯彻落实科学发展面的需要，是建设节约型社 会的需要，也是建立循环经济体系的需要。 3.13.1 资源开发方案资源开发方案 3.1.13.1.1 资源利用基本情况资源利用基本情况 目前我国资源利用率偏低,根据中指 出:在世界 59 个主要国家的资历源绩效水平的调查排序，中国资历源绩 效居倒数第 6 位。 2005 年全国能源效率为 34.1%，比发达国家低约 10 个百分点，钢、 水泥、纸和纸板的单位产品综合能耗比国际先进水平高 40%、45%和 120%； 矿产资源的总回收率大概是 30%，比国处先进水平低 20 个百分点； 工业用水重复利用率只有 60%，比发达国家低 15 至 25 个百分点。 3.1.2xx3.1.2xx 市资源概况市资源概况 1、土地资源 xx 市土地总面积 1.58 万平方公里，其中耕地总面积 196.268 万亩， 人均占有耕地约 0.62 亩。处于粤东北山区与珠江三角洲平原地区的结合 部，属山地丘陵地区。山岭与盆地相间，境内地势由东北向西南倾斜， 东江、xx 纵贯全境。在山间和东江河边，分布着冲积小平原和宽广的谷 地，土层深厚，土壤肥沃，适宜种植粮食作物、蔬菜、甘蔗、亚热带水 果等。 2、矿产资源 xx 市素有粤东宝库之称。矿产资源品种已发现 56 种，具有种类多、 分布广、品位高、规模大等特点，其中铁、钛、钨、锡、稀土、萤石、 高岭土、陶瓷土、矿泉水和地热是 xx 市的优势矿产资源。铁矿主要产地 有连平大顶、紫金宝山嶂等地；大顶铁矿是广东省第一大型的铁矿，也 23 是国内罕见的量大质好、易采易选的铁矿区，总储量达 1 亿多吨。钨矿 主要分布于连平县和紫金县，连平锯板坑钨矿为目前 全省最大型钨矿。 3、水资源 xx 市位于广东省东北部，东江中上游，距离广州、深圳、香港等大 城市仅 100 多公里，是下游地区的饮用水水源地，境内满目青翠，绿水 长流，空气清净，环境优美，被誉为东江河畔的“绿色明珠” 。xx 市水资 源丰富，素有“粤东宝库”之称。xx 水库在其境内，蓄水量达 139 亿立 方米，水库面积达 370 平方公里。 4、生物资源 xx 市有丰富的动植物资源。动物种类 200 种，其中有水鹿、苏门羚 及白鹇、穿山甲等国家二级保护动物。植物种类近千种，境内主要野生 植物有树木、山竹、经济林、花草、中草药等五大类。xx 是全省重点林 业基地之一，全市除松树、杉树外，还有较为珍贵的用材林赤黎、白黎、 白稠、黄稠、黄樟、山杜英等等。xx 库区内有著名的森林基因库和国家 级珍稀动物自然保护区-大叶山自然保护区，面积近 14500 公顷，1993 年国务院批准在此建立 xx 国家森林公园。 3.1.33.1.3 项目利用资源规模分析项目利用资源规模分析 项目总用地面积 13983.00 平方米，计算经济指标用地面积 9108.00 平方米,建筑占地面积 3178.88 平方米，总建筑面积 45858.21 平方米， 拟建层数分别为 12、13、19 层。 位于 xx 县登云镇大坪山地段。是 新市区黄金地段，是 xx 市规划发 展区域，该项目用地符合 xx 市城 24 市总体规划方向。房地产开发项目占用土地面积较大，但利用较合理， 不存在于浪费土地资源的现象。开发公司充分利用本地块的优势、相合 周围环境及市场因素，发挥土地的潜在优势，开发房地产，尽快的使之 产生经济效益、社会效应和环境效益。 3.23.2 资源开发利用方案资源开发利用方案 xx 电子科技（xx）有限公司项目，根据项目开发技术方案，项目消 耗资源主要有土地资源、人力资源、资金、技术、信息等。项目对其它 资源不利用或极少利用，拟建项目为 12 至 19 层，层高较高，但开发公 司已对开发地块进行了堪探及做好了各方面的安全防范及应对措施,故项 目基础对地下水等其它资源没有不利影响。 3.33.3 资源节约措施资源节约措施 1、为了合理利用能源和节约能源，专业物业管理公司制定节能管理 措施，对能源工作进行统一布置和管理。各入驻企业和单位应相应建立 能源管理部门，并配备专职和兼职人员。 2、各企业、单位都应独立安装水表和电表，单独计量核算。各企业 内部较大型的用电设备，也应按有关要求安装分表，实分独立计量和考 核。各居民家庭也应实行每户一表，提倡节能光荣。 3、在区内的各企业、单位，应合理地选用节能型的生产设备和空调、 通风等动力设备，居民家庭在选用家用电器时也应优先选用节能型产品。 4、市政供电部门的配电房和各企业、单位的二次配电房均应合理配 备无功补偿装置或设备，保证变配电设备的功率因数达 0.93 以上。 5、通风、空调设备的冷却用水，均应循环使用。 6、区内的照明路灯以及企业的办公场所的照明灯具，应采用高效节 能型的金属卤化灯具和荧光灯具，以节省电能。 25 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 4.14.1 建筑用能标准和节能规范建筑用能标准和节能规范 项目用能及节能主要设计依据： 1.绿色建筑评价标准 gb/t50378-2006 2.绿色建筑技术导则(建科【2005】199 号) 3.夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准 jcj75-2003 4.采暖通风与空气调节设计规范 gb50019-2003 5.通风与空调工程施工质量验收规范 gb50243-2002 6.外墙外保温工程技术规程 jgj144-2004 7.民用建筑热工设计规范 gb50176-93 8.建筑照明设计标准 gb50034-2004 9.建筑采光设计标准 gb/t 50033-2001 10.城市道路照明设计标准 gjj45-91 11.民用建筑电气设计规范 jgj/t16-92 12.空调通风系统运行管理规范 gb50365-2005 26 4.24.2 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 4.2.1 中国建筑规模及其能耗规模 截止 2005 年底，全国城乡房屋建筑面积约为 420 亿 m2，城镇房屋建 筑面积 165 亿 m2，其中住宅建筑面积 108 亿 m2。 近年来，房屋建筑特别是住宅建筑持续保持快速增长的态势，全国城 乡房屋建筑队每年竣工建筑面积达 18-120 亿 m2，全国每年新增城镇压住 宅量约 10 亿 m2，据预测，由于居民生活质量改善和城镇压化进程的加快， 房屋快速增长的趋势还将持续 15 年左右。 2010 年全国城乡房屋建筑面积将过到 500 亿 m2，城镇房屋建筑面积 约 200 亿 m2，其中住宅建筑面积约 130 亿 m2。 2005 年我国建筑物使用过程中消耗能源共计约 6.1 亿吨标准煤，约占 当年社会终端能耗的 27.5%，根据发达国家发展经验在工业化、城市化快 速发展阶段，建筑能耗总理及建筑能耗占全社会终端能源清费的比例均 将呈上升趋势 4.2.2 建筑能耗内容和构成 建筑能耗一般是指建筑物使用过程式中的能耗电量，主要包括建筑 采暖、空调、热水供应、电气、炊事等方面的能耗，电气中主要包括照 明、电梯等。 我国建筑能耗主要是采暖和空调制冷，约占三分之二。 我国建筑能耗构成比例 建筑能耗构成采暖空调热水供应电气炊事 各部分所占比例（%） 6515146 4.2.3 项目能耗指标 围护结构传热系数 27 围护结构传热系数是衡量建筑热工性能的主要指标，按照民用建 筑热工设计规范 gb50176-93，项目围护结构传热系数取值参见下表： 国内外居住建筑标准中围护结构传热系数限值的比较国内外居住建筑标准中围护结构传热系数限值的比较 单位：单位：w/(mw/(m2 2. .o oc)c) 国家和地区屋顶外墙外窗 北京居住建筑 0.45(四层及以下) 0.60(五层及以上) 0.45(四层及以下) 0.60(五层及以上) 2.80 中 国 夏热冬冷地区 （长江中下游 建筑） 0.8-1.01.0-1.52.5-4.7 英国 0.160.352.0 德国 0.200.20-0.302.0 美国（相当于北京 采暖度日数） 0.19 0.32(内保温) 0.45(外保温) 2.04 瑞典（南部） 0.120.172.00 4.34.3 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析 4.3.1 节能措施 1积极利用自然光及自然通风。重点在设计上，首先优化设计。 2改进建筑物的热工性能 技术手段目的适应地区 保温措施提高墙体、屋顶、 窗的热阻值 降低采暖负荷、 降低制冷负荷 严寒、寒冷、夏热冬 冷地区 隔热措施提高墙体、屋顶 的热隋性指标 降低制冷负荷寒冷、夏热冬暖、夏 热冬冷地区 遮阳遮阳设施降低制冷负荷寒冷、夏热冬暖、夏 热冬冷地区 3提高采暖、空调系统能效，集中供热系统应全面采用温控和计量措施。 4推广高效照明系统和其他高效照明产品。 5积极采用可再生能源。 6加强建筑物能耗管理，逐步实行：全部建筑能耗统计制度，明确统计 28 报告责任；推广能源管理模式等。 项目住宅平均单位建筑能耗为 24.6kg 标煤/ m2，低于发达国家水平 面，德国为 33.6 kg 标煤/ m2，美国为 3.6 kg 标煤/ m2，生活耗电量仅 为美国的 1/6-1/3。 与发达国家住宅单位能耗对比与发达国家住宅单位能耗对比 中国地区 南方地区（xx 市）北方采暖地区 德国美国 单位建筑面积耗电量 （kwh/ m2） 10-20-60 单位建筑面积建筑能 耗（kg 标煤/ m2） 10.238.433.630.6 由于项目地区气候特点，人民生活水平面及消费模式等，通过与部 分发达国家对比，项目能耗用量比发达国家较少，节能效果较好，我国 居民生活耗电量电量仅为美国的 1/6-1/3。 近年来，xx 市加快转变经济增长方式，积极推进节能降耗工作，大 力发展循环经济，努力推动节约型社会建设。2005 年，